REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA III Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente Dott.Paolo Andrea Taviano Consigliere Est. Dott. Pasquale Cabato Giud. Aus.
ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 2032/2020 RGAC riservata in decisione in data 24/11/2024 e vertente tra
c.f. p.IVA con sede in Roma via Po n.10 in persona del Parte_1 P.IVA_1
LRPT rappresentata e difesa giusta delega in atti dall'Avv. Sante Calza (c.f.
) e dall'Avv. Rosella Panuzzo (c.f. ), C.F._1 C.F._2 presso il cui studio in Roma via Montopoli n. 31 è elettivamente domiciliata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere le comunicazioni al n. fax 0695213021, pec
, pec Email_1 Email_2 appellante contro
Cont p.IVA con sede in Roma via Casal del Marmo n.350 in CP_2 P.IVA_2 persona del LRPT rappresentato e difeso giusta delega in atti dall'Avv. Valerio Orlandi (c.f. pec fax C.F._3 Email_3
0692090281, e dall'Avv. Jeisson Jampier Ercole Giorgetti (c.f.
) pec , fax C.F._4 Email_4
1 0692090281, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Roma via Gerolamo Nisio n.57 appellata
Oggetto: impugnazione della sentenza n. 19483/2019 del Tribunale di Roma (recesso contratto preliminare)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art 702 bis cpc, la quale promissario acquirente, ha Parte_1 chiamato in giudizio il promittente venditore MA RL al fine di sentir dichiarare
-che a fronte del corretto adempimento da parte della delle obbligazioni Parte_1 di cui al contratto preliminare di compravendita del 16/12/2014 relativo all'immobile commerciale sito in Roma via Cesare Baronio nn. 161, 163, 165, 169, 171, 173, 175, per il corrispettivo di € 2.060.000,00, immobile condotto in locazione dalla GS spa Supermercato Carrefour, la promittente venditrice MA RL non ha provveduto a consegnare alla nei termini pattuiti, tutta la documentazione necessaria a Parte_1 provare la legittimità e regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile compromesso in vendita risultato difforme dalle planimetrie catastali;

-stante la volontà della ai sensi dell'art. 1385 c.c. di recedere dal contratto Parte_1 preliminare ed esigere dalla promittente venditrice MA RL il doppio della caparra corrisposta pari ad € 500.000,00, condannare la MA RL al pagamento della caparra corrisposta o della somma, maggiore o minore accertata in corso di causa e che sarà ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi a far data dal 14/1/2016 fino all'integrale pagamento, con vittoria di spese, competenze ed onorari. Si è costituita in primo grado la MA RL chiedendo:
-il rigetto delle domande attoree in quanto inammissibili e infondate in fatto ed in diritto;

-in via riconvenzionale la declaratoria di grave inadempimento della delle Parte_1 obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita del 16/12/2014, e per l'effetto dichiarare l'intervenuto legittimo esercizio da parte della MA RL del diritto di recesso dal contratto preliminare con ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta pari ad € 250.000,00;
-in via subordinata in caso di accoglimento delle domande attoree dichiarare la responsabilità della GS spa nella determinazione delle difformità lamentate da parte attrice da cui è derivato il recesso della dal preliminare e per l'effetto Parte_1 condannare la GS spa a manlevare e tenere indenne la MA RL dal pagamento di qualsiasi somma che quest'ultima fosse tenuta a corrispondere alla Parte_1 all'esito del presente giudizio
-condannare la MA RL al risarcimento del danno ex art. 96 cpc. Il Tribunale rigettava la richiesta di parte convenuta di chiamata in causa del terzo GS spa. All'esito dell'istruttoria testimoniale e dell'espletamento di CTU con sentenza n. 19483/2019 il Tribunale:
-rigettava la domanda dell'attrice di accertamento della legittimità del Parte_1 recesso esercitato con riferimento al contratto preliminare di compravendita del
2 16/12/2024 con la conseguente condanna della controparte MA RL alla restituzione della somma di € 500.000,00 pari al doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;

