N. R.G. 2222-2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2222/2019
promossa da:
FR CC, elettivamente domiciliato in ED (PI), presso lo studio dell'Avv. Giacomo Cenzatti, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. Controparte_1 CP_2
elettivamente domiciliata in ED (PI), presso lo studio degli Avv.ti Pietro
[...]
Gustinucci e Andrea Colombini, che la rappresentano e difendono come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso sentenza n. 280/2019 del Tribunale di Pisa

CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “piaccia alla Corte di Appello di Firenze, respinta ogni contraria istanza, ritenere fondati i motivi esposti con il presente gravame e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata dal Tribunale di Pisa n.280/2019, previa ammissione delle prove e testimoni richiamati nelle memorie 2 e 3 depositate ai sensi dell'art. 183 u.c.
c.p.c., voglia accogliere l'appello proposto e conseguentemente dichiarare l'intervenuta usucapione sul bene oggetto di causa e la prescrizione ex art. 948 c.c. del diritto di comproprietà reclamato da controparte, il tutto e sempre con il favore delle spese e competenze di lite per entrambi i gradi di giudizio dichiarandosi sin d'ora antistatari e con conseguente obbligo di restituzione per controparte a restituire quanto percepito a seguito della sentenza di primo grado.”.
Per la parte appellata: “in via preliminare dichiarare inammissibile l'appello, ai sensi degli artt. 342 e 348-bis C.p.c., atteso che non appare ragionevole possibile ipotizzare un suo accoglimento nell'eventuale merito respingere l'appello siccome palesemente infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la Sentenza impugnata. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa”..
MOTIVAZIONE
1) Con atto di citazione ritualmente notificato, FR CC ha proposto appello avverso la sentenza n. 280/2019 del Tribunale di Pisa, con la quale era stata accolta la domanda di (in seguito: volta ad ottenere la Controparte_1 CP_1
declaratoria dell'esistenza del proprio diritto di comproprietà sul resede sito in Bientina
(PI) ed individuato catastalmente al foglio 20, mappale 212, subalterno 20 del Catasto
Fabbricati del Comune di Bientina (PI), oltre che la condanna del convenuto a rimuovere gli impedimenti (catena) al cancello d'accesso al resede medesimo e la declaratoria di infondatezza della pretesa dello stesso sig. CC di aver acquistato per usucapione la proprietà esclusiva di tale bene.
1.1) In particolare, il giudizio di primo grado era stato instaurato dalla società CP_1
allegando:
[...]
• di esser comproprietaria, insieme al sig. CC FR, del resede sito in Bientina (PI) ed individuato catastalmente al f. 20, m. 212, s. 20
(prospicente l'edificio al cui secondo piano era allocata un unità
2 immobiliare acquistata dalla stessa nel 1991) e che tale acquisto CP_1
della comproprietà del bene era avvenuto a titolo derivativo;

• che nel luglio 2008 le era stato impedito l'accesso a tale resede a causa di una catena apposta al cancello di entrata, presumibilmente apposta dal comproprietario CC, il quale (in risposta a delle missive volte alla richiesta di copia di chiavi del lucchetto e/o eliminazione dell'impedimento di accesso), aveva addotto di essere unico proprietario, a titolo di usucapione, del resede oggetto di causa, motivo per cui si era rifiutato di eliminare gli impedimenti all'accesso nel resede;

• che, per tale motivo, aveva promosso un'azione possessoria nei CP_1
confronti del CC, poi rigettata per mancata prova dell'infra-annualità dello spoglio;

