REPUBB LICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI PALERMO
TERZA SEZIONE CIVILE

composta dai sig.ri Magistrati
dott. EO SC Presidente
dott.ssa Virginia Marletta Consigliere
dott. Gianluca Antonio Peluso Consigliere rel. est.
riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 198/ 2020 R.G.
PROMOSSA DA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), nella Parte_2 C.F._2
qualità di eredi di (C.F. Persona_1
, rappresentati e difesi, per procura C.F._3
allegata all'atto di appello, dall'Avv. Dionisio Via;

Appellanti;
CONTRO
Controparte_1 (C.F. ), in persona
[...] P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello,
dall'Avv. Alessandro Conigliaro;

Appellato;
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 27/11/2025 le parti concludevano come da note scritte depositate per via telematica.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 12-10-2017,
[...]
adiva il Tribunale di Palermo per sentire Persona_1
accogliere le seguenti domande: “Accertare e dichiarare che i
danni derivanti all'appartamento di proprietà della sig.ra
[...]
conseguenti ad ingenti infiltrazioni di acque Persona_1
meteoriche provenienti dal tetto condominiale e dal prospetto
prospiciente la sono riconducibili a fatto e Controparte_1
colpa esclusivi del convenuto, alla luce anche della CP_1
grave e persistente condotta omissiva perpetrata negli anni
dall'amministrazione condominiale;
- Quindi, condannare il
convenuto al risarcimento, in favore della sig.ra CP_1
pag. 2/20 dei danni conseguenti, così come quantificati nel Per_1
computo metrico estimativo allegato alla perizia di parte a firma
dell'Arch. ovvero nella diversa somma, maggiore o Per_2
minore, che il Giudice dovesse ritenere dovuta all'esito del
giudizio; - Ancora, accertare e dichiarare il diritto della ricorrente
al risarcimento del danno conseguente all'impossibilità di
utilizzare e locare l'immobile de quo a causa degli ingenti danni
sopra lamentati;
- Conseguentemente, stante anche il
deprezzamento subito dall'immobile di proprietà della ricorrente,
condannare il , in Controparte_1
persona dell'Amministratore pro tempore Rag.
[...]
al risarcimento del danno conseguente CP_2
all'impossibilità di utilizzare e locare l'immobile, già a far data
dal 01/11/2012, da quantificarsi attraverso i valori dei canoni di
locazione desumibili dalla “Banca dati delle quotazioni
immobiliari dell'Agenzia delle Entrate per il comune di CP_1
codice di zona B15”, ovvero nella diversa somma, maggiore o
minore, che il giudice dovesse ritenere dovuta all'esito del
giudizio”.
Instauratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva il che, pur Controparte_1
pag. 3/20 dichiarandosi disponibile a risarcire i danni nella misura indicata nella propria comparsa di costituzione, si opponeva, tuttavia, alla domanda risarcitoria connessa al mancato godimento e deprezzamento dell'immobile e proponeva, a sua volta, domanda riconvenzionale diretta alla condanna della ricorrente “al pagamento in favore del
convenuto del complessivo importo di € 3.753,02 CP_1
oltre interessi e rivalutazione dalle date di esigibilità fino al
soddisfo” a titolo di oneri condominiali non corrisposti,
ovvero “in caso di condanna del resistente al CP_1
pagamento di somme a qualunque titolo in favore della ricorrente,
si chiede disporre la compensazione delle medesime con i crediti
certi, liquidi ed esigibili vantati dal convenuto”.
La causa veniva, allora istruita documentalmente e mediante consulenza tecnica d'ufficio.
Con ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., n. 206/2020 del 10-01-
2020, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, “

1. Accerta e dichiara che i danni lamentati dalla
sig.ra al proprio immobile sito in Persona_1 CP_1
via A. Elia n°10, piano quarto, sono imputabili al
[...]
;

2. Condanna il Controparte_3 Controparte_4
[...]
[...] , al risarcimento dei danni subiti dalla sig.ra
[...]
all'interno del proprio immobile sopra Persona_1
identificato, quantificati in € 6.764,87, oltre € 1.400,00 per la
direzione lavori, oltre oneri di legge e interessi legali dalla
domanda al soddisfo;

3. Rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria
formulata da parte ricorrente;

4. Condanna la ricorrente, sig.ra
al pagamento in favore del Persona_1 CP_1
convenuto del complessivo importo di € 3.753,02 oltre interessi
legali dalla domanda al soddisfo;

