R.G. N. 1157/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. Alberto Massimo Vigorelli - Presidente
Dott. Vinicia Licia Serena Calendino - Consigliera
Dott. Anna Mantovani - Consigliera rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile sub RG 1157/2023 e decisa sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 08/02/2024
TRA
C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA GRAMSCI, 135 Parte_1 P.IVA_1
20099 SESTO SAN GIOVANNI presso lo studio dell'avv. DE NINA ANGELO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
RIASSUMENTE
CONTRO
(C.F. E (C.F. CP_1 C.F._1 Controparte_2
), elettivamente domiciliati in VIA MONS.CATTANEO, 8 20832 DESIO C.F._2 presso lo studio dell'avv. AGOZZINO GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. PERFETTI ALBERTO ( ) VIA MONSIGNOR C.F._3
CATTANEO, 8 20832 DESIO;

RESISTENTI
1 R.G. N. 1157/2023
Oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE IN RIASSUNZIONE Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in applicazione del principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione con l'Ordinanza n° 3817/2023 e in riforma della Sentenza della Corte d'Appello di Milano n° 285/2018, resa nella Causa R.G. n° 2497/2015, così giudicare
NEL MERITO:
- in riforma del capo n. 1 della Sentenza impugnata, accogliere l'opposizione proposta dalla società e, per l'effetto, previa revoca dell'opposto provvedimento monitorio, Parte_1 rigettare ogni pretesa creditoria, azionata dall'opposta, in quanto assolutamente abusiva e/o frutto di dolo e/o infondata in fatto e in diritto;

- dichiarare, in ogni caso, inefficace e/o revocare e/o porre nel nulla il decreto ingiuntivo opposto poiché inammissibile e/o emesso al di fuori delle previsioni di legge e, comunque, infondato in fatto e in diritto;

- ritenere e dichiarare ogni azione, domanda, eccezione e difesa di parte appellata come inammissibile, irrituale, improcedibile nonché infondata e, per l'effetto, rigettarle integralmente;

- in riforma al capo n. 2 della Sentenza impugnata, accertare e dichiarare l'inadempimento dei
Sigg.ri ed alle obbligazioni assunte con il contratto del 24/06/2011 CP_1 Controparte_2 concluso con la nonché il legittimo esercizio del diritto di recesso della Parte_1 [...] dal contratto concluso il 24/06/2011 con i Sigg.ri ed , Parte_1 CP_1 Controparte_2 con diritto del promittente venditore a incamerare la caparra confirmatoria;

- condannare i Sigg.ri ed alla restituzione, a favore della CP_1 Controparte_2 società della somma di € 50.000,00= versata dai promissari acquirenti, in sede di Parte_1 sottoscrizione del contratto preliminare, a titolo di caparra confirmatoria;

- condannare i Sigg.ri ed alla restituzione della somma di € CP_1 Controparte_2
20.236,53 versata dall'appellante società, in ottemperanza della Sentenza n. 285/2018 della Corte d'Appello di Milano, per spese di lite relative ai Giudizi di primo e secondo grado;

- condannare i Sigg.ri ed alla ripetizione, a favore di CP_1 Controparte_2 [...]
della complessiva somma di € 435,00, versata dalla società appellante a titolo di Parte_1 imposta di registro della Sentenza n. 60/2015 del Tribunale di Monza (€ 226,25) e della Sentenza n. 285/2018 della Corte d'Appello di Milano (€ 208,75);
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- condannare i Sigg.ri ed alla refusione, a favore della CP_1 Controparte_2 società appellante, delle spese di lite relative al Giudizio di primo grado, oltre al rimborso forfettario del 15%, Cpa 4%, IVA 22% e spese esenti di € 111,00, di cui € 103,00 per contributo unificato ed € 8,00 per diritti di Cancelleria;

- condannare i Sigg.ri ed alla refusione, a favore della CP_1 Controparte_2 società appellante, delle spese di lite relative al Giudizio di secondo grado, oltre al rimborso forfettario del 15%, Cpa 4%, IVA 22% e spese esenti di € 804,00, di cui € 777,00 per contributo unificato ed € 27,00 per diritti di Cancelleria;

