REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa ANNA MARIA RASCHELLA' PRESIDENTE REL.
Dott.ssa ADELE FORESTA CONSIGLIERE
Dott.ssa ALESSANDRA PETROLO CONSIGLIERE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 202/2020 R.G.A.C., trattenuta in decisione allo scadere del termine per il deposto di note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 6 maggio 2025, vertente
TRA
e , rappresentate e difese dall'Avv. Adolfo Larussa, nel cui Parte_1 Parte_2 studio in Catanzaro via V. Pugliese n. 30 elettivamente domiciliano, giusta procura a margine dell'atto di citazione in appello;

APPELLANTI/APPELLATE INCIDENTALI
E
e , rappresentate e difese, giusta procura Controparte_1 Controparte_2 rilasciata a margine dell'atto di citazione di primo grado, dall'Avv. Pietro Menniti, nel cui studio in via D.
Mottola D'Amato n. 51 hanno eletto domicilio;

APPELLATI/APPELLANTI INCIDENTALI

CONCLUSIONI:
Per le appellanti/appellate incidentali: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, così provvedere:
[…]
- nel merito, in accoglimento dello spiegato gravame, riformare la sentenza n. 1392/2019 emessa dal
Giudice del Tribunale Civile di Catanzaro, nella persona della Dott.ssa Francesca Rinaldi, pubblicata in data 17.07.2019, nel giudizio n. 4616/2013 R.G., non notificata, e, per l'effetto, già accertata e dichiarata la infondatezza ed inammissibilità della domanda ex adverso spiegata dinnanzi al Giudice di prime cure, dichiarare e disporre che nulla è dovuto dalle parti appellanti a titolo di riduzione del prezzo nonché a titolo di risarcimento danni nei confronti del Sig. e la Sig.ra . Con Controparte_1 Controparte_2 vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
1 Per gli appellati/appellanti incidentali:
A) Rigettare l'appello principale promosso da e , perché inammissibile e Parte_1 Parte_2 infondato in fatto ed in diritto;

Quanto all'appello incidentale spiegato da e : Controparte_1 Controparte_2
In via istruttoria: attesi gli evidenti vizi e lacune della relazione del C.T.U. di primo grado, per come sopra enunciato, disporre la rinnovazione della C.T.U. al fine di accertare e quantificare gli esatti costi per gli interventi risolutivi correlati con le infiltrazioni di risalita in quanto nel corso del primo grado il CTU non ha suggerito i rimedi per ovviare in via definitiva;
ed ancora in quanto lo stesso nella propria relazione non ha quantificato i costi relativi alla spicconatura dei muri per lasciarli in faccia -vista- quelli relativi alla messa in opera di intonaci che consentono la traspirazione. Ed ancora quanto all'abbassamento della quota del giardino, non suggerisce le modalità esecutive dell'intervento e non quantifica i relativi costi.
Con riserva di nomina di un CTP in caso di accoglimento della presente richiesta istruttoria.
Nel merito: in riforma della sentenza impugnata:
B) accogliere l'appello incidentale proposto da e e, per l'effetto, Controparte_1 Controparte_2 in riforma e modifica della sentenza appellata:
1) condannare le appellanti principali, in solido, al pagamento, in favore degli appellati, della complessiva somma di Euro 25.000,00 (invece di quella di Euro 17.000,00 riconosciuta dal Tribunale) a titolo di riduzione del prezzo, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda fino al soddisfo;

2) condannare le appellanti, in solido, al pagamento, in favore degli appellati, della complessiva somma di Euro 25.000,00 (invece di quella minore di Euro 7.075,84 riconosciuta dal Tribunale) a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. nonché per il mancato adempimento delle obbligazioni assunte in sede di contratto preliminare, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda fino al soddisfo;