5. Compensa tra le parti le spese
del giudizio, ivi comprese quelle di CTU”.
Avverso detta ordinanza, interponevano appello
[...]
e , nella qualità di eredi di Parte_1 Parte_2
, chiedendo di “Accertare e dichiarare il Persona_1
diritto della ricorrente al risarcimento del danno conseguente
all'impossibilità di utilizzare e locare l'immobile de quo a causa
degli ingenti danni sopra lamentati;
Conseguentemente, alla luce
anche delle risultanze della CTU, condannare il
[...]
, in persona dell'Amministratore Controparte_1
pro tempore Rag. al risarcimento del danno Controparte_2
conseguente all'impossibilità di utilizzare e locare l'immobile, già
a far data dal 01/11/2012, da quantificarsi attraverso i valori dei
pag. 5/20 canoni di locazione desumibili dalla “Banca dati delle quotazioni
immobiliari dell'Agenzia delle Entrate per il comune di CP_1
codice di zona B15”, ovvero nella diversa somma, maggiore o
minore, che il giudice dovesse ritenere dovuta all'esito del
giudizio; - Ancora, condannare parte convenuta al pagamento per
intero delle spese della CTU esperita nel corso del giudizio ex art.
702bis c.p.c., così come liquidate con decreto di liquidazione del
19/07/2018, da rimborsare agli appellanti che hanno già
provveduto a saldare le competenze del CTU, Arch. Persona_3
; per il resto confermare l'impugnata ordinanza;
Infine,
[...]
condannare parte convenuta al pagamento delle spese di lite e
competenze di avvocato, oltre 15% spese forfettarie, iva e cpa
come per legge, di entrambi i gradi di giudizio”.
Con comparsa di costituzione depositata il 16-06-2020, si costituiva, nel giudizio di secondo grado, il
[...]
, instando per il rigetto del gravame. Controparte_1
Disposta la trattazione scritta della causa e precisate le conclusioni con note scritte depositate per l'udienza del 27
novembre del 2025, la causa veniva posta in decisione senza l'assegnazione di ulteriori termini poiché già
assegnati con ordinanza del 28 marzo 2025.
pag. 6/20 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di impugnazione, gli eredi di
[...]
lamentano l'errore in cui sarebbe incorso Persona_1
il primo giudice nella parte in cui, motivando che “alla luce
della contestazione dell'ulteriore richiesta risarcitoria formulata
da parte ricorrente, nessun riscontro probatorio è stato da questi
fornito a fondamento della detta pretesa. In particolare, parte
ricorrente non ha fornito neanche un indizio di prova in ordine al
mancato utilizzo dell'immobile in oggetto, imputabile ai
lamentati danni da infiltrazione”, ha rigettato la domanda di risarcimento del danno conseguente all'impossibilità di utilizzare e locare l'immobile sito al quarto piano dello stabile condominiale, sito in , CP_1 Controparte_1
Il motivo è fondato e merita accoglimento.
Al riguardo, giova rammentare che le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione (sent. n. 33645 del 15/11/2022), sia pure occupandosi della diversa ipotesi del danno da occupazione illegittima di immobile, hanno reso chiarimenti direttamente rilevanti anche nella fattispecie in esame, con riferimento alla morfologia e alla risarcibilità
pag. 7/20 del danno, comunque, derivante da un fatto che renda impossibile, a chi ne abbia diritto,
il godimento dell'immobile e di trarne guadagno.
In particolare, nella ricostruzione offerta da Cassazione
civile sez. III, 29/05/2023, n.14947, la quale menziona l'approdo delle Sezioni Unite e che attiene ad un caso consimile a quello per cui è causa, rileva segnalare che “Con
precipuo riferimento alla violazione del diritto di proprietà è stato
in quella sede evidenziato che l'evento lesivo può attingere la cosa
oggetto del diritto ovvero (come accade nelle fattispecie in esame)
direttamente il contenuto del diritto stesso (il diritto di godere e
disporre di cui all'art. 832 c.c., inteso, quest'ultimo, quale
"diritto di scegliere le possibili destinazioni del bene e di
modificarne l'organizzazione produttiva": pag. 11 della
sentenza). In entrambi i casi, ai fini dell'attivazione della tutela
risarcitoria, è necessario si configuri una perdita o un mancato
guadagno che rappresentino conseguenza immediata e diretta
dell'illecito, alla stregua dell'art. 1223 c.c. Nel secondo caso
(evento lesivo incidente sul contenuto del diritto) può
configurarsi un "danno risarcibile (...) rappresentato dalla
specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata
pag. 8/20 persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione". È,
questo, un danno emergente che si configura anche nell'ipotesi in
cui si alleghi che detto godimento sarebbe stato concesso a terzi
contro un corrispettivo corrispondente ai frutti civili. In questo
caso, il criterio di liquidazione equitativa utilizzabile è omogeneo,
attestandosi sul valore locativo di mercato, che rappresenta - per
l'appunto - il controvalore convenzionalmente attribuito
al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del
contratto di locazione (si legge, a tal riguardo, a pag. 11 della
sentenza, che "il godimento ha un valore economico e esso,
nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il
medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante
la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della
cosa").
Al lucro cessante afferiscono, invece, quelle perdite di occasioni di
guadagno "da collegare non al contenuto del diritto previsto
dall'art. 832 c.c., ma alla titolarità del diritto", espressioni "della
possibilità di alienare quale caratteristica di tutti i diritti
patrimoniali" (pag. 10). Si tratta, in concreto, del danno
conseguente alla impossibilità di vendere l'immobile o locarlo a
un canone superiore a quello di mercato, il quale necessita "di
pag. 9/20 prova specifica, anche in via presuntiva" (pag. 11)”.
Fornite queste coordinate giurisprudenziali, si osserva che,
nella specie, la ricorrente, nel reclamare il risarcimento del danno emergente conseguente all'impossibilità di locare l'immobile ammalorato, ha allegato e documentato l'esistenza di un pregresso rapporto locativo che ha avuto origine nel 2006 (all.11); ha allegato di aver risolto il rapporto con il conduttore in data 16-11-2012; ha, altresì,