- condannare i Sigg.ri ed alla refusione, a favore della CP_1 Controparte_2 società appellante, delle spese di lite relative al Giudizio di legittimità, oltre al rimborso forfettario del 15%, Cpa 4%, IVA 22% e spese esenti di € 1.263,00, di cui € 1.036,00 per contributo unificato,
€ 27,00 per diritti di Cancelleria ed € 200,00 per contributo fisso;

- condannare i Sigg.ri ed alla refusione, a favore della CP_1 Controparte_2 società appellante, delle spese di lite relative al Giudizio di rinvio, oltre al rimborso forfettario del
15%, Cpa 4%, IVA 22% e spese esenti di € 545,00, di cui € 518,00 per contributo unificato ed €
27,00 per diritti di Cancelleria e successive occorrende.
IN VIA ISTRUTTORIA:
Nei limiti di ritenuta necessità e senza inversione dell'onere probatorio, voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita ammettere le istanze istruttorie, come formulate in prime cure, qui di seguito, per quanto di ragione, ritrascritte:
- interrogatorio formale e prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1. “Vero che già nel maggio 2011 i Sigg.ri e si impegnavano ad acquistare CP_2 CP_1
l'immobile sito in ES RN (MB) alla Via Pirandello, come da doc. n. 1 che Le si rammostra?”
2. “Vero che in data 24.06.2011 le parti sottoscrivevano il contratto preliminare di compravendita che Le si rammostra?”
3. “Vero che al momento della sottoscrizione dell'ultimo accordo l'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita del 24.06.2011 era sulla carta?”
4. “Vero che nella piantina allegata al preliminare di compravendita la posizione del bagno risulta mutata rispetto alla planimetria allegata al contratto di maggio 2011?”
5. “Vero che la posizione del bagno veniva mutata per volere dei promissari acquirenti?”
Org 6. “Vero che la contenente l'immobile promesso in vendita ai Sigg.ri e è la CP_2 CP_1
n. 14/12, come da doc. n. 24 che Le si rammostra?”
7. “Vero che la DIA n. 14/12 veniva depositata presso il Comune di ES RN in data 14.11.2012, come da doc. n. 24 che Le si rammostra?”
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8. “Vero che i Sigg.ri e tra il mese di maggio e giugno 2011 versavano alla CP_2 CP_1 [...]
€.50.000,00= a titolo di caparra confirmatoria, come da doc. n. 2 che Le si rammostra?” Parte_1
9. “Vero che con e-mail del 30.06.2011 il Sig. comunicava alla le CP_1 Parte_1 dimensioni che avrebbe dovuto avere la camera da letto matrimoniale, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
10. “Vero che con e-mail del 30.06.2011 il Sig. comunicava alla le CP_1 Parte_1 dimensioni che avrebbe dovuto avere il piatto doccia, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
11. “Vero che con e-mail del 30.06.2011 il Sig. comunicava alla se CP_1 Parte_1 fosse possibile eliminare il muro sul fianco del balcone, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
12. “Vero che con e-mail dell'01.07.2011 la si rendeva disponibile ad installare il Parte_1 piatto doccia richiesto dai promissari acquirenti, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
13. “Vero che con e-mail dell'01.07.2011 la si rendeva disponibile a valutare la Parte_1 sostituzione del muro sul fianco del balcone con una tende parasole, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
14. “Vero che con e-mail dell'01.07.2011 la si rendeva disponibile a proporre Parte_1 nuove soluzioni ai promissari acquirenti per soddisfare le loro richieste sulle dimensioni della camera matrimoniale, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
15. “Vero che con e-mail dell'01.07.2011 la proponeva ai promissari acquirenti Parte_1 una prima soluzione per soddisfare le richieste degli stessi, come da doc. n. 4 che Le si rammostra?”
16. “Vero che con e-mail del 14.07.2011 il Sig. comunicava alla che lui CP_1 Parte_1
e la moglie avrebbero preferito avere un soggiorno di larghezza 4,90 mt, come da doc. n. 5 che Le si rammostra?”
17. “Vero che con e-mail del 14.07.2011 la comunicava la propria disponibilità a Parte_1 studiare una soluzione alternativa per il soggiorno che tenesse in considerazione le dimensioni degli arredi scelti dai promissari acquirenti, come da doc. n. 5 che Le si rammostra?”
18. “Vero che con e-mail del 18.07.2011 la comunicava ai promissari acquirenti Parte_1 di essere riuscita a trovare una soluzione per il soggiorno che tenesse in considerazione le dimensioni degli arredi scelti dagli stessi, come da doc. n. 5 che Le si rammostra?”
