REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI TRIESTE PRIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai Magistrati: dott. Arturo Picciotto Presidente dott. Daniele Venier Consigliere dott. Sergio Carnimeo Consigliere istruttore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 250/2023 R.G., promossa con atto di citazione in appello notificato il 14.7.2023 e iscritto a ruolo in data 20.7.2023, da nata a [...] il [...], ivi residente Parte_1 in via Aquileia n. 14, rappresentata e difesa – per mandato in calce all'atto di appello
- dall'avvocato Maria Adelaide Cassini del Foro di Pordenone e con domicilio eletto nel suo studio di Pordenone in via Ospedale Vecchio n. 2;
- attrice - appellante –
contro
nata a [...] il [...] ed ivi CP_1 residente in [...], con proc. e dom. l'Avv. Cesare Tapparo di
Udine, Via Mercatovecchio n. 28, 3100 Udine, come da mandato a margine del procedimento di primo grado di giudizio;

- convenuta - appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.217/2023 emessa dal Tribunale di
Pordenone nel procedimento n. 2439/2021 r.g., pubblicata il 22/3/2023, non notificata –diritti reali possesso e trascrizioni.
CONCLUSIONI
Per l'appellante come in memoria depositata il 14.10.2024: Parte_1 in accoglimento dell'appello, per tutto quanto ivi dedotto, riformare integralmente la sentenza impugnata n. 217/2023 del Tribunale di Pordenone;

- ammettere le prove dedotte in primo grado con la seconda memoria istruttoria.
Con la conseguente tassazione delle spese d'entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria:
1

Si chiede ammettersi la prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che quale comproprietario dei terreni agricoli censiti al Catasto del Comune di San OR LA DA foglio 22 mappale ex 31 (ora 422 e 423) e foglio 23 mappali 337, 339, 340, in data 27 agosto 2007, ho venduto ad i Parte_1 fondi ad est del fossato che divide longitudinalmente la proprietà e a CP_1 quelli ad ovest, come da dichiarazione datata 26/4/2022, che mi si rammostra e che confermo;

2) Vero che ho condotto personalmente le trattative per la vendita;

3) Vero che i fratelli sono stati assistiti, nella vendita LA loro proprietà di Per_1
San OR LA DA (anche ad acquirenti diversi dalle parti), dal geom.
, che nella propria veste di tecnico, è intervenuto anche nelle Controparte_2 compravendite alla e alla Pt_1 CP_1
4) Vero che alle acquirenti e nonché al notaio Parte_1 CP_1
che ha rogitato era stato precisato che le compravendite (avvenute, CP_3 appunto, a corpo) avevano ad oggetto le due distinte porzioni di quella parte LA proprietà , rispettivamente ad est e ad ovest del fossato di scolo;
Per_1
5) Vero che l'attrice già dal 2001 conduceva in affitto -con contratto stipulato verbalmente coi i predetti fondi, coltivandoli a mais e soia e che delle Per_1 relative lavorazioni s'è sempre occupato il sig. ; Controparte_4
6) Vero che nei fondi acquistati dall'attrice il coltivo, prima LA compravendita del
2007 ed anche in seguito, è sempre stato esteso sino alla capezzagna perimetrale;

