Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOSAVIO Giovanni - Presidente -
Dott. CAPPUCCIO Giammarco - Consigliere -
Dott. VITRONE Ugo - Consigliere -
Dott. FELICETTI Francesco - Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SKY LAB CAFÈ DI BA PA & C SNC, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA CIVILE DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati GALIMBERTI Davide e VILLA PATRIZIO, giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
COMUNE di GIUSSANO in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma Via Asiago 8, presso l'avvocato VILLANI Ludovico che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati CELORIA Maria Luisa, FOSSATI ALBERTO e ANDENA CARLO, giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 159/00 del Giudice di pace di DESIO, depositata il 08/05/00;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/01/2005 dal Consigliere Dott. Stefano PETITTI;

udito per il resistente l'Avvocato VILLANI, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria che ha concluso per l'inammissibilità o comunque rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 28 gennaio 2000, la Sky AB CA s.n.c., titolare di un esercizio pubblico, impugnava l'ordinanza con la quale il Comune di Giussano aveva ingiunto alla legale rappresentante sig.ra LO PA AN, il pagamento della somma di lire 200.000 per non avere attuato quanto alla stessa ordinato, e cioè il ripristino delle condizioni di sorvegliabilità del locale ubicato in Giussano, via Cavour n. 83, provvedendo ad aprire idoneo accesso dalla citata via, e mantenendo l'apertura che attualmente da accesso all'area di parcheggio come uscita di sicurezza.
Il Giudice di pace di Desio, dopo aver disposto la sospensione dell'ordinanza ingiunzione opposta, con sentenza in data 5-8 maggio 2000, revocava la sospensione dell'esecutività e rigettava il ricorso, compensando le spese di giudizio.
Il giudice rilevava che con ordinanza del 22 settembre 1999 opposta il Sindaco del Comune di Giussano aveva ordinato alla società ricorrente di aprire idoneo accesso, ripristinando le condizioni di sorvegliabilità del pubblico esercizio dalla stessa gestito, in conformità a quanto disposto dal d.m. 17 dicembre 1992, n. 564, il quale dispone che gli esercizi pubblici devono avere accesso sulla strada o altro luogo pubblico. Non avendo la ricorrente ottemperato, il Sindaco aveva allora emesso l'ordinanza ingiunzione, avverso la quale la Sky AB CA aveva proposto opposizione, rilevando che il parcheggio del condominio IRIS di via Cavour era un parcheggio pubblico, utilizzabile per l'accesso all'esercizio da parte dei clienti, idoneo, in quanto tale, a soddisfare i requisiti prescritti dalla normativa. In particolare, con l'opposizione veniva evidenziato che il Comune, in sede di istruttoria per il rilascio della licenza commerciale, aveva acconsentito a che l'area a parcheggio, da destinarsi al servizio dell'attività commerciale di cui alla licenza, fosse quella che, nella tavola n. 10 della concessione edilizia n. 245/91 del Condominio Iris, era indicata come "area di parcheggio pubblico", e che nel regolamento del citato condominio veniva stabilito che, "secondo il progetto approvato dal Comune di Giussano, l'area destinata ad uso parcheggio non potrà essere chiusa con nessun tipo di recinzione", traendo da ciò la prova della conoscibilità, per tutti i condomini, della destinazione a parcheggio pubblico dell'area annessa al Condominio stesso. Da qui, sosteneva l'opponente, la conseguenza che le condizioni di sorvegliabilità del pubblico esercizio erano state rispettate, costituendo il parcheggio del condominio un parcheggio pubblico passibile di utilizzazione per l'ingresso dei clienti. Il Giudice riteneva infondati tali motivi, da considerarsi principali e assorbenti rispetto alle altre argomentazioni dalla stessa opponente proposte, non essendo possibile desumersi dagli stessi che l'area in discussione fosse assoggettata ad un vincolo di uso pubblico, con conseguente impossibilità di riconoscere che l'area stessa potesse essere utilizzata come via d'accesso al pubblico esercizio dell'opponente. Da tutta la documentazione prodotta, infatti, non emergeva alcun titolo in base al quale poter riscontrare l'esistenza di un vincolo di parcheggio pubblico dell'area di parcheggio realizzato su proprietà privata, secondo la tavola n. 10 allegata alla concessione, che pure definiva quell'area come "area di parcheggio pubblico". Non era invero contestato che la proprietà dell'area in questione fosse del Condominio e non vi era in atti alcun atto, anche convenzionale, dell'Amministrazione comunale che disponesse nel senso prospettato dall'opponente. Al contrario, vi era una certificazione proveniente dall'"Amministrazione comunale nella quale esplicitamente si affermava che l'area a parcheggio insisteva su proprietà privata e che l'Amministrazione comunale non ha mai richiesto di assoggettare lo stesso ad uso pubblico, ne' tantomeno è stato sottoscritto atto di impegno all'uso pubblico, in quanto è da ritenersi al servizio del complesso condominiale". Accertata dunque la natura privata del parcheggio, in alcun modo equiparabile ad un'area utilizzabile per l'accesso al pubblico esercizio, doveva ritenersi legittima la richiesta dell'Amministrazione comunale di ripristino delle condizioni di sorvegliabilità dell'esercizio pubblico mediante la chiusura dell'accesso a questo dal parcheggio del condominio.
