R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. NI DE Presidente
Dott. Lucia Cannella Consigliere
Dott. RI NA Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1024/2023 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 14/05/2025
d a
, rappresentato e difeso dall'avv. CARTA LUIGI, OGGETTO: Parte_1
elettivamente domiciliato in SASSARI v.le Mancini, 7 presso il suo studio Vendita Parte_2
APPELLANTE
c o n t r o
, rappresentato e difeso dall'avv. REDAELLI LIDIA, Controparte_1
elettivamente domiciliato in Via Dei Partigiani, 4 BERGAMO presso il suo studio
APPELLATO
, Controparte_2
APPELLATA CONTUMACE pagina 1 di 13 In punto: appello a sentenza n. 1983/2023 del Tribunale di Bergamo sezione quarta in data 29/09/2023
CONCLUSIONI
Dell'appellante: in via principale di merito: a) ogni contraria istanza, eccezione e
deduzione respinta;
b) accertare e dichiarare , responsabile per i Controparte_1
fatti e le ragioni di cui alla espositiva e per l'effetto condannarlo a corrispondere in
favore di e o della sola parte appellante Parte_1 Controparte_2 [...]
la somma di € 52.000,00 o accertanda, a titolo di riduzione del prezzo Parte_1
e/o di risarcimento danno. b) In ogni caso con vittoria di spese, diritti e onorari di
entrambi i gradi del giudizio.
in via subordinata: in caso di rigetto della domanda principale compensarsi le spese
dei due gradi del giudizio.
Dell'appellato: In via principale e nel merito: Rigettare le domande ex adverso
formulate poiché infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi indicati in narrativa
e, per l'effetto, confermare la sentenza emessa dal giudice di prime cure.
In via subordinata: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovessero essere
accolti i motivi d'appello, rigettare le domande formulate dagli attori in quanto
infondate in fatto ed in diritto per tutte le motivazioni esposte nel giudizio di primo
grado, da intendersi qui integralmente richiamate e ritrascritte unitamente alle
conclusioni ivi rassegnate.
In via istruttoria: si insiste per l'ammissione dei seguenti capitoli di prova e dei testi
indicati in calce:

1. Vero che, nelle settimane antecedenti alla compravendita
intercorsa in data 7.11.2005 tra il sig. e i signori e Controparte_1 Parte_1
pagina 2 di 13 , questi si erano recati più volte presso l'immobile di Dalmine, Controparte_2
via A. Negri, per visionare lo stato dei locali;

2. Vero che, durante uno dei
sopralluoghi effettuati nelle settimane antecedenti alla compravendita intercorsa in
data 7.11.2005 tra il sig. e i signori e Controparte_1 Parte_1 [...]
, il sig. conduceva i possibili acquirenti nel locale cantina- Controparte_2 CP_1
lavanderia ancora vuoto e inutilizzato ed ivi vi era un lavandino in ceramica posato
a terra non collegato e quindi non funzionante;

3. Vero che il sig. nelle CP_1
settimane antecedenti alla compravendita intercorsa in data 7.11.2005 tra il sig.
e i signori e , spiegava ai Controparte_1 Parte_1 Controparte_2
signori e che il locale cantina-lavanderia era Parte_1 Controparte_2
ancora sgombro e il lavandino non collegato.
In ogni caso: Con vittoria di spese, diritti ed onorari dei due gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione e convenivano in giudizio Parte_1 Controparte_2
per sentirlo condannare a pagare loro la somma di € 52.000,00 o Controparte_1
quella accertanda, a titolo di riduzione del prezzo e/o di risarcimento danno.
Esponevano gli attori che:
in data 07/11/2005, a ministero Notaio di Bergamo, avevano acquistato (doc. D) Per_1
da un appartamento con annesse cantina/lavanderia e due bocche Controparte_1
di lupo al piano interrato ed un'autorimessa nel Comune di Dalmine Via Ada Negri
(NCFU al Foglio 8, Sub. 21, e Sub. 27);
nel rogito era espressamente garantito, ai fini della normativa urbanistico edilizia,
pagina 3 di 13 che quanto assegnato era conforme al progetto edilizio approvato con le concessioni citate nelle premesse (n. 1737 del 15/01/1988 e variante n. 2629 del 27/12/1990);
detta unita immobiliare, facente parte di un complesso immobiliare (costituito da 10
appartamenti) edificato nel periodo 1988/1991 dalla Cooperativa edilizia Lavoratori
Dalmine, era stata assegnata a (all'epoca dell'edificazione presidente e legale CP_1
rappr.te della cooperativa), con atto pubblico (notaio 2 fs Persona_2
convenuto) di assegnazione alloggi di società cooperativa del 30/12/1992;
in data 13/11/2013 stipulavano contratto preliminare per la vendita (per complessivi
€ 170.000) della predetta unità immobiliare a favore dei signori e CP_3
con versamento di € 13.000 a titolo di caparra confirmatoria;
Persona_3
i promissari acquirenti recedevano in data 14/04/2014 dal contratto lamentando che il locale al piano interrato venduto come “lavanderia/cantina” era privo di titolo abitativo, risultando quale “intercapedine” nella planimetria allegata alla
Concessione Edilizia n. 1737 del 15/01/1988; tale irregolarità non era sanabile come accertato con ctu resa nella causa (conclusasi con sent Trib Monza n. 1219/2020) dai medesimi intrapresa per ottenere il pagamento della caparra;

