REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da
SARACINO dott. Nicola Presidente
MAURO PELLEGRINI dott. Gianluca Consigliere
VERDEROSA dott.ssa Rossella Consigliere Relatore
riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero
2695/2022, posta in deliberazione all'udienza del 09 luglio 2025
TRA
n persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato Parte_1
e difeso dall'Avv. Federico Guardascione
- APPELLANTE -
E
Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] rappresentata e difesa dall'Avv.Annarita Aracri e dall'Avv. Gianrocco Catalano
- APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE -
Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 1850/2022, pubblicata in data
07.02.2022. Concessione amministrativa - Risoluzione per inadempimento - Pagamento canoni.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante come da atto di appello e comparsa conclusionale, qui da Parte_1 intendersi integralmente riportate.
Per l'appellata : come da comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale e CP_1 comparsa conclusionale, qui da intendersi integralmente riportate.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 18 luglio 2018, conveniva in giudizio dinanzi al CP_1
Tribunale di Roma la società per sentir accertare l'intervenuta revoca della Parte_1 concessione amministrativa (Rep. n. 56/2009) relativa a un compendio immobiliare agricolo sito in
Roma, località "Malborghetto", e, per l'effetto, sentir condannare la convenuta al rilascio del bene, al pagamento dei canoni arretrati dal mese di aprile 2013 al novembre 2015 per € 98.362,00, oltre a un'indennità di occupazione per la ritardata consegna.
Si costituiva in giudizio contestando la domanda, eccependo l'inadempimento Parte_1 di agli obblighi concessori e spiegando domanda riconvenzionale per la risoluzione della CP_1 concessione per fatto e colpa di e per il risarcimento dei danni patiti. CP_1
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1850/2022 del 07.02.2022 1, accoglieva le domande di
, condannando al pagamento dei canoni scaduti per € 98.362,00, oltre CP_1 Pt_1 Parte_1 interessi, al pagamento di una somma giornaliera di € 102,46 a titolo di penale ridotta ex art. 1384 c.c. dalla data del 01.12.2015 fino al rilascio, ordinando l'immediato rilascio dell'immobile e rigettando le domande riconvenzionali di con condanna di quest'ultima alle Parte_1 spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello con atto notificato il 29.04.2022, Parte_1 articolando tre motivi di gravame e chiedendo la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza.
Si è costituita , resistendo all'appello principale, di cui ha chiesto il rigetto, e proponendo CP_1 Pa appello incidentale in punto di giurisdizione sulle domande riconvenzionali formulate da in primo grado. Con ordinanza del 28.09.2022, questa Corte ha respinto l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza.
All'udienza del 12.06.2025, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti, con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e deve essere respinto.


