REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa
Maria EO, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 9737 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto: proprietà; vertente
TRA
rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dagli Avv.ti Danilo Parte_1
LL e EL HI AN;

ATTORE
E
, e , quali Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
eredi di (già erede di , rappresentati e difesi, in virtù di procura in Persona_1 Persona_2
atti, dall'Avv.ti Giulio Maiorino e Fabio Casertano;

CONVENUTI IN RICONVENZIONALE
NONCHE'
in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, in virtù Controparte_4
di procura in atti, dagli Avv.ti Raffaello Chillemi e Stefano Chillemi;
TERZO CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
Come dal verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.10.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, deduceva: di aver acquistato dal Parte_1
Comune di Capua, con compravendita del 2.12.2010, l'immobile sito nel di Controparte_4
cui era conduttore il sig. e, alla sua morte, la moglie;
di aver Persona_3 Controparte_5
ricevuto da quest'ultima, al momento dell'immissione in possesso, le sole chiavi dell'appartamento
Per_ e del garage e non anche del box auto n.5 nonostante tale box risultasse assegnato ai coniugi –
in ossequio alla delibera condominiale del 06.02.1993 con la quale veniva disposta CP_5
l'assegnazione tramite sorteggio dei box auto affidando alla ditta FAV di SI SE la loro realizzazione;
di aver successivamente appreso che i precedenti conduttori realizzavano il box n. 5
ma la sig.ra , con scrittura privata non registrata del 16.03.2005, trasferiva, dietro CP_5
corrispettivo di € 10.000,00, la proprietà del box ad altra condomina, la convenuta di Persona_2
aver scoperto tale trasferimento alla assemblea condominiale del 21.03.2012 convocata per provvedere all'accatastamento dei box realizzati su suolo condominiale, allorquando il sig. Per_1
coniuge di rivendicava la proprietà del box n. 5 nonostante già assegnatario
[...] Persona_2
del box n.2 .
Parte attrice concludeva, pertanto, chiedendo di accertare e dichiarare che il box n. 5 insiste nel cortile comune e, quindi, è di esclusiva proprietà di dichiarare l'inesistenza, la nullità e CP_6
l'inefficacia della scrittura privata del 16.03.2005; di condannare la al risarcimento del danno Per_2
ex art. 96, comma 3, cpc. Si costituiva la convenuta , la quale spiegava tempestiva domanda riconvenzionale e chiedeva il differimento dell'udienza di comparizione per chiamare in causa il In Controparte_4
particolare la sig.ra asseriva: che il box n. 5 veniva regolarmente assegnato con delibera Per_2
condominiale del 1993 al conduttore il quale, successivamente, realizzava a proprie Persona_3
spese il box per poi alienarlo alla convenuta;
che l'odierno attore acquistava dal comune di Capua il solo appartamento ed il garage e non anche il box n. 5; che, anche ipotizzando la natura condominiale del suolo su cui insistono i box, deve ritenersi che con la delibera assembleare del 1993, è stato costituito in favore di tutti i partecipanti il diritto di superficie ex art. 952 c.c.; che era necessario integrare il contraddittorio nei confronti del per erroneo conteggio degli Controparte_4
effettivi millesimi di proprietà nell'accatastamento dei box.
La convenuta concludeva, pertanto, chiedendo di accertare e dichiarare il diritto di Persona_2
proprietà e/o l'avvenuta costituzione del diritto di superficie in favore di ed il Persona_3
successivo trasferimento del diritto medesimo in favore di di dichiarare la nullità della Persona_2
delibera del 18.02.2012 e di quelle successive, con le quali veniva assegnato il box auto n. 5 all'attore;
di accertare l'erroneo accatastamento dei box poiché avvenuto in lesione dei diritti della convenuta;