7) Vero che dal 2001 l'attrice ha sempre provveduto, tramite il proprio terzista sig.
, oltre che alla coltivazione del fondo, anche alla manutenzione Controparte_4
(pulizia e sfalcio dell'erba) LA fettuccia di terreno contesa.
8) Vero che lungo il lato est del fossato corre una capezzagna attraverso cui è sempre stata esercitata la servitù di passaggio a favore dei fondi posti a sud, menzionata anche nel contratto di compravendita all'attrice (doc. 1 che si rammostra al teste);
9) Vero che a ridosso LA sponda ovest del fosso, all'atto LA vendita e fino al 28 dicembre 2016 (quando venne tagliato dai familiari LA convenuta), vi era un filare di pioppi, ben evidente nelle fotografie di cui al doc. 6 e alle ulteriori che si dimettono sub docc. 16 - 18, che si rammostrano al teste.
Si indicano a testi i signori da FA (UD), Tes_1 Testimone_2
da Udine, perito da San OR LA DA
[...] Persona_2
(PN), da San OR LA DA (PN), geom. Controparte_4 CP_2
da San OR LA DA (PN).
[...]
Per l'appellata come in memoria depositata l'8.10.2024: CP_1
Nel merito: Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita rigettare in quanto infondato l'appello proposto dalla GN avverso la sentenza numero Parte_1
pag. 2/13 217/2023 pronunciata dal Tribunale di Pordenone e per l'effetto confermarsi in ogni sua parte la sentenza impugnata.
In via istruttoria subordinata: ammettersi eventualmente e ove ritenuto, le istanze istruttorie così come formulate nelle memorie ex art.183 c.p.c. in sede di primo grado, qui da intendersi ritrascritte, per quanto non ammesso. spese e onorari di causa integralmente rifusi in via istruttoria:
In via subordinata, senza inversione dell'onere probatorio incombente su parte attrice, chiede ammettersi prova per testi con i signori di San Controparte_5
OR LA DA, di San OR LA DA, Controparte_6
di San OR LA DA sulle seguenti circostanze: CP_7
1) vero che l'atto di compravendita di data 27.08.2007 rep. 77090 Notaio , CP_3 stipulato tra le parti e prevedeva che la vendita avvenisse a corpo, Per_1 CP_1 nello stato e grado attuali e come in fatto, come da documento che Le si rammostra
(doc. 2).
2) vero che il contratto di cui sopra precisava le caratteristiche dimensionali del mappale ex 31, individuandolo in mq. 2.760.
3) Vero che tale mappale è stato acquistato dalla GN , a fronte di CP_1 un corrispettivo determinato sulla base LA superficie completa del mappale?
4) Vero che in data 16.05.2014 la GN ha presentato richiesta al Comune CP_1 di San OR LA DA di traslazione del canale di scolo delle acque meteoriche verso est, al limite del mappale 31 “verso il confine LA proprietà al fine di poter acconsentire la lavorazione integrale del fondo”, come da documentazione che si rammostra (doc.3)?
4) vero che in data 17.12.2015 la GN ha frazionato la particella 31, CP_1 generando le particelle 422 e 423, poi concesse in affitto al Sig. , come Persona_3 da documento che Le si rammostra? (doc. 8)?
5) Vero che tutta la parte ovest del fondo, ossia la particella 423, comprensiva del fossato di scolo, era coltivata a bosco e orto prima dalla GN , e CP_1 successivamente, dal suo affittuario , come risulta dalle schede di Controparte_8 validazione del fascicolo aziendale dello stesso che Le si rammostra? (doc.5).
6) Vero che l'estensione del fondo di proprietà LA GN giunge Parte_1 sino a dove questo era effettivamente coltivato e cioè sino al confine tra il mappale
423 e il mappale 336?
Si chiede, fin d'ora, di essere autorizzati con gli stessi testi alla prova contraria sui capitoli di prova ex adverso dedotti in denegata ipotesi di loro ammissione.
FATTO E DIRITTO
Il procedimento di primo grado
pag. 3/13 1. ha citato in giudizio avanti al Tribunale di Parte_1 CP_1
Pordenone chiedendo l'accertamento, in proprio favore, LA proprietà di una porzione di terreno (mappale 423, foglio 22, CT del Comune di San OR LA
DA, già porzione del mappale 31) intestato catastalmente alla convenuta.
Ha premesso l'attrice:
- che le odierne parti in causa avevano acquistato dei terreni agricoli limitrofi, dai medesimi danti causa ( e ), con due distinti atti, entrambi in Tes_1 Testimone_2 data 27.8.2007, rogati dal medesimo notaio (dott. in Codroipo), Persona_4
- e che i due compendi, nei rispettivi atti di compravendita, erano stati individuati più in natura che per indicazioni catastali, e, in particolare, si era inteso individuarne il confine in un fosso di scolo a ridosso del quale correva una capezzagna.
Ha quindi sostenuto, la sig.ra che la volontà delle parti era stata, nel 2007, Pt_1 all'esito delle due vendite, di attribuire a lei l'intero compendio posto a ovest del fosso, e alla convenuta quello fronteggiante il lato est dello stesso fosso. CP_1
A conferma di ciò vi sarebbero: il fatto che la vendita era stata fatta “a corpo”, la menzione, nel contratto, LA circostanza LA non corrispondenza di superficie catastale con superficie reale, e la menzione dell'esistenza di una servitù passiva di passaggio.
Quale ulteriore conseguenza, ha proseguito l'attrice, la p.c. n.423, posta a ovest del fosso (sorta a seguito di frazionamento, nel 2015, LA precedente p.c.31), solo formalmente e apparentemente era stata venduta alla in realtà doveva CP_1 intendersi fare parte del compendio di proprietà dell'attrice fin dal 2007.
All'esito di procedimento possessorio tra le parti, infine, il Tribunale di Pordenone aveva accertato che la fascia di terreno controversa era già nel legittimo possesso LA Pt_1
Parte attrice ha, quindi, così formulato la propria domanda in primo grado:
“Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectiis, dato atto LA incongruenza tra dati catastali e stato di fatto e diritto, accertare in capo all'attrice la proprietà del mappale 423 foglio 22 Catasto Terreni del Comune di San OR LA
DA (PN), da costei acquisita in forza dell'atto di compravendita del
27/8/2007, registrato a Udine il 29/8/2007 e trascritto a Pordenone il 31/8 successivo a rogito notaio di Codroipo.”. CP_3

