REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI CATANIA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, composta dai Sigg.:
Dott. Nicolò Crascì Presidente rel.
Dott.ssa Simona Lo Iacono Consigliere
Dott.ssa Claudia Cottini Consigliere
Riunita in camera di consiglio, letti gli atti ed udito il relatore, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 720/2023 R.G.A.C.C., promossa da:
(nata a [...] il [...], C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa per procura in atti dall'Avv. Anna Maria Balsamo (del Foro di
Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. è ai fini del giudizio domiciliata,
Appellante in riassunzione

contro

:
(nato a [...] l'[...], c.f. ) e Parte_2 CodiceFiscale_2
(nata a [...] il [...], c.f. Parte_3 C.F._3
), rappresentati e difesi per procura in atti dall'Avv. Rosario Marchese (del
[...]
Foro di Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. sono ai fini del giudizio domiciliati,
Appellati in riassunzione
OGGETTO: locazione per uso di abitazione.
In esito all'udienza del 13.10.2025 di discussione finale della causa la Corte ha osservato. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione tempestivamente notificata proponeva opposizione Parte_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 225/2015 con cui il Giudice di Pace di Mascalucia le imponeva di pagare ai coniugi e la somma di € Parte_2 Parte_3
2.558,38, oltre interessi e spese di procedura: somma che con il loro originario ricorso questi ultimi avevano dedotto essere loro dovuta, in massima parte, a titolo di canoni di locazione (già rimasti impagati) dell'appartamento di loro proprietà in
Gravina di Catania, via Simeto n. 16, che con contratto del 1°.12.2010 avevano ceduto in godimento alla (rimasta morosa, in particolare, di complessivi € Pt_1
3.290,00 per canoni di locazione relativi ai mesi da ottobre 2014 ad aprile 2015, di €
40,00 dovuti a rimborso della quota-parte a carico del conduttore dell'imposta annuale di registro, di € 35,00 dovuti a rimborso della quota-parte dell'imposta di registro per recesso anticipato nonché di € 214,00 per oneri condominiali, per complessivi € 3.579,00; da cui poi detrarre la somma di € 120,00 già corrisposta in parziale pagamento del canone dovuto per il mese di ottobre 2014 e quella di €
900,00 già versata dalla a titolo di deposito cauzionale e che poteva essere Pt_1
restituita, e dunque compensata, per intero).
Con la sua opposizione la predetta eccepiva, anzitutto, l'incompetenza per materia del
Giudice di Pace adito da controparte. Giudice che infatti, in accoglimento dell'eccezione, con sentenza n. 470/2015 rinviava le parti al competente Tribunale.
Innanzi al quale la causa - con ricorso ex art. 125 disp.att.c.p.c. del 6.6.2016 – era tempestivamente riassunta dalla che, nel merito della vicenda controversa, Pt_1
nuovamente deduceva:
- che addì 10 febbraio 2015 parte del soffitto dell'appartamento (ubicato all'ultimo piano di edificio condominiale, ed immediatamente sottostante il lastrico solare di copertura dell'edificio medesimo) crollava;
e che dai sopralluoghi cui, a cura di personale esperto, immediatamente si era dato luogo emergeva la necessità di procedere - al fine di mettere in sicurezza l'unità immobiliare - a spicconatura dell'intero soffitto della stessa unità (con la conseguente esigenza di attendere in un momento successivo al suo integrale ripristino),
- che, stante la sopravvenuta inagibilità dell'immobile, con lettera raccomandata del 14.2.2015 essa attrice comunicava ai locatori il suo abbandono - e che lo avrebbe sgomberato da mobili e suppellettili tostocchè avesse assunto in locazione altro appartamento in cui trasferirsi: al contempo dichiarando di recedere, con effetti immediati, dal suindicato contratto di locazione,
- che, dopo aver provveduto al trasloco di mobili e suppellettili presso la sua nuova abitazione, addì 20.4.2015 aveva consegnato le chiavi dell'unità immobiliare ai locatori,
- che per il trasloco aveva sostenuto una spesa di € 600,00, aveva inoltre pagato provvigione di € 610,00 all'agenzia immobiliare che le aveva procurato la sua nuova abitazione, ed ancora € 250,00 alla professionista che con perizia giurata aveva accertato detta sopravvenuta condizione di inagibilità,
- che durante tutto il tempo della locazione (e dunque dal dicembre del 2010 al febbraio del 2015) – nonostante nel testo del contratto il relativo canone fosse stato fissato nell'importo di € 450,00 mensili, importo in seguito aggiornato
(secondo indici ISTAT di aumento del costo della vita) a quello di € 470,00 mensili a partire dal mese di ottobre 2014 – aveva, tuttavia, mensilmente corrisposto il maggior importo - che i locatori avevano preteso - di € 550,00,
- di essere in realtà debitrice nei confronti dei coniugi (non della Parte_4