Per la cassazione di questa sentenza ricorre la Sky AB CA s.n.c, sulla base di tre motivi, illustrati da memoria, cui resiste, con controricorso, il Comune di Giussano.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente denuncia il vizio di omessa e insufficiente motivazione sul punto decisivo della controversia costituito dal documento n. 4 del fascicolo dell'opponente nel giudizio di primo grado.
La ricorrente, premesso che all'epoca del rilascio della licenza commerciale il Comune di Giussano, in data 10 settembre 1996, con verbale della Polizia municipale, aveva verificato e attestato, con il nulla osta di cui al citato documento n. 4, che gli ingressi dei locali erano conformi alle prescrizioni del d.m. n. 564 del 1992 sulla sorvegliabilità, lamenta che quel documento non è stato minimamente preso in considerazione dal Giudice di pace, e ciò nonostante che, per il suo contenuto, quel documento integrasse un punto decisivo della controversia, in quanto idoneo a dimostrare l'infondatezza, l'errore e il travisamento dei fatti compiuti dal Comune di Giussano nell'adottare l'ordinanza ingiunzione. Questa, infatti, si fonda sull'errato presupposto che essa ricorrente non abbia adempiuto all'ordinanza del Sindaco n. 122 del settembre 1999, con la quale era stato ordinato il ripristino delle condizioni di sorvegliabilità del locale, mentre il citato documento dimostra che quei locali, sin dall'inizio dell'attività commerciale, erano stati dichiarati conformi al d.m. n. 564 del 1992 dallo stesso Comune di Giussano. E l'omissione sarebbe resa evidente dal rilievo che, nel riassumere la posizione dell'opponente, il Giudice di pace non ha fatto alcuna menzione del nulla osta.
Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia omissione, insufficienza, contraddittorietà ed illogicità della motivazione dell'impugnata sentenza sul punto decisivo della controversia di cui ai documenti nn.

2-6. Questi documenti consentivano di ritenere provate le seguenti circostanze: la licenza commerciale rilasciata ad essa ricorrente (doc. n. 2); l'indicazione, in sede di istruttoria per il rilascio della licenza commerciale, che l'area di parcheggio annessa alla licenza commerciale (doc. n. 3), era quella gravata dall'onere giuridico di uso pubblico di parcheggio pubblico pertinenziale del Condominio Iris (doc. n. 5); l'attestazione da parte del Comune di Giussano della conformità degli ingressi al decreto ministeriale sulla sorvegliabilità (doc. n. 4); l'esistenza dell'onere giuridico di uso pubblico di parcheggio pubblico gravante sull'area di parcheggio pertinenziale del Condominio Iris;
la certificazione del Comune di Giussano che dichiarava tale onere giuridico di parcheggio pubblico (doc. n. 6).
A fronte di tale documentazione, la motivazione della sentenza impugnata sarebbe omissiva e insufficiente, in quanto i citati documenti dimostrerebbero che, per effetto costitutivo della concessione edilizia del Condominio Iris, l'area di parcheggio pertinenziale era gravata dall'onere di uso pubblico di parcheggio pubblico, mentre il Giudice di pace non avrebbe spiegato i motivi per i quali la certificazione comunale sub n. 6, che qualificava i posti auto della tavola 10 della concessione area di parcheggio pubblico, aveva minor rilievo del documento prodotto dal Comune e posto a fondamento della decisione. Anzi, posto che il documento n. 6 (gennaio 2000) era successivo a quello n. 14 (ottobre 1999), il primo, per il principio della successione degli atti giuridici nel tempo, avrebbe dovuto prevalere sul secondo.