3) condannare le appellanti, in solido, al pagamento delle spese e dei compensi di entrambi i gradi del giudizio, oltre accessori di legge, da distrarre ex art. 93 c.p.c., oltre alla rifusione delle spese e competenze di C.T.U del primo grado”.
FATTO E DIRITTO
§ 1. Il processo di primo grado e l'appello
1.1. Con atto datato 8 novembre 2013, e hanno citato in giudizio Controparte_1 Controparte_2
e per esporre che: le convenute, obbligatesi a trasferire loro l'unità Parte_1 Parte_2 immobiliare sita in Catanzaro alla via Spiazzo del Sole n. 12, per il prezzo complessivo di € 170.000,00, si obbligavano, altresì – con il contratto preliminare del 12 dicembre 2011 –, ad eseguire lavori di ristrutturazione e di straordinaria manutenzione con materiali di prima scelta e a eseguire la copertura del soffitto in legno color noce;
malgrado la stipula del definitivo, avvenuta in data 31 luglio 2012, e il
2 pagamento integrale del prezzo, gli attori non venivano immessi nel possesso dell'immobile a causa del mancato completamento di alcuni lavori di ristrutturazione;
l'immissione in possesso avveniva, non senza previe diffide, in data 24 settembre 2012; qualche tempo dopo, segnatamente i primi giorni del mese di dicembre, essi si rendevano conto – grazie alla presenza di macchie di umidità sui muri delle camere da letto, sui muri delle pareti divisorie e sui muri perimetrali – di quale fosse il reale stato dell'immobile compravenduto, e cioè un bene che, in quanto caratterizzato da infiltrazioni provenienti dalle fondazioni del fabbricato, risultava inidoneo all'uso cui era destinato;
essi venivano altresì edotti, grazie all'ausilio del consulente all'uopo incaricato, ing. , della esistenza di ulteriori vizi, ovverosia umidità nella Persona_1 camera da letto, umidità di costruzione ascendente proveniente dal massetto del pavimento della terrazza a livello, umidità ascendente sulla muratura delle altre stanze;
i convenuti si impegnavano, pertanto, ad eseguire interventi risolutivi, mirati all'eliminazione dei vizi, ma ciò non è stato. Ed infatti, a distanza di pochi giorni dalla conclusione di alcuni lavori di manutenzione ordinaria, le macchie di umidità si ripresentavano nuovamente nelle zone di cui sopra.
In ragione di quanto dedotto e lamentato, gli attori chiedevano l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1) Accertare e dichiarare che le convenute sono tenute alla garanzia per vizi dell'immobile ex art. 1490
c.c. e per l'effetto condannare le stesse, in via solidale, alla restituzione in favore degli attori della somma di Euro 25.000,00 o nella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, a titolo di riduzione del prezzo, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della domanda fino al soddisfo;
2) condannare le convenute, in via solidale, al pagamento in favore degli attori della somma di
Euro € 25.000,00 a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. o nella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
3) condannare i convenuti in solido al pagamento della somma di € 10.000,00 per il mancato adempimento delle obbligazioni assunte in sede di contratto preliminare di compravendita (mancata realizzazione del soffitto in legno e altro); 4) condannare le convenute, in solido, alla rifusione in favore degli attori delle spese e competenze del giudizio, oltre accessori come per legge, da distrarre ex art, 93 c.p.c. in favore del sottoscritto procuratore”.
Incardinatosi il contraddittorio, e hanno eccepito, preliminarmente, la Parte_1 Parte_2 decadenza degli attori dalla garanzia per vizi in ragione delle seguenti circostanze: 1) l'inutile decorrenza dei termini di cui all'art. 1494 c.c.; 2) la conoscenza o conoscibilità dei vizi lamentati, atteso che al momento dell'immissione in possesso dell'immobile gli attori erano ben cosci sia della non ultimazione dei lavori di manutenzione straordinaria sia della presenza di umidità nelle murature. Nel merito, a riprova della infondatezza della domanda, esse hanno dedotto che gli attori, avendo commissionato lavori del tutto inadeguati e inappropriati rispetto allo stato dell'immobile, avevano concorso, con colpa, alla causazione dei vizi lamentati;
che, più in particolare, essi avevano realizzato un'aiuola nel massetto del terrazzo a livello lato del Largo del Sole, non prevista in progetto, che, in quanto priva di impermeabilizzazione, aveva creato umidità; che la presenza di umidità era pure dipesa dalla chiusura dei fori predisposti per l'areazione
3 del vespaio, dalla chiusura della terrazza a livello della camera da letto con tettoia e pareti vetrate – entrambi lavori effettuati dagli attori –, dal danneggiamento dell'impianto elettrico;
che, comunque, considerando lo stato datato dell'immobile – giacché costruito nell'anno 1967 – e il mancato rilascio del certificato di agibilità/abitabilità – di cui parte acquirente era stata edotta –, era alquanto prevedibile insorgessero macchie di umidità; che, ancora, nel contratto preliminare non si faceva in alcun modo riferimento ad un asserito obbligo di esse convenute di effettuare una serie di lavori, quali la sostituzione della ringhiera di un balcone o la pitturazione della ringhiera del terrazzo;
che tanto poteva evincersi, alla luce dell'art. 5 del preliminare, dalla mancata contabilizzazione per iscritto della realizzazione dei lavori suddetti.
1.2 Il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 1392/2019, pubblicata il 17 luglio 2019, ha così statuito:
“- condanna i convenuti al pagamento in favore degli attori, a titolo di riduzione del prezzo, della complessiva somma di € 17.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo;
- condanna i convenuti al risarcimento in favore degli attori della complessiva somma di € 7.075,84, oltre interessi dalla domanda al saldo;
- compensa interamente fra le parti le spese di lite;
- compensa interamente fra le parti le spese di CTU”.
A fondamento della decisione, il Tribunale:
• ha dichiarato inammissibile l'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi avanzata dalle convenute, essendosi costoro costituite oltre il termine di venti giorni prima dell'udienza di comparizione e, dunque, essendo decadute dalla facoltà di proporre eccezioni non rilevabili d'ufficio;
• ha acclarato, grazie alla consulenza tecnica d'ufficio, l'esistenza di vizi redibitori, e cioè di vizi di una gravità tale da legittimare – a causa del deprezzamento considerevole del valore dell'immobile o dell'inidoneità dell'immobile all'uso destinato – la richiesta, ad opera degli acquirenti (attori), di una riduzione del prezzo (come in questo caso) o la risoluzione del contratto, nonché, cumulativamente o autonomamente, la condanna al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale (essendo il venditore obbligato a consegnare un bene scevro da qualsivoglia vizio o difetto);
• le infiltrazioni sono scaturite da difetti strutturali dell'immobile, come tali non direttamente riscontrabili e conoscibili dall'acquirente, nemmeno con la dovuta diligenza. E ciò, tanto più se si considera, che, nella vicenda concreta, l'immobile era stato oggetto di una recente ampia opera di ristrutturazione;

• i danni all'immobile, epperò, sono stati cagionati, in parte, anche dagli stessi attori (sopraelevazione del giardino non eseguita a regola d'arte), con conseguente incidenza negativa in punto di quantum della pretesa risarcitoria;

• tutto ciò considerato, la domanda di riduzione del prezzo merita accoglimento e, tenuto conto di tutte le elencate circostanze, l'importo che dovrà essere restituito agli acquirenti, a titolo di differenza tra quanto pagato dagli attori ed il minor valore per i vizi riscontrati, può essere
4 equitativamente quantificato nella somma di € 17.000,00 – in ragione del 10% per cento del prezzo complessivo pagato;