suindicata complessiva somma di € 3.579,00 ma) della minor somma di complessivi € 2.170,00, di cui € 350,00 a saldo del canone del mese di ottobre
2014, € 1.410,00 per i mesi di novembre e dicembre 2014 e di gennaio 2015, €
235,00 per la prima metà del mese di febbraio 2015, € 100,00 per oneri condominiali, € 40,00 per quota-parte imposta di registro annuale ed € 35,00 per quota-parte imposta di registro per recesso anticipato: e che conseguentemente, poste in compensazione le reciproche poste debitorie, fosse piuttosto creditrice di controparte della differenza di € 4.790,00. E per quanto così riassunto concludeva chiedendo al Tribunale adito Parte_1
di:”1) dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti in causa, concluso il 01/12/2010 e registrato il21/12/2010, per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.; 2) ritenere e dichiarare non dovuta la somma di € 5.500,00 corrisposta dalla sig.ra ai signori , ai sensi dell'art. 13, comma Pt_1 Parte_5
primo, della L. n. 431 del 1998 e pertanto condannare i signori alla Parte_5
restituzione della predetta somma alla sig.ra 3) ritenere e dichiarare che i Pt_1
predetti signori sono tenuti al risarcimento del danno subito dalla conduttrice sig.ra pari ad € 1.460,00; 4) ritenere e dichiarare che la sig.ra deve ai signori Pt_1 Pt_1
la somma di € 2.170,00; 5) conseguentemente, condannare i signori Parte_5
e a corrispondere alla sig.ra la Parte_2 Parte_3 Parte_1
somma di € 4.790,00. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
§§§
Costituitisi in contraddittorio, i coniugi e Parte_2 Controparte_1
contestavano gli assunti della che – deducevano – si era resa morosa nel Pt_1
pagamento dei canoni dovuti ben prima che l'appartamento condotto in locazione accusasse l'anzidetto crollo. Inoltre, negavano di aver mai preteso dalla conduttrice il pagamento di un canone di importo superiore a quello sancito dal testo contrattuale.
§§§
Venuti in udienza il primo giudice, successivamente al mutamento del rito ex art. 426
c.p.c., disattesa l'istanza della di prova testimoniale fissava prontamente Pt_1
udienza di discussione finale della causa.
Al termine della quale riteneva:
- che “Certamente il contratto intercorso tra le parti va dichiarato risolto per gravi vizi della cosa locata a far data dalla comunicazione della volontà di risolvere il contratto nel febbraio 2015. La sussistenza di vizi strutturali che rendono
l'immobile inabitabile è attestata dalla perizia giurata di parte (che accerta la presenza di vizi, ovvero il crollo del solaio, e il pericolo di ulteriori crolli che rendono impossibile la permanenza di persone all'interno). Sulla circostanza, inoltre, non c'è stata alcuna contestazione da parte dei resistenti”,
- che “Invece, è infondata la domanda di restituzione della somma di euro 5.500,00
a titolo di canoni pagati in eccesso rispetto al contratto. Sull'argomento vale il principio per cui “in tema di locazione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo”. Inoltre, ai sensi dell'art. 2722 cc.
(Patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento), “la prova per testimoni non e' ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento per i quali si alleghi che la stipulazione e' stata anteriore o contemporanea”. La prova di parte opponente era pertanto inammissibile, essendo stata allegata la stipula contemporanea del patto contrario e non essendovi nessun principio di prova scritta (ed essendo inoltre i capitolati assolutamente generici e non contestualizzati nel tempo e nello spazio e, come tali, irrilevanti ai fini della decisione)”,
- che “La domanda risarcitoria è invece fondata nei ristretti limiti che si diranno.
Agli atti della opponente vi è una dichiarazione di trasloco senza prova del pagamento della somma ivi portata, una fattura per servizi di mediazione immobiliare di euro 610,00 regolarmente quietanzata, ed altri documenti assolutamente illeggibili. Conseguentemente può essere accolta la domanda di risarcimento limitatamente ad euro 610,00, quale spesa sostenuta per il reperimento di una nuova abitazione”,
- che “E' infondata, inoltre, l'eccezione di non essere tenuta al pagamento dei canoni da febbraio ad aprile 2015. Infatti, a fronte della comunicazione della volontà di risolvere il contratto in data 14.2.2015, l'immobile, per stessa ammissione della parte opponente, è stato occupato dai mobili e dai beni della conduttrice fino ad aprile 2015, per cui è certamente dovuta la somma pari al canone mensile per i mesi di febbraio marzo e aprile 2015, per un totale di euro
1.410,00, a titolo di indennità per mancata riconsegna ex art. 1591 c.c. Inoltre, per ammissione della stessa opponente, sono dovuti i canoni di ottobre (un residuo), novembre, dicembre e gennaio 2015, gli oneri condominiali, la quota parte dell'imposta di registro e la quota per recesso anticipato.
