procedimento 348/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VI SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 348/2021 R.G. – avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 8826/2020 emessa dal Tribunale di Napoli in data 22.12.2020 nel procedimento n. 1465/2016 R.G. – vertente tra
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avvocato Parte_1 C.F._1
Antonio Mercogliano, elettivamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in
Napoli, Viale Fornelli, n. 16 b;
appellante
e
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avvocato Flora CP_1 C.F._2
Sardelli, elettivamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in Portici (NA),
Via B. Cellini, n.32; appellata
CONCLUSIONI
Per parte appellante: come da note di trattazione scritta;
per parte appellata: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dell'11.1.2016, , quale proprietaria di un appartamento Parte_1 posto al V piano del fabbricato sito in Napoli, Via Roma, n. 406, conveniva innanzi al
Tribunale di Napoli titolare dell'appartamento confinante, chiedendo la CP_1 condanna di quest'ultima alla rimozione dei tubi idrici installati sulla parete condominiale posta sul pianerottolo, al V piano, al confine con l'appartamento di proprietà dell'attrice, nonché al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni. pagina 1 di 8 A parere dell'istante, i tubi in questione erano stati apposti violando le distanze ex art. 889
c.c. dall'immobile di sua proprietà.
L'attività posta in essere aveva inoltre determinato un'alterazione del decoro architettonico del fabbricato, sottoposto a vincolo storico e monumentale dalla
Soprintendenza, ai sensi della legge n. 1089/1939.
Si costituiva deducendo di poter utilizzare il muro condominiale comune, CP_1 avendo avuto necessità di collocare lì i tubi per l'approvvigionamento idrico al suo immobile, essendo il precedente impianto malfunzionante.
Contestava la sussistenza dell'alterazione del decoro del palazzo, in quanto numerosi tubi erano stati collocati anche dagli altri condomini, mentre il aveva deliberato di CP_2 compiere lavori straordinari per il rifacimento della facciata interna dello stesso.
All'esito, il Tribunale ha rigettato la domanda, escludendo la violazione del decoro architettonico e ritenendo non applicabile, nella specie, l'art. 889, comma 2, c.c.
Avverso la sentenza, con atto del 19.1.2021, ha promosso appello, Parte_1 costituendosi in data 23.1.2021.
L'appellante ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 889 del codice civile, nonché l'omessa e comunque contraddittoria motivazione.
Secondo l'istante, mancava la prova sia della necessità dell'opera così come eseguita, sia dell'impossibilità di riporre sottotraccia i tubi, tanto più che vi era stata violazione della normativa sulle distanze.
La Signora ha poi sostenuto il travisamento dei fatti e delle risultanze della Pt_1 relazione di CTU, ha contestato la ritenuta mancanza di violazione del decoro architettonico e ha infine censurato la regolamentazione delle spese di lite.
A seguito di scardinamento dal ruolo di altra sezione, avvenuta in data 13.2.2025, la causa
è stata assunta in decisione in data 3.10.2025.
Ebbene, in primo luogo, va detto che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 cod. civ. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici- non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i pagina 2 di 8 loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., II,
30/05/2003, n. 8808; cfr. anche Cass. civ., II, 27/02/2007, n. 4617).
Nella specie, l'utilizzo delle pareti interne del fabbricato appare in tesi compatibile con le previsioni contenute nell'art. 1102 cc, se non altro perché le particolari modalità di utilizzo, ad avviso della Corte, non impediscono agli altri condomini di farne parimenti uso (ad esempio, sia con riguardo agli altri piani, sia con riguardo al quinto).
Quanto poi alla allegata violazione delle distanze, secondo l'insegnamento della Suprema
Corte, la disposizione dell'art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene (Cass. civ.,
Sez. II, Ordinanza, 28/06/2019, n. 17549; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ordinanza,
28/12/2020, n. 29644, secondo cui, in materia di distanze, l'art. 889, comma 2, c.c., nella parte in cui stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili, deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine, è applicabile anche quando sul confine vi sia un muro divisorio comune, trattandosi di "lex specialis" rispetto alle norme che regolano l'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), salva la derogabilità negli edifici condominiali per l'incompatibilità del rispetto della suindicata distanza con la struttura stessa di tali edifici e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini).
