R E P U B B L I C A I T A L I A N A R.Gen. N. 376/22
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai
Sigg.:
Dott. ES TI Presidente
Dott. Maura Mancini Consigliere
Dott. AM RI Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 376/22 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 30.3.22 e posta in decisione all'udienza collegiale del 26.3.25.
d a
OGGETTO:
P. IVA con sede legale in Modena, Parte_1 P.IVA_1
Leasing Via Carlo Cattaneo n. 63, in persona della legale rappresentante pro
143121 tempore, Sig.ra rappresentata e difesa, giusta procura Parte_1
depositata telematicamente, dall'Avv.to Gian Luca Morselli, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Modena, Corso Canalgrande n° 86.
APPELLANTE
c o n t r o
(C.F. , con sede in Controparte_1 P.IVA_2
Milano, Via Livio Cambi 5, in persona del suo legale rappresentante pro- tempore e amministratore delegato la quale ha incorporato CP_2
assistita e rappresentata dall'Avv. Luca Controparte_3
Cristini;
APPELLATA
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia in data 16.2.22,
n.970
CONCLUSIONI
Per l'appellante
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Brescia, contrariis reiectis:
IN VIA PRINCIPALE,
in riforma parziale della sentenza di primo grado n. 436/2022, nella causa
R.G. 3064/2018, Rep. 15282/2018, pubblicata e depositata in data
24/2/2022 dal Giudice del Tribunale di Brescia, Dott.ssa A.A. Baldissera,
non notificata, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, per l'effetto,
DICHIARARE l'esistenza di vizi occulti ab origine in capo alla porzione immobiliare corrente in Modena, Viale Mazzoni n. 34, piano primo ed oggetto di contratto di locazione finanziaria n. 283452, stipulato in data
9/6/2010 tra e ora Parte_1 Controparte_4
divenuta e conseguentemente Controparte_1
DICHIARARE la compensazione tra la somma residua dovuta a titolo contrattuale, con i gravi vizi accertati, che hanno comportato l'assenza di commerciabilità del bene o comunque una sensibile diminuzione di valore, od in subordine stabilire un'equa riduzione del prezzo a cui e tenuta parte attrice/appellante;
SEMPRE IN VIA PRINCIPALE,
in riforma parziale della sentenza di primo grado n. 436/2022, nella causa
R.G. 3064/2018, Rep. 15282/2018, pubblicata e depositata in data
24/2/2022 dal Giudice del Tribunale di Brescia, Dott.ssa A.A. Baldissera,
non notificata, ACCERTARSI E DICHIARARSI la nullità e/o l'invalidità
e/o l'inefficacia totale o parziale del contratto di locazione finanziaria n.
283452 del 9/6/2010, stipulato tra le parti e delle clausole in essi contenute;

ACCERTARSI E DICHIARARSI l'inadempimento da parte della banca convenuta agli obblighi di buona fede;

RIDETERMINARSI il dare-avere tra le parti in costanza dei rapporti dedotti in narrativa, ordinando il ricalcolo sugli interi rapporti secondo legge.
Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori, come per legge.
Per l'appellata
L'appellata chiede l'accoglimento delle seguenti Controparte_1
conclusioni:
“Previa ogni declaratoria del caso e respinta ogni contraria istanza, per tutte le ragioni esposte in atti e risultate in corso di causa
In via preliminare: accertarsi e dichiararsi l'inammissibilità
dell'impugnazione proposta dalla società ai sensi e Parte_1 per gli effetti dell'art. 348 bis c.p.c.;
In via principale: dichiararsi inammissibile e/o improcedibile, ovvero rigettarsi e respingersi l'appello proposto dalla suddetta società, così come ogni domanda da essa avanzata avanti l'adita Corte, per tutte le ragioni esposte nel corso del giudizio di primo grado e nel presente atto, nonché
in accoglimento delle qui riproposte deduzioni, contestazioni ed eccezioni già avanzate in tale giudizio avanti il Tribunale e che sono rimaste assorbite o che non sono state esaminate a seguito della reiezione delle domande avversarie;