• meritevole di accoglimento è, altresì, la domanda di risarcimento in quanto è risultata provata l'esistenza dei danni – costituiti dai costi che gli acquirenti dovranno sostenere in occasione degli interventi necessari ad eliminare i vizi – ed il loro nesso causale con i vizi riscontrati. Essendo emerso in corso di causa che la condotta attorea, consistente, in particolare, nella realizzazione di una sopraelevazione nel giardino, ha concorso nella produzione dei danni riscontrati ritiene il
Tribunale che l'importo spettante agli attori a titolo di risarcimento del danno debba essere ridotto in una percentuale che si reputa equo indicare nel 30%. I convenuti devono, pertanto, essere condannati al risarcimento ai sensi dell'art. 1494 c.c. in favore degli attori della complessiva somma di € 7.075,84;
• le spese di lite e le spese di CTU possono essere integralmente compensate tra le parti, stante l'esito della controversia, nonché l'accoglimento delle domande in misura ridotta.
1.3. e , ritenendo la decisione palesemente ingiusta, illegittima ed erronea, Parte_1 Parte_2 hanno proposto gravame con citazione notificata il 29 gennaio 2020.
e , costituitisi con comparsa del 22 aprile 2020, non si sono limitati Controparte_3 Controparte_2
a chiedere il rigetto dell'appello, in quanto infondato, ma, a loro volta, hanno impugnato, con appello incidentale, la sentenza sotto un dato profilo, il quantum debeatur della domanda risarcitoria, per come in seguito si esporrà più dettagliatamente.
Con ordinanza del 7 ottobre 2020, la Corte ha disposto la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata per la parte che eccede la somma di € 15.000,00, rinviando per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24 ottobre 2023. Indi, rinviata al 10 dicembre 2024.
Con successivo decreto presidenziale n. 57 del 25 ottobre 2024 di variazione urgente riguardante la soppressione della Terza Sezione Civile e la ripartizione dei relativi carichi di lavori e dei magistrati ad essa assegnata tra le altre due Sezioni Civili, nonché con decreto di riassegnazione delle cause dell'ex Terza
Sezione Civile del 29 ottobre 2024, la causa è passata alla competenza della Prima sezione.
È stata quindi fissata l'udienza del 6 maggio 2025, poi sostituita dal deposito telematico di note di trattazione scritta, secondo le modalità indicate nell'art. 127 ter c.p.c.
Le parti hanno depositato le note di trattazione e la Corte – con ordinanza del 9 maggio 2025 –ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione dell'ordinanza, avvenuta il 20 maggio 2025.
Nei termini assegnati, le parti hanno depositato le comparse conclusionali e le memorie di replica.
§ 2. Le valutazioni della Corte
2.1. Con distinti motivi, le appellanti principali contestano la decisione nella parte in cui il giudice di prime cure ha ritenuto sussistenti i vizi dedotti dagli appellati, nonché nella parte in cui ha ritenuto operante la
5 garanzia di cui all'art. 1494 c.c., così condannandole alla corresponsione di una somma di denaro per riduzione del prezzo e risarcimento del danno.
Il Tribunale adito ha ritenuto dirimente, ai fini dell'accoglimento della domanda, il fatto che l'immobile fosse stato ristrutturato e che, dunque, i vizi lamentati non fossero di diretta conoscenza o conoscibilità da parte degli acquirenti (odierni appellati/appellanti incidentali), anche utilizzando la diligenza ex art. 1176
c.c.
2.2. Sotto il primo profilo – che attiene all'actio quanti minoris e che investe il primo motivo di appello –
e hanno evidenziato come l'immobile, ancorché ristrutturato e oggettivamente migliorato Pt_1 Pt_2
(grazie alla realizzazione di opere, non menzionate nel contratto preliminare, quali «sostituzione della copertura, il rifacimento del rivestimento esterno ed interno con materiali traspiranti, la realizzazione del vespaio areato per i vani su terrapieno»), fosse – e sia – da considerarsi vetusto giacché «immobile posto al piano terra con murature interrate che possono consentire la risalita di umidità dal sottosuolo;
trattasi più segnatamente di un immobile costruito in diversa epoca con caratteristiche costruttive differenti e oramai superate ma pur sempre tipiche di quei tempi (epoca che oltretutto era ben nota anche alle controparti)» (pag. 6 dell'atto di appello).
Gli acquirenti – sostengono le appellanti principali –, quand'anche ignari dei vizi poi riscontratisi, ben potevano immaginare, con un minimo di sforzo diligente, attese le «caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti ma comunque tipiche dell'epoca», una loro possibile verificazione;
né tantomeno può dirsi – puntualizzano altresì – che esse abbiano occultato tali vizi, visto e considerato che il prezzo della vendita è stato determinato proprio sulla base dei criteri di costruzione dell'epoca, ad oggi superati, per come specificato nel contratto preliminare (anche il consulente tecnico d'ufficio ha affermato che
«l'immobile fa parte dell'antico tessuto urbano del centro storico di Catanzaro realizzato con muratura portante in pietrame ed in tal modo è stato sin dall'inizio identificato» e che «la risalita capillare deve essere ritenuta fisiologica e, sebbene in alcune ipotesi si può attenuare con l'impermeabilizzazione di tutte le fondazioni, tale intervento non era possibile nel caso de quo ove sarebbe stato necessario scavare anche all'interno degli altri appartamenti adiacenti e di proprietà di terzi» (cfr. pag. 7 dell'atto di appello)); non essendo esse appellanti tenute a garantire alcunché, male ha fatto il primo giudice ad accogliere, sia pure parzialmente, la domanda di riduzione del prezzo, e ciò a maggior ragione se si considera che sono stati proprio gli interventi realizzati da controparte a causare ingenti danni all'immobile acquistato, tant'è che il CTU ribadisce più volte la necessità di riportare la Corte a giardino con la quota prevista da progetto, ripristinando i fori per l'aereazione della pavimentazione interna.
2.3. Sotto altro profilo – che attiene alla domanda risarcitoria e che investe il secondo motivo di appello –, essi si dolgono della decisione per avere il giudice, del tutto erroneamente, addossato loro il costo degli interventi di rimozione dei vizi riscontrati – sia pure riducendo l'importo indicato dal consulente del 30%
– nonostante i vizi anzidetti, nel caso di specie, «non appaiano esistere» e nonostante gli interventi individuati dal consulente («riportare la corte a giardino con la quota prevista da progetto e nel ripristinare
6 i fori per l'areazione della pavimentazione interna, nonché poi nell'esecuzione di alcun lavori finalizzati ad attenuare il fenomeno della risalita come la rimozione delle finiture della muratura e la creazione di un'intercapedine d'aria mediante

