R.G.N. 2699/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 27.9.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7393/2024, pubblicata il 25.07.2024,
TRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
MARENGO RENATO FEDELE TANCREDI (C.F. , elettivamente C.F._2
domiciliata in CORSO BUENOS AIRES, 45 MILANO presso lo studio del predetto difensore, giusta delega in atti;

-APPELLANTE-
CONTRO
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore (C.F. , con il patrocinio degli Avv. SCALIA P.IVA_1
AS e SI AN, elettivamente domiciliato in MILANO, VIA FRATELLI
GABBA 5 presso lo studio dei predetti difensori, giusta delega in atti;

-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7393/2024, pubblicata il
25/07/2024, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”.

pagina 1 di 16 CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano adita, ogni contraria istanza, deduzione o eccezione respinta, richiamati ad ogni effetto le difese del presente appello e gli atti di primo grado, in riforma della sentenza n. 7393/2024, emessa dal Tribunale di Milano in data
24.07.2024 e pubblicata in data 25.07.2024, così giudicare: in via preliminare: dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia della delibera di approvazione della ripartizione delle spese straordinarie e delle modalità di pagamento, anche in applicazione dei principi statuiti dalla Suprema Corte con la sentenza n. 19798/2014 e confermati dalla medesima Suprema Corte con la sentenza n. 534/2023; nel merito: dichiarare nulla e/o annullabile e/o inefficace la delibera di approvazione della ripartizione delle spese per opere straordinarie assunta nel corso dell'assemblea ordinaria del 28.02.2003 per tutti i motivi sopra esposti, anche in applicazione dei principi statuiti dalla Suprema Corte con la sentenza n. 9798/2014 e confermati dalla medesima Suprema Corte con la sentenza n.
534/2023. Con vittoria di spese, competenze e onorari dei due gradi di giudizio, oltre IVA e
CPA.”
Per il : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello:
- respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione:
- emesse tutte le più opportune pronunce, condanne e declaratorie anche incidentali del caso;

1) In via principale, rigettare, in quanto infondato, per i motivi esposti e come meglio, l'appello proposto dalla Sig.ra con l'atto di citazione in appello notificato in data Parte_1
27.9.2024 e confermare la sentenza del Tribunale di Milano, Sez. ex VIII Civile, 25.7.2024 n.
7393;
2) In subordine, accogliere le conclusioni di merito già precisate in primo grado dal
che qui si riportano: Controparte_2
“Nel merito
Per tutti i motivi esposti in atti, respingere ogni domanda attorea in quanto infondata sia in fatto che in diritto e comunque non provata”.
Con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali, C.P.A. e I.V.A. di entrambi i gradi del presente giudizio”.
pagina 2 di 16 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato al , in Controparte_1 Parte_1
qualità di proprietaria di un appartamento, di una cantina e di due box auto facenti parte del
Condominio, ha convenuto in giudizio quest'ultimo ai sensi dell'art. 1137 c.c., per ottenere la dichiarazione di nullità e/o di inefficacia e/o l'annullamento, previa sospensione, delle seguenti tre delibere assunte dall'assemblea in data 28.2.2003: 1) delibera di approvazione del consuntivo di gestione 2001/2002 (punto 1 del verbale sub doc. 4); 2) delibera di approvazione del preventivo di gestione 2002/2003 e scadenza rate (punto 3 del verbale); 3) delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese straordinarie (punto 4 del verbale).
Parte attrice ha dedotto: i) quanto alla prima delibera, che non erano state indicate né le maggioranze con cui erano state approvate le ripartizioni delle spese, né le ripartizioni medesime, riportando il verbale sub doc. 4 una dicitura generica (“Con le medesime maggioranze di cui sopra, vengono anche approvate le ripartizioni delle spese così come indicate sul bilancio testè approvato”). Inoltre, nel bilancio erano state indebitamente imputate all'attrice spese non dovute e lo stesso recava poi spese relative non già alla gestione ordinaria, ma a opere straordinarie, per un totale di € 2.367,24; ii) quanto alla seconda delibera, l'attrice rilevava che la sua invalidità derivava, da un lato, dall'invalidità dell'approvazione del consuntivo della gestione precedente, dall'altro, dalla previsione - nel bilancio di gestione ordinaria - di spese straordinarie per i box;
iii) quanto alla terza delibera, che, ai fini della sua approvazione, erano stati erroneamente contabilizzati anche i millesimi relativi a box e cantine,
i quali, invece, costituirebbero un corpo autonomo e separato dallo stabile e per i quali non era stato previsto alcun intervento straordinario, con necessità di applicazione del cd. condominio parziale, a norma dell'art. 1123 co. 3 c.c.