Conseguentemente la opponente è debitrice della somma complessiva di euro
3.579,00 - da cui detrarre, come richiesto da parte opposta, la cauzione per euro
900,00 e l'acconto pigione ottobre 2014 per euro 120,00 - e così in totale di euro
2.559,00. Da tale somma deve essere detratta, in compensazione, la somma di euro 610,00 riconosciuta a titolo di risarcimento del danno”.
E per tutto ciò, con sentenza n. 4944/2022 del 30.11.2022, così statuiva infine, definitivamente pronunciando, l'adito Tribunale:“

P Q M

… Accoglie l'opposizione e condanna l'opponente a pagare la diversa somma di euro 1.949,00, oltre interessi dalla data della domanda (ricorso per DI) sino all'effettivo soddisfo;
Condanna altresì la parte opponente a rimborsare alla parte opposta la metà delle spese di lite, che si liquidano in complessivi € 2.250,00, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali, compensando tra le parti l'altra metà”.
§§§
Avverso detta sentenza interponeva, con ricorso ex art. 433 c.p.c. Parte_1
tempestivamente depositato in cancelleria il 30.5.2023, appello articolato su tre motivi.
Censurando, con il primo, che il Tribunale l'avesse ritenuta permanentemente obbligata a corrispondere il canone di locazione sino al momento in cui l'appartamento era stato sgomberato da mobili e suppellettili (e, contestualmente, ne erano state riconsegnate le chiavi) senza che tuttavia – si obiettava - fosse stato debitamente considerato che “Una persona facilmente può trovare alloggio temporaneo, non altrettanto facilmente si possono trasportare gli arredi che compongono un'abitazione” nonché, e soprattutto, che “la conduttrice non poteva assumersi la responsabilità di consentire l'accesso a terzi per lo smontaggio dei mobili se l'appartamento non fosse stato prima messo in sicurezza”.
Indi, con il suo secondo motivo di impugnazione, lamentava l'appellante che non fossero state ammesse a ristoro anche le somme di € 600,00 e di € 250,00 anzidette sebbene – si deduceva - i coniugi non avessero contestato, affatto, che Parte_4
tali somme fossero state da essa corrisposte per le causali rispettivamente Pt_1
addotte (ovvero, a tale per il trasloco di mobili e suppellettili ed Persona_1
all'Ing. per la redazione della predetta perizia giurata). Controparte_2
Infine, con il terzo motivo di gravame, si censurava che a torto il primo giudice non avesse consentito ad essa di provare a mezzo di testimoni che durante tutto il Pt_1
corso della locazione i coniugi avessero preteso il pagamento di un Parte_4
canone di importo maggiore di quello sancito nel testo contrattuale. Infatti – si deduceva – “L'art. 2723 c.c. stabilisce che qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso,
l'autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, nel caso in specie appare ed è verosimile che siano state fatte aggiunte o modificazioni verbali.
Rientra nella previsione della norma di cui all'art. 2723 c.c., la quale si riferisce alle aggiunte o modificazioni apportate al documento posteriormente alla sua formazione, la pattuizione verbale modificativa della durata del contratto risultante dal documento, qualora la proroga sia convenuta verbalmente mentre il rapporto sia ancora in vita (Cass. Sent. n. 8118 del 2013). Alla stessa stregua appare verosimile che la conduttrice abbia accettato di corrispondere un canone maggiore. E' quindi influente ed ammissibile la prova richiesta volta a dimostrare, appunto, che la conduttrice ha corrisposto somme maggiori. Il limite di ammissibilità della prova orale non opera quando la prova sia diretta non già a contestare il contenuto di un documento ma a renderne esplicito il significato come nel caso in esame dove, in particolare, la prova era diretta ad individuare la reale portata dell'accordo inter partes attraverso l'accertamento degli elementi di fatto che determinarono il consenso dei contraenti. Invece, in totale assenza di istruttoria, l'esito del giudizio ha visto frustrati i diritti dell'appellante che aveva già ampiamente corrisposto il dovuto
e che nel periodo di legittima detenzione ha dovuto corrispondere somme maggiori”.
Ed ancora – si deduceva ulteriormente sotto diverso e concorrente profilo – “In ogni caso la prova per testimoni della pattuizione di celare una parte del canone di un contratto di locazione non incontra fra le parti i limiti dettati dall'art. 1417 c.c., nè contrasta col divieto posto dall'art. 2722 c.c., in quanto una tale pattuizione non può essere equiparata, per mancanza di una propria autonomia strutturale o funzionale, all'ipotesi di dissimulazione del contratto, sicchè la prova relativa ha scopo e natura semplicemente integrativa e può a tale stregua risultare anche da deposizioni testimoniali o presunzioni”.
