R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
___________________________ La Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, riunita in camera di consiglio nelle persone dei sigg. magistrati:
1) dott.ssa Patrizia Morabito Presidente,
2) dott.ssa Marialuisa Crucitti Consigliere ,
3) dott.ssa Angelina Maria Giud.Aus.rel.,
ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 869/2018 R.G., introitata in decisione all'udienza collegiale del 6.11.2023 e vertente
T R A
( c.f. ) anche quale Parte_1 C.F._1 legale rappresentante della unipersonale ( c.f. Parte_2
) elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, via Cardinale P.IVA_1
Portanova, dir. Ranusei, 120, nello studio dell'avv. SANTOSTEFANO NICOLA che lo rappresenta e difende giusta procura in atti ,
APPELLANTE ^E
, nata a [...] il [...], Controparte_1 CP_2
, nato a [...] il [...], elettivamente domiciliati in Reggio
[...]
Calabri, via F.lli Cairoli, 1/B, nello studio dell'avv. TRIPEPI MAURIZIO che li rappresenta e difende giusta procura in atti,
APPELLATI OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n.1424/018, del 2.10.2018 .

CONCLUSIONI : per l'appellante : “ in via preliminare : nella manifesta sussistenza del funus boni juris ed anche del periculum in mora , sospendere ai sensi di legge, l'esecutività della statuizione censurata. In via definitiva : in totale revisione delle argomentazioni licenziate dal primo giudice, accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita del 23.05.2006, per grave e reiterato inadempimento dei promissari e, per l'effetto, condannare gli stessi al risarcimento dei pregiudizi subiti dal promittente da ricondursi eziologicamente alla c.d. vendita in danno del bene e determinati in € 38.000,00, segnatamente in misura pari alla differenza tra il corrispettivo versato dal neo acquirente del bene, Sig. , e Persona_1 quello indicato nel preliminare del 23.05.2006 intervenuto tra le parti originarie;
il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla stipula della vendita in danno al soddisfo;
in via gradata , valutati gli inadempimenti di entrambi i contraenti , da scrutinarsi secondo la logica comparativa indicata dalla Suprema Corte, ritenere prevalenti e corrosive del vincolo sinallagmatico, avuto riguardo alla cronologia, ai rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute ed all'incidenza di queste sulla funzione economico- sociale del contratto, le reiterate, pregresse e gravi inosservanze dei coniugi;
Parte_3 per tale ragione , ritenere legittima la reazione del Sig. dinanzi a cotanta Parte_1 indifferenza e disprezzo delle regole contrattuali- oltre che ai criteri di correttezza e buona fede, sì come condensata nell'eccezione di cui all'art.1460 cc;
condannare, perciò, i promissari al risarcimento dei pregiudizi patiti dal promittente, per le ragioni declinate, determinati in
€ 38.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla stipula della vendita in danno al soddisfo;
in via residuale, senza rinuncia ai superiori motivi di impugnazione e correlate istanza, per la denegata evenienza di ratifica dell'ipotesi prospettata dal Tribunale, di risoluzione del preliminare da imputarsi all'inadempimento dell'appellante, si sollecita declaratoria d'inammissibilità delle domande risarcitorie formulate per la prima volta ed in spreto al manifesto disinteresse all'adempimento, solamente con la memoria ex art.183, comma VI cpc;
ovvero, in via subordinata, si domanda una profonda revisione delle ingiustificate poste risarcitorie a favore dei primitivi attori nei limiti che seguono : 1) considerato il contenuto delle missive ante causam inoltrate dalla controparte in particolare quella del 02.04.2007, voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello ridimensionare i pregiudizi patiti dagli appellati in un rapporto inferiore ad € 10.000,00 autenticamente richiesto da costoro anche per gli asseriti danni non patrimoniali in occasione della notificata loro determinazione di ritenere risolto/caducato ogni vincolo negoziale;