prodotto in giudizio una stima dei danni subiti dall'1-11-
2012 al 30-04-2016 per la somma complessiva di € 16.640,00.
A ciò si aggiunga che, all'esito dell'istruttoria in primo grado, sono state accertate le condizioni dell'immobile,
descritte dal consulente tecnico d'ufficio nella propria relazione del 9-07-2018, ossia che “Le infiltrazioni sono allo
stato attuale in essere, ed hanno deteriorato gli intonaci dei
tompagni esterni nonché quelli dei tramezzi e dei controsoffitti
dei vani interessati - corridoio, vano 03, wc e vano 02 (cfr. cap.
3, lett. b) …il vano 01 presso il tompagno esterno nonché sul
tramezzo divisorio con il servizio igienico riporta un'estesa
macchia dovuta all'infiltrazione di acqua, peraltro tale fenomeno
manifesto e i materiali sono imbibiti di acqua ciò è evidente sia
pag. 10/20 dalle macchie, ma anche al tatto le superfici sono bagnate, anche il
tompagno esterno e il tramezzo con il vano 03 sono umidi (cfr.
cap. 3, lett. a) …“nel vano 02, il tompagno esterno riporta delle
macchie di umidità ed una lesione verticale, anche lo spigolo
esterno sul prospetto di , guardando il prospetto Controparte_1
lato sinistro riporta una lesione che interessa la muratura
verticale, si auspica un intervento nel più breve tempo possibile al
fine di eliminare il pericolo di distacchi di materiali che possono
ledere l'incolumità dei passanti sulla pubblica via ed allo stesso
tempo accertare se tale lesione interessa la muratura
determinandone un problema strutturale”(CTU cap. 3, lett.).
Ora, siffatte condizioni, peraltro comprovate dal copioso compendio fotografico in atti, appaiono, all'evidenza,
inconciliabili con la facoltà della proprietaria di concedere il godimento del bene a terzi contro un corrispettivo.
Di talché, atteso che viene in questione il danno emergente,
sub specie di perdita della possibilità di godimento indiretto dell'immobile, e premesso che “qualora a venire in questione
sia il danno emergente, si assisterà, "a una maggiore frequenza
dell'onere del convenuto di specifica contestazione della
circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per
pag. 11/20 l'attore dell'onere di provare la circostanza in discorso, data la
tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del
proprietario a seguito dell'occupazione abusiva" (pag. 26)” (vedi
Cassazione civile sez. III, 29/05/2023, n.14947), a fronte della contestazione specifica del resistente della CP_1
circostanza di pregiudizio allegata nell'atto introduttivo, la ricorrente ha, invece, introdotto in giudizio – come sopra evidenziato - elementi idonei all'allegazione e alla prova dell'”an” del danno e della sua eziologica riconducibilità
alla condotta inerte del resistente, sulla quale CP_1
non residuano dubbi, considerato il contenuto del verbale di assemblea straordinaria del 27-10-2016 (allegato n. 10 al ricorso introduttivo), da cui risulta che i condomini,
prendendo atto delle richieste della , decisero Per_1
all'unanimità di provvedere al ripristino dei luoghi secondo la stima dell'arch. . Per_4
Né ancora – contrariamente alla tesi dell'appellato – si richiede la prova dell'effettivo intento locativo,
presumendosi sussistente un danno emergente correlato all'impossibilità di fruire del proprio bene (cfr. Corte
appello Firenze sez. IV, 12/06/2024, n.1048) né, inoltre,
pag. 12/20 occorre indagare sulle ragioni della risoluzione del rapporto di locazione avvenuta dopo due anni dalla manifestazione dei fenomeni infiltrativi poiché tale indagine non sarebbe, comunque, idonea a mutare il quadro rappresentato dal complessivo stato di ammaloramento dell'immobile, descritto dal CTU e emergente dal compendio fotografico versato in giudizio.
Inoltre, non si ravvisa l'asserita condotta colposa per inerzia dei proprietari i quali, invece, come risulta dal verbale di assemblea del 24-07-2012, si attivarono tempestivamente, lamentando, in quella occasione, che non fosse stato posto, all'ordine del giorno, il tema della sistemazione dell'appartamento al quarto piano,
danneggiato “come noto a questo Condominio” dalla infiltrazioni provenienti dal tetto CP_5
A cagione dell'inerzia del fecero seguito le CP_1
richieste inoltrate via mail da in Parte_1
data 29-10-2012, il 19-11-2012, il 27-12-2012 e il 25-01-2016,
prodotte in giudizio, con la conseguenza che l'argomentazione dell'appellato è infondata.
Sotto il profilo della quantificazione del danno risarcibile,
pag. 13/20 esso può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione (Cass. Sez. 3, 29/05/2023, n. 14947; cfr.
anche Cassazione civile sez. II, 03/04/2025, n.8868).
Nella vicenda in esame, il quantum risarcitorio può essere determinato in base al valore locativo di mercato medio,
indicato anno per anno (e semestre per semestre) dalla
Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle
Entrate per il comune di , codice di zona B15, CP_1
secondo il prospetto di cui si dirà infra.
Sul piano della determinazione temporale, tale valore va rapportato dalla data di risoluzione della locazione (16-11-
2012), tenendo conto della sola mensilità di dicembre del
2012, sino alla data della pronuncia di primo grado (9-01-
2020) con la quale il Tribunale ha condannato il al risarcimento per equivalente dei costi CP_1
necessari al ripristino dell'immobile della ricorrente.
Ne deriva, allora, l'importo complessivo di € 32.480,00
come derivante dalla sommatoria delle singole voci di cui pag. 14/20 alla sottostante tabella:
Tot. Anno 2012 = € 440,00 X 1 = € 440,00
Tot. Anno 2013 = € 2.640,00 + 2.610,00= € 5.250,00
Tot. Anno 2014 = € 2.310,00 + 2.250,00= € 4.560,00
Tot. Anno 2015 = € 2.250,00 + 2.220,00= € 4.470,00
Tot. anno 2016 = € 370,00 X 12 = € 4.440,00
Tot. anno 2017 = € 370,00 X 12 = € 4.440,00
Tot. anno 2018 = € 370,00 X 12 = € 4.440,00
Tot. anno 2019 = € 370,00 X 12 = € 4.440,00
oltre agli interessi legali dalla data della domanda giudiziale sino al soddisfo, al cui complessivo pagamento va condannato il . Controparte_1
Ne discende, quindi, la riforma dell'ordinanza impugnata nella direzione dell'accoglimento della domanda risarcitoria conseguente all'impossibilità di locazione dell'immobile.