L'art. 2 del Regolamento (di natura non contrattuale) specificava poi che l'entità della quota di comproprietà degli enti condominiali era proporzionale ai millesimi di cui alla tabella e risultava quindi evidente che l'entità della quota di comproprietà riguardante i box era relativa alle sole parti comuni riferibili ai box.
Inoltre, la delibera medesima conteneva la ripartizione delle spese relative a lavori straordinari deliberati in precedenza e oggetto di impugnazione, con necessità pertanto di sospensione, in attesa della definizione del relativo giudizio.
Il ritualmente costituito, ha chiesto il rigetto delle domande avversarie, CP_1
deducendo: i) quanto alla prima delibera, che, contrariamente a quanto affermato da controparte, la dicitura ivi contenuta era chiara, in quanto richiamava le medesime maggioranze con cui era stato approvato il bilancio consuntivo, senza generare alcun equivoco. Quanto poi pagina 3 di 16 alle spese contestate, le stesse sarebbero state stornate, mentre l'importo di € 486,38 riguardava in via esclusiva un singolo condomino, senza alcun addebito agli altri. Le spese di convocazione di assemblee, copisteria, cancelleria e spedizione si riferivano alla gestione ordinaria, mentre l'importo di € 1.550,00, a titolo di anticipo spese pratica sicurezza lavori facciate, era stato riaccreditato sul conto corrente ordinario del condominio;
ii) con riferimento alla seconda delibera, da un lato, il bilancio consuntivo dell'anno precedente non aveva alcun riflesso sul bilancio preventivo per l'anno successivo, dall'altro lato, le spese straordinarie potevano essere approvate dall'assemblea ordinaria;
iii) quanto alla terza delibera, il regolamento di condominio, di natura contrattuale, prevedeva una sola tabella millesimale di proprietà e le spese di manutenzione delle parti comuni erano sempre state suddivise tra tutti i condomini, senza distinzione tra proprietari di appartamenti e proprietari di box e cantine, in conformità al disposto dell'art. 1123 co. 1 c.c.; inoltre, la conformazione del smentiva la tesi CP_1
della essendo lo stesso composto da un unico fabbricato a S, formato da 12 scale, che Pt_1
si sviluppava lungo tutto il giardino condominiale;
i box auto, situati sotto il giardino e i locali piloty delle singole scale erano accessibili attraverso scale pedonali dai locali piloty e rampe di accesso carraio, situate alla base dell'edificio; vi era pertanto un chiaro collegamento strutturale e funzionale tra le autorimesse e l'edificio.
In data 28.4.2006, è stata disposta la sospensione della causa ex art. 295 c.p.c. fino alla definizione, con sentenza passata in giudicato, della causa rubricata sub RG 21008/02 (giudizio pregiudicante), avente ad oggetto l'impugnazione della delibera del 7.3.2002 di approvazione generale dei lavori straordinari.
In data 4.7.2023, l'attrice ha riassunto il giudizio e il convenuto si è ritualmente CP_1 costituito, eccependo l'inammissibilità della riassunzione del giudizio cd. pregiudicato, a seguito della mancata riassunzione del giudizio cd. pregiudicante, nuovamente rinviato alla
Corte d'Appello dalla Corte di Cassazione.
Sull'eccezione predetta, il primo Giudice ha rilevato che l'orientamento più recente della
Cassazione, nell'ottica di valorizzazione della celere definizione dei processi, ha ritenuto di superare il precedente indirizzo, evidenziando la possibilità per il Giudice di procedere a un accertamento incidentale e, dunque, di proseguire il giudizio c.d. pregiudicato anche in mancanza di una definizione puntuale di quello pregiudicante.
Il Tribunale ha pertanto dichiarato infondata l'eccezione di inammissibilità della riassunzione del giudizio pregiudicato e ha fatto precisare le conclusioni.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale ha rigettato le domande della per le seguenti Pt_1
ragioni:
pagina 4 di 16 1) quanto alla prima delibera, nel verbale erano indicati i condomini presenti e i relativi millesimi di proprietà e, sul punto 1 dell'ordine del giorno, la votazione era riepilogata con specifica indicazione dei condomini contrari e astenuti, favorevoli i restanti. Essendo la predetta dicitura richiamata quanto alla ripartizione delle spese, doveva escludersi che non fosse possibile identificare i condomini contrari e astenuti (indicati sopra), mentre non era necessaria l'indicazione nominativa di quelli favorevoli, individuabili per differenza, essendo stati menzionati tutti i condomini presenti, nell'elenco posto alle prime pagine.