chiedevano quindi condanna del convenuto al pagamento della richiesta somma di €
52.000, a titolo di riduzione del prezzo, per la diminuzione (quantificata dal ctu in €
30.000) di valore dell'immobile in conseguenza delle difformità taciute da ed CP_1
a titolo di danno per le spese tutte sostenute nella su menzionata causa e per la perdita di somme (caparra e provvigione) relative al preliminare di acquisto di un immobile (Olbia) che non avevano potuto onerare per mancanza disponibilità di fondi. pagina 4 di 13 Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto delle avverse richieste eccependo tra le altre cose decadenza e prescrizione delle domande di riduzione prezzo e risarcimento danno ex art. 1495 c.c, conoscibilità dello stato dei luoghi da parte degli attori, intervenuta sanatoria del bene, inutizzabilità delle risultanze e conclusioni di altro giudizio.
La causa era istruita documentalmente.
Con la sentenza gravata il tribunale rigettava le domande attoree con condanna dei medesimi al pagamento delle spese di lite.
Riteneva il giudice che:
la vicenda (mancata abitabilità della lavanderia), non vertendosi nel caso di specie in
“cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi”, non poteva ricondursi,
come sostenuto dagli attori, nelle ipotesi contemplate dall'art. 1489 c.c. fondanti la richiesta di riduzione del prezzo;

il vizio lamentato, qualificandosi come mancanza di qualità essenziali per l'uso della cosa, doveva invece ricondursi nel quadro dell'art. 1497 c.c (Cass. n. 12458/2013);
quanto alla risarcibilità dei danni doveva escludersi ai sensi degli artt. 1218 e 1176
c.c., l'imputabilità dell'inadempimento in capo al convenuto, in ragione di una condotta conforme alle regole di prudenza e attenzione richieste dalla natura del rapporto contrattuale e dalla sua qualità soggettiva.
A tal proposito il giudicante evidenziava che:
nell'atto di assegnazione di alloggi di società cooperativa del 1992, il Notaio rogante dava atto della classificazione catastale dell'immobile, quale risultante dalla scheda pagina 5 di 13 catastale;

la suddetta scheda planimetrica era materialmente allegata al contratto e risultava coerente con lo stato di fatto dell'immobile;
non aveva, nei 13 anni in cui era rimasto proprietario, effettuato alcun CP_1
intervento di ristrutturazione/modificazione;
il riferimento catastale e le dichiarazioni inerenti alla situazione edilizia del locale lavanderia inserite nel contratto stipulato fra le parti in causa, rivelatesi non veritiere,
erano state quindi mutuate dal precedente atto;

nella delibera del 03/11/2005 di nulla osta alla cessione il Comune dava atto che l'unità immobiliare era composta da “appartamento … con annessa cantina-
lavanderia al piano interrato” (All. A al contratto -doc. n. 1 fs attori);
negli atti notarili risultava essere un impiegato ed il fatto che al momento CP_1
della stipulazione dell'atto di assegnazione del 30/12/1992 fosse Presidente della
Cooperativa nulla dimostrava circa l'esistenza in capo allo stesso di specifiche competenze e conoscenze in materia.
Avverso la sentenza proponeva appello per la sua riforma Parte_1
reiterando le domande svolte in primo grado.
Si costituiva l'appellato che insisteva per il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
All'udienza collegiale del 14/05/2025 la causa era trattenuta in decisione.