di condannare i convenuti in via esclusiva o solidale al pagamento in favore della convenuta di €
10.000,00 a titolo di indennizzo/risarcimento; di condannare al risarcimento dei Parte_1
danni cagionati in conseguenza dello spoglio perpetrato.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva il il quale, ritenendo la scrittura Controparte_4
privata nulla in quanto adottata in violazione della normativa sui parcheggi e ritenendo altresì
condominiale il suolo sul quale insistono i box, negava la presunta costituzione del diritto di superficie ritenendo invece applicabile quanto disposto dall'art. 934 c.c.; affermava la validità delle delibere assembleari impugnate ed il rispetto dei millesimi nell'attribuzione dei box.
In corso di istruttoria nelle more dei termini concessi ex art. 183 c.p.c., l'attore chiedeva il rigetto della domanda riconvenzionale in quanto “se il convenuto in revindica eccepisce, in contrasto con il attore, che la proprietà del bene rivendicato non è comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., ma CP_4
appartiene a lui soltanto ed occorre, ai fini della domanda in rivendicazione, l'accertamento del
titolo di proprietà opposto dal convenuto, si configura una ipotesi di litisconsorzio necessario ed il
contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i comproprietari, essendo dedotto in
giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile”. Il Giudice, autorizzando la convenuta,
disponeva pertanto la integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari. Nessuno
si è costituito (vedasi nel dettaglio la ordinanza del 10.07.2020 e del 24.11.2021 in cui si accerta la regolarità delle notifiche e la avvenuta contumacia).
Il processo è stato, inoltre, interrotto e riassunto due volte:
- per il decesso della sig.ra con ordinanza del 24 febbraio 2021, tempestivamente Persona_2
riassunto con costituzione del solo erede Persona_1
- per il decesso del sig. , con ordinanza del 14 settembre 2022, Persona_1
tempestivamente riassunto con costituzione degli eredi sig.ri Controparte_1 [...]
e CP_2 Controparte_3
Orbene, ciò premesso, deve accogliersi la domanda attorea e rigettarsi la riconvenzionale per i motivi di seguito esposti.
In primis è opportuno inquadrare in punto di diritto la controversia che verte, infatti, sull'alienazione da parte del conduttore di un box auto costruito su suolo condominiale.
L'art. 1117 c.c. definisce il cortile come bene comune destinato all'uso collettivo, salvo diversa indicazione nei titoli. Il comma 1, n. 2, del medesimo articolo stabilisce che sono parti comuni condominiali le aree destinate a parcheggio.
Che il suolo su cui è sorto il box n. 5 sia condominiale non è smentito né dal titolo né dal regolamento condominiale, anzi la natura comune è più volte affermata. Nell'atto di compravendita, ad esempio, l'attore “accetta ed acquista la piena proprietà delle seguenti
unità immobiliari (…) con affaccio su cortile comune” e l'art 2 del regolamento condominiale dispone che “sono comuni a tutti i condomini: (…) il suolo libero antistante e retrostante il
fabbricato”.
A medesima conclusione è pervenuto il Consulente tecnico di ufficio nominato nel corso del giudizio,
secondo il quale “I rilievi planimetrici eseguiti e la documentazione acquisita presso i competenti
uffici, dimostrano che i box auto sono stati realizzati nella parte di corte condominiale ubicata sul
lato Nord del complesso residenziale. Si precisa che tale area è quella originariamente individuata
dal ed è la stessa sulla quale è stata inoltrata richiesta di Concessione Edilizia per la CP_4
realizzazione dei box”.
Tanto stabilito, il singolo condomino può far uso delle parti comuni purché non compia attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulla loro destinazione d'uso (art. 1117-quater cod.
civ.), non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso, non arrechi pregiudizio alla stabilità,
alla sicurezza ed al decoro architettonico dell'edificio, non impedisca o limiti l'esercizio, da parte di un altro condomino, dei diritti dallo stesso vantati sulla porzione di sua proprietà esclusiva, secondo quanto stabilito per la comunione ordinaria.
La realizzazione dei box sul cortile non determina l'acquisto degli stessi in proprietà CP_6
esclusiva dei singoli condomini che li hanno costruiti.
Atteso che il cortile resta di proprietà come pertinenza necessaria ex art. 1117 c.c., CP_6
anche i box realizzati diventano di proprietà condominiale, ovvero in comunione anche con tutti gli altri condomini (Cass. sez. II, 14-.6-2019, n. 16070).
La natura condominiale del posto auto è antitetica al riconoscimento al singolo di un “diritto esclusivo”, posto che la condominialità presuppone pur sempre un godimento comune di tutti i condomini ex art. 1102 c.c. (godimento che può essere anche “ripartito” o “individuale”, ma mai esclusivo).
E proprio un diritto di uso è stato attribuito con la delibera condominiale del 1993, con la quale non veniva trasferita la proprietà dei box auto, tra l'altro ancora da costruire, ma semplicemente assegnato,
mediante sorteggio, un box per unità abitativa.
Se è vero che il box n. 5 venne “assegnato” dall'assemblea al conduttore non proprietario
[...]
è altrettanto vero che non ne venne in alcun modo trasferita la proprietà ma solo assegnata Per_3
la fisica allocazione del futuro box nel cortile condominiale.
A questo punto occorre esaminare la questione dell'asserito trasferimento della proprietà del box
Per_ auto, operato con la scrittura privata non registrata tra , coniuge del di e Controparte_5
la già assegnataria per il tramite del coniuge , del box auto n. 2. Persona_2 Persona_1
A norma dell'art. 1024 c.c., il diritto di uso non può essere né ceduto, né dato in locazione, tuttavia il divieto non è inderogabile.
A tal fine, è necessario che l'assemblea condominiale deliberi la possibilità di un uso indiretto della cosa comune, ovvero stabilisca che l'assegnazione del singolo posto auto comporti la facoltà per il titolare di poter locare il proprio diritto di uso a terzi.
Viste le caratteristiche dei beni condominiali, la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 9361/2021, ha stabilito che la vendita di un'area comune è possibile solo se tutti i condomini sono d'accordo all'unanimità. Infatti, dato che la proprietà del bene comune è di tutti, il singolo non può cedere o locare a terzi il suo diritto sulle parti comuni indipendentemente dal suo diritto di proprietà esclusiva.