In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle avverse domande, compensarsi ogni importo eventualmente dovuto dall'appellata-concedente con quelli di cui è debitrice l'appellante-
utilizzatrice e, conseguentemente, dirsi tenuta e condannarsi detta appellante al pagamento del suo residuo debito dopo le predette compensazioni;

In via ulteriormente subordinata: nella ancor più denegata e assolutamente non creduta ipotesi in cui fosse dichiarata la nullità o l'invalidità o l'inefficacia del contratto di leasing, dirsi tenuta e condannarsi la società
appellante a restituire e/o a riconsegnare all'appellata, ovvero a rimettere nella disponibilità della stessa, libero da persone e cose, l'immobile oggetto del predetto contratto di leasing sito nel Comune di Modena, Viale
Mazzoni 34, censito al Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 111,
mappale 231 sub 39, P. T-1, cat. C/1; sempre nella suddetta non creduta ipotesi, condannarsi la medesima appellante al pagamento a titolo di compenso e/o indennizzo e/o risarcimento danni, ovvero ad ogni altro titolo, per l'utilizzo e lo sfruttamento economico del suindicato immobile da parte della stessa appellante dal 9.6.2010 (data stipula contratto leasing)
fino alla data della sua effettiva liberazione e riconsegna, da determinarsi mediante richiesta espletanda Ctu, il tutto con interessi e rivalutazione monetaria, compensandosi altresì ogni importo eventualmente a carico dell'appellata-concedente con quelli a sua volta dovuti dall'appellante-
utilizzatrice per le predette ragioni, con conseguente condanna di detta utilizzatrice al pagamento delle somme ancora a suo debito dopo tale compensazione.
Spese rifuse.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato il 27.2.2018 Parte_1
[... conveniva in giudizio ed esponeva: Controparte_1
-che in data 9/6/2010 la società attrice concludeva con , Controparte_4
poi incorporata in , il contratto di locazione finanziaria Controparte_1
n. 283452, avente ad oggetto porzione di fabbricato ad uso civile, sita nel
Comune di Modena, Viale Mazzoni n. 34, piano primo, identificato al
Catasto del Comune di Modena, al foglio n. 111, mappale n. 231, sub. N.
39, come descritto nell'atto di compravendita in pari data stipulato avanti il Notaio Dott. in Vignola (Mo), ; per un corrispettivo globale Persona_1
di € 1.098.083,40 oltre IVA, di cui importo finanziato era di € 918.168,00
oltre IVA (€ 477.924,73 già restituiti oltre ad interessi € 111.606,82; con debito residuo rimanente di € 551.850,09 oltre IVA), con le seguenti modalità di pagamento:
I. Canone anticipato di € 275.450,40 oltre IVA, corrisposto al momento della sottoscrizione del contratto;

II. Canoni successivi per n. 215 rate mensili di € 3.826,20 oltre IVA, a decorrere dal mese di luglio 2010;
III. Prezzo per l'eventuale riscatto del bene alla scadenza del pagamento,
per € 91.816,80= oltre IVA;

- che venivano costituiti quali garanti fidejussori della società, per il predetto rapporto contrattuale, e;
Persona_2 Parte_1
entrambi per la durata dell'intero contratto e quindi fino al 9/7/2029, per un rischio garantito di € 582.299,43;
- che l'immobile concesso in locazione finanziaria veniva destinato ad uso commerciale, in particolare per attività di ristorazione, da parte dell'utilizzatrice, e concesso successivamente, con Parte_1
contratto di affitto di ramo di azienda, alla Parte_2
- che nel corso degli anni, la stessa utilizzatrice e poi la Parte_2
lamentavano la presenza di numerosi vizi occulti nella porzione immobiliare locata;

- per con riferimento a tali vizi, manifestati successivamente alla consegna,
occulti o in mala fede taciuti dalla venditrice ed emersi dopo l'accettazione verbalizzata da parte dell'utilizzatore, era consentito a quest'ultimo di agire direttamente contro il fornitore per l'eliminazione dei vizi o la sostituzione della cosa;