E per quanto così riassunto essa concludeva chiedendo alla Corte Parte_1
adita di:“a) dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti in causa, concluso il 1°/12/2010 e registrato il 21/12/2010, per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.; b) ritenere e dichiarare non dovuta la somma di € 5.500,00, corrisposta dalla sig.ra ai signori , ai sensi dell'art. 13, comma Pt_1 Parte_6
primo, della L. n. 431 del 1998 e, pertanto, condannare i signori alla Parte_6
restituzione della predetta somma alla sig.ra c) Ritenere e dichiarare che i Pt_1
predetti signori sono tenuti al risarcimento del danno subito dalla conduttrice sig.ra pari ad € 1.460,00; d) Ritenere e dichiarare che la sig.ra deve ai signori Pt_1 Pt_1
la somma di € 2.170,00; e) Conseguentemente, condannare i signori Parte_5
e a corrispondere alla sig.ra la Parte_2 Parte_3 Parte_1
somma di € 4.790,00”.
§§§
Costituitisi in lite, i coniugi e in particolare Parte_2 Parte_7
obiettavano:
- quanto al primo motivo dell'appello di controparte, che “L'appellante ritiene di non esser tenuta al pagamento del canone locatizio per il periodo febbraio - aprile 2015 fondando tale asserzione sul presupposto del mancato godimento dell'immobile locato in dipendenza del distacco dell'intonaco del tetto in alcuni punti dell'appartamento verificatosi verosimilmente in data 10 febbraio 2015. I locatori, oggi appellati, hanno tempestivamente iniziato a loro cure e spese i lavori di ripristino che non sono stati ultimati per volontà della sig.ra Pt_1
costringendoli alla formale diffida mediante telegramma del 13 febbraio 2015, mai riscontrata. L'immobile è stato consegnato solo in data 20 aprile 2015 ma, a parere di questa difesa, l'appellante ha sicuramente acquisito la disponibilità del nuovo immobile locato in data sicuramente anteriore al 04 marzo 2015 (cfr. data fattura emessa per il pagamento della mediazione per la nuova locazione), e tuttavia ha arbitrariamente rilasciato l'immobile oggetto dell'odierno contendere solo in data successiva (20 aprile). Sul punto, la sig.ra ha addotto che il Pt_1
ritardato rilascio era imputabile al presunto pericolo incombente sul personale addetto al trasloco, per la mancata messa in sicurezza dei locali. Non v'è chi non veda come che il rilascio avvenuto solo nel mese di aprile sia dipeso da altre motivazioni, attesa la pericolosità dei luoghi sia nel mese di febbraio (periodo del distacco degli intonaci) che nel successivo mese di aprile (momento del rilascio dell'appartamento). Pertanto, è del tutto evidente come il ritardo nella consegna dell'appartamento sia imputabile solo alla conduttrice appellante”,
- quanto al secondo motivo di impugnazione, che in realtà “I coniugi – Pt_2
hanno sempre interamente respinto quanto asserito con la domanda Pt_3
riconvenzionale e, coerentemente a tanto, non può applicarsi nella fattispecie che ci occupa il principio evocato da controparte”,
- quanto infine al terzo motivo, che affatto correttamente la prova testimoniale già articolata dalla – onde riscontrare l'assunto che avesse corrisposto ai Pt_1
locatori canone di importo maggiore di quello indicato nel testo contrattuale – fosse stata dichiarata inammissibile.
Essi coniugi chiedevano infine, e pertanto, che l'appello della Parte_4 Pt_1
fosse rigettato in ogni sua parte.
§§§ In esito alla fissata udienza di discussione la Corte, con ordinanza riservata del
14.12.2023, “visto l'art. 13 della legge n. 431 del 1998, e ritenuta ammissibile e rilevante la prova per testi riprodotta alle pagg. 15 e 16 dell'atto di appello con i testi e con esclusione dei capitoli n. 2 e n. 3 Testimone_1 Tes_2
articolati a pag. 15 essendo il primo superfluo ed il secondo pacifico e documentalmente provato,

P.Q.M.

Ammette la prova per testi indicata in narrativa
….”.
All'udienza istruttoria conseguentemente fissata veniva, tuttavia, dichiarata l'interruzione del processo stante l'intervenuto decesso del difensore di fiducia di parte appellata.