contro

-parete con pannelli coibentati») non siano in alcun modo
«riconducibili a vizi che il venditore è tenuto a garantire in quanto i primi relativi ad opere che la stessa parte acquirente ha volontariamente deciso di realizzare ed i secondi relativi a vizi strutturali dell'immobile e che, si ribadisce, non potevano essere eliminati neppure con l'opera di ristrutturazione eseguita precedentemente alla compravendita» (pag. 10 dell'atto di appello).
Prima di analizzare le emergenze probatorie, è bene inquadrare dal punto di vista normativo la fattispecie oggetto di causa.
In primo grado, gli appellati, nella premessa di avere acquistato, dalle odierne appellanti, un bene affetto da vizi redibitori¹ (per tali intendendo, quelli indicati dall'art. 1490 c.c., e cioè vizi la cui presenza rende la cosa inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuisce apprezzabilmente il valore), hanno chiesto, con l'actio quanti minoris, la riduzione del prezzo della vendita e, con azione risarcitoria, la condanna di queste al risarcimento dei danni patiti.
Le due domande sono strettamente connesse tra loro.
L'accoglimento della prima comporta, in ogni caso, e cioè indipendentemente dall'assenza di colpa del venditore, l'accoglimento della seconda.
Tanto si evince dall'art. 1494 c.c., il cui I comma rievoca, quanto a struttura, l'art. 1218 c.c. perché fa ricadere sul venditore l'onere di provare di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Il II comma, invece, sembra imputargli a priori, per come formulato, i danni derivanti dai vizi anzidetti.
La colpa del venditore incide, eventualmente, sul quantum da corrispondere a titolo di risarcimento del danno.
In questi termini si è pronunciata la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 33149 del 16 dicembre 2019, allorché ha affermato che «la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c. ha la finalità di assicurare
l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore».
La ratio è da rinvenirsi nella natura del vizio di cui si discorre. Trattasi di un vizio che riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa. Il bene, oggettivamente, risulta difforme da quello compravenduto, sicché il compratore è del tutto legittimato, anche in assenza di un concorso colposo del venditore, ad agire per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
La responsabilità del venditore ha natura oggettiva. Egli risponde per il solo fatto della presenza del vizio:
«In tema di compravendita, l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della “actio quanti minoris”
o della “actio redhibitoria”. Ne consegue che, essendo dette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno» (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9960 del 28 marzo 2022).
L'onere di denuncia incombente sull'acquirente riguarda solo quei vizi già percepibili e/o già manifestatisi al momento della consegna dell'immobile, non anche quelli di costruzione emersi successivamente².
La percettibilità è da intendersi quale conoscenza o conoscibilità degli stessi secondo l'ordinaria diligenza³.
Ai fini dell'accoglimento della domanda devono, dunque, sussistere l'elemento oggettivo (connotazione strutturale del vizio, come tale incidente, negativamente, sul valore e/o sulle funzionalità del bene),
l'elemento soggettivo (difetto di colpa, intesa quale negligente ignoranza del vizio, imputabile all'acquirente) e l'elemento temporale (esistenza del vizio al momento del perfezionamento del contratto, se coincidente con la consegna del bene, o con quest'ultima, se successiva).
Nessun dubbio potrebbe nutrirsi in ordine alla positiva ricorrenza del primo degli elementi citati.
Il consulente tecnico d'ufficio ha riscontrato, all'esito dell'incarico condotto con metodo e coerenza logica
«evidenti macchie di umidità, ammaloramento di intonaco e disgregazione di pitture tutte dovute a risalita capillare di acqua attraverso le murature perimetrali. Le suddette manifestazioni sono particolarmente evidenti in corrispondenza delle pareti perimetrali ed in particolare sulla parete della camera da letto lato spiazzo del sole prospiciente l'area esterna di pertinenza»; «cattivo stato delle finiture. In particolare, al di sotto del terrazzino di ingresso, i ferri di armatura sono esposti quindi soggetti agli agenti atmosferici a causa dell'espulsione del copriferro»; «Le piastrelle di rivestimento del terrazzino e della scala di accesso risultano approssimativamente incollate al vecchio e precedente supporto, tanto da metterne in evidenza sui lati la mancata rifinitura con malta specifica. Da qui una cattiva esecuzione non a regola d'arte»; «Gli infissi esterni risultano diffusamente deteriorati al punto tale che molte giunzioni sono state inadeguatamente risanate con silicone. Il legno risulta secco e la vernice protettiva esfoliata»; «Alcuni degli infissi interni risultano erroneamente installati;