• che, a seguito del rigetto dell'azione possessoria, era intenzione di CP_1
vedersi riconoscere il proprio diritto di comproprietà sul resede in
[...]
questione;
• che tale resede non poteva dirsi usucapito dal CC, anche solo in forza del contenuto delle missive in cui il CC dava sostanzialmente per pacifica la comproprietà del bene (doc. 7 atto di citazione),
• che, inoltre, la società aveva sempre liberamente goduto dell'area CP_1
in comproprietà, per la quale aveva anche fatto svolgere attività manutentive.
1.1.1) Su tali basi aveva chiesto: “Piaccia al Tribunale adito, disattesa CP_1
ogni contraria istanza ed eccezione, previamente provveduto ad accertare e dichiarare il diritto di comproprietà della società attrice sul resede pertinenziale per cui è causa, identificato al Foglio 20 mappale 212 sub.20 della planimetria del Catasto Fabbricati
Ufficio Provinciale di Pisa versata in atti e quindi dichiarata infondata la pretesa avanzata dal comproprietario FR CC di aver acquisito a titolo di usucapione la proprietà esclusiva del detto bene e l'ulteriore sua pretesa di poterne disporre in modo esclusivo, escludendo la comparente dal suo godimento, condannare il detto FR CC a reintegrare essa attrice nel possesso e nella materiale disponibilità del bene, per l'effetto provvedendo a rimuovere la catena posta sul cancello di accesso all'area per cui è causa, nonché, più in generale ogni altro ostacolo e/o impedimento al suo libero e pieno godimento. Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio”.
1.2) Si era costituito il sig. CC, contestando la fondatezza delle allegazioni e delle domande di controparte ed esponendo che:
3 • il resede oggetto di causa era stato da lui usucapito dal 1987;
• la domanda di era prescritta, essendo decorso oltre un ventennio CP_1
durante il quale il CC aveva posseduto uti dominus l'intera area del resede;

• la aveva proposto ricorso ex artt 1108 e 1170 c.c., nel 2009, nel CP_1
quale si era costituito e dal quale era emerso che dal 17.7.1987 il CC era l'unico ad aver la chiave del lucchetto di accesso al resede e che solo il
CC si era sempre ed unicamente occupato del mantenimento del bene, che aveva concesso in locazione la resede al ristorante “L'Uva
Fragola”;
• tale ricorso era stato respinto e la decisione era stata confermata in sede di reclamo;

• il compossesso del resede era venuto meno a far data dal 17.7.1987, momento in cui il CC aveva sottoscritto il preliminare di compravendita con il proprio dante causa, sig. , Persona_1
comprendente anche il resede in questione (ed acquisendone a tale momento il possesso, mediante la disponibilità delle chiavi di accesso).
1.2.1) In forza di tali allegazioni, il sig. CC aveva chiesto: “Piaccia all'On. le Tribunale di Pisa, Sezione Distaccata di ED, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, accertata l'avvenuta usucapione del compossesso del bene immobile per cui è causa, in comunione con parte attrice, voglia dichiarare la proprietà esclusiva dello stesso a favore del convenuto e conseguentemente respingere in toto la domanda attrice nella sua varia articolazione, attesa anche la prescrizione del diritto di rivendicazione esercitato dalla stessa parte attrice ex art. 948 C.C.”.
1.3) Espletata istruttoria mediante produzioni documentali ed assunzione di prova orale, il Tribunale di Pisa aveva infine ritenuto che:
• i titoli di acquisto delle parti non erano oggetto di discussione, essendo la controversia imperniata unicamente sull'usucapione del resede, su cui entrambe le parti ritenevano di vantare diritti;

• sul ritenuto acquisto della proprietà per usucapione sul resede, da parte del convenuto a far data dal 17.7.2007, era stata fornita prova dai testimoni sui seguenti fatti:
o aveva confermato che il CC aveva eseguito lavori Controparte_3
sul bene negli anni 1993-94, per il quale aveva prestato anche il proprio trattore;

4 o aveva riferito che i lavori sul resede erano Testimone_1
avvenuti tra il 1986-1991/1992 e che il convenuto aveva ricevuto, intorno al 1987, le chiavi del lucchetto del resede, precisando inoltre di aver cenato più volte nel resede in questione, quale utente del ristorante “L'uva fragola” ivi situato;

o aveva indicato che il dante causa del convenuto, Controparte_4
sig. aveva consegnato le chiavi del lucchetto del cancello del resede Per_1
al CC dal 1984, affermando che quest'ultimo aveva svolto lavori sul resede in questione dal 1992, a proprie spese, con lavori di ristrutturazione
(rifacimento pavimenti, piantumazione di alberi, realizzazione di una vasca per i ES);
o aveva confermato i lavori, collocandoli - più o meno - a Testimone_2
partire dal 1995;
o madre delle figlie del convenuto e titolare del ristorante Persona_2
“L'uva fragola”, aveva riferito di avere chiesto al convenuto, nell'anno
1996, di potere utilizzare una parte del resede quale dehors del ristorante;