Con il terzo motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1 d.m. n. 564 del 1992 per travisamento dei fatti ed errore nel presupposto;
violazione e falsa applicazione dell'art. 41-sexies della legge n. USO del 1942, modificato dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, nonché del titolo 3^, capo 1^,
sezione 1^, della delibera della Giunta regionale della Lombardia n. 6/38573 del 25 settembre 1998.
Ad avviso della ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe errata là dove ritiene la natura privata del parcheggio in discussione, in nessun modo equiparabile ad un'area utilizzabile per l'accesso al pubblico esercizio della ricorrente a norma del d.m. 17.12.1992, n. 564. La disposizione citata, infatti, si limita a prevedere che i locali adibiti a somministrazione al pubblico di alimenti e bevande "devono consentire l'accesso diretto dalla strada, piazza o altro luogo pubblico". Situazione, questa, già ritenuta sussistente dal Comune di Giussano nel 1996 al momento del rilascio del nulla osta di cui al documento n. 4, citato. L'oggetto del provvedimento sindacale n. 122, del resto, era la chiusura dell'ingresso posto sull'area di parcheggio pertinenziale;
ma tale area era gravata dall'onere giuridico di uso pubblico di parcheggio pubblico. E non può esservi dubbio, sulla base della giurisprudenza di legittimità, che il regime pertinenziale dei parcheggi impone un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono;
costituiscono, cioè, un onere reale di destinazione pubblicistica, con carattere di imperatività; le norme che lo prevedono, quindi si applicano automaticamente a qualsiasi atto di disposizione ad esse difforme. E la tavola n. 10 della concessione edilizia al Condominio Iris avrebbe proprio la funzione di disporre l'onere giuridico reale di parcheggio pubblico sull'area considerata, che quindi costituisce l'altro luogo pubblico che, ai sensi dell'art. 1 del d.m. n. 564 del 1992, integra ingresso all'esercizio pubblico.
La sentenza impugnata contrasterebbe altresì con la delibera della Giunta regionale della Regione Lombardia, la quale, nel dettare i criteri per la redazione dei regolamenti edilizi, dispone che fanno parte degli spazi pubblici ad uso pubblico "anche gli spazi ad uso pubblico privati". Il Giudice di pace, nell'escludere la natura pubblica del parcheggio in questione, avrebbe quindi violato anche tale disposizione.
I primi due motivi di ricorso, che per evidenti ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati. Con essi la ricorrente deduce il vizio di omessa e insufficiente motivazione della sentenza per mancato esame del documento, indicato nella produzione del giudizio di merito con il n. 4 (primo motivo), e il vizio di omessa, insufficiente, contraddittoria e illogica motivazione in riferimento alle circostanze risultanti dai documenti indicati nella produzione del giudizio di merito con i nn. 2, 3, 4, 5 e 6 (secondo motivo). Nella sostanza, assume la ricorrente, il documento n. 4 avrebbe dovuto indurre il giudice del merito a ritenere che, avendo lo stesso Comune di Giussano rilasciato il nulla osta circa la rispondenza degli ingressi del locale sede del pubblico esercizio ai requisiti di sorvegliabilità stabiliti dal decreto ministeriale 17 dicembre 1992, n. 564, il provvedimento sanzionatorio impugnato era stato adottato sulla base di un erroneo presupposto, e cioè quello secondo cui non sarebbe stato adempiuto l'ordine di ripristino delle condizioni di sorvegliabilità del locale. Dall'esame degli altri documenti indicati nel motivo, sostiene ulteriormente la ricorrente, il giudice del merito avrebbe dovuto ritenere sussistente, con riferimento all'accesso dall'area di parcheggio, il requisito dell'ingresso da luogo pubblico richiesto dal citato decreto ministeriale. Nè l'una ne' l'altra censura possono, peraltro, essere condivise.
