4607/2000
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
UP AI SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. Riccardo Tondolo, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SANT'ALBERTO MAGNO 9, presso lo studio dell'avvocato GAETANO SEVERINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato AUGUSTO DI CAGNO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
VENDEMODE SRL, CUSTODE GIUDIZIARIO MI CH LU;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 01433/00 proposto da:
VENDEMODE SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore Sig.ra AR IA RI EF, elettivamente domiciliata in ROMA VLE MAZZINI 6, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO LOFOCO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIUSEPPE CHIAIA NOYA, il primo per procura a margine del controricorso con ricorso incidentale ed il secondo per procura a margine della memoria difensiva;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
UP AI SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. Riccardo Tondolo, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SANT'ALBERTO MAGNO 9, presso lo studio dell'avvocato GAETANO SEVERINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato AUGUSTO DI CAGNO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
nonché contro
MI CH LU;

- intimato -

e sul 3^ ricorso n^. 03485/00 proposto da:
UP AI SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. Riccardo Tondolo, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SANT'ALBERTO MAGNO 9, presso lo studio dell'avvocato GAETANO SEVERINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato AUGUSTO DI CAGNO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
MI CH LU, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GIACOMO METTA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
nonché contro
VENDEMODE SRL;

- intimata -
e sul 4^ ricorso n^ 04607/00 proposto da:
VENDEMODE SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore Sig.ra AR IA RI EF, elettivamente domiciliata in ROMA VLE MAZZINI 6, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO LOFOCO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIUSEPPE CHIAIA NOYA, il primo per procura a margine del controricorso con ricorso incidentale ed il secondo per procura a margine della memoria difensiva;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
UP AI SRL, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Dott. Riccardo Tondolo, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SANTIALBERTO MAGNO 9, presso lo studio dell'avvocato GAETANO SEVERINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato AUGUSTO DI CAGNO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
MI CH LU, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GIACOMO METTA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 2387/99 del Tribunale di BARI, Sezione 3^ Civile, emessa l'11/06/99 e depositata il 18/09/99 (R.G. 1631/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/02 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Augusto DI CAGNO;

udito l'Avvocato Giuseppe CHIAIA NOYA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso, per il ricorso n. 23207/99 per l'accoglimento del 3^ motivo con l'assorbimento degli altri, per il ricorso n. 1433/00 per il rigetto, per il ricorso n. 3485/00 per l'inammissibilità e per il ricorso n. 4607/00 per l'assorbimento. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 16-20 novembre 1996, la società Gruppo AI s.r.l., premesso: - che nel corso del giudizio in materia ereditaria promosso con atto del 27 maggio 1959 da EN Rega, davanti al Tribunale di Bari, nei confronti di US LT ed altri, il giudice istruttore, con provvedimento del 3 dicembre 1968, aveva disposto il sequestro giudiziario di alcuni beni oggetto di controversia, tra cui il locale sito in Bari al Corso Cavour n. 153, nominandone custode l'avv. Luigi LL Chartroux ed escludendone poi la metà con provvedimento del 4 febbraio 1969, su istanza di SO LT, erede di US LT;
- che il sequestro era stato convalidato con sentenza parziale del 27 febbraio 1970 del Tribunale;

- che durante le operazioni divisionali, il custode giudiziario avv. Luigi LL Chartroux, in data 10 settembre 1984, aveva concesso in locazione a fini commerciali, per la durata di anni sei, alla società ND s.r.l. il locale sito al piano terra di Corso Cavour 153, per il canone di 402.000 mensili, senza che gli fosse stata concessa autorizzazione dal G.I. della causa;
- che ciò comportava la nullità del contratto o quanto meno l'inopponibilità dello stesso nei confronti dei proprietari degli immobili e dei loro aventi causa, per cui la ND s.r.l. era da ritenersi occupante abusiva dell'immobile fin dall'origine o almeno dalla prima scadenza del contratto, e cioè dal 10 settembre 1990; - che con atto per notaio Diego Labriola del 19 novembre 1992, essa società Gruppo AI aveva acquistato da FR FE e OA DE FE, eredi di SO LT, un complesso di diritti, tra i quali la quota corrispondente al 50% della proprietà degli immobili oggetto del giudizio ereditario, oltre ai rapporti nascenti da tale processo;
- che con altri atti di acquisto essa Gruppo AI s.r.l. aveva acquisito tra l'altro ulteriori quote di diritti sui detti immobili;

tanto premesso, la ricorrente chiese al Pretore di Bari: a) di accertare e dichiarare la nullità oppure, in via subordinata, l'inopponibilità del contratto di locazione del 10 settembre 1984;
b) in subordine, di dichiarare cessato detto contratto alla scadenza del 10 settembre 1990; c) di ordinare alla ND s.r.l. di rilasciare immediatamente l'immobile e condannarla al pagamento delle spese ed onorari del giudizio.