In ordine alle spese relative ad altra vertenza con l'attrice, il aveva dato atto di CP_1
aver provveduto a stornare il relativo importo, sicché sul punto era venuta meno la materia del contendere. Quanto alle spese per € 486,38, le stesse erano state appostate come addebiti personali, come tali non ripartite tra tutti i condomini;
pertanto, la censura di parte attrice risultava infondata. L'importo di € 1.550,00, a titolo di anticipo spese pratica sicurezza lavori facciate, risultava riaccreditato sul conto corrente del e perciò anche la relativa CP_1
censura risulta infondata.
Con riferimento alle voci di spesa contestate perché relative alla gestione straordinaria, il
Tribunale ha rilevato che l'art. 1130 c.c. contempla unicamente il “rendiconto condominiale annuale della gestione”, senza distinguere la gestione “ordinaria” dalla gestione
“straordinaria”, sicchè le quote stabilite (e i costi sostenuti) - in ciascun anno di gestione condominiale - per l'eventuale manutenzione straordinaria vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile;

2) quanto alla seconda delibera, di approvazione del preventivo di gestione 2002/2003, la non aveva esplicato in cosa sarebbe consistita l'invalidità derivata “dall'approvazione Pt_1
del consuntivo della gestione precedente”, approvazione che, peraltro, si palesava pienamente valida ed efficace. In relazione poi alla previsione delle spese straordinarie per i box, posto che la relativa delibera era stata specificamente inserita all'ordine del giorno della convocazione (v. doc. 2 attrice) e parte attrice non aveva lamentato alcun difetto di costituzione dell'assemblea, con riguardo alle percentuali di presenza e di voto, non emergeva alcun profilo di invalidità o di inefficacia;

3) quanto alla terza delibera, il Tribunale prendeva innanzitutto atto del principio di diritto statuito dalla Cassazione (nel giudizio c.d. pregiudicante), secondo cui andava esclusa la natura contrattuale del regolamento condominiale con conseguente inopponibilità dello stesso alla
Ciò premesso, doveva valutarsi se il predetto principio comportasse o meno, come Pt_1
pagina 5 di 16 precipitato pratico, un'errata imputazione delle spese straordinarie relative alle facciate anche ai proprietari di box e cantine. Il Tribunale, richiamato l'orientamento della Cassazione sul cd. condominio parziale (Cass. 9084/1991 e 8136/2004), rilevava che esso, se applicato alla fattispecie sub iudice, conduceva alla conclusione opposta rispetto a quella sostenuta dalla
La nozione di completa autonomia anche sul piano funzionale non era infatti Pt_1 predicabile per le facciate, rispetto ai box e alle cantine sottostanti l'edificio condominiale e ad esso contigui e connessi. Trattandosi di condominio unitario (come peraltro evincibile dalla concreta conformazione dello stato dei luoghi in base alle fotografie prodotte), doveva conseguentemente reputarsi corretta l'imputazione delle spese relative al rifacimento della facciata anche ai proprietari dei box e delle cantine.
Il Tribunale ha quindi rigettato le domande dell'attrice e ha compensato tra le parti le spese processuali, per il carattere non pacifico della questione processuale posta a base dell'eccezione preliminare formulata dal convenuto. CP_1
ha proposto appello, solo con riferimento alla terza delibera impugnata relativa Parte_1
alla ripartizione delle spese straordinarie riguardanti facciate, balconi, tetto e accessori, per i seguenti motivi:
1) Violazione degli artt. 116, primo comma, 384, secondo comma, 393 e 336 c.p.c.
Erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione.
Il Tribunale avrebbe errato nell'avere dapprima enunciato il principio di diritto espresso dalla
Corte di Cassazione nell'ambito del c.d. procedimento pregiudicante (riguardante la natura non contrattuale del regolamento condominiale), per poi valutare in concreto - e senza trarne le conseguenze giuridiche - gli effetti pratici della statuizione della Corte e ritenere che il principio sancito dalla Cassazione non comportasse, dal (solo) punto di vista dello stato dei luoghi invocato dalla controparte, alcuna errata imputazione delle spese straordinarie (spese che erano state comunque correttamente imputate anche ai proprietari di box e cantine, venendo in rilievo nella fattispecie un c.d. condominio unitario).
Secondo l'appellante, il primo Giudice, dovendo applicare il decisum della Suprema Corte, non avrebbe dovuto procedere a un'ulteriore indagine, in violazione dell'art. 116 c.p.c., dovendo semplicemente dichiarare la nullità e/o inefficacia e/o inesistenza dell'impugnata delibera.