Processo che la riassumeva con ricorso ex art. 303 c.p.c. tempestivamente Pt_1
inoltrato in cancelleria il 7.6.2024: in seguito alla notifica del quale (in uno con pedissequo decreto) i coniugi si costituivano nuovamente in Parte_4
contraddittorio con il ministero di nuovo difensore, che insisteva nelle difese già spiegate.
Indi - alla nuova udienza istruttoria, innanzi al relatore designato, del 28.11.2024 – si procedeva all'escussione dei testi anzidetti.
All'esito le parti venivano nuovamente rimesse innanzi al collegio per la discussione finale della causa.
Esaurita la quale la Corte pronunciava il sottostante dispositivo, fondato sulle considerazioni a seguire.
§§§
Nella sua buona sostanza il primo motivo dell'appello spiegato in atti dalla Pt_1
deve dirsi fondato dietro sua esatta qualificazione giuridica: qualificazione che, secondo jus receptum, costituisce potere-dovere del giudice anche in seconde cure di giudizio (conf. Cass. III 12875/2019, “Il giudice d'appello può qualificare il rapporto dedotto in giudizio in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti o ritenuto dal giudice di primo grado, purché non introduca nel tema controverso nuovi elementi di fatto, lasci inalterati il petitum e la causa petendi ed eserciti tale potere-dovere nell'ambito delle questioni, riproposte con il gravame, rispetto alle quali la qualificazione giuridica costituisca la necessaria premessa logico- giuridica”).
Ed invero, pacifico essendo bensì che nel corso del rapporto di locazione de quo
l'immobile locato abbia palesato dei vizi (in particolare alla impermeabilizzazione dei soffitti dell'appartamento, soffitti – come s'è visto - immediatamente sottostanti il lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale) da ricondurre al paradigma normativo dell'art. 1578 c.c. (cui il successivo art. 1581, in tema di vizi sopravvenuti, rinvia), mette di seguito conto di considerare che la specialità di tale disposizione codicistica non esclude, secondo la più evoluta giurisprudenza (che, a ben vedere, costituisce corollario dell'esegesi progressivamente consolidatasi secondo cui “In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento purchè essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”, così Cass. III 22039/2017), che lo stesso conduttore possa paralizzare con effetti immediati la pretesa del locatore di vedersi comunque corrisposto il canone facendo ricorso al generale strumento codicistico di autotutela disciplinato dall'art. 1460 c.c. Infatti, “La presenza dell'art. 1578 tra le norme che regolano il tipico contratto locatizio - e che quindi sono norme speciali rispetto al genus contrattuale - non assume un'incidenza tale da comprimere il conduttore nell'utilizzazione del generale strumento di autotutela ex art. 1460 c.c.
Dunque, deve riconoscersi al conduttore nel contratto locatizio la completa utilizzabilità dell'art. 1460, senza automatica necessità, per legittimarla, di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578. Questa è invero l'unica interpretazione corretta, nell'odierno contesto ordinamentale, dell'autotutela che l'art. 1460 conferisce al conduttore in caso di inadempimento del locatore, autotutela non atrofizzabile dalla tipicità del contratto in quanto, in ultima analisi, consistente sempre nell'applicazione della buona fede oggettiva nell'esecuzione contrattuale” (Cass. III
16917/2019).
In tali termini delineata la cornice ermeneutica entro cui i fatti nella specie accertati si prestano ad essere incasellati non v'è, allora, chi non arguisca che impropriamente si sia ricondotta la suddetta lettera raccomandata del 14.2.2015 alla fattispecie normativa del recesso contrattuale: con tale missiva la eccepiva, piuttosto ed in Pt_1
buona sostanza, l'inadempimento di non scarsa importanza - ex art. 1455 c.c. - dei locatori in conseguenza dell'emerso vizio dell'immobile locato (tale, agli effetti di cui all'art. 1578 cit., da diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito).
Eccezione di inadempimento cui è poi seguita la proposizione di domanda di risoluzione contrattuale ai sensi del ridetto art. 1578 (domanda già accolta dal primo giudice ancorchè non ve ne sia cenno nel finale dispositivo secondo quanto, tuttavia, si desume dalle motivazioni della sentenza impugnata;
e rimasta poi immune da gravame).
