Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
dott. Giuseppe Minutoli Consigliere rel.
dott. Antonino Zappalà Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 28/2023 R.G., posta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 14 febbraio 2025 e decisa alla scadenza dei termini ex art. 190 c.p.c, vertente
TRA
nato a [...] il [...] c.f. Parte_1 C.F._1
, nata a [...] [...] c.f. , Parte_2 Pt_1 C.F._2
rappresentati e difesi dall'Avv. Antonino Murolo, per procura in calce alla comparsa di costituzione con nuovo avvocato del 16 febbraio 2024;
appellanti contro
, (c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro-tempore IG.ra , domiciliata Controparte_2 per la carica in , Via Roosevelt Is. 21, rappresentato e difeso dall'Avv. Pt_1
Umberto Cucè, per procura in atti appellato
Oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Messina del 24 novembre
2022 n. 2001 - “altri rapporti condominiali”.
Motivi della decisione
1. Con citazione del 13 maggio 2021, i signori e Parte_3 Pt_2
odierni appellanti, hanno convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di
[...]
Messina il , premettendo: Controparte_1
di essere comproprietari di un immobile sito al terzo piano del CP_1
convenuto;
che, durante i lavori di ristrutturazione del proprio appartamento, avevano rilevato delle infiltrazioni di umidità che provenivano dal ballatoio dal quale si accede alle singole abitazioni, trattandosi di c.d. case a ringhiera e,
specificamente, dalla parte inferiore (sottobalcone), con conseguenti danni cagionati all'appartamento sottostante della CP_3 CP_4
che il Condominio, con delibera all'unanimità del 25 maggio 2007, aveva deciso di procedere alla manutenzione del ballatoio;

che tuttavia l'amministratore di condominio aveva ritenuto che la competenza non fosse condominiale ma privata, non rientrando il ballatoio tra i beni comuni elencati all'art. 1117 c.c.;
che essi, perdurando la situazione, con lettera del 10 maggio 2013, pur non riconoscendo la natura privata del ballatoio, avevano comunicato all'amministratore di aver provveduto a proprie spese al rifacimento del tratto di ballatoio e a riparare i danni causati al sottostante appartamento dalle infiltrazioni d'umidità;
che infine essi avevano promosso in data 28 aprile 2020 procedimento per
Accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., chiedendo di “accertare
lo stato attuale della struttura del sottoballatoio;
valutare la datazione delle
infiltrazioni attraverso un prelievo di campioni dei ferri corrosi del sottoballatoio;

accertare e determinare le cause del cedimento dello stesso, le opere a farsi e
l'entità dei danni consistenti nella spesa per il suo consolidamento e la riduzione
in pristino;
determinare le responsabilità dell'amministratore in relazione alle
infiltrazioni negli appartamenti posti al secondo piano di proprietà di Parte_4
e ”;
[...] CP_5
Tutto ciò premesso, in esito alla relazione di c.t.u., hanno promosso l'azione giudiziaria in esame, chiedendo di
1. “Condannare il in persona del suo Controparte_6
legale amministratore al ripristino del sottoballatoio III Piano Sc. B, così
come previsto dalla consulenza tecnica dell'Ing. redatta nel ER
procedimento ATP n.r.g. 1531/2020;


2. Ritenere e dichiarare la responsabilità del in persona del suo CP_1
amministratore p.t. per violazione degli obblighi previsti dagli artt. 1130 n.
1,2,e 4 c.c. nonchè per violazione dell'obbligo di custodia e di
manutenzione di beni comuni, ai sensi dell'articolo 2051 c.c.;


3. Conseguentemente condannare il in persona del suo CP_1
amministratore p.t. al risarcimento del danno patrimoniale pari ad €
3.753,44, oltre la quota parte relativa al rifacimento del sottoballatoio, e di
€ 5.000,00 per danno non patrimoniale e/o in quella maggiore o minore
che verrà provata nel corso del giudizio e/o nella misura che l'Odierno Tribunale riterrà di giustizia, oltre interessi ai sensi dell'art. 12844 c.c. e
rivalutazione come per legge”.

2. Instaurato il giudizio, nel contraddittorio delle parti, il Tribunale di Messina,
con sentenza del 24 novembre 2022 n. 2001 ha rigettato le domande di parte attrice, con contestuale condanna alle spese, sulla base della considerazione secondo cui, rifacendosi ai rilievi del CTU ing. il ballatoio in questione ER
(che aveva vari cancelletti di chiusura e che serviva solo tre appartamenti, tra cui quyello degli attori) rientrasse nel concetto di condominio parziale.
Pertanto, a detta del giudice adìto, la questione andava risolta ai sensi dell'art. 1123, co. 3, c.c., ricorrendo il presupposto della cosa “destinata a servire una
parte dell'intero fabbricato”, sicché “le spese relative alla loro manutenzione
sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”), derivandone il rigetto delle domande.