Nella specie, il CTU, già a pag. 13 della sua relazione, ha scritto: “in merito al rispetto delle distanze legali, nel caso in esame, vero è che la nuova tubazione “a vista”, per un tratto di circa 4 mt, è posta a meno di un metro dal confine dell'attrice, così come è anche vero che la totalità della tubazione originaria (adesso abolita), anche se totalmente sotto traccia e quindi “invisibile” agli occhi, era posta anch'essa per la sua totalità al di sotto di tale distanza, passando addirittura, per buona parte della sua lunghezza, all'interno dell'appartamento dell'attrice.
Inoltre, nel caso specifico, data la conformazione planimetrica e strutturale dell'edificio, una nuova collocazione delle tubazioni che rispetti le distanze minime previste dal codice civile (1metro), anche usando tutti i più “opportuni accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui”, è da ritenersi del tutto irragionevole in quanto non compatibile con il concreto stato dei luoghi”.
Orbene, il Consulente ha evidenziato che i tubi originariamente erano già posti in violazione delle distanze richieste dall'art. 889 cc, determinandosi, dunque, un'evidente deroga all'applicazione della norma, come anche si desume dai grafici redatti dal
Consulente e riportati in allegato n. 4 alla relazione espletata in primo grado.
Pertanto, ad avviso del Collegio, la contestazione non può cogliere nel segno, posto che proprio l'attuale conformazione limita l'allegata violazione rispetto al passato e in ogni pagina 3 di 8 caso non ne comporta un sostanziale e rilevante aggravamento (sul decoro architettonico, subito infra).
Ancora, il Tecnico, a pag. 18 della sua relazione e in risposta alle note di parte attrice, ha scritto: “…c'è da ribadire (così come già ampiamente esposto al par. 3.1) che la situazione “quo ante”, così come accertato dai saggi effettuati, evidenzia un percorso che attraversa parte dell'appartamento della proprietà attrice e non segue interamente un percorso “perimetrale” al muro di confine degli appartamenti con il vano scala così come ipotizzato dal C.T.P. di parte attrice. Pertanto, un ripristino del percorso originario sottotraccia, seppur fattibile in termini pratici, rappresenterebbe una soluzione tutt'altro che “pratica” e soprattutto “gravosa” per …la parte attrice, in quanto si verrebbe a ricostituire, così com'era originariamente, una evidente servitù… Così come già riportato al par.

3.1 e come già accennato per le note del C.T.P. di parte attrice, il percorso originario della tubazione della convenuta attraversa parte dell'appartamento della proprietà attrice, costituendo un evidente servitù, da cui, il nuovo percorso evidentemente la libera. Vero è che la nuova tubazione, anche se a vista e non sottotraccia come quella originaria, così come dettagliatamente descritto nel par. 3.1, è collocata ad una distanza maggiore dalla proprietà dell'attrice così come evidenziato dal C.T.P. della convenuta.
Tuttavia, così come già accennato nella risposta alle note di parte attrice, nulla avrebbe vietato, se non ragioni economiche e di logica (ripristino servitù), che, in accordo con la parte attrice, la situazione “quo ante” potesse essere mantenuta ripristinando il percorso originario.
B) Nel caso specifico, la norma sulle distanze legali, non può trovare una rigorosa osservanza, pertanto è derogabile, ma non tanto perché tratta di impianti indispensabili per le singole unità immobiliari, così come evidenziato dal CTP, ma perché vi è un evidente incompatibilità con le caratteristiche planimetriche e strutturali dell'edificio, che la rendono impossibile da rispettare.
C) Ribadendo quanto già affermato sia al par. 3.2, sia al punto precedente, è evidente, nel caso in esame, “derogare” alla norma sulle distanze legali delle tubazioni, in quanto le particolari condizioni del contesto rendono impossibile individuare un percorso
(“ragionevole”) che possa garantire il rispetto della distanza di un metro da tutte le unità immobiliari limitrofe. Tuttavia la “deroga” impone che debba comunque essere sempre garantita l'assenza di pregiudizi alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell'altrui proprietà), pertanto devono essere usati tutti i più “opportuni accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui”.
Ebbene, non solo il Consulente ha evidenziato la sostanziale impossibilità di individuare un percorso che possa garantire l'integrale rispetto delle distanze, ma la precedente soluzione era addirittura maggiormente invasiva rispetto a quella attuale, per cui neppure possono cogliere nel segno, quantomeno con riguardo a questo specifico motivo, le pagina 4 di 8 considerazioni di parte appellante riferite ad una soluzione intermedia ipotizzata in via eventuale dal CTU (cfr. pagine 12 e 13 dell'impugnazione).
