Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IA IE, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell'avvocato IGOR TURCO, difeso dall'avvocato LORENZO SPINNATO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DI CE AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PASUBIO 11, presso lo studio dell'avvocato VITTORIO VIRGA, difesa dall'avvocato FRANCESCO SANSONE, con studio 90100 PALERMO VIA LA MASA N. 37, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 446/99 del Tribunale di AGRIGENTO, sezione per le controversie di lavoro, emessa il 27/5/1999, depositata il 21/06/99; RG. 971/1998;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/02 dal Consigliere Dott. Maria Margherita CHIARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale assorbito il ricorso incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 28 aprile 1995 Di IC TA intimava a AB ET, titolare del Camping Lampedusa, licenza per finita locazione al 31 ottobre 1995 - o a data diversa per legge o per contratto - di un terreno situato in Lampedusa, e contestualmente lo citava per la convalida dinanzi al PR di Agrigento. Premetteva che la locazione, iniziata il 31 ottobre 1992, era stata stipulata per tre anni e che con racc. A.R. del 3 ottobre 1994 gli aveva comunicato formale licenza per il 31 ottobre 1995. Non iscritta la causa a ruolo, l'attrice notificava, in data 5 maggio 1995, al AB altra intimazione per finita locazione per la medesima data.
Il convenuto, costituitosi, si opponeva alla convalida perché l'immobile locato aveva destinazione turistico-alberghiera e quindi la durata legale doveva essere fino al 31 ottobre 2001. Poiché peraltro sull'immobile aveva eseguito migliorie per L. 300.000.000, in via riconvenzionale chiedeva che, al momento del rilascio, gli fosse corrisposto il valore delle stesse, o, in via subordinata, gli fossero rimborsate le spese effettivamente sostenute. Inoltre chiedeva l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. L'attrice, nel rilevare che la durata dei contratti di immobili adibiti a campeggio non è di nove anni, ma di sei (art. 27 legge 92/1978 che richiamava l'art. 2 legge 326/1968), sì che in ipotesi la scadenza sarebbe stata il 31 ottobre 1998, contestava la domanda riconvenzionale per non aver prestato il consenso all'esecuzione delle opere.
Con provvedimento del 14 luglio 1995 il PR di Agrigento, nel rigettare la domanda di rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito da ordinario a speciale e, nel fissare l'udienza di cui all'art. 420 cod.proc.civ., stabiliva il termine di sessanta giorni per presentare memorie integrative ed eventuali nuove produzioni.
In corso di causa l'attrice inoltrava, in data 22 ottobre 1997, con racc. A.R., altra disdetta a AB ET rappresentandogli, ai sensi dell'art. 29 legge 392/1978, di voler procedere alla demolizione delle opere realizzate senza il suo consenso. Con sentenza del 28 aprile 1998 il PR di Agrigento, ravvisata la soggezione del contratto di locazione stipulato il 18 novembre 1992 all'art. 21 primo comma n. 2 legge 392/1978, in base alla disdetta ricevuta dal conduttore il 23 ottobre 1997, lo dichiarava risolto al 31 ottobre 1998.
Dichiarava poi inammissibile la domanda riconvenzionale per non avere il convenuto richiesto, con la comparsa di risposta in opposizione alla convalida, di fissare un'altra udienza per la discussione, a norma dell'art. 418 c.p.c, e comunque per non esser valutabili i miglioramenti durante il corso della locazione, ma soltanto al momento della riconsegna dell'immobile, non ancora avvenuta.
Avverso questa sentenza proponeva appello AB ET dinanzi al Tribunale di Agrigento, Sezione Lavoro, per due motivi: 1) l'art. 28, secondo comma, legge 392/1978, disponeva il rinnovo alla prima scadenza contrattuale - di sei o nove anni - se il locatore non motivava il diniego a norma del successivo art. 29, con le modalità - tra cui il possesso della licenza edilizia, se questo era il motivo di rilascio - ed i termini ivi previsti. La disdetta del 23 ottobre 1997, presa in considerazione dal PR, non era mai stata prodotta, tanto più che a detta data i termini per la produzione di documenti erano ampiamente decorsi, e quindi esso appellante non aveva potuto controdedurre, in violazione del principio del contraddittorio;
2) il giudizio era stato instaurato con la notifica di due identici atti di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale convalida - il secondo per non essere stato iscritto a ruolo il primo - e quindi con il rito ordinario. Perciò esso conduttore non poteva proporre la domanda riconvenzionale se non con l'opposizione alla convalida e su di essa l'attrice aveva controdedotto, sì che il contraddittorio sulla stessa si era instaurato.
