REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone di magistrati
Dott. Luca BOCCUNI Presidente rel.
Dott.ssa Silvia BARISON Consigliere
Dott.ssa Silvia FRANZOSO Consigliere ha pronunciato, ai sensi dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla L. n. 69/2009, la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1214/2024 R.G. promossa
DA
(c.f. ), rappresentata e difesa in giudizio dall'avv.to Parte_1 C.F._1
BE LI, con domicilio eletto il suo studio in Venezia, San Marco n. 618, in forza di procura alle liti unita all'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
CONTRO
, (c.f. ), rappresentato e difeso in giudizio dagli avv.ti CP_1 C.F._2
CA e SO ET, con domicilio eletto presso lo studio degli stessi in Venezia -
1 Mestre, via Ospedale n. 27-33, in forza di procura alle liti unita alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello;

APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Venezia n. 114/2024, pubblicata in data
11 gennaio 2024, rimesso in decisione all'esito della scadenza delle note scritte in sostituzione dell'udienza del 27 ottobre 2025.
CONCLUSIONI DELL'APPELLANTE:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, in riforma della impugnata sentenza (non notificata)
n. 114/2024 del Tribunale di Venezia pubblicata in data 11/01/2024 nella causa RG n. 924/2021
e in accoglimento del presente appello, rigettata ogni domanda avversa, nel merito, in riforma del primo capo della sentenza appellata n. 114/2024 del Tribunale di Venezia, per i motivi indicati in narrativa, accertato e dichiarato il rilascio da parte del Comune di Venezia a favore del sig. del provvedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica PG n. CP_1
2023/256989 del 26.05.2023 e del permesso di costruire in sanatoria PG n. 2023/582224 del
05.12.2023 in ordine alle opere di “ampliamento altana, installazione unità motocondensate, apertura due lucernari e una finestra con posa in opera di inferriata su finestra dell'abbaino” e dunque accertata e dichiarata l'intervenuta completa regolarizzazione edilizia delle difformità accertate nella CTU a firma dell'arch. effettuata nel procedimento RG Persona_1
924/2021 del Tribunale di Venezia con relazione di integrazione finale del 25.10.2023 come richiamata nella sentenza impugnata n. 114/2024 del Tribunale di Venezia, per l'effetto ridursi la condanna della signora al pagamento a favore del signor della Parte_1 CP_1 somma di euro 12.500,00.=, oltre IVA ed accessori di legge ove previsti, indicata per i costi di regolarizzazione edilizia nella CTU a firma dell'arch. ovvero comunque alla Persona_1 minore somma che verrà ritenuta di giustizia. In via subordinata, in riforma del primo capo della sentenza appellata n. 114/2024 del Tribunale di Venezia, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venisse accolto il primo motivo di riforma, per i motivi indicati in narrativa, accertato e dichiarato che il CTU di primo grado aveva conteggiato i costi di ripristino pari ad euro
41.815,00.= per l'ipotesi di mancato rilascio della sanatoria in ordine alle difformità edilizio -
2 urbanistiche rilevate, per l'effetto ridursi la condanna della signora al pagamento a Parte_1 favore del signor della somma di euro 12.500,00.=, oltre IVA ed accessori di CP_1 legge ove previsti, indicata per i soli costi di regolarizzazione edilizia da parte del CTU Arch.
ovvero comunque alla minore somma che verrà ritenuta di giustizia, Persona_1 subordinando e condizionando il pagamento dei costi di ripristino di euro 14.815,00.= al mancato conseguimento della sanatoria. In riforma del secondo capo della sentenza appellata n.
114/2024 del Tribunale di Venezia, in principalità, per i motivi indicati in narrativa, accertata e dichiarata la condotta di grave violazione al dovere di cui all'art. 88 cpc tenuta dal sig. CP_1 nel procedimento RG 924/2024 in combinato disposto con l'art. 92 cpc, procedere, anche
[...] considerato il rigetto dell'infondata domanda di nullità proposta in primo grado dal sig.