Ciò posto e ritenuto, nessuna reale rilevanza si presta ad essere a questo punto attribuita alla circostanza che i locatori – secondo quanto da costoro obiettato – si siano prontamente attivati dopo che era stato loro denunciato il crollo anzidetto: perché l'inadempimento fatto oggetto di eccezione quale quella nella specie sollevata dalla non risulta esattamente sovrapponibile al paradigmatico inadempimento Pt_1
di un'obbligazione di dare, di fare o di non fare, inadempimento – quest'ultimo – che di norma si può far cessare istantaneamente sol che il soggetto già inadempiente si risolva ad adempiere (cfr. Cass. III 8760/2019, “L'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., è un rimedio necessariamente temporaneo, in quanto delle tre
l'una: a) se l'inadempimento che l'ha provocata persiste, esso condurrà alla risoluzione del contratto, e l'eccipiente sarà liberato dalla propria obbligazione;
b) se l'inadempimento che l'ha provocata cessa, cessa anche il diritto di autotutela dell'eccipiente, il quale sarà perciò obbligato all'adempimento; c) se l'inadempimento che l'ha provocata non esisteva, ovvero non era tale da giustificarla, l'eccezione fu malamente sollevata, ed anche in questo caso l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento, ovvero sarà esposto all'azione di risoluzione per inadempimento”). Risulta chiaro, per converso, che pur in seguito all'immediato accesso sui luoghi dei “locatori unitamente a due operai incaricati dall'amministratore di condominio ed al Geom. (così nel testo della nota CP_3
lettera raccomandata del 14.2.2015), la messa in sicurezza dell'appartamento potesse, bensì, essere anche eseguita in tempi contenuti ma che il ripristino dell'unità immobiliare (ovvero l'eliminazione del vizio che vi si era manifestato in termini di gravità tali da essere sussumibile al disposto dell'art. 1578 c.c.) esigesse tempi certamente assai più dilatati (come alla era pure confermato Pt_1
dall'amministratore condominiale che, contattato telefonicamente, riferiva che “la riparazione definitiva non sarebbe potuta avvenire in tempi brevi ma dopo una riunione e decisione condominiale”): tempi lungo i quali, pertanto, l'inadempimento dei coniugi era destinato (anche al di là delle loro buone intenzioni) a Parte_4
protrarsi ineluttabilmente, sì da giustificare ex art. 1460 c.c. il mancato ulteriore pagamento del canone di locazione.
Ed a petto di quanto si ritiene di aver così correttamente rivisitato rimane conclusivamente privo di rilievo il fatto – donde il primo giudice faceva discendere, tuttavia erroneamente, l'affermazione che la fosse permanentemente tenuta al Pt_1
pagamento del canone di locazione – che questa non abbia prontamente sgomberato e riconsegnato l'unità immobiliare: poiché – si osserva – non era certo il mancato sgombero ad impedire che i necessari lavori di reimpermeabilizzazione del suddetto lastrico solare fossero immediatamente deliberati dall'assemblea condominiale e che fossero poi immediatamente commessi in appalto ed a stretto giro di posta eseguiti in guisa che l'inadempimento dei locatori venisse meno prontamente e che la non Pt_1
avesse allora titolo ad farne oggetto di eccezione.
In accoglimento del primo motivo d'appello la domanda dei coniugi Parte_4
di condanna della al pagamento anche della somma di complessivi € 1.175,00 – Pt_1 per canoni relativi alla seconda metà del mese di febbraio 2015 ed ai successivi mesi di marzo ed aprile – deve essere dunque, in riforma della sentenza impugnata, infine rigettata.
§§§
Non altrettanto fondato può dirsi il secondo motivo di impugnazione della Pt_1
dovendosi, infatti, consentire con gli appellati che costoro abbiano tempestivamente contestato la fondatezza della domanda risarcitoria già formulata dalla in via Pt_1
riconvenzionale. Contestazione ricorrendo in realtà la quale – pare il caso di precisare
– anche dell'obbligo di rimborsare la suddetta somma di € 610,00 avrebbe potuto e dovuto dubitarsi non essendo, invero, la pezza documentale al riguardo versata in atti in grado di provare sufficientemente l'allegato esborso in mancanza di testimonianza
(anche in forma scritta semplificata ai sensi del settimo comma dell'art. 257bis c.p.c.) che ne riscontrasse la veridicità.
§§§
Quanto al terzo motivo di appello, mette conto di ribadire anzitutto l'ammissibilità della prova testimoniale - articolata dalla odierna appellante - dalla Corte già ritenuta con la citata ordinanza del 14.12.2023.
Ammissibilità – occorre precisare – persistentemente contestata dagli appellati anche dopo che, in seguito all'inammissibilità tuttavia ritenuta dal primo giudice, la Pt_1
tale presunta inammissibilità faceva oggetto del motivo di impugnazione qui al vaglio: contestazione – la predetta - che colloca bensì al margine della controversia il principio di diritto (di cui avrebbe diversamente dovuto farsi applicazione) secondo cui “L'inammissibilità della prova testimoniale di un contratto che deve essere provato per iscritto, attenendo alla tutela processuale di interessi privati, non può essere rilevata d'ufficio, ma deve essere eccepita dalla parte interessata prima dell'ammissione del mezzo istruttorio;
e qualora, nonostante l'eccezione di inammissibilità, la prova sia stata ugualmente assunta, è onere della parte interessata opporne la nullità secondo le modalità dettate dall'art. 157, comma 2, c.p.c., rimanendo altrimenti la stessa ritualmente acquisita” (Cass.SS.UU.