Occorre premettere che, ai sensi dell'art. 1, comma 2, del decreto ministeriale 17 dicembre 1992, n. 564, le porte o gli altri ingressi dei locali adibiti a pubblici esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande devono consentire l'accesso diretto dalla strada, piazza o altro luogo pubblico. Nella specie, risulta dallo stesso ricorso che, al momento della richiesta di nulla osta comunale alla apertura del pubblico esercizio gestito dalla società ricorrente, i locali destinati a tale attività avevano due ingressi, l'uno ubicato direttamente sulla via Cavour, e l'altro sull'area destinata a parcheggio, di cui si dirà. A prescindere, dunque, dalla qualificazione di questo secondo ingresso, nessun elemento decisivo, ai fini della decisione del presente ricorso, può desumersi dall'invocato documento n. 4 della produzione, nel giudizio di merito, di parte ricorrente, giacché ai fini dell'attestazione di conformità del locale ai requisiti prescritti per lo svolgimento dell'attività di pubblico esercizio per la somministrazione di bevande e alimenti, doveva ritenersi sufficiente la indicazione dell'ingresso su via Cavour. Ed è questo il senso dei provvedimenti adottati dall'Amministrazione comunale nei confronti del legale rappresentante della società ricorrente, il primo dei quali volto appunto ad imporre il ripristino delle condizioni di sorvegliabilità e cioè il ripristino dell'ingresso sulla pubblica via;
il secondo, oggetto di opposizione nel giudizio di merito, a sanzionare la mancata ottemperanza a detta ingiunzione.
Nessun elemento decisivo, dunque, è possibile desumere dal documento citato da parte ricorrente, mentre deve escludersi che di esso il giudice del merito non abbia tenuto alcun conto, come sostenuto nel primo motivo del ricorso, giacché, come esattamente rilevato dalla difesa della controricorrente Amministrazione comunale, il Giudice di pace ha affermato che "esaminati gli assunti di parte ricorrente sopra esposti, da considerarsi principali ed assorbenti delle altre argomentazioni dalla stessa ricorrente svolte nel proprio ricorso ex art. 23 l. 689/81 e successive memorie presentate in corso di procedimento, non sembra che dagli stessi possa dedursi che l'area in discussione sia assoggettata ad un vincolo di uso pubblico". Il Giudice del merito, pertanto, contrariamente all'assunto di parte ricorrente, non ha omesso di considerare tutti gli elementi addotti dalla ricorrente medesima, e tra questi il documento n. 4, ma li ha considerati assorbiti nelle altre valutazioni e tali comunque da non scalfire l'accertamento della insussistenza di un vincolo di destinazione ad uso pubblico dell'area di parcheggio, sulla quale insisteva uno degli accessi ai locali della società ricorrente, dovendosi ritenere adempiuto l'obbligo di sorvegliabilità in considerazione della esistenza di altro ingresso dalla pubblica via. Venendo, quindi, alle deduzioni svolte nel secondo motivo, esse si incentrano in ciò che l'area destinata a parcheggio sulla quale si trovava il secondo ingresso dei locali della società ricorrente doveva essere ritenuta di uso pubblico, e pertanto idonea ad integrare le condizioni di sorvegliabilità prescritte dal comma 2 dell'art. 1 del citato decreto ministeriale n. 564 del 1992. Anche tale motivo è infondato. L'assunto della ricorrente è che l'area destinata a parcheggio sarebbe stata assoggettata ad un vincolo di destinazione ad uso pubblico (nella specie, parcheggio), in forza della tavola n. 10 della concessione edilizia rilasciata dal Comune di Giussano al Condominio Iris in occasione della ristrutturazione dell'edificio di proprietà del medesimo condominio. Il Giudice del merito ha escluso che dalla documentazione in atti, e con specifico riferimento alla citata tavola 10 della concessione, potesse desumersi l'esistenza del suddetto vincolo di destinazione ad uso pubblico, sicché ha conseguentemente rigettato l'opposizione, posto che, una volta chiuso l'accesso dalla pubblica via, il secondo accesso dall'area di parcheggio in questione non poteva ritenersi rispondente ai requisiti di sorvegliabilità prescritti dalla normativa statale in materia, risultando quindi legittima la sanzione comminata per la mancata ottemperanza all'ordine di ripristino di dette condizioni di sorvegliabilità. E a tale conclusione il Giudice di pace di Desio è pervenuto osservando che "esiste la richiamata tavola n. 10, allegata alla concessione edilizia del condominio, con l'indicazione già ricordata di 'area di parcheggio pubblico' ma da tutta la documentazione prodotta o richiamata non è dato riscontrare l'esistenza di un documento che costituisca titolo idoneo alla formazione del vincolo di parcheggio pubblico dell'area di parcheggio realizzato su proprietà privata. Infatti, che la proprietà dell'area a parcheggio di cui si discute sia del Condomino risulta dalle certificazioni catastali e la stessa area non può ritenersi di uso pubblico mancando un qualsiasi