CASS
Sentenza 14 giugno 2023
Sentenza 14 giugno 2023
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 14/06/2023, n. 17079 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 17079 |
| Data del deposito : | 14 giugno 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 2885/2018 R.G. proposto da: AN PI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G.G. BELLI, 27, presso lo studio dell’avvocato GIAN MICHELE GENTILE ([...]) rappresentato e difeso dall'avvocato NZ NO ([...]) per procura a margine del ricorso, -ricorrente- contro MENGOLI MARIO, elettivamente domiciliato in ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI N.17, presso lo studio dell’avvocato IA ZZ ([...]), rappresentato e difeso Civile Sent. Sez. 2 Num. 17079 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: PICARO NZ Data pubblicazione: 14/06/2023 2 di 15 dall'avvocato ROSARIA ROMANO ([...]) per procura allegata al controricorso, -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di LECCE n.887/2017 depositata il 07/09/2017. Udita la relazione svolta alla pubblica udienza del 24/05/2023 dal Consigliere NZ PICARO e viste le conclusioni parzialmente difformi della Procura Generale. FATTI DI CAUSA Con atto di citazione notificato l'11.7.2005 LI IO conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Lecce, sezione distaccata di Galatina, PA TR, chiedendo in via principale di accertare l'avvenuto trasferimento in base alla scrittura privata da lui prodotta del 20.10.1994 mediante permuta della quota di ½ dell'immobile di Galatina, angolo via Adige e via Gallipoli (nel NCEU alla partita 10949, foglio 84, particella 63 sub 22), a lui destinata, e della piena proprietà dell'immobile di Galatina, via Soleto n. 107 (nel NCEU a foglio 75, particella 66, sub. 7), destinato a PA TR, ed in via subordinata di realizzare coattivamente tale trasferimento in permuta con sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ.. Si costituiva nel giudizio di primo grado PA TR, che oltre a chiedere il rigetto delle richieste avversarie in quanto la scrittura privata del 20.10.1994 doveva considerarsi come una mera dichiarazione di intenti non qualificabile come permuta, né come preliminare di permuta, e quindi la divisione dell'immobile in comunione tra le parti posto in Galatina, angolo via Adige e via 3 di 15 Gallipoli, in subordine domandava in via riconvenzionale di dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1454 cod. civ. della scrittura privata del 20.10.1994 in quanto il LI non aveva ottemperato alla diffida ad adempiere del PA con la quale era stato convocato davanti al notaio per concludere l'atto di trasferimento pagando al PA un conguaglio di €16.300,00, pari alla differenza di valore degli immobili di cui alla scrittura privata che era stata stimata nel 2005 dall'ing. Marcello Memmi, incaricato da entrambe le parti nell'ambito di una trattativa transattiva, ed in subordine chiedeva di dichiarare risolto il preliminare di permuta del 20.10.1994 per il comportamento contrario a buona fede tenuto dal LI, che dopo aver dato avvio alla trattativa non aveva inteso realizzare la permuta col conguaglio determinato dall'ing. Memmi, e domandava poi in via ulteriormente gradata la condanna del LI al risarcimento dei danni da ritardato trasferimento, parametrati alla differenza di valore sopravvenuta tra gli immobili da permutare. Istruita la causa con produzione di documenti, l'interrogatorio formale delle parti, prove testimoniali e CTU dell'ing. ST (che nel 2010 accertava che la metà del valore dell'immobile di Galatina angolo via Adige e via Gallipoli aveva un valore superiore rispetto all'immobile di Galatina via Soleto n.107 di € 47.127,00), il Tribunale di Lecce (soppressa la sezione distaccata di Galatina) con la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. n. 5467/2015 del 13.11.2015 rigettava le domande del LI di accertamento dell'intervenuto trasferimento immobiliare ed in subordine di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. ritenendo che la scrittura privata del 20.10.1994 non fosse stata firmata dal LI, implicitamente rigettando per tale ultima ragione le riconvenzionali di risoluzione del PA, condannava il LI alle spese di lite e con separata ordinanza rimetteva la causa sul ruolo per procedere alla divisione dell'immobile di Galatina angolo via Adige e via Gallipoli. 