dunque, in riforma della censurata Sentenza, condannare semmai il Sig. al pagamento della somma di € Parte_1
3.860,00 - in conformità alla penale concordata ed in considerazione del combinato disposto degli artt.1225 e 1227 cc;
2) in subordine , tenuto conto che, solo in epoca successiva al 25.07.2007, i promissari avrebbero potuto disporre del mutuo e, vieppiù, considerato che la consegna del bene, per espressa volontà delle parti, risultava condizionata al versamento del saldo del prezzo, rideterminare semmai in gg.244 – dal 27.07.2007 al 26.03.2008- l'orizzonte temporale coperto dalla penale di € 40 al dì; per tale ragione ridefinire in € 9.760,00 la complessiva penale per il ritardo nell'adempimento; 3) in ogni caso, ritenere non dovuto il risarcimento riconosciuto dal Tribunale per la locazione del bene, in primis, per l'inidoneità delle risultanze probatorie indicate a sostegno della statuizione;
comunque, per la palmare violazione dei precetti normativi di cui agli artt.1225 e 1227 cc;
in ogni caso, a tutto concedere, sterilizzare parzialmente l'importo riconosciuto di € 18.000,00 - € 500,00 mensili per tre anni- quanto meno limitatamente al periodo dal 01.11.2007 al 26.03.2008 poiché assorbito dalla maggiore penale liquidata anche per siffatto orizzonte temporale - in conformità con le raccomandazioni del giudice nomofilattico preoccupato di evitare una ingiustificata implementazione dei pregiudizi- ; in definitiva, in via residuale ed eventuale, per la denegata ipotesi di rigetto delle superiori richieste, circoscrivere in € 15.500,00 il danno emergente patito ex adverso;
4) accertare e dichiarare il vizio di ultrapetizione del giudice di prime cure per le motivazioni sopra illustrate, sintoniche con gli arresti della Suprema Corte in relazione alla illegittima implementazione della penale domandata dagli attori nella misura di € 15.720,00 ma riconosciuta per € 18.000,00; per l'effetto dichiarare non dovuto l'importo di € 2.780,00 stante la palmare violazione delle disposizioni di cui all'art.112 cpc;
in ogni caso, in riforma della Sentenza impugnata, facendo buon governo dei principi dogmatici di conio dottrinale e/o elaborazione giurisprudenziale riversati nei superiori motivi d'appello, ridurre secondo giustizia le ingiustificate ed illegittime partite risarcitorie liquidate dal Tribunale;
porre a carico degli appellati le spese e competenze del giudizio di primo grado o, quanto meno, in virtù del principio della soccombenza reciproca, compensarle anche parzialmente;
infine condannare controparte alle spese e competenze inerenti la presente fase d'appello; in limine, per l'auspicata ipotesi di accoglimento del gravame, ordinare agli appellati, la restituzione delle somme eventualmente corrisposte dall'appellante e/o sostenute dallo stesso a qualsivoglia titolo e/o prelevate coattivamente in ragione del contenuto precettivo delle impugnate statuizioni;
nonché condannare anche i difensori degli stessi alla restituzione degli importi eventualmente riscossi, Parte_3 anche in executivis nella qualità di distrattari “; per gli appellati :” Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Reggio Calabria adita : in via preliminare non concedere la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
nel merito: rigettare l'appello avverso la sentenza n.1494/2018 emessa dal Tribunale di Reggio Calabria e pubblicata in data 02/10/2018, con conseguente conferma delle statuizioni stabilite dal Giudice di primo grado. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio di appello “ .