-che i vizi erano stati denunciati dall'utilizzatrice ed erano stati oggetto di specifico dibattito con la venditrice, anche alla presenza di propri tecnici,
già nei primi mesi del 2017;
- la concedente, informata dell'emersione dei vizi, avrebbe avuto, in forza del canone integrativo della buona fede, il dovere giuridico di agire verso la venditrice per la risoluzione del contratto di vendita o per la riduzione del prezzo, ma tale azione non era stata intentata;

- che per il fallimento della venditrice, Rilo i vizi non Controparte_5
erano stati eliminati;

-che nel corso del 2016, l'attrice richiedeva a la restituzione del Parte_2
possesso dei locali a fronte del grave inadempimento nel pagamento dei canoni di affitto per € 19.279,00. Tale inadempimento veniva giustificato da con gravi vizi alle strutture che non potevano essere Parte_2
ulteriormente tollerati, in particolare vizi al terrazzo non correttamente eseguito a regola dell'arte e dal quale scaturivano copiose infiltrazioni anche alle proprietà dello stesso compendio;
vizi afferenti alla parte sottostante dei garages, in completo stato di abbandono (e d'inverno parte completamente sommersa dall'acqua piovana, per la mancanza di scarichi idrici ed apparato fognario) e la presenza di materiali edili abbandonati in parte del cortile del compendio;

- che, a seguito di perizia da parte di un geometra e di perizia econometrica, emergeva la presenza di vizi occulti e taciuti in malafede;

-che i vizi riscontrati non erano sanabili e il bene non poteva essere compravenduto.
- che pertanto la società utilizzatrice si rivolgeva a Ubi Leasing domandando in via transattiva la cifra di € 91.000,00, tenuto conto dei costi di regolarizzazione urbanistica e di diniego delle autorità competenti in capo alla per l'immobile de quo;
Parte_1
- che in data 21.11.2017 , nonostante fossero pendenti le Controparte_1
trattative per una soluzione bonaria, intimava alla società attrice il pagamento di € 107.471,11= oltre ad interessi convenzionali di mora dalle singole scadenze al saldo;

- che la società di Leasing aveva applicato interessi indeterminati e comunque usurari;

tanto premesso, la società attrice chiedeva la restituzione delle somme illegittimamente pagate a titolo di interessi e spese ai sensi dell'art. 1815
cc, quantificate in € 237.532,70, con diritto a pagare le rate residue in sola sorte capitale;
chiedeva, altresì, la riduzione del prezzo di acquisto del bene;
in via subordinata, domandava accertarsi e dichiararsi l'inefficacia degli addebiti per interessi ultralegali applicati nel corso dell'intero rapporto al contratto di locazione finanziaria a e Parte_1
disporre l'applicazione, ai sensi dell'art. 1284, comma 3, c.c., degli interessi al saggio legale tempo per tempo vigente.
Si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza Controparte_1
delle domande in quanto:
- le norme contrattuali prevedevano che l'Utilizzatore scegliesse autonomamente il bene e lo acquistasse direttamente dal fornitore, si procurasse le autorizzazioni necessarie all'esercizio della propria attività
e agisse eventualmente contro il venditore per i vizi;
inoltre nel verbale di consegna l'utilizzatrice aveva dichiarato che il bene rispondeva alle condizioni contrattuali;

- le clausole citate erano conformi alla struttura del contratto di leasing, in cui non vi era alcun rapporto materiale tra concedente e utilizzatrice;

- i vizi contestati non avevano alcuna attinenza con il pacifico godimento dell'immobile, che era stato garantito;

- in occasione dell'incontro del 16.3.17 la concedente si era limitata a prendere atto delle doglianze dell'utilizzatrice, la quale peraltro non aveva mai tentato di intraprendere una soluzione bonaria della vicenda;