4 di 15 Avverso la suddetta sentenza proponeva appello alla Corte d'Appello di Lecce il LI riproponendo le sue domande volte ad ottenere il trasferimento in permuta degli immobili, mentre il PA, oltre a contrastare l'avversa impugnazione, per l'ipotesi in cui la scrittura privata del 20.10.1994 fosse riconosciuta come un contratto preliminare di permuta, riproponeva le sue domande di risoluzione e di risarcimento dei danni subiti, ed il giudizio di primo grado di divisione veniva sospeso fino all'esito del giudizio di appello. Con la sentenza n. 887/2017 del 7.9.2017, notificata il 30.11.2017, la Corte d'Appello di Lecce, in riforma dell'impugnata sentenza, qualificata la scrittura privata del 20.10.1994 come contratto preliminare di permuta perché pur non essendo stata sottoscritta dal LI era stata dal medesimo prodotta in giudizio, ed in quanto essa andava letta nel contesto delle pattuizioni intervenute tra i soci della M.P.Z. S.R.L. (LI IO, PA TR e ZZ ON) per la liquidazione volontaria della società giacché l'immobile di Galatina, angolo via Adige e via Gallipoli, era stato in quella sede assegnato in comunione pro indiviso ai soci LI IO e PA TR ed era stata prevista l'assegnazione a quest'ultimo con valutazione alla pari rispetto all'immobile del LI di via Soleto n. 107 a sua tacitazione per l'assegnazione al LI dell'intero immobile di Galatina, angolo via Adige e via Gallipoli, accoglieva la domanda subordinata di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. senza conguaglio in denaro avanzata dal LI, ordinandone la trascrizione nei registri immobiliari, rigettava le riconvenzionali di risoluzione del PA, condannandolo a restituire al LI le somme sborsate in esecuzione della sentenza di primo grado e condannava il PA al pagamento delle spese processuali del doppio grado. Avverso l'indicata sentenza ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato il 16.1.2018, PA TR, affidandosi a sei motivi 5 di 15 e prestando espressa acquiescenza al capo della sentenza che ha qualificato la scrittura privata del 6.10.1994 (rectius 20.10.1994) come contratto preliminare di permuta, e resiste con controricorso notificato il 22.2.2018 LI IO. La Procura Generale ha concluso per il rigetto dei primi cinque motivi e l'accoglimento del sesto. Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.. La causa, udita la relazione del Consigliere Vincenzo ICro, é stata trattenuta in decisione all'udienza pubblica del 24.5.2023. RAGIONI DELLA DECISIONE Col primo motivo PA TR in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1454 cod. civ. e degli articoli 1362, 1366 e 1369 cod. civ. assumendo che la Corte d'Appello avrebbe errato nel respingere la sua domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare del 20.10.1994 per inadempimento del LI alla diffida ad adempiere notificatagli il 21.6.2005, con la quale era stato convocato davanti al notaio Galati di Galatina per l'11.7.2005 per stipulare l'atto di trasferimento col pagamento a suo carico del conguaglio in denaro determinato dal tecnico incaricato da entrambe le parti per avere il PA richiesto con quella diffida una prestazione diversa da quella prevista nel preliminare, fornendo un'interpretazione letterale della clausola “valutato alla pari” del preliminare, contrastante con la comune intenzione delle parti (art. 1362 cod. civ.) e con il principio dell'interpretazione secondo buona fede. Il motivo in questione é inammissibile, in quanto il PA non contesta il principio applicato dalla sentenza della Corte d'Appello per il quale non può essere dedotto nella diffida ad adempiere un inadempimento di una prestazione diversa da quelle previste in contratto (nella specie 6 di 15 dell'obbligazione di pagamento del conguaglio in denaro di €16.300,00 da parte del LI secondo la stima della differenza di valore dei beni da trasferire effettuata dal tecnico incaricato da entrambe le parti in vista di una possibile transazione mai intervenuta, ing. Marcello Memmi) allo scopo di dedurne ex art. 1454 cod. civ. la risoluzione di diritto del contratto preliminare concluso dalle parti il 20.10.1994, e quindi la violazione di legge dell'art. 1454 cod. civ., bensì l'erronea sussunzione della fattispecie concreta al di fuori dell'ambito applicativo dell'art. 1454 cod. civ.. Il PA giudica ricompresa nella diversa interpretazione proposta della scrittura preliminare, ancorché non espressamente indicatavi, l'obbligazione del LI di pagargli un conguaglio in denaro di € 16.300,00, e quindi invoca una falsa applicazione dell'art. 1454 cod. civ., ma non deduce al di là del generico richiamo ad alcuni criteri d'interpretazione del contratto (articoli 1362, 1366 e 1369 cod. civ.) quali considerazioni specifiche svolte nell'impugnata sentenza nella ricostruzione della fattispecie debbano ritenersi in contrasto con tali criteri, proponendo piuttosto un'interpretazione alternativa di tale contratto preliminare più conforme ai propri interessi patrimoniali, che però prescinde dal dato letterale “valutato alla pari” (con l'uso del participio passato indicativo di una valutazione già compiuta e non da compiere in un momento successivo) e non “da valutare al momento del trasferimento dei beni”, e dalla considerazione del collegamento espressamente sottolineato dalla sentenza impugnata tra il preliminare ed il contesto delle pattuizioni per la liquidazione dei beni societari intervenute tra i soci della M.P.Z. S.R.L., tra i quali le parti in causa (verbali delle assemblee del 6 e del 17.10.1994), che