2. La convenuta si è costituita in primo grado chiedendo il rigetto LA CP_1 domanda di controparte e contestandone i presupposti.
Ha evidenziato che dagli atti di compravendita non emergeva alcun riferimento ad una non corrispondenza tra superficie catastale ed estensione effettiva dell'oggetto LA vendita, e che, anzi, il fondo compravenduto era correttamente individuato su mappa (con i riferimenti catastali) e in estensione (mq.2.760). Né l'attrice aveva provveduto a far frazionare il mappale 31 dopo la stipula del contratto, cosa che,
pag. 4/13 invece, avrebbe ben potuto fare, se la porzione di terreno in questione fosse stata ricompresa nel proprio acquisto.
Tra l'altro, i venditori erano anche stati tecnicamente assistiti, negli atti, dal marito LA sig.ra il geometra , il che rendeva inverosimile un Pt_1 Controparte_2 errore rappresentativo dell'oggetto del contratto.
Una servitù di passaggio a favore di terzi (tale ) insisteva, in realtà, Persona_5 sul mappale 340 di controparte.
La parte coltivata del fondo LA poi, come si evincerebbe dalle foto aeree, Pt_1 non si estendeva sul mappale 423, ma finiva più a est del citato fosso.
Per contro, la sig.ra piena proprietaria del mappale n.31: CP_1
- aveva chiesto al Comune di San OR LA DA di spostare verso est l'ivi esistente canale di scolo delle acque meteoriche;

- in data 17.12.2015 aveva ella frazionato la p.c.31, generando le particelle 422 e
423, poi concesse in affitto al sig. . Persona_3
Ha anche contestato che l'attuale particella 423 fosse capezzagna del fondo di parte attrice, essendo, invece, la stessa, coltivata a orto e bosco dalla convenuta.
La sentenza del Tribunale di Pordenone

3. Il Tribunale di Pordenone, preso atto LA contestazione LA convenuta costituita, e ritenute non necessarie le prove orali richieste, ha definito il procedimento, in primo grado, con la sentenza qui appellata, rigettando la domanda attorea per i seguenti motivi.

