Pubblicato il 09/05/2025

N. 04026/2025REG.PROV.COLL.

N. 04452/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4452 del 2021, proposto da
Codema S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Salvatore Nocera, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pagani, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Virginia Galasso, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza breve del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 01810/2020, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Pagani;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Cons. Davide Ponte e uditi per le parti gli avvocati Salvatore Nocera in collegamento da remoto attraverso videoconferenza, con l'utilizzo della piattaforma "Microsoft Teams".;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il presente giudizio in grado di appello ha ad oggetto la richiesta di riforma della sentenza del TAR Campania, sezione staccata di Salerno, sez. II, 30 novembre 2020 n. 1810, che ha respinto il ricorso n. 1257/2020 R.G,. proposto per l’annullamento del provvedimento 6 luglio 2020, prot. n. 23779, conosciuto in data imprecisata, con il quale il Responsabile del Settore Pianificazione urbanistica del Comune di Pagani ha respinto l’istanza 20 gennaio 2020 prot. n. 2611 presentata dalla Codema S.r.l, per ottenere il permesso di costruire un edificio residenziale di quattro piani sul terreno di proprietà in via Barbato a Pagani, sul terreno distinto in catasto al foglio 8, particella 221.

2. Dall’analisi degli atti di causa, come già riassunti in sede di ordinanza cautelare, emerge che nel centro di Pagani (Sa), fra le vie Barbato e San Domenico, che si intersecano approssimativamente ad angolo retto, esisteva un lotto unitario di terreno, composto da due particelle catastali, adiacenti fra loro, entrambe distinte al foglio 8 di quel Comune e contrassegnate rispettivamente dai numeri 221 e 269 (v. tav. 1 prodotta dalla ricorrente appellante, con planimetria catastale).

2.1 Per quanto qui interessa, negli anni ’70 del secolo scorso entrambe queste particelle sono divenute di proprietà della stessa persona, un costruttore, IL AN.

L’unico proprietario ha realizzato sulla particella 269 un palazzo di appartamenti, ora in condominio, noto come “Palazzo AN” ed ha adibito una porzione della particella 221 a parcheggio ad uso del palazzo AN stesso (per tutto ciò, si veda la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore 26 febbraio 2019 n.227, doc. 6 appellante).

2.2 Gli eredi AN hanno poi venduto la particella 221 ad una società, certa Di Maio Immobiliare S.r.l. (v. sempre doc. 6 appellante, cit.), la quale la ha a sua volta trasferita all’attuale società ricorrente appellante Codema S.r.l. come da atto di scissione 4 ottobre 2016 rep. n.77853 racc. n.3509 Notaro D’Amaro, di Scafati, registrato a Pagani il 13 ottobre successivo al n.8950 atti pubblici (doc. 3 appellante, v p. 16). Intenzionata ad urbanizzare la particella 221, che al presente è un terreno libero, la società ricorrente odierna appellante ha allora presentato al Comune l’istanza 20 gennaio 2020 prot. n. 2611 per ottenere il permesso di costruire un edificio residenziale di quattro piani.

2.3 Il Comune, con il predetto provvedimento 6 luglio 2020, prot. n. 23779, ha respinto l’istanza, in sintesi per due motivi, che derivano entrambi dalla medesima premessa di fatto: la premessa in questione, da cui il Comune ha argomentato, è che una porzione di 309 mq della particella 221 “per come individuata dalla Sentenza n. 227/2019 pronunciata dal Tribunale di Nocera Inferiore in data 15 gennaio 2019 e pubblicata il 26 febbraio 2019, è adibita a parcheggio pertinenziale a servizio degli immobili del fabbricato AN, nel rispetto dell'art. 41 sexies della legge 1150/42” (doc. 2 appellante, provvedimento impugnato); da ciò, il provvedimento di diniego fa appunto derivare una prima conseguenza: £il vincolo pertinenziale tra il fabbricato AN e porzione della particella n. 221, è equiparabile ad un atto di asservimento, con la conseguenza che la superficie di 309,00 mq essendo asservita al condominio AN, non può essere asservita per l'edificazione e pertanto il lotto di intervento è pari a (740,00 —309,00) = 431,00 mq, inferiore al lotto minimo di intervento previsto dalle Norme Tecniche di Attuazione pari a 600,00 mq”.

2.4 Inoltre, sempre secondo il Comune, l’area di 309 mq, porzione della particella 221, destinata a parcheggio non si potrebbe considerare ai fini del calcolo della volumetria edificabile sulla particella complessiva, e quindi il volume di cui al progetto non sarebbe comunque assentibile.

Inoltre, come seconda conseguenza, vi sarebbe una sovrapposizione fra il fabbricato progettato e l’area destinata a parcheggio: “dai grafici di progetto allegati all'istanza di Permesso di Costruire, l'area. di 309,00 mq da destinare a parcheggio pertinenziale, posizionata sul lato sud-est della particella n. 221, non coincide con la rappresentazione dell'area a parcheggio sul lato nord della particella n. 221, individuata dai grafici allegati alla concessione edilizia n. 154/68 e successiva variante” (doc. 2 appellante).