-accoglieva la domanda riconvenzionale dichiarando la legittimità del recesso esercitato dalla MA RL dal contratto preliminare di compravendita del 16/12/2014 con conseguente diritto della MA RL a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta pari ad € 250.000,00
-rigettava la domanda della MA RL di condanna della ex art. 96 cpc Parte_1
-condannava la al pagamento delle spese di lite comprese quelle di CTU. Parte_1
La ha proposto appello avverso la sentenza n. 19483/2019 chiedendone Parte_1
l'integrale riforma, previa rinnovazione della CTU, asserendo: 1)l'erroneità della decisione impugnata laddove ha ritenuto, sulla base delle conclusioni della CTU, che lo stato dei luoghi risulta conforme alle planimetrie catastali depositate in data 26/2/2015 e che le superfici urbanisticamente rilevanti sono identiche a quelle rappresentate nelle varie DIA (quella del 1997, quella del 2000, quella del 2007) all'epoca redatte dalla conduttrice GS spa e da questa trasmesse al Municipio competente;

2)l'erroneità della decisione impugnata laddove ha ritenuto che la conformità catastale dell'immobile compravenduto è desumibile altresì dalla successiva vendita del 19/12/2016 dalla MA RL alla GS spa;

3)l'erroneità della decisione impugnata laddove non ha tenuto conto della irregolarità urbanistico-edilizia e catastale dell'immobile oggetto di compravendita accertata dalla Polizia di Roma Capitale. L'appellante ha poi depositato in questo grado documentazione relativa agli accertamenti in materia urbanistica svolti dalla Polizia di Roma Capitale a seguito dell'esposto della del 27/3/2019. Parte_1
La ha altresì formulato ex art. 283 cpc istanza di sospensione Parte_1 dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata. Con ordinanza del 24/11/2020 questa Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza, rigettando altresì l'istanza istruttoria della Parte_1 non ritenendo sussistenti i presupposti per disporre la rinnovazione della consulenza tecnica. Si è costituta in questo grado l'appellata MA RL contestando l'impugnazione e chiedendone il rigetto. Inoltre la MA ha formulato richiesta ex art. 210 cpc di ordinare al Monte dei Paschi di Siena l'esibizione della comunicazione di reiezione del mutuo richiesto dalla per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, eccependo l'inammissibilità Pt_1 della documentazione prodotta in appello, dall'appellante numerata da “doc. n. 21 a doc.n.29”. All'udienza del 20/11/2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE I tre motivi di impugnazione formulati dalla appellante ruotano tutti intorno Parte_1 alla asserita non conformità urbanistico-edilizia e catastale dell'immobile oggetto del
3 preliminare di compravendita del 16/12/2014 circostanza che ne consente la trattazione unitaria. In particolare l'appellante sostiene la legittimità del proprio recesso dal Parte_1 contratto preliminare in quanto cagionato dal fatto che la promittente venditrice MA RL non avrebbe provveduto a consegnare alla nei termini pattuiti, Parte_1 tutta la documentazione necessaria a provare la legittimità e regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile compromesso in vendita, immobile che, a detta dell'appellante, sarebbe stato difforme dalle planimetrie catastali, con conseguente legittimità della pretesa della di esigere dalla MA RL il pagamento del Parte_1 doppio della caparra corrisposta pari ad € 500.000,00. Risulta agli atti di causa che l'immobile compromesso in vendita era stato oggetto nel corso degli anni di una pluralità di interventi edilizi quali:
-“realizzazione scala esterna rampa/laboratorio carni, parziale trasformazione del magazzino in autorimessa e realizzazione ascensore” di cui alla DIA prot. 43897 del 13/11/1997;
- “demolizione e ricostruzione tramezzature interne” di cui alla DIA prot. 37124 del 14/9/2000;