pagina 6 di 13 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza ove il Giudice di prime cure ha erroneamente qualificato la domanda attorea come ex art. 1497 c.c., discostandosi dal costante orientamento giurisprudenziale.
Evidenzia che la difformità dal progetto autorizzato con la concessione edilizia,
consistente nell'aver realizzato un locale cantina/lavanderia in luogo di una intercapedine non accessibile, costituisce un abuso non configurabile come una mancanza di qualità promesse, ma come un onere di natura pubblicistica riconducibile nell'alveo dell'art. 1489 c.c.; richiama in tal senso la giurisprudenza della Suprema Corte (4786/2007) e dello stesso tribunale di Bergamo (266/2020 del
04/02/2020 G.I. dott. Massetti).
Precisa, che l'abuso edilizio non costituiva un onere apparente, pertanto non era noto o conoscibile, non essendo rilevabile ipso facto mediante l'utilizzo dell'ordinaria diligenza (Cass 14289/1987), a maggior ragione se l'inesistenza di pesi o di diritti altrui viene positivamente dichiarata dal venditore nel contratto, ciò che esonera gli acquirenti dal compiere qualsiasi ulteriore indagine.
Con il secondo motivo censura la sentenza ove il giudice esonerava l'appellato da ogni responsabilità ritenendo non imputabile al medesimo colpa alcuna, senza considerare che i provvedimenti concessori erano necessariamente diretti alla parte istante, e pertanto a nella sua qualità di Presidente della cooperativa edilizia. CP_1
Nessuna rilevanza avrebbe avuto il fatto che fosse un impiegato, avendo CP_1
assunto la citata qualifica di presidente della cooperativa, né tantomeno il suo pagina 7 di 13 esonero da responsabilità potrebbe basarsi sul nulla osta del Comune alla vendita che, nel caso di alloggi edificati in regime di agevolazione, certifica un controllo di valore della cessione e di residenza nel comune degli acquirenti, senza alcun onere di verifica della conformità dell'immobile alle prescrizioni urbanistiche.
Sulla conoscibilità dell'abuso edilizio richiama poi anche il verbale della audizione del teste (vicina di casa) davanti il Tribunale di Monza nella Testimone_1
controversia contro i promissari acquirenti , dal quale emergeva Controparte_4
che gli originari assegnatari degli appartamenti della cooperativa erano a conoscenza che il locale lavanderia non era a norma (doc. D sub 15), ritenendo quindi del tutto inverosimile che proprio il Presidente della Cooperativa potesse essere ignaro della circostanza.
Con il terzo motivo censura la sua condanna alle spese in contrasto con il granitico orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte che avrebbe, nel caso di specie, quantomeno autorizzato la compensazione, tenuto conto della omessa partecipazione alla mediazione di e della assenza di colpa dell'appellante, che CP_1
oltre al danno economico subito si è visto gravato dalla ingiusta rifusione delle spese di lite.
***
L'appello va accolto nei limiti sotto indicati.
Non è oggetto di contestazione il fatto che con rogito del 07/11/2005
[...]
vendeva, al prezzo di € 54.042,81, ai coniugi CP_1 Controparte_5
l'appartamento con annessa al piano sotterraneo lavanderia/cantina (doc.1)
pagina 8 di 13 garantendo, contrariamente al vero, che quanto assegnato era conforme al progetto edilizio approvato con le concessioni citate nelle premesse dell'atto (n. 1737 del
15/01/1988 e variante n. 2629 del 27/12/1990).
La non conformità alla concessione rilasciata individua un abuso edilizio che per la giurisprudenza della Suprema Corte anche più recente è riconducibile non alla disciplina prevista per la mancanza di qualità del bene (art. 1497 c.c.), bensì a quella dell'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima
(Cass. 27559/203; 17148/2024).
L'esercizio dell'azione di riduzione del prezzo, richiesta dall'appellante, necessita tuttavia della presenza di alcune condizioni, a tal proposito la Corte di Cassazione
(4786/2007) ha avuto modo di chiarire che: “In ipotesi di compravendita di
costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio
della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova
applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla
cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o,
comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì
persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine
di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità
dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere
all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”.
Nel caso di specie il potere repressivo della P.A non è attuale, dal momento che l'appellante, in citazione di primo grado dichiarava di avere già provveduto
(07/05/2015-doc.11) alla variazione, con diversa ridistribuzione dei vani (chiusura pagina 9 di 13 cantina/lavanderia), della planimetria catastale con adeguamento al progetto originalmente approvato.
A ciò si aggiunga che l'eventuale deprezzamento e/o minor valore dell'immobile non può dirsi comprovato dalla documentazione in atti, se solo si considera che
[...]
avevano acquistato (2005) l'immobile per la somma di € Controparte_5
54.042,81 e la valutazione fatta dal ctu arch (pagg. 11-12 perizia del Per_4
19/072018-doc.16) nella causa instauratasi per la restituzione della caparra con i promissari acquirenti ( , riconosceva un valore complessivo Controparte_6
dell'immobile pari ad € 150.000 (già al netto dell'esclusione della cantina/lavanderia).
Per le ragioni anzidette non può quindi riconoscersi all'appellante alcuna somma a titolo di riduzione del prezzo originariamente pagato per l'acquisto dell'immobile.
richiede poi ristoro, a titolo di risarcimento, di tutti i danni causati dalla Pt_1
scoperta dell'abuso edilizio, conseguenti alla sottoscrizione con i coniugi del contratto preliminare di vendita del 13/11/2013 ed al loro Controparte_6
successivo recesso.
Va in primis evidenziato che, secondo l'orientamento espresso dalla Corte di
Cassazione (23236/2016): “Agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termine di
prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante
dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in
cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché
solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause”.
pagina 10 di 13 L'azione di risarcimento del danno non si è quindi prescritta, dato che solo in seguito al preliminare di vendita (13/11/2013) con i coniugi e alle Controparte_6
verifiche da questi effettuate i venditori sono stati edotti delle difformità rispetto all'originario titolo abilitativo.
Il risarcimento deve quindi necessariamente coprire i costi sostenuti per la regolarizzazione dell'abuso e della situazione catastale e gli eventuali danni patrimoniali derivanti dalla situazione irregolare se in nesso causale con l'accertato abuso.
Alla luce della documentazione prodotta in atti vanno quindi riconosciute all'appellante le seguenti somme:
- € 1.711, 75 (di cui € 878,40 per fatt.n.29/15 Artifact;
€ 385 pe fatt. n. 07/15 Nuove
Energie di Suardi;
€ 448,35 fatt 07/15 arch . 26 fs DelPomo) per le Persona_5
spese tutte sostenute per ripristino conformità urbanistica e variazione catastale;