• sulla condotta di parte attrice, invece, avevano riferito i testimoni:
o affermando di avere piantato una siepe di alloro nel Testimone_3
resede nell'anno 1992, emettendo una fattura poi pagata dall'attrice;
o , confermando l'uso della resede da parte attrice ed affermando CP_5
di avere in più occasioni parcheggiato la propria autovettura nel resede, il cui cancello veniva aperto dal personale dell'attrice, e che tali accessi erano stati successivi al 1991;
o riferendo che l'amministratore dell'attrice aveva, in CP_6
diverse occasioni a partire dal 199, avuto accesso al condominio attraverso il cancello del resede;

o dichiarando di aver ripulito il giardino, anche attraverso Testimone_4 opere di potatura, su incarico dell'attrice, e che inoltre, per le potature, aveva collaborato con il convenuto;

o affermando di avere parcheggiato, a partire dagli anni Persona_3
1995-'96, dei mezzi di proprietà di sul resede in questione, dopo CP_1
che gli erano state consegnate le chiavi del cancello del resede stesso, che – peraltro – erano state date anche a due dipendenti della stessa attrice e ), e riferendo altresì di aver comunque Testimone_5 Persona_4
notato la vasca dei ES (che il convenuto aveva affermato di avere
5 installato) e di avere visto il convenuto medesimo intento ad opere di giardinaggio;

o dichiarando di aver – sin dal 2007 – una copia delle chiavi CP_7
del lucchetto del cancello, per poter accedere all'ufficio di parte attrice;

• durante il proprio interrogatorio formale il convenuto aveva affermava di avere inviato, nell'anno 1996, un telegramma nel quale, a seguito di litigi con un vicino, tale affermava di agire a tutela del resede per proprio conto e per conto Per_5
della “contitolare” CP_1
• sulla scorta di tali elementi, dunque, “...se pure risulta provato che il Convenuto ha eseguito lavori di risistemazione del Resede, anche l'Attrice risulta averne posti in essere taluni. Come già anticipato, anche al termine dei lavori di rilevanza maggiore da parte del Convenuto, quest'ultimo si è effettivamente qualificato quale comproprietario del Resede in occasione di una vertenza con un vicino.
Infine, appare provato come, prima dell'apposizione del lucchetto che ha dato origine al presente procedimento, preceduto dall'azione possessoria intentata dall'odierna Attrice, il cancello del Resede non fosse nell'esclusiva disponibilità del Convenuto, avendo l'Attrice utilizzato il resede quale area di transito e di parcheggio. Quanto alla utilizzazione di parte del quale dehors del CP_8 ristorante “L'uva fragola”, essa appare limitata ad una parte soltanto del CP_8 stesso, e non è provato che abbia pregiudicato l'effettivo godimento dell'area da parte dell'Attrice nella sua qualità di comproprietaria. La Suprema Corte di
Cassazione, con la Sentenza n. 7757/1986, ha affermato che “ai fini della dimostrazione della titolarità del bene rivendicato ex art. 948 cod. civ., in ragione del suo acquisto per usucapione ventennale ai sensi dell'art. 1158 cod. civ., non è sufficiente che l'attore provi che il suo titolo di acquisto risalga ad un ventennio, dovendo egli anche dimostrare di aver continuamente posseduto l'immobile dalla relativa data e in conformità al contenuto del titolo stesso” (con la precisazione, di cui alla Sentenza n. 973/1981, che ai fini del raggiungimento di tale prova può farsi ricorso alla presunzione di possesso intermedio). Quanto alla prova che il
Convenuto ha inteso fornire circa l'avvenuta usucapione del fondo in compossesso, questa, per quanto rilevato in precedenza, non può ritenersi raggiunta. A questo proposito la Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza n.
19478/2007, ha specificato che “in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune […] da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo
a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem" […], risultando necessario, a fini della usucapione, la
6 manifestazione del dominio esclusivo sulla "res communis" da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene”.
1.3.1) Il Tribunale di Pisa aveva quindi reso la seguente statuizione “- Accoglie la domanda di parte Attrice, dichiarando che questa è comproprietaria della particella individuata quale Resede nella motivazione della presente decisione, sita in Bientina (PI) ed individuata catastalmente al f. 20, m. 212, s. 20 della competente conservatoria dei registri immobiliari;
- Condanna il Convenuto a rimuovere la catena apposta al cancello di accesso all'area descritta al punto precedente, al pari di ogni altro ostacolo o impedimento all'accesso della parte Attrice all'area stessa;
- Dichiara tenuto e condanna il Convenuto a rifondere alla parte Attrice le spese del presente procedimento, che si liquidano in euro 4.500,00, oltre IVA, CPA e spese forfetarie, oltre successive occorrende”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello il sig. CC.
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
A. “ERRONEA VALUTAZIONE DELLE RISULTANZE PROCESSUALI E
VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 115 E 166 C.P.C.”, contestando:
− la ritenuta esistenza di una condotta di compossesso, in realtà mai esistita;