- il pagamento dei canoni si era interrotto ben prima del febbraio 2017 e in ogni caso la presenza dei vizi non dava diritto all'utilizzatrice di interrompere il pagamento dei canoni, in quanto l'art.8 del contratto stabiliva che “anche se dovessero sorgere contestazioni tra il Concedente
e il Venditore” essi erano comunque dovuti, ferma la possibilità di agire contro il fornitore per il risarcimento del danno;

- le censure di indeterminatezza ed usurarietà degli interessi erano infondate.
In sede di memoria di replica ai sensi dell'art.190 cpc, la società
utilizzatrice rappresentava che l'intero complesso in cui era presente la porzione immobile locata, era stato posto sotto sequestro con interdizione all'accesso di terzi, con Ordinanza del Sindaco del Comune di Modena n.
1/20 del 17/1/2020.
Con sentenza del 16.2.2022 n.970 il Tribunale di Brescia richiamava il contenuto del contratto di leasing e dell'atto di compravendita dell'immobile, ai quali aveva partecipato la società utilizzatrice (cfr. doc.1
conv.), dai quali risultava che “la società “ … Controparte_3
acquista l'immobile oggetto del presente atto … al solo scopo di
concederlo in locazione finanziaria alla parte utilizzatrice”, assumendosi
“ogni obbligo ed onere, diretto ed indiretto, derivante alla società
“ dall'acquisto dell'immobile compravenduto, Controparte_3
ivi compresi quelli che la Società venditrice si è impegnata ad adempiere
direttamente … e che la stessa Società venditrice non dovesse adempiere
regolarmente", impegnandosi “ad ottenere qualsiasi certificazione
richiesta a norma di legge per lo svolgimento della propria attività",
assumendosi “anche tutti quegli impegni indicati nel presente atto, che la
parte venditrice non dovesse assolvere, il tutto esonerando la Società
“ da ogni responsabilità, oneri e spese Controparte_3
derivanti dai suddetti adempimenti.”; risultava altresì che “i beni in
oggetto (ad eccezione delle parti condominiali da ultimare a cura e spese
della società venditrice …) sono compravenduti nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano …”; che “La Società venditrice … preso atto che
il presente contratto di compravendita viene stipulato dalla società
“ al fine di far godere direttamente alla Controparte_3
predetta parte utilizzatrice l'immobile compravenduto, si impegna a
rispondere direttamente verso la suddetta parte utilizzatrice della vendita
qui conclusa, assumendo anche nei suoi confronti le obbligazioni che per
legge e per convenzione le competono in qualità di parte venditrice. La
parte utilizzatrice potrà perciò rivolgersi direttamente alla parte venditrice in ogni sede per qualsivoglia reclamo o pretesa relativi
all'immobile oggetto della presente compravendita.”; che “l'Utilizzatore,
tenuto conto delle proprie esigenze, ha provveduto all'individuazione del
bene e del Fornitore” e che “La consegna dell'immobile sarà fatta
direttamente dal Venditore all'Utilizzatore, che lo riceverà anche
nell'interesse del Concedente, contestualmente alla stipula del contratto
di compravendita e dovrà risultare da apposito verbale sottoscritto dal
Venditore e dall'Utilizzatore, il quale dichiara espressamente di esonerare
il Concedente da ogni rischio e responsabilità per l'esistenza di vizi o
difetti, palesi ed occulti”, che “In ragione dell'assunzione da parte
dell'Utilizzatore, con espressa manleva del Concedente, di tutti i rischi e
le responsabilità attinenti al bene … è riconosciuta all'Utilizzatore la
facoltà di avanzare direttamente verso il Venditore e/o terzi eccezioni,
riserve e denunce … l'Utilizzatore potrà proporre anche azioni e reclami
in via giudiziaria …”;
Il primo giudice dava, altresì, atto che la società utilizzatrice aveva sottoscritto il verbale di consegna dichiarando che il relativo immobile “è
di sua piena soddisfazione e risponde alle condizioni contrattuali stabilite
direttamente con il Venditore per il suo acquisto.” e concludeva che, ai sensi di tale regolamento negoziale, la società Parte_1
avrebbe dovuto promuovere azioni al più nei confronti della parte venditrice (circostanza pacificamente non verificatasi), sottolineando che tale regolamento rispondeva alla causa concreta del contratto di leasing in questione, essenzialmente finanziaria, mentre la scelta era fatta dall'utilizzatore sicchè il concedente non stabiliva una relazione materiale con il bene, per cui la domanda era infondata.
Riteneva, altresì, infondati gli altri profili di censura in merito alla indeterminatezza ed usurarietà degli interessi applicati al contratto di leasing.
Respingeva, quindi, integralmente le domande attoree e condannava l'attrice al pagamento delle spese del giudizio.
***
Avverso la sentenza proponeva appello chiedendo la Parte_1
riforma della sentenza limitatamente alla domanda di dichiarazione dei vizi e riduzione del prezzo con conseguente compensazione degli importi ancora dovuti, con vittoria di spese;
in via subordinata, chiedeva accertarsi e dichiararsi la violazione degli obblighi di buona fede da parte della con conseguente rideterminazione del dare e avere tra le parti. CP_6
Si costituiva e contestava l'ammissibilità e Controparte_1
comunque la fondatezza dell'appello chiedendone il rigetto;
in via subordinata domandava compensarsi quanto eventualmente dovuto con il residuo debito della società appellante;
in estremo subordine, domandava condannarsi l'appellante alla restituzione dell'immobile in caso di dichiarazione di nullità o inefficacia del leasing.
All'udienza del 26.3.25 precisava le conclusioni, Controparte_1
mentre parte appellante si rifaceva a quelle precisate in sede di citazione;

