REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE – 2° COLLEGIO
R.G. 1087/2022
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa GISELLA DEDATO Presidente dott. GIUSEPPE STAGLIANO' Consigliere dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1087 R.G.C. dell'anno 2022, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 5 dicembre 2024, vertente
TRA
e , elettivamente domiciliati in Roma, Parte_1 Parte_2
Via Emanuele Filiberto n. 2/A, presso lo Studio Legale dell'Avv. Tommaso
Ruperto, che li rappresenta e difende come da procura in atti
Appellanti
E
, in persona dell'amministratore Controparte_1
p.t., elettivamente domiciliato in Roma, Piazza Cola di Rienzo, n. 69 presso lo Studio Legale dell'Avv. Marcello Calderone, dal quale è rappresentato e difeso come da procura in atti
Appellato
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 13125/2021
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e proponevano appello nei confronti del Parte_1 Parte_2
, avverso la sentenza del Tribunale Controparte_1 di Roma n. 13125/2021, che - a definizione dei due procedimenti R.G.
51716/2018 e R.G. 69431/2018, riuniti con provvedimento del 23.09.2020, aventi ad oggetto il primo l'impugnazione di tre delibere condominiali del 18 aprile 2015, del 13 febbraio 2018 e del 5 aprile 2018 ed il secondo l'opposizione a decreto ingiuntivo n. 18871/2018(RGN 53909/2018) per il pagamento dell'importo di € 14.569,67 - così statuiva: - respingeva la domanda attorea, - respingeva l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo opposto e condannava e al pagamento delle spese Parte_1 Parte_2 di lite ivi compresa la fase cautelare.
L'appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e così concludeva: “

1. Accertare e dichiarare la invalidità e l'inefficacia e in ogni caso annullare le delibere assembleari assunte dal , in Roma, nella riunione del Parte_3
18.04.2015, confermata e ratificata il 05.04.2018, nella riunione del
13.02.2018, punti due, tre e quattro e nella riunione del 05.04.2018, punti due e tre;

2. Revocare e/o rigettare l'opposto decreto ingiuntivo n. 18871/2018 (R.G.
pag. 2/8 53909/2018) per inesigibilità e/o carenza di legittimazione attiva da parte del
Roma e/o, in ogni caso, revocare e/o Parte_4 rigettare l'opposto decreto per mancanza dei presupposti di cui all'art. 633
c.p.c. e/o per sua infondatezza nel merito. Con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio, ivi comprese le spese generali nella misura del 15 %, IVA e
CAP come per legge”.
Si costituiva l' appellato concludendo per il rigetto dell'appello ed il CP_1 pagamento delle spese del grado a carico dell'appellante.
All'udienza collegiale del 5 dicembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla domanda avanzata dagli odierni appellanti, nella qualità di comproprietari del locale negozio unicato al piano terra del fabbricato sito in via dei Genovesi n. 35, di impugnazione delle delibere assembleari del
Condominio medesimo del 15 aprile 2015; del 13 febbraio 2018 e del 05 aprile
2018, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo
Giudice adito, previa concessione del termine per l'espletamento della mediazione obbligatoria ex D.lgs. n. 28/2010, per le delibere del 18.04.2015 e
05.04.2018, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertare
e dichiarare, per i motivi sopra esposti, la invalidità e l'inefficacia e in ogni caso annullare le delibere assembleari assunte dal Parte_3
, in Roma, nella riunione del 18.04.2015, confermata e ratificata
[...] il 05.04.2018, nella riunione del 13.02.2018, punti due, tre e quattro e nella riunione del 05.04.2018, punti due e tre, con ogni conseguente pronuncia in ordine alle spese di giudizio.”
Al suddetto procedimento, iscritto con il n. di R.G. 51716/2018, veniva riunito il giudizio avente ad oggetto l' opposizione a decreto ingiuntivo n. 18871/2018
pag. 3/8 (R.G. n. 53909/2018), emesso in favore del Parte_3
[...
, in Roma, per il pagamento dell'importo di euro 14.569,67, giudizio proposto da proposto da e i quali rassegnavano le Parte_1 Parte_2 seguenti conclusioni “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa sospensione della provvisoria esecuzione concessa, revocare e/o rigettare l'opposto decreto ingiuntivo n. 18871/2018 (R.G. 53909/2018) per inesigibilità e/o carenza di legittimazione attiva da parte del
[...]
, in ogni caso, revocare e/o rigettare Controparte_2
l'opposto decreto per mancanza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c. e/o per sua infondatezza nel merito, con ogni conseguente pronuncia sulle spese.”
All'esito della riunione dei suddetti procedimenti, il Tribunale di Roma respingeva le domande attoree ritenendole destituite di fondamento con condanna al pagamento delle spese di lite in favore del CP_1
Avverso detta statuizione di rigetto propone gravame la parte appellante, che lamenta in primo luogo l'illegittimità della gravata sentenza per “travisamento dei fatti, delle domande, delle prove documentali e degli atti di causa”poiché il giudicante di prime cure avrebbe erroneamente respinto la eccezione di difetto di legittimazione attiva del nonostante la stessa fosse stata CP_1 sollevata “perché l'onere di recupero delle spese sostenute in proprio dai condomini, in violazione dell'art. 1134 c.c. non poteva essere rimesso al come ente di gestione, perché attività estranea alle sue CP_1 attribuzioni e pertanto la relativa delibera era affetta da nullità assoluta”.
Ritiene l'appellante che l'attività gestionale posta in essere dai tre comrpoprietari non risulterebbe supportata da valida decisione, la quale avrebbe necessitato dell'unanimità dei consensi di tutti i comproprietari del fabbricato interessato ai lavori di natura straordinaria.
