R.G. n. 1347/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1347 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] ; Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Lodovico Di Brita per procura allegata all'atto di appello;

- appellante -
E
sede legale in alla via Trento n. 37 (p.iva Controparte_1 CP_1
); P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Umberto d'Aragona e Francesco Brescia per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5736/2024, pubblicata il 03/12/2024.
FATTI DI CAUSA
L'ingiunzione e la sentenza di primo grado
Con decreto n. 1604/2017 del 5.5.2017 il Tribunale di Salerno ingiungeva a il pagamento della somma di € 8.784,00 in favore di Parte_1 [...]
oltre interessi e rimborso di spese processuali, per il compenso Controparte_1 dell'attività di mediazione nella compravendita immobiliare prestata in suo favore
1 (3% iva compresa sul prezzo di € 240.000,00), essendosi concluso l'affare con l'accettazione della proposta di acquisto in data 29.11.2016, a valere come stipula del contratto preliminare.
L'opposizione al decreto ingiuntivo, proposta dall'ingiunta, veniva rigettata con la sentenza in oggetto, nella quale si esponeva che l'opponente ha dedotto l'annullabilità, ex art 428 c.c., dell'accettazione della proposta di acquisto dell'immobile per incapacità naturale, dovuta ad “uno stato di profondo turbamento
e di grave disagio psicologico”, con “crisi di panico, stati di ansia e depressione”, oltre che “attacchi isterici a cui assistevano le mediatrici nel periodo delle trattative”; che dalla documentazione prodotta risulta un accesso al pronto soccorso in data 26.12.2016, dopo l'accettazione della proposta del 1.12.2016, con quesito diagnostico di “stato ansioso depressivo”, per il quale veniva consigliata la presa in carico psicologica e psichiatrica presso struttura pubblica;
che risulta, inoltre, una ricevuta di pagamento per una visita psichiatrica del 12.5.2017 e la relativa prescrizione di compresse di Xanax;
che, tuttavia, un generico stato di ansia, peraltro manifestatosi successivamente all'atto senza alcuna patologica alterazione mentale certificata a seguito di visita psichiatrica, non dimostra che al momento della conclusione del contratto le sue facoltà intellettive e volitive erano, a causa della malattia, perturbate al punto da impedire una seria valutazione del contenuto e degli effetti del negozio;
che l'allegazione attorea per cui non le sarebbe mai stato consegnato l'assegno che la proponente aveva firmato e consegnato alla società convenuta è confutata dalla sottoscrizione da parte della della ricevuta di Pt_1 consegna del 2.12.2016, non disconosciuta;
che sussiste il diritto del mediatore alla provvigione, in quanto l'affare deve ritenersi concluso con la stipula del contratto preliminare e, come stabilito nell'atto di conferimento dell'incarico (art. 3), con la conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto.
L'appello propone appello avverso la sentenza e, con un primo motivo Parte_1 di impugnazione, censura l'erronea sussunzione della fattispecie nell'ipotesi della stipula di un contratto preliminare, idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, mentre nel caso di specie le parti hanno concluso solo un preliminare del preliminare.
A suo avviso, le parti non hanno concluso un contratto preliminare vero e proprio, ma hanno solo assunto l'impegno di concluderlo, servendosi dei moduli predisposti dal mediatore che prevedono una sequenza di tre atti consistenti
2 nell'accettazione da parte del promittente venditore di una proposta di acquisto fatta dal promissario acquirente (c.d. “preliminare di preliminare”), nella successiva conclusione di un contratto preliminare di compravendita e, infine, nella conclusione di un contratto definitivo di compravendita per atto notarile. Il diritto alla provvigione consegue solo alla stipula del secondo atto (il contratto preliminare), tale per cui promittente venditore e promissario acquirente sono obbligati a concludere l'operazione di vendita davanti a notaio, mentre la proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” non può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass., 13.11.2023, n. 31431; Cass. 10 aprile 2020, n. 7781). Al fine di poter ritenere concluso l'affare non basta, dunque, accertare la sottoscrizione di una proposta irrevocabile da parte dell'aspirante compratore, né riscontrare la conforme accettazione del proprietario. Secondo tale indirizzo giurisprudenziale, è escluso il diritto alla provvigione in tutti i casi in cui alla violazione di un obbligo di contrarre non sia consentito reagire con i rimedi finalizzati ad ottenere, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto economico del programma negoziale auspicato dai soggetti mediati ma soltanto mediante un'azione di responsabilità (contrattuale) per i danni derivanti dall'inosservanza della specifica obbligazione prevista nell'accordo prodromico.