19. “Vero che in data 22.07.2011 si teneva un incontro presso gli uffici della tra Parte_1 la società ed il Sig. ” CP_1
20. “Vero che detto incontro era finalizzato alla valutazione delle varie soluzioni proposte dalla promittente venditrice?”
21. “Vero che nel mese di agosto 2011 la consegnava ai Sigg.ri e Parte_1 CP_2 [...] la copia della planimetria dell'appartamento promesso in vendita con le summenzionate CP_1 modifiche richieste alla promittente venditrice?”
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22. “Vero che con e-mail del 20.01.2012 la chiedeva ai promissari acquirenti Parte_1 quale soluzione avessero scelto, al fine di “tracciare” l'appartamento loro promesso in vendita, come da doc. n. 7 che Le si rammostra?”
23. “Vero che con e-mail del 23.01.2012 il Sig. comunicava alla quale CP_1 Parte_1 soluzione avrebbero preferito per quanto riguarda il bagno con doccia, come da doc. n. 7 che Le si rammostra?”
24. “Vero che con e-mail del 23.01.2012 la chiedeva al Sig. la propria Parte_1 CP_1 disponibilità a recarsi presso il cantiere per il tracciamento dei tavolati interni, come da doc. n. 7 che
Le si rammostra?”
25. “Vero che con e-mail del 14.02.2012 il Sig. chiedeva alla di CP_1 Parte_1 posizionare la parete della cucina a 3,35 mt, come da doc. n. 8 che Le si rammostra?”
26. “Vero che con e-mail del 14.02.2012 la comunicava ai promissari acquirenti Parte_1 il proprio benestare per la parete della cucina, come da doc. n. 8 che Le si rammostra?”
27. “Vero che con e-mail del 28.02.2012 la trasmetteva ai promissari acquirenti Parte_1 un preventivo per le opere extracapitolato richieste dagli stessi, come da doc. n. 9 che Le si rammostra?”
28. “Vero che con e-mail del 12.04.2012 la richiedeva ai promissari acquirenti la Parte_1 posizione degli attacchi e delle prese della cucina, come da doc. n. 10 che Le si rammostra?”
29. “Vero che in data 21.04.2012 si teneva presso il cantiere un incontro tra le parti alla presenza del Geom. per verificare l'impianto elettrico?” CP_3
30. “Vero che con e-mail del 26.04.2012 il Sig. chiedeva alla la CP_1 Parte_1 possibilità di collocare diversamente le prese elettriche del soggiorno, come da doc. n. 11 che Le si rammostra?”
31. “Vero che con e-mail del 26.04.2012 il Sig. chiedeva alla di fargli CP_1 Parte_1 avere tutti i preventivi di opere extra a suo carico, come da doc. n. 11 che Le si rammostra?”
32. “Vero che con e-mail del 21.05.2012 la comunicava al Sig. Parte_1 CP_1
l'impossibilità tecnica di spostare il centralino all'interno del ripostiglio, come da doc. n. 12 che Le si rammostra?”
33. “Vero che con e-mail del 21.05.2012 il Sig. chiedeva alla di CP_1 Parte_1 posizionare gli impianti di acqua e corrente su un'unica parete, come da doc. n. 12 che Le si rammostra?”
34. “Vero che con e-mail del 21.05.2012 il Sig. suggeriva alla di usare CP_1 Parte_1 la parete sinistra del ripostiglio per la collocazione degli impianti, come da doc. n. 12 che Le si rammostra?”
35. “Vero che in data 21.04.2012 si teneva presso il cantiere un incontro tra il Sig. ed il CP_1
Geom. finalizzato alla conferma del posizionamento dell'impianto elettrico?” CP_3
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36. “Vero che con e-mail del 12.06.2012 il Sig. suggeriva alla come CP_1 Parte_1 posizionare i tubi dell'acqua della vasca da bagno, come da doc. n. 13 che Le si rammostra?”
37. “Vero che in data 05.07.2012 la ed il Sig. concordavano Parte_1 CP_1 telefonicamente il posizionamento dei punti luce e dei comandi elettrici del bagno con doccia?”
38. “Vero che in data 10.09.2012 si teneva un incontro in cantiere tra il Sig. e CP_1
l'impiantista Geom. ?” CP_3
39. “Vero che in data 19.09.2012 le parti si incontravano per visionare pavimenti e rivestimenti?”
40. “Vero che con e-mail del 21.09.2012 la comunicava al Sig. la Parte_1 CP_1 fattibilità dello spostamento degli attacchi della vasca da bagno, come da doc. n. 14 che Le si rammostra?”
41. “Vero che con e-mail del 21.09.2012 la comunicava al Sig. il Parte_1 CP_1 nominativo dello show-room dove poter visionare le varie tipologie di rivestimenti per i bagni, come da doc. n. 14 che Le si rammostra?”
42. “Vero che con e-mail del 21.09.2012 la si rendeva disponibile a soddisfare le Parte_1 richieste dei promissari acquirenti con riferimento ai punti luce, come da doc. n. 14 che Le si rammostra?”
43. “Vero che in data 01.03.2013 la presentava presso il Comune di ES Parte_1