16723/2020).
Ammissibilità che, a smentita di quanto asserito dal primo giudice, deve essere riconosciuta dacchè “La fattispecie di contratto debitamente registrato, contenente un'indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata "accordo integrativo"), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto
a quello formalmente risultante dal contratto registrato, va ricondotta nell'orbita dell'istituto della simulazione. L'accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta, da intendersi quest'ultima nella più moderna nozione di scopo pratico del negozio, sintesi, cioè, degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato. Osservata da tale prospettiva, la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull'obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a "rango di norma imperativa", come sembra suggerire l'evoluzione normativa e giurisprudenziale più recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum
l'obbligo di (integrale) registrazione, anche perchè ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418 c.c., comma 1), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso art. 53 Cost. - la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu.
n. 6445 del 1985). In tale ottica, acquista una valenza particolarmente significativa l'affermazione della Corte costituzionale che, nel qualificare la nullità sancita dalla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, come genericamente riconducibile all'art. 1418 c.c., non ha ristretto la (evidente) portata della norma al solo comma 3 dell'articolo richiamato (nullità testuale), ma ne ha implicitamente evidenziato la rilevanza anche ai fini del comma 1 (nullità virtuale), sottolineandone l'effetto di aver elevato a norma imperativa la disposizione tributaria sull'obbligo di registrazione dei contratti ivi contemplati” (Cass.SS.UU. 23601/2017).
Volendo sintetizzare, nei casi di specie si ha che fare con contratti di locazione la cui simulazione limitatamente al canone ne comporta la parziale nullità non solo testuale ma anche virtuale, per violazione di norma imperativa: dal che, essendo il contratto reso dunque dalla simulazione non soltanto illegittimo ma persino illecito, discende la piena ammissibilità della prova della simulazione medesima anche mediante prova testimoniale o per presunzioni, ai sensi del chiaro disposto dell'art. 1417 c.c.
Ciò posto e ritenuto, nel merito della questione controversa deve darsi atto che i testi escussi hanno riscontrato quanto sostenuto dalla appellante.
Il teste (coniuge della appellante in regime di separazione dei beni) ha Tes_1
confermato la verità della circostanza che già al momento della stipula del contratto di locazione, cui il teste era presente, “i proprietari dell'appartamento volevano un canone di € 550,00, e che € 100,00 non fossero inseriti nel contratto e indicati nelle ricevute”; e poi, alle domande se fosse vero (o non) che “nel corso della locazione si
è trovato ad accompagnare la sig.ra ed era presente al momento del Pt_1
pagamento del canone di locazione” - e se fosse poi vero (o non) che “la sig.ra Pt_1
corrispondeva sempre € 100,00 in più rispetto a quanto era indicato nella ricevuta” – rispondeva:”è vero, moltissime volte mi sono trovato ad accompagnare la Sig.ra presso l'abitazione dei locatori, preciso al riguardo che le parti avevano pure Pt_1
pattuito che il canone dovesse essere pagato periodicamente in moneta contante presso detta abitazione, nelle occasioni in cui ho accompagnato la Sig.ra Pt_1
presso i locatori a volte sono pure salito a casa dei predetti e dunque potevo assistere al passaggio di mano della somma aumentata di € 100,00 mensili, altre volte restavo ad aspettare in macchina dopo aver tuttavia, in diverse occasioni, consegnato io alla
Sig.ra la somma di € 550,00 in moneta contante da versare agli appellati”. Pt_1
A sua volta il teste (figlio della – alla domanda se fosse vero o non che Tes_2 Pt_1
“nel corso della locazione ha portato personalmente la somma necessaria per pagare la locazione dell'appartamento sito in Gravina di Catania, Via Simeto n. 16, e che la ricevuta che le veniva consegnata dai signori portava come somma € Parte_6
100,00 in meno rispetto a quella consegnata” - rispondeva: “è vero, è accaduto in una singola occasione – non ricordo tuttavia l'anno e tantomeno il mese - che mia madre mi incaricasse di recarmi a casa dei locatori per il pagamento in moneta contante del canone mensile, consegnai al Sig. la somma di € 550,00 e, poiché Pt_2
stupito del fatto che mi fosse stata a quel punto rilasciata una ricevuta di pagamento di soli € 450,00, chiesi chiarimenti allo che mi rispose:”E' per pagare meno Pt_2
tasse””.
