CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 1246/2024
All'udienza collegiale del giorno 23/10/2025 ore 09:45
Presidente Dott. FR AN Consigliere Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi

Chiamata la causa
Appellante/i

Parte_1
Avv. RIZZO CLAUDIO Presente
Appellato/i

Controparte_1
Avv. VALORI GUIDO in sost, Avv. Simone Illuminati
Avv. GINNETTI FABRIZIA

Controparte_2
Avv. VALORI GUIDO
Avv. GINNETTI FABRIZIA
La Corte ritenuta che la causa possa essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.

1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: FR AN Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 23.10.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 1246 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente TRA con socio unico (C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 rappresentante legale p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Antonio Bertoloni n. 1/e, Palazzina G, presso lo studio dell'Avv. Claudio Rizzo che la rappresenta e difende giusta procura in atti appellante
E
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in Roma, viale delle Milizie n. 106, C.F._2 presso lo studio dell'Avv. Prof. Guido Valori e dell'Avv. Fabrizia Ginnetti che li rappresentano e difendono giusta procura in atti appellata
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 2197/2024 – opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. (per brevità, si rivolgeva al Tribunale di Roma Parte_1 Parte_1 per proporre opposizione al decreto ingiuntivo R.G. n. 19674/2022 emesso in data 14.11.2022 dal medesimo Tribunale in favore di ed per l'importo di Controparte_1 Controparte_2 euro 16.796,00, oltre interessi dalla domanda e spese della procedura monitoria, a titolo di canoni di locazione maturati e non corrisposti. Esponeva, in sintesi, la seguente vicenda fattuale:
in qualità di conduttrice, concludeva con i locatari e in Parte_1 CP_1 CP_2 data 29.7.2014, il contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma alla via della Camilluccia n. 725 (piano T-1-S1); versava all'atto Parte_1 della stipula un deposito cauzionale pari ad euro 12.000,00 in conformità con l'art. 3 del regolamento negoziale;
all'approssimarsi della scadenza naturale del contratto, i locatori, inibendone il rinnovo automatico, manifestavano con missiva del 6.9.2021 la volontà di riacquisire la disponibilità dell'immobile; la restituzione delle chiavi avveniva in data 30.06.2022, nonostante l'abbandono del bene sin dal marzo 2022, a seguito di due sopralluoghi dei locatori volti a verificarne lo stato di conservazione. Tanto premesso, nell'atto di opposizione, deduceva quanto segue: nel corso Parte_1 dell'esecuzione del contratto, la conduttrice si vedeva costretta, a causa della vetustà e delle
2 pessime condizioni manutentive in cui versava l'immobile, a realizzare a proprie spese una serie di interventi e riparazioni volti alla messa in sicurezza dei luoghi ed al ripristino dell'uso pattuito del bene;
tali migliorie e addizioni erano realizzate con il consenso dei locatori e previo accordo sulle modalità esecutive;
al momento della riconsegna dell'immobile, i locatori illegittimamente non restituivano il deposito cauzionale ed escludevano ogni forma di compensazione tra tale credito e le somme dovute per canoni di locazione non corrisposti dalla società a partire da marzo sino a giugno 2022; premessa la natura vessatoria, ex artt. 1341 e 1342 c.c., dell'art. 10 del contratto nella parte in cui richiede l'autorizzazione scritta dei locatori per qualsivoglia intervento sull'immobile, vantava il diritto al recupero delle spese sostenute per Parte_1 riparazioni, migliorie ed addizioni di cui parte locatrice, costantemente informata, avrebbe di fatto tratto vantaggio senza mai opporsi, manifestando quindi il suo consenso, quantomeno tacito. Concludeva chiedendo: di revocare, annullare, dichiarare inefficace e/o nullo il decreto ingiuntivo n. 19647/2022 perché emesso in seguito a ricorso inammissibile, improcedibile e/o infondato in fatto e in diritto nonché carente dei presupposti previsti dall'art. 633 ss. c.p.c.; di rigettare ogni domanda avversa;
in via riconvenzionale, di dichiarare il diritto all'indennizzo del conduttore per miglioramenti e/o le addizioni apportate all'immobile, “in misura pari alla minor somma tra l'importo delle spese affrontate e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dell'immobile” nonché il diritto al rimborso delle spese sostenute per i vari interventi;