la Corte tratteneva la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190
c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare va disattesa l'eccezione di inammissibilità
dell'appello sollevata dalla parte appellata ai sensi dell'art 342 c.p.c. dal momento che l'atto introduttivo contiene l'esposizione di tutti gli elementi richiesti dalla citata norma nel testo vigente ratione temporis,
essendo possibile individuare sia le censure mosse alla sentenza appellata,
tanto in punto di ricostruzione dei fatti, quanto in punto di diritto, sia gli argomenti che l'appellante intende contrapporre a quelli adottati dal giudice di primo grado a sostegno della decisione. Va ricordato che in questo senso si è già pronunciata la Cassazione a sezioni Unite
(27199/2017) che ha chiarito che
formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012,
vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di
inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti
contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze,
affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e
contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo
di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo
di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della
permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello,
il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica
vincolata>>.
Non possono, poi, esservi incertezze sul fatto che la sentenza impugnata sia quella n. 393/2022 del 18.2.2022, inserita nel fascicolo ai sensi dell'art. 347, co. 2, cpc, e alla quale fanno chiaro riferimento i motivi di appello,
riportandone pedissequamente anche alcune parti, di tal che l'indicazione nell'atto di appello del riferimento alla sentenza n. 436/2022 va imputata ad un mero refuso.
Sempre in via preliminare va dichiarata inammissibile la produzione delle ordinanze del Sindaco del comune di Modena in data 28 ottobre 2019 (doc.
3 in appello) ed in data 17 gennaio 2020 (doc. 4 b in appello) che l'appellante avrebbe potuto produrre già in primo grado e di cui era sicuramente già in possesso nel corso di quel giudizio, tanto da averli prodotti in altro giudizio n. 15282/2018 RG conclusosi con sentenza n.
436/22 del 24.2.22, emessa pochi giorni dopo la pronuncia della sentenza qui impugnata, la cui produzione con la comparsa di costituzione in appello è, invece, ammissibile in quanto di formazione successiva alla sentenza in questa sede impugnata.
Ne discende che la mancata tempestiva produzione nel precedente grado dei suddetti documenti non può considerarsi all'appellante non imputabile e, del resto, quest'ultimo neppure ha chiesto di essere rimesso in termini per la tardiva produzione.
Procedendo, quindi, all'esame del primo motivo l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui essa afferma che “l'esecuzione
del contratto di leasing è pacificamente ancora pendente. Sotto un primo
profilo l'attrice deduce che l'immobile concesso in leasing, adibito ad uso
commerciale, sarebbe affetto da gravi vizi occulti, che comporterebbero
l'assenza di commerciabilità del bene o comunque una sensibile diminuzione del valore. Chiede pertanto che il corrispettivo del leasing
venga conseguentemente ridotto o comunque che il credito vantato dalla
società di leasing per i canoni ancora dovuti, venga compensato con il
minor valore dell'immobile. La pretesa è all'evidenza infondata”.
Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che la vicenda per cui è causa fosse bilaterale e coinvolgesse solo acquirente e venditore, essendo invece trilaterale e creando un indispensabile collegamento negoziale tra i negozi di compravendita e di leasing. Da tale qualificazione discenderebbe che, data la natura di contratto collegato della compravendita al negozio di leasing, comunque l'utilizzatrice potrebbe rivolgersi alla concedente e non solo alla venditrice, in quanto la società utilizzatrice non era acquirente del contratto di compravendita e quindi non avrebbe potuto chiederne la risoluzione, tenuto conto che non poteva rivolgersi direttamente alla venditrice che era fallita.