le porte dei bagni sono, con evidenza, non allineate ai rivestimenti ceramici» (cfr. la relazione depositata in data 7 marzo 2018).
I danni rilevati dal consulente, ivi minuziosamente descritti, sono facilmente evincibili – anche agli occhi di un “profano” – dalle fotografie dell'immobile allegate alla relazione di cui si discorre.
Plurimi sono i fattori generatori dei suddetti danni:
• Macchie di umidità e disgregazione di pitture ed intonaci: «il danneggiamento di pitture ed intonaci
è dovuto a risalita capillare attraverso i muri. La risalita provoca il manifestarsi di umidità e cristallizzazione dei sali con danneggiamento di pitture ed intonaci»;
• Disgregazione di porzioni di terrazzo: «L'espulsione dei copriferro, al di sotto del terrazzo
d'ingresso, è chiaramente dovuta all'ossidazione delle armature per evidenti pregresse infiltrazioni. I ferri risultano ossidati e certamene non trattati in fase di ristrutturazione, con alcun sistema passivante. La inadeguata finitura pertanto è inevitabilmente saltata»;
• Mancanze nell'esecuzione dei lavori di manutenzione: «La condizione di danneggiamento degli infissi, come già descritto, è dovuta ad una scarsa qualità degli stessi […] Le porte della camera da letto matrimoniale e dei bagni risultano chiaramente mal installate».
Questi vizi, nella misura in cui arrecano un pregiudizio agli appellanti in punto di uso e godimento del bene, nonché nella misura in cui determinano, inevitabilmente, un deprezzamento del valore, non possono che essere qualificati come redibitori.
L'esistenza di un vizio suddetto è da solo sufficiente – lo si è visto – a ritenere il venditore responsabile per inadempimento dell'obbligazione di consegnare un bene conforme a quanto risultante dal contratto e privo di qualsivoglia difetto ignoto a controparte.
L'imputabilità di una tale responsabilità, sia pure oggettiva, incontra un solo limite, l'assenza di diligenza richiesta al compratore.
Perché si possa muovere, in ipotesi, un rimprovero di colpa all'acquirente è necessario, logicamente, che i vizi lamentati sussistano nel momento in cui l'acquirente viene messo nelle condizioni di conoscerli. Tale momento non può che coincidere con l'acquisita disponibilità del bene da parte dello stesso.
Disponibilità che, nel caso in questione, è stata acquisita successivamente alla conclusione del contratto definitivo, segnatamente il 24 settembre 2012 (cfr. dichiarazione contenuta nel fascicolo di primo grado di parte appellante).
Occorre verificare, allora, se ricorrono l'elemento temporale e l'elemento soggettivo di cui sopra.
9 L'elemento temporale è rilevante, nell'ottica della pretesa diligenza dell'acquirente, perché una pronta conoscenza dei vizi, già al momento di conclusione del contratto o, comunque, in quello di acquisita disponibilità del bene, consente al compratore di attivarsi nel senso di non concludere il contratto – laddove lo ritenga opportuno –, di modificare il prezzo concordato o di risolvere il rapporto – laddove il contratto si sia perfezionato con il consenso e la consegna sia intervenuta successivamente –.
Gli appellati hanno lamentato, per la prima volta, l'esistenza dei vizi dopo mesi dall'utilizzo e godimento dell'immobile.
La diffida, indirizzata alle odierne appellanti, di rimozione dei suddetti vizi è datata 4 dicembre 2012
(anch'essa agli atti).
Non è possibile affermare, sulla base delle emergenze probatorie, che i vizi strutturali si fossero palesati ancor prima di tale momento.
Non soccorrono, a tale fine, le dichiarazioni testimoniali in atti.
Il teste ha affermato di non essere «in grado di riferire nulla in merito alla presenza di tracce Tes_1
d'umidità al momento dell'acquisto» e che la presenza di macchie nell'appartamento è stata da lui Per_ riscontrata, unitamente al geometra , solo in sede di sopralluogo avvenuto in data 18 dicembre 2012.
La circostanza è stata confermata dal geometra , anch'egli assente all'atto di consegna Persona_1 dell'immobile: «Posso riferire solamente a far data dal dicembre 2012, allorquando unitamente all'Ing. Tes_
venni incaricato di constatare lo stato dei luoghi e in quella occasione accertai la diffusione di macchie di umidità per risalita capillarità. Successivamente sono stati effettuati degli interventi, ma non sono stati risolutivi».
Deve stabilirsi, sulla base di quanto premesso, se gli appellanti, utilizzando l'ordinaria diligenza, potessero avere contezza dei vizi insorti⁴.
Si è rammentato che, in virtù del principio di autoresponsabilità, ciascuna parte deve comportarsi secondo buona fede oggettiva e correttezza e deve collaborare ai fini della realizzazione del programma contrattuale.
Questa collaborazione non può spingersi a tal punto da concretarsi in un sacrificio apprezzabile, come tale, non tollerabile.