Assume altresì parte appellante che le delibere assembleari impugnate sarebbero viziate da nullità assoluta in quanto costituirebbero “violazione di diritti individuali “ e sarebbero “estranee alle attribuzioni del Condominio”, mentre il Tribunale di Roma, ritenendo le delibere medesime alide ed efficaci,
pag. 4/8 avrebbe disatteso il rincipio e le motivazioni sancite dalla Suprema Corte a
Sezioni Unite con decisione n. 9839/2021.
Le doglianze sono destituite di fondamento e vanno respinte.
La giurisprudenza di merito e di responsabilità è unanime nell'affermare che il condominio sorge ipso iure et facto - e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni - quando il costruttore di edificio diviso in piani aliena a terzi la prima unità immobiliare utilizzabile separatamente, con conseguente presunzione legale di condominialità dei beni elencati in maniera non tassativa nell'art. 1117 cc., presunzione che deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune.
Nella fattispecie in esame, a seguito del riesame degli atti di causa, la Corte rileva che già in data 19.10.2014 tutti i comproprietari della palazzina di
[...]
, in Roma, compresa odierna appellante, si Parte_3 Parte_1 riunivano in assemblea deliberando quanto appresso: “Si apre la discussione in relazione alla esecuzione dei lavori di ristrutturazione dello stabile per il quale sono stati acquisiti alcuni preventivi di spesa con riferimento al lato chiostrina, lato strada e tetto. In particolare sono stati acquisiti i preventivi delle ditte RE SR (n.d.r.che poi ha realizzato i lavori) Controparte_3
(reperito dagli appellanti) e per un preventivo
[...] Controparte_4 orientativo di €. 27.000 – 30.000. L'assemblea decide di provvedere
l'acquisizione di preventivi per la redazione delle tabelle millesimali e di chiedere alle varie ditte interessate di indicare per iscritto tempi di esecuzione, data di inizio, modalità di pagamento e tempistica della dilazione. Decidono di aggiornare la riunione al giorno mercoledì 22 ottobre ore 19.00 senza ulteriore avviso”.
Nell'impugnata delibera assembleare datata 18.04.2015, i comproprietari delle tre unità abitative, all'unanimita, raggiungendo i 702/1000, deliberavano legittimamente di conferire appalto alla ditta Copre e si impegnavano a sottoscrivere il contratto, nella qualità, salvo rivalsa per le quote di competenza del negozio.
pag. 5/8 La formalizzazione fiscale del Condominio, l'approvazione delle tabelle millesimali e la nomina dell'amministratore, avvenivano con delibera del
13.02.2018 con il voto unanime dei comproprietari delle tre unità abitative, pari a 702/1000, così come l'approvazione del rendiconto consuntivo dei lavori straordinari del fabbricato e relativo riparto spese, che venivano deliberati in data 5.04.2018, confermandosi inoltre tutte le suddette precedenti delibere.
Dalla documentazione in atti prodotta nel primo grado di giudizio dal si evince chiaramente che i coproprietari del locale negozio posto a CP_1 piano terra del sono stati sempre regolarmente resi edotti sia delle CP_1 riunioni assembleari che delle relative delibere (vedasi mail allegate e PEC datata 31 gugno 2016 con cui si trasmetteva la documentazione relativa ai lavori straordinari e i verbali assembleari).
I deliberati assembleari in oggetto non risultano viziati da nullità o annullabilità, essendo stati assunti con le maggioranze di legge in merito a sopraggiunte obiettive esigenze di rifacimento di beni comuni quali il tetto, le mura perimetrali e la chiostrina, non risultando sussistenti nella specie le condizioni per la declaratoria di alcuno dei vizi del deliberato assembleare, così come enunciati dalla Corte Suprema a SSUU del 14/04/2021, n.9839 (“Sono nulle le delibere con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario, mentre sono, invece, meramente annullabili le delibere aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di delibere assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, sicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”).
pag. 6/8 La parte appellante assume di non dover contribuire alle spese straordinarie riguardanti il tetto, le nura perimetrali e la chiostrina del secondo CP_1 le tabelle millesimali adottate dal , deducendo – senza CP_1 dimostrazione alcuna - la violazione dell'art. 1123 c.c. per un minor uso della chiostrina in relazione al non utilizzo dell'affaccio: detta doglianza è priva di pregio, ammettendo la stessa parte appellante di ricevere luce ed aria dalla chiostrina comune attraverso l'apertura di due finestre (come pure si evince agevolmente dalla planimetria della palazzina condominiali allegata in atti in una al computo metrico dei lavori), così come è indubbia nella specie la natura comune ex art. 1117 c.c. del tetto e delle mura perimetrali.
Ugualmente priva di pregio appare infine la doglianza in merito all'asserito computo anche di alcuni lavori su proprietà individuali dei condomini, poiché dalla lettura del computo metrico si rileva agevolmente che gli stessi sono stati espressamente detratti dalle spese ripartite.
La Corte ritiene pertanto corretto ed immune da censura il decisum del
Tribunale di Roma e l'appello va per i suesposti motivi integralmente respinto, restando assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza, con conseguente condanna di parte appellante, in solido, al pagamento delle stesse in favore dell' appellato come liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali CP_1 vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022) con gli importi medi delle voci dello scaglione di riferimento, esclusa la fase istruttoria.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 1 comma 17 L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
pag. 7/8 1) Rigetta l'appello proposto da e nei Parte_1 Parte_2 confronti del avverso la Controparte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 13125/2021;
2) condanna parte appellante, in solido, al pagamento delle spese di lite in favore dell' appellato , liquidate in complessivi €3.966,00, CP_1 oltre accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 comma 17
L.228/12 per il versamento, da parte dell' appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 ottobre 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott.ssa Gisella Dedato
pag. 8/8