In ogni caso il PR aveva disposto il mutamento del rito, concedendo il termine di legge per integrare le richieste istruttorie e per nuove produzioni documentali, sì che era del tutto superfluo riproporre la medesima domanda riconvenzionale e chiedere di fissare altra udienza.
Quindi, nel concludere per la riforma della sentenza di primo grado, riaffermava il suo diritto ad ottenere il pagamento per le migliorie realizzate (art. 1592 c.c.) e l'indennità di avviamento (art. 34 legge 392/1978). Di IC TA, dopo aver contestato la competenza del giudice di secondo grado, adito nella qualità di giudice del lavoro anziché ordinario, rilevava la novità, ai sensi dell'art. 437, secondo comma c.p.c, della richiesta di rinnovo della locazione la cui scadenza, in primo grado, il conduttore aveva accettato per il 31 ottobre 1998 (dopo averla inizialmente chiesta per il 31 ottobre 2001 sul presupposto della destinazione turistico-alberghiera dell'immobile).
Affermava poi di aver prodotto la disdetta del 22 ottobre 1997, redatta con i requisiti prescritti dall'art. 29 lett. c) legge 392/1978, con le note conclusive del 12 dicembre 1997 e quindi in termini ai sensi dell'art. 420 c.p.c, norma che consentiva la produzione dei documenti fino all'udienza di discussione, conclusasi il 14 gennaio 1998, e perciò l'appellante aveva avuto la possibilità di difendersi. Quanto al riconoscimento delle indennità ai sensi dell'art. 1592 c.c. - censura peraltro inammissibile perché non censurate le ragioni poste a fondamento del relativo rigetto da parte del primo giudice - ribadiva di non aver prestato il consenso alla realizzazione delle opere, la cui esecuzione peraltro costituiva grave alterazione strutturale del bene locato e non miglioria.
Con sentenza del 21 giugno 1999 il Tribunale di Agrigento rigettava il gravame sulle seguenti considerazioni: 1) dal fascicolo processuale non emergeva alcun elemento per ritenere che la disdetta del 22 ottobre 1997 non fosse stata ritualmente inserita negli atti di causa, e comunque essendo una prova precostituita poteva esser prodotta in appello, essendo stata indicata nell'atto di costituzione dell'appellata; 2) per il diniego di rinnovo della locazione, ai sensi dell'art. 29, lettera c) legge 392/1978, era sufficiente l'indicazione dell'attività da intraprendere per poterne valutare la serietà e la realizzabilità, senza necessità anche del possesso, da parte del locatore, dell'autorizzazione edilizia, non incidente sul rapporto privatistico di locazione perché dipendente da un terzo e non dal locatore;
nella specie peraltro la Di IC aveva prodotto l'istanza al Comune di Lampedusa per ottenere la licenza edilizia per la riduzione in pristino del terreno, e il nulla osta della Sovrintendenza dei Beni culturali e Ambientali, e dunque sussisteva la concretezza del proposito manifestato;
3) la Di IC aveva accettato il contraddittorio sulla domanda riconvenzionale del AB e quindi era superflua la richiesta di questi di fissazione di nuova udienza di discussione, ai sensi dell'art. 418 c.p.c, ma permaneva l'altra ragione di inammissibilità della domanda, ravvisata dal PR, perché l'azione per il conseguimento della indennità per miglioramenti non è proponibile durante la pendenza del procedimento per finita locazione e quindi prima della riconsegna dell'immobile.
Avverso questa sentenza propone ricorso per Cassazione AB ET per due motivi, cui resiste Di IC TA, proponendo altresì ricorso incidentale condizionato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- I ricorsi, essendo proposti avverso la medesima sentenza, devono esser riuniti, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ. 2.- Con il primo motivo di ricorso il ricorrente;
deduce: "violazione ed errata applicazione degli artt. 28, 29 e 30 legge 27.7.1978 n. 392". Il PR aveva omesso qualsiasi motivazione sul diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, limitandosi a considerare che la disdetta del 23 ottobre 1997 era stata inoltrata per la scadenza del 31 ottobre 1998.
Il Tribunale, dopo aver ritenuto ammissibile la produzione della relativa lettera anche in secondo grado, si era soffermato su di essa, senza considerare la precedente disdetta inoltrata per la data del "30" ottobre 1994, a cui aveva accennato il PR, e ha argomentato sulla serietà del motivo, manifestato nella disdetta dell'ottobre 1997, per il diniego del rinnovo, ai sensi dell'art. 29 lett. c) legge 392/1978.