Facendo applicazione di questo principio, ne deriva come il compratore non possa dolersi dell'esistenza di quei vizi, quand'anche strutturali, che si presentino di semplice percezione e che, comunque, non possa (e non debba) spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2981 del
27 febbraio 2012).
La giurisprudenza presume di semplice percezione i vizi strutturali di immobili vetusti: «In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta» (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 13425 del 15 maggio 2024).
Le appellanti fanno leva – al fine di ottenere il rigetto della domanda avanzata in primo grado dagli appellati
– proprio sul carattere vetusto dell'immobile, dacché trattasi di immobile costruito anteriormente al primo settembre 1967, per come precisato nel contratto preliminare e in quello definitivo.
In effetti, la vetustà dell'immobile è stato un fattore determinante dell'insorgenza dei danni lamentati. Il consulente ha affermato, invero, che «il fenomeno di risalita capillare è “fisiologico”. Infatti si tratta di edifici con struttura in muri portanti in pietra, spesso porosa, e calce, affondate nel terreno e prive di impermeabilizzazione».
Purtuttavia, il giudice di prime cure ha ritenuto operante la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. argomentando che i difetti strutturali dell'immobile, in quanto tali, non sono direttamente riscontrabili e conoscibili dal compratore, con la diligenza richiesta, «tanto più se si considera, che, nella vicenda concreta, l'immobile era stato oggetto di una recente ampia opera di ristrutturazione» (pag. 10 della sentenza impugnata).
La statuizione predetta non può essere condivisa.
La circostanza che l'immobile di cui si discorre sia stato ristrutturato si evince, in primis, dal contratto preliminare in atti.
In esso, parte promissaria venditrice dà contezza del fatto che la porzione immobiliare – descritta come
“unità abitativa in corso di ristrutturazione già adibita ad abitazione” –, «realizzata nella costruzione in epoca anteriore al primo settembre 1967, in base ed in conformità alla normativa urbanistica allora vigente», è stata poi sottoposta ad «interventi straordinari di ristrutturazione giusta concessione del 2011».
Non v'è traccia, nel contratto definitivo, del fatto che i lavori sono stati ultimati al 31 luglio 2012.
Anzi, dall'istruttoria emerge il dato contrario. Gli appellati non sono stati immessi da subito nel possesso dell'immobile proprio per l'effettuazione di lavori di ristrutturazione (v. raccomandata del 20 settembre
2012 prodotta da parte appellante in primo grado).
Il teste fratello dell'appellante, ha parlato di “lavori di straordinaria amministrazione” – Testimone_2 durante la cui fase di realizzazione «gli acquirenti non sollevarono obiezioni» –, senza fornire alcuna precisazione in ordine a tipologia ed entità.
Può presumersi, nondimeno, si trattasse dei lavori indicati a pag. 5 del contratto preliminare di compravendita.
Grazie alla consulenza tecnica d'ufficio è possibile affermare che i «lavori hanno previsto la ristrutturazione di due immobili distinti ma adiacenti, con medesima tipologia costruttiva ma, con quote di imposta fondazione differenti l'uno dall'altra. Il progetto, al fine di realizzare più unità abitative, ha previsto una diversa disposizione degli spazi interni ed esterni tali che, hanno portato ad uniformare le quote di alcuni locali rispetto ad altri. Affinché si potesse raggiungere tale scopo, su una porzione di uno
11 dei due fabbricati, è stata reimpostata la quota del pavimento di piano terra che, in fase di ristrutturazione,
è stata elevata, con sistema ventilato, fino a quella del pavimento del fabbricato adiacente in modo da avere un unico livello (zona notte) e realizzare così un appartamento sviluppato su un'unica quota. Per quel che riguarda l'esterno, il progetto prevedeva, a servizio della proprietà attorea, un giardino al quale si accedeva esclusivamente dal balcone di una delle due camere da letto con l'interposizione di due gradini per superare la differente quota d'imposta, ovvero il giardino si trovava ad una quota inferiore rispetto a quella dell'appartamento […] Del giardino si trova riscontro sia, come detto, nel progetto approvato, sia nella planimetria allegata al preliminare di compravendita, sia nella planimetria catastale allegata all'Atto di vendita;
inoltre negli Atti tecnici depositati in Comune non vi è riscontro di varianti in corso d'opera approvate» (pagg. 8 e 9 della relazione).
Accanto a questi lavori, che hanno riguardato l'intero complesso immobiliare – non solo quello oggetto di causa – le appellate si sono impegnate, in sede di stipula del preliminare, a realizzare le seguenti rifiniture sull'immobile promesso in vendita:
«- pavimenti esterni ed interni del tipo " di prima scelta oltre ai rivestimenti bagni e cucina anche CP_4 questi in piastrelle similari.
- tutti gli infissi esterni e le porte interne saranno in legno color noce;