3. Avverso la sentenza, hanno proposto appello gli attori soccombenti, per i seguenti motivi.

4. Con il primo motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la sentenza per violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., per avere il Tribunale, a fronte di una domanda sulla responsabilità dell'amministratore di e sulla condanna al CP_1
ripristino del ballatoio, “alterato petitum e causa petendi, pronunciandosi in
merito a un bene diverso da quello richiesto, nemmeno compreso
implicitamente nella domanda o qualora ponga a fondamento della decisione fatti o situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo
una causa petendi nuova e diversa rispetto a quella contenuta nella domanda”.
Quindi, secondo gli appellanti, “la sentenza è errata nella parte in cui il giudice
di prime cure ha ritenuto che la controversia del giudizio riguardava la
ripartizione tra i condomini dei costi da sostenere per l'esecuzione dei lavori di
ripristino del sottoballatoio e ciò contrariamente alle domande dell'atto
introduttivo”.
4.1 - Il motivo di gravame è infondato.
4.1 – E' opportuno premettere in punto di fatto la descrizione del bene oggetto di causa, secondo quanto risulta dalla c.t.u. espletata.
All'appartamento dei signori – (ed a quelli di altri due Pt_1 Pt_2
condomini, e si accede tramite un ballatoio del Controparte_7 Per_2
vano scala che è chiuso all'inizio da un portoncino in ferro e vetro dotato di citofono servente i tre appartamenti che si affacciano sul ballatoio stesso.
Inoltre, per accedere all'appartamento dei signori occorre Parte_5
superare, oltre al suddetto portoncino, un ulteriore cancello posto tra gli appartamenti e Subito dopo l'ingresso Controparte_7 Per_2
all'appartamento dei signori presente un ulteriore cancelletto Parte_5
che separa la parte di ballatoio sul quale affacciano il w.c. e la cucina dello stesso appartamento dalla restante parte di ballatoio.
Questa la situazione di fatto rappresentata anche dalle foto allegate alla consulenza tecnica.
4.2 – Passando ad esaminare gli atti di provenienza, sia in quello in notar dell'11 luglio 2006, rep. n. 88509 – racc. n. 17990 (con cui i Persona_3
signori hanno acquistato l'immobile in questione) sia in quello Parte_5 in notar del 15 gennaio 1970, rep. n. 38612 – racc. n. Persona_4
5802 (con cui il dante causa degli appellanti ha acquistato dall' CP_8
l'appartamento), il confine est è indicato quale cortile anziché il ballatoio. In tale ultimo atto, il bene è individuato mediante la piantina planimetrica che, firmata dalle parti contraenti, non è inserito il ballatoio.
Invece, nella planimetria catastale agli atti dell'Agenzia del Territorio,
depositata in data 25 luglio 2019, n. prot. ME0082964 per diversa distribuzione degli spazi interni, è inserito il ballatoio, ma per il ballatoio non è indicata una superficie delimitata da tutti i lati. In essa, osserva il c.t.u., “la differenza tra la
superficie catastale totale e quella escluse le aree scoperte è di 1 mq. Da tale
dato si desume che, considerando che la superficie delle aree scoperte è
computata al 30% e che il balcone prospettante sul ha una Controparte_6
superficie di circa 3 mq, si desume che l'unica area esterna dell'immobile
riportata nella planimetria catastale attuale è quella del balcone prospettante sul
”. Controparte_1
Non sembra, quindi, che ricorra nei titoli di provenienza una deroga convenzionale al principio generale di presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., presunzione che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà
individuali (Cass. 17 febbraio 2020, n. 3852).
4.2 – Ciò premesso, a giudizio della Corte non sussiste la denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c., perché il Tribunale, sulla base delle acquisizioni e delle emergenze probatorie, ha legittimamente qualificato il bene oggetto di controversia come comune (con le precisazioni che verranno fatte di qui a poco), quale presupposto ex lege della domanda risarcitoria e condannatoria proposta, senza introdurre questioni o domande nuove o non collegate a quelle formulate espressamente dagli attori: va al riguardo ricordato che l'azione in esame si fonda sul presupposto dell'obbligo del , nella persona CP_1
dell'amministratore p.t., di provvedere ai beni in questione, nel caso di specie del ballatoio e del sottoballatoio, in ragione della prospettata natura condominiale degli stessi. Sicché la valutazione preliminare della natura del bene era essenziale e pienamente rientrante nei poteri/doveri qualificatori del
Tribunale.