− la valorizzazione di condotte ritenute idonee ad interrompere il corso dell'usucapione in capo al CC, in realtà inidonee a tal fine o, in radice, mai esistite;

− la ritenuta attendibilità di testimonianze che, invece, tali non potevano essere considerate (e non lo erano in effetti state nel corso delle procedura possessorie che avevano preceduto la causa sull'usucapione), anche in considerazione del fatto che la maggior parte dei testimoni offerti erano dipendenti della società o parenti di CP_1 CP_2
− la rilevanza della documentazione valorizzata dal Tribunale di Pisa, peraltro già ritenuta ininfluente nel corso dei giudizi possessori predetti.
B. “ERRATA VALUTAZIONE DI DIRITTO”, rilevando che:
− il giudice di prime cure aveva errato nel ritenere sussistente il compossesso del resede, valorizzando atti posti in essere da controparte al fine di interrompere il decorso della decorso dell'usucapione a favore del
CC ed al fine di dimostrare, invece, il predetto compossesso del bene da parte della in particolare, il Tribunale aveva errato CP_1 nell'applicare la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. 973/1981), non
7 prendendo invece in considerazione il costante orientamento della
Cassazione, in base al quale un semplice atto di per sé non potesse integrare un “elemento interruttivo”, dovendo essere valutato nell'insieme dagli atti posti in essere e della effettiva volontà della parte (cosa che non era avvenuta nel caso di specie).
− era stato erroneamente interpretato l'art. 948 c.c., dal momento che il
Tribunale aveva affermato la necessità (per il CC) di dimostrare il possesso ventennale a fini dell'acquisto per usucapione, conseguentemente negando a tal fine il cumulo del possesso con quello del proprio dante causa: in particolare, il giudice di prime cure aveva errato nel richiamare l'orientamento della Suprema Corte (con il richiamo a Cass. Civ.
7757/1986), così erroneamente individuando nell'anno 1987 il momento di inizio del possesso utile alla maturazione dell'usucapione;
− era stato erroneamente ritenuto sussistente un compossesso, in realtà mai dimostrato da controparte.
C. “OMESSA PRONUNCIA SULLE ISTANZE ISTRUTTORIE”, rilevando come il
Tribunale di Pisa non avesse ammesso le istanze istruttorie pur richieste dal
CC in sede di precisazione delle conclusioni, senza peraltro motivare in ordine a tale mancata ammissione, e stigmatizzando la decisione dello stesso
Tribunale di non ammettere la CTU (con la quale si sarebbero potuti stabilire con certezza i lavori eseguiti nel resede).
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, la società ha preliminarmente eccepito CP_1
l'inammissibilità del gravame ai sensi degli artt. 342 e 348bis c.p.c., contestando comunque nel merito le censure mosse dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha dunque la conferma.
La predetta appellata, in particolare, ha richiamato il contenuto delle deposizioni testimoniale, censurando la ricostruzione effettuata dall'appellante, sostanzialmente volta a fornirne una lettura forzatamente volta a suffragare la propria prospettazione dei fatti, lamentando inoltre che il CC aveva, per la prima volta, dedotto in appello che il possesso utile ai fini dell'usucapione a proprio favore aveva iniziato a decorrere dagli anni
'80.
A tale ultimo proposito, peraltro, l'appellata ha esposto che, se il sig. CC intendeva fare ricorso anche al periodo di possesso ascrivibile al proprio dante causa, ciò era possibile anche per sì che, in definitiva, il profilo era irrilevante (anche in CP_1
8 considerazione del fatto che, comunque, tale periodo poteva essere ancorato temporalmente agli inizi degli anni '80 e, dunque, per un periodo non sufficiente a far ravvisare la maturazione di un'usucapione esclusiva a favore del sig. CC).
3) La causa, dopo essere stata trattenuta in decisione una prima volta, è stata rimessa sul ruolo (con ordinanza del 12.2.2024) onde ricevere chiarimenti dalle parti in ordine ai profili concernenti la configurazione dei diritti di comproprietà sul resede oggetto di causa, essendosi indicato che “...dall'esame del rogito del 22/6/1988 (atto di provenienza dell'appellante CC FR) emerge che ha Persona_1 venduto, con il medesimo atto, a più soggetti distinti varie porzioni di un immobile “di età oltrecentenaria posto in Bientina prospiciente p.zza V. Emanuele II” con ingresso dai civici 38 e/o 39. Ad esempio, a FR CC è stata ceduta porzione immobiliare con accesso dal civico 39 di p.zza V. Emanuele II, identificata al catasto del comune di
Bientina al fg. 20, p.lla 212 sub 14, unità immobiliare al piano terra e primo “con diritto al sub 10, al sub 20, al sub 21 e al sub 22”. L'unità immobiliare in proprietà esclusiva è descritta come composta da sette vani oltre accessori e terrazza, con ripostiglio esclusivo al piano terra e con diritto a tutte le strutture condominiali quali pozzo scala, portineria, porticato, cortile e giardino ecc…. Anche per la proprietà individuale ceduta a CP_9
