N. R.G. 1935/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra ConSIliere Relatore dott. Annarita Donofrio ConSIliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1935/2023 promosso da
, nata in [...] il [...] Parte_1
con il patrocinio degli avv. Enrico Maria Saviotti e Renato De Lorenzi, elettivamente domiciliata nel loro studio in via A. De Gasperi, 35 RAVENNA
contro il
, sito in Ravenna Via Romea n. 78 rappresentato dall'amministratore Controparte_1
con sede in Ravenna, Via R. Gardini n.20, P.I., in persona del legale rappresentante pro CP_2 tempore rag. CP_3 con il patrocinio dell'avv. Giuseppe Della Casa, ed elettivamente domiciliato nel suo studio in Viale della Lirica, 61 RAVENNA

IN PUNTO A: giudizio in riassunzione ex art. 392 c.p.c. a seguito dell'ordinanza della Suprema Corte di Cassazione – Seconda Sezione civile n. 255559/2023 pubblicata il 31 agosto 2023, che ha cassato la sentenza del Tribunale di Ravenna, n 1122/2017 pubblicata il 23.11.2017, il cui appello è stato dichiarato inammissibile con ordinanza ex art.. 348 bis c.p.c. della Corte di Appello di Bologna n.
3784/2018 pubblicata il 7 giugno 2018.
pagina 1 di 9 Assegnata a decisione all'udienza del 24 giugno 202, con la concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per comparse conclusionali e repliche.
CONCLUSIONI Per Parte_1 come da note depositate il 23 giugno 2025
Per IL come da note depositate i 20 giugno 2025 Controparte_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1– Il Tribunale di Ravenna, con sentenza n 1122/2017, pubblicata il 23 novembre 2017 ha respinto l'opposizione proposta da , avverso il decreto ingiuntivo n. 712/2015 avente ad Parte_2 oggetto spese condominiali relative al sistema di riscaldamento centralizzato, deducendo l'attrice- opponente di aver acquistato un immobile che era stato distaccato dal predetto impianto centralizzato a cura della precedente proprietaria la quale ne aveva dato comunicazione CP_4 all'amministratore del condominio, ciò di cui quest'ultimo aveva dato conferma alla stessa nuova proprietaria. L'opponente aveva quindi chiesto al Tribunale che fosse dichiarata la nullità del decreto ingiuntivo e la nullità della delibera assembleare del 25.9.2014, che aveva deliberato di non consentire il distacco dall'impianto centralizzato all'immobile di e l'attribuzione a quest'ultima dei CP_4 consumi di riscaldamento per l'anno 2013/2014, e di dichiarare pertanto che nulla era dalla stessa dovuto al condominio, in relazione a spese per consumo di riscaldamento.
Il costituendosi, aveva contestato l'illegittimità del distacco dal Controparte_1 riscaldamento centralizzato operato dalla dante causa dell'odierna appellante, in quanto non determinante né un minor costo per il funzionamento dell'impianto condominiale, né il risparmio energetico, così come pronunciato nella delibera assembleare del 25 settembre 2014, e aveva chiesto il rigetto dell'opposizione e in via riconvenzionale la condanna dell'opponente di ripristinare il collegamento del suo immobile all'impianto centralizzato condominiale, corrispondendo le spese oggetto del provvedimento monitorio, riguardante l'esercizio 2014/15.
A sostegno della propria decisione il Tribunale di Ravenna ha
- rilevato che l'art. 1118 c.c., come modificato dalla legge 220/2012, consente la possibilità del distacco dell'impianto di riscaldamento da parte del singolo condomino a condizione che questi dimostri che non derivino notevoli squilibri al funzionamento dell'impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini, nonché l'interpretazione della Suprema Corte (Cass 22285/2016) che onerava il condomino che intende distaccarsi dell'onere di provare tali requisiti, osservando che pagina 2 di 9 “colui che intende distaccarsi prima di porre in essere il distacco dovrà provvedere a dare comunicazione agli altri condomini per il tramite dell'amministratore ex art. 1122 c.c. trattandosi di intervento che sicuramente va ad interessare i beni comuni, corredando l'informativa con la documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato, comprovante o meno l'esistenza dei presupposti che rendono possibile la rinuncia all'impianto di riscaldamento centralizzato;

- richiamato le risultanze della CTU espletata nel corso dell'accertamento tecnico preventivo svoltosi in corso di causa, osservando che dalle stesse emergerebbe che il distacco non abbia rispettato né i requisiti dell'art. 1118 c.c. né i requisiti della legge regionale 156/2008 e come il tipo di impianto autonomo installato integri in sé un impianto non a norma, e ha quindi ordinato l'immediato ripristino del collegamento dell'impianto della opponente a quello condominiale, condannandola alle spese di lite e ponendo a suo carico quelle di CTU.