- la caldaia sarà della marca "FERROLI" adeguata all'appartamento promesso in vendita;

- il cielo tetto di copertura dell'immobile sarà interamente in legno color noce;
i punti luce in totale saranno
40 + una luce d'emergenza con due punti luce del tipo a LED nel giardino e le placche saranno del tipo
"mar" di colore bianche o avorio;

- tre prese TV e due telefoniche, quanto al termostato sarà del tipo non cromo;

- I radiatori saranno in alluminio preverniciato bianco;

- i due bagni avranno due motori per due tiraggi a vortice e una vasca idro e un box doccia anche questo idro;

i sanitari saranno in ceramica bianca;

e comunque la parte venditrice darà regolare certificazione di tutti gli impianti -idrici ed elettrici- comprensivi degli infissi e della certificazione energetica degli edifici».
Gli appellanti hanno addotto, quali vizi rilevanti ex art. 1490 c.c., oltre alle «infiltrazioni ascendenti provenienti dalle fondamenta del fabbricato», anche «la mancata esecuzione del soffitto il legno, della sostituzione della ringhiera di un balcone, della pitturazione della ringhiera del terrazzo e della scarsa qualità della rubinetteria dei bagni» (pag. 3 dell'atto di citazione di primo grado).
Duplice è, dunque, il profilo di responsabilità imputato alle appellanti: generico, per inadempimento all'obbligo di consegnare il bene privo di vizi o difetti;
specifico, per inadempimento ai precisi obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita.
Con riguardo al secondo profilo, il consulente ha constatato che «il preliminare di compravendita, all'articolo 5, prevedeva che il soffitto avesse travatura e tavolato in legno per tutta la estensione
12 dell'appartamento, mentre, come riscontrato in fase di sopralluogo, la zona giorno ed i locali di servizio risultano rifiniti con cartongesso a copertura totale della finitura lignea»; «Gli infissi esterni risultano diffusamente deteriorati al punto tale che molte giunzioni sono state inadeguatamente risanate con silicone.
Il legno risulta secco e la vernice protettiva esfoliata»; «Alcuni degli infissi interni risultano erroneamente installati;
le porte dei bagni sono, con evidenza, non allineate ai rivestimenti ceramici»; «la porta della camera da letto matrimoniale presenta un eccessivo spazio rispetto al pavimento»; «l'esecuzione della finitura della pavimentazione esterna di scale e terrazzino risulta non a regola d'arte».
L'inesatto adempimento alle obbligazioni anzidette ha contribuito alla causazione dei danni lamentati dagli appellanti.
Il consulente ha chiarito, invero, che i danni sono stati causati e dalla condizione fisiologica dell'edificio e da “interventi e materiali inadeguati”.
Detti interventi hanno determinato, oltre che un difetto estetico, «anche l'esposizione a vari elementi dannosi: agenti atmosferici, erbacce, ecc.».
Un tale accertamento – dimostrativo, effettivamente, di un inadempimento contrattuale di parte appellante
–, non può però condurre a ritenere operante la garanzia prevista dall'art. 1490 c.c.
La garanzia è stata invocata dagli appellanti a seguito del riscontro delle infiltrazioni di acqua.
I danni provocati da tali infiltrazioni sono senz'altro catalogabili tra quelli che legittimano una richiesta dell'acquirente di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto di compravendita. Essi incidono, inevitabilmente, sulle funzionalità e sul valore dell'immobile.
Altrettanto non può dirsi dei danni scaturenti dall'inadempimento delle obbligazioni di cui all'art. 5 del contratto preliminare, i quali si sono concretizzati in danni meramente estetici o, comunque, in danni che hanno solo agevolato l'esposizione ad agenti atmosferici (tra cui la presenza di acqua piovana).
A ciò si aggiunga – altro dato rilevante – che gli appellanti non hanno avanzato sul punto alcuna contestazione al momento della consegna dell'immobile, e ciò malgrado potessero eventualmente rendersi conto, “ad occhio”, dell'impiego di materiali diversi e di scarsa qualità.
I vizi riscontrati sono tutti derivati, primariamente, dalla presenza di acqua nelle mura perimetrali dell'appartamento, il che – è stato chiarito dal consulente – è fisiologico in immobili datati.
La garanzia dei vizi redibitori, nel caso di immobili vetusti, è generalmente esclusa dalla giurisprudenza di legittimità.
Si presume assente, proprio in considerazione delle peculiari caratteristiche dell'immobile, un affidamento incolpevole dell'acquirente sulle qualità e funzionalità di esso (a patto che, ovviamente, la data di costruzione sia stata a lui palesata).
Non si rinvengono, nel caso oggetto di giudizio, ragioni sufficienti per ritenerla invece operante.
In primo luogo, non può ritenersi dirimente l'intervenuta ristrutturazione dell'immobile.
La ristrutturazione è consistita nella creazione di un'unica unità abitativa mediante la fusione di locali facenti parte di due corpi di fabbrica adiacenti, ma differenti. Tanto è avvenuto attraverso una diversa
13 disposizione degli spazi interni ed esterni, il livellamento del pavimento (viste le differenti quote di altezza)
e la realizzazione di un giardino.
Questi interventi non possono dirsi risolutivi del problema della risalita capillare.
Un tale problema può essere debellato solo procedendo ad una impermeabilizzazione delle pareti.
In secondo luogo, il consulente ha puntualizzato che una rimozione totale del vizio non sarebbe ad ogni modo possibile, visto e considerato che «sarebbe necessario scavare fino alla quota di fondazione anche all'interno dei locali degli appartamenti adiacente a quello in oggetto» (pag. 23).
Dunque, anche a voler prendere atto del concorso, nella causazione dei danni insorti, dell'attività negligente delle appellanti (inadeguatezza dei materiali adoperati e mancata esecuzione a regola d'arte dei lavori), questi non possono essere del tutto evitati, ma solo attenuati.
In terzo luogo, il consulente ha chiarito che la risalita, di per sé, allorquando si «permette alla muratura di smaltire il carico d'acqua (risalito) mediante evaporazione».
Per ottenere ciò, occorre creare, tra l'altro, «un'intercapedine d'aria mediante