Nel c.d. giudizio pregiudicante, era stata infatti impugnata la delibera di approvazione delle spese straordinarie per le stesse ragioni per cui era stata impugnata la delibera relativa al riparto spese straordinarie nel procedimento c.d. pregiudicato e per questo il giudice aveva sospeso il procedimento pregiudicato ex art. 295 c.p.c. Posto che l'art. 295 c.p.c. ha lo scopo di evitare conflitti tra giudicati, esso trova applicazione se deve essere decisa una questione pregiudiziale pagina 6 di 16 in senso tecnico-giuridico, non anche qualora oggetto dell'altra controversia sia una questione pregiudiziale soltanto in senso logico (soccorrendo in quel caso l'applicazione dell'art. 336 comma 2 c.p.c.). In definitiva, il giudice aveva sospeso il giudizio perché la decisione del giudizio pregiudicante avrebbe potuto comportare la nullità del titolo.
Il Giudice di prime cure non avrebbe pertanto dovuto limitarsi a una mera enunciazione sulla accertata natura non contrattuale del regolamento, ma avrebbe dovuto fondare la propria decisione attenendosi al principio di diritto e giudicando così in applicazione dello stesso, considerando l'effetto vincolante nel presente giudizio ai sensi degli artt. 384, 393 e 336 c.p.c.
2) Violazione degli artt. 116 1° co, 132 2° co n. 4, 384 2° co, 393 e 336 c.p.c. Erronea, insufficiente, contraddittoria motivazione;
motivazione apparente, perplessa ed obiettivamente incomprensibile.
3) Ulteriori profili di violazione degli artt. 116, 132, 384, 393 e 336 c.p.c.
La sentenza non poteva derogare al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma non poteva neppure mettere in discussione i presupposti logici su cui si fondava la decisione della
Suprema Corte.
Il Giudicante invece aveva richiamato semplicemente la natura non contrattuale del regolamento, salvo poi addentrarsi nella valutazione di elementi istruttori (che, ad avviso dell'appellante, non avrebbero dovuto essere più presi in considerazione), motivando così la decisione in modo apparente, contraddittorio e incomprensibile.
Le argomentazioni svolte dal primo Giudice in merito allo stato dei luoghi e alla natura del si porrebbero, ad avviso dell'appellante, in palese contrasto con il preciso vincolo CP_1
determinato sia dal principio di diritto che dagli esiti della sentenza della Cassazione (n.
19798/14), per i quali era inibita al Giudice di merito qualsiasi valutazione di fatto che limitasse o, comunque, incidesse sul giudicato implicito interno formatosi a seguito del dictum della
Suprema Corte.
Circa lo stato dei luoghi, l'appellante ha rilevato che neppure il convenuto aveva CP_1
mai sostenuto che la natura unitaria del deriverebbe dalla conformazione dei CP_1
luoghi, riconducendola invece alla natura del regolamento e alla “sola tabella millesimale di proprietà”. In realtà, il documento cartaceo era sì unico, ma le tabelle, separate e distinte, erano plurime e riguardavano, rispettivamente, i singoli valori millesimali delle unità immobiliari adibite ad abitazione, i singoli valori millesimali dei box e i singoli valori millesimali delle cantine.
In definitiva il Giudice di primo grado, secondo l'appellante, avrebbe dovuto solamente adeguarsi al principio di diritto, venendo in rilievo una preclusione processuale che opera su pagina 7 di 16 tutte le questioni costituenti il presupposto inderogabile della pronuncia di cassazione. I limiti e l'oggetto del giudizio di rinvio sono infatti fissati dalla pronuncia della Suprema Corte, la quale non può essere sindacata o “elusa” dal giudice del rinvio, neppure in caso di violazione di norme di diritto sostanziale o processuale o per errore del principio di diritto affermato, la cui giuridica correttezza non è sindacabile neanche alla stregua di arresti giurisprudenziali successivi della stessa corte di legittimità.
Il Giudice non avrebbe poi potuto riconsiderare risultanze istruttorie già valutate dalla Corte di
Cassazione.
In merito poi alla concreta conformazione dei luoghi, l'appellante ha rilevato che l'area box non risultava essere sottostante all'edificio condominiale, trovandosi ubicata, per tutto il suo sviluppo, sotto il separato e autonomo giardino - cortile. Non sussisteva quindi in alcun modo il collegamento strutturale e funzionale, in quanto la struttura dell'area destinata ai box era autonoma e nettamente distinta da quella dell'edificio residenziale, mentre il collegamento viario tra le due aree era costituito da due distinti passi carrai e due distinte rampe, con discesa sempre esterna rispetto all'area residenziale, con unici punti di collegamento costituiti da alcune scale pedonali.
4) Violazione dell'art. 112 c.p.c.
Con considerazioni in parte sovrapponibili a quelle poste a base delle sopraesposte censure,
l'appellante osserva che il primo Giudice, correlando le domande attoree unicamente alle deduzioni formulate sullo stato dei luoghi, aveva omesso completamente di statuire sull'eccezione della relativa alla natura del regolamento (fondata sul decisum della Pt_1
Corte di Cassazione), omettendo di valutarne le conseguenze non solo in capo all'attrice, ma a tutti i condomini, per l'accertata inopponibilità nei confronti degli stessi. La mancata effettiva valutazione e considerazione del decisum della Cassazione, elemento processuale fondamentale richiamato nelle conclusioni, nonché la mancata pronuncia sul punto, conduceva quindi alla violazione dell'art. 112 c.p.c.