2- Avverso l'ordinanza predetta, ha proposto appello , al quale si è opposto, Parte_2 costituendosi, il e la Corte di Appello di Bologna, con ordinanza Controparte_1
n.3784/2018 del 7 giugno 2018, condividendo le motivazioni del giudice di prime cure, ha ritenuto che l'impugnazione non avesse ragionevole probabilità di essere accolta, dichiarandone l'inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. e condannando l'appellante alle spese di lite,.
3- ha quindi proposto ricorso per la cassazione del provvedimento e la Suprema Parte_2
Corte, con l'ordinanza n 25559/2023
- ha premesso che nel caso di giudizio di appello che si concluda con un'ordinanza pronunciata ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. l'impugnazione può essere proposta solo avverso la sentenza di primo grado a norma dell'art. 348 ter c.p.c. (fatta eccezione per il caso, che non ricorre nella fattispecie, in cui l'ordinanza ex art. 348 bis c.p.c. sia affetta da vizi suoi propri);
- ha richiamato a sua volta la normativa di cui all'art. 1118 c.c. come modificata dalla legge n
220 del 2012 in vigore dal 18 giugno 2013 che ha espressamente ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini, osservando che Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che "dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini", e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di "notevoli pagina 3 di 9 squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale. L'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di cui si è detto. Con l'ulteriore specificazione che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o "aggravi" per
i restanti condòmini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante. Né l'interessato, ai sensi dell'art. 1118 c.c., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma", poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini";
- ha censurato la decisione impugnata in quanto “oltre a non indicare quali sarebbero le condizioni previste dall'art. 1118 c.c. e dalla normativa regionale nella specie violate (impianto autonomo con un terminale di scarico dei fumi realizzato sulla parete verticale esterna), dalle argomentazioni esposte appare che la violazione contestata attiene sostanzialmente alla sola mancata procedimentalizzazione della pratica per il perfezionamento del distacco e la non messa a regola dell'impianto autonomo realizzato, circostanze che di per sé sole, invece, non hanno alcun rilievo al nostro fine, laddove va verificata nello specifico la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e gli eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal chiesto distacco”, e ha ritenuto la motivazione della sentenza di primo grado (che nella fattispecie doveva ritenersi l'unico provvedimento assoggettato al ricorso per cassazione) “apodittica, senza alcun adeguato approfondimento istruttorio, che era necessitato dall'aver considerato sostanzialmente violati requisiti non meglio precisati, di rigettato della domanda dell'opponente;”
- ha quindi accolto il terzo motivo di ricorso, assorbito il quarto, dichiarato inammissibili le prime due censure e cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.
4- ha infine riassunto il giudizio ex art. 342 c.p.c. dinanzi a questa Corte, Parte_2 riproponendo integralmente le proprie precedenti doglianze, riportando per esteso le motivazioni dei precedenti provvedimenti decisori e chiedendo la riforma della sentenza del Tribunale di Ravenna n. pagina 4 di 9 1122/2017 e così concludendo:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, in accoglimento del rinvio disposto dalla Suprema Corte di Cassazione con Ordinanza n.25559/2023 pubblicata il 31.08.2023 che ha cassato l'Ordinanza n.3784/2018 della Corte di Appello di Bologna e la Sentenza del Tribunale di Ravenna n.1122/2017, pubblicata il 23/11/2017, riformare quest'ultima sentenza per i motivi di cui in premessa e per l'effetto:
In via principale e nel merito dichiarare nullo/inesistente, il decreto ingiuntivo n.712/2015 emesso dal Tribunale di Ravenna in data 04-07/05/2015;
In via principale e nel merito dichiarare la nullità/annullabilità della delibera assembleare del 25/09/2014 e per l'effetto dichiarare che nulla è dovuto al in relazione a spese Controparte_1 per consumo di riscaldamento, essendo legittimo l'utilizzo di impianto autonomo da parte della IG.ra ; Parte_1
In via principale e nel merito dichiarare che nessuna somma è dovuta da parte della IG.ra Parte_1
in favore del , specificamente le spese liquidate in favore della CTU di primo
[...] Controparte_1 grado e nessuna altra somma a qualsiasi titolo o ragione.
IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede di rinnovare la CTU per eseguire l'indagine indicata dalla Suprema Corte nell'ordinanza di rinvio pubblicata il 31.8.2023.
Con vittoria di spese di lite relative a tutti i gradi del giudizio.
Si è costituito il , eccependo Controparte_1
- in via pregiudiziale l'improcedibilità del giudizio per omessa instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria nella materia condominiale;

- la mancata argomentazione dell'attrice in riassunzione in ordine all'assenza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e/o di eventuali aggravi di spesa per i condomini;

- l'insussistenza dei requisiti richiesti dalla legge alla luce delle corrette argomentazioni del proprio
CTP nel corso della CTU, le cui risultanze non erano da condividersi, precisando che è onere dell'interessato dimostrare che dal suo operato non sono derivati aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto né, tantomeno squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, ciò che non può verificarsi in concreto, poichè secondo la norma UNI 10.200 del 2013 che distingue tra gli aggravi di spesa il consumo volontario e il consumo involontario. Il primo è il calore utilmente impiegato per il riscaldamento degli ambienti, mentre quello involontario è quello riferito alle perdite energetiche che costituiscono una quota parte del processo necessario per ottenere il servizio richiesto.
Ha quindi, a sua volta, così concluso:
In via pregiudiziale dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio permancata attivazione della procedura di mediazione obbligatoria;
in via preliminare e nel merito confermare la sentenza del Tribunale di Ravenna respingendo l'odierno pagina 5 di 9 gravame; in via subordinata nella denegata ipotesi di riconoscimento di legittimità deldistacco operato dalla SI.ra , dichiarare la validità e legittimità della delibera di cui all'assemblea del 25 CP_5 settembre 2014. Con vittoria delle spese e competenze di lite di tutti i gradi del giudizio, La Corte, dopo aver convocato le parti per avere contezza dello stato dei luoghi stante il tempo trascorso, ha fissato per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 24 giugno 2025 alla quale ha trattenuto la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per le difese conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5 – Preliminarmente va respinta l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla difesa del P_
, peraltro ormai preclusa dalla pronuncia della Suprema Corte, dinanzi alla quale non risulta
[...] essere stata sollevata: risulta invero che il procedimento di mediazione è stato ritualmente esperito nel corso del giudizio di primo grado, e proprio il ha deposita il 27 settembre 2016 P_ documentazione attestante la domanda di mediazione, il verbale di primo incontro e il verbale negativo del 23 settembre 2016.
6- Non può omettersi poi di rilevare, sempre in via preliminare, che la pedissequa elencazione degli atti e dei provvedimenti emessi nelle precedenti fasi del giudizio contenuta nell'atto di citazione viola grandemente i principi di chiarezza e sinteticità imposti dall'ordinamento, appesantendo la comprensione dell'atto, e ciò è tanto più stridente se si osserva che l'atto non contiene invece specifiche argomentazioni in ordine alla sussistenza in concreto dei presupposti per la legittimità del distacco dall'impianto centralizzato di cui all'art. 1118 c.c., limitandosi appunto l'attrice in riassunzione – appellante a riportare le proprie precedenti deduzioni contenute nei precedenti atti e a chiedere la rinnovazione della CTU.
7- Nell'affrontare doverosamente il merito (poichè le richieste dell'attrice in riassunzione risultano comunque comprensibili, non potendosi far luogo ad una pronuncia di inammissibilità), pur alla luce delle statuizioni e dei principi espressi dalla Suprema Corte nell'ordinanza 255559/2023, le domande di vanno respinte. Parte_2
Si osserva infatti che l'originaria opponente non ha dimostrato la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1118 c.c., ossia che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Premesso che è pacifico che l'onere di tale prova grava sul condomino che intende distaccarsi (così anche la stessa Cass. 25559/2023, pag 14) , e pur prendendo atto che la Suprema Corte, nell'ordinanza che ha disposto il rinvio (discostandosi parzialmente da un diverso orientamento espresso nella sent.