1. Sul primo motivo di appello: Erroneità nella ricostruzione del fatto e nella valutazione delle prove. Sussistenza delle condizioni per l'operatività dell'eccezione di inadempimento.
Con il primo motivo, l'appellante lamenta che il Tribunale abbia erroneamente valutato le risultanze probatorie, ritenendo gravemente inadempiente ai propri obblighi (mancata Parte_1 realizzazione del e mancato pagamento dei canoni) e negando la legittimità dell'eccezione di CP_2 inadempimento sollevata ex art. 1460 c.c. a fronte dei dedotti inadempimenti di (mancata CP_1 rimozione di materiali, inibizione all'uso del pozzo, mancata consegna di documentazione).
La censura è infondata.
Il Giudice di prime cure ha correttamente e logicamente motivato la propria decisione sulla base di una puntuale analisi della documentazione in atti, dalla quale emerge in modo incontrovertibile il grave inadempimento di Controparte_3
2
[...] In primo luogo, è pacifico e non contestato il mancato pagamento dei canoni concessori per un lungo periodo, dall'aprile 2013 al novembre 2015, per un debito di € 98.362,00. Tale inadempimento, ai sensi dell'art. 3 della convenzione di concessione, che prevedeva la revoca automatica in caso di morosità protratta per sei mesi, costituisce di per sé solo un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del rapporto.
A ciò si aggiunge la mancata realizzazione del Progetto Ambientale di Miglioramento Agrario
(PAMA), che costituiva l'obbligazione qualificante della concessione, finalizzata alla valorizzazione del bene pubblico. Le note dei tecnici (prot. n. 2178 del 18.7.2012 e n. 2787 del 20.9.2012), CP_1 redatte a seguito di sopralluoghi effettuati alla presenza di rappresentanti di Parte_1 attestano in modo chiaro che, a tre anni dalla stipula, gli interventi essenziali del (impianto di CP_2 frutteto, recupero tettoia, ristrutturazione immobili, rimozione amianto) non erano stati realizzati e che i fabbricati versavano nel medesimo stato della consegna. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la documentazione prodotta (docc. 16-25) a dimostrazione dei costi sostenuti non prova l'esecuzione dei lavori qualificanti del , riferendosi in larga parte a spese di gestione CP_2 ordinaria (fienagione, utenze, personale), peraltro dovute in forza della concessione stessa.
Del tutto infondata è poi l'eccezione di inadempimento sollevata da . In tema Parte_1 di contratti a prestazioni corrispettive, il contraente può rifiutare la propria prestazione solo se l'inadempimento della controparte non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Nel caso di specie, i presunti inadempimenti di appaiono del tutto sproporzionati rispetto CP_1 alla gravità di quelli imputabili a La mancata rimozione di alcuni materiali Parte_1 presenti sul fondo al momento della consegna, a fronte di un impegno verbale a provvedervi entro 20 giorni, costituisce un inadempimento di modestissima entità, inidoneo a giustificare la sospensione totale del pagamento dei canoni per anni e la paralisi del progetto di sviluppo agricolo.
Quanto alla questione del pozzo, il contratto di concessione escludeva espressamente dalla concessione la superficie di 400 mq su cui insiste il pozzo, riservandone la disponibilità ad . CP_1
Nessuna garanzia sulla natura irrigua del fondo o sul diritto di emungimento era stata fornita a
[...]
che, peraltro, aveva accettato il bene "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" Parte_1
(art. 8 della concessione). La pretesa di utilizzare il pozzo è dunque priva di fondamento contrattuale.
Infine, la clausola di cui all'art. 4 della concessione, che prevedeva la sospensione del canone per un periodo "stimato per e non superiore a 12 (dodici) mesi" per la messa a norma delle strutture, non può legittimare una sospensione dei pagamenti protrattasi per quasi quattro anni. Tale periodo era
"stimato" e legato alla necessità di avviare la produttività del fondo;
l'inerzia della stessa
[...] nella presentazione di un PAMA definitivo e nell'avvio dei lavori rende ingiustificata Parte_1 la prolungata sospensione dei pagamenti, che ha alterato irrimediabilmente il sinallagma contrattuale.
Il rapporto concessorio, a differenza di una mera locazione, è caratterizzato da una pluralità di interessi, tra cui quello pubblico alla valorizzazione del bene, che l'inadempimento di
[...] ha irrimediabilmente frustrato. Parte_1
Il primo motivo di appello va pertanto rigettato.


2. Sul secondo motivo di appello: Error in iudicando per manifesta contraddittorietà della motivazione.
Con il secondo motivo, lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha Parte_1 ritenuto che il procedimento di dismissione del bene, poi interrotto, non avesse alcuna interferenza con gli obblighi della concessione. Secondo l'appellante, il ritardo con cui ha comunicato la CP_1
3 sospensione della vendita (disposta dalla Regione con nota del 13.09.2010) avrebbe leso il suo CP_1 legittimo affidamento.
Anche tale motivo è infondato.
Come correttamente statuito dal giudice di prime cure, la procedura di alienazione del bene e il rapporto concessorio sono due procedimenti distinti e autonomi. L'avvio di una trattativa per la vendita non esimeva in alcun modo la concessionaria dall'adempiere puntualmente agli obblighi derivanti dal contratto di concessione in essere. Peraltro, , con nota prot. n. 4876 del CP_1
13.06.2011, nel comunicare a la sospensione della procedura di vendita, la Parte_1 invitava espressamente a relazionare sullo stato di attuazione del , rammentandole che la CP_2 mancata realizzazione dello stesso avrebbe potuto comportare la revoca della concessione. Tale comunicazione smentisce qualsiasi presunto affidamento e dimostra la volontà di di CP_1 mantenere distinti i due piani.
Inoltre, come evidenziato dal Tribunale, non vantava alcun diritto soggettivo Parte_1 alla conclusione del procedimento di vendita, né un obbligo a contrarre in capo ad . La CP_1 questione, peraltro, è stata già oggetto di pronuncia da parte del Giudice Amministrativo (TAR Lazio, sent. n. 11772/2016), che ha rigettato le pretese di in merito. Non sussiste Parte_1 pertanto alcuna contraddittorietà nella motivazione del giudice di primo grado, che ha correttamente ritenuto irrilevante, ai fini del decidere sulla risoluzione per inadempimento, la vicenda relativa alla mancata vendita del bene.