Fissata l'udienza di discussione, si costituì la società ND, che in via preliminare chiese sospendersi il giudizio fino all'esaurimento di altro giudizio che essa resistente aveva promosso con atto del 6 maggio 1993 per esercitare il diritto di prelazione e riscatto rispetto al locale condotto in locazione, ed eccepì il difetto di legittimazione attiva della ricorrente;
nel merito contestò la fondatezza della domanda attorea, della quale chiese il rigetto. Anche l'avv. LL Chartroux si costituì, chiedendo il rigetto della domanda proposta.
Con sentenza del 10 novembre 1998, il Pretore adito dichiarò inefficace il contratto di locazione impugnato e condannò la ND al rilascio dell'immobile per la data del 31 ottobre 1999. Su gravame di entrambe le parti, il Tribunale di Bari, con sentenza depositata il 18 settembre 1999, accolse, per quanto di ragione, l'appello principale proposto dalla società ND, osservando in parte motiva: - che correttamente il Pretore aveva ritenuta infondata la richiesta di sospensione avanzata dalla ND, sul rilievo che il diritto di prelazione e riscatto presuppone la qualità di conduttrice e, quindi, la validità del relativo contratto di locazione, che nella fattispecie costituiva proprio l'oggetto della controversia;
- che del pari giustamente era stata disattesa dal primo giudice l'eccezione della ND di difetto di legittimazione attiva della società SA a far valere l'inefficacia del contratto di locazione per averlo il LL stipulato senza l'autorizzazione prevista dall'art. 560 c.p.c., posto che la menzionata società SA era succeduta nella posizione di altri condividenti, in particolare di alcuni tra coloro che avevano chiesto ed ottenuto il sequestro giudiziario;
- che, viceversa, era fondato il terzo motivo dell'appello principale della ND, in quanto:
a) il LL, pur qualificandosi nel contratto 10 settembre 1984, sequestratario dell'eredità Rega, aveva stipulato la locazione dell'intero immobile di Corso Cavour 153, tra cui la quota indivisa appartenente alla condividente SO LT, all'epoca in vita, senza alcuna opposizione di costei;
b) che nessuna opposizione era stata sollevata poi dalle eredi della LT le quali anzi, nell'alienare la proprietà del locale (nei limiti della quota complessiva loro spettante) alla s.r.l. Gruppo AI con il rogito Labriola 19 novembre 1992, lo cedettero nella situazione locativa in cui esso si trovava, dandone espresso atto nel contratto, così ratificando, sempre nei limiti della loro quota, il contratto di locazione stipulato dal LL, privo di ogni mandato in tal senso, e con tale contenuto quel contratto fu accettato dalla acquirente;
c) che, stante l'evidente ratifica da parte della LT e delle sue due eredi, il contratto di locazione doveva ritenersi pienamente valido ed efficace nei confronti di costoro e pertanto nei confronti della loro avente causa s.r.l. Gruppo AI;
d) che tale validità ed efficacia del contratto si era estesa, in mancanza di opposizione da parte dei condividenti titolari di quote minori e della stessa Gruppo AI, acquirente di alcune di tali quote (precedentemente al ricorso del 16 novembre 1996), all'intero locale. Infatti, andava precisato che la cessione alla Gruppo AI di tutti i diritti e rapporti spettanti agli alienanti sugli immobili oggetto degli atti di compravendita del 15 novembre 1988 (alienante IA IA), del 19 novembre 1992 (alienanti le germane FE), del 6 maggio 1994 (alienanti, in OS IA ed TA NT) concerneva solo i diritti e rapporti esistenti all'atto delle singole compravendite: pertanto, posto un rapporto di locazione pieno sorto per effetto del pregresso comportamento negoziale univoco dei comproprietari (consenso tacito e mancata opposizione, nel giudizio in cui ora stato disposto il sequestro, alla locazione stipulata dal LL), non poteva ritenersi compreso, tra i diritti ceduti, anche quello di contestare la sussistenza del rapporto predetto, ma se mai quello di chiederne la risoluzione per motivi previsti dalla legge o di impedirne la rinnovazione nei limiti e nelle forme prescritti in materia;
e) che, a quest'ultimo riguardo, andava rilevato che era pacifica la circostanza che la AI o altro comproprietario del locale oggetto di locazione non aveva comunicato alcuna disdetta per la scadenza del 9 settembre 1996, seconda dopo la data di stipulazione del contratto 10 settembre 1984, per cui il contratto si era rinnovato per sei anni dalla predetta scadenza. In conclusione, il tribunale respinse la domanda proposta, con l'atto introduttivo del giudizio, dalla società SA.