e al figlio minore identificata al fg 20 p.lla 212 sub 12, si precisa
[...] Persona_6 che ha diritto “al sub 10, al sub 22, al sub 21 nonché al sub 20”. Parimenti la porzione di proprietà individuale ceduta a e , censita al Controparte_10 Testimone_1
fg. 20, p.lla 212 sub 15, ha diritto al sub 10, al sub 20 e al sub 21, così come a quanto ceduto alla identificato al fg. 20, p.lle 211 sub 2 e 213 sub 1, Controparte_11
sono aggregati quali beni comuni i sub 10 e 20 della part.lla 212; rilevato che dalla narrativa dell'atto di appello si apprende che e Controparte_10 Testimone_1
sarebbero i danti causa di che a sua volta sarebbe dante causa
[...] Parte_1
della avendole trasferito, con rogito del 27/2/1991, una porzione Controparte_1
immobiliare del medesimo fabbricato sopra descritto, censita al fg.20, p.lla 212, sub 15 con diritto al sub 10, al sub 20 e al sub 21; rilevato che avendo la difesa della parte appellata prodotto solo il rogito del 27/2/1991, non è allo stato possibile verificare quanto affermato dalla difesa appellante su chi siano effettivamente i danti causa della Pt_1 rilevato che non è chiaro come mai nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado la difesa della affermi che il resede oggetto di causa, identificato Controparte_1
catastalmente al fg.20 p.lla 212 sub 20, sia in comproprietà solo della società appellata e dell'appellante FR CC;
rilevato che è all'evidenza, infatti, che la domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva del resede, avanzata dal
CC in primo grado e riproposta con l'atto di appello nel presente grado, impone
9 che l'accertamento richiesto si sia svolto nel contraddittorio di tutti coloro che risultano essere comproprietari di detto resede e che, da un primo esame del rogito del 1988, non sembrano essere solo le odierne parti del giudizio (vedi Cass. n. 12439/2000 secondo cui,
“Sussiste litisconsorzio necessario tra tutti i condomini se colui che è stato convenuto da alcuni di essi, attori in rivendica del diritto di comproprietà su un bene comune, chiede in via riconvenzionale l'accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva sul medesimo bene perché l'eventuale accoglimento di questa domanda pregiudica i diritti dei condomini rimasti estranei al giudizio.”); ritenuto pertanto che preliminarmente deve verificarsi se l'accertamento condotto in primo grado, che ha portato al rigetto della domanda riconvenzionale, sia avvenuto a contraddittorio integro. In caso contrario saremmo di fronte ad una pronuncia nulla, con riferimento alla quale si prospetta un'ipotesi di rimessione avanti al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c.; ritenuto, quindi, che le parti debbano essere invitate a contraddire sul punto e a produrre la documentazione notarile e catastale da cui emerga chiaramente chi siano i soggetti intestatari del resede per cui è causa...”.
3.1) Sul punto è stato dunque instaurato il contraddittorio, con deposito di memorie e documenti ad opera delle parti, e la causa è stata quindi poi definitivamente trattenuta in decisione.
4) Ciò premesso, occorre in primo luogo prendere in considerazione i profili indicati nella predetta ordinanza del 12.2.2024.
4.1) Alla stregua della complessiva documentazione in atti risulta che:
• la causa ha ad oggetto (in base al contenuto della domanda svolta in atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado) il “resede pertinenziale...identificato al Foglio 20 mappale 212 sub 20 della planimetria del
Catasto Fabbricati Ufficio Provinciale di Pisa...”;
• la domanda riconvenzionale avanzata dal sig. CC in prime cure ha parimenti ad oggetto tale bene, essendo volta ad ottenere la declaratoria di “...proprietà esclusiva dello stesso in favore del convenuto”;
• ha allegato (già in atto di citazione introduttivo del giudizio di prime CP_1 cure) di aver acquistato l'immobile con atto del 27.2.1991, a rogito Notaio Per_7
(rep. M. 320.945, racc. 13.871), divenendo comproprietaria anche del resede in questione, dovendosi in proposito rilevare che:
→ risulta in atti tale contratto di acquisto, da cui emerge come la dante causa di fosse la sig.ra che era divenuta titolare del CP_1 Parte_1
bene per averlo acquistato con atto del 20.12.1990, sempre ai rogiti del
Notaio (rep. 318.135, racc. 13.705); Per_7
10 → è presente in atti anche l'atto da ultimo menzionato, da cui risulta che la sig.ra ebbe ad acquistare l'immobile dalle sigg.re Pt_1 CP_10
e che, a propria volta, l'avevano
[...] Testimone_1
acquistato con atto (sempre del Notaio del 12.7.1988 (rep. Per_7
294816, racc. 11.653);
→ anche l'atto da ultimo menzionato è presente in atti, risultando così che l'acquisto era avvenuto dal dante causa sig. Persona_1
• risulta poi, proprio dall'atto da ultimo menzionato, che il predetto sig. ebbe Per_1
ad operare – con il contratto in questione – una variegata congerie di compravendite di vari beni immobili ubicati nell'“ampio immobile di età oltrecentenaria” (menzionato nell'ordinanza del 12.2.2024) ad una pluralità di soggetti, tra cui il sig. CC;