RN la comunicazione di fine lavori riferita all'immobile promesso in vendita ai Sigg.ri e come da doc. n. 15 che Le si rammostra?” CP_2 CP_1
44. “Vero che i lavori afferenti l'immobile promesso in vendita ai Sigg.ri e CP_2 CP_1 venivano terminati in data 28.02.2013, come da doc. n. 15 che Le si rammostra?”
45. “Vero che in data 01.03.2013 la richiedeva presso il Comune di ES Parte_1
RN il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita ai Sigg.ri CP_2
e come da doc. n. 16 che Le si rammostra?” CP_1
46. “Vero che con raccomandata AR del 18.03.2013 la richiedeva ai promissari Parte_1 acquirenti il pagamento della somma pari ad €.100.000,00= a titolo di acconti scaduti in data 30.06.2012 e 31.12.2012, come da doc. n. 17 che Le si rammostra?”
47. “Vero che con raccomandata AR del 04.04.2013 i promissari acquirenti rilevavano la nullità del contratto preliminare di compravendita del 24.06.2011, come da doc. n. 18 che Le si rammostra?”
48. “Vero che i Sigg.ri e sono proprietari dell'immobile sito in ES RN CP_2 CP_1
(MB) alla Via Padova, n. 12, dove risiedono?”
49. “Vero che con raccomandata AR del 23.05.2013 la comunicava ai promissari Parte_1 acquirenti la propria volontà di acquistare in permuta l'appartamento di ES RN (MB) di
Via Padova, n. 12 a fronte del versamento da parte dei Sigg.ri e di un CP_2 CP_1 conguaglio, come da doc. n. 19 che Le si rammostra?”
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50. “Vero che con raccomandata AR dell'11.07.2013 la invitava i Sigg.ri Parte_1
e innanzi al Notaio per il giorno 25.07.2013 per la sottoscrizione del CP_2 CP_1 Per_1 contratto definitivo di compravendita, come da doc. n. 20 che Le si rammostra?”
51. “Vero che con telegramma del 15.07.2013 la invitava i Sigg.ri e Parte_1 CP_2 [...] nnanzi al Notaio per il giorno 25.07.2013 per la sottoscrizione del contratto definitivo CP_1 Per_1 di compravendita, come da doc. n. 21 che Le si rammostra?”
52. “Vero che i Sigg.ri e disertavano tale incontro, come da doc. n. CP_2 CP_1
22 che Le si rammostra?”
53. “Vero che la realizzava sul piano dove è collocata l'abitazione promessa in Parte_1 vendita ai Sigg.ri e tre appartamenti in totale?” CP_2 CP_1
54. “Vero che in base al progetto iniziale dovevano essere edificati quattro distinti appartamenti sul piano dove è collocata l'abitazione promessa in vendita ai Sigg.ri e ” CP_2 CP_1
55. “Vero che alcuno ha rimesso in vendita l'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita del 24.06.2011?”
56. “Vero che negli ultimi tre anni la alcun pignoramento ha subito?” Parte_1
57. “Vero che negli ultimi tre anni ad alcuna procedura concorsuale e/o fallimentare è stata assoggettata la ” Parte_1
58. “Vero che l'immobile riportato sulla piantina prodotta sub 27, che Le si rammostra, è quello promesso in vendita ai Sigg.ri e ” CP_2 CP_1
59. “Vero che dal mese di giugno 2013 cinque unità del Condominio di Via Pirandello edificato dalla sono abitate, come da doc. n. 29 che Le si rammostra?” Parte_1
60. “Vero che dal mese di giugno 2013 il Condominio di Via Pirandello edificato dalla Parte_1
è amministrato dal Sig. con studio in ES RN (MB) alla Via Don
[...] CP_4
Luigi Viganò, n. 83?”
61. “Vero che in data 17.06.2013 l'amministratore del Condominio edificato dalla Controparte_5 concludeva con la il contratto per il servizio di reperibilità Parte_1 Parte_2
24 ore su 24 e di manutenzione ordinaria per l'elevatore ivi installato, come da doc. n. 30 che Le si rammostra?”
62. “Vero che dal mese di giugno 2013 gli allacciamenti e le utenze condominiali del Condominio di Via Pirandello edificato dalla sono funzionanti?” Parte_1
63. “Vero che successivamente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita i Sigg.ri e alcuna somma versavano alla ” CP_2 CP_1 Parte_1
NELL'INTERESSE DI MUCCI E BUFALINO:
Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, così giudicare:
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Nel merito:
- Per tutti i motivi indicati nella narrativa della comparsa di costituzione e risposta e per ogni miglior motivo, rigettare tutte le domande formulate da parte attrice appellante, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese di lite, oltre accessori di legge.
In via istruttoria:
Si insiste per l'ammissione dei mezzi di prova indicati nelle memorie ex art. 183 c. VI n. 2 e 3 c.p.c. già depositate nel giudizio di primo grado.
Svolgimento del processo
Il presente procedimento costituisce giudizio di rinvio a seguito dell'ordinanza della Suprema Corte
