REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara ConSIliere relatore
Paolo Caliman ConSIliere ausiliario riunita in camera di conSIlio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 678 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, trattenuta in decisione all'udienza del giorno
10/09/2025, vertente
TRA
(P.Iva ), in persona del l.r.p.t., quale società Parte_1 P.IVA_1 affidataria dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'
[...]
(CF: P.Iva: Controparte_1 P.IVA_2
), e procuratrice dello stesso, in forza di procure speciali per notar P.IVA_3 Per_1 in Roma rispettivamente del 2.7.2020 rep. racc. nn. 14641/11847 (reg. il 2.7.20 al n.
16425 serie 1T) (doc.2 produzione di primo grado) e del 23.9.2021 rep. racc.
15513/12531 (reg. 27.9.2021 al n. 31202 serie 1T) (doc.2bis produzione di primo grado) e di quelle successive in prosecuzione per notar in Roma Per_2 rispettivamente del 12.7.2023 rep.racc. nn. 26386/13481 (reg. il 13.07.2023 al n. 22660 serie 1T) (doc.2ter produzione di primo grado) e del 26.9.2023 rep.racc. nn.
26619.13633 (reg. il 26.9.2023 al n. 29036 serie 1T) (doc.D), elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Fabio Manfredonia (CF:
) che la rappresentata e difesa, giusta procura in calce al C.F._1 presente atto rilasciata su file nativo digitale e sottoscritta digitalmente per autentica –
APPELLANTE-
E
(c.f. ) - APPELLATA-CONTUMACE CP_2 C.F._2
r.g. n. 1 OGGETTO: appello dell' nei Controparte_1 confronti di avverso la sentenza n. 12782/2024 del Tribunale di Roma, CP_2 resa tra le parti, in data 31/07/2024, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g.
55957/2023, introdotto dall' nei confronti di occupazione senza CP_1 CP_2 titolo – rilascio dell'immobile e risarcimento del danno-
FATTO E DIRITTO
L' conviene in giudizio dinanzi al primo giudice e rassegna le CP_1 CP_2 seguenti conclusioni:
« (…) accertare e dichiarare che la Occupante, Sig.ra n Roma CP_2
20.1.1960 CF: - ha occupato illegittimamente ed abusivamente C.F._2 senza titolo alcuno il 27.8.2002 – o dalla diversa data che risulterà – e che, comunque, da tale data, ovvero subordinatamente, quantomeno dal 1.10.2021, ininterrottamente ed illegittimamente occupa, sempre senza averne titolo, l'immobile di cui l'
[...]
sin dal 20.6.19691 è proprietaria sito in Controparte_1
Roma (RM), alla Via dell'Impruneta, 21, Sc.C, p.6, int.22, Foglio 812, p.lla 287, sub 88,
Zona Cens. 5, (A/3), di mq. 70, destinato ad essere adibito ad uso abitativo»; 2. «per
l'effetto, condannare la Occupante sia a rilasciarlo immediatamente in favore dello stesso libero e vuoto di persone e cose fissando, semmai fosse necessario la data di esecuzione e dichiarando, se del caso, la pronunzia sub 2) opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile»; 3. «condannare la
Occupante a pagargli a titolo di indennità di occupazione e/o di risarcimento danni
l'intera somma di € 14.614,72 maturata per effetto della illegittima occupazione, dal