Per la cassazione della suindicata sentenza quest'ultima società ha proposto ricorso (R.G. 3485/1999), sulla base di tre motivi, cui ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato a due motivi, la società ND. Avendo quest'ultima eccepito l'inammissibilità del ricorso principale, la società SA ha proposto un secondo ricorso (R.G. 3485/2000), cui ha resistito con controricorso e ricorso incidentale la società ND.
Con ordinanza in data 22 ottobre 2001, questa Corte ha disposto la rinnovazione della notifica del controricorso nei confronti dell'intimato avv. Luigi LL Chartroux, non ritualmente citato. A tanto ha provveduto in termini la ricorrente incidentale ND. L'avv. Luigi LL ha resistito con controricorso. Sia la ricorrente principale che quella incidentale hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
1. - Va disposta preliminarmente la riunione di tutti i ricorsi, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.. 2. - Devono essere esaminati in via prioritaria i ricorsi nn. R.G. 23207/1999 e 1433/2000.
3. - a) Va disattesa, in primo luogo, l'eccezione di inammissibilità del ricorso principale, dedotta dalla controricorrente e ricorrente incidentale ND sotto il profilo che la procura speciale a margine del ricorso risulta rilasciata a favore del Dott. Riccardo TA, nella sua qualità di "rappresentante" della società ricorrente SA, mentre nulla era dato sapere in ordine all'esistenza nello statuto di poteri rappresentativi in capo a detto soggetto.
Al riguardo, rileva la Corte che: a) prima della declaratoria di inammissibilità, unitamente al secondo ricorso proposto dalla SA, quest'ultima ha provveduto a notificare alla controparte, provvedendo a depositarla ritualmente, idonea documentazione attestante l'esistenza di poteri rappresentativi in capo al TA prima della notifica del primo ricorso;
b) in proposito, comunque, è opportuno richiamare il principio, fermissimo nella giurisprudenza di questo S.C., secondo il quale l'ammissibilità del ricorso per cassazione proposto da una persona fisica per conto di un ente o di una società non può essere messa in discussione, sotto il profilo del difetto del potere di rappresentanza, qualora, come nella fattispecie, detta persona fisica abbia esercitato tale potere nelle pregresse fasi del processo senza opposizione o contestazione della controparte(cfr. da ultimo S.U. 16 luglio 2001, n. 9647). 3. - b) Va del pari disattesa, siccome manifestamente infondata, l'eccezione di inammissibilità del controricorso e ricorso incidentale della ND, sollevata dalla ricorrente principale, sul presupposto che la procura posta a margine del controricorso medesimo non contiene alcun accenno alla fase di legittimità. Al riguardo, ai fini di confutare quanto dedotto dalla ricorrente, è sufficiente richiamare quanto statuito dalle S.U. di questo Supremo Collegio, con la massima n. 2642 del 10 marzo 1998, secondo cui:
"Quando dalla copia notificata all'altra parte risulta che il ricorso per cassazione (o il controricorso) presentano a margine o in calce ovvero in foglio separato ad essi unito materialmente una procura rilasciata al difensore che ha sottoscritto l'atto, tale procura - salvo che dal suo testo non si rilevi il contrario - deve considerarsi conferita per il giudizio di cassazione e soddisfa perciò il requisito della specialità previsto dall'art. 365 c.p.c., anche se non contiene alcun riferimento alla sentenza da impugnare o al giudizio da promuovere, deponendo per la validità di siffatta procura l'art. 83 c.p.c. (nella nuova formulazione risultante dall'art. 1 della legge 27 maggio 1997 n. 141) il quale, interpretato alla luce dei criteri letterale, teleologico e sistematico, fornisce argomenti per ritenere che la posizione topografica della procura, (il cui rilascio può ora avvenire oltreché in calce e a margine dell'atto anche in un foglio separato, ma congiunto materialmente all'atto) è idonea, al