avevano previsto l'assegnazione dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, per ½ ciascuno ai soci assegnatari, risultati a seguito del sorteggio LI IO e PA TR, ai quali tale immobile é stato poi assegnato dalla M.P.Z. S.R.L. con la 7 di 15 sopravvenuta scrittura privata autenticata del 17.11.1995. Da tale collegamento, oltre che dal testo letterale, la sentenza impugnata ha desunto la volontà delle parti con la scrittura privata del 20.10.1994, - che non poteva ancora avere effetto traslativo perché le parti non erano ancora comproprietarie dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige - di sciogliere la comunione tra le parti con assegnazione futura al PA della piena proprietà dell'immobile di Galatina via Soleto n. 107 a tacitazione delle sue pretese in cambio del trasferimento in corrispettivo della metà dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, a favore di LI IO, senza alcun conguaglio in denaro, avendo le parti già valutato a quella data l'equivalenza di valore tra i due cespiti permutati. La Suprema Corte ha ripetutamente evidenziato che é inammissibile il ricorso basato sulla violazione delle norme d'interpretazione del contratto che si risolva in realtà nella proposta di un'interpretazione diversa (vedi Cass. 26.10.2007 n. 22536), in quanto quella proposta dal giudice del merito per il contratto non dev'essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (vedi in tal senso Cass. 12.7.2007 n. 15604; Cass. 22.2.2007 n.4178), non potendo il ricorrente limitarsi ad una diversa valutazione degli elementi già esaminati dalla sentenza impugnata (vedi Cass.
8.9.2017 n. 20964). Le doglianze attinenti non all'erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all'erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa ineriscono, infatti, tipicamente, alla valutazione del giudice di merito (vedi in tal senso Cass. 20.9.2021 n. 25343; Cass. n. 13238/2017; Cass. n. 26110/2015). Col secondo motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 2932 cod. civ. in quanto la Corte d'Appello di Lecce emettendo la 8 di 15 sentenza traslativa ex art. 2932 cod. civ., sostitutiva del contratto definitivo di permuta non concluso, senza alcun conguaglio in denaro a carico del LI, avrebbe realizzato una sperequazione contraria ai più elementari criteri di giustizia sostanziale attuando un assetto di interessi diverso da quello cristalizzato nel contratto preliminare del 20.10.1994. Tale motivo é palesemente inammissibile, in quanto non é certo compito della Suprema Corte sindacare la conformità delle sentenze impugnate a non meglio precisati elementari parametri di giustizia sostanziale, essendo previsto il ricorso per violazione e/o falsa applicazione di specifiche norme di legge, ed anche in questo caso la doglianza si basa non su una violazione commessa dell'art. 2932 cod. civ., ma su una diversa ricostruzione della fattispecie concreta (nel senso di ritenere ricompresa nel contratto preliminare del 20.10.1994, eventualmente anche come presupposto, l'obbligazione del LI di pagare un conguaglio in denaro per il maggior valore sopravvenuto della quota di ½ dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, rispetto al valore dell'immobile dato in permuta al PA di Galatina via Soleto n. 107) dalla quale deriverebbe l'inammissibilità di una sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. senza tale conguaglio. La sentenza impugnata ha però ricostruito in modo coerente, logico ed aderente alle risultanze probatorie il contenuto della scrittura privata del 20.10.1994, tenendo conto sia del dato letterale (l'espressione “valutato alla pari” indicativa di una valutazione di equivalenza tra gli immobili da permutare già avvenuta e non da ripetere al momento del futuro trasferimento), sia del suo inserimento nell'ambito delle operazioni di liquidazione dei beni della M.P.Z. S.R.L. e della finalità perseguita dalle parti di porre fine alla comunione tra esse sull'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, attraverso il trasferimento compensativo al PA, a tacitazione di ogni sua pretesa, della proprietà di un altro immobile di proprietà esclusiva 9 di 15 del LI senza conguagli in denaro, e non é compito della Suprema Corte sostituirsi al giudice di merito nella ricostruzione del fatto. Col terzo motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 5) c.p.c. l'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dal contegno delle stesse in fase di trattative per la stipulazione del contratto definitivo di permuta ed in particolare dal fatto che l'incarico all'ing. Marcello Memmi per la stima della differenza di valore tra i beni immobili oggetto del preliminare di permuta, che aveva portato alla determinazione della stessa in € 16.300,00, prima che il LI giudicando eccessivo un conguaglio di tale importo si ritirasse improvvisamente dalle trattative agendo in giudizio per l'adempimento coattivo del preliminare