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con rituale citazione e convenivano davanti al Controparte_2 Controparte_1
Tribunale di Reggio Calabria , titolare dell'omonima impresa Parte_1 edile, chiedendo di accertare i fatti descritti in premessa e, conseguentemente, trasferire la proprietà dell'immobile contraddistinto al n.5 del complesso edilizio sito in Pellaro di Reggio Calabria, loc. Sottolume, a fronte del versamento di € 150.000,00 a titolo di saldo, in forza della scrittura privata del 23.5.06, in favore degli esponenti, ai sensi dell'art.2932 cod.civ. , con sentenza sostitutiva del rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti , nonché di condannare il convenuto al risarcimento dei danni in via equitativa per i motivi sempre esposti nella premessa causati dall'ingiustificato inadempimento di quanto pattuito . Il convenuto si costituiva precisando che gli inadempienti erano gli attori che: avevano richiesto il mutuo a distanza di sette mesi dalla sottoscrizione della scrittura che prevedeva “ quanto prima “; richiedevano il mutuo all'Inpdap e non secondo gli accordi ad un istituto di credito;
omettevano di comunicare al costruttore un piano dettagliato correlato ai quale ipotesi alternativa alla celere richiesta di Pt_4 finanziamento;
richiedevano la modifica della divisione interna dilatando i tempi della consegna. In conseguenza di tale comportamento aveva venduto l'immobile a tale
. Per_1
Chiedeva, quindi, di dichiarare inammissibile la domanda di esecuzione in forma specifica della scrittura del 23.5.2006 stante l'alienazione dell'immobile a terzi;
di rigettare le domande avversarie;
previo accertamento del grave e persistente inadempimento degli attori, di dichiarare risolto il preliminare per colpa grave degli attori con condanna degli stessi al risarcimento dei danni in misura pari alla differenza tra il corrispettivo versato dal e quello indicato nel preliminare del Per_1
23.5.2006, procedendo alla compensazione tra l'importo così determinato e la somma versata dagli attori a titolo di acconto sul prezzo;
in via gradata , di condannare gli attori a rifondere i pregiudizi subiti da quantificarsi in corso di causa, o equitativamente assumendo come parametro il maggior costo del denaro sopportato dall'impresa che non aveva potuto contare sui versamenti ancorati ai s.a.l., con eventuale compensazione con quanto percepito quale acconto per la compravendita. Gli attori con la prima memoria ex art.183, VI comma , c.p.c. modificavano la domanda ex art.2932 c.c. chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'impresa che aveva alienato l'immobile con condanna al risarcimento del danno che quantificavano in euro 116.540,06, oltre rivalutazione ed interessi da calcolarsi singolarmente per ogni voce di danno ivi specificata;
l'emissione ex art.186 ter c.p.c di ordinanza ingiunzione della somma di euro 40.000,00 versata in conto prezzo il 23.5.2006 con interessi legali e rivalutazione da detta data al saldo;
il rigetto delle avversarie domande riconvenzionali di risarcimento proposte dal convenuto. Con ordinanza dell'11.2.2009 il G.I. , ritenuta ammissibile la domanda di risoluzione del contratto come avanzata con la memoria istruttoria suddetta, accoglieva la richiesta degli attori di ingiunzione ex art.186 ter c.p.c. nei confronti di Parte_1
.
[...]
Non ammessa la CTU il giudizio veniva istruito con prova orale e per interpello. Si concludeva con la sentenza n. 1424/2018 con cui il Tribunale dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita del 23.5.2006 per grave inadempimento del convenuto;
confermava l'ordinanza ingiunzione emessa l'11.2.2009; condannava il convenuto al risarcimento dei danni in favore dei coniugi quantificato Parte_3 in euro 78.820,36 , oltre interessi legali dal 26.3.2008 al saldo;
rigettava ogni altra pretesa risarcitoria non patrimoniale degli attori e le domande di risarcimento del convenuto condannandolo al pagamento delle spese di lite.