n. 3817/2023, che ha cassato la sentenza della Corte di Appello di Milano, n. 285/2018, rinviando alla stessa in altra composizione per le ulteriori determinazioni.
Questi i fatti, già riportati nella sentenza di cassazione:
e avevano richiesto e ottenuto dal Tribunale di Monza l'emissione CP_1 Controparte_2 di decreto ingiuntivo nei confronti di per un importo di € 50.000, a titolo di Parte_1 restituzione delle somme versate in forza del contratto preliminare di vendita concluso in data 24 giugno 2011, avente ad oggetto un immobile da costruire, deducendo la nullità di tale contratto per l'omessa consegna della fideiussione di cui all'art. 2 del d.lgs 122/2005.
Dalla aveva proposto opposizione, chiedendo che il provvedimento monitorio fosse Parte_1 revocato, non sussistendo le ragioni di nullità del contratto preliminare, e chiedendo altresì in via riconvenzionale che, previo accertamento dell'inadempimento dei promissari acquirenti alle obbligazioni assunte, fosse dichiarata la legittimità del recesso dalla stessa effettuato, con conseguente diritto ad incamerare la somma versata dai promettenti acquirenti a titolo di caparra confirmatoria (€ 50.000,00).
Il Tribunale di Monza ha rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo opposto, ritenendo che il fatto che il promittente venditore non abbia consegnato la fideiussione prevista dall'art. 2 del d.lgs 122/2005, nell'ambito di un contratto preliminare relativo ad un immobile da costruire, costituisse nullità del contratto e pertanto sussistesse l'obbligo restitutorio delle somme versate. Conseguentemente, ha rigettato la domanda riconvenzionale svolta dall'opponente
[...]
Parte_1
La Corte di appello di Milano, con la sentenza n. 285/2018, ha confermato la decisone del
Tribunale, affermando nella sostanza che, fino al momento in cui l'immobile non veniva trasferito, doveva operare la protezione accordata dalla norma, e ciò indipendentemente dall'esistenza di un pericolo di insolvenza del venditore.
A seguito di ricorso in Cassazione proposto da la con l'ordinanza Parte_1 Org_2 sopra richiamata, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello, pronunciando il seguente principio di diritto:
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“La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame”.
Ha proposto ricorso in riassunzione chiedendo che venisse accolta la propria Parte_1 opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal tribunale di Monza, e chiedendo altresì l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale proposta in primo grado e rinnovata in sede di appello, diretta ad ottenere la declaratoria del diritto ad incamerare la caparra versata di € 50.000,00, in ragione dell'inadempimento dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo.
Si sono costituiti e , contestando la fondatezza della domanda in quanto, pur CP_1 CP_2 dando seguito alla pronuncia della Suprema Corte, l'importo di € 50.000,00 corrisposto a Pt_1 andrebbe da questa restituito, sulla base di tre ragioni:
[...]
a) per un verso, resterebbe confermata la nullità nel caso di specie, in quanto i lavori non sarebbero stati completati al momento della manifestata volontà dei promissari acquirenti di avvalersi della nullità ex art. 2 del d. lgs. n. 122/2005;
b) per altro verso, sussisterebbe ad altro titolo l'obbligo di di restituire l'importo di € Parte_1
50.000,00 percepito dai promissari acquirenti a titolo di caparra/acconto prezzo, in quanto il contratto si sarebbe comunque risolto per mutuo dissenso, dato che aveva posto in Parte_1 vendita l'immobile ancor prima di aver invitato le controparti alla stipula de definitivo, e tale circostanza sarebbe già stata accertata dalla Corte di Appello, e tale accertamento non sarebbe stato oggetto di impugnazione.
c) in ogni caso, gli importi versati non erano stati corrisposti a titolo di caparra ma di acconto prezzo, come risulterebbe dalla documentazione in atti.
Sulle conclusioni come sopra riportate, la causa è stata decisa alla camera di consiglio del 8 maggio
2024.
Motivi della decisione
L'esito del giudizio, dopo il rinvio della Suprema Corte, porta a concludere per l'accoglimento dell'opposizione al decreto ingiuntivo, con pronuncia altresì della sussistenza del diritto di
[...] di trattenere l'importo di € 50.000,00 corrisposto dai signori e a Parte_1 CP_1 CP_2 seguito della stipula del preliminare di compravendita del 24 giugno 2011.