2. Con il secondo motivo di impugnazione, gli appellanti hanno censurato il capo dell'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c.
con il quale è stata disposta la compensazione delle spese di lite, comprese quelle di CTU, sulla scorta dell'applicazione del principio di soccombenza parziale reciproca delle parti.
pag. 15/20 Invero, tenuto conto dell'esito complessivo della lite e della valutazione della soccombenza che, ai fini della liquidazione delle spese, segue un criterio unitario e globale (cfr. Cassazione civile sez. III, 26/03/2025, n.8040),
appare incongrua la decisione del primo giudice di disporre l'integrale compensazione delle spese del primo grado di giudizio.
Ora se è vero che, all'udienza del 15 gennaio 2018, la ricorrente “in riferimento alla domanda riconvenzionale spiegata
dal convenuto, non si oppone alla domanda di CP_1
compensazione anche parziale formulata nella memoria di
costituzione” e che il cennato meccanismo di compensazione delle reciproche poste avrebbe potuto operare solo in ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, della domanda risarcitoria della per cui non potrebbe Per_1
predicarsi l'ipotesi della cessazione della materia del contendere e cioè del venir meno dell'interesse delle parti ad una pronuncia di merito (che, pure, avrebbe richiesto l'applicazione del principio della soccombenza virtuale),
tuttavia, l'integrale compensazione delle spese processuali non appare giustificata, dovendosi, invece, disporre la pag. 16/20 compensazione delle spese per 1/3, mentre, per i restanti
2/3, le stesse vanno poste a carico del CP_1
resistente.
La compensazione per un terzo discende dalla circostanza per cui il ha documentato in giudizio la CP_1
sussistenza del debito gravante sulla ricorrente, giusta bilancio approvato dall'assemblea condominiale del 12-02-
2016 (all. 3 alla comparsa di costituzione), che non risulta essere stato impugnato dalla condomina per i pretesi vizi
(mancata convocazione all'assemblea) allegati in appello e,
quindi, in ogni caso, va valorizzato il principio per cui il rapporto di causalità tra il contegno della parte e l'insorgere della lite, che è decisivo ai fini del riscontro della soccombenza, comporta anche "la conseguenza che parte
obbligata a rimborsare alle altre le spese anticipate nel processo è
quella che, col comportamento tenuto fuori del processo stesso vi
abbia dato causa" (Cass. nn. 25141/2006, 134 30/2007;
Cassazione civile sez. I, 13/12/2012, n.22952).
Coglie, inoltre, nel segno parte appellante allorquando si duole della compensazione delle spese di CTU, atteso che la consulenza d'ufficio si è resa necessaria per pag. 17/20 l'accertamento dei danni subiti dall'immobile della ricorrente, ove imputati alla condotta del Condominio, e delle opere necessarie per il ripristino.
Conseguentemente, l'ordinanza va riformata nel senso di porre integralmente a carico del resistente in CP_1
primo grado, le spese di CTU, nei rapporti interni fra le parti del giudizio, anche mediante rimborso di quelle eventualmente già anticipate dagli appellanti.