del 20.10.1994 senza alcun conguaglio, era stato conferito nel 2005 da entrambe le parti e non solo dal PA. Tale motivo é però infondato, in quanto la Corte d'Appello di Lecce dopo avere ricordato alla pagina 4 della sentenza la suddetta circostanza dedotta dal PA, alle pagine 12 e 13 ha riconosciuto che il differente valore dei due immobili da permutare desumibile dalla stima compiuta il 10.2.2005, a distanza di ben 11 anni dal preliminare di permuta, dall'ing. Memmi, era irrilevante, in quanto nel suddetto preliminare i due immobili, erano stati valutati alla pari, sicché la pretesa da parte del PA di un conguaglio in denaro di € 16.300,00, pari alla differenza di valore stimata dall'ing. Memmi, non era conforme alle pattuizioni contrattuali, per cui non si tratta di un fatto oggetto di discussione tra le parti che non sia stato considerato dal giudice di secondo grado, e neppure di un fatto decisivo, essendo stato conferito l'incarico all'ing. Memmi a seguito della richiesta di adempimento del preliminare da parte del LI non ai fini dell'integrazione della scrittura privata del 20.10.1994, già completa da molti anni in tutti i suoi elementi come preliminare di permuta, ma ai fini della conclusione di una 10 di 15 trattativa transattiva poi sfumata intavolata dalle parti dopo quella richiesta perché col trascorrere del tempo dalla conclusione del preliminare era mutato il valore dei beni da permutare. Col quarto motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione degli articoli 1195 (sull'accettazione dell'imputazione del pagamento fatta dal creditore nella quietanza), 2726 cod. civ. (sui limiti della prova testimoniale inerente al pagamento) e 228 c.p.c. (sulla confessione giudiziale) in quanto assume che la Corte d'Appello di Lecce abbia erroneamente valutato il comportamento tenuto dalle parti nei dieci anni successivi alla scrittura privata del 20.10.1994, come inidoneo a ricostruire la volontà negoziale delle parti in essa espressa, disattendendo il valore vincolante ex art. 1195 cod. civ. delle ricevute rilasciate al LI dal PA per gli importi mensili ricevuti di £681.000 (pari ad € 351,70) per l'affitto alla Ado Service SRL della metà indivisa del locale al piano terra di Galatina all'angolo tra via Gallipoli e via Adige e per il relativo locale seminterrato (usato in via esclusiva dal LI), confermate dalla testimonianza di IC RI GI, ed attribuendo valore probatorio alle dichiarazioni a sé favorevoli, ma in realtà prive di qualsiasi efficacia, rese dal LI in sede di interrogatorio formale. La doglianza in questione é inammissibile, sia in quanto il PA ha fatto acquiescenza alla qualificazione della scrittura privata del 20.10.1994 come contratto preliminare di permuta, per cui non si vede quale rilievo potrebbe assumere l'attribuzione di un contenuto interpretativo della volontà negoziale in essa espressa al comportamento tenuto dalle parti nei dieci anni successivi, sia in quanto la Corte stessa ha evidenziato che nell'ipotesi in cui i versamenti effettuati nel decennio successivo alla scrittura privata del 20.10.1994 dal LI al PA fossero intesi, nonostante la non corrispondenza con la metà del canone dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, e col canone 11 di 15 dell'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, come riferiti al godimento esclusivo degli immobili da parte del LI, essi sarebbero al più sintomatici della conclusione di un contratto preliminare ad effetti anticipati e non certo di un atto di per sé traslativo della proprietà degli immobili per la determinante circostanza che quando le parti hanno concluso l'accordo emergente dalla scrittura privata del 20.10.1994 non erano ancora proprietari in comunione pro indiviso dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, pervenuto loro dalla M.P.Z. S.R.L. solo con la sopravvenuta scrittura privata del 17.11.1995, per cui evidentemente con la scrittura privata del 20.10.1994 non possono avere prodotto l'effetto traslativo immediato della permuta, circostanze queste che non sono state fatte oggetto di alcuna censura da parte del PA. Col quinto motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 1375 cod. civ. circa la buona fede contrattuale, nonché degli articoli 1482 (che prevede la possibilità per il compratore di un immobile gravato da formalità di fare fissare al venditore un termine per liberare l'immobile pena in difetto la risoluzione contrattuale) e 1599 cod. civ. (che prevede l'opponibilità della locazione al terzo acquirente) per avere la Corte d'Appello rigettato la domanda riconvenzionale da lui proposta di risoluzione del contratto preliminare di permuta del 20.10.1994 per la grave violazione degli obblighi di correttezza e buona fede da parte del LI, responsabile della mancata liberazione dal conduttore del locale di Galatina via Soleto n. 107, della mancata cancellazione dei gravami insistenti su tale immobile e della diminuzione