L'appellante ha inoltre rilevato che la deliberazione assunta in tema di approvazione del riparto spese straordinarie aveva un oggetto giuridicamente impossibile e veniva assunta in difetto assoluto di attribuzioni, risultando affetta quindi da nullità radicale.
Secondo il costante orientamento della Cassazione, le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono infatti nulle per "impossibilità giuridica" dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere - oltre che per il caso oggetto della pagina 8 di 16 delibera - anche per il futuro;
mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.
Posto che il convenuto aveva precisato che sempre - e quindi anche nel periodo CP_1 successivo all'adozione delle delibere censurate - le spese venivano ripartite nella maniera oggi sconfessata dalla Suprema Corte, ad avviso dell'appellante, si dovrebbe concludere per la declaratoria di nullità radicale della deliberazione assunta.
L'appellante ha pertanto chiesto di dichiarare nulla e/o annullabile e/o inefficace la delibera di approvazione della ripartizione delle spese per opere straordinarie assunta nel corso dell'assemblea ordinaria del 28.02.2003, per i motivi sopra esposti e anche in applicazione dei principi statuiti dalla Suprema Corte con la sentenza n. 19798/2014 e confermati dalla medesima Corte con la sentenza n. 534/2023.
Si è costituito in giudizio il , chiedendo il rigetto dell'appello. Controparte_1
Circa il primo motivo, l'appellato ha rilevato che il primo Giudice, in modo del tutto corretto, aveva verificato se il principio di diritto espresso dalla sentenza n. 19798/2014 della
Cassazione avesse o meno effetti pratici nella decisione della presente controversia, arrivando alla conclusione che comunque - pur considerato e applicato il principio predetto - si arrivava alla conclusione della piena legittimità dell'imputazione delle spese per i lavori straordinari come da delibera del 28.2.2003. Non era infatti condivisibile la tesi dell'appellante secondo cui
- atteso il principio di diritto, peraltro enunciato nell'ambito di un giudizio ormai estinto, avente ad oggetto l'impugnazione di una diversa delibera - il Tribunale non avrebbe potuto far altro che dichiarare l'invalidità della delibera impugnata nel giudizio cd. pregiudicato.
Parimenti infondata era la tesi dell'invalidità della delibera del 7.3.2002 di approvazione dei lavori straordinari, delibera impugnata nel giudizio cd. pregiudicante;
tale delibera era pienamente valida ed efficace, avendo l'appellante deciso di non riassumere il giudizio di rinvio, con conseguente estinzione del procedimento.
L'appellato ha poi rilevato che la non aveva provato che il regolamento condominiale Pt_1 non fosse a lei applicabile, perché non richiamato nell'atto di acquisto, non avendo prodotto in giudizio il predetto atto.
Quanto al secondo motivo, l'appellato ha rilevato che l'enunciazione del decisum della
Cassazione da parte del Tribunale non si era risolta in una mera enunciazione di principio, posto che il Tribunale aveva statuito la piena legittimità del criterio di riparto delle spese non sulla base del regolamento condominiale, ma sulla base dei criteri di legge di ripartizione delle spese
(art. 1123 1° co c.c.).
pagina 9 di 16 Enunciando il principio di diritto, la Cassazione, con la sentenza n. 19798/2014, non aveva precluso al giudice del rinvio l'esame dei fatti e delle prove, limitandosi a statuire che, nel riesame della causa, doveva applicarsi il principio di diritto predetto nella valutazione dell'opponibilità del Regolamento condominiale.
La seconda sentenza della Cassazione si era poi limitata a riscontrare un error in procedendo, rimettendo la causa alla Corte d'Appello (procedimento poi non riassunto).
Quanto al terzo motivo, l'appellato ha rilevato che il ha struttura unitaria, CP_1
come evincibile dalle fotografie versate in atti, dalla descrizione dei luoghi contenuta nel regolamento e negli altri atti prodotti, dalla prassi sempre seguita di imputare le spese considerando la quota millesimale di proprietà complessiva, relativa sia ai millesimi degli appartamenti, sia ai millesimi dei box.
Quanto al quarto motivo, l'appellato ha precisato che non vi era stata alcuna omessa pronuncia da parte del Tribunale e che la delibera impugnata non aveva affatto un oggetto impossibile e non travalicava dalle attribuzioni dell'ente condominiale, riguardando esclusivamente le parti comuni.