tempo stesso, a conferire la certezza della provenienza dalla parte del potere di rappresentanza ed a dar luogo alla presunzione di riferibilità della procura stessa al giudizio cui l'atto accede, senza che per contro, nel giudizio di legittimità, considerato il carattere prevalentemente (ancorché non esclusivamente) privato degli interessi regolati dal codice di rito con le disposizioni concernenti il rilascio della procura (il controllo giudiziario della quale, sotto il profilo della autenticità e specificità, deve da quel carattere trarre criteri di orientamento) e tenuto conto delle esigenze inerenti al diritto di difesa, costituzionalmente garantito davanti a qualsivoglia giudice in ogni stato e grado del giudizio, esprimentesi in materia nella libera scelta del difensore operata dai privati, possa esigersi dalla parte conferente l'espressa enunciazione nella procura, a garanzia dell'altra parte, di quanto quest'ultima può già ritenersi compreso in ragione dell'essere tale procura contenuta nell'atto contro di essa diretto, potendo fra l'altro una tale non prevista necessità risolversi in pregiudizio del diritto di difesa della parte non giustificato da esigenze di tutela della controparte". 3. - c) Ritiene, infine, questa Corte inammissibile l'eccezione, sollevata per la prima volta in questa sede, dalla società SA di inammissibilità della procura della ND, apposta a margine dell'appello proposto dalla medesima avverso la sentenza di primo grado.
Invero è noto che, in sede di legittimità non è consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorché rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, quando esse presuppongano o comunque richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di cassazione. 3. - d) Va, poi, esaminata, preliminarmente l'eccezione di giudicato interno, sollevata dal controricorrente avv. Luigi LL (e fatta propria dalla ricorrente principale), sotto il profilo che l'appellante ND nessuna censura specifica aveva proposto nei confronti dello stesso, con riferimento alla parte della sentenza pretorile di condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile. L'eccezione è infondata, posto che il LL è stata comunque convenuto in giudizio in sede di appello e, con l'atto di appello (al quale è possibile accedere, trattandosi di una questione di carattere processuale) la ND ha chiesto il rigetto della domanda attorea della SA ed, in via consequenziale, anche il rigetto della richiesta di rilascio dell'immobile: entrambe tali richieste sono state accolte dal giudice di appello. 4. - Occorre esaminare, a questo punto, in linea logica, il ricorso incidentale delle ND.
Con il primo motivo, la ricorrente incidentale deduce violazione ed erronea interpretazione dell'art. 295 c.p.c., sotto il profilo della sussistenza di pregiudizialità della domanda di riscatto, da essa antecedentemente proposta, con riferimento al contratto di compravendita 19 novembre 1992 FE/SA, rispetto alla domanda di rilascio proposta in questa sede dalla SA.
Il motivo non ha pregio.
Correttamente, ad avviso della Corte, l'eccezione di sospensione è stata ritenuta insussistente dal giudice del merito, essendo necessario prima accertare l'eventuale nullità o annullabilità o inefficacia del contratto di locazione: infatti, in caso di accoglimento di una di tali richieste, formulate dalla SA nel presente giudizio, la ND, non potendo qualificarsi come affittuaria, non avrebbe titolo alcuno per agire nel giudizio di riscatto ex art. 38, 39 L. 392/1978. Del pari infondato è il secondo motivo del ricorso incidentale ND, con il quale si deduce che la corte di appello aveva disatteso ingiustamente l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della SA, sotto il profilo che l'inefficacia del contratto stipulato dal custode senza autorizzazione del giudice può essere fatta valere solo dall'assegnatario o da chi abbia richiesto il sequestro.