3.1. Dall'interpretazione dei due contratti di compravendita, il Tribunale adito ha rilevato:
- che i beni compravenduti erano sempre identificati solo con riferimento ai dati catastali;

- che non vi erano conflitti testuali tra le due vendite, né elementi di equivocità nella descrizione dei relativi oggetti;

- che l'annotazione, contenuta nella compravendita dell'attrice, secondo la quale la superficie catastale sarebbe stata “superiore a quella reale”, non costituiva elemento a favore LA tesi attorea, essendo, casomai, quest'ultima, più compatibile con un'indicazione contraria (di superficie reale più ampia di quella catastale), e non aveva alcuna corrispondenza con una speculare indicazione contraria nella compravendita alla CP_1
- che anche l'indicazione dei confini, nel rogito notarile, era incompatibile con l'assunto attoreo, facendo riferimento agli elementi catastali;

- che la menzione, nella compravendita di parte attrice, LA presenza di un transito a favore di proprietà altrui, esercitato da tempo immemorabile, neppure pareva elemento decisivo, dato che: non vi era una precisa individuazione del transito, la capezzagna in questione correva, comunque, a ovest del fossato e comprendeva pag. 5/13 anche parti del mappale comunque venduto alla inoltre, tale previsione non Pt_1 era stata riportata nella compravendita di parte convenuta, e, in ogni caso, laddove la volontà delle parti fosse stata quella allegata da parte attrice, sarebbe stato agevole fare riferimento, più che al transito, al fossato, come pure sarebbe stato molto semplice, prima di procedere alla vendita, frazionare la p.c.31, isolando la porzione oggi di interesse attoreo;

- che il possesso, da parte LA LA contestata striscia di terreno (poi Pt_1 oggetto di accertamento possessorio favorevole alla , non costituiva Pt_1 elemento idoneo a superare, nell'interpretazione LA comune volontà delle parti, i chiari riferimenti oggettivi indicati nella parte relativa all'identificazione del bene compravenduto;

- che trattandosi di atto notarile, ancor più assumono peso preponderante i dati testuali e oggettivi suindicati;

- che quand'anche l'attrice fosse stata in buona fede convinta LA diversa prospettazione allegata, ciò non troverebbe, comunque, riscontro in una corrispondente volontà anche LA parte venditrice.
Il giudizio di secondo grado

4. Con atto di citazione notificato il 14.7.2023, la difesa di ha Parte_1 impugnato la sentenza di primo grado, chiedendo l'accoglimento LA propria domanda e delle istanze istruttorie già formulate.

4.1. Con unico articolato motivo, l'appellante ha contestato l'interpretazione che il giudice di primo grado ha dato al citato contratto di acquisto immobiliare e, soprattutto, all'individuazione del bene oggetto del contratto dell'attrice.
In sintesi, il Tribunale avrebbe dato eccessivo peso ai dati catastali indicati nel testo contrattuale, mentre avrebbe dovuto desumere la comune volontà delle parti dal complesso delle clausole contrattuali, utilizzando, altresì, gli ulteriori criteri interpretativi previsti dalla legge (in particolare il comportamento delle parti e la buona fede).

4.2. Il giudice avrebbe, infatti dovuto tenere conto, anzitutto, di alcuni elementi compresi nell'atto notarile:
- l'area oggetto del contratto era stata espressamente venduta quale “unico corpo”,
- nell'atto si esplicitava l'esistenza di una discrasia tra superficie catastale e superficie reale,
- sempre nell'atto si faceva riferimento ad una servitù di transito (che, in tesi attorea, comprendeva la fascia di terreno qui contesa) in favore di fondi restrostanti di proprietà altrui.

4.3. Il giudice, inoltre, non aveva tenuto in conto anche ulteriori elementi importanti:
pag. 6/13 - i venditori avevano sottoscritto dichiarazioni, prodotte nel corso del giudizio di primo grado, di contenuto coerente con la prospettazione attorea, integranti una vera e propria “interpretazione autentica” LA volontà contrattuale;

- anche il comportamento successivo delle parti costituiva elemento interpretativo utile: in particolare il possesso del terreno in questione da parte LA (come Pt_1 emerso in sede possessoria) ed il fatto che la avesse proceduto al relativo CP_1 frazionamento catastale;

- l'importanza del canone interpretativo del contratto secondo buona fede.