All'udienza dell' 1.7.2025 la causa è stata rimessa in decisione, previa assegnazione dei termini per il deposito di precisazioni delle conclusioni, comparse conclusionali e memorie di replica.
L'appello è infondato e deve pertanto essere respinto.
E' opportuno ricostruire il complesso iter processuale relativo al procedimento di impugnazione della delibera del 7.3.2002, con cui venivano approvati i lavori straordinari.
Tale delibera è stata impugnata avanti il Tribunale (procedimento R.G. 21008/02), che ha respinto le domande svolte dalla (sentenza del 21.7.2003). Pt_1
Impugnata tale decisione, la Corte d'Appello, con sentenza n. 1815/2007 del 21.2.2007, ha confermato la pronuncia di primo grado, con integrazione e modifica della motivazione.
A seguito di ricorso della la Cassazione, con sentenza n. 19798/2014, ha rigettato il Pt_1
secondo motivo, accolto il primo (relativo alla natura del Regolamento condominiale) e ha ritenuto assorbiti gli altri. Quanto al primo motivo, in particolare, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
pagina 10 di 16 Ha pertanto cassato la sentenza con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello per il riesame della vicenda, alla luce del principio di diritto sopra riportato.
Riassunto il giudizio avanti alla Corte di Appello, quest'ultima, con sentenza n. 464/2017 del
7.2.2017, ha rigettato l'appello, rilevando che l'appellante non aveva in alcun modo preso in considerazione nell'atto di riassunzione il dictum della Cassazione, limitandosi a richiamare le conclusioni già formulate con l'atto di appello che aveva portato alla pronuncia della sentenza poi cassata, e non aveva espressamente riproposto le questioni ritenute assorbite dalla Corte di
Cassazione.
A seguito di ricorso della la Corte di Cassazione, con sentenza n. 534/2023, ha accolto Pt_1
talune delle censure mosse dalla ricorrente - ritenendo che dagli atti emergeva la volontà della ricorrente di insistere anche sulle questioni ritenute assorbite dalla sentenza della Cassazione - con rinvio alla Corte di Appello in diversa composizione.
Il giudizio non è stato tuttavia riassunto avanti alla Corte di Appello, con conseguente sua estinzione. ha invece riassunto il procedimento R.G. 23423/2003, avente ad oggetto Parte_1
l'impugnazione della delibera del 28.2.2003, con la quale, tra l'altro, veniva approvata la ripartizione delle spese relative ai lavori straordinari già approvati con la delibera del 7.3.2002
(oggetto del complesso iter processuale sopra descritto). Il giudizio R.G. 23423/2003 era stato infatti sospeso ex art. 295 c.p.c., in attesa della definizione - con sentenza passata in giudicato
- del procedimento R.G. 21008/2002.
Fatte queste doverose premesse, deve rilevarsi che la sentenza del Tribunale n. 7393/2024 è stata impugnata solo relativamente alla statuizione relativa alla terza delibera impugnata, ossia la delibera relativa alla ripartizione delle spese straordinarie riguardanti facciate, balconi, tetto e accessori. Le restanti statuizioni della sentenza sono pertanto passate in giudicato.
Passando ad analizzare i motivi di appello, è opportuno trattare congiuntamente i primi tre motivi, in quanto strettamente connessi e tra loro intersecati. pagina 11 di 16 L'appellante, in sintesi, sostiene:
1) che il Tribunale doveva attenersi al principio di diritto espresso dalla Cassazione nella sentenza n. 19798/2014 e non poteva rivalutare i fatti e le prove, dovendosi limitare alla declaratoria di invalidità della delibera del 28.2.2003;
2) che il Tribunale ha motivato in modo contraddittorio, enunciando il principio di diritto espresso dalla Cassazione nella sentenza sopra citata, vincolante per il Tribunale nei suoi presupposti giuridici, ma poi “deviando” nella motivazione e andando ad analizzare elementi di fatto ulteriori (la struttura e conformazione del che non CP_1
potevano essere oggetto di nuova analisi da parte del giudicante e che perfino il aveva posto a base delle proprie difese solo in via del tutto subordinata;
CP_1
3) che la valutazione del Tribunale circa la natura unitaria del Controparte_1
era errata e sconfessata dalla documentazione in atti (in primis dalle fotografie dei luoghi), posto che l'area box non risultava essere sottostante all'edifico condominiale, ma si trovava ubicata, per tutto il suo sviluppo, sotto il separato e autonomo giardino e collegata all'edificio solo da alcune scale pedonali di accesso.
Dei tre motivi predetti, il primo, oltre che infondato, è poco comprensibile, per come formulato.