In proposito è sufficiente rilevare come i giudici di merito abbiano esattamente rilevato che la SA avesse acquistato, oltre il 50% delle quote di pertinenza delle coeredi FE, anche le quote, pari al 40%, dei coeredi che avevano a suo tempo chiesto il sequestro dei beni oggetto della divisione ereditaria, tra i quali anche l'immobile per cui è causa. Sotto tale profilo, pertanto, era evidente la sussistenza della legittimazione attiva della ricorrente principale, mentre è appena il caso di evidenziare l'assoluta infondatezza della deduzione della ND di tardività di produzione della documentazione relativa all'acquisto di quote, da parte della SA, dei condividenti OS IA, TA NT e IA IA, che avevano chiesto a suo tempo il provvedimento cautelare:
al riguardo, la relativa documentazione risulta già prodotta nel giudizio di primo grado, mentre, va rilevato che pur alla luce della L. 353/1990, (peraltro non applicabile nella specie) non era vietata la produzione di nuova documentazione in sede di appello. 5. - Passando al ricorso principale, occorre esaminare in via prioritaria, sotto il profilo logico, il terzo motivo dello stesso. Con esso la ricorrente principale, lamentando violazione. degli artt. 301, 304, 305 e 298 del codice di rito, nonché omessa motivazione su punti decisivi della controversia, deduce che il tribunale, accogliendo l'appello principale della ND, aveva dichiarato assorbito l'appello incidentale proposto da essa SA, in tal modo omettendo la pronunzia su punti decisivi della controversia, quale, in particolare, la dedotta nullità del contratto in conseguenza della circostanza che, per effetto del decesso di alcuni procuratori, il processo di divisione, nell'ambito del quale era stata disposta la custodia giudiziaria, si era interrotto: tale circostanza aveva determinato l'automatica interruzione del processo dal 31 gennaio 1984, data del decesso dell'avv. Michelangelo Colella, con la conseguente nullità di tutte la attività relative al processo poste in essere successivamente, compresa la locazione del 10 settembre 1984. Inoltre, essa ricorrente aveva posto in luce anche che, con ordinanza del 25 giugno 1997, il processo divisionale era stato dichiarato interrotto e, non essendo stato riassunto nei termini, si era ormai estinto e con esso il sequestro e la locazione stipulata dal custode. Infine, era stato prodotto al tribunale il provvedimento, in data 8 giugno 1999, del giudice istruttore del processo di divisione, con il quale era stata dichiarata l'avvenuta estinzione del processo medesimo: tale provvedimento era stato ritenuto, senza alcuna motivazione, ininfluente dal tribunale. Il motivo è inammissibile.
Con riferimento ai primi due profili, concernenti l'asserito mancato esame di uno dei motivi di impugnazione incidentale, si osserva che la ricorrente avrebbe dovuto dedurre la violazione dell'art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia, non già - come ha dedotto - il vizio di difetto di motivazione, ex art. 360 n. 5 c.p.c., il quale presuppone che il giudice del merito abbia comunque statuito sulla questione che era oggetto di doglianza, omettendo solo di giustificare la decisione resa al riguardo o giustificandola con ragioni insufficienti o contraddittorie. Ciò in conformità alla giurisprudenza più recente di questa Corte (da ultimo, vedi Cass. 6 novembre 1999 n. 12366), espressasi nel senso che il difetto di attività del giudice di appello, consistente nel non aver espresso alcuna motivazione su una doglianza proposta contro la sentenza di primo grado, deve farsi valere come ipotesi di violazione dell'art. 112 c.p.c., cioè come omissione di pronuncia su uno specifico punto oggetto di gravame, non già sotto il profilo del vizio denunciabile ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c.; per cui la censura in questi termini proposta deve reputarsi inammissibile (cfr., da ultimo, Cass. 12790/2001). Per quanto concerne la terza censura, infine, la sentenza impugnata ha affermato, con riferimento all'ordinanza richiamata dalla ricorrente, che "detta ordinanza non ha vigore retroattivo e non incide, comunque, sull'attività svolta dal LL in ordine alla quota indivisa spettante alla data del 10.9.1984 alla LT, trattandosi di quota libera da sequestro" (pag. 10 sentenza impugnata). Contrariamente a quanto dedotto dalla ricorrente, quindi, vi è stata, da parte del giudice di merito una valutazione del documento, con motivazione non censurata in questa sede. 6. - Con il primo motivo, la ricorrente lamenta violazione ed omessa applicazione delle norme sul sequestro giudiziario (art. 560 c.p.c., art. 171 Disp. Att. c.p.c., art. 676 c.p.c., art. 2906, 1^ comma c.c., art. 2915 c.c.), nonché violazione per erronea applicazione dell'art. 1399 c.c. ed omessa applicazione dell'art. 1444 c.c. in materia di ratifica tacita e di convalida.