contro

-parete realizzata con pannelli coibentati. L'intercapedine dovrà essere dotata di adeguata aerazione».
Il consulente, sulla base della documentazione depositata presso gli archivi pubblici del comune di
Catanzaro, ha avuto modo di constatare che il progetto per cui è stata rilasciata concessione edilizia era dotato di un sistema di ventilazione: «… su una porzione di uno dei due fabbricati, è stata reimpostata la quota del pavimento di piano terra che, in fase di ristrutturazione, è stata elevata, con sistema ventilato, fino a quella del pavimento del fabbricato adiacente in modo da avere un unico livello (zona notte) e realizzare così un appartamento sviluppato su un'unica quota».
Il progetto prevedeva pure la realizzazione di «un giardino posto a quota più bassa del calpestio dell'appartamento e sulla parete su di esso fronteggiante», nonché «la realizzazione di fori di areazione del pavimento interno sopraelevato».
Ebbene, in luogo del giardino gli appellati hanno realizzato una corte «pavimentata posta alla stessa quota del calpestio dell'appartamento e non erano presenti i previsti fori di areazione».
La sopraelevazione del giardino è stata realizzata non con materiale impermeabile ma presumibilmente con riporto di terra. La stessa sopraelevazione ha inoltre impedito l'areazione del pavimento interno. Inoltre, il pavimento della corte, privo di alcuna impermeabilizzazione, risultava malamente incollato e le fughe saltate in più punti, con facile infiltrazione dell'acqua piovana (tanto chiarito dal consulente a pag. 20 della relazione).
L'areazione del pavimento interno e delle pareti è fondamentale per contrastare, o comunque, ridurre, il fenomeno (ineliminabile) della risalita capillare.
Il manufatto, così come ristrutturato dalle appellanti, prevedeva sistemi di areazione della pavimentazione interna e anche di quella esterna («I fori di areazione erano invece presenti sulla parete esterna della adiacente camera da letto (matrimoniale)).
14 Gli interventi eseguiti dagli appellati hanno comportato il venir meno di parte di tale sistema, tanto che il consulente ha concluso che «il fenomeno di risalita capillare è fortemente accentuato dalla condizione della corte esterna sopraelevata».
Si aggiunga, ancora, che le appellanti hanno provveduto tempestivamente alla eliminazione dei vizi riscontrati, grazie all'ausilio del consulente di parte, dagli appellati nei primi giorni di dicembre.
Le macchie di umidità, tuttavia, si sono ripresentate.
Questo dimostra che il fenomeno, quand'anche accentuato dalla condotta negligente delle appellanti e pure da quella degli appellati, è inevitabile proprio a causa della natura risalente dell'immobile.
L'unico modo per contrastare un fenomeno siffatto è quello di garantire l'adeguata areazione delle pareti.
Soluzione, questa, resa in parte inefficace dagli stessi appellati.
Non c'è motivo di ritenere, allora, responsabili le appellanti per avere venduto un bene affetto da vizi riconoscibili – data la vetustà dell'edificio –, inevitabili – anche adoperando tutti gli accorgimenti del caso, proprio a causa del materiale e delle tecniche di costruzione del bene – e, dunque, non rilevanti ai sensi dell'art. 1490 c.c.
È alla luce di tutte queste considerazioni, che l'appello principale non può che trovare accoglimento, con conseguente rigetto della domanda di riduzione del prezzo e rigetto della domanda d risarcimento.
In effetti, la domanda risarcitoria può essere proposta da sola o congiuntamente alla domanda di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
Gli appellanti hanno addotto, a fondamento della pretesa, l'imputabilità dei vizi riscontrati a colpa delle appellanti.
La domanda ex art. 1494 c.c. si caratterizza – e si distingue da quella azionata ai sensi dell'art. 1490 c.c. – per il fatto di presupporre la colpa del venditore⁵, con conseguente riparto dell'onere probatorio delineato, in linea generale, dall'art. 1218 c.c.
Dall'atto di citazione di primo grado si evince, chiaramente, che l'aspetto di cui si dolgono gli appellanti –
e per il quale hanno avanzato anche domanda risarcitoria – è il pregiudizio serio e oggettivo derivato dalla presenza di infiltrazioni nelle mura perimetrali dell'appartamento («I vizi lamentati, estremamente gravi e pregiudizievoli anche per la salute di chi abita l'immobile, rendono assolutamente necessaria l'esecuzione di interventi di demolizione e ricostruzione dell'intero piano di calpestio, al fine di debellare definitivamente le infiltrazioni» (pag. 5)). Quantunque sia ravvisabile un profilo di colpa delle appellate incidentali, in punto di inesatto inadempimento delle obbligazioni di cui all'art. 5 del contratto preliminare – anch'esso fonte di pregiudizio per gli appellanti incidentali –, ad analoghe conclusioni non può giungersi con riguardo alle lamentate infiltrazioni.
Non è possibile muovere loro, né dal punto di vista oggettivo – avendo le appellanti principali assicurato comunque un sistema di areazione delle murature – né dal punto di vista soggettivo – non essendo emerso che detti vizi erano da loro conosciuti e taciuti in mala fede –, un rimprovero di colpa.
Anche se la condotta delle stesse è risultata sotto alcuni profili inadempiente, il pregiudizio che ne è derivato non può dirsi ricadente nella causa petendi e nel petitum della domanda risarcitoria.
La domanda anzidetta va allora rigettata integralmente, con conseguente assorbimento dell'appello incidentale col quale e hanno impugnato la decisione nella parte in cui il Controparte_1 Controparte_5 giudice di prime cure ha ridotto l'importo della somma da corrispondere loro a titolo di risarcimento dei danni patiti nella misura del 30%.
§ 3. Le spese di lite
3.1. Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, secondo i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014, come aggiornati dal D.M. n. 147/2022, (scaglione da € 5.201,00
a € 26.000,00), e per tutte le fasi.
3.2. Stante il tenore della decisione (accoglimento dell'appello principale e assorbimento di quello incidentale) deve darsi atto che non sussistono le condizioni per l'applicazione del disposto dell'art 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002 introdotto dalla L. 228 del 2012.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, definitivamente decidendo sull'appello principale proposto da e e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 Parte_2 [...]
e , con atto di citazione notificato il 29 gennaio 2020, CP_1 Controparte_2 avverso la sentenza n. 1392/2019 resa dal Tribunale di Catanzaro in data 17 luglio 2019 e depositata in cancelleria in pari data, non notificata, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) accoglie l'appello principale e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, rigetta l'actio quanti minoris e la domanda di risarcimento avanzata in primo grado da e Controparte_1
Controparte_5
2) dichiara assorbito l'appello incidentale proposto da e;
Controparte_1 Controparte_2
3) condanna e , in solido, al pagamento delle spese di lite in Controparte_1 Controparte_2 favore di e , che si liquidano in Euro 5.077,00 per compensi Controparte_6 Parte_2 professionali per il primo grado e in Euro 382,50 per spese ed Euro 5.809,00 per compensi professionali oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge.
16 Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte di Appello di
Catanzaro del 29 ottobre 2025
Il Presidente estensore
dott.ssa Anna Maria Raschellà
17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6596 del 5 aprile 2016: «In tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti».
7 ² Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17028 del 25 giugno 2025: «Affinché possa esservi accettazione idonea a elidere la garanzia per vizi e difetti di cui agli artt. 1490 e 1495 c.c. e la garanzia ex art.1669 c.c., l'accettazione deve intervenire di norma a opera terminata, al momento della consegna dell'immobile, in relazione a vizi già percepibili in tale momento e/o già manifestatisi, mentre resta ferma la possibilità, per i vizi e le difformità costruttive emersi successivamente, di far ricorso alle garanzie previste, rispettivamente, per la vendita immobiliare o l'appalto». ³ Cass. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2981 del 27 febbraio 2012: «L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio» (in senso analogo, Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 2756 del 6 febbraio 2020).
8 ⁴ Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24731 del 2 dicembre 2016: «L'accertamento dell'apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa compravenduta costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimità per tutto ciò che non attiene al procedimento logico seguito o ai principi di diritto eventualmente presupposti».
10 ⁵ Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14986 del 28 maggio 2021: «L'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene;
ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo»..
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