del valore di tale immobile per difetto di manutenzione dovuta al ritardo nell'esecuzione del preliminare imputabile al LI. Il quinto motivo é inammissibile, in quanto il PA, ancora una volta attraverso un richiamo generico a violazioni di legge, pretende di 12 di 15 sovrapporre la propria difforme interpretazione delle risultanze istruttorie a quella compiuta ed approfonditamente motivata dalla Corte d'Appello, omettendo di argomentare in che modo affermazioni specifiche in diritto contenute nella sentenza impugnata debbano considerarsi in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie ed omettendo di lamentare la mancata considerazione di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti. La Corte d'Appello ha del resto compiutamente spiegato che a partire dal 14.9.2001 non vi erano più gravami sull'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, che il PA non aveva mai richiesto prima di allora la liberazione dell'immobile dai gravami entro un certo termine per ottenere in difetto la risoluzione ex art. 1482 comma 2° cod. civ., che la circostanza che il suddetto immobile fosse locato risultava già dalla scrittura privata del 20.10.1994, che le parti avevano per lungo tempo deciso di soprassedere all'attuazione della stessa ancorché in mancanza di un termine sarebbe stato possibile per entrambe richiedere immediatamente l'attuazione dopo l'acquisto della comproprietà dell'immobile di Galatina, angolo via Gallipoli, via Adige, e che il primo a richiedere l'adempimento di tale scrittura privata con lettera dell'1.10.2004 era stato il LI, mentre il PA aveva risposto il 20.10.2004 che ormai i suoi interessi erano mutati ed aveva poi contraddittoriamente preteso con la diffida ad adempiere che per il perfezionamento della permuta promessa il LI gli pagasse un conguaglio in denaro di € 16.300,00 non previsto nel preliminare del 20.10.1994. Col sesto motivo, infine, il PA lamenta in relazione all'art. 360 n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 1375 cod. civ. per avere la Corte d'Appello di Lecce rigettato la sua domanda subordinata di condanna del LI al risarcimento dei danni subiti dall'immobile di Galatina, via Soleto n.107, a lui pervenuto in permuta per effetto della sentenza ex art. 2932 cod. civ., danni 13 di 15 dovuti a difetto di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte del LI e stimati dal CTU nel 2010 in € 23.685,00, e chiede sul punto che la sentenza impugnata sia cassata decidendo il merito sulla base della documentazione già acquisita, o in subordine con rinvio alla Corte d'Appello di Lecce in diversa composizione affinché proceda ad un'attualizzazione del danno da risarcire al PA per la diminuzione di valore dell'immobile. Il sesto motivo é inammissibile, in quanto ancora una volta, dietro ad un generico richiamo ad una violazione di legge (in questo caso della norma sull'esecuzione secondo buona fede del contratto) non vi é la censura specifica delle ampie argomentazioni addotte dalla sentenza impugnata a giustificazione del rigetto della domanda risarcitoria, essenzialmente basate sul fatto che quando a luglio 2005 il LI per primo ha agito in giudizio per ottenere il trasferimento immobiliare tramite permuta pattuito nella scrittura privata del 20.10.1994 l'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, del quale il PA conosceva dall'inizio la locazione a terzi, si trovava ancora in buono stato di manutenzione, come emerso dalla perizia dell'ing. Memmi, per cui il deterioramento successivamente verificatosi si é ritenuto imputabile all'infondata resistenza in giudizio del PA, che ha provocato il differimento nel tempo del trasferimento dell'immobile, (si é richiamata in proposito Cass. n. 3654/1987 secondo la quale gli effetti dell'inadempimento del promissario acquirente ricadono sul medesimo, compreso il trasferimento dei rischi inerenti alla cosa promessa), e non al difetto di manutenzione in corso di causa da parte del LI, come il ricorrente vorrebbe sostenere in questa sede con un'interpretazione alternativa delle risultanze processuali, invocando un nuovo e diverso giudizio di fatto non consentito alla Suprema Corte. In ogni caso il rifiuto ingiustificato di PA TR di addivenire al trasferimento immobiliare previsto nella scrittura privata oggetto 14 di 15 di causa, che avrebbe comportato il passaggio immediato a suo carico degli oneri di manutenzione connessi alla proprietà, una volta esercitata dal LI l'azione ex art. 2932 cod. civ., ha determinato il passaggio a carico del PA del rischio di una diminuzione di valore dell'immobile a lui trasferendo detenuto in locazione da terzi per difetto di manutenzione in corso di causa, con conseguente impossibilità di invocare per difetto di causalità un perdurante obbligo di protezione e di buona fede del LI nell'effettuazione quale proprietario della manutenzione dell'immobile (vedi in tal senso Cass. 13.4.1987 n. 3654). In base al principio della soccombenza PA TR va condannato al pagamento in favore di LI IO delle spese processuali del giudizio di legittimità, che tenendo conto del valore della causa (€ 117.174,00) e delle tariffe forensi del D.M. n. 147/2022, si liquidano in € 200,00 per spese ed €8.500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per l'imposizione di un ulteriore contributo unificato a carico di PA TR, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna PA TR al pagamento in favore di LI IO delle spese processuali del giudizio di legittimità liquidate in € 200,00 per spese ed €8.500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per l'imposizione di un ulteriore contributo unificato a carico di PA TR, se dovuto. 