1. Invero, la Suprema Corte ha escluso che la nullità del preliminare per mancato rilascio della fideiussione di cui all' art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, possa sussistere se fatta valere dopo l'ultimazione dei lavori relativi all'immobile da costruire, e se non vi sono manifestazioni di insolvenza del promittente venditore, e ciò in quanto in tali circostanze non risulta pregiudicato l'interesse protetto dalla norma. A tale stregua, l'oggetto del giudizio di rinvio in ordine alle questioni poste circa la nullità del contratto preliminare possono essere solo quelle relative
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all'accertamento di fatto se sussistano altre ragioni di pregiudizio per il promissario acquirente, in ragione della mancata prestazione della fideiussione a garanzia.
I resistenti e hanno dedotto che i lavori non risultavano ultimati al momento in CP_1 CP_2 cui è stata fatta valere la nullità, e pertanto l'interesse permaneva in quel momento, dato che l'immobile non poteva essere trasferito.
L'assunto è infondato sia in fatto che in diritto.
Sotto il profilo del fatto, risulta in atti che l'immobile era stato ultimato in data 28.02.2013 (doc. 15
- Fasc. comunicazione di fine lavori). La società richiedeva il rilascio Parte_1 Parte_1 dell'agibilità in data 01.03.2013 (doc. 16 - Fasc. e il relativo titolo veniva rilasciato al Parte_1 costruttore per silenzio-assenso in data 30.04.2013.
Solo in data 4.4.2013, dopo che ha sollecitato il pagamento degli acconti non Parte_1 corrisposti (doc. 17 fasc. , è pervenuta la missiva del legale dei promissari acquirenti Tes_1 con la quale è stata fatta valere la nullità del preliminare per mancato rilascio della fideiussione
(doc. 18 fasc. . Parte_1
Quindi, vi è prova dell'ultimazione lavori in data antecedente alla dichiarazione di avvalersi della causa di nullità del contratto. Se i lavori quindi erano ultimati, l'immobile poteva essere trasferito.
Quand'anche l'immobile non fosse stato completato in tutte le sue parti, come dedotto dai promissari acquirenti (circostanza peraltro contestata da , i rimedi contrattuali Parte_1 azionabili erano altri, e cioè quelli diretti a far valere la garanzia per i vizi, ovvero la riduzione del prezzo -come anche affermato dalla Suprema Corte a pag. 27 della sentenza, asserendo che, “una volta realizzato l'immobile, il rischio corso è del tutto omologo a quello che corre ogni promissario acquirente”-, ma certo non la nullità del contratto preliminare, che presuppone che non sia possibile ottenere in alcun modo l'adempimento dell'obbligazione di trasferimento dell'immobile promesso in vendita.
Tra l'altro è sempre la stessa Suprema Corte (pag. 26 della sentenza) che ha rilevato la strumentalità della azione di nullità spiegata in base ad un interesse “altro” rispetto all'interesse protetto dalla norma invocata, e al fatto che debba aversi riguardo, in tal senso, non al momento in cui è stata invocata la nullità, ma a quello in cui è stata esercitata l'azione di nullità : “avendo riguardo, non già, astrattamente, al momento in cui è stato posto in essere l'atto che si assume nullo, bensì al momento in cui è stata proposta la domanda di nullità, l'esercizio dell'azione si configura quale ipotesi di utilizzo distorto del diritto assegnato dalla norma istitutiva della nullità di protezione.”