condannare, quindi, ed in via solidale o – in subordine – Controparte_1 Controparte_2 singolarmente al pagamento in favore della società opponente quanto meno della somma di euro 20.688,00 ovvero di quanto ritenuto di giustizia;
in via ulteriormente subordinata disporre, ai sensi dell'art. 1592, 2° comma, c.c., la compensazione del valore dei suindicati miglioramenti con i deterioramenti e/o i danni eventualmente arrecati alla cosa locata dalla medesima società conduttrice. Si costituivano in giudizio e , contestando la ricostruzione Controparte_1 Controparte_2 proposta dalla conduttrice ed eccependo: l'ottimo stato dell'immobile e la piena conformità all'uso convenuto;
la realizzazione di tutte le opere in mancanza di autorizzazione scritta dei locatori, con conseguente esclusione del diritto dell'opponente al rimborso economico;
la manifesta infondatezza dell'eccezione di compensazione tra il credito dei locatori per i canoni non corrisposti ed il deposito cauzionale versato dalla società conduttrice, tenuto conto della funzione tipica della cauzione, posta a garanzia proprio di potenziali inadempimenti o danni (nel caso di specie, peraltro, già contestati in autonomo giudizio azionato dai locatori); infine, premessa la validità del contratto e di tutte le sue clausole, per l'insieme di tali ragioni, l'infondatezza della domanda riconvenzionale proposta. Concludevano chiedendo: in via principale, di dichiarare il diritto dei locatori alla ritenzione del deposito cauzionale;
di escludere forme di compensazione tra il debito della società conduttrice ed il deposito cauzionale;
negare ogni indennità/rimborso richiesto per pretese migliorie/addizioni; in ogni caso, di rigettare la domanda riconvenzionale di indennizzo, perché infondata in fatto ed in diritto e palesemente pretestuosa;
nel merito, di condannare la in persona del legale rappresentante Parte_1
p.t., al pagamento dell'importo di euro 16.796,00, oltre interessi come da domanda, spese di procedura di ingiunzione liquidate in euro 830,00 per compensi, euro 245,50 per esborsi, IVA e CPA. Con vittoria di spese competenze ed onorari, oltre al rimborso delle spese generali all'IVA e al CPA e con condanna al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. All' udienza del 22.6.2023, il Giudice dichiarava la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto n. 19647/2022 ai sensi dell'art. 648 c.p.c., formulava altresì proposta conciliativa – declinata dalle parti – e disponeva il mutamento del rito in speciale locatizio, rinviando per la discussione all'udienza del 31.1.2024, assegnando i termini alle parti per l'integrazione degli atti. All'esito, la causa veniva decisa all'udienza del 31.1.2024. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 2197/2024, rigettava l'opposizione e, per l'effetto, dichiarava il decreto ingiuntivo n.
3 19674/2022 definitivamente esecutivo;
rigettava le domande riconvenzionali dell'opponente ed ogni altra domanda;
compensava tra le parti metà delle spese di lite del giudizio di opposizione, condannando per la restante metà la alla loro refusione in favore di Parte_1
e , liquidandole in euro 1.200,00, oltre rimborso per spese Controparte_1 Controparte_2 generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, contestava le conclusioni cui era Parte_1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) l'erroneo rigetto dell'eccezione di compensazione del credito per la restituzione del deposito cauzionale, con quello avversario per il pagamento dei canoni insoluti relativi al periodo marzo- giugno 2022. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente escluso tale compensazione, nonostante la sussistenza di un credito certo, liquido ed esigibile vantato dall'appellante, maggiorato degli interessi di mora e degli interessi anatocistici scaduti. Il tutto, peraltro, senza tener conto dell'illegittima mancata restituzione, da parte dei locatori, del deposito cauzionale al momento della chiusura del rapporto. A tal riguardo, a nulla potrebbe rilevare l'esistenza di un separato giudizio risarcitorio pendente tra le parti, stante la natura incerta e contestata del credito da esso eventualmente derivante, con conseguente non compensabilità con il deposito cauzionale spettante alla conduttrice. Parimenti oggetto di censura, infine, è il riconoscimento avvenuto in sentenza delle spese di giardinaggio impropriamente richieste da controparte, ma in realtà sempre contestate, in mancanza di base contrattuale e in difetto di prova sia sull'an sia sul quantum;