Evidenzia che la concedente si era impegnata a garantire la disponibilità
giuridica dell'immobile, ossia la facoltà di utilizzare in senso giuridico il bene, ma tale disponibilità era venuta meno in forza dell'ordinanza del
Sindaco di Modena in data 28/10/2019, n. P.G. 316640/02.01, la quale,
sulla premessa che “l'immobile di proprietà privata, ubicato in Via
Mazzoni n 34 risulta da diversi anni inutilizzato e i residenti della zona e
delle vie limitrofe segnalano, con assoluta frequenza, solo nell'ultimo
anno, da settembre 2018 ad oggi sono pervenute 15 segnalazioni da parte
di cittadini per rappresentare il degrado in cui versa l'immobile ed
andando indietro nel tempo risultano 61 richieste di intervento alla Polizia Locale di Modena…. Lo stesso immobile oltre a non essere
complessivamente mantenuto in condizioni di decoro, è fonte di
insicurezza e di pericolo per l'integrità fisica dei potenziali frequentatori
della struttura (ancorché non autorizzati), poiché non sono state adottate
tutte le idonee misure volte ad evitare consistenti ristagni d'acqua, che
favorisce la proliferazione di insetti dannosi e la presenza di ratti, non
essendo arginato o comunque gestito da strumentazione tecnologica
adeguata”, aveva ordinato “al Sig. , quale preposto della Persona_3
sede secondaria n. BO/184 Unicredit Leasing S.p.a”, proprietaria dell'immobile sito in Modena, Via Mazzoni n. 34 (bene di cui trattasi,
concesso in godimento a ed agli altri proprietari Parte_1
delle porzioni immobiliari nello stesso complesso, di “porre in essere ogni
adeguato intervento volto ad evitare fenomeni di degrado urbano,
occupazioni abusive e situazioni di pericolo per l'ordine pubblico e
l'integrità fisica della popolazione”. Tale ordinanza era stata disattesa da che, pur nel possesso del bene, non aveva svolto Controparte_1
le opere necessarie per la messa in sicurezza dell'immobile, tanto che con,
successiva Ordinanza del Sindaco del Comune di Modena n. 1/20 del
17/1/2020, l'intero immobile era stato posto sotto sequestro, per i “lavori
di messa in sicurezza, pulizia e sanificazione dell'area” con interdizione
da parte di terzi.”
Pertanto il contratto doveva essere dichiarato risolto per grave inadempimento della società di leasing, che avrebbe mancato di garantire il suo pacifico godimento. Con il secondo motivo l'appellante contesta la statuizione del primo giudice per cui “ avrebbe dovuto promuovere Pt_1 Parte_1
azione al più nei confronti di parte venditrice (circostanza pacificamente
non verificatasi)…. In virtù del citato regime contrattuale la domanda
attorea va rigettata”: tale tentativo sarebbe stato inutile giacchè il fallimento della costruttrice si era rivelato incapiente, mentre
[...]
avrebbe potuto esperire nei confronti della società CP_1
venditrice l'azione di risoluzione del contratto di acquisto, a lei unicamente concessa (come affermato anche dalle Sezioni Unite della
SC), con conseguente restituzione dell'immobile viziato ed insinuazione al passivo per la restituzione del prezzo, azione che non aveva promosso con conseguente violazione delle regole di buona fede e correttezza.
Evidenzia che l'utilizzatrice non avrebbe neppure potuto sanare i vizi che si potevano rimuovere (allacciamento alla rete fognaria, finitura delle parti dell'edificio rimaste incomplete) in quanto l'art. 3, ultimo capoverso, del contratto di leasing prevedeva che “eventuali ampliamenti o opere
sull'immobile oggetto del contratto di locazione dovranno ottenere il
preventivo assenso degli organi Deliberanti del Concedente”.