Con atto di citazione, notificato il 7.11.2018, , anche quale Parte_1 legale rappresentante della unipersonale, impugna la Parte_2 decisione e rileva : 1)l'erronea interpretazione del preliminare e la distorta valutazione della condotta dei promissari acquirenti ritenuta dal primo giudice “ non grave “ nonostante il quadruplo inadempimento rispetto alle obbligazioni assunte con la scrittura del 23.5.2006: il primo li obbligava a richiedere il mutuo “ quanto prima “ e non a 7 mesi di distanza, in prossimità della scadenza del versamento del saldo;
il secondo costituito dalla richiesta di mutuo non ad un istituto di credito ma all'Inpdap considerata la diversità di documentazione richiesta da quest'ultimo e dei tempi di evasione della pratica più lunghi rispetto a quelli di una Banca;
il terzo afferente alla mancata comunicazione con raccomandata di un piano di pagamento correlato ai s.a.l. in caso di intempestivo o mancante ricorso al mutuo;
il quarto concretizzatosi nel mancato versamento degli acconti per ogni stato d'avanzamento dei lavori di costruzione della villetta e del saldo prima della consegna della res. Alla reiterata tracotante inosservanza degli impegni assunti da parte degli attori , che frustrava gli interessi e le aspettative del costruttore, il giudicante con illogicità argomentativa si è spinto ad affermare che la richiesta di mutuo ipotecario era stata avanzata prima della fine dell'anno 2006 e che il respingimento della domanda era dipeso dalla mancata consegna della documentazione per cui nessun inadempimento poteva essere ascritto ai promissari . Allorquando il primo giudice afferma che il convenuto non ha provato quale suo interesse concreto e reale è stato leso dalla decisione degli attori di rivolgersi all'Inpdap piuttosto che ad una Banca dimostra di non avere compreso appieno la funzione del preliminare in quanto in tutti gli scritti del primo grado Parte_1 rimarcava come l'indicazione del “canale bancario” rispondesse ad una precisa logica operativa aderente al sinallagma del contratto posto che le procedure seguite dalle Banche per la concessione di un mutuo fondiario avrebbero permesso ai coniugi di beneficiare del finanziamento previa semplice venuta in esistenza Parte_3 della res e dell'accatastamento del rustico assicurando al costruttore la liquidità necessaria all'edificazione nei tempi concordati e agli acquirenti il saldo frazionato del prezzo. A tal fine l'appellante si era curato di recuperare la normativa che disciplina i c.d. mutui fondiari ( d.lgs. n.385/1993) che consente al promissario acquirente , limitatamente alla porzione immobiliare acquistata, il diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca purchè possa ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che compongono l'edificio. Peraltro l'istituto liquida in più soluzioni l'ammontare del mutuo sulla scorta di quanto progressivamente edificato, senza necessità dell'acquisizione del certificato d'abitabilità. E' quindi inaccettabile l'appunto del giudice di primo grado che costituisce un vero e proprio oscuramento dell'attività difensiva. Inoltre i promissari acquirenti hanno violato l'impegno di comunicare con raccomandata il piano dettagliato dei pagamenti in giusta quota ai vari s.a.l. quale modus agendi alternativo all'accensione del mutuo. A questa contestazione i coniugi nelle memorie difensive eccepivano Parte_3 che i vari solleciti di pagamento non erano stati veicolati dal promittente venditore con raccomandate. La circostanza è poi ammessa dal durante l'interrogatorio formale dove CP_2 ribadisce “ sono vere le circostanze di cui al capo VIII, però a me non interessava quanto prospettato”. Una corretta analisi del patto in esame avrebbe consentito al giudicante di concludere che il promittente venditore avrebbe dovuto beneficiare della somma di euro 150.000,00 durante l'attività di edificazione dell'immobile in corso di costruzione. L'opzione interpretativa proposta dal giudice non convince ma ciò che desta maggiore sconcerto è la totale sterilizzazione di una delle condizioni caratterizzanti il preliminare, ossia che “……la consegna dell'immobile sarà effettuata esclusivamente a saldo avvenuto “. Su questo in sentenza non c'è nessuna riflessione per cui c'è da chiedersi : se gli attori hanno avuto solo in data 25.7.2007 la disponibilità dell'Inpdap all'erogazione del contributo, se prima di quella data i promissari