In tal modo ha sanato il difetto di motivazione della sentenza di primo grado su questo punto, ma non ha tenuto conto che la disdetta, a norma dell'art. 30 legge 392/1978, è condizione di procedibilità della domanda di rilascio.
Quindi quella del 23 ottobre 1997, inviata in corso di causa, non poteva consentire la procedibilità dell'azione di rilascio introdotta nell'aprile-maggio 1995, e tale mancanza di condizione è rilevabile anche di ufficio.
Quanto invece alla disdetta del "30" ottobre 1994 non era valida per ottenere il rilascio perché priva delle motivi giustificativi previsti, a pena di decadenza, dall'art. 29, comma quarto, legge 392/1978 e quindi il contratto era da ritenere tacitamente rinnovato ai sensi dell'art. 29, quinto comma, legge 392/1978. Il motivo è fondato.
L'error denunciato, attenendo alla disciplina processuale per la procedibilità dell'azione di rilascio (id est per l'ammissibilità della domanda), determina il potere-dovere della Cassazione di esaminare gli atti.
L'art. 29, terzo comma, della legge 392/1978 stabilisce: "... il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato;
tale dichiarazione deve esser effettuata, con lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le attività alberghiere". L'art. 30 primo comma della legge 392/1978 dispone: "Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art. 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità, ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore". Deve pertanto ritenersi, per il tenore letterale e logico sia della rubrica di quest'ultima norma, "Procedura per il rilascio", sia della disposizione in essa contenuta: "Avvenuta la comunicazione.. il locatore può convenire in giudizio il conduttore...", che l'invio del diniego di rinnovo, pur essendo di natura negoziale e pur avendo l'effetto sostanziale di far cessare il rapporto locativo, configura un presupposto per l'ammissibilità della domanda di accertamento della verificatasi fattispecie estintiva, e perciò per la procedibilità dell'azione di rilascio, la cui sussistenza è quindi verificabile di ufficio, in qualsiasi stato e grado del processo (Cass. 1574/1990 e 9373/1995, specie in motivazione).
Nella fattispecie, la Di IC, nell'aprile 1995 e poi nel maggio del medesimo anno, ha intimato al conduttore, citandolo contestualmente per la convalida, la finita locazione per il 31 ottobre 1995 in base alla disdetta inviatagli il 3 ottobre 1994 per detta causa e data. Quindi, dopo la trasformazione del rito disposta dal PR (art. 46 legge 392/1978), ha inoltrato al AB, in data 22 ottobre 1997, disdetta motivata ai sensi dell'art. 29, lett. c) legge 392/1978, ed in base a questa il PR gli ha ordinato il rilascio e pertanto sussiste la violazione dell'art. 30, primo comma, legge 392/1978. Dunque questa Corte, essendo la causa improponibile, deve cassare senza rinvio (art. 382, terzo comma, ultima parte) sia la sentenza di primo grado, sia quella di secondo grado sul correlato capo di decisione.
3.- Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente principale deduce:
"Violazione ed errata applicazione dell'art. 418 c.p.c. e art. 1592 c.c.". La domanda riconvenzionale per l'indennità spettante per i miglioramenti apportati sul terreno è stata dichiarata inammissibile sia ai sensi dell'art. 418 c.p.c, per non avere esso conduttore avanzato istanza nei termini previsti di fissazione di una nuova udienza, sia ai sensi dell'art. 1592 c.c. per esser improponibile nel corso della locazione e comunque prima della riconsegna dell'immobile. Nessuna delle due argomentazioni è condivisibile. Ed invero, quanto all'omessa istanza ai sensi dell'art. 418 c.p.c., in ogni caso la Di IC aveva accettato il contraddittorio e quindi tale istanza era superflua - "conforme la decisione del Tribunale" - e la domanda doveva esser ritenuta ammissibile.
Quanto all'altra ratio decidendi essa è del tutto immotivata anche nella sentenza di secondo grado, che ha apoditticamente recepito la sentenza del PR, senza dar conto del relativo procedimento logico, mentre non vi è ostacolo al calcolo della minor somma tra lo speso e il migliorato nel corso del rapporto, posto che il bene sarà riconsegnato alla scadenza, potendo la locuzione "al tempo della riconsegna", contenuta nell'art. 1592 c.c., significare che il conduttore ha diritto di conteggiare tutti i miglioramenti fino alla fine della locazione.