atto, anche convenzionale, dell'Amministrazione di Giussano che disponga in tal senso". Orbene, la conclusione del Giudice di pace risulta conforme a diritto, giacché deve escludersi che la mera annotazione in una tavola allegata ad una concessione edilizia rilasciata ad un soggetto privato, proprietario dell'area e dell'edificio ai quali la concessione si riferisca, possa valere a costituire un vincolo di destinazione dell'area stessa (o dell'edificio), a determinare cioè l'assoggettamento di quell'area (o edificio) ad un regime diverso da quello derivante dalla sua qualità di area (o edificio) privato. La concessione edilizia, invero, è atto amministrativo destinato a regolamentare l'attività edilizia e ha efficacia tra l'Amministrazione comunale e il titolare della concessione;
da essa non possono conseguentemente derivare diritti o posizioni giuridicamente tutelate in favore di terzi, estranei al rapporto concessori, mentre i diritti dei terzi non possono essere pregiudicati dalla concessione, la quale viene, appunto, rilasciata con salvezza dei diritti dei terzi. Ma deve trattarsi, per l'appunto, di diritti dei terzi che trovano la propria fonte in atti diversi dalla concessione, giacché quest'ultima non è abilitata, per la sua natura e per la sua funzione, ad ampliare la sfera giuridica di soggetti estranei alla concessione stessa.
Nessuna rilevanza, dunque, poteva essere riconosciuta, ai fini della qualificazione dell'area sulla quale era ubicato l'unico ingresso utilizzato dalla società ricorrente come pubblica, nei sensi di cui al decreto ministeriale sulla sorvegliabilità dei pubblici esercizi. In tale prospettiva, perdono consistenza le censure svolte nel secondo motivo circa l'omesso esame, da parte del Giudice del merito, del documento n. 6 della produzione di parte ricorrente in quel giudizio, e la prevalenza dal medesimo Giudice attribuita alla certificazione proveniente dal Comune di Giussano, nella quale esplicitamente si dichiara che "l'area a parcheggio di cui si discute è realizzata su proprietà privata e che l'Amministrazione Comunale non ha mai richiesto di assoggettare lo stesso ad uso pubblico, ne' tanto meno è stato sottoscritto atto di impegno all'uso pubblico, in quanto è da ritenersi al servizio del complesso condominiale", rispetto al documento n. 6, pure proveniente dall'Amministrazione Comunale, nel quale si attesterebbe che "i posti auto della tavola n. 10 della concessione edilizia del condominio Iris sono qualificati area di parcheggio pubblico". Invero, deve rilevarsi che tra il documento utilizzato dal Giudice del merito, il cui contenuto risulta riportato nel testo della sentenza impugnata, e quello invocato dalla ricorrente non sussiste la denunciata incompatibilità, giacché il primo attesta l'inesistenza di un vincolo sull'area in questione, mentre il secondo si limita a ripetere l'enunciazione contenuta nella tavola 10 della concessione edilizia, la cui inidoneità alla costituzione di un vincolo di destinazione è stata poc'anzi affermata.
Infondato è, infine, il terzo motivo del ricorso. Escluso, per le ragioni sin qui esposte, che nella sentenza impugnata sia ravvisabile il vizio di violazione dell'art. 1 del decreto ministeriale n. 564 del 1992, la denunciata violazione delle altre norme di diritto indicate nella rubrica del motivo non può ritenersi sussistente, giacché dette disposizioni regolano una fattispecie del tutto diversa da quella rilevante nel presente giudizio, così come la giurisprudenza richiamata nel ricorso non offre alcun utile argomento in favore della tesi della ricorrente. Sostiene, in sintesi, la ricorrente che al parcheggio di pertinenza del Condominio Iris dovrebbe applicarsi la disposizione di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, come modificato dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, con la conseguenza che l'area di parcheggio, di pertinenza del suddetto Condominio, sarebbe gravata, ex lege, da un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, in forza del quale quello spazio sarebbe riservato all'uso delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari della quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono, e quindi anche a disposizione dei clienti del locale gestito da essa ricorrente. In particolare, assume la ricorrente, la tavola n. 10 allegata alla concessione edilizia e la certificazione amministrativa ricognitiva del contenuto di detta tavola, ai sensi del citato art. 41-sexies, avrebbero effetto costitutivo dell'onere giuridico reale pubblicistico gravante sull'area di parcheggio pubblico di pertinenza del Condominio Iris;
onere giuridico che, in considerazione della natura imperativa della legge che lo prevede, dovrebbe applicarsi in via sostitutiva e automatica ad ogni contrario atto privato elusivo dell'onere stesso, e nella specie, alla Denuncia di Inizio Attività che illegittimamente recinta l'area di parcheggio in questione, inibendo l'accesso ad essa.