3. In applicazione del principio della soccombenza, le spese del presente grado vanno poste a carico del
[...]
e si liquidano come in dispositivo, Controparte_1
tenuto conto del valore della lite rappresentato dal decisum
(scaglione da € 26.001,00 a € 52.000,00), in applicazione dei valori minimi e considerata l'assenza (nel solo giudizio di secondo grado) di incombenti istruttori.


P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando,
accoglie, nei limiti di cui in parte motiva, l'appello proposto da e nella Parte_1 Parte_2
qualità di eredi di e, in riforma Persona_1
dell'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. n. 206/2020 del 10-01-
pag. 18/20 2020 del Tribunale di Palermo, condanna il
[...]
, in persona dell'amministratore pro Controparte_1
tempore, al pagamento, in favore degli appellanti, della somma complessiva di € 32.480,00, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale sino al soddisfo;

Condanna il in Controparte_1
persona dell'amministratore pro tempore al pagamento, in favore di e Parte_1 Parte_2
nella qualità di eredi di , dei 2/3 delle Persona_1
spese di lite del primo grado di giudizio che si liquidano in
€ 2.648,00 oltre spese generali, CPA e IVA come per legge,
mentre compensa fra le parti la restante misura di 1/3;
Pone, nei rapporti interni fra le parti, le spese di CTU
integralmente a carico del Controparte_1
anche mediante rimborso di quelle anticipate dagli
[...]
appellanti;
Condanna il appellato al pagamento delle CP_1
spese del presente grado del giudizio, in favore degli appellanti, liquidate in complessivi € 3.473,00 oltre spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della III sezione civile pag. 19/20 della Corte di Appello di Palermo il 4-12-2025.
Il Consigliere rel. est.
Gianluca Antonio Peluso Il Presidente
EO SC
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