-“demolizione e ricostruzione tramezzature interne adeguamento impianti tecnologici” di cui alla DIA del 5/6/2007. Risulta altresì che copia delle DIA di cui sopra fu consegnata dal tecnico della MA RL al tecnico della nel corso di un incontro in data 27/2/2015, circostanza Parte_1 non contestata dall'appellante, tant'è che il tecnico di quest'ultima , Persona_1 proprio in virtù del possesso della predetta documentazione, in date 12/3/2015 e 14/4/2015 ha inviato due email al tecnico della MA RL, , Testimone_1 contestando la mancanza di documentazione relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile e, in particolare:
-quanto alla DIA del 1997, la mancanza del progetto architettonico depositato, il collaudo finale DIA depositato, il progetto ed i calcoli strutturali presso il Genio Civile per la realizzazione della cassa ascensore, della struttura fondale, dell'asola del solaio di piano terra, il collaudo statico depositato presso il Genio Civile
-quanto alla DIA del 2000, la mancanza del collaudo finale DIA depositato ed il progetto con timbro protocollo rilevando, altresì, la mancanza del soppalco e della scala metallica di servizio dello stesso nelle copie dei grafici delle DIA, e la mancanza del progetto, dei calcoli strutturali, del collaudo statico del soppalco depositati presso il Genio Civile e del relativo titolo urbanistico-edilizio. Va altresì rilevato che l'appellata MA RL, in data 26/2/2015, quindi in data antecedente a quella del 28/2/2015 fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita, procedeva a nuovo accatastamento dell'immobile al fine di rendere conforme la descrizione catastale dell'immobile alle opere indicate nelle DIA presentate nel corso degli anni. Nel corso del giudizio di primo grado è stata espletata una CTU da parte dell'Arch. he ha affermato che l'immobile oggetto del preliminare del 16/12/2014 era CP_3 regolare sia sotto il profilo della conformità urbanistico-edilizia, che sotto il profilo della conformità catastale.
4 In particolare lo stato di fatto dei luoghi accertato all'esito delle verifiche effettuate in loco dal CTU, è risultato conforme alle planimetrie catastali depositate il 26/2/2015 e le superfici rilevanti dal punto di vista urbanistico sono risultate identiche a quelle rappresentate negli elaborati grafici allegati alle DIA del 1997, del 2000 e del 2007, redatte dalla GS Spa all'epoca conduttrice dell'immobile e trasmesse agli uffici urbanistici del Comune di Roma. Tale consulenza è stata presa a base dal Tribunale per la propria decisione ed in proposito si osserva che la consulenza appare esaustiva negli accertamenti compiuti e scevra da vizi logici per quanto concerne il processo valutativo e le conclusioni rassegnate, ragion per cui questa Corte ritiene che non sussistano motivi per rinnovare le operazioni peritali, come richiesto da parte appellante. Invero sebbene la CTU abbia evidenziato che per le DIA la MA non sia stata in grado di esibire una copia integrale dell'intera documentazione, tuttavia le pratiche urbanistiche di cui si tratta hanno sempre riguardato la realizzazione di opere interne senza aumento delle superfici utili e/o delle volumetrie originarie, né hanno comportato un mutamento di destinazione d'uso dell'immobile compromesso in vendita, ragion per cui lo stato di fatto dell'immobile, al momento della stipula del preliminare, corrispondeva a quanto rappresentato sulle planimetrie catastali. Ciò vale anche con riferimento al soppalco smontabile che non ha aumentato né il volume dell'immobile né la superficie utile lorda del supermercato, essendo pertanto irrilevante ai fini catastali. Peraltro si concorda con quanto affermato dal CTU circa il fatto che la asserita mancanza della comunicazione di fine lavori con la relativa asseverazione di conformità dell'eseguito rispetto a quanto previsto dalle DIA, non comporta alcuna sanzione di nullità della pratica urbanistica presentata. Inoltre per quanto concerne l' “asola” per il passaggio dell'ascensore e la platea di fondazione di cui alla DIA del 1997, questa Corte concorda con quanto asserito dal CTU circa la non necessarietà del deposito del progetto al Genio Civile atteso che detto obbligo sussiste solo per le opere realizzate in zona sismica (v. TAR Lazio sent. n. 11553/2018) non incidendo, quindi, sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile e, in ogni caso, va rilevato che il progetto è stato comunque sottoposto al preventivo parere di idoneità ai fini della staticità e sicurezza da parte dell Pt_2 che, previo accertamento dell'idoneità, ha espresso parere favorevole al rilascio da parte del di Roma della licenza di esercizio dell'impianto. CP_4