non hanno versato altro che l'acconto al momento della sottoscrizione del preliminare, perché il Tribunale ha ritenuto sussistente l'inadempimento del promittente venditore circa l'obbligazione principale della consegna del bene , addirittura ancorando temporalmente tale inottemperanza alla fine del 2006? Se il giudicante, invece di procedere in modo altalenante ed incerto, valorizzando talvolta la lettera del preliminare , talaltra la sua architettura, si fosse dedicato alla certosina disamina comparativa dei contrapposti ascritti inadempimenti al fine di stabilire quale parte si era resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti , alla parte oggi appellante non poteva essere attribuita nessuna responsabilità in quanto la fattispecie appare caratterizzata : a)dallo sfrontato comportamento inadempiente avviato dagli attori sin dalla genesi del rapporto obbligatorio, cronologicamente anticipato rispetto a quello imputabile al il quale a titolo cautelativo si è avvalso dapprima dell'exceptio inadimplenti Parte_1 contractus, ex art.1460 c.c. , e nella persistenza dell'atteggiamento contra jus, dell'istituto della vendita in danno dei promittenti, preannunciato con apposita missiva;
b)dall'evidente rapporto di causalità tra le prestazioni inadempiute;
c) dalla mancata e/o preponderante incidenza della violazione dei patti e delle condizioni preliminari perpetrata dagli attori rispetto alla funzione economico-sociale della c.d. “ vendita sulla carta o di immobili in costruzione “, tale da determinare l'illegittima privazione del promittente venditore del denaro necessario a fronteggiare i vari esborsi in corso d'opera e dunque, la sterilizzazione del suo interesse principale;
d) dalla profanazione dei cardinali principi di lealtà, buona fede e correttezza contrattuale nella più totale indifferenza delle aspettative del promittente venditore. La “ legittima “ reazione del all'indifferenza e al disprezzo della controparte Parte_1 per le regole contrattuali è condensata nell'eccezione di cui all'art.1460 c.c. secondo cui nei contratti a prestazioni corrispettive ciascun contraente può rifiutarsi di adempiere se l'altro non adempie. Ciò significa che la parte attrice , a fronte dell'eccezione di inadempimento formulata dal convenuto avrebbe dovuto provare di avere tempestivamente prestato ossequio ai patti riversati nel preliminare di vendita. Verità vuole che i coniugi , ancorchè sollecitati al puntuale Parte_3 adempimento della scrittura privata , hanno palesato il loro disinteresse verso la natura del preliminare e l'aspettativa del che era quella di conseguire durante Parte_1
l'edificazione il denaro necessario per fronteggiare gli esborsi secondo lo schema classico del preliminare di vendita di immobile in costruzione. Le croniche inadempienze degli attori legittimano quindi il convenuto a procedere alla
“ vendita in danno “ della res essendo stato definitivamente reciso il rapporto fiduciario con gli acquirenti e a nulla rilevando la tardiva disponibilità al versamento del corrispettivo. Risponde, difatti, ad un principio dogmatico consolidato in subiecta materia l'assunto secondo cui nell'ipotesi di inadempienza grave e persistente del promissario acquirente, la domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta dal promissario venditore prevale su tutte le contrarie domande e legittima il suo rifiuto circa la tardiva offerta del prezzo compiuta dalla controparte. Se il giudice di prime cure , facendo buon governo dei canoni ermeneutici ordinari ai fini della valutazione comparativa dei contrapposti inadempimenti , avesse individuato nel contegno degli attori la causa corrosiva, o quantomeno prevalente, del vincolo sinallagmatico avrebbe dovuto condannare gli stessi al risarcimento dei pregiudizi subiti dal convenuto da individuarsi nella differenza di valore tra l'importo convenuto per la vendita nel preliminare e quello concretamente praticato nella c.d. “ vendita in danno”. 