CP_1 alla condanna del sig. alla refusione delle spese di lite del primo grado di giudizio
CP_1 tenuto conto anche del minor valore della condanna della signora ovvero, in via Pt_1 subordinata, accertata e dichiarata ai sensi dell'art. 92 cpc la condotta di grave violazione al dovere di cui all'art. 88 cpc tenuta dal sig. nel procedimento RG 924/2021
CP_1 nonché considerato il rigetto dell'infondata domanda di nullità proposta in primo grado dal sig. nonché infine accertato e dichiarato il ridotto valore dell'importo della controversia e
CP_1 della condanna della signora e dunque l'applicabilità dello scaglione tra euro Parte_1
5.201,00.= ed euro 26.000,00.= delle tabella del DM n. 147 del 13.08.2022, per i giudizi di cognizione di competenza del Tribunale, compensare integralmente le spese di lite del primo grado di giudizio ovvero, in via ulteriormente subordinata, ridursi la condanna alle spese di lite della signora alla somma di euro 2.538,50.=, oltre accessori, ovvero alla minor Parte_1 somma ritenuta di giustizia in applicazione dei parametri di legge rispetto alla somma di euro
7.052,00.=, oltre accessori di legge, di cui alla sentenza impugnata. In ogni caso, per i motivi indicati in narrativa, con condanna del sig. alla refusione delle competenze e CP_1 spese legali, anche forfettarie ed oltre accessori di legge, del presente grado di giudizio. In via istruttoria, si oppone sin d'ora alle istanze istruttorie che parte appellata dovesse reiterare, insistendo in ogni caso in ordine a tutte le proprie istanze istruttorie disattese di cui alle memorie ex art. 183 comma VI n. 2 e 3 cpc e di cui alle note conclusive del 29.12.23”.
3 CONCLUSIONI DELL'APPELLATA:
“Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello di Venezia, nel merito, rigettare l'appello avversario perché inammissibile ed infondato per le ragioni esposte in narrativa, con conferma della decisione del Giudice di prime cure. Con il favore delle spese”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto notarile del 31 gennaio 2019, acquistava da una CP_1 Parte_1 unità immobiliare costituita da appartamento al terzo piano con pertinenziali soffitta ed altana in legno nel comune di Venezia, per il prezzo di euro 435.120,00.=, oltre a euro 4.880,00.= versati a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare che aveva operato quale mediatrice. In seguito,
confrontando le precedenti autorizzazioni rilasciate alla venditrice dal comune di CP_1
Venezia con la planimetria catastale, riscontrava diverse anomalie, inviando in data 16 novembre
2020 formale lettera di contestazione alla controparte. In assenza di risposta, con CP_1 atto di citazione del 25.01.2021 poi ritualmente notificato, conveniva in giudizio dinanzi al
Tribunale di Venezia deducendo in via principale la nullità del contratto di Parte_1 compravendita per la presenza di rilevanti irregolarità edilizie, in via subordinata la condanna di controparte a dare corso alle necessarie regolarizzazioni o il rimborso dei costi necessari all'attore per provvedervi, oltre al risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento contrattuale della convenuta anche in relazione al minor valore, da accertarsi tramite CTU, dell'immobile compravenduto.
Con comparsa di costituzione e risposta, la convenuta di costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande avversarie.
Nel corso del processo, veniva esperita consulenza tecnica d'ufficio che, anche a seguito di integrazione peritale del 25 ottobre 2023, rilevava che il minor valore dell'unità immobiliare oggetto di causa, costituita da appartamento residenziale, corrispondesse alla sommatoria dei costi di regolarizzazione e di ripristino così come determinati in perizia e, nello specifico, euro
12.500,00.=, quali costi di regolarizzazione edilizia;
euro 18.815,00.=, quali costi di ripristino
4 per l'eventuale rimozione dei due lucernai e della finestra a parete;
euro 23.000,00.=, quali costi di ripristino per l'eventuale rifacimento dell'altana, il tutto per l'importo complessivo di euro
54.315,00.=. In seguito al deposito dell'elaborato peritale e sua successiva integrazione, parte attrice rinunciava alla domanda principale di nullità, rinuncia tuttavia non accettata dalla convenuta.