In definitiva, le parti comuni e le loro porzioni annesse alla proprietà privata non possono essere oggetto di vendita senza il consenso di tutti i condomini, pena la nullità del contratto di vendita in favore del terzo. La Suprema Corte ha confermato tale interpretazione nella sentenza numero 4258 del 2006
affermando che “In tal senso è chiaro il disposto dell'art. 1108 c.c., comma 3 (applicabile al
condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c.) che, espressamente, richiede il consenso di tutti i
comunisti e, quindi, di tutti i condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione
su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali (alle quali ben può essere assimilata la
concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato, ove a tale concessione voglia conferirsi natura
obbligatoria e non reale)”.
Ne deriva che, nel caso che ci occupa, il conduttore non poteva trasferire la proprietà condominiale del box auto n. 5 in quanto la proprietà delle parti comuni era del condominio cioè di tutti i proprietari dell'edificio e non dei singoli assegnatari del diritto di uso.
Orbene, nel caso di specie, nessun titolo che manifesta l'avvenuto consenso di tutti i comproprietari delle unità residenziali del fabbricato è vantato dalla parte convenuta che afferma di essere proprietaria del box facendo esclusivamente riferimento alla menzionata scrittura che, per i motivi esposti, è nulla ed inefficace.
Priva di pregio giuridico, anche alla luce di tutto quanto sopra argomentato, è l'eccezione sollevata da parte convenuta che sostiene che, con la delibera di assegnazione dei box mediante sorteggio del
1993, l'assemblea abbia inteso costituire un diritto di superficie in capo all'allora conduttore
[...]
Per_3
Orbene, riportandosi a quanto chiarito in precedenza, si aggiunge, ad abundantiam, che il contratto con cui viene ceduto in godimento ad altri la facoltà di costruire e mantenere una costruzione è un contratto ad effetti reali e come tale richiede sempre la forma scritta (art. 1350 c.c.: scrittura privata autenticata o atto pubblico) nonché la trascrizione nei pubblici registri ai sensi dell'art. 2643 c.c. Ne consegue il rigetto della domanda riconvenzionale relativa ad un presunto erroneo accatastamento del box n. 5 poiché esso non poteva avvenire in favore di parte convenuta in quanto non si è costituito alcun diritto di superficie, né l'accatastamento risulta irregolare sotto altri profili.
In proposito, anzi, come accertato anche dal consulente, i box risultano denunciati con pratica di accatastamento presentata ad aprile 2013 e le rispettive quote di proprietà risultano essere provvisorie e ancora da definire mediante atto pubblico.
Si rigetta, in conclusione, anche la riconvenzionale relativa al riconoscimento in favore degli eredi di “indennizzo e/o il risarcimento del danno derivante dalla perdita del bene oggetto del Per_1
contendere”.
I convenuti, nel formulare la domanda, si appellano all'art. 936 c.c. dichiarando che “qualora per
assurdo fosse ritenuto che, in quanto non proprietaria o titolare di altro diritto reale, la sig.ra CP_5
non avrebbe potuto alienare il bene in quanto di proprietà condominiale, non potrebbe che
[...]
trovare applicazione, per analogia, il disposto dell'art. 936 c.c., sulla scorta del quale se le “... opere
sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di
obbligare colui che le ha fatte a levarle ...”, salvo che siano state fatte a sua scienza e senza
opposizione (come nel caso di specie) e salvo che siano trascorsi n. 6 mesi dalla loro conoscenza,
fermo restando il diritto di chi le ha realizzate ad ottenere il pagamento del valore dei materiali e
della manodopera (da valutarsi allo stato attuale, oltre interessi e rivalutazione monetaria), diritto
che, come evidenziato dalla Suprema Corte, in caso di alienazione del bene, si trasferisce al relativo
acquirente” salvo poi ammettere immediatamente dopo che “ Sebbene, nel caso che ci occupa il sig.
non potesse considerarsi terzo (considerato che in tema di accessione può considerarsi tale Per_3
solo chi abbia eseguito l'opera senza esser vincolato al proprietario del fondo da alcun rapporto
contrattuale che gli consentisse di costruire – Cass. 4148/2012; Cass. 1378/2012 o Cass. 6758/2001)
e, come detto lo stesso venne autorizzato all'edificazione dalla stessa assemblea condominiale, é
indiscutibile che, ragionando al contrario, il condominio e/o il sig. vedrebbe Parte_1 realizzare un ingiustificato arricchimento in proprio favore, corrispondente ad un altrettanto
depauperamento patrimoniale in danno della odierna convenuta”.
Orbene la risposta è nella domanda atteso che, come evidenziato proprio dai convenuti, né il sig.
Per_ né, dopo di lui, la ed i suoi eredi, possono considerarsi soggetti terzi: da ultimo, con Per_2
sentenza n. 4813/2025, la Cassazione ha chiarito che “In tema di esecuzione di opere su suolo altrui,
l'applicazione dell'art. 936 c.c. richiede che le opere siano state eseguite da un terzo, ossia da un
soggetto che non abbia alcun rapporto giuridico di natura reale o personale con il proprietario del
fondo, tale da consentirgli la facoltà di costruire sul suolo. L'esecuzione di opere sulla base di un
contratto di appalto con un soggetto diverso dal proprietario del suolo non rientra nella fattispecie
dell'art. 936 c.c.”. Parimenti non pertinente risulta il richiamo all'indennizzo derivante dal presunto indebito arricchimento a vantaggio del e a svantaggio di parte convenuta atteso che, se di Pt_1
indebito arricchimento si disquisisce (con le opportune verifiche sulla esistenza dei presupposti di
Per_ tale azione residuale) essa andrebbe esperita nei confronti dei coniugi – che CP_5
alienarono un bene condominiale e non certo verso l'inconsapevole futuro proprietario nonché
condomino Pt_1
Analogamente deve rigettarsi la riconvenzionale relativa alla condanna dell'attore al risarcimento dei danni cagionati alla convenuta in conseguenza dello spoglio perpetrato in suo danno nel giudizio rubricato al r.g. n. 1735/2013. Alla luce dell'accertamento di merito svolto in codesto Giudizio e alle conclusioni cui si è pervenuti non può riconoscersi somma alcuna in riferimento allo spoglio essendo il giudizio possessorio, notoriamente, a tutela di uno stato di fatto e il cui giudicato non ha efficacia nel giudizio petitorio.
Non sussistono, infine, i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. nei confronti dei convenuti. La
responsabilità aggravata per lite temeraria avendo natura extracontrattuale richiede la prova circa l'an
e il quantum della pretesa, ovvero, anzitutto, del dolo o la colpa grave all'azione (Cass. 15.2.2007 n.
3388; Cass.