• nell'atto in questione risulta dunque come il sig. ebbe a vendere singole Per_1
unità immobiliari a:
→ e;
Controparte_10 Testimone_1
→ (anche in nome del figlio;
Controparte_9 Persona_6
→ CC FR;

→ Controparte_11
• a tutti tali soggetti risulta peraltro trasferita – nel contesto dei complessivi atti traslativi – la proprietà (in comproprietà, dunque) del resede oggetto di causa, individuato al al Foglio 20 mappale 212 sub 20, con l'eccezione della sig.ra CP_9
(e del figlio , che risultano infatti aver contestualmente rinunciato “...al Per_6
del giardino, cortile e tettoia...” (come indicato al terzo alinea della CP_12 voce “PATTI E CONDIZIONI” del contratto in esame);
• dunque, in base a tale contratto, risulta come sia comproprietaria formale del resede oggetto di causa, nei termini catastalmente utilizzati per l'individuazione dell'oggetto della domanda attorea in prime cure e della domanda riconvenzionale
(sempre in prime cure) del sig. CC, anche la soc. Controparte_11
(di seguito: ). CP_11
4.2) Con riferimento a tale assetto le parti hanno quindi svolto varie argomentazioni che, nella loro sequenza espositiva (ed in considerazione dei momenti di deposito dei rispettivi atti), possono così ricostruirsi con riferimento allo specifico profilo che qui assume rilevanza:
a) il sig. CC ha esposto (nella memoria dimessa in data 28.3.2024) che la legale rappresentante della soc. , sig.ra era stata sentita CP_11 Controparte_10
(unitamente agli altri soggetti già in precedenza menzionati) come teste nel corso
11 del giudizio di primo grado, sì che “Ne consegue che i comproprietari della particella 212 sub. 20 sono tutti coinvolti e/o ascoltati come teste”; in tale ambito è stato altresì evidenziato che “Infine “ad adiuvandum”, si allega un ricorso ex art.
700 c.p.c. del 27/3/1996 della Pretura di Pisa sezione distaccata di ED
(allegato “I”), promosso dai signori e ,