2) Sul presupposto, ineccepibile in astratto ma fallace nella fattispecie, che la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento grave ed ingiustificato comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta e del risarcimento del danno al promissario acquirente in caso di mancata stipula del contratto definitivo, il Tribunale condannava alla restituzione agli attori degli Parte_1 euro 40.000,00 ricevuti in acconto sul prezzo oltre interessi legali decorrenti dal giorno in cui i soldi gli furono consegnati al saldo, se medio tempore non già avvenuto , quale effetto dell'ordinanza del 9.2.2009, depositata l'11.2.2009. Anche su questo punto la decisione dimostra come il primo giudice non abbia prestato attenzione al contenuto degli scritti delle parti , altrimenti si sarebbe accorto che tanto parte attrice che convenuta in più occasioni hanno dato atto della restituzione dell'acconto. Quanto al riconoscimento ai coniugi ,quale conseguenza immediata e Parte_3 diretta dell'inadempimento dell'appellante, delle spese sostenute per il bene immobile oggetto del preliminare , ovvero quelle sopportate in vista del contratto definitivo, al netto del fatto che è arduo comprendere come in un contratto a prestazioni corrispettive , connotato dalla consegna dell'immobile solo a saldo avvenuto, il promittente venditore possa essere considerato inadempiente ancor prima che l'altra parte provveda al versamento del saldo , nella fattispecie vi è dell'altro. Infatti, dopo la diffida ad adempiere del 22.3.2007, i promissari con successiva missiva del 2.4.2007 , nel prospettare l'intervenuta risoluzione del preliminare, sollecitavano la restituzione dei 40.000,00 euro corrisposti , con interessi e rivalutazione, nonché delle somme anticipate che avrebbero quantificato in seguito , oltre danni morali e materiali quantificati forfetariamente in euro 10.000,00. Dal contenuto di detta comunicazione derivano due circostanze : la determinazione dei promissari a ritenere sciolto il vincolo per colpa dell'interlocutore e soprattutto il loro disinteresse ad un adempimento tardivo di quest'ultimo; la quantificazione dei pregiudizi sofferti, sì come riconducibili all'inosservanza del preliminare , ma stimati al 2.4.2007 in euro 10.000,00. A tal proposito è utile ricordare che il danno che la parte adempiente ha diritto ad avere risarcito deve essere valutato al momento in cui il creditore scegliendo il rimedio della risoluzione ha reso il pregiudizio definitivo . In altri termini, l'affermata risoluzione del contratto preliminare per inadempimento cristallizza la posizione delle parti nel senso che il convenuto non può più eseguire la prestazione e l'attore non ha più diritto a pretenderla.
Sulla vexata quaestio della rinunciabilità o meno dell'effetto risolutorio da parte del contraente non inadempiente si sono pronunciate le sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione con la decisione n. 553/2009 nel senso di accordare una moderata tutela anche alla parte non adempiente che, assoggettata ad un'iniziativa volta alla caducazione del contratto, non può più essere ex lege destinataria di una successiva richiesta di adempimento. In sintesi, la serena valutazione delle comunicazioni del 22.3.2007 e del 2.4.2007, con cui i promissari acquirenti manifestavano espressamente il loro interesse allo scioglimento del contratto, ha ingenerato il definitivo affidamento dell'interlocutore nella risoluzione e, soprattutto, ha determinato una situazione in cui la parte inadempiente non può più essere soggetto alla richiesta di adempimento. Motivo per cui le iniziative assunte dal di procedere dapprima alla Parte_1 sottoscrizione di altro preliminare di vendita della stessa villetta e, poi, alla vendita formale del bene, poiché atti successivi alla ricezione delle due citate comunicazioni, fa sì che tali iniziative devono considerarsi legittime. Sulla scorta del superiore assunto , le pretese risarcitorie egli appellati devono ritenersi cristallizzate nella somma di euro 10.000,00. Nella più totale indifferenza di tali autentici argomenti di provenienza attorea il Tribunale ha proceduto ad una quantificazione avulsa dalle risultanze istruttorie , procedendo anche alla quantificazione della penale attraverso un semplice calcolo aritmetico quando il giudice di legittimità , per la soluzione di casi analoghi , ha ravvisato l'esigenza di ribadire il principio secondo cui qualora il fatto dal quale sorge il diritto al risarcimento dei danni del creditore verso il debitore sia diverso da quello previsto nella clausola penale ( nella specie semplice ritardo ) la clausola stessa non può estendere la sua efficacia a tale fatto diverso, origine di danni maggiori. In tal caso deve evitarsi che si verifichi una duplicazione del danno . Liquidando irragionevolmente euro 18.000.00 pari al corrispettivo versato dai
[...]