4.5. Esaminando più da presso la sentenza impugnata, parte appellante ha sottolineato che avrebbe errato il giudice di primo grado:
- nel ritenere non ben descritta la servitù di transito nel contratto;

- nel ritenere che la capezzagna, costituente area LA predetta servitù, corresse ad ovest del fossato;

- nel ritenere significativo il mancato frazionamento del mappale 31 prima LA compravendita;

- nel ritenere significativo il mancato riferimento, nella compravendita LA sig.ra alla servitù di passaggio. CP_1

5. Con comparsa depositata il 20.11.2023 si è costituita la convenuta CP_1 resistendo e chiedendo il rigetto nel merito dell'appello.
Secondo parte appellata il giudice di primo grado aveva correttamente interpretato il contratto tra le parti, dando prevalenza ai dati espliciti e precisamente individuati, maggiormente affidabili per essere stati sottoposti al controllo del notaio rogante (di entrambe le compravendite), mentre nessuno degli elementi indicati dalla difesa LA sig.ra appariva univoco e poteva portare a differenti conclusioni. Pt_1
Il riferimento alla vendita a corpo, infatti, era agevolmente spiegabile con l'ulteriore indicazione esplicita secondo la quale la superficie effettiva era inferiore a quella desumibile dalle misure catastali.
Il riferimento alla servitù di passaggio, peraltro contestata, era, da un lato, carente di descrizione e collocazione geografica, dall'altro, non conducente, trattandosi di superficie che impegnava anche altri mappali acquistati.
Il dato del possesso del terreno, poi, era poco significativo rispetto alla volontà contrattuale. Tanto più che se la volontà delle parti fosse stata quella sostenuta dall'appellante, sarebbe stato molto semplice esplicitarlo nel contratto.

6. Tentata senza successo una conciliazione, le parti hanno depositato le memorie ex art. 352 c.p.c. e, all'udienza del 17.12.2024, sostituita dal deposito di note scritte, il consigliere istruttore ha riservato la decisione al collegio.
RAGIONI DELLA DECISIONE

7. L'appello è infondato e la sentenza di primo grado merita conferma.
pag. 7/13 7.1. Preliminarmente occorre rilevare che parte appellante, nelle conclusioni rassegnate in questa sede, si è limitata a chiedere la riforma integrale LA sentenza impugnata. Così, infatti, testualmente, nelle conclusioni sia dell'atto di appello, sia delle note autorizzate depositate il 14.10.2024 e richiamate nelle note sostitutive dell'udienza finale, depositate il 10.12.2024.
Interpretando, però, nel suo complesso l'atto di appello e gli scritti dell'appellante, pare chiaro, né la controparte ha avanzato dubbi in proposito, che la difesa LA sig.ra abbia sostanzialmente chiesto, anche in questa sede, l'accoglimento Pt_1 LA domanda di primo grado, a suo tempo così formulata:
“Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectiis, dato atto LA incongruenza tra dati catastali e stato di fatto e diritto, accertare in capo all'attrice la proprietà del mappale 423 foglio 22 Catasto Terreni del Comune di San OR LA
DA (PN), da costei acquisita in forza dell'atto di compravendita del
27/8/2007, registrato a Udine il 29/8/2007 e trascritto a Pordenone il 31/8 successivo a rogito notaio di Codroipo.” (così in atto di citazione CP_3 depositato il 12.11.2021, e non modificato con la memoria ex art.183 co. 6 n. 1
c.p.c. depositata il 4.5.2022).

7.2. Ciò posto, l'onere probatorio incombente su parte attrice, intesa la domanda quale accertamento LA proprietà ex art.948 c.c., nel caso di specie, è indubbiamente agevolato dal fatto che la convenuta ha concordemente dedotto che il bene in contesa, in entrambe le prospettazioni, proviene da un determinato e comune precedente proprietario, dante causa di entrambe le parti.

7.3. Ciò premesso, parte attrice ha indicato, quale titolo del proprio acquisto, il contratto di compravendita stipulato mediante rogito notarile dd. 27.8.2007
(rep.77089, racc. 18856 del notaio dott. di Codroipo), con i Persona_4 venditori sigg.ri e . Tes_2 Tes_1
Ha sostenuto, in estrema sintesi, di avere, con esso, acquistato un fondo che le parti avrebbero identificato a corpo e il cui confine, in particolare con la proprietà frontistante dell'appellata sig.ra sarebbe stato individuato non nel confine CP_1 catastale, ma in altro elemento naturale, non coincidente con il primo e identificato con un fossato, o canale di scolo, ivi esistente.
Conseguentemente, secondo la prospettazione di parte appellante, il fondo da lei acquistato sarebbe stato, in natura, più esteso rispetto ai confini catastali, con l'aggiunta, rispetto a tali confini, di una fascia di limitata estensione e di forma parzialmente irregolare.