Va premesso che il Tribunale che ha deciso la causa R.G. 23423/2003 - già sospesa ex art. 295
c.p.c. -, a differenza di quanto sembra presupporre la non è il giudice del rinvio relativo Pt_1
al procedimento conclusosi con la sentenza n. 534/2023 della Corte di Cassazione (il predetto procedimento non è stato peraltro riassunto e quindi si è estinto).
Ciò posto, ai sensi dell'art. 393 c.p.c., in caso di mancata riassunzione della causa davanti al giudice del rinvio, la sentenza della Corte di Cassazione (e quindi, nel caso di specie, il principio di diritto enunciato dalla stessa) “conserva il suo effetto vincolante anche nel nuovo processo che sia instaurato con la riproposizione della domanda”.
Nel caso di specie, non è stato tuttavia instaurato un nuovo procedimento tra le stesse parti con la riproposizione della (medesima) domanda (impugnazione della delibera del 7.3.2002), ma è stato riassunto un giudizio già pendente (tra le stesse parti) che aveva ad oggetto l'impugnazione di una diversa e successiva delibera (quella del 28.2.2003).
E, anche a voler ritenere vincolante nel presente procedimento (avente ad oggetto appunto una diversa delibera) il principio di diritto enunciato dalla Cassazione relativo all'inopponibilità del
Regolamento condominiale, è evidente che il Tribunale che ha deciso la causa R.G. 23423/2003 poteva e doveva esaminare ogni aspetto della controversia e valutare i documenti allegati dalle parti. Del tutto legittimamente quindi il primo Giudice - dopo aver richiamato il principio di pagina 12 di 16 diritto sopra riportato e senza averlo in alcun modo derogato - ha ritenuto comunque corretto il riparto delle spese straordinarie sulla base del criterio “legale” (stante l'inopponibilità del
Regolamento condominiale) di cui all'art. 1123 1° co c.c. (e quindi sulla base della normativa in tema di riparto delle spese), ritenendo che non venisse in rilievo nel caso di specie un condominio parziale, ma un condominio unitario.
Il Tribunale non ha pertanto compiuto alcun errore di diritto e non era in alcun modo tenuto a dichiarare tout court l'invalidità della delibera impugnata nel giudizio cd. pregiudicato in forza del dictum della Cassazione, potendo e dovendo decidere, sulla base dell'analisi dei fatti e dei documenti prodotti, applicando i criteri legali di ripartizione previsti dall'art. 1123, 1 co c.c., proprio in forza del principio di diritto sancito dalla Suprema Corte.
Va rilevato peraltro che la Cassazione, con la sentenza 19798/2014, ha così concluso:
La Corte di Cassazione ha demandato al giudice del rinvio di riesaminare la causa (nel suo complesso, con valutazione dei fatti e delle prove) facendo applicazione del principio di diritto
(e quindi non potendo decidere in violazione di tale principio). Non vi è quindi alcuna preclusione per il giudice del rinvio all'esame delle prove e dei fatti, né gli è inibito di decidere la causa valutando ulteriori elementi della vicenda, peraltro oggetto delle difese di parte convenuta (nel caso di specie, la natura del condominio e la sua conformazione).
La motivazione del Tribunale non risulta poi essere errata, insufficiente o contraddittoria, come dedotto dall'appellante, avendo il primo Giudice reso una motivazione logica e del tutto intellegibile, condivisa da questo Collegio.
La ontesta poi le valutazioni del Tribunale circa la concreta conformazione dei luoghi, Pt_1 asserendo che l'area box non risulterebbe sottostante l'edifico condominiale, ma si troverebbe ubicata, per tutto il suo sviluppo, sotto il “separato e autonomo” giardino condominiale e pagina 13 di 16 sostenendo pertanto che dovrebbero applicarsi nella fattispecie i principi in tema di condominio parziale.
Le affermazioni dell'appellante non sono condivisibili.
La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123 comma 3 c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene;
ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass.
n. 791/2020; Cass. n. 12641/2016; Cass. n. 23851/2010; Cass. n. 8136/2004).
E ancora, secondo la giurisprudenza, “in tema di condominio di edifici la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 n. 1 cod. civ. in ordine alle parti dell'edificio necessarie all'uso comune viene meno quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, sia dotato di completa autonomia rispetto alla parte rimanente dell'intera opera edilizia e sia suscettibile di godimento esclusivo, atteso che in tale ipotesi la destinazione particolare del bene vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario” (Cass. 9084/1991).
Si configura in definitiva un condominio parziale quando determinate parti comuni sono dotate di completa autonomia rispetto alla parte rimanente dell'edificio, da un punto di vista strutturale e funzionale, e sono poste al servizio solo di una parte dell'edificio.