5. Con il secondo motivo di appello gli appellanti assumono l'erroneità
della sentenza di primo grado, nella parte in cui ha rigettato le domande attoree per essere queste rivolte al nella sua interezza e non ai condomini CP_1
facenti parte del condominio parziale in merito al ballatoio. Essi assumono che
“il giudice di primo grado parte da un principio giuridico corretto per arrivare ad
una conclusione errata. Il principio giuridico corretto è questo: il ballatoio deve
essere ricompreso tra le parti comuni di un edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., la
conclusione errata è invece l'affermazione del difetto di legittimazione
processuale del per l'esistenza ex lege di un condominio parziale”. CP_1
Quindi, la doglianza è duplice:
a) da un lato si contesta l'esistenza di un condominio parziale, perché (in estrema sintesi), non sussiste alcuna autonomia del ballatoio, sia da un punto di vista estetico (in quanto parte integrante della facciata) sia da un punto di vista funzionale (il pianerottolo-ballatoio funge sia da passaggio per arrivare agli appartamenti, sia da copertura ai proprietari degli appartamenti sottostanti;

b) dall'altro (e tale profilo intercetta anche il terzo motivo di appello) si assume che, “anche a voler affermare l'ipotesi di una costituzione di un
condominio parziale, la sentenza è errata nella parte rigetta la domanda
nella supposizione che le domande vadano svolte nei del gruppo dei
condomini che trae utilità dal ballatoio stesso, anziché nei confronti del
e dell'amministratore dello stesso”. CP_1
5.1 – In ordine al primo punto, a giudizio della Corte il motivo di censura è
infondato.
Infatti, dalla summenzionata descrizione del bene in questione da parte del c.t.u. ing. risulta integrata la fattispecie del condominio parziale, che ER
rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, co. 3, c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui – come emerge nella fattispecie in esame - un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 16 gennaio 2020, n. 791). Afferma la Suprema
Corte che “il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di
cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in
senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente,
purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali
comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'art. 1117 c.c., con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo". E' dunque
agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale,
delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l'area di
sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino
destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato”.
5.2 – Ed è quello che, a giudizio di questa Corte, sussiste nel caso in esame,
nel quale, come visto, nel contesto di una c.d. casa di ringhiera, i ballatoi risultano avere esclusiva destinazione di accesso ad alcuni appartamenti,
senza che altri condomini possano percorrerli perché non conducono a parti condominiali, pur non integrando una proprietà privata, perché caratterizza la facciata e dà copertura al ballatoio sottostante.
Né, in contrario potrebbe valorizzarsi la c.d. concezione unitaria dell'edificio condominiale e la considerazione del condominio come gruppo unificato:
configurazioni – come condivisibilmente affermato da Cass. 27 settembre 1994,
n. 7885 – “positivamente insostenibili. In verità, le norme dettate in materia di
condominio non contemplano l'edificio come tutto unico e le parti comuni quale
insieme aggregato dalla funzione unitaria, bensì considerano come beni i piani
o le porzioni di piano in proprietà propria e, ad un tempo, le cose, i servizi e gli
impianti condominio. Le norme dettate in materia di condominio disciplinano le
parti comuni separatamente in ragione del collegamento strumentale tra le
singole cose, i servizi e gli impianti e determinate unità abitative;
più
precisamente, regolano la relazione di accessorio a principale, che intercorre
tra le cose, i servizi e gli impianti comuni e i singoli piani e le porzioni di piano”.
Ne consegue che “(…) in ragione delle diverse forme architettoniche degli
edifici, la relazione di accessorietà si articola in modo difforme, posto che il collegamento strumentale non intercorre in ogni caso ed alla stessa maniera tra
tutte le parti di uso comune ed ogni piano o porzione di piano”.
5.3 – In conclusione, sulla base della situazione fattuale e del superiore inquadramento giuridico, il motivo di gravame va rigettato, avendo correttamente il Tribunale ritenuto trattarsi di condominio parziale.