Quanto poi alla prospettata violazione del decoro architettonico, vale richiamare passo motivazionale della Suprema Corte: “ribadito che ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio (Cass. Civ. n. 14474/2011), così che, sebbene l'impugnativa della Delib. assembleare sia ormai coperta dalla dichiarazione di cessazione della materia del contendere, permane l'interesse dei ricorrenti a vedere riconosciuta la fondatezza circa la dedotta violazione del decoro architettonico, questa Corte anche di recente ha specificato che (Cass. Civ. n. 33104/2021), sia pur esaminando la nozione di aspetto architettonico di cui all'art. 1127 c.c. (nozione però complementare a quella ora in esame), l'opera di cui si denuncia l'illegittimità deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l'edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria, a meno che, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento.
Richiamata la nozione di "decoro architettonico" da intendersi come riferito all'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, non avendo influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., il grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Civ.
n. 851/2007), è stato però ribadito che l'apprezzamento del giudice, da condurre in base alle caratteristiche stilistiche dell'immobile al fine di verificare l'esistenza di un danno economicamente valutabile, sfugge al sindacato di legittimità ove congruamente motivato
(Cass. Civ. n. 18928/2020; Cass. Civ. n. 10350/2011; Cass. civ. n. 1297/1998).
Ancorché non si rilevi corretta una valutazione che si fondi solo sulla differente collocazione della facciata su cui insiste la nuova opera, poiché del condominio edilizio tutte le facciate del fabbricato (ovvero, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile) contribuiscono a connotarne l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico, deve però reputarsi che la conclusione del giudice di merito, come condotta nel caso in esame, sia incensurabile, e si sottragga alle critiche dei ricorrenti.
La sentenza non si è solo soffermata sul fatto che il maggiore sviluppo della tubazione avverrebbe sulla facciata est, che è quello meno in vista, ma ha sottolineato come il decoro del fabbricato non potesse tenere conto anche della presenza di una preesistente pagina 5 di 8 tubazione, come peraltro anche accertato dal CTU. Ma ancor più decisiva nel ragionamento del giudice di appello, è la rilevanza assegnata alle ulteriori modifiche operate in corso di causa dal che, oltre ad avere ridotto il percorso CP_2 orizzontale dell'impianto, aveva anche colorato il tubo con la stessa tinta delle facciate, favorendo in tal modo l'integrazione del manufatto nelle facciate, e riducendo al minimo
l'impatto della nuova opera sul decoro del fabbricato.
Trattasi di argomentazioni che appaiono contate da logicità e coerenza e che sottraggono evidentemente la sentenza alle censure mosse, denotando altresì come si riveli sterile il richiamo al dissenso delle conclusioni del giudice di appello rispetto a quelle del CTU, una volta che il giudizio del primo si fonda anche, ed in maniera significativa, su un mutamento sopravvenuto della situazione fattuale, mutamento che non era stato oggetto di valutazione da parte dell'ausiliario d'ufficio.
Deve altresì escludersi che la sentenza abbia operato un'indebita confusione tra le nozioni di decoro architettonico, qui rilevante, e quella di aspetto architettonico, di cui però questa stessa Corte ha ribadito la complementarità, emergendo come il giudizio reso sul punto sia stato riferito all'intero fabbricato, essendo il riferimento alla facciata svolto anche al fine di corroborare la circostanza che il decoro preesistente non potesse non tenere conto anche del fatto che sulla medesima facciata si rinveniva già in passato altra tubazione, di modo che dalla collocazione del nuovo manufatto non scaturiva una rilevante disarmonia rispetto allo stato pregresso” (Cass. civ., Sez. II, Ord., 11/09/2020,
n. 18928).
Nella specie, come si desume dalla produzione fotografica allegata sia alla relazione di
CTU, sia a quella di parte convenuta in primo grado, vi sono molteplici tubi posti all'interno dei vani scala, mentre quelli in contestazione, ad avviso del Collegio, assumono di fatto una nota cromatica sì diversa, ma non proprio dissonante rispetto al contesto complessivo, anche tenuto conto, come detto, della sussistenza di varie tubazioni.
Va aggiunto che il Consulente ha scritto: “…sia sul piano oggetto di causa sia sugli altri pianerottoli, così come anche sulle facciate interne, sono presenti diverse tubazioni e canalizzazioni di diverso tipo (gas, acqua, telefono, illuminazione), che hanno già compromesso il decoro architettonico…(pag.14) … così come affermato al par. 3.3, la convenuta non ha compromesso più di quanto non lo sia già (da tutti gli impianti a vista esistenti) il decoro architettonico dell'edificio (quindi non in via esclusiva)…” (pag. 18)
Queste considerazioni, unitamente considerate, inducono la Corte a confermare il giudizio reso dal Tribunale.