7.4. Il giudice di primo grado, come visto, interpretando il contratto citato, ha ritenuto che il bene compravenduto non fosse individuato nei termini prospettati da parte attrice, odierna appellante, ma con i formali e testuali dati catastali.

7.5. Parte appellante, nella presente sede, ha invocato, se del caso dando sfogo anche a prove testimoniali, una diversa interpretazione del citato contratto, fondata, a pag. 8/13 scapito dei dati catastali, su un'interpretazione complessiva dell'atto, sul comportamento successivo delle parti, su elementi tratti da un precedente contenzioso possessorio tra le parti e sulle regole dell'interpretazione secondo buona fede.

8. Ciò premesso, ritiene questa Corte che la decisione del giudice di primo grado meriti conferma, essendo fondata su una corretta interpretazione LA comune volontà delle parti, sulla base degli elementi probatori utilizzabili.

8.1. Va puntualizzato, a questo punto, che, secondo insegnamenti giurisprudenziali consolidati che questa Corte condivide, anzitutto in tema di interpretazione del contratto:
“L'art. 1362 c.c., allorché nel comma 1 prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta
l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera LA convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito LA convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.” (Cass. Sez.1 -, Ordinanza n. 10967 del 26/04/2023 (Rv.
667678 - 01).
In tema di identificazione dei confini di realità compravendute a corpo, poi, va rammentato che:
“Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono
l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti.”
(Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 27834 del 22/09/2022 (Rv. 665713 - 01).

8.2. Ciò premesso, dalla lettura del contratto di acquisto immobiliare (doc.1 LA produzione di parte attrice – peraltro prodotto solo nelle prime tre pagine -), si evincono – quanto ad identificazione dei beni oggetto del contratto, i seguenti elementi contenutistici:
- i fondi agricoli compravenduti sono identificati con i dati catastali e, in particolare: al Catasto terreni del Comune di San OR LA DA, al Foglio 23, p.c. nn.
337, 339 (ex 336/a), e 340 (ex 336/b);
- l'identificazione dell'oggetto LA compravendita, poi, si giova anche di una quantificazione complessiva in estensione (ha.4.47.40);
- segue una precisazione relativa ai soli mappali 339 e 340 (quest'ultimo confinante con la “fascia di terreno” oggetto di controversia), con il richiamo al relativo tipo di frazionamento;

pag. 9/13 - segue l'ulteriore frase: “il tutto in unico corpo tra confini da nord in senso orario: strada, F.23 n.i 307, 308, 249, strada, F.22 n.1 269, 265, 276, 277, 31.”;
- ed ancora: “Precisa all'occorrenza la parte venditrice, prendendone atto quella acquirente, che il fondo in contratto è privo di irrigazione, è attraversato da un transito a favore di fondi di proprietà altrui esercitato da tempo immemorabile, e che la superficie catastale è superiore a quella reale.”.

8.3. Facendo applicazione, nel caso di specie, dei principi giurisprudenziali citati, non può che concludersi nel senso che, indipendentemente dalla qualificazione del criterio utilizzato (a corpo o a misura), il bene oggetto di compravendita è stato precisamente individuato sia con i dati catastali dei fondi (mappe e misure), sia con il tipo di frazionamento e sia con la confinazione esplicitata. Tutti dati oggettivi, in sé pacifici e documentali, e convergenti tra loro nell'individuazione dei fondi compravenduti.

8.4. Analoga modalità di individuazione del- pur distinto – oggetto è poi rinvenibile nel parallelo contratto con il quale, i medesimi danti causa, hanno venduto i terreni confinanti alla signora CP_1

8.5. Tornando all'esame del contratto direttamente oggetto di causa, l'ulteriore indicazione, secondo la quale la superficie catastale sarebbe superiore a quella reale, pur nella sua genericità, è incompatibile con la tesi di parte appellante, la quale, al contrario, in base ai dati disponibili, porterebbe a concludere per una superficie catastale inferiore a quella reale.