3. Sul terzo motivo di appello: Sulla condanna al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardata consegna.
L'appellante contesta la condanna al pagamento della penale per il ritardo nel rilascio, sostenendo che l'immobile era stato occupato da terzi (una associazione animalista) e che il ritardo non fosse a lei imputabile, avendo sporto denuncia.
Il motivo è palesemente infondato.
L'obbligo di rilasciare l'immobile è sorto a seguito della legittima revoca Controparte_4 della concessione, comunicata il 3.11.2015. Da quella data, la detenzione del bene da parte di
[...]
è divenuta *sine titulo*. L'occupazione da parte di terzi è avvenuta successivamente, Parte_1 nelle more del giudizio di primo grado, ed è stata una diretta conseguenza dello stato di abbandono e di mancata custodia del bene in cui lo aveva lasciato, in violazione dell'art. 8 Parte_1 della concessione. La stessa associazione occupante, in una relazione depositata in atti, ha evidenziato il "gravissimo degrado e la totale assenza di manutenzione da parte della . Parte_1
L'appellante non può, pertanto, invocare a propria discolpa un fatto (l'occupazione abusiva di terzi) che è stato reso possibile dalla sua stessa condotta inadempiente, ovvero il mancato rilascio del bene e la violazione degli obblighi di custodia. La denuncia sporta alle autorità competenti non è sufficiente a escludere la sua responsabilità per il ritardo nella riconsegna ad . CP_1
Si deve inoltre rilevare che il Tribunale ha già esercitato il proprio potere di riduzione della penale ad equità, ai sensi dell'art. 1384 c.c., riducendola dalla somma esorbitante di € 1.000,00 al giorno, prevista in contratto, alla più congrua cifra di € 102,46 giornalieri, pari al canone di concessione rapportato a giornata. Tale statuizione, che ha ricondotto la penale a un giusto equilibrio, non è stata oggetto di specifica censura e appare del tutto corretta. Anche questo motivo deve essere quindi respinto.
4

4. Sull'appello incidentale di . CP_1
ha proposto appello incidentale avverso il capo della sentenza che ha rigettato l'eccezione CP_1 di difetto di giurisdizione del giudice ordinario in relazione alle domande riconvenzionali proposte da sostenendo la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. Parte_1
L'integrale rigetto dell'appello principale proposto da comporta la conferma Parte_1 della sentenza di primo grado, ivi compreso il rigetto nel merito delle domande riconvenzionali avanzate da Ne consegue che l'appello incidentale, volto a contestare la Parte_1 giurisdizione su domande comunque respinte nel merito, deve ritenersi assorbito, venendo meno l'interesse a una pronuncia sul punto.


5. Sulle spese di lite.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e, pertanto, devono essere poste a carico dell'appellante e liquidate come in dispositivo, in base ai parametri di Parte_1 cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta.
Sussistono, infine, i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n.
115/2002, a carico della parte appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 1850/2022, nonché sull'appello Parte_1 incidentale proposto da , ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: CP_1
1) Rigetta l'appello principale proposto da Parte_1
2) Dichiara assorbito l'appello incidentale proposto da;
CP_1
3) Per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata n. 1850/2022 del Tribunale di Roma;

4) Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, alla rifusione Parte_1 delle spese del presente grado di giudizio in favore di , che liquida in € 7.800,00 per CP_1 compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

5) Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante di un ulteriore Parte_1 importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma

1-bis dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19 settembre 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
5