15 di 15 Così deciso nella camera di consiglio del 24.5.2023
8.9.2017 n. 20964). Le doglianze attinenti non all'erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all'erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa ineriscono, infatti, tipicamente, alla valutazione del giudice di merito (vedi in tal senso Cass. 20.9.2021 n. 25343; Cass. n. 13238/2017; Cass. n. 26110/2015). Col secondo motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 2932 cod. civ. in quanto la Corte d'Appello di Lecce emettendo la 8 di 15 sentenza traslativa ex art. 2932 cod. civ., sostitutiva del contratto definitivo di permuta non concluso, senza alcun conguaglio in denaro a carico del LI, avrebbe realizzato una sperequazione contraria ai più elementari criteri di giustizia sostanziale attuando un assetto di interessi diverso da quello cristalizzato nel contratto preliminare del 20.10.1994. Tale motivo é palesemente inammissibile, in quanto non é certo compito della Suprema Corte sindacare la conformità delle sentenze impugnate a non meglio precisati elementari parametri di giustizia sostanziale, essendo previsto il ricorso per violazione e/o falsa applicazione di specifiche norme di legge, ed anche in questo caso la doglianza si basa non su una violazione commessa dell'art. 2932 cod. civ., ma su una diversa ricostruzione della fattispecie concreta (nel senso di ritenere ricompresa nel contratto preliminare del 20.10.1994, eventualmente anche come presupposto, l'obbligazione del LI di pagare un conguaglio in denaro per il maggior valore sopravvenuto della quota di ½ dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, rispetto al valore dell'immobile dato in permuta al PA di Galatina via Soleto n. 107) dalla quale deriverebbe l'inammissibilità di una sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. senza tale conguaglio. La sentenza impugnata ha però ricostruito in modo coerente, logico ed aderente alle risultanze probatorie il contenuto della scrittura privata del 20.10.1994, tenendo conto sia del dato letterale (l'espressione “valutato alla pari” indicativa di una valutazione di equivalenza tra gli immobili da permutare già avvenuta e non da ripetere al momento del futuro trasferimento), sia del suo inserimento nell'ambito delle operazioni di liquidazione dei beni della M.P.Z. S.R.L. e della finalità perseguita dalle parti di porre fine alla comunione tra esse sull'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, attraverso il trasferimento compensativo al PA, a tacitazione di ogni sua pretesa, della proprietà di un altro immobile di proprietà esclusiva 9 di 15 del LI senza conguagli in denaro, e non é compito della Suprema Corte sostituirsi al giudice di merito nella ricostruzione del fatto. Col terzo motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 5) c.p.c. l'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dal contegno delle stesse in fase di trattative per la stipulazione del contratto definitivo di permuta ed in particolare dal fatto che l'incarico all'ing. Marcello Memmi per la stima della differenza di valore tra i beni immobili oggetto del preliminare di permuta, che aveva portato alla determinazione della stessa in € 16.300,00, prima che il LI giudicando eccessivo un conguaglio di tale importo si ritirasse improvvisamente dalle trattative agendo in giudizio per l'adempimento coattivo del preliminare del 20.10.1994 senza alcun conguaglio, era stato conferito nel 2005 da entrambe le parti e non solo dal PA. Tale motivo é però infondato, in quanto la Corte d'Appello di Lecce dopo avere ricordato alla pagina 4 della sentenza la suddetta circostanza dedotta dal PA, alle pagine 12 e 13 ha riconosciuto che il differente valore dei due immobili da permutare desumibile dalla stima compiuta il 10.2.2005, a distanza di ben 11 anni dal preliminare di permuta, dall'ing. Memmi, era irrilevante, in quanto nel suddetto preliminare i due immobili, erano stati valutati alla pari, sicché la pretesa da parte del PA di un conguaglio in denaro di € 16.300,00, pari alla differenza di valore stimata dall'ing. Memmi, non era conforme alle pattuizioni contrattuali, per cui non si tratta di un fatto oggetto di discussione tra le parti che non sia