22285/2016), ha censurato il fatto che sia il Tribunale di Ravenna, che la Corte di Appello di Bologna,
pagina 6 di 9 avessero valorizzato “la mancata procedimentalizzazione della pratica per il perfezionamento del distacco “, laddove occorreva verificare “nello specifico la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e gli eventuali aggravi di spesa per i rimenanti condomini scaturenti dal chiesto distacco “ (pag 16 ordinanza Cass,), si osserva in ogni caso, in primo luogo, che la perizia tecnica dell'ing. datata 15.4.2014 e allegata dall'attrice opponente di primo Persona_1 grado quale doc 8 (non è chiaro se prodotta al condominio prima dell'assemblea condominiale del
25.9.2014, che ha negato il distacco) appare generica e discorsiva, non supportata da dati tecnici, limitandosi ad affermare – senza il supporto di conteggi e specifici dati di riferimento -che “l'eventuale esclusione di una di queste batterie non porterebbe in alcun modo squilibri all'impianto, non modificando in maniera apprezzabile le caratteristiche di funzionamento dell'impianto, anzi probabilmente permetterebbe alle unità superiori di meglio sfruttare il riscaldamento centralizzato, visto che non sottrarrebbe calore al fluido che sale dalla centrale termica...” e che “l'eventuale esclusione di una di queste batterie non creerebbe aggravi economici alle altre unità, relativamente alle spese ordinarie per il riscaldamento, in quanto la spesa sarebbe ridotta proporzionalmente, senza aggravi sul rendimento dell'impianto e quindi senza maggior consumo, perché il condominio è composto da ben 16 unità immobiliari e la mancanza di un'unità su 16 non influisce sulle dinamiche di funzionamento”
Per contro, dalla relazione redatta il 18 luglio 2017 dal CTU geom. , in adempimento Persona_2 dell'incarico affidatogli nel corso dell'ATP svoltosi in primo grado, con l'ausilio dello specialista ing.
(e in particolare dai calcoli di quest'ultimo, illustrati in dettaglio nell'ampia relazione di Persona_3 cui all'allegato 14) si desume “che il distacco dell'interno 2 comporta un peggioramento del rendimento di distribuzione, del rendimento globale medio stagionale dell'impianto e dell'efficienza globale media stagionale” dell'ordine del 2,5 % (v. paragrafo 6, e relative tabelle).
Il distacco, cioè, come chiarito dal CTU geom. (pag 27), comporta senz'altro un peggioramento Per_2 del funzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato, che occorre valutare - ai sensi e per gli effetti dell'art.1118, 3° co. c.c., in termini di entità o meno “notevole”. Al riguardo, se è vero che il
CTU sembra propendere in prima battuta per la tesi secondo la quale ciò non configurerebbe “notevoli squilibri di funzionamento”, preso atto delle motivate osservazioni del CTP del condominio egli manifesta sul punto un'incertezza che non può che essere colmata anche alla luce delle disposizioni regionali (Regione Emilia Romagna) in materia di rendimento energetico degli edifici in attuazione delle direttive europee tese al raggiungimento di obiettivi di risparmio energetico e di riduzione delle emissioni di CO2, che nel 2013 - epoca dell'intervenuto distacco - impediva negli edifici esistenti con più di 4 unità immobiliari di procedere alla trasformazione dell'impianto in singoli impianti con pagina 7 di 9 generatore di calore autonomi (delibera dell'Assemblea legislativa 156/2008; Delibera n. 1366/2011, v pagg 16 e 17 della relazione peritale) e successivamente (Delibera 1577 pubblicata sul BUR n 305 in data 20.10.2014; Delibera Regione Emilia Romagna 24 ottobre 2016 n 1715) riteneva per tali edifici
“preferibile il mantenimento di impianti termini centralizzati laddove esistenti” (pagg 21-23 relazione
CTU geom. ). Per_2
Ciò detto, e ribadito che l'onere di provare la sussistenza del “notevole” squilibrio grava sull'attrice – appellante, va anche ricordato che ai sensi dell'art. 1118 c.c. le condizioni necessarie per il distacco sono concorrenti, e si osserva pertanto che la pretesa di distacco dell'attrice non può comunque ritenersi fondata, in difetto del requisito della mancanza di aggravio di spesa per gli altri condomini.