contro

Persona_6 Controparte_9
FR CC, confinanti con la tettoia e resede nonché giardino, foglio 20 part. 212 sub. 20, oggetto di domanda di usucapione. Con tale Ricorso riconoscevano allo stesso CC di essere l'unico proprietario e possessore del suddetto subalterno 20, sul quale gli stessi avevano per altro in precedenza rinunciato alla comproprietà su tale bene oggetto di usucapione, con il succitato atto pubblico del 22/6/1988 del Notaio (Allegato B). Da tutto quanto Per_7 sopra esposto si evince che fin dall'inizio della causa i soggetti interessati alla domanda d'usucapione erano il comparente e la ; Controparte_1
b) ha argomentato (nella memoria dimessa in data 29.3.2024 ed in quella CP_1
depositata in data 2.5.2024) che è necessario distinguere, con riferimento al
“resede”, la parte di esso formalmente riconducibile all'area occupata dal “cortile con tettoia” rispetto a quella relativa al “giardino”: solo la prima, infatti, poteva ritenersi compresa nell'identificazione catastale di cui al foglio 20 part. 212 sub.
20, mentre la seconda no, in quanto “...il “giardino” non aveva autonoma rappresentazione catastale”; dunque, la questione concernente l'integrità del contraddittorio doveva risolversi sulla base dell'alternativa per cui “...se si ritiene che oggetto di causa sia la sola porzione della parte tergale dell'immobile costituita dal “resede e tettoia”, rappresentati al foglio 20, particella 212, oggetto dell'originaria domanda formulata dalla nei confronti del Controparte_1
solo Geom. CC - in quanto unico altro comproprietario e, comunque, in quanto unico soggetto che aveva contestato la comproprietà dei suddetti beni in capo alla società - allora si deve arrivare a concludere che la comparente è
l'unico contraddittore dell'appellante e che l'appello può essere deciso e respinto, siccome palesemente infondato per le ragioni già esposte. Viceversa, se si dovesse ritenere che oggetto di causa ed in particolar modo oggetto della domanda riconvenzionale di usucapione formulata in primo grado dall'odierno appellante sia anche la porzione tergale dell'immobile costituita dal “giardino”, allora è senz'altro corretto il rilievo della Corte di ritenere necessario, in relazione a tale domanda, integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari delle uu.ii. oggi identificate al foglio 20, subalterni da 4 a 22 del Catasto fabbricati del
Comune di Bientina”;
12 c) il CC (nella memoria dimessa il 2.7.2024 ed in quella depositata in data
1.10.2024, oltre che negli scritti conclusionali, nuovamente concessi dopo che la causa è stata trattenuta in decisione per la seconda volta) ha contestato la prospettazione di volta a valorizzare la distinzione tra “cortile con CP_1 tettoia” e “giardino”, per escludere quest'ultima area dal bene catastalmente individuato al foglio 20 part. 212 sub. 20, rilevando come tale area non fosse mai stata frazionata e comprendesse entrambe le zone menzionate da controparte.
4.3) Sulla base di tutto quanto sin qui esposto la Corte ritiene di ravvisare una violazione del contraddittorio, per omessa instaurazione del litisconsorzio necessario, nei termini già indicati nella menzionata ordinanza del 12.2.2024.
4.3.1) In proposito va anzitutto rilevato come nessuna delle parti abbia fornito indicazioni con riferimento alla posizione di che, in base all'atto di vendita del CP_11
12.7.1988 (rep. 294816, racc. 11.653) ai rogiti Notaio risulta comproprietaria del Per_7
bene censito al foglio 20 part. 212 sub. 20.
Dunque, in base alle risultanze di causa, deve ritenersi che la predetta sia CP_11
tuttora comproprietaria del bene in questione.
Una volta rilevato, poi, che sia la domanda avanzata da che la domanda CP_1
riconvenzionale del CC hanno avuto formalmente ab origine ad oggetto il bene immobile individuato, appunto, al foglio 20 part. 212 sub. 20 del Catasto fabbricati del
Comune di Bientina, risulta irrilevante:
→ il fatto che la legale rappresentante di sia stata sentita come teste in prime CP_11
cure, non potendo assimilarsi (e pari quasi pleonastico rilevarlo) la citazione a teste nel corso di un giudizio alla citazione come parte di tale giudizio;