1.10.2021 al 1.9.2023, con riserva delle precedenti pure dovute»; 4. «condannare la
Occupante a pagargli le ulteriori somme che matureranno dal mese di ottobre 2023, incluso, fino al dì del rilascio ovvero quelle diverse, anche maggiori, che gli risulteranno dovute e delle quali, in subordine, chiede determinarne l'ammontare in via equitativa»; 5. «il tutto con la condanna della Occupante al pagamento delle spese giudizio».
Nella mancata costituzione in giudizio di , in causa di natura documentale, CP_2 la sentenza impugnata definisce, come di seguito il giudizio:
r.g. n. 2 << (…) Dichiara che la convenuta occupa abusivamente l'immobile; ordina alla
convenuta e a chiunque si trovi nell'immobile sito in Roma (RM), alla Via dell'Impruneta, 21, sc. C, p.6, int.22, Foglio 812, p.lla 287, sub 88, libera da persone e cose, per mezzo dell'ufficiale giudiziario di zona;
condanna la convenuta al pagamento della somma di euro 8.000 a titolo di indennità di occupazione;
Condanna la convenuta
a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 2800 oltre i.v.a.,
c.p.a. e 15 % per spese generali».
A sostegno della decisione, le seguenti motivazioni:
- La proprietà della parte attrice dell'immobile oggetto di causa è provata
- L'occupazione dell'immobile da parte convenuta è provata dal verbale di sopralluogo sottoscritto dalla medesima il 28.09.2021.
- La convenuta deve essere condannata al rilascio dell'immobile.
- Quanto al danno conseguito alla occupazione abusiva dell'immobile di proprietà altrui, si applicano i principi di cui a SU n. 33645/2022 e SU n. 33659/2022, per le quali fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta e il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, ma viene liquidato con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
- Nel concreto, sussistono tutti i presupposti per il risarcimento del danno, per la concreta possibilità di locazione dell'immobile, vista la densità abitativa della zona del Comune di Roma i cui è ubicato l'immobile nonché la tipologia di immobile stesso, ma la parte attrice non allega elementi per comprendere quale sia lo stato di manutenzione dell'immobile, elemento necessario per quantificare l'indennità di occupazione in questione, con la conseguenza che “ va liquidata una somma in via equitativa nella somma di euro 8.000.”
Con l'atto di appello, l' rassegna le seguenti conclusioni: CP_1
<< (…) 1. condannare la Sig.ra - n Roma 20.1.1960 CF: CP_2
- a pagare all'Istante, a titolo di indennità di occupazione e/o di C.F._2 risarcimento danni conseguenti all'occupazione senza titolo e, dunque, abusiva dell'immobile di cui l'Istante è proprietario sin dal 20.6.196926 sito in Roma (RM),
r.g. n. 3 alla Via dell'Impruneta, 21, Sc.C, p.6, int.22, Foglio 812, p.lla 287, sub 88, Zona Cens.
5, (A/3), di mq. 70, destinato ad essere adibito ad uso abitativo:


1.a. l'intera somma di € 14.614,72 maturata per effetto della illegittima occupazione illegittima perpetrata dal 1.10.2021 al 1.9.2023 (23) sull'immobile de quo, ovvero subordinatamente, condannare la medesima a pagargli la ulteriore somma dovuta di €
6.614,72, pari alla differenza tra quella che aveva richiesto e quella attribuita dal primo Giudice;



1.b. la ulteriore somma di € 10.298,24, sempre a titolo risarcitorio, per le mensilità successive insolute, dovute per l'occupazione abusiva in parola, (dal 1.10.2023 incluso) al 1.2.2025; ovvero, subordinatamente, quella di € 6.436,40 in relazione alle mensilità maturate dal 1.10.2023 al 10.7.2024 (data della decisione);
2. in via istruttoria disporre, sempre ove occorra, Consulenza tecnica di Ufficio
(C.T.U.) per determinare il valore locativo dell'immobile de quo, con riferimento ad altri della stessa zona aventi caratteristiche similari a quello per cui è causa al fine di determinare ex art. 1226 c.c. l'ammontare complessivo del danno arrecato, sulla cui base emettersi corrispondente condanna della SI.ra ; CP_2
3. Condannare la SI.ra al pagamento delle spese del doppio grado di CP_2 giudizio, rideterminando, sulla base del maggior valore, quelle liquidate nel precedente grado.>>
Con l'atto di appello, l' articola due ordini di motivi di appello. CP_1
Motivo sub 1) Vi si censura la liquidazione del danno per le seguenti ragioni:

1.a) Erroneo esercizio del potere equitativo di cui all'articolo 1226 c.c. per la parte della decisione che ritiene rilevante la mancata prova dello stato di manutenzione dell'immobile, laddove la domanda risarcitoria è quantificata applicando il canone minimo che la proprietà avrebbe riscosso in assenza di occupazione, mettendo a reddito l'immobile per il periodo considerato (lo stato di manutenzione avrebbe potuto rilevare ai soli fini della maggiorazione del canone minimo richiesto).