Il Tribunale di Venezia, quindi, con sentenza n. 114/2024, pubblicata l'11 gennaio 2024, respingeva la domanda di nullità proposta da essendo stato accertato che le CP_1 irregolarità oggetto di lite fossero sanabili. In secondo luogo, il Giudice di prime cure condannava la convenuta stante quanto pacificamente accertato dal consulente in Parte_1 termini di minor valore dell'immobile quantificato tenuto conto proprio degli importi necessari alla sua regolarizzazione, al pagamento dell'importo già rammentato di euro 54.315,00.=, oltre
IVA e accessori di legge, specificando che a nulla rilevava che lo stesso fosse stato nel frattempo oggetto di compravendita con terzi. Infine, il Tribunale condannava la convenuta anche al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 545,00.= per esborsi ed euro 7.052,00.= per i compensi professionali, oltre accessori di legge, ponendo a definitivo carico delle parti per la giusta metà quanto liquidato in favore del CTU in corso di causa.
Avverso predetta pronuncia, ha proposto appello, rassegnando le Parte_1 conclusioni riportate in epigrafe ed articolando tre motivi di gravame.
Con il primo motivo, l'appellante ha chiesto la riforma del primo capo della sentenza riferito alla sua condanna al pagamento di 54.315,00.=, oltre accessori, necessari alla regolarizzazione dell'immobile. A detta dell'impugnante, controparte avrebbe a sua volta alienato l'immobile con atto di compravendita per il corrispettivo prezzo di euro 420.000,00.=, come già evidenziato in primo grado, senza dover effettuare alcuna opera di ripristino e dovendo provvedere solo alla mera regolarizzazione per 2.651,00.=, oltre ad onorari, circostanza erroneamente non valorizzata dal Tribunale. L'appellante ha, quindi, chiesto di essere condannata a corrispondere solamente la somma di 12.500,00.= , oltre IVA ed accessori di legge, indicata in primo grado per la sanatoria.
5 Come secondo motivo di gravame, la ha lamentato l'errata ricostruzione dei Parte_1 fatti operata dal Giudice di prime cure nonché l'erroneo apprezzamento dei fatti di causa derivante da erronea valutazione delle prove. Secondo l'impugnante, il Tribunale non avrebbe correttamente interpretato la CTU, che definiva come l'importo di euro 41.815,00.= necessario per il ripristino fosse una spesa meramente eventuale da sostenersi nell'ipotesi di diniego di accertamento di compatibilità paesaggistica e della successiva regolarizzazione. Di conseguenza, secondo parte appellante, il Giudice avrebbe dovuto subordinare tale condanna alla condizione negativa della mancata concessione del permesso di costruire in sanatoria.
Con il terzo motivo di appello, ha richiesto, ex artt. 88 e 92 cpc, la Parte_1 condanna dell'appellato al pagamento delle spese di lite del primo grado e del procedimento di appello, perché questi avrebbe dolosamente continuato a sostenere in primo grado di non essere sicuro che venisse concessa la sanatoria edilizio –urbanistica. In aggiunta, l'appellante ha contestato lo scaglione di valore considerato dal primo Giudice per la liquidazione delle spese legali, dovendosi considerare solamente l'importo di 12.500,00.= e non la condanna al pagamento di 54.315,00.=.
si è costituito regolarmente nella presente sede di gravame, concludendo CP_1 per il rigetto dell'appello avversario.