Dunque, non sarebbe rimasto alcun rimedio esperibile dall'utilizzatrice,
fermo che i vizi contestati si sarebbero manifestati solo dopo la consegna del bene, ossia nel 2017: dopo la denuncia, non avrebbe Controparte_1
fatto nulla per porvi rimedio, come sarebbe stato suo dovere, né avrebbe reso commerciabile il bene.
In ogni caso, si poteva ravvisare una causa di sopravvenuta impossibilità d'adempiere, non dipendente da colpa della ex art. CP_7 CP_1
1463 c.c.. e quindi, il concedente ( non avrebbe potuto CP_1
pretendere la controprestazione e avrebbe dovuto restituire quella che aveva ricevuta.
Sarebbe, dunque, prospettabile almeno un concorso di responsabilità di che pur sapendo delle circostanze, non avrebbe Controparte_1
preso nessuna iniziativa posta a salvaguardare l'interesse della società
utilizzatrice.
I motivi che precedono, da esaminare congiuntamente stante la loro connessione, sono infondati e vanno respinti.
In primo luogo va rilevato che con l'atto di appello Parte_1
ha precisato le conclusioni negli stessi termini dell'atto di citazione in primo grado, riproponendo, quindi, tutte le domande. Tuttavia, con il gravame l'appellante non ha sottoposto a censura il rigetto delle domande con cui aveva chiesto dichiararsi la invalidità della clausola del contratto relativa agli interessi per indeterminatezza, la gratuità del contratto di locazione finanziaria ex art 1815 cp, e rideterminarsi il dare-avere tra le parti, rigetto che, pertanto, è ormai coperto da giudicato di tal che le predette domande non possono in questa sede essere riesaminate.
Sempre in via preliminare va rilevato che su iniziativa di
[...]
è stato instaurato il parallelo giudizio n. 15282/2018, volto CP_1
alla risoluzione del contratto di leasing per cui è causa e alla restituzione dell'immobile, nel quale sono state sollevate, da parte di Parte_1
le medesime censure sollevate nel presente giudizio, sia con
[...] riferimento alla invalidità delle clausole contrattuali relative agli interessi e alla usurarietà del contratto di leasing, sia con riferimento all'esistenza di vizi occulti dell'immobile che avrebbero giustificato il mancato pagamento del canone, censure tutte respinte con sentenza n. 436/22,
passata in giudicato (v. attestazione di irrevocabilità, doc.ti III e IV
prodotti in appello da con motivazione identica a quella della CP_1
sentenza qui impugnata.
Secondo l'opinione giurisprudenziale consolidata
“Qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano ad oggetto un medesimo
negozio o rapporto giuridico, e uno di essi sia stato definito con sentenza
passata in giudicato, l'accertamento compiuto circa una situazione
giuridica o la risoluzione di una questione di fatto o di diritto incidente su
un punto decisivo comune ad entrambe le cause (o costituente
indispensabile premessa logica della statuizione in giudicato) preclude il
riesame del punto accertato e risolto, anche nel caso in cui il successivo
giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed
il petitum del primo” (cfr. Cass. 23.9.2025 n. 26975. cfr. nello stesso senso: Cass. ord. 21.11.2023 n. 32370).
Trattandosi delle medesime censure già proposte nel giudizio parallelo al presente, respinte con sentenza ormai coperta da giudicato, quindi non né
è più possibile il riesame in questa sede.
Anche a volere ritenere diversamente, rileva la Corte che la predetta sentenza, accogliendo la domanda proposta da ha dichiarato CP_1
risolto il contratto di leasing oggetto anche del presente giudizio per grave inadempimento della società utilizzatrice giudicando Parte_1
valido il contratto e le sue clausole ed infondate le motivazioni in quella sede addotte a giustificazione del mancato pagamento dei canoni,