2.5 In dettaglio, la citata sentenza del Tribunale di Nocera ha dichiarato nel dispositivo che “l’area di cui alla part. 221, posta ad ovest del fabbricato AN, sito in Pagani via S. Domenico, identificata nel grafico di progetto di cui alla richiesta di variante del 18 gennaio 1977, prot. n. 01442, di circa mq. 309, di proprietà della società De Maio Costruzioni s.r.l., è soggetta al vincolo legale di destinazione a parcheggio in favore degli attori e degli intervenuti, condomini del fabbricato AN”. Di contro, su quest’area così individuata andrebbe a situarsi il fabbricato progettato dalla ricorrente appellante.

2.6 In termini opposti, la società odierna appellante, negli elaborati grafici della propria istanza (tav. n. 3 prodotta dalla stessa parte), rappresenta l’area parcheggio come situata da un altro lato della particella, e quindi sostiene nei fatti che la propria costruzione non la toccherebbe.

3. Con la sentenza qui impugnata, il Tar ha respinto il ricorso proposto dalla società contro il diniego; in motivazione, ha ritenuto infondato il primo motivo individuato dal Comune, e ritenuto in sintesi che l’asservimento a parcheggio non valga di per sé a esaurire la volumetria disponibile sull’area interessata. Ha però ritenuto fondato il secondo motivo, nel senso che effettivamente la costruzione progettata andrebbe a sovrapporsi all’area a parcheggio.

4. Contro questa sentenza, la società ha proposto impugnazione, con appello che contiene un unico complesso motivo, nel quale in sintesi sostiene il travisamento del fatto, ovvero afferma che la posizione dell’area parcheggio così come indicata nella propria istanza sarebbe quella corretta, e che non vi sarebbe alcuna interferenza fra il suo progetto ed i diritti dei condomini del Palazzo AN.

5. Il Comune costituitosi in giudizio ha chiesto il rigetto dell’appello.

Con ordinanza n. 3232 del 2021 veniva respinta la domanda cautelare, “ dati gli effetti potenzialmente irreversibili che (la domanda stessa) produrrebbe ”, in quanto “ allo stato degli atti, l’effettiva collocazione sul lotto della ricorrente appellante dell’area vincolata a parcheggio a favore del condominio AN non è chiara, perché non è conosciuto il contenuto del “grafico di progetto di cui alla richiesta di variante del 18 gennaio 1977, prot. n. 01442” cui fa riferimento, senza però descriverlo, la sentenza del Tribunale civile di Nocera sopra citata. Va poi osservato che nemmeno è certo che questo grafico sia di immediata interpretazione per il non tecnico ”. Veniva pertanto disposta istruttoria. “ incaricando il responsabile dell’Ufficio tecnico del Comune di Pagani di produrre, nel termine di legge per la produzione di documenti, una relazione che alleghi copia del citato “grafico di progetto di cui alla richiesta di variante del 18 gennaio 1977, prot. n. 01442” e illustri in termini comprensibili anche al non tecnico dove nel lotto l’area parcheggio si vada a situare in base a questo elaborato ”.

6. All’esito del reiterato ordine istruttorio (con ordinanza n. 9358 del 2024), il Comune depositava – in data 21 febbraio 2025 – una relazione tecnica recante così redatta: “ la richiesta di Variante in C.O. del 18 gennaio 1977 (All. 4), cui alla Licenza Edilizia n° 116 del 06/06/1975, già variante in c.o. della Licenza Edilizia 150 del 26/08/(All. 1a-1b), inoltrata dai signori AN IL e Consalvo MA Civita, veniva approvata in Commissione edilizia nella seduta del 24/03/1977 (All. 2) ed era inerente al posizionamento di un locale caldaia ed a un ricalcolo in diminuzione del volume del costruendo fabbricato, come si rileva anche dalla Relazione Illustrativa del tecnico di parte Geom. S. Ambroselli (All. 3). Per tale intervento veniva trasmessa la relativa Tavola grafica esplicativa (All. 5°-5b-5c) contenente anche il calcolo del Volume finale del Fabbricato, valutato in 13.957,95 mc ed il calcolo della dotazione dell’Area di Parcheggio Pertinenziale in 698,00 mq, pari, secondo la normativa vigente all’epoca della costruzione, al 20% del Volume ed espresso in mq; inoltre fissano la esatta ubicazione in piano terra dell’area di parcheggio pertinenziale avente superficie complessiva di 730.50 mq, anche maggiore dei necessari 698,00 mq calcolati sulla medesima tavola. Tali spazi (730.50 mq) vengono individuati in due zone, la prima, pari a 228,00 mq, è posta a sud del lotto, con distanza di 2.00 m dal fabbricato erigendo ed in aderenza su corrispondente accesso di via S. Domenico, mentre la seconda, pari a 502,50 mq, è posta al lato sud-ovest del lotto con accesso da via Barbato e precisamente a 3.00 m dal limite di confine nord e 3.00 m dal fabbricato erigendo; per tutto come individuato in giallo sulla tavola allegata in copia ”.