*****
6 edilizie non riconosciute in prime cure;
ha riproposto tutte le sue richieste istruttorie così come articolate in primo grado, ivi compresa la richiesta di assunzione di prove orali disattesa dal
Tribunale. In argomento, deve osservarsi che dette domande di merito sono del tutto inammissibili, posto che in riferimento al rigetto della domanda di nullità del contratto di compravendita e di ripetizione delle somme sborsate, così come in riferimento alle domande subordinate non accolte dal Tribunale, deve reputarsi formato il giudicato, in quanto con la propria comparsa di costituzione e risposta del 30 ottobre 2024, non ha formulato CP_1 né appello incidentale né dispiegato alcun motivo di impugnazione della sentenza di primo grado. Altrettanto inammissibili sono nella presente sede le reiterate istanze istruttorie, considerato che sempre nella sua costituzione in appello, il convenuto non ha in alcun modo sindacato la mancata assunzione delle prove da parte del Tribunale, neppure facendo alcuna istanza di loro ammissione.
2 – Il primo ed il secondo motivo di gravame possono essere esaminati congiuntamente, inerendo entrambi al capo della sentenza che ha condannato al pagamento Parte_1 dell'importo di euro 54.315,00.=, oltre IVA ed accessori di legge, a titolo di minor valore dell'unità immobiliare oggetto di causa, somma commisurata ai costi necessari per le pratiche di sanatoria e per riportare in pristino stato l'immobile, eliminando le difformità edilizie ed urbanistiche riscontrate dal CTU. In primo luogo, è corretta l'asserzione dell'appellante secondo cui il Tribunale avrebbe male interpretato gli esiti della consulenza tecnica dell'ufficio, riconoscendo quale credito spettante all'odierno appellante, in ragione del minore valore dell'immobile, la sommatoria dei costi di sanatoria, stimati in euro 12.500,00.=, con i costi necessari per riportare in pristino l'immobile eliminando le difformità edilizie, costi stimati in euro 18.815,00.=, per la rimozione dei due lucernai e della finestra a parete, ed in euro
23.000,00.=, per il rifacimento dell'altana, il tutto per l'importo complessivo di euro
54.315,00.=. In effetti, la consulenza tecnica dell'ufficio ha chiaramente evidenziato l'alternatività di detti costi, posto che la possibilità di sanatoria avrebbe escluso la necessità di intervenire per la rimozione dei lucernai e finestra e la necessità di rifacimento dell'altana.
Inoltre, in giudizio è emerso, successivamente al deposito della sentenza di prime cure, che
7 ha effettivamente ottenuto la sanatoria in questione, non dovendo in alcun modo CP_1 sostenere costi di rimessione in pristino del fabbricato, cosicché la possibilità della sanatoria solo ipotizzata dal consulente dell'ufficio era da considerarsi come concreta. In effetti, l'appellante ha prodotto nel presente grado di appello il contratto con cui ha venduto a terzi, in CP_1 data 21 marzo 2024, l'immobile in questione, dichiarando espressamente che per le opere eseguite in assenza di regolare autorizzazione è stata presentata domanda di premesso a costruire in sanatoria del 6 giugno 2023, successivamente ottenuta, previo accertamento di compatibilità paesaggistica del 9 febbraio 2023. Circa l'utilizzabilità di detta nuova documentazione prodotta solo in grado di appello, si osserva che l'art. 345 comma 3 cpc dispone che, nel giudizio di gravame, non possono essere ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile. La conoscenza da parte di della conclusione del contratto definitivo di compravendita in cui Parte_1 CP_1 ha dichiarato la sanatoria degli abusi accertati dal CTU è potuta intervenire solo dopo il deposito della sentenza gravata di data 11 gennaio 2024, risalendo il contratto già citato al successivo 21 marzo 2024, con la conseguenza che detta documentazione non poteva essere prodotta davanti al
Tribunale, non essendo quindi imputabile all'odierna appellante la mancata produzione già in primo grado. Consegue che la sentenza del Tribunale deve essere riformata, condannandosi al pagamento del minore importo di euro 12.500,00.=, oltre IVA se dovuta ed Parte_1 interessi dalla domanda al saldo, importo pari ai costi della sanatoria così come quantificati dal
CTU e al cui dettaglio ci si deve riportare.