segnatamente l'esistenza di vizi occulti dell'immobile che lo avrebbero reso inutilizzabile, i medesimi vizi fatti valere in questa sede al fine di ottenere la riduzione del corrispettivo del leasing o la compensazione del credito della società di leasing con il minore valore dell'immobile.
Le domande proposte nel presente giudizio sono dunque incompatibili con la dichiarata risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell'utilizzatrice, ormai passata in cosa giudicata.
Quanto poi alla affermazione secondo cui la Utilizzatrice non avrebbe avuto “il pacifico uso dell'immobile dal punto di vista della disponibilità
giuridica”, tale mancato utilizzo non risulta provato posto che essa stessa ha prodotto la documentazione da cui risulta che l'immobile è stato da lei utilizzato sin dall'inizio del rapporto e successivamente sublocato ad altra società nel 2014. Inoltre, dalla documentazione prodotta dall'appellante non risulta provato che l'immobile concesso in leasing non fosse stato completato, che non avesse le necessarie certificazioni e che potesse essere utilizzato solo come magazzino, ed essa neppure ha allegato di avere agito per fare valere la garanzia per i vizi dell'immobile nei confronti della società venditrice, nonostante la previsione contrattuale per cui essa aveva azione diretta nei suoi confronti.
Quanto poi alla circostanza dedotta per la prima volta in appello in ordine all'asserita mancata disponibilità del bene a seguito dell'ordinanza del Sindaco del Comune di Modena in data 17.01.2020, oltre a non risultare provata, stante la inammissibilità della relativa produzione documentale,
sarebbe irrilevante in quanto essendo intervenuta solo nel corso del giudizio e dopo, peraltro, che aveva già introdotto il parallelo CP_1
giudizio per la dichiarazione di risoluzione del contratto di leasing, non può certo giustificare il mancato pagamento dei canoni scaduti da parte dell'Utilizzatrice già dal 2015.
Giova comunque evidenziare che l'ordinanza sindacale non riguardava l'immobile concesso in leasing e all'interno del quale veniva esercitata l'attività di ristorazione, bensì solo alcune parti comuni del complesso condominiale, segnatamente la rampa di accesso ai garage sotterranei ed all'aria cortilizia, non impedendo quindi l'accesso e l'utilizzo dei locali oggetto della locazione finanziaria.
L'appello va, quindi, respinto, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Con riferimento al regime delle spese di lite, in applicazione del criterio della soccombenza, l'appellante va condannata al pagamento delle spese del grado di giudizio che si liquidano in conformità ai parametri medi di liquidazione di cui al D.M. n. 55/2014 e succ. modd. dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile basso) fatta eccezione per la “fase istruttoria/di trattazione”, liquidata in conformità al parametro minimo in relazione al presente grado tenuto conto dell'attività difensiva svolta in merito a tale fase.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR 115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico degli appellanti.
P . Q . M .
La Corte d'Appello di Brescia, sezione prima civile, definitivamente pronunciando:
-rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1
del Tribunale di Brescia n. 393/2022 del 18.02.2022 che, per l'effetto,
conferma integralmente;

-condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado che liquida in favore della società appellata in € 2.058,00 per la fase di studio,
€ 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione/istruttoria ed € 3.470,00 per la fase decisoria, oltre rimborso del contributo unificato ove corrisposto, delle spese generali nella misura del 15%, IV e cpa se per legge dovute.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico di parte appellante.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 24 luglio 2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
AM RI ES TI