2.b) l'erroneo rigetto della domanda riconvenzionale di rimborso dei pagamenti effettuati per le opere di manutenzione straordinaria, e di indennizzo per le migliorie e le addizioni apportate all'immobile durante il rapporto locatizio. Il Tribunale, a giudizio dell'appellante, avrebbe dovuto accogliere la domanda riconvenzionale, tenuto conto dei numerosi interventi migliorativi e di manutenzione realizzati sull'unità immobiliare nel corso del rapporto. Nello specifico, il Giudice avrebbe ricondotto erroneamente alcune opere di riparazione straordinaria alla disciplina prevista per la miglioria o addizione, non tenendo conto del grado di obsolescenza e mal funzionamento degli impianti nonché delle pessime condizioni in cui si sarebbe trovato l'immobile, circostanze tutte richiedenti un intervento di riparazione non ordinario. Il corretto inquadramento di tali voci di spesa, con connessa non applicazione dell'art. 10 del contratto – limitato alle sole migliorie, innovazioni ed addizioni – avrebbe consentito di ritenere legittime tali iniziative e, di conseguenza, sussistente il preteso diritto al rimborso ex art. 1577 c.c. Con riguardo alle addizioni e migliorie, invece, la sentenza di primo grado avrebbe impropriamente escluso l'applicazione degli artt. 1341 e 1342 c.c., non riconoscendo alla locazione la natura di contratto concluso mediante moduli-formulari, predisposto unilateralmente dai locatori per un numero indefinito di rapporti. In particolare, l'art. 10 del regolamento negoziale rappresenterebbe
-secondo una clausola vessatoria inefficace, stante la mancanza della doppia Parte_1 sottoscrizione separata prescritta dal codice civile, con conseguente applicazione della disciplina civilistica e, in particolare, dell'art. 1592 c.c. In tal senso, la mancata opposizione del locatore agli interventi, nonostante la piena conoscenza dei fatti, sarebbe indice inequivocabile di consenso, con conseguente sussistenza del diritto al rimborso per le spese effettuate da parte del conduttore. Concludeva chiedendo di revocare, annullare, dichiarare inefficace e/o nullo il decreto ingiuntivo n. 19647/2022 perché emesso in seguito a ricorso inammissibile, improcedibile e/o infondato in fatto e in diritto nonché carente dei presupposti previsti dall'art. 633 ss. c.p.c., accertando previamente: il diritto alla restituzione del deposito cauzionale, maggiorato dei relativi interessi legali ed anatocistici;
il diritto al rimborso delle spese per interventi di manutenzione straordinaria ed all'indennizzo per i miglioramenti e/o le addizioni apportate all'immobile “in misura pari alla minor somma tra l'importo delle spese affrontate e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dell'immobile” nonché alle spese sostenute per effettuare gli interventi, con condanna
4 di ed in via solidale o – in subordine – singolarmente per Controparte_1 Controparte_2 quanto di rispettiva competenza, al pagamento del complessivo importo di euro 23.186,48 o a quanto ritenuto di giustizia, oltre interessi come per legge;
in subordine, l'estinzione per compensazione – ai sensi e per gli effetti dell'art. 1592, 2° comma, c.c. – del credito di euro 16.796,00 oggetto di ingiunzione con i suddetti crediti restitutori e risarcitori vantati dalla società opponente nei confronti dei locatori. Con vittoria di spese, stante il rigetto di ogni domanda avversa.

3. Si costituivano in giudizio ed contestando le Controparte_1 Controparte_2 argomentazioni dell'appellante, in fatto ed in diritto. Concludevano chiedendo: la dichiarazione improcedibilità e/o inammissibilità o rigetto nel merito dell'appello; la condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96 commi 1°, 3° commi c.p.c. al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa nonché la condanna ex art. 96, co. 4° c.p.c.; con vittoria di spese competenze ed onorari del doppio grado di giudizio.