1.b) Errata applicazione dei principi generali in punto di onere della prova. Sostiene
l'appellante che, per il principio di vicinanza alla prova, lo stato di manutenzione dell'immobile avrebbe dovuto essere fatto valere dalla occupante, essendo precluso, alla proprietà, l'accesso all'immobile.
r.g. n. 4 1.c) Violazione del principio della integrale riparazione del danno, con immotivata liquidazione di danni di misura molto inferiore al canone minimo di mercato documentato.

1.d) Errata valutazione delle risultanze istruttorie e omessa disposizione di una consulenza per la quantificazione del danno
Motivo sub 2) Vi si censura la omessa liquidazione del danno per il periodo di occupazione successivo a “ottobre 2023” e sino al rilascio. A tal fine, l'appellante sostiene esservene i presupposti, atteso che l'appellata continua ad occupare l'immobile.
Posto che in entrambi i motivi di appello si discute del diritto dell' ad ottenere CP_1 dalla occupante una indennità di occupazione di misura superiore a quella liquidata, sia per parametri di liquidazione adottati sia per periodo di occupazione considerato, vengono valutati congiuntamente e sono meritevoli di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
L'immobile, come accertato dalla sentenza non impugnata su tale punto di decisione, è di proprietà dell' è occupato, senza titolo da;
si trova a Roma, in CP_1 CP_2 via dell'Impruneta 21, scala c, sesto piano, interno 22; è di 70 mq ed è ad uso abitativo.
Per i valori locativi che risultano dagli estratti della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia versati in atti e riferiti ad abitazioni civili di tipo CP_3 economico quale quella in oggetto per stessa prospettazione dell' con CP_1 caratteristiche analoghe a quella in oggetto per destinazione d'uso e ubicazione, per l'accertata estensione dell'immobile, composto da quattro vani catastali ( come da visura in atti); per il piano dell'edificio in cui l'immobile si trova (quarto) è congruo liquidare in via equitativa , a titolo di risarcimento danno da occupazione non titolata dell'immobile, l'importo mensile indicato all'attualità e comprensivo del danno da ritardato pagamento, di euro 520,00, per il periodo che intercorre dal 1 ottobre 2021 alla presente decisione, essendo accertata, dalla sentenza impugnata, l'occupazione alla data della sentenza stessa e allegando, l'appellante, che tale occupazione persiste.
Il periodo di occupazione da liquidare intercorre tra ottobre 2021 a settembre 2025, per un totale di 47 mesi.
Per la accertata occupazione si liquida, all'attualità e comprensivo del danno da ritardato pagamento, l'importo complessivo di euro 24.440,00 (pari a euro 520,00 per ciascuno dei 47 mesi di occupazione).
r.g. n. 5 Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. n.
9064 del 12/04/2018). Per il doppio grado di giudizio, seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: tra euro 5.201,00 e euro 26.000,00; compensi minimi in ragione della contumacia della convenuta e della semplicità delle questioni di fatto e diritto trattate;
esclusa, per il giudizio di appello, la fase istruttoria, che non c'è stata).

PQM

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da nei confronti di Controparte_1 CP_2 avverso la sentenza n. 12782/2024 del Tribunale di Roma resa tra le parti in data
31.07.2024, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 55957/2023, introdotto dall' nei confronti di ogni diversa CP_1 CP_2 conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, condanna a corrispondere all' CP_2 CP_1 la somma di euro 23.500,00, con interessi di legge dalla presente pronuncia e sino al soddisfo.
- Condanna a rifondere, alla parte appellante le spese di lite che CP_2 liquida, per il primo grado, in euro 2.540,00 per compensi ed euro 260,00 per spese oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e che liquida, per il grado di appello, in euro 2.000,00 per compensi e euro 382,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma, 24.09.2025
Il ConSIliere relatore
Matia Speranza Ferrara Il Presidente
Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 6
r.g. n.
7