Nonostante la condizione dei testi di prossimi congiunti della appellante nulla, tuttavia, depone in atti di causa in pregiudizio della loro attendibilità. La circostanza che durante tutto il tempo della locazione la abbia versato agli odierni appellati, Pt_1
nonostante la diversa previsione del testo contrattuale, un canone mensile di € 550,00 deve dunque dirsi acclarata.
Di talchè – avendo conseguentemente l'appellante versato 100,00 euro in più del dovuto per tutti i quarantasei mesi compresi tra il dicembre del 2010 ed il settembre del 2014 - ai sensi dell'art. 13 cit. ha diritto a vedersi restituito il complessivo importo di € 4.600,00. E poiché la stessa appellante deve, d'altro canto, dirsi realmente debitrice (sia per quanto si è avuto modo di considerare nel vaglio del primo motivo di appello, sia poi perché nessuna prova gli appellati hanno saputo dare del loro assunto che, a rimborso degli oneri condominiali, la fosse rimasta debitrice di Pt_1
somma maggiore di quella di soli € 100,00 di cui questa si è riconosciuta morosa a tal titolo) della sola complessiva somma di € 2.170,00, dalla compensazione dei reciproci controcrediti (di € 610,00 + € 4.600,00 da un lato, e di € 2.170,00 dall'altro lato) deriva infine un debito residuo dei coniugi nei confronti della Parte_6 appellante di € 3.040,00 (oltre, beninteso, quanto gli stessi appellati debbano restituire a rimborso del deposito cauzionale a suo tempo versato dalla conduttrice: questione non più idonea a rilevare in questa sede di giudizio una volta rimasto escluso che la debba pagare alcunché a controparte); somma sulla quale, Pt_1
integrando credito di valuta, in mancanza di prova di un maggior danno ai sensi del secondo comma dell'art. 1224 c.c. vanno dunque riconosciuti i soli interessi corrispettivi - al tasso legale - dal dì della odierna compensazione giudiziale al soddisfo.
§§§
Stante il finale esito del doppio grado di giudizio – e tenendosi sul piano equitativo pure in conto che la (peraltro soccombente in ordine alla sua ulteriore pretesa Pt_1
di pagamento delle suindicate somme di € 600,00 e di € 250,00) già accusava, alla data in cui l'appartamento de quo diveniva inagibile, una morosità che ben avrebbe potuto giustificarne lo sfratto – congruo si ritiene che le spese dello stesso doppio grado vengano compensate per metà. Cosicchè i coniugi e Parte_2 Pt_3
debbono essere condannati a rifondere la sola ulteriore metà delle spese di
[...]
rappresentanza e difesa di controparte, e così al pagamento – sulla base dei parametri ex D.M. 147/2022 (del cui scaglione compreso tra gli importi di € 1.100,01 ed €
5.200,00 va - in ragione del valore del decisum - fatta applicazione), e valutati poi l'importanza, la natura e la difficoltà della controversia nonché le caratteristiche, la completezza ed il pregio dell'attività professionale prestata – degli importi complessivi (cui si perviene sommando: quanto al giudizio di primo grado, € 212,50
x fase di studio + € 212,50 x fase introduttiva + € 212,75 x fase di trattazione + €
425,50 x fase decisionale;
e quanto al giudizio di appello, € 268,00 x fase di studio +
€ 268,00 x fase introduttiva + € 496,00 x fase di trattazione ed istruttoria + € 425,50 x fase decisionale) di cui in dispositivo.

P Q M


La Corte – definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Catania n. 4944/2022 del 30.11.2022 proposto da nei Parte_1 confronti dei coniugi e con ricorso ex art. 433 Parte_2 Controparte_1
c.p.c. del 30.5.2023 e successivo ricorso in riassunzione del 7.6.2024 - così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello rigetta, in riforma della sentenza impugnata, la domanda di pagamento già formulata dai coniugi
[...]
e e, in finale accoglimento delle domande di Pt_2 Controparte_1
pagamento già formulate da in via riconvenzionale, condanna Parte_1
i coniugi e al pagamento in favore della stessa Parte_2 Controparte_1
della somma di € 3.040,00, oltre interessi nei termini di cui in Pt_1
motivazione,
- compensa per metà le spese del doppio grado di giudizio e condanna i coniugi e al pagamento in favore di controparte della Parte_2 Controparte_1
ulteriore metà delle stesse spese, e così al pagamento: quanto al giudizio di primo grado, di complessivi € 1.063,25 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali ex art. 13 L. 247/2012 nonché – se dovuti - c.p.a. ed IVA come per legge;
e quanto al giudizio di appello, di complessivi € 1.457,50 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali ex art. 13 L. 247/2012 nonché – se dovuti - c.p.a. ed IVA come per legge.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio del 13.X.2025.
Il Presidente est.
(Dr. Nicolò Crascì)