Tale assunto è palesemente infondato, sol che si consideri che la citata norma di cui all'art. 41-sexies, si riferisce alle nuove costruzioni stabilendo che per esse devono essere costruiti parcheggi pertinenziali in un determinato rapporto con la cubatura realizzata e che non è possibile l'alienazione dei parcheggi se non con l'immobile cui essi accedono. Il vincolo posto da tale disposizione, pertanto, non vale ad imprimere una destinazione di uso pubblico alle aree pertinenziali destinate a parcheggio degli edifici di nuova costruzione, ma consiste nella costituzione di uno speciale diritto reale di uso delle aree stesse in favore del titolare dell'unità abitativa. In sostanza, è pubblicistico il vincolo di destinazione a parcheggio dell'area pertinenziale, ma ciò non vale a qualificare come di uso pubblico le aree in questione, le quali, se un vincolo di tal fatta non sia costituito nei modi consentiti, restano private ad uso privato esclusivo delle unità immobiliari cui accedono. E che questa sia la reale portata della disposizione richiamata, risulta chiaramente dalla elaborazione giurisprudenziale, essendo pacifico il principio secondo cui "il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, norma imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore -venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sè la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente e soltanto nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio" (Cass. n. 5755 del 2004; n. 14371 del 2000). In altri termini, la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono;
non impone, per contro, all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in una alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, di interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso sulle aree stesse (Cass., n. 4127 del 2000; n. 1196 del 1996; n. 4465 del 1994). Nè può ritenersi che la destinazione ad uso pubblico dell'area in questione possa desumersi, come preteso dalla ricorrente, dalla delibera della Giunta regionale della Lombardia 25 settembre 1998, n. 6/38573, là dove si prevede che fanno parte degli spazi pubblici ad uso pubblico anche gli spazi di uso pubblico privati. Detta delibera, infatti, non può valere essa stessa a costituire un vincolo di destinazione e deve quindi ritenersi destinata a qualificare come spazi pubblici anche gli spazi privati per i quali sia intervenuta una valida costituzione di vincolo di destinazione ad uso pubblico. Il che, come detto, deve escludersi che si sia verificato nella specie.
Vi è solo da aggiungere che il profilo della illegittimità della denuncia di inizio Attività volta alla recinzione dell'area di parcheggio in questione, non risulta essere stato in alcun modo affrontato nel giudizio di merito, ne' la ricorrente indica gli atti del giudizio di merito nei quali quella questione è stata posta. Il profilo di censura in esame, risulta quindi inammissibile. Pertanto, esclusa la idoneità dei documenti indicati dalla ricorrente a dimostrare la costituzione di un vincolo di destinazione ad uso pubblico dell'area di parcheggio dalla quale si accede al locale ove la medesima ricorrente esercita l'attività di pubblico esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, deve ritenersi che correttamente il Giudice del merito abbia affermato la legittimità del provvedimento sanzionatorio opposto, non avendo la ricorrente adempiuto all'ordine di ripristino delle condizioni di sorvegliabilità, ordine impartito perché quel locale, a seguito della chiusura dell'altro ingresso ubicato sulla pubblica via, non rispettava più le condizioni di sorvegliabilità prescritte dall'art. 1 del decreto ministeriale n. 564 del 1992. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato e la ricorrente deve essere conseguentemente condannata al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in euro 500,00, di cui euro 400,00 per onorari, oltre il rimborso delle spese generali e degli accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 28 gennaio 2005.
Depositato in Cancelleria il 29 settembre 2005