per la locazione di un immobile per la durata di anni tre, dall'1.11.2007 al Pt_5
31.10.2010, il Tribunale ha ingiustamente condannato alla Parte_1 penale di euro 40,00 al giorno per 30 giorni di ritardo, già assorbita nella prima posta risarcitoria dei canoni mensili per la locazione di un alloggio, incappando nell'errore di duplicazione del danno nei termini sopra enunciati. La motivazione del Tribunale, sottesa alla quantificazione dei pregiudizi patiti dagli appellanti presenta delle ulteriori gracilità da ricondursi al riconoscimento del danno emergente individuato in tre annualità del contratto di locazione che gli appellati avrebbero stipulato per sopperire alla mancanza di un alloggio in attesa della pronuncia sull'azione di esecuzione in forma specifica originariamente proposta. A tal riguardo deve censurarsi l'approdo del Tribunale nella misura in cui non è stato dato rilievo alla circostanza che il contratto di locazione è stato stipulato in data successiva alla comunicazione del 2.4.2007 con la quale i Parte_3 manifestavano il disinteresse all'adempimento per cui, in conclusione , la stima dei danni deve essere effettuata con riferimento ai valori correnti al momento dell'inadempimento , senza che si possa addossare per il futuro alla parte che subisce la scelta della risoluzione le ulteriori conseguenze della risoluzione anche in applicazione del combinato disposto degli artt.1225 e 1227 cod.civ. Comunque, il Tribunale ha ritenuto provato il versamento del canone sulla sola esibizione del contratto, in assenza di pezze giustificative dell'effettività dell'esborso; 3) Il primo giudice ha violato il principio di ultrapetizione quando riconosce una penale in misura maggior a quella richiesta nella prima memoria istruttoria. Infatti ai 393 giorni indicati dagli attori come ritardo per la consegna dell'immobile aggiunge altri 57 giorni (dal 28 gennaio al 26 marzo 2008, data del deposito della memoria difensiva, pari ad euro 2.280,00) e giustifica la cosa con la circostanza che la richiesta di riconoscimento del danno in complessivi euro 116.540,36 era accompagnata dalla formula “ o in quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia “. Anche su tale punto il giudicante omette di considerare che l'espressione sopra trascritta è una
“mera forma stilistica “ per come precisato dalla Cassazione in numerose decisioni tra cui la n.22330 del 2017; 4) le spese di lite sono state poste integralmente a carico del convenuto sul semplicistico argomento che “ seguono la soccombenza “. Ciò costituisce ulteriore vulnus della decisione in quanto non tiene conto che a fronte di una richiesta risarcitoria di euro 116.540,36 ne sono stati riconosciuti euro 38.830,36 , rigettando le domande di danno morale e per mancato guadagno . Pertanto, in conformità al combinato disposto degli artt.91 e 92 c.p.c., il giudicante avrebbe dovuto ritenere e applicare la parziale soccombenza reciproca. Propone istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza in quanto la stessa è caratterizzata da violazioni di norme positive e processuali e, tenuto conto della profonda crisi che il mercato immobiliare attraversa , l'esecuzione di una sentenza ingiusta inciderebbe profondamente sulla solidità dell'impresa di costruzioni appellante. Rassegna le conclusioni sopra trascritte.
e nella comparsa di costituzione e di risposta Controparte_2