Dopo avere premesso che il Tribunale (a differenza del Pretore) non aveva tenuto conto affatto della circostanza, estremamente rilevante, che le quote indivise corrispondenti al restante 50% dell'immobile erano sottoposte a sequestro, la ricorrente deduce: a) che il custode giudiziario, costituendosi nel contratto di locazione del 10 settembre 1984, non si era qualificato come rappresentante delle FE, ma come "sequestratario dell'eredità Rega", egli pertanto non poteva essere considerato un falsus procurator delle FE;
b) che, peraltro, anche ritenendo valida tale ipotesi, il comportamento della LT (prima) e delle FE (poi), non poteva certamente configurare un tacita ratifica, ciò non risultando in modo chiaro ed inequivoco: infatti, l'inattività delle eredi FE non poteva essere considerata una ratifica tacita, sia perché le stesse si trovavano all'estero, sia perché la dichiarazione contenuta nel contratto di cessione di quote, in ordine all'esistenza di un conduttore, non aveva alcun significato;
in ogni caso il tribunale aveva omesso qualsiasi tipo di accertamento in ordine all'esistenza o meno di atti di opposizione della LT o delle FE;
c) che, pur qualificando la locazione del 10 settembre 1984 come negozio annullabile, il giudice di appello aveva omesso di considerare che l'art. 1444 c.c. prevede per i contratti annullabili l'istituto della convalida e non quello della ratifica;
d) che il vizio di motivazione e la violazione di norme di diritto era evidente laddove nella sentenza si affermava che la ratifica tacita operata dalle FE avrebbe reso valido nei loro confronti il contratto di locazione e che "tale validità ed efficacia del contratto si estese, in mancanza di opposizione da parte dei titolari di quote minori e della stessa UP AI acquirente di alcune di tali quote (precedentemente al ricorso del 16.11.1996), all'intero locale". L'affermazione non poteva essere condivisa sia perché le FE non avrebbero avuto il potere di ratificare un contratto di locazione con riferimento all'intero locale e, quindi, di vincolare locativamente anche la quota del 50% che non era di loro proprietà e che era sottoposta a sequestro giudiziario, sia perché il tribunale aveva omesso di spiegare la sorte dei diritti e delle legittime aspettative dei comproprietari del 50% sottoposto a sequestro, ad alcuni dei quali era subentrata la ricorrente.
Il motivo non ha pregio.
In ordine alle prime tre doglianze, correttamente il giudice di merito ha ritenuto che, qualificandosi come sequestratario dell'eredità Rega, il LL avesse agito, rispetto alle coeredi titolari delle quote ereditarie non sottoposte a sequestro, come un falsus procurator. Orbene, è noto che il negozio concluso dal rappresentante senza potere non è invalido ma dà luogo ad una fattispecie a formazione progressiva perfezionantesi con il verificarsi della condicio iuris costituita dalla ratifica. A tale atto, che esige soltanto la volontà del dominus di far proprio il negozio compiuto dal falsus procurator (la quale deve manifestarsi in maniera chiara ed inequivoca ma non esige una particolare forma, tanto da poter risultare anche da fatti concludenti, se il negozio rappresentativo non richiede ad substantiam la forma scritta), sono, pertanto, estranei i requisiti prescritti dall'art. 1444 c.c. per la convalida del contratto annullabile. Inoltre, è altresì pacifico che l'accertamento compiuto dal giudice di merito in ordine alla sussistenza o meno della ratifica del negozio concluso da colui che non aveva i poteri di rappresentanza, richiedendo un apprezzamento di circostanze di fatto, è incensurabile in sede di legittimità, se la motivazione adottata sia sufficiente e priva di errori logici e giuridici. Inoltre, quando non è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'esistenza di una sopravvenuta ratifica può desumersi da fatti univoci e concludenti riguardanti il comportamento tenuto dalle parti, la cui valutazione è rimessa istituzionalmente al giudice del merito. Nella specie, il giudice di merito ha adeguatamente, e quindi insindacabilmente, motivato in ordine all'intervenuta ratifica, in virtù di un comportamento tacito ma inequivoco, dell'operato del LL, sia da parte della condividente LT prima che delle eredi della medesima dopo, ponendo in luce come le sorelle FE, con il contratto 19 novembre 1992, cedettero la quota di loro pertinenza dell'immobile per cui è causa alla società SA, dando espressamente atto nel contratto medesimo dell'esistenza del rapporto locativo.