6. Tuttavia, passando all'esame dell'ulteriore doglianza prima indicata e del correlato terzo motivo, gli appellanti assumono che “anche a voler affermare
l'ipotesi di una costituzione di un condominio parziale, la sentenza è errata nella
parte rigetta la domanda nella supposizione che le domande vadano svolte nei
del gruppo dei condomini che trae utilità dal ballatoio stesso, anziché nei
confronti del condominio e dell'amministratore dello stesso”. In sostanza, gli appellanti si dolgono che il Tribunale abbia di fatto ritenuto che la domanda sarebbe dovuta essere rivolta al “Condominio parziale” che, invece, non ha una propria autonomia, non potendo essere un soggetto giuridico che si affianca o si contrappone al Condominio generale.
6.1 – Ritiene la Corte che la doglianza sia fondata.
La giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che (Cass. 17 febbraio
2012, n. 2363) il parziale è privo di legittimazione processuale, pur CP_1
se da esso derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (in motivazione, Cass. n. 7885/1994). 6.2 – Ne consegue che correttamente gli appellanti/attori hanno agito contro il , che, sulla base delle chiarissime emergenze peritali, Controparte_9
avrebbe dovuto essere condannato a ripristinare il ballatoio, derivandone solo un diverso criterio di suddivisione delle spese solo tra i titolari del condominio parziale, e cioè tra i proprietari dei tre immobili ricadenti all'interno del ballatoio,
per come individuati dal CTU, tra cui anche gli appellanti, ed eventualmente i proprietari sottostanti al ballatoio
Il motivo di gravame è pertanto fondato nella parte in cui ha rilevato che, a prescindere dalla qualificazione del bene come comune o come condominio parziale, è il (e, quindi, per esso l'amministratore pro tempore) a CP_1
dovere stare in giudizio, con la relativa condanna dello stesso al ripristino del ballatoio, limitando tuttavia la suddivisione delle spese ai soli proprietari degli immobili interessati dalla struttura del ballatoio, anche eventualmente come beneficiari della copertura.
6.3 – Ne consegue che, affermata la legittimazione passiva del convenuto nella qualità, la ricaduta monetaria dei danni riguarda i condomini membri del condominio parziale, per come individuati dal CTU.
6.4 – In ordine, poi, al quantum, gli attori hanno chiesto innanzitutto il rimborso delle spese per euro 3.753,44 sostenute per il giudizio di ATP fattura legale di parte ricorrente, onorario c.t.u. ing. oltre accessori, e onoraio ER
c.t.p. ing. : trattasi di somme non contestate, che vanno rimborsate agli Per_5
attori/appellanti, può accogliersi la domanda di condanna del CP_10
[...]
[...
– Per ciò che concerne il danno subìto di natura patrimoniale, in difetto di prova di esborsi documentati per la riparazione del tratto di sottobalcone in questione, può accogliersi la domanda di condanna del al ripristino CP_1
e ristrutturazione del sottoballatoio oggetto di causa, ove non già eseguito, con l'obbligo di ripartire le relative spese tra i condomini membri del condominio parziale, per come individuati prima.
7. Da ultimo, l'appello relativo al contestato rigetto della domanda di risarcimento danno non patrimoniale per euro 5.000,00 va rigettato, trattandosi di richiesta del tutto generica, essendosi gli appellanti limitati ad allegare, in maniera chiaramente insufficiente, “un mal di vivere degli appellanti all'interno
del Condominio”. Sicché bene ha fatto il Tribunale a disattendere la richiesta risarcitoria.

8. In considerazione dell'esito del giudizio, con parziale accoglimento dell'appello, e delle questioni in diritto esaminate, ricorrono i presupposti di soccombenza per compensare per un terzo le spese di lite (v. Cass. 15 maggio
2023, n. 13212), ponendo il residuo a carico dell'appellato, da liquidare come segue:
a) per il primo grado, euro 3.500,00 per compensi (fase di studio: euro
600,00, fase introduttiva, 500,00, fase di trattazione, 1.200,00, fase decisoria,
1.200,00), oltre spese generali, c.p.a. ed iva, ai sensi del dm n. 147/2022;
a) per il secondo grado, euro 3.850,00 per compensi (fase di studio: euro
800,00, fase introduttiva, 650,00, fase di trattazione, 1.200,00, fase decisoria,
1.400,00), oltre spese generali, c.p.a. ed iva, ai sensi del dm n. 147/2022;


P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 28/2023 R.G. sull'appello proposto da e contro Parte_1 Parte_2 Controparte_1
n. 373 avverso la sentenza del Tribunale di Messina del 24 novembre 2022 n.
2001:

1. Accoglie l'appello nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna il alla rimessione CP_1
in pristino del sottoballatoio III Piano Sc. B (ove non già effettuato), con l'obbligo di ripartire le relative spese tra i condomini membri del condominio parziale, per come individuati in parte motiva;

2. Rigetta l'appello nel resto;

3. compensa per un terzo le spese di lite, condannando l'appellato a pagare agli appellanti In solido il residuo, liquidato per il primo grado in euro
3.500,00 per compensi e per il secondo grado in euro 3.850,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. ed iva.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 10 luglio 2025.
Il consigliere est.
(dott. Giuseppe Minutoli)
Il Presidente
(dott.ssa Vincenza Randazzo)