→ la distinzione operata (per la prima volta in appello, peraltro) da con CP_1 riferimento alla composizione concreta dell'immobile individuato catastalmente al menzionato subalterno 20, dal momento che, a prescindere da tale composizione,
l'oggetto delle domande proposte in causa è proprio (ed esclusivamente)
l'immobile così catastalmente individuato.
4.3.2) Alla causa, pertanto, avrebbe dovuto partecipare anche (quantomeno)
, trattandosi di domanda volta ad accertare l'esistenza della comproprietà e CP_11 dell'inesistenza di un acquisto per usucapione da parte del CC (per quanto concerne la domanda di o della proprietà esclusiva (con riferimento alla domanda CP_1
riconvenzionale del sig. CC) su di un bene intestato formalmente alla stessa . CP_11
Sul punto, oltre alla pronuncia menzionata nell'ordinanza del 12.2.2024, si richiama quanto rilevato dalla Corte di Cassazione laddove ha ritenuto che “Poichè la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve
13 essere valutata non "secundum eventum litis" ma al momento in cui essa sorge, sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando nel giudizio promosso da alcuni di loro per l'accertamento della natura comune di un bene i convenuti, costituendosi in giudizio, abbiano chiesto in via riconvenzionale di esserne dichiarati proprietari esclusivi a titolo derivativo o, in subordine, a titolo originario, in virtù di usucapione abbreviata” (così Cass. 15547 del 25.7.2005, seguita da Cass. 8593 del
16.3.2022, Cass. 27891 del 29.10.2024).
Ne consegue come risulti integrata un'ipotesi di rimessione del giudizio avanti al giudice di primo grado, ex art. 354 c.p.c., osservando come il rilievo del difetto di integrità del contraddittorio possa essere effettuato d'ufficio (con l'unica eccezione del giudicato interno, non ravvisabile nel caso di specie) anche in grado di appello (cfr Cass. 38024 del
2.12.2021).
La causa, dunque, deve essere rimessa avanti al Tribunale di Pisa, ai sensi dell'art. 354, primo comma, c.p.c.
5) Per quanto concerne la regolazione delle spese di lite del presente grado di giudizio, si osserva come la Suprema Corte (cfr Cass. 36076 dell'8.11.2022, dep.
9.12.2022) abbia avuto modo di ribadire “...i principi di diritto costantemente affermati da questa Corte, secondo i quali, in caso di annullamento della sentenza di primo grado per un difetto di instaurazione del contraddittorio, il giudice di secondo grado deve, di regola, liquidare le spese del doppio grado del giudizio, ponendole a carico della parte cui è imputabile l'irregolarità che ha causato la rilevata nullità (cfr., in proposito, in generale,
Cass., Sez. 2, Sentenza n. 16765 del 16/07/2010, Rv. 614173 – 01: «il giudice di appello, qualora annulli la sentenza impugnata per difetto di contraddittorio ai sensi dell'art. 354
c.p.c., deve provvedere in ordine alle spese del processo di appello;
inoltre, qualora ritenga di avere sufficienti elementi per stabilire a quali delle parti debba essere attribuita
l'irregolarità che ha dato luogo alla rimessione della causa al primo giudice, può provvedere anche sulle spese del giudizio di primo grado, senza necessità di rimettere la relativa decisione al giudice nuovamente investito della causa»; conf.: Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 11865 del 06/05/2021, Rv. 661476 – 01; in particolare, Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 11441 del 12/11/1998, Rv. 520665 – 01: «la parte che abbia convenuto in giudizio con citazione nulla per insufficienza del termine a comparire uno dei litisconsorti necessari deve essere considerata soccombente nel giudizio conclusosi con la rimessione della causa da parte del giudice di appello al giudice di primo grado, per difetto di integrità del contraddittorio, ancorché detta parte abbia concluso per la rimessione della causa al primo giudice, avendo essa dato causa con la propria citazione nulla all'intera vicenda processuale»).”.
14 Nel caso di specie, ponendosi nell'ottica interpretativa valorizzata dalla Corte di
Cassazione, deve rilevarsi come sia ascrivibile ad entrambe le parti l'irregolarità che si pone come causa della rimessione della causa in primo grado, attenendo a profili già esistenti al momento dell'instaurazione del giudizio e concernendo sia la domanda di CP_1
he quella riconvenzionale del CC.
[...]
In tale prospettiva ritiene la Corte di procedere alla compensazione integrale, tra le parti, delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
FR CC avverso la sentenza 280/2019 del Tribunale di Pisa, così statuisce:
1) rimette la causa avanti al Tribunale di Pisa, per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari, ex art. 354, primo comma, c.p.c.;
2) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio del 16.7.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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