4. All'udienza del 30.5.2024, la Corte rinviava per la discussione e decisione, assegnando alle parti termine entro 20 giorni prima di detta udienza per depositare una dichiarazione di persistenza dell'interesse alla decisione;
all'odierna udienza, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Preliminarmente, va rigettata la richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello. Nel caso di specie, il gravame presenta gli elementi richiesti dagli artt. 342 c.p.c., da intendersi – secondo l'orientamento prevalente della Suprema Corte, ribadito anche recentemente, con la sentenza n. 2681/2022 – nel senso che l'impugnazione deve contenere la chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice.

6. L'appello, tuttavia, non è meritevole di accoglimento. In ordine alla censura sub

2.a, il Giudice di prime cure ha correttamente rigettato l'eccezione di compensazione tra il credito derivante dalla cauzione (che, pacificamente, non è stata restituita dai locatori alla società conduttrice) e quanto spettante al locatore per mancato pagamento di canoni insoluti. Dirimente ai nostri fini è la funzione di garanzia tradizionalmente riconosciuta alla cauzione nell'ambito dei rapporti di locazione;
difatti, l'istituto ha il precipuo obiettivo di garantire il proprietario dell'immobile locato da eventuali inadempienze negoziali e da possibili danni imputabili alla condotta del conduttore (il deposito cauzionale rappresenta una “forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili”, consentendo al locatore di soddisfarsi in autotutela “sulla somma o sul valore dei beni ricevuti”, ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso: v. Cass. 04/03/2004, n. 4411 e n. 18069 del 05/07/2019). Ne consegue che l'obbligo di restituzione di tale deposito, maggiorato degli interessi, sorge in capo al locatore al termine della locazione soltanto qualora vi sia stato l'adempimento integrale delle obbligazioni collegate al rapporto;
nel caso contrario, il locatore ha diritto di trattenere il deposito cauzionale in autotutela, al fine di garantire l'esatto adempimento del vincolo obbligatorio. Nel caso di specie, i danni lamentati da parte locatrice (oggetto di separato giudizio intentato da e nei confronti di , alla luce della funzione di garanzia del CP_1 CP_2 Parte_1 deposito, ostano alla restituzione dell'importo versato, nonostante l'incertezza del credito risarcitorio vantato dalla parte locatrice.
5 Né appare decisiva la dichiarazione positiva del terzo pignorato (la banca) richiamata dall'odierna appellante, poiché l'astratta possibilità di recupero forzoso, per quanto probabile, non può costituire ex se adempimento dell'obbligazione. Infine, in merito alle spese di giardinaggio contestate dalla società, l'art. 4 del contratto, titolato
“Oneri accessori”, espressamente poneva a carico del conduttore le spese di condominio
“comprensive di giardiniere”. Tale circostanza è di per sé sufficiente a riconoscere la debenza di tali oneri, a nulla rilevando l'asserito mancato godimento da parte della conduttrice del giardino, già prima della conclusione della locazione, frutto di una scelta personale della conduttrice irrilevante rispetto alla specifica previsione negoziale. Quanto alla doglianza sub