3.1.- Il primo profilo di censura è piuttosto attinente alla sentenza di primo grado, avendo invece la sentenza di secondo grado affermato l'ammissibilità della domanda riconvenzionale del AB, pur in mancanza di istanza per una nuova udienza di discussione (richiesta dall'art. 418 cod. proc. civ.), per aver la convenuta accettato il contraddittorio su di essa.
Il decisum è corretto, ma la motivazione è erronea, perché nel rito del lavoro l'inosservanza dell'onere di cui all'art. 418 cod. proc. civ. comporta la decadenza dalla riconvenzionale e la sua inammissibilità, non sanata dall'accettazione del contraddittorio da parte dell'attore, e poiché la norma attiene alla regolarità dell'instaurazione di esso, la violazione è rilevabile in ogni stato e grado del processo, anche di ufficio (tra le tante Cass. 8652/1993). Come più volte evidenziato il giudizio è stato instaurato con citazione per convalida di licenza per finita locazione e quindi con rito ordinario. Con l'opposizione ad essa il conduttore ha avanzato rituale e tempestiva domanda riconvenzionale. Successivamente, il 14 luglio 1995, il PR ha disposto la trasformazione del rito, con conseguente assegnazione del termine previsto dall'art. 420 cod. proc. civ. (art. 46 legge 392/1978).
Ne deriva l'ammissibilità della domanda riconvenzionale del conduttore perché è principio pacifico quello secondo il quale la decadenza prevista dal primo comma dell'art. 418 cod. proc. civ. per omessa richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione sulla riconvenzionale non opera se questa è stata proposta prima della trasformazione del rito da ordinario a speciale, perché con questo provvedimento è fissata - come nella fattispecie - l'udienza a norma dell'art. 426 cod. proc. civ. che consente di realizzare le esigenze sottese a detta istanza, volta ad assicurare la regolarità del contraddittorio e a consentire all'attore di svolgere le proprie difese.
3.2- Tuttavia la domanda di indennità per i miglioramenti, a norma dell'art. 1592 primo comma cod. civ., è improponibile e quindi il secondo motivo va rigettato.
Premesso che la questione non è passata in giudicato perché come detto in narrativa il relativo capo di decisione del PR è stato censurato dal AB con le conclusioni dell'atto di appello, l'interpretazione di detta norma è corretta.
La statuizione in esame è collegata a quella contenuta nell'art. 1590, primo comma, cod. civ., in base alla quale il conduttore è
obbligato, al momento della restituzione della cosa locatagli, a restituirla nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e non anche in uno stato migliore. Pertanto, se il locatore ha prestato il suo consenso per i miglioramenti, non deve locupletarne il valore (art. 1592, primo comma, seconda parte, cod. civ.). Inoltre ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1592 cod. civ., i deterioramenti verificatisi potrebbero esser compensati con i miglioramenti, ancorché non consentiti. Dal contesto di tali disposizioni emerge che anche sotto il profilo attuativo il ragguaglio alla minor somma tra le spese affrontate dal conduttore e il valore del migliorato, o l'eventuale compensazione tra deterioramenti e miglioramenti, sono operazioni che possono esser effettuate, come la norma e dispone, soltanto "al tempo della riconsegna" del bene locato, e quindi prima di tale momento la domanda è improponibile (Cass. 1258/1971, 11551/1998). Questo motivo va quindi rigettato.
Resta pertanto assorbito il ricorso incidentale condizionato all'accoglimento della predetta domanda riconvenzionale. 4.- Concludendo va accolto il primo motivo del ricorso principale ed in relazione va cassata senza rinvio la sentenza del Tribunale di Agrigento, mentre va rigettato il secondo motivo del medesimo ricorso, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato. 5.- La Corte, dovendo provvedere sulle spese anche dei precedenti giudizi (artt. 336, secondo comma e 385 secondo comma, cod. proc. civ.), avuto riguardo all'esito finale e complessivo della lite
(art. 92, secondo comma, cod. proc. civ.), le dichiara interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
accoglie il primo motivo del ricorso principale e cassa, in relazione, senza rinvio, la sentenza del PR di Agrigento del 28 aprile 1998 e la sentenza del Tribunale di Agrigento del 21 giugno 1999. Rigetta il secondo motivo del ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale. Dichiara interamente compensate tra le parti le spese di tutti i giudizi precedenti e del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 2003