8.6. L'unico elemento che pare non contrario ma incerto, rispetto a tale quadro, è quello relativo all'attraversamento del fondo da parte di un transito a favore di fondi di proprietà altrui, e che sarebbe esercitato da tempo immemorabile.

8.6.1. Sostiene parte appellante che si tratterebbe di una capezzagna che insiste proprio nella fascia di terreno contesa.

8.6.2. Tale prospettazione non risulta condivisibile e l'elemento prospettato non assume un significato, da solo, decisivo.

8.6.2.1. In primo luogo, perché si tratta di dato generico: nel contratto prodotto in causa nulla viene detto per individuare e collocare tale transito, né per chiarirne il tipo, l'estensione né quali e dove siano i fondi dominanti.

8.6.2.2. In secondo luogo, la difesa di parte appellata, al riguardo, ha contestato, fin dal primo grado che si trattasse di una capezzagna posta all'interno LA fascia di terreno controversa, né può dirsi che l'appellante abbia assolto l'onere di allegazione e prova a suo carico.

8.6.2.3. L'unico capitolo di prova per testi formulato, sul punto, non sarebbe, infatti, risolutivo, nulla precisando sulla collocazione e sulle dimensioni LA capezzagna rispetto alla particella catastale n.340, ma limitandosi a dare indicazioni rispetto ad altro elemento in natura (un fossato):
pag. 10/13 “8) Vero che lungo il lato est del fossato corre una capezzagna attraverso cui è sempre stata esercitata la servitù di passaggio a favore dei fondi posti a sud, menzionata anche nel contratto di compravendita all'attrice (doc.1 che si rammostra al teste);”.

8.6.2.4. In terzo luogo, perché l'inserimento di tale espressione nel contratto appare direttamente funzionale a dare, doverosamente, conto dell'esistenza di un peso a carico del fondo, mentre altre sono le espressioni contrattuali direttamente e chiaramente dedicate alla perimetrazione dei fondi compravenduti.

8.6.2.5. A tale quadro, già di per sé conclusivo sul punto, va aggiunto che se davvero la volontà delle parti fosse stata quella prospettata da parte attrice, il risultato si sarebbe potuto ottenere molto agevolmente, inserendo nel testo contrattuale il riferimento al fossato quale confine naturale o, meglio ancora, previamente frazionando la particella interessata per poi inserirla nel compendio venduto alla
Pt_1
Entrambe formalità ampiamente alla portata delle parti, tantopiù tenuto conto dell'allegata, e documentata¹, presenza di un tecnico che assisteva le parti venditrici
(peraltro marito dell'appellante), oltre che del notaio rogante.

8.6.3. Né può scalfire un quadro talmente chiaro e convergente l'esito di una precedente azione possessoria tra le parti, dato che il titolo azionato in questa sede non ha a che vedere con il possesso esercitato sui terreni in questione, ma con il solo contratto più volte citato. D'altro canto, la limitata estensione del pezzo di terra in questione giustifica ampiamente un diverso atteggiamento del proprietario in sede possessoria.

8.6.4. Neppure può giungersi a diverse conclusioni sulla base delle dichiarazioni scritte provenienti dai venditori dei terreni e che parte appellante denomina quali atti utili a fornire una “interpretazione autentica” degli accordi (comparsa conclusionale pag.3).
In primo luogo, tali dichiarazioni (docc. 14 e 15 LA produzione di primo grado) non sono utilizzabili come documenti essendo formate a processo in corso: entrambi gli atti, infatti, recano la data del 26.4.2022, collocabile nel corso del procedimento di primo grado.
In secondo luogo, come già ritenuto dal Tribunale di Pordenone, seppure in modo implicito, non può ammettersi la prova per testimoni, richiesta da parte attrice, oggi appellante, proprio sul contenuto delle citate dichiarazioni redatte dai venditori a processo in corso, al fine di accertare un'estensione dei terreni venduti diversa da quella testuale (capitoli 1 e 4²). Si tratterebbe, infatti, di una prova testimoniale intesa pag. 11/13 a rappresentare, in modo difforme dal tenore letterale e dai dati testuali certi (in tal senso le contestazioni di cui alla memoria ex art.183 co. 6 n. 3 c.p.c. di controparte, in primo grado), il contenuto di un contratto per il quale è prevista la prova scritta ad substantiam actus, in violazione, pertanto, dei limiti di cui agli artt.2721, 2723 e
2725 c.c., senza che emergano, né siano indicati dalla parte interessata, motivi concreti per derogare a tali limiti.