2.b), essa è inammissibile perché dedotta per la prima volta in appello. In ogni caso, sarebbe priva di pregio, in quanto l'art. 9 del contratto di locazione riporta che “il conduttore dichiara di aver interamente ed attentamente visitato l'unità immobiliare locatagli, il giardino in comune con i comproprietari e le strutture annesse e, pertanto, di averla trovata adatta e pienamente conforme all'uso convenuto”. Tale clausola negoziale consente alla Corte di escludere che l'immobile locato versasse nelle pessime e vetuste condizioni lamentate dall'odierna appellante. Inoltre, gli interventi segnalati non presentano il carattere della necessità e dell'urgenza di cui all'art. 1577 c.c., trattandosi di opere finalizzate solo a soddisfare esigenze particolari della conduttrice, senza risultare necessarie al ripristino delle facoltà di godimento essenziali spettanti al conduttore. Pur ipotizzando l'applicabilità, in luogo del regolamento contrattuale (art. 10), della disciplina codicistica invocata dall'appellante, non vi è prova dell'avviso richiesto dall'art. 1577 c.c., ai fini del rimborso delle spese sostenute d'urgenza dal conduttore per l'inerzia del locatore tenuto all'intervento. Parimenti non colgono nel segno le argomentazioni di relative alle opere di Parte_1 miglioria ed addizione, avendo il Giudice di prime cure correttamente escluso l'applicabilità della disciplina di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c., esseno intercorso tra le parti un ordinario rapporto di locazione ad uso abitativo, avente come parte locatrice due privati proprietari. Il carteggio e le bozze negoziali condivise tra le parti nella fase delle trattative, la presenza di legali a tutela di entrambi i contraenti al momento della stipula del contratto, la sottoscrizione dello stesso nella sede della società sono tutti elementi idonei ad escludere un contesto di soggezione o maggior forza negoziale della parte locatrice e, dunque, dei presupposti applicativi della normativa richiamata. A ciò si aggiunge la mancata prova della natura vessatoria dell'art. 10 del contratto;
può utilmente richiamarsi, sul punto, la medesima giurisprudenza citata nella sentenza impugnata, secondo la quale la clausola che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti dallo stesso effettuati, in quanto non comportante alcuna limitazione di responsabilità né della facoltà di proporre eccezioni, ma operante unicamente sul piano sostanziale, non presenta di per sé carattere di vessatorietà ex art. 1341, co. 2 c.c. (cfr. Cass. civ., n. 10425/2002). Né appare decisiva l'eventuale auto qualificazione della clausola in termini vessatori da parte degli stessi contraenti, non potendo il Giudice – a differenza di quanto sostenuto dall'appellante – basarsi esclusivamente sulla ricostruzione giuridica della vicenda prospettata dalle parti in coerenza con quanto stabilito dall'art. 113 c.p.c. Dal complesso di tali ragioni, consegue, come correttamente concluso dal Tribunale, la piena operatività dell'art. 10 del contratto di locazione ed il conseguente rigetto del motivo di doglianza, stante l'assenza di autorizzazione in forma scritta al compimento di opere di miglioria/addizione/innovazione comunque qualificate da parte degli odierni appellati. In chiusura, con riguardo al sistema anti-intrusione per cui chiede il rimborso, Parte_1 si segnala che l'esecuzione dell'intervento è stata realizzata nell'operatività del vincolo negoziale, con particolare riguardo all'art. 10 già richiamato. Anche in tal caso, quindi, l'assenza di autorizzazione scritta da parte dei locatori impone il rigetto della richiesta di indennizzo.
6 7. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore inferiore a euro 26.000,00.

8. La manifesta infondatezza delle questioni sottoposte all'attenzione della Corte con il gravame, integralmente rigettato, giustifica la condanna della appellante -a norma dell'art. 96 co. 3 c.p.c. (cfr. Cass. civile, Sez. I, ordinan. n. 29462 del 15.11.2018, sull'abuso del diritto di impugnazione, integrante colpa grave in caso di proposizione di un ricorso per Cassazione basato su motivi manifestamente infondati, in ordine a ragioni già formulate nell'atto di appello, espresse attraverso motivi inammissibili, poiché pone in evidenza il mancato impiego della doverosa diligenza ed accuratezza nel reiterare il gravame)-, al pagamento di una somma, quantificata dalla Corte in euro 1000,00 a favore di ciascuna delle due parti appellate.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 2197/2024 nei confronti di Parte_1 [...]
ed CP_1 Controparte_2
Condanna al pagamento, in favore di ciascuna delle parti appellate, Parte_1 delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in euro 5.809,00, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Condanna altresì. al pagamento, a favore di ciascuna delle parti Parte_1 appellate, della somma di euro 1000,00 ex art. 96 co. 3 c.p.c. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 23.10.2025. La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
FR AN L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa Marianna Cipullo
Il provvedimento è stato redatto con il contributo del MOT dott. Davide Bernardo Naclerio.
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