8.6.2007 n. 13395) e, nel caso in esame, parte attrice non ha adempiuto a tale onere. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Maria EO, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 9737/17 R.G.A.C., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa così provvede:
- Dichiara il box n. 5, denunciato al Catasto Fabbricati al foglio 5del Comune di Capua, particella n° 5115, sub 50 – Categoria C/6per una superficie complessiva pari a mq 17,00, realizzato nel cortile comune del di esclusiva proprietà Controparte_4 condominiale;

- Dichiara la legittimità delle delibere condominiali che assegnano e accatastano il box n. 5 al sig. ; Parte_1
- Dichiara la nullità ed inefficacia della scrittura privata intercorsa tra e Persona_2 [...]
del 16.03.2005; Controparte_5
- Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU;

- Condanna i sig.ri e n.q. di eredi Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1 dei sig.ri e al pagamento in favore di delle Persona_2 Persona_1 Parte_1 spese di giudizio che liquida in complessivi € 5.341,00 di cui € 264,00 per esborsi documentati ed € 5.077,00 per compensi oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da attribuirsi ai procuratori dichiaratisi antistatari;

- Condanna i sig.ri e n.q. di eredi Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1 dei sig.ri e al pagamento in favore del Persona_2 Persona_1 CP_4
in persona dell'amministratore p.t., delle spese di lite che liquida in complessivi
[...]
€ 5.077,00 oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, 19.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria EO