2. Quindi, non essendovi ragioni di nullità del preliminare, quanto alla domanda di pagamento dell'importo di € 50.000 da parte dei e , trovano applicazione le ordinarie regole CP_1 CP_2 relative alle obbligazioni tra le parti dopo la stipula di un preliminare, rimasto inadempiuto.
Da parte di già in primo grado, si è avanzata domanda di accertamento della Parte_1 sussistenza del diritto a trattenere tale importo, in quanto e erano da ritenersi CP_1 CP_2 inadempimenti all'obbligo di conclusione del contratto, con conseguente legittimità del recesso dalla stessa effettuato, e diritto all'incameramento della caparra.
10 R.G. N. 1157/2023
Su tale questione, i resistenti deducono che dopo che , con la missiva del Parte_3
4/4/2013, hanno dedotto la nullità del contratto, le parti avrebbero sciolto il contratto per mutuo dissenso, e dunque sussisterebbe l'obbligazione restitutoria dell'importo percepito. A riprova di ciò, sarebbero da valorizzare le affermazioni rese dalla Corte di Appello sul fatto che Parte_1 avrebbe messo in vendita l'immobile prima di invitare al rogito i promissari acquirenti, e comunque in tale senso deporrebbero le risultanze documentali in atti.
In primo luogo, si osserva che le osservazioni svolte dalla Corte di Appello non possono avere la rilevanza di decisione assunta, dato che sono rilevi che in alcun modo hanno influito sulla decisione.
In ogni caso, anche tale prospettazione deve essere disattesa, atteso che è pacifico che i signori
[...]
e in modo espresso hanno dichiarato per primi, dopo essere stati sollecitati al CP_1 CP_2 versamento di acconti, di volersi sottrarre alla stipulazione del contratto, deducendo in modo infondato e strumentale una ragione di nullità. Solo dopo tale dichiarazione, il venditore Pt_1 ha messo in atto una pubblicità per individuare altri potenziali acquirenti, ma non ha
[...] rinunciato comunque a ritenere che e fossero tenuti alla stipula del rogito, a cui CP_1 CP_2 li ha invitati senza che questi si siano presentati, venendo meno quindi al loro obbligo di concludere il contratto definitivo.
Non può pertanto essere posto in dubbio il fatto che i promissari acquirenti si siano sottratti, senza ragione (dato che l'immobile era terminato, e poteva essere trasferito, e dunque la mancanza della fideiussione non arrecava a loro alcun pregiudizio) all'obbligo di stipula del contratto, e dunque la
“messa in vendita” da parte di non è altro che il legittimo esercizio del proprio diritto Parte_1 di disporre del bene, una volta che l'inadempimento dei promissari acquirenti si era manifestato.
A ciò consegue il diritto di di trattenere la caparra versata, e dunque il rigetto della Parte_1 domanda di restituzione della stessa avanzata dagli opposti.
3. , infine, al fine di ottenere la restituzione dell'importo di € 50.000,00 versato Parte_3
a hanno dedotto che gli importi corrisposti costituiscono un acconto prezzo e non Parte_1 una caparra, perché ciò risulterebbe dalla documentazione in atti, e dunque, una volta venuto meno il preliminare, non opererebbe il diritto alla ritenzione degli acconti, che andrebbero restituiti.
L'allegazione è infondata, in quanto risulta dal preliminare – doc. 2 pag. 2 fasc. - che Parte_1
“alla firma della presente Promessa di Vendita, a titolo di caparra confirmatoria, si dichiarano versate € 50.000,00 (euro cinquantamila/00) e la presente serve da ricevuta” . Questo è il titolo contrattuale intercorso tra le parti, il cui tenore è inequivoco, e non può assegnarsi rilievo ad altre dizioni presenti in altri documenti, che si collocano a latere rispetto al vincolo contrattuale.
In tale documento la dazione di € 50.000,00 è chiaramente qualificata come caparra, e dunque ne segue la disciplina: in ipotesi di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore ha il diritto di trattenerla.
Pertanto, le domande di e vengono rigettate, con conseguente revoca del decreto CP_1 CP_2 ingiuntivo opposto, e rigetto della domanda da questi spiegata di pagamento dell'importo di €
50.000,00.
11 R.G. N. 1157/2023
Viene per contro accolta la domanda riconvenzionale di di accertamento del Parte_1 diritto al trattenimento dell'importo di € 50.000,00.
Poiché, in esecuzione delle precedenti sentenze, l'importo di € 50.000,00 risulta pagato da Pt_1
così come le spese di lite e l' imposta di registro, deve essere pronunciata condanna nei
[...] confronti di e alla restituzione di tali importi. CP_1 CP_2
Le spese di lite di tutti i gradi di giudizio vengono posti a carico dei soccombenti, secondo la liquidazione, in base ai parametri vigenti, di cui in dispositivo.