Risulta infatti che dal distacco deriva per i restanti condomini un aggravio medio annuo quantificabili nel 3. 439% della spesa per il combustibile, valutabile in via forfettaria in 486 kg di gasoli/anno dei quali 210 kg per consumi involontari (ossia quelle perdite energetiche o dispersioni, come spiegato dai tecnici, che inevitabilmente si creano per la circolazione del carburante all'interno dell'impianto e che l'ausiliare ing. ha quantificato nel 25% del consumo totale) e 276 kg dovuti ad un peggioramento Per_3 di rendimento dell'impianto per gli altri diciassette condomini, calcolato in circa 571,75 euro all'anno
(pag 28 della relazione peritale e come più dettagliatamente esposto nell'alleato dell'ausiliare termotecnico ing. pagg. 64-66) Persona_3
Vero è che l'entità dell'aggravio di spesa non appare particolarmente rilevante, ma va osservato che l'art. 1118 c.c. non prevede che l'aggravio debba essere SInificativo: i presupposti in esame infatti sono necessari per consentire ai condomini il distacco unilaterale, mentre nulla vieta che i condomini stabiliscano, all'unanimità, di acconsentire. Come risulta dagli atti – il non ha espresso tale P_ consenso. Per quanto superfluo (posto che in difetto della contestuale sussistenza di entrambi i presupposti di legge dell'assenza dei notevoli squilibri di funzionamento e degli aggravi di spesa per gli altri condomini il non è tenuto a giustificare il proprio dissenso al distacco) può dirsi P_ peraltro che le risultanze della CTU hanno evidenziato che l'impianto realizzato dalla condomina CP_4
attualmente di proprietà di non è conforme ai requisiti minimi di prestazione
[...] Parte_3 energetica vigenti, non ottempera alle disposizioni in merito agli isolamenti della rete di distribuzione del riscaldamento e che il sistema di evacuazione dei prodotti di combustione non rispetta la prescrizione che impone il loro sbocco al di sopra del tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente (pag 67 della relazione dell'ausiliare ing. parte integrante della Per_3 relazione del CTU).
Tali circostanze, come rilevato dalla Corte di cassazione dell'ordinanza che ha disposto il rinvio, non pagina 8 di 9 rilevano di per sé sole ai fini della legittimità del distacco: ai fini della legittimità del distacco va verificata solo la sussistenza dei presupposti per la rinuncia del condomino a fruire dell'impianto centralizzato, a prescindere dalla realizzazione dell'impianto autonomo e della verifica da parte delle autorità competenti della sua regolarità, come pure il ricorso del condominio e degli altri condomini ai rimedi predisposti in loro favore avverso eventuali situazioni di rischio e violazione dei diritti di proprietà. Esse tuttavia corroborano il complessivo quadro – non pretestuoso - nell'ambito del quale è maturato il diniego da parte dell'assemblea condominiale
8- La sentenza impugnata deve essere pertanto confermata.
9- Le spese seguono la soccombenza di , e vanno liquidate, per il giudizio in Parte_1
Cassazione e per la presente fase della riassunzione sulla base del valore della controversia (5.591,97 euro), applicando i valori minimi dello scaglione di riferimento, in considerazione delle risultanze della
CTU in ordine all'entità degli aggravi di spesa per gli altri condomini, e così in euro 1.500,00 euro per la fase di Cassazione ed euro 3.00,00 per la presente fase di riassunzione, oltre ad accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande di e conferma la sentenza del Tribunale di Ravenna, n. Parte_1
1122/2017 pubblicata il 23.11.2017
2) condanna a rifondere al le spese di lite del Parte_1 Controparte_1 giudizio per cassazione e del presente giudizio in riassunzione, che liquida, quanto al primo in complessivi euro 1.500, oltre a spese forfettarie, IVA e c.p.a. come per legge e quanto al presente grado in complessivi euro 3.000,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Bologna nella Camera di ConSIlio della Prima Sezione Civile del 9 settembre 2025
Il conSIliere est.
Dott. Antonella Allegra
Il Presidente
Dott. Giuseppe De Rosa
pagina 9 di 9