stato considerato dal giudice di secondo grado, e neppure di un fatto decisivo, essendo stato conferito l'incarico all'ing. Memmi a seguito della richiesta di adempimento del preliminare da parte del LI non ai fini dell'integrazione della scrittura privata del 20.10.1994, già completa da molti anni in tutti i suoi elementi come preliminare di permuta, ma ai fini della conclusione di una 10 di 15 trattativa transattiva poi sfumata intavolata dalle parti dopo quella richiesta perché col trascorrere del tempo dalla conclusione del preliminare era mutato il valore dei beni da permutare. Col quarto motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione degli articoli 1195 (sull'accettazione dell'imputazione del pagamento fatta dal creditore nella quietanza), 2726 cod. civ. (sui limiti della prova testimoniale inerente al pagamento) e 228 c.p.c. (sulla confessione giudiziale) in quanto assume che la Corte d'Appello di Lecce abbia erroneamente valutato il comportamento tenuto dalle parti nei dieci anni successivi alla scrittura privata del 20.10.1994, come inidoneo a ricostruire la volontà negoziale delle parti in essa espressa, disattendendo il valore vincolante ex art. 1195 cod. civ. delle ricevute rilasciate al LI dal PA per gli importi mensili ricevuti di £681.000 (pari ad € 351,70) per l'affitto alla Ado Service SRL della metà indivisa del locale al piano terra di Galatina all'angolo tra via Gallipoli e via Adige e per il relativo locale seminterrato (usato in via esclusiva dal LI), confermate dalla testimonianza di IC RI GI, ed attribuendo valore probatorio alle dichiarazioni a sé favorevoli, ma in realtà prive di qualsiasi efficacia, rese dal LI in sede di interrogatorio formale. La doglianza in questione é inammissibile, sia in quanto il PA ha fatto acquiescenza alla qualificazione della scrittura privata del 20.10.1994 come contratto preliminare di permuta, per cui non si vede quale rilievo potrebbe assumere l'attribuzione di un contenuto interpretativo della volontà negoziale in essa espressa al comportamento tenuto dalle parti nei dieci anni successivi, sia in quanto la Corte stessa ha evidenziato che nell'ipotesi in cui i versamenti effettuati nel decennio successivo alla scrittura privata del 20.10.1994 dal LI al PA fossero intesi, nonostante la non corrispondenza con la metà del canone dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, e col canone 11 di 15 dell'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, come riferiti al godimento esclusivo degli immobili da parte del LI, essi sarebbero al più sintomatici della conclusione di un contratto preliminare ad effetti anticipati e non certo di un atto di per sé traslativo della proprietà degli immobili per la determinante circostanza che quando le parti hanno concluso l'accordo emergente dalla scrittura privata del 20.10.1994 non erano ancora proprietari in comunione pro indiviso dell'immobile di Galatina, angolo tra via Gallipoli e via Adige, pervenuto loro dalla M.P.Z. S.R.L. solo con la sopravvenuta scrittura privata del 17.11.1995, per cui evidentemente con la scrittura privata del 20.10.1994 non possono avere prodotto l'effetto traslativo immediato della permuta, circostanze queste che non sono state fatte oggetto di alcuna censura da parte del PA. Col quinto motivo il PA lamenta in relazione all'art. 360 comma 1° n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 1375 cod. civ. circa la buona fede contrattuale, nonché degli articoli 1482 (che prevede la possibilità per il compratore di un immobile gravato da formalità di fare fissare al venditore un termine per liberare l'immobile pena in difetto la risoluzione contrattuale) e 1599 cod. civ. (che prevede l'opponibilità della locazione al terzo acquirente) per avere la Corte d'Appello rigettato la domanda riconvenzionale da lui proposta di risoluzione del contratto preliminare di permuta del 20.10.1994 per la grave violazione degli obblighi di correttezza e buona fede da parte del LI, responsabile della mancata liberazione dal conduttore del locale di Galatina via Soleto n. 107, della mancata cancellazione dei gravami insistenti su tale immobile e della diminuzione del valore di tale immobile per difetto di manutenzione dovuta al ritardo nell'esecuzione del preliminare imputabile al LI. Il quinto motivo é inammissibile, in quanto il PA, ancora una volta attraverso un richiamo generico a violazioni di legge, pretende di 12 di 15 sovrapporre la propria difforme interpretazione delle risultanze istruttorie a quella compiuta ed approfonditamente motivata dalla Corte d'Appello, omettendo di argomentare in che modo affermazioni specifiche in diritto contenute nella sentenza impugnata debbano considerarsi in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie ed omettendo di lamentare la mancata considerazione di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti. La Corte d'Appello ha del resto compiutamente spiegato che a