- € 4.152,25 quale provvigione versata all'agenzia immobiliare per il contratto preliminare sottoscritto con i promissari acquirenti (doc. sub 27). Controparte_6
Non possono invece riconoscersi i costi (interessi sulla caparra, spese legali e di ctu)
sostenuti per la causa (Trib. di Monza) contro i citati promissari acquirenti, perchè
conseguenza della scelta dell'appellante di resistere alle giustificate e legittime rivendicazioni dei medesimi.
Ugualmente non possono riconoscersi i costi sostenuti per la stipula del contratto preliminare per la compravendita di un immobile in Sardegna (€22.000,00 caparra,
€4.514,00 provvigione-docc. 28-29) imputabili ad una libera ed imprudente scelta pagina 11 di 13 degli attori di procedere all'acquisto sulla base del semplice affidamento su futuri introiti, tantopiù che non è stato provato documentalmente che tale contratto sia stato poi –r-isolto.
Alla luce di quanto sopra a parzialmente accoglimento delle domande formulate dall'appellante va condannato a versare a la Controparte_1 Parte_1
somma complessiva di € 5.864 (1.711,75+ 4.152,25), oltre interessi legali a far tempo dal 23/12/2021(notifica dell'atto introduttivo) al saldo.
L'esito del giudizio ed il parziale accoglimento delle domande nei limiti anzidetti depone per la compensazione delle spese di lite di entrambi i giudizi in ragione del
50% con condanna di a corrispondere all'appellante la restante metà Controparte_1
delle stesse liquidate come in dispositivo in conformità ai criteri di cui alla tabella A
approvata con DM n. 147/22 (valore dichiarato da euro 5.200 fino a euro 26.000)


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione in riforma della sentenza n. 1983/2023 del
Tribunale di Bergamo sezione quarta in data 29/09/2023 così dispone:
condanna a versare a la somma complessiva di € Controparte_1 Parte_1
5.864, oltre interessi legali a far tempo dal 23/12/2021 al saldo;

compensa le spese di entrambi i gradi di giudizio in ragione del 50% con condanna di a rimborsare a la restante metà che liquida Controparte_1 Parte_1
quanto: al primo grado per l'intero in euro 518 per anticipazioni, euro 919 per la
“fase di studio”, euro 777 per la “fase introduttiva” , euro 1.680 per la fase di trattazione ed euro 1.701 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed pagina 12 di 13 accessori di legge;

quanto al presente giudizio sempre per l'intero in euro 777 per anticipazioni, euro

1.134 per la “fase di studio”, euro 921 per la “fase introduttiva” ed euro 1.911 per la
“fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 08 ottobre 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
RI NA IL PRESIDENTE
NI DE
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