Per quanto concerne la quarta censura, è sufficiente rilevare come, diversamente da quanto ritenuto dalla ricorrente, il tribunale barese ha preso in considerazione anche la posizione dei condividenti titolari di quote minori, per buona parte cedute alla SA, ponendo in luce come un rapporto di locazione pieno era sorto per effetto del pregresso comportamento univoco di tutti i comproprietari, individuato in un consenso tacito e "nella mancata opposizione, nel giudizio in cui era stato disposto il sequestro, alla locazione stipulata dal LL". Erroneamente, pertanto, ritiene la ricorrente che il giudice di merito abbia considerato come ratificato il contratto di locazione solo dalle FE.
7. - Con il secondo motivo, la ricorrente principale dolendosi di violazione e falsa applicazione degli artt. 560 c.p.c., art. 171 disp. att. c.p.c. e 676 c.p.c., nonché di motivazione contraddittoria e insufficiente (art. 360, n. 5 c.p.c.), deduce che essa istante, fin dall'atto introduttivo della lite aveva chiesto, in via subordinata, che il contratto di locazione, stipulato dal custode in data 10 settembre 1984, non potesse ritenersi automaticamente rinnovato alla sua prima scadenza e che, quindi, tale rapporto era cessato fin dalla data del 10 settembre 1990. Il Tribunale al riguardo aveva asserito che "non ha rilievo la giurisprudenza (invocata ma non indicata dall'appellata) secondo cui le locazioni stipulate dal custode senza la preventiva autorizzazione del giudice non si applicherebbe il regime di proroga automatica in caso di mancata disdetta alla scadenza". Orbene, al riguardo doveva rilevarsi che, diversamente da quanto ritenuto dal giudice a quo, il giudice di legittimità aveva affermato che, in caso di rapporto locativo posto in essere dal custode, non solo la locazione, ma anche la sua tacita rinnovazione deve essere autorizzata per essere efficace. Per cui, la mancata rinnovazione automatica del rapporto contrattuale, ne avrebbe comportato la cessazione alla prima scadenza.
Il motivo va disatteso.
È ben vero che, in linea di principio, la rinnovazione tacita della locazione integra il perfezionarsi di un nuovo negozio giuridico bilaterale, per cui ove trattasi di immobile sottoposto a sequestro giudiziario, è necessaria l'autorizzazione del giudice, in virtù del combinato disposto degli artt. 560, secondo comma, e 676 c.p.c.. Peraltro, essendo la misura cautelare finalizzata alla protezione degli interessi del sequestrante, l'inefficacia relativa della locazione di un immobile da parte di un custode giudiziario, senza autorizzazione del giudice, può essere fatta valere solo da chi abbia provocato la misura cautelare, e cioè, nella specie, i condividenti titolari delle quote dell'immobile sottoposto a sequestro. Poiché costoro, tra cui vi era la stessa SA per effetto dei diritti acquistati da IA IA con l'atto di compravendita 15 novembre 1988, nulla eccepirono al momento dell'intervenuto rinnovo del contratto, e cioè il 9 settembre 1990, la ricorrente non può certo far valere retroattivamente l'inefficacia del rinnovo del contratto, tanto più che, come posto in luce dal giudice di merito, senza alcuna specifica censura al riguardo, la SA o altri comproprietari non hanno comunicato alcuna disdetta alla successiva scadenza contrattuale del 9 settembre 1996, per cui si è ritenuto, da parte del tribunale, che il contratto medesimo si era rinnovato per ulteriori sei anni da quest'ultima data.
8. - In conclusione, sia il ricorso che il ricorso incidentale esaminati vanno rigettati.
9. - Per quanto concerne i ricorsi recanti i numeri di R.G. 3485/2000 e 4607/2000, è sufficiente rilevare che la rituale proposizione del ricorso n. 23207/1999 proposto dalla società SA determina la consunzione del diritto di impugnazione, con la conseguente sanzione di inammissibilità sia del secondo ricorso principale della SA che di quello incidentale della ND.
10. - Sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra tutte le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, dichiara inammissibili i ricorsi 3485/2000 e 4607/2000; rigetta il ricorso principale 23207/1999 ed il ricorso incidentale 1433/2000; compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 30 maggio 2002. Depositato in Cancelleria il 30 ottobre 2002