Da tutto quanto sopra risulta, quindi, la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell'immobile compromesso in vendita che, pertanto, poteva essere regolarmente trasferito, circostanza che trova conferma nella successiva vendita dell'immobile, stipulata in data 19/12/2016, dalla MA RL alla GS spa, con conseguente illegittimità del recesso dal preliminare esercitato dalla e conferma sul punto Pt_1 della sentenza impugnata. La legittimità urbanistica dell'immobile compromesso in vendita accertata dalla CTU espletata in primo grado le cui conclusioni questa Corte ritiene condivisibili, è assorbente della questione formulata in primo grado dall'appellante circa il fatto che la non avrebbe ottenuto dalla banca l'erogazione del mutuo per l'acquisto Parte_1 dell'immobile per la mancanza della documentazione urbanistica, circostanza della quale l'appellante non ha mai fornito prova, pur essendo onerata in tal senso, ciò
5 rendendo irrilevante la richiesta istruttoria di parte appellata di disporre ex art. 210 cpc l'esibizione da parte della banca della delibera di diniego della concessione del mutuo in favore della Parte_1
L'appellante lamenta, infine, che la sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto della illegittimità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare accertata dalla Polizia di Roma Capitale a seguito di esposto presentato dalla illegittimità Parte_1 di cui vi sarebbe riscontro nei documenti numerati da 22 a 29 prodotti in atti. Il rilievo è infondato. Risulta infatti che la ha presentato l' esposto per presunte violazioni edilizie Pt_1 alla Polizia di Roma Capitale solo in data 27/3/2019 ragion per cui la sentenza impugnata non avrebbe mai potuto tenere conto degli accertamenti della Polizia di Roma Capitale atteso che la causa è stata trattenuta in decisione dal Tribunale soltanto due mesi dopo, precisamente all'udienza dell'11/6/2019. Peraltro l'esposto è stato presentato quando l'immobile non era più di proprietà dell'appellata MA RL in quanto venduto a terzi in data 19/12/2016 e, conseguentemente, gli accertamenti sulla legittimità urbanistica dell'immobile compiuti nel 2019 riguardano la nuova proprietà e le opere eventualmente realizzate da quest'ultima e non dalla MA RL, risultando, quindi, del tutto irrilevanti in relazione al preliminare oggetto di causa sottoscritto 5 anni prima il 16/12/2014. Da ciò discende l'inammissibilità ed inutilizzabilità della produzione documentale numerata dal n. 22 al n. 29 prodotta in allegato all'atto di appello, in quanto irrilevante perché relativa a fatti che riguardano terzi che non sono parte del processo. Conclusivamente l'appello deve, quindi, essere rigettato con conferma dell'impugnata sentenza. Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri medi di cui al DM 55/2014 oltre rimborso spese forfettarie, Iva e Cpa come per legge con riferimento allo scaglione di cause di valore compreso tra € 260.001,00 ed € 520.000,00. (valore della causa € 500.000,00). Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all' appellante di una somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte di Appello di Roma definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. n. 19483/2019 del Tribunale di Roma, così Parte_1 decide:
-rigetta l'appello in quanto infondato confermando la sentenza impugnata
-condanna l' appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese processuali del presente grado che liquida in complessivi euro 14.239,00, oltre a rimborso forfettario 15% e ad oneri accessori (IVA e Cpa) come per legge.
-dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all' appellante di una somma pari al contributo unificato.
Così deciso in Roma il 19/3/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente Dott. Paolo Andrea Taviano Dott.ssa Silvia Di Matteo
6 7