Neppure può assumere rilevanza la dedotta circostanza, valutata anche dal CTU, della sottoposizione del fabbricato a vincolo, trattandosi di aspetto squisitamente pubblicistico che esula dalla valutazione a cui è chiamato il giudice ordinario.
Seppure per regolare vicenda differente, la Corte di cassazione ha chiarito la necessità di pagina 6 di 8 distinguere tra aspetto pubblicistico ed aspetto privatistico.
Si è ad esempio sostenuto che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra p.a. e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali;
norme, queste, che riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva e non contengono "regole da osservarsi nelle costruzioni", come richiesto dall'art. 871 c.c. Pertanto, come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del c.c.
e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno (Cass. civile, II, 14 ottobre 1998, n.
10173; Cass. civ., II, 25/10/2001, n. 13170 Cass. civ., II, 30/03/2006, n. 7563; Cass. civ.,
II, 19/02/2019, n. 4833).
Il principio sotteso alla decisione si ritiene applicabile anche nella specie, stante l'identità di ratio.
Si veda, infatti, Cass. civ., II, 06/05/2005, n. 9393, sulla non incidenza, sul piano civilistico - in vicenda nella quale era stata pure esaminata la tematica dell'alterazione del decoro architettonico – dell'eventuale irregolarità amministrativa delle attività compiute.
In ragione della rilevanza dirimente di quanto fin qui detto, non occorre approfondimento tematico dell'effettiva ed attuale rilevanza del vincolo, delle richieste eventualmente inoltrate all'Autorità amministrativa o delle determinazioni (sempre eventuali) di quest'ultima.
Questi motivi vanno quindi respinti ed a tanto segue il rigetto della prima parte del motivo inerente alle spese, stante l'applicazione naturale del principio della soccombenza.
Coglie invece nel segno la seconda parte di questo motivo, volto a contestare l'utilizzo dello scaglione applicato dal Tribunale.
Ed infatti, il D.M. n. 55 del 2014, art. 5, comma 6, quantomeno nella versione ratione temporis applicabile [il comma è stato poi modificato dall'art. 2, comma 2, lett. b), D.M.
13 agosto 2022, n. 147], non impedisce al giudice di scendere al di sotto dei limiti indicati dalle disposizioni, allorquando il valore effettivo della controversia non rifletta i parametri
"di regola" predisposti dal legislatore, impregiudicato il dovere di dare adeguatamente conto in motivazione delle ragioni della decisione (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 2, Ord.,
13/01/2022, n. 968).
Nella specie, invero, non può essere sottaciuto il modesto valore della causa, caratterizzata dalla richiesta di diverso posizionamento di tubi, mentre medesima valutazione va fatta in pagina 7 di 8 ordine alla consequenziale richiesta risarcitoria.
Va dunque operata una differente liquidazione che tenga conto sia del terzo scaglione (da euro 5.200,01 a 26.000,00), sia dell'applicazione della decurtazione massima, in ragione della minima complessità della causa.
L'appello va quindi accolto negli indicati limiti.
Il giudice di appello, allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio ad una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia (Cass. civ.,
Sez. III, 04/06/2007, n. 12963).
Nella specie, si è già detto della liquidazione operata in primo grado, per cui la soccombenza reciproca induce la Corte a ritenere esistenti i presupposti per dichiarare integralmente compensate quelle del presente grado.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello avverso la sentenza n. 8826/2020 emessa dal Tribunale di Napoli in data 22.12.2020 nel procedimento n.
1465/2016 R.G., così provvede:
• accoglie l'appello per quanto di ragione e nei limiti indicati in parte motiva e - per l'effetto - in parziale riforma della sentenza impugnata, per ciò che concerne le spese liquidate, “ Condanna l'attrice al pagamento, in favore della Parte_1 convenuta , delle spese processuali che liquida in € 2.538,5 per CP_1 compensi di avvocato, oltre rimborso forf. del 15 % su detti compensi, oltre iva e cpa con attribuzione all'avv. Flora Sardelli”;
• rigetta per il resto l'appello;
• dichiara integralmente compensate le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso, in Napoli, in data 18.12.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
La Presidente
dott.ssa Assunta d'Amore
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