PQM


La Corte
Definitivamente pronunciando a seguito dell'ordinanza di rinvio della Suprema Corte n. 3817/2023, così provvede:
1) In accoglimento dell'opposizione svolta da revoca il decreto ingiuntivo n. Parte_1
4601/2013 del Tribunale di Monza;

2) Accoglie la domanda riconvenzionale di e per l'effetto dichiara il diritto della Parte_1 stessa di trattenere l'importo di € 50.000,00 percepito da e;
CP_1 Parte_4
3) Condanna e alla restituzione a degli importi CP_1 Controparte_2 Parte_1 percepiti in esecuzione delle sentenze di primo e secondo grado;

4) Condanna e al pagamento in favore di delle CP_1 Controparte_2 Parte_1 spese di tutti i gradi di giudizio, di seguito liquidate:
- per il primo grado avanti il Tribunale di Monza in complessivi € 7.616,00, oltre rimborso spese generali, Iva (se dovuta) e c.n.p.a.
- per il giudizio di Appello in complessivi € 6.946,00, oltre rimborso spese generali, Iva (se dovuta)
e c.n.p.a
- per il giudizio avanti la Suprema Corte in complessivi € 5.513,00, oltre rimborso spese generali,
Iva (se dovuta) e c.n.p.a.
- per il presente giudizio di rinvio in complessivi € 6.946,00, oltre rimborso spese generali, Iva (se dovuta) e c.n.p.a.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del 08/05/2024
La Consigliera est Il Presidente
Anna Mantovani Alberto Massimo Vigorelli
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