Con il secondo motivo l'appellante critica la valutazione della prova documentale della sua incapacità naturale di intendere e volere al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile.
Deduce che dalla documentazione medico-sanitaria risulta il suo stato di sofferenza psicologica dovuta a crisi di panico, stati d'ansia e depressione (referti dell'A.O.U. San Giovanni di Dio e Ruggi d'Aragona) e l'assunzione regolare di farmaci antidepressivi;
che, già versando in una condizione di grave fragilità, “ha dovuto subire da parte della mediatrice immobiliare una serie di pressioni psicologiche, consistenti nella prospettazione di un futuro più tranquillo dopo la vendita dell'immobile e con una paventata serenità a fronte della propria condizione di donna sola”, ed è stata “convinta alla sottoscrizione dell'accordo attraverso una serie di (false) rassicurazioni e contro il proprio pieno, libero ed autonomo convincimento”, concludendo “un accordo notevolmente sfavorevole e al di sotto dei valori di mercato”; che, diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il suo non era un banale stato di turbamento, ma un'alterazione della capacità di percezione tale da compromettere la facoltà di intendere compiutamente il significato di quanto stava compiendo;
che la visita al pronto soccorso, anche se
3 successiva all'accettazione della proposta, è indicativa dello stato psicologico in cui versava e della sua incapacità di intendere e di volere, per la quale non occorre la totale privazione delle facoltà intellettive e volitive, essendo sufficiente che esse siano menomate, sì da impedire comunque la formazione di una volontà cosciente.
La risposta della società appellata costituitasi, eccepisce l'inammissibilità dell'appello, Controparte_1 ai sensi dell'art. 342 c.p.c. Nel merito, risponde che nel documento prodotto è specificato a chiare lettere che l'accettazione da parte della venditrice della proposta irrevocabile di acquisto “determinerà la conclusione di un contratto preliminare di vendita”, ed inoltre che il “compenso maturerà alla avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto e verrà corrisposto … alla data convenuta per il pagamento previsto … … o in mancanza di questo, entro
30 giorni dalla data di accettazione della proposta d'acquisto”; che il diritto alla provvigione sorge anche quando, pur in assenza della stipula del contratto preliminare, vi sia stata l'accettazione della proposta di acquisto da parte del proponente, in quanto ciò costituisce già di per sé conclusione dell'affare (Cass.,
24.1.2024, n. 2359; Cass., n. 21559/2018); che a nulla rileva la circostanza che in tale accordo le parti abbiano altresì previsto la stipula di un ulteriore contratto preliminare presso il notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, intendendo in tal modo, solo ripetere l'accordo già tra loro raggiunto nella forma notarile, ai fini della trascrizione del preliminare nei pubblici registri;
che le Sezioni Unite 6 marzo
2015, n. 4628, hanno chiarito la validità della proposta d'acquisto anche quando contiene la previsione della stipula di un successivo preliminare, ovvero la legittimità del cd. preliminare del preliminare;
che l'appellante ha agito in piena capacità di intendere e volere, partecipando attivamente alle trattative ed ottenendo anche condizioni migliorative rispetto all'incarico di mediazione, tenuto conto che l'acquirente oltre ai 240.000 euro si accollava anche euro 20.000,00 di spese straordinarie;
che il certificato del 29.12.2016 è di gran lunga successivo alla instaurazione delle trattative e alla sottoscrizione del contratto, attesta l'assenza di patologie psichiatriche pregresse (“nega patologie in anamnesi”) ed evidenzia che la richiesta di intervento sanitario sia stata determinata da uno stato “ansioso- depressivo” improvviso;
che dall'esame medico risulta che il quadro clinico era nella norma e che la paziente, pur riferendo di uno stato ansioso, rifiutava di assumere il farmaco prescrittole, né vi è prova di ulteriori ricoveri e/o terapie pregresse ovvero successive.
4 RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello per inosservanza del contenuto previsto dall'art. 342 c.p.c., proposta in maniera globale e indistinta, senza indicare, come richiesto dalla norma, da ultimo modificata dal
D.L.vo 31 ottobre 2024, n. 164, i singoli motivi che inammissibilmente non specificano il capo della decisione impugnato o che, in relazione a questo, non propongono censure alla ricostruzione dei fatti, né denunciano violazioni di legge.
Nel merito, i fatti documentati sono i seguenti: in data 8.11.2016
[...]
diede incarico alla di reperire un acquirente Parte_1 Controparte_1 dell'immobile di sua proprietà, compilando e sottoscrivendo un “incarico di mediazione” con il modulo predisposto dall'agenzia immobiliare (ricorre, perciò, la fattispecie della c.d. mediazione atipica); il mediatore mise in relazione colei che aveva conferito l'incarico con una aspirante acquirente ( che, Persona_1
“tramite l'Agente Immobiliare Dott. Alessandra Migliore”, sottoscrisse in data
29.11.2016 una “proposta irrevocabile di acquisto”, condizionata al conseguimento di un mutuo ipotecario;
la proposta venne accettata da con la sua Parte_1 sottoscrizione in data 1.12.2016.
È incontroversa, e risulta da questi dati documentali, la sussistenza dei primi due elementi costitutivi del diritto del mediatore alla provvigione, ossia l'attività di messa in relazione delle parti e il suo rapporto causale con le sottoscrizioni della
“proposta irrevocabile di acquisto”, nel senso che l'opera del mediatore è
l'antecedente indispensabile delle sottoscrizioni.
È, invece, controversa la sussistenza del terzo fatto costitutivo, ossia la conclusione dell'affare. Non basta che l'agente immobiliare abbia messo in relazione con una persona interessata all'acquisto, ma occorre Parte_1 anche che, grazie alla sua messa in relazione, le parti giungano alla conclusione dell'affare. Il principio ha il suo fondamento nella definizione di mediatore ad opera dell'art. 1754 c.c., come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e nell'art. 1755 c.c., secondo cui “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Costituisce principio acquisito che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti
5 ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Non ne costituisce invece fatto condizionante anche il c.d. buon fine dell'affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell'affare o ad altro evento
(Cass., 30.5.2022, n. 17396).
Secondo l'appellante, la “proposta irrevocabile di acquisto” non è un contratto preliminare, ma un “preliminare del preliminare”, con il quale le parti si sono impegnate alla successiva conclusione di un contratto preliminare. Come tale, non è idoneo ad integrare la “conclusione dell'affare” e a fondare il diritto della
[...]
a conseguire la provvigione. A tal fine, l'appellante cita Controparte_1
l'orientamento giurisprudenziale contrario al riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione nel caso di conclusione di un mero “preliminare di preliminare” (Cass., 19.11.2019, n. 30083; Cass., 5.10.2022, n. 8879). Secondo tale prevalente orientamento, il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime (Cass., 13.11.2023, n. 31431).
La figura del “preliminare di preliminare” è stata analizzata dalle Sezioni Unite 6 marzo 2015, n. 4628, tenuto conto dell'evoluzione della contrattazione immobiliare e dell'attività di mediazione professionalmente gestita, che “hanno di fatto portato a una frequente tripartizione delle fasi contrattuali. Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l'aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall'indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo”. Rispetto a tale figura le
Sezioni Unite hanno affermato il seguente principio di diritto: “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita
6 in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articolo 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.
In base a queste coordinate ermeneutiche, il primo motivo di appello investe la
Corte del compito di valutare se la “proposta irrevocabile di acquisto” del
29.11.2016, la quale prevede la stipula di un successivo contratto preliminare, sia già essa un contratto preliminare completo, soltanto subordinato alla condizione dell'erogazione del mutuo ipotecario (dando luogo al diritto del mediatore al compenso), o se, invece, sia solo un “preliminare del preliminare” (che non fa sorgere il diritto del mediatore al compenso), il quale vincola le parti solo a non interrompere, violando la clausola generale di buona fede e correttezza, l'ulteriore trattativa finalizzata a pervenire alla definizione completa dell'operazione negoziale, pena l'insorgere di un obbligo meramente risarcitorio derivante dalla mancata prosecuzione delle trattative, e quindi dalla violazione dell'“obbligo a contrattare”.
Depone per la qualifica di contratto preliminare l'espressa previsione nella
“proposta irrevocabile di acquisto” che “a seguito della sua sottoscrizione per accettazione ad opera della Parte Venditrice determinerà la conclusione di un contratto preliminare di vendita”. Depone, invece, per la qualifica di “preliminare di preliminare” la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare
“che avverrà entro il 10/12/2016 presso il notaio scelto dalla Parte Proponente
Acquirente”. In tale seconda previsione si può intravedere l'intento di riprodurre il contratto preliminare nella forma idonea alla sua trascrizione o, invece, l'intento di
7 fissare i punti fermi della trattativa e, al tempo stesso, di vincolare la parte che ha accettato la proposta a stipulare il contratto preliminare.
Tra le due opzioni ermeneutiche deve essere preferita quella che individua la volontà comune delle parti di addivenire solo ad un “preliminare del preliminare”.
Anzitutto perché le parti hanno previsto espressamente che pochi giorni dopo (ossia entro il 10.12.2016, appena sette giorni dopo la scadenza del termine per l'accettazione della proposta, fissato per il 3.12.2016) avrebbero stipulato un contratto preliminare presso un notaio scelto dall'acquirente, senza dichiarare di voler conseguire uno scopo ulteriore rispetto al documento già sottoscritto (come quello di riprodurre il contratto preliminare in forma di atto pubblico per attribuire valore di piena prova fino a querela di falso della genuinità delle firme e del contenuto e/o di procedere alla sua trascrizione). Se le parti avessero voluto stipulare subito il contratto preliminare in forma di scrittura privata, con il procedimento di proposta-accettazione, sarebbe un inutile “bis in idem”, senza un ulteriore scopo dichiarato, la successiva stipula in forma pubblica del medesimo contratto preliminare. Ciò denota che l'intento della proponente, accettato dalla controparte, non era quello di stipulare immediatamente il contratto preliminare, ma quello di conseguire l'accettazione della sua proposta su un regolamento completo della transazione prima di conferire l'incarico al notaio di rogare il contratto preliminare. Ciò trova conferma anche nel fatto che l'art. 3 della “proposta irrevocabile di acquisto” prevede il versamento di due somme a titolo di caparra confirmatoria: la prima (€ 20.000,00) all'accettazione della proposta e, la seconda
(€ 15.000,00), alla stipula del preliminare presso il notaio scelto dall'acquirente. A riprova che il procedimento di formazione del contratto preliminare passava attraverso una prima fase di predisposizione del regolamento economico e normativo, di raccolta del consenso alla proposta e di versamento di una prima parte della caparra confirmatoria, alla quale doveva seguire una seconda fase di stipula del contratto preliminare in forma di atto pubblico e di versamento della seconda tranche di caparra.
Dunque, la sottoscrizione della “proposta irrevocabile di acquisto” integra la stipula di un “preliminare del preliminare” che, per giurisprudenza già citata, non è idoneo ad integrare il fatto costitutivo del diritto del mediatore al pagamento della provvigione consistente nella conclusione dell'affare.
8 La fondatezza del primo motivo di appello assorbe e rende superfluo l'esame del secondo motivo, che si basa sul presupposto che la “proposta irrevocabile di acquisto” integri un contratto preliminare annullabile per incapacità naturale.
L'accoglimento dell'appello implica la revoca del decreto ingiuntivo ed il rigetto della domanda proposta con il ricorso monitorio, nonché il regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della causa (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il regolamento segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di parte appellata al rimborso degli onorari di difesa di entrambi i gradi in favore di parte appellante, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2022, n. 147 (valore € 8.784,00). L'ammissione di al Parte_1 patrocinio a spese dello Stato comporta che il pagamento sia eseguito a favore dello
Stato, ai sensi dell'art. 133 del D.P.R. n. 115 del 2002, senza riduzione della metà, previsto dall'art. 130 solo per la liquidazione al difensore.


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 1347/2024, così provvede:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto:
a. revoca il decreto ingiuntivo del Tribunale di Salerno n. 1604/2017 del
5.5.2017;
b. rigetta la domanda proposta dalla società con Controparte_1 il ricorso monitorio;

2. condanna al rimborso delle spese processuali di Controparte_1 entrambi i gradi di giudizio in favore di che liquida in € Parte_1
5.540,00 per onorari di difesa (€ 2.540,00 per il primo grado ed € 3.000,00 per il secondo grado), oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con pagamento a favore dello Stato.
l'impugnazione.
Salerno lì 22/07/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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