3 – Quanto a terzo motivo di gravame, nel richiedere la rifusione totale delle spese del giudizio di prime cure, ovvero la loro compensazione, fa riferimento, a mente dell'art. 92 Parte_1 comma 1 cpc, alla violazione del dovere di lealtà, ex art. 88 cpc, di che avrebbe CP_1 continuato a pretendere il pagamento dell'importo maggiore ben sapendo della sanabilità degli abusi accertati dal CTU. In argomento, deve evidenziarsi che nel dovere di lealtà processuale non rientra l'obbligo di dire la verità, né l'obbligo di produrre spontaneamente documenti che possano giovare all'avversario (Cass. n. 1931/1971, Cass. n. 9839/1994, Cass. n. 9797/1994 e
8 Cass. n. 1890/1980), affermandosi di converso che detto obbligo possa ritenersi violato solo con comportamenti che turbino la piena e regolare applicazione del contraddittorio. Così, nel caso di specie, la richiesta di riforma della sentenza, gravata in punto disciplina delle spese di lite, non può accogliersi sulla scorta di detta argomentazione.
4 – Piuttosto, l'accoglimento della domanda attorea solo in misura ridotta, essendo rigettata anche la domanda di nullità del contratto, avrebbe dovuto correttamente indurre il primo Giudice
a compensare in quota rilevante le spese di giudizio, essendo stata erroneamente condannata al loro pagamento integrale. Così, si ritiene che le spese di prime cure avrebbero Parte_1 dovuto essere compensate per la quota di quattro quinti, condannandosi l'allora convenuta, pur parzialmente soccombente, al pagamento della residua quota, dovendo seguire le medesime frazioni anche la disciplina delle spese relative alla disposta CTU. Infine, considerato accoglimento del gravame, le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellato e vanno liquidate in ragione del valore del giudizio di gravame ed in applicazione del D.M. n.
55/2014 e successive modificazioni ed integrazioni.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, in parziale riforma della sentenza del
Tribunale di Venezia n. 114/2024, pubblicata in data 11 gennaio 2024, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. condanna l'appellante a pagare in favore dell'appellato la Parte_1 CP_1 somma di euro 12.500,00.=, oltre IVA se dovuta ed interessi dalla domanda al saldo;

2. compensa per la quota di quattro quinti le spese di lite di primo grado;

3. condanna a pagare in favore di la residua quota di spese del Parte_1 CP_1 giudizio di primo grado che si liquida in euro 109,00.= per esborsi ed euro 1.410,40.= per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali, IVA e CPA dovuti per legge;

9 4. pone a definivo carico di e per la frazione rispettiva di un Parte_1 CP_1 quinto e quattro quinti, quanto liquidato in favore del CTU nel corso del giudizio di prime cure;

5. condanna l'appellato a pagare in favore dell'appellante le CP_1 Parte_1 spese del presente giudizio di appello che si liquidano in euro 1.138,50.= per esborsi ed euro
3.966,00.= per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali, IVA e
CPA dovuti per legge;

6. dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 3 novembre 2025.
Il Presidente est.
Dott. Luca Boccuni
10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1 – Preliminarmente, è necessario rilevare come parte appellata, con la nota scritta di precisazione delle conclusioni, depositata il 22 luglio 2025, ha introdotto nel presente giudizio di appello questioni non sollevate con la sua comparsa di costituzione e risposta, ove si è limitata a chiedere il rigetto del gravame con la conferma della sentenza impugnata. CP_2 CP_1
precisando le sue conclusioni, ha riproposto il tema della nullità del contratto, con
[...] conseguente domanda di ripetizione di tutte le somme esborsate per l'acquisto dell'immobile oggetto di lite, nullità espressamente esclusa dalla sentenza impugnata;
ha insistito in tutte le sue domande subordinate già formulate dinanzi al Tribunale, anche relative ad affermate irregolarità