8.6.5. Ambivalente e non univoco, poi, il fatto che, anni dopo l'acquisto, nel 2015, la signora abbia ritenuto di frazionare l'originario mappale 423, a suo tempo CP_1 oggetto del contratto di vendita, nei termini sopra indicati, potendo trovare, tale comportamento, spiegazione anche semplicemente in intenti conciliativi – transattivi del contenzioso già in atto tra le parti, oltre che nella volontà di affidare distinti fondi alla cura di terzi.

8.6.6. Correttamente, tra le argomentazioni ad abundantiam, il giudice di primo grado ha poi segnalato anche il contenuto del contratto di compravendita dei fondi limitrofi alla signora CP_1
Infatti, nonostante l'identità dei venditori e del notaio rogante, e nonostante la contestualità delle due vendite, nel contratto di vendita dei fondi alla signora CP_1 non si fa menzione alcuna né LA rilevanza di un fosso quale elemento di confine rispetto ai fondi venduti alla (anche in tale atto i confini sono individuati con Pt_1
i dati catastali), né LA discordanza tra superficie reale e superficie catastale, né dell'esistenza di altri segni in natura rilevanti.

9. L'ulteriore doglianza di parte appellante, relativa all'interpretazione del contratto secondo buona fede, presuppone, logicamente, che sia accertata una diversa volontà delle parti, non condivisa in sede processuale per meri ostacoli formali, il che non corrisponde a quanto fin qui ritenuto.
10. Dal rigetto dell'appello discendono la conferma LA sentenza appellata e la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado.
Applicato il D.M. 147/2022, sulla base dello scaglione di pertinenza rispetto al valore dichiarato (€.5.200,00), si determinano i compensi negli importi medi in Euro 536,00 per la fase di studio, Euro 536,00 per la fase introduttiva ed Euro 851,00 per la fase decisionale, e minimo (€.496,00) per la fase di trattazione.
11. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art.13 co.1 quater D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante

P.Q.M.

la proprietà e a quelli ad ovest, come da dichiarazione datata 26/4/2022, che mi si CP_1 rammostra e che confermo;
”.
“4) Vero che alle acquirenti e nonché al notaio che ha rogitato Parte_1 CP_1 CP_3 era stato precisato che le compravendite (avvenute, appunto, a corpo) avevano ad oggetto le due Per_ distinte porzioni di quella parte LA proprietà , rispettivamente ad est e ad ovest del fossato di scolo;
”.
pag. 12/13 La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 250/2023 RG, così decide:
- rigetta l'appello proposto da , conferma la sentenza del Tribunale di Parte_1
Pordenone n.217/2023, pubblicata il 22/3/2023 e
- condanna l'appellante alla rifusione, a favore dell'appellata delle CP_1 spese di lite del presente grado, liquidate in Euro 2.419,00 per compensi, di cui:
€.536,00 per la fase di studio, €.536,00 per la fase introduttiva, €.496,00 per la fase di trattazione ed €.851,00 per la fase decisionale, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege.
Dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art.13 co.1 quater D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.
Trieste, 28.1.2025.
Consigliere estensore Presidente
Sergio Carnimeo Arturo Picciotto
pag. 13/13 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Dal contratto, pag.1, risulta infatti presente anche , coniuge di . Controparte_2 Parte_1 ² “1) Vero che quale comproprietario dei terreni agricoli censiti al Catasto del Comune di San OR LA DA foglio 22 mappale ex 31 (ora 422 e 423) e foglio 23 mappali 337, 339, 340, in data 27 agosto 2007, ho venduto ad i fondi ad est del fossato che divide longitudinalmente Parte_1