partire dal 14.9.2001 non vi erano più gravami sull'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, che il PA non aveva mai richiesto prima di allora la liberazione dell'immobile dai gravami entro un certo termine per ottenere in difetto la risoluzione ex art. 1482 comma 2° cod. civ., che la circostanza che il suddetto immobile fosse locato risultava già dalla scrittura privata del 20.10.1994, che le parti avevano per lungo tempo deciso di soprassedere all'attuazione della stessa ancorché in mancanza di un termine sarebbe stato possibile per entrambe richiedere immediatamente l'attuazione dopo l'acquisto della comproprietà dell'immobile di Galatina, angolo via Gallipoli, via Adige, e che il primo a richiedere l'adempimento di tale scrittura privata con lettera dell'1.10.2004 era stato il LI, mentre il PA aveva risposto il 20.10.2004 che ormai i suoi interessi erano mutati ed aveva poi contraddittoriamente preteso con la diffida ad adempiere che per il perfezionamento della permuta promessa il LI gli pagasse un conguaglio in denaro di € 16.300,00 non previsto nel preliminare del 20.10.1994. Col sesto motivo, infine, il PA lamenta in relazione all'art. 360 n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell'art. 1375 cod. civ. per avere la Corte d'Appello di Lecce rigettato la sua domanda subordinata di condanna del LI al risarcimento dei danni subiti dall'immobile di Galatina, via Soleto n.107, a lui pervenuto in permuta per effetto della sentenza ex art. 2932 cod. civ., danni 13 di 15 dovuti a difetto di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte del LI e stimati dal CTU nel 2010 in € 23.685,00, e chiede sul punto che la sentenza impugnata sia cassata decidendo il merito sulla base della documentazione già acquisita, o in subordine con rinvio alla Corte d'Appello di Lecce in diversa composizione affinché proceda ad un'attualizzazione del danno da risarcire al PA per la diminuzione di valore dell'immobile. Il sesto motivo é inammissibile, in quanto ancora una volta, dietro ad un generico richiamo ad una violazione di legge (in questo caso della norma sull'esecuzione secondo buona fede del contratto) non vi é la censura specifica delle ampie argomentazioni addotte dalla sentenza impugnata a giustificazione del rigetto della domanda risarcitoria, essenzialmente basate sul fatto che quando a luglio 2005 il LI per primo ha agito in giudizio per ottenere il trasferimento immobiliare tramite permuta pattuito nella scrittura privata del 20.10.1994 l'immobile di Galatina, via Soleto n. 107, del quale il PA conosceva dall'inizio la locazione a terzi, si trovava ancora in buono stato di manutenzione, come emerso dalla perizia dell'ing. Memmi, per cui il deterioramento successivamente verificatosi si é ritenuto imputabile all'infondata resistenza in giudizio del PA, che ha provocato il differimento nel tempo del trasferimento dell'immobile, (si é richiamata in proposito Cass. n. 3654/1987 secondo la quale gli effetti dell'inadempimento del promissario acquirente ricadono sul medesimo, compreso il trasferimento dei rischi inerenti alla cosa promessa), e non al difetto di manutenzione in corso di causa da parte del LI, come il ricorrente vorrebbe sostenere in questa sede con un'interpretazione alternativa delle risultanze processuali, invocando un nuovo e diverso giudizio di fatto non consentito alla Suprema Corte. In ogni caso il rifiuto ingiustificato di PA TR di addivenire al trasferimento immobiliare previsto nella scrittura privata oggetto 14 di 15 di causa, che avrebbe comportato il passaggio immediato a suo carico degli oneri di manutenzione connessi alla proprietà, una volta esercitata dal LI l'azione ex art. 2932 cod. civ., ha determinato il passaggio a carico del PA del rischio di una diminuzione di valore dell'immobile a lui trasferendo detenuto in locazione da terzi per difetto di manutenzione in corso di causa, con conseguente impossibilità di invocare per difetto di causalità un perdurante obbligo di protezione e di buona fede del LI nell'effettuazione quale proprietario della manutenzione dell'immobile (vedi in tal senso Cass. 13.4.1987 n. 3654). In base al principio della soccombenza PA TR va condannato al pagamento in favore di LI IO delle spese processuali del giudizio di legittimità, che tenendo conto del valore della causa (€ 117.174,00) e delle tariffe forensi del D.M. n. 147/2022, si liquidano in € 200,00 per spese ed €8.500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per l'imposizione di un ulteriore contributo unificato a carico di PA TR, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna PA TR al pagamento in favore di LI IO delle spese processuali del giudizio di legittimità liquidate in € 200,00 per spese ed €8.500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per l'imposizione di un ulteriore contributo unificato a carico di PA TR, se dovuto. 15 di 15 Così deciso nella camera di consiglio del 24.5.2023