7. Alla pubblica udienza di smaltimento del 7 maggio 2025, in vista della quale parte appellante produceva ulteriore documentazione, la causa passava in decisione.

8. All’esito dell’approfondimento istruttorio, trovano conferma le argomentazioni e le conclusioni cui è pervenuto il Tar rispetto al secondo motivo di diniego del permesso di costruire impugnato in prime cure.

9. Gli spazi dell’area di parcheggio pertinenziale (730.50 mq) vengono individuati (in giallo sulla tavola allegata alla istruttoria eseguita da ultimo) in due zone, la prima, pari a 228,00 mq, è posta a sud del lotto, con distanza di 2.00 m dal fabbricato erigendo ed in aderenza su corrispondente accesso di via S. Domenico, mentre la seconda, pari a 502,50 mq, è posta al lato sud-ovest del lotto con accesso da via Barbato e precisamente a 3.00 m dal limite di confine nord e 3.00 m dal fabbricato erigendo.

9.1 Quindi appare confermato che il progettato e denegato intervento avrebbe coinvolto le aree predette, anche in logica conseguenza dell’assenza di residuo spazio.

10. Ciò appare altresì coerente alle conclusioni della consulenza tecnica svoltasi in sede civile e fatte proprie dalla sentenza resa nella medesima sede: “ la volontà espressa del costruttore AN IL, proprietario del fabbricato di cui alla licenza edilizia 116/75, era stata sempre quella di far coincidere un’aliquota dell’area di parcheggio con una quota dell’attuale part. 221 e che tale area poteva essere identificata con quella rappresentata nel grafico di progetto di cui alla richiesta di variante del 18.01.1977 distinta in due parti, una posta al lato nord part. 269, di proprietà estranea, e l’altra sulla particella n. 221 della superficie di mq 502,50, che allo stato attuale dei luoghi era costituita mq 309 circa adibita a parcheggio. Il CTU evidenziava che tale volontà di destinazione a parcheggio risultava anche dalla richiesta di autorizzazione al frazionamento del 23.01.1992, formulata dall’erede del costruttore RT IL, nella quale l’area di parcheggio era indicata a sud ovest del fabbricato tutta sulla part. 211. Il CTU ha correttamente confrontato questa destinazione progettuale con lo stato dei luoghi, evidenziando che l’area scoperta di parcheggio che si trova sul fronte ovest del fabbricato di mq 309 ricade sulla part. 221. Pertanto il CTU ha correttamente ritenuto che l’area scoperta di cui alla part. 221, nelle dimensioni prima evidenziate, può essere identificata come area di parcheggio al servizio del fabbricato, in quanto coincide con quella identificata nei grafici di progetto della variante del 1977 e fino all’anno 1992 è stata espressa la volontà effettiva del titolare del diritto di proprietà di tale area a destinarla durevolmente come accessoria ed al servizio del fabbricato, in base a quanto in precedenza specificato. (…). Nel caso in esame risulta provato che sin dall’adozione dell’originaria concessione edilizia del fabbricato AN veniva indicata la destinazione di un’area scoperta a parcheggio in favore dei proprietari delle unità immobiliari, che dal 1977 al 1992, in diverse istanza alla pubblica amministrazione il costruttore ed i suoi eredi hanno manifestato la volontà di adibire proprio la part. 221 ad area di parcheggio pertinenziale agli immobili, che all’attualità risulta essere utilizzata, per quanto precisato in precedenza, per mq 309,00. Inoltre il CTU ha accertato che fattualmente l’area indicata con la part. 221 risulta adibita dai condomini a parcheggio, con accesso da via Barbato e varco protetto da sbarra metallica con lucchetto di chiusura a chiave ”.

11. In definitiva, se per un verso gli approfondimenti istruttori e le risultanze procedimentali evidenziano la sussistenza delle due aree destinate a parcheggio nonché la relativa consistenza non compatibile con il progetto denegato, per un altro verso i rilievi critici di parte appellante non forniscono alcun elemento diverso ed ulteriore tale da fornire una chiara e prevalente alternativa versione che renda di per sé ammissibile e compatibile lo stesso progetto. D’altronde, è parte istante che è tenuta a dimostrare la compatibilità del richiesto titolo con la pianificazione vigente e con la situazione edilizia derivante dai pregressi interventi già realizzati.

11.1 Piuttosto, quale che sia la natura dell’origine della destinazione a parcheggio pertinenziale, la sussistenza della stessa rende di per sé inutilizzabile tale area a fini edificatori.

12. Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, l’appello va respinto.

Sussistono giusti motivi, a fronte della necessità del disposto e reiterato approfondimento istruttorio, per compensare le spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente FF

Giovanni Sabbato, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Davide Ponte	Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO