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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di ROMA
SEZIONE VIII CIVILE- II Collegio
Composta dai magistrati: dott.ssa Gisella Dedato Presidente dott. Giuseppe Staglianò Consigliere dott.ssa Gemma Carlomusto Consigliere Rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 619/2019 RG vertente
TRA

Parte_1
(c.f. ) elettivamente domiciliato in Genzano di Roma, via Colle Fiorito, n.2, C.F._1 presso lo studio dell'avv. Bruno Chiarantano (cf. ), che lo rappresenta e C.F._2 difende in unione all'avv. Martina Verchiani (cf. ), per procura in calce alla C.F._3 citazione introduttiva. APPELLANTE
E
(p.i. , in persona del Curatore Avv. Corrado Capozzi,(cf. , P.IVA_1 C.F._4 rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Cellucci(cf. ), ed elettivamente C.F._5 domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Velletri, Corso della Repubblica n. 125, in virtù di autorizzazione del G.D. e procura a margine della memoria di costituzione.
APPELLANTE
E

CP_1 in persona del l.r.p.t. (p.i. elettivamente domiciliato in LA v. Aurelio Saffi, n.12 , P.IVA_2 presso lo studio dell'avv. Fabrizio Scattini ( c.f. ) che lo rappresenta e C.F._6 2
difende,unitamente all'avv. Zesi Francesca (cf. ) per procura in calce alla C.F._7 comparsa di costituzione. APPELLATA
E

CP_2 Controparte_3
(p.i. ) in persona del l.r.p.t. (cf. P.IVA_3 Controparte_3
),elettivamente domiciliati in Roma, v. Domenico Chelini n. 5,presso lo C.F._8 studio dell'avv. Luca Maria Pietrosanti (c.f. )che li rappresenta e difende per C.F._9 procura in calce alla comparsa di costituzione. APPELLATI
OGGETTO : Azione ex art 2932 cc.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI DELLA DECISIONE
in proprio e la hanno Parte_1 Parte_2 proposto appello nei confronti della successivamente incorporata Controparte_4 da e della e in proprio, avverso la sentenza n. CP_1 CP_2 Controparte_3
1589/2018 del Tribunale Civile di LA , depositata il 19/06/2018 , che ha rigettato le proprie domande volte ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere,ex art. 2932 cc,un contratto avente ad oggetto il trasferimento di alcuni beni immobili promessi in vendita con due distinti preliminari del 2003 e 2005 e con scrittura privata del 01.09.2006,con condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata stipula del contratto definitivo.
e in proprio si sono costituiti nel grado, nelle more CP_1 CP_2 Controparte_3 del giudizio,a seguito di sentenza dichiarativa del fallimento di si è costituita in Parte_2 giudizio la Curatela,confermando le richieste della fallita.
In primo grado parte appellante aveva dedotto che, con preliminare del 2003 stipulato con la Colle
Fiorito, aveva promesso di acquistare un immobile,sito in Genzano di Roma, via Colle Fiorito 2, e due box auto e che , con successivo preliminare del 2005 aveva esteso la promessa di acquisto ad un' ulteriore porzione, del medesimo complesso immobiliare, con versamento di una caparra confirmatoria di € 10.000,00 ; che la aveva commissionato alla Controparte_4 CP_2 appartenente allo stesso gruppo societario, l'esecuzione di alcune opere nell'immobile, poi 3
subappaltate alla con scrittura privata del 5 novembre 2003, e che avendo eseguito Parte_2 le opere commissionatele, aveva stipulato un nuovo accordo,in data 11 settembre 2006, con cui aveva convenuto di compensare il proprio credito per detti lavori con quanto dovuto in pagamento del prezzo di acquisto degli immobili promessi in vendita;
aveva chiesto, quindi, pronunciarsi sentenza ai sensi dell'art 2932 cc in proprio favore e di condannare le convenute al ristoro di tutti i danni subiti a causa dell'omessa stipula del definitivo.
La si era costituita in giudizio ed aveva contestato le richieste attoree, CP_4 Controparte_4 eccependo l'inefficacia dei richiamati contratti preliminari, in quanto sottoscritti da un falsus procurator,e cioè da figlio di che era l'effettivo l.r.p.t.della Persona_1 CP_3 Parte_2
[...
senza essere munito di alcuna delega, ed in ogni caso, si opponeva all'accoglimento della domanda ex art 2932 cc., per mancanza di tutti i dati identificativi degli immobili promessi in vendita;
in via riconvenzionale,nel caso di accoglimento della domanda attorea, chiedeva di accertare il proprio credito nei confronti della previa parziale compensazione di quanto dovuto per i Parte_2 lavori eseguiti, e chiedeva di chiamare in causa per ottenerne la condanna alla Controparte_3 restituzione del valore dell'immobile in caso di accoglimento della domanda attorea.
La e si costituivano in giudizio ed aderivano alle domande attoree, CP_2 Controparte_3 chiedendo il rigetto di quella formulata dalla Colle Fiorito nei propri confronti.
Il Tribunale, evidenziato che il preliminare del 2003 risultava sottoscritto da che Persona_1 non era nemmeno certa la riferibilità delle firme a quest'ultimo; che difettava procura scritta rilasciata da parte dell'amministratore della o una successiva ratifica del medesimo, riteneva il Parte_2 contratto nullo;
inoltre escludeva ogni valore dell'ulteriore scrittura del 2006, sottoscritta da
[...]
in proprio e quale amministratore della CP_3 Organizzazione_1 CP_2
e da in proprio e nella qualità di rappresentante della Parte_1 Parte_2
[...
,trattandosi di contratto con valore novativo che, ai sensi dell'art. 1234 cc, doveva ritenersi nullo non esistendo l'obbligazione originaria;
il medesimo giudice, inoltre ,evidenziava che la rilevata nullità dei preliminari trovava fondamento anche nell'assenza di prova della regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita e rigettava la domanda risarcitoria non sussistendo il lamentato inadempimento, nulla provvedendo sulle domande riconvenzionali della Colle Fiorito,in quanto formulate in subordine, in caso di 4
accoglimento della domanda attorea, e di quella proposta nei confronti di da Controparte_3 parte della Colle Fiorito.
e la Curatela del Fall.to della si dolgono di tale Parte_1 Parte_2 decisione, lamentando in questo grado:
-la violazione dell'art 101 cpc in relazione alla statuizione circa l' incerta riferibilità delle sottoscrizioni da parte di nei preliminari, trattandosi di questione rilevata d'ufficio, Persona_1 senza che le parti fossero state sollecitate a discutere a riguardo;

-l'erronea valutazione della scrittura 01.09.2006 quale novazione dei precedenti preliminari,avendo meramente integrato le originarie pattuizioni, prevedendo solo una diversa modalità di adempimento delle obbligazioni della promissaria acquirente, ed anzi ratificando gli obblighi precedentemente assunti;

-l'errata valutazione in ordine alla condizione urbanistica degli immobili promessi in vendita, essendosi il primo giudice discostato dalle conclusioni del ctu , secondo cui:
(i) nella prima relazione, le unità immobiliari in esame erano regolari in quanto conformi a quanto riportato nell'ultimo permesso di costruire (PDC n.12 del 5/06/2009), ed erano state dichiarate agibili nel 2011,
(ii) nella seconda relazione, in risposta dei chiarimenti richiestigli a motivo delle difformità rilevate rispetto al citato permesso di costruire, nella copertura dell'ufficio al piano terzo del Blocco A, in quanto risultava essere stato ivi realizzato un terrazzo praticabile mentre nelle previsioni progettuali era prevista una copertura con tetto a falde, il tecnico aveva ritenuto tale difformità sanabile, fatte salve le necessarie verifiche nel corso dell'istruttoria comunale, con completamento del progetto approvato e con la realizzazione della copertura ivi prevista, ovvero con l'approvazione di una variante in sanatoria al progetto approvato, previa presentazione di una SCIA, completa di nulla osta paesaggistico.
Così riassunti i fatti processuali, questo collegio ritiene, in applicazione del principio processuale della
"ragione più liquida" - desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost.-(sin da . Cass. SU n. 9936 del 08/05/2014) appare dirimente esaminare l'ultima censura, essendo fondata su un punto di motivazione idoneo a sostenere la pronuncia gravata.
Segnatamente si ritiene che il Tribunale abbia correttamente disatteso le conclusioni del ctu in ordine alla ritenuta regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita e la conseguente trasferibilità 5
dei medesimi, atteso che la giurisprudenza di legittimità (sin da Cass.n. 52 del 07/01/2010) ritiene che,giusta disposto dell'art. 40,2° co, L. 28 febbraio 1985, n. 47, i beni immobili che abbiano subito, in epoca successiva al 1° settembre 1967, interventi di trasformazione edilizia per i quali sia necessaria la concessione, sono incommerciabili - con conseguente nullità dei relativi atti di trasferimento - ove l'alienante non dia conto degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria o della presentazione della relativa domanda e che, ad escludere la commerciabilità è sufficiente che l'immobile abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quelli preesistenti, privi dei connotati di precarietà e destinate a durare nel tempo e che, trattandosi di nullità di carattere assoluto , sia deducibile da chiunque vi abbia interesse e vada rilevata anche d'ufficio.
Più di recente le Sezioni Unite della Suprema Corte(Cass.SU n. 8230 del 22 marzo 2019),nel comporre un contrasto tra le Sezioni Semplici, hanno precisato che tale nullità urbanistica costituisce una specifica declinazione dell'art. 1418 3° co cc e va definita come testuale ,in quanto volta a colpire gli atti in essa menzionati, non soltanto perché, diversamente, verrebbe svuotata di significato la stessa finalità perseguita dal legislatore di limitare le transazioni relative ad immobili abusivi, ma anche perché verrebbe, altrimenti, vanificata la valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, che è propria della dichiarazione.
La S. Corte ha,altresì, precisato che va esclusa la necessità di distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto, in quanto irrilevante al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire e della conseguente indeterminatezza del sistema delle nullità, che verrebbe affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all'arbitrio dell'interprete.
Applicando tale interpretazione alla fattispecie in esame, va in primis evidenziato che, dal punto di vista tecnico, la trasformazione della copertura con tetto in terrazzo calpestabile va considerata come intervento di modifica edilizia, atteso che altera forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d'uso dell'immobile rispetto a quanto previsto nel progetto iniziale e come tale la stessa necessita di presentazione di richiesta di sanatoria;
ciò posto e nonostante il rilievo effettuato dal primo giudice, per la trasformazione della copertura rilevata nella relazione peritale,ancorchè sanabile, non risulta 6
mai presentata una domanda di sanatoria con pagamento, quanto meno, di parte dell'oblazione dovuta, ancorchè nella piena disponibilità della parte .
In difetto della necessaria dichiarazione attestante almeno la presentazione della domanda di sanatoria correttamente non è stata può ritenersi soddisfatta la condizione prevista dal citato art 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e dichiarata la nullità di tutte le negoziazione inter partes.
Tali considerazioni escludono la necessità di esaminare sia la domanda risarcitoria reiterata dagli appellanti a motivo del danno loro derivato a causa dell'omessa sottoscrizione dei preliminari, sia le domanda formulate in subordine dagli appellati.
Le spese di lite, che vengono liquidate con applicazione dei valori medi dei tariffari previsti dal D.M.
n.147 del 2022-e con esclusione della fase istruttoria in quanto non espletata, seguono la regola della soccombenza tra gli appellanti e le parti appellate ed in considerazione dei motivi della decisione- e segnatamente del mancato esame della domanda formulata dalla nei confronti di CP_1 appare equo dichiararle interamente compensate tra dette parti. Controparte_3
Sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato previsto dal D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, così decide:
-rigetta l'appello proposto da e dalla Parte_1 Parte_2
nei confronti della (incorporante la e della
[...] CP_1 Controparte_4
e di in proprio, avverso la sentenza n. 1589/2018 del Tribunale CP_2 Controparte_3
Civile di LA , depositata il 19/06/2018 ;
- condanna le parti appellanti in solido alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti appellate che liquida, per ciascuna parte, in € 4.287,00 per compenso, oltre Iva,Cpa e rimborso forfetario;

- dichiara interamente compensate le spese di lite tra e CP_1 Controparte_3
- dà atto che sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato previsto dal D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del
2012, art. 1, comma 17. 7
Roma,05/07/2024
IL PRESIDENTE
Dott. ssa Gisella Dedato
IL CONSIGLIERE REL.
Dott.ssa Gemma Carlomusto