Nel caso di specie, le parti comuni del oggetto dei lavori (facciate, tetto, balconi) CP_1
non sono completamente autonome, da un punto di vista strutturale e funzionale, rispetto ai box e alle cantine, come ben si evince dalle fotografie prodotte. I box e le cantine sono infatti sottostanti o contigui all'edificio condominiale, conformato a forma di “S” e costituito da 12 scale con annesso giardino comune. Dalla base dell'edificio e al di sotto dello stesso partono le rampe di accesso e di uscita dai box;
i box si sviluppano sotto il giardino condominiale e sono raggiungibili anche a piedi, attraverso scale interne poste nel cortile condominiale (ved. documentazione fotografica).
Considerata la conformazione dei luoghi non può pertanto ritenersi che i box e le cantine costituiscano un corpo autonomo da un punto di vista strutturale e funzionale, rispetto all'edificio condominiale.
pagina 14 di 16 Lo stesso atto di assegnazione di alloggi ai soci della cooperativa chiarisce nelle premesse che la ha edificato “un complesso edilizio Controparte_3 costituito dall'area con sovrastanti n. dodici corpi di fabbricato contigui distinti con le lettere da 'A' a 'N' compresa, con autorimesse private ed accesso dalla ”, complesso Controparte_2
(corpi di fabbrica e box) che viene pertanto presentato come un corpo unico e unitario.
L'appellante sostiene che il corpo box sarebbe separato dall'edificio, perché sottostante all'area verde, e pertanto non sussisterebbe alcun collegamento funzionale tra edificio condominiale e spazio box. L'imputazione delle spese per la facciata anche ai proprietari dei box, secondo la sarebbe giustificata solo allorché la collocazione dell'area box fosse all'interno del Pt_1 perimetro dell'edificio residenziale.
La tesi dell'appellante non è tuttavia condivisibile, risultando che il corpo box (pur estendendosi anche sotto l'area giardino) sia immediatamente contiguo all'edificio e con lo stesso strutturalmente e funzionalmente collegato, partendo dall'edificio le rampe per l'accesso carraio e le scale per l'accesso pedonale.
L'appellante evidenzia poi che lo stesso nelle sue difese, avrebbe dato Controparte_1
un rilievo solo secondario alla conformazione dell'edificio condominiale, concentrandosi principalmente sul tenore del Regolamento condominiale e sulle prassi del Condominio.
Tale rilievo, ad avviso della Corte, è inconferente, ben potendo il Giudice decidere la controversia sulla base di profili dedotti solo in via secondaria da una parte.
Il quarto motivo di appello è, in parte, infondato, in parte, inammissibile.
Con tale motivo, l'appellante sostiene in primo luogo che il Tribunale, basando la decisione sull'analisi della conformazione (per struttura e funzione) del complessivo edificio condominiale, sarebbe incorso nella violazione dell'art. 112 c.p.c., cioè non si sarebbe pronunziato sulle domande formulate dalle parti, non avendo affrontato la questione della natura e dell'opponibilità del Regolamento condominiale.
In realtà, non vi è stata alcuna violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunziato, avendo il Tribunale - che si ribadisce non era il giudice del rinvio - deciso la controversia sulla base della ragione “più liquida”, ossia sulla base di un profilo, di per sé solo idoneo a definire il procedimento e che rendeva ultroneo l'esame dei restanti (ossia appurando che l'imputazione delle spese doveva ritenersi legittima in base all'art. 1123 c.c., vista la conformazione dell'edificio condominiale).
L'appellante, sempre con il quarto motivo, sostiene che la delibera di cui si discute sarebbe nulla per essere l'assemblea andata oltre le proprie attribuzioni, stabilendo nuovi criteri di riparto delle spese. pagina 15 di 16 Il motivo è inammissibile, in quanto dedotto per la prima volta in grado di appello.
Esso è parimenti infondato, posto che la delibera non ha stabilito nuovi criteri di riparto valevoli per il futuro, ma ha semplicemente applicato i criteri di riparto di cui al Regolamento, coincidenti con i criteri di cui all'art. 1123 1° co c.c., per quella singola deliberazione.
Per tutti i motivi esposti, l'appello deve essere respinto.
Le spese del grado devono essere poste a carico dell'appellante, secondo il principio di soccombenza, e vengono liquidate come da dispositivo, secondo la nota spese dell'appellato, conforme ai parametri di cui al D.M. n. 147/2022 per le cause di valore indeterminabile aventi complessità alta (come è la presente controversia, considerato l'iter processuale travagliato della causa di primo grado, la mole della documentazione da esaminare, il numero e la complessità delle questioni trattate).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7393/2024, pubblicata il Parte_1
25/07/2024, così provvede:
1) rigetta l'appello e conferma la sentenza di primo grado;

2) condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi € 14.317,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali e oltre a IVA e c.p.a. come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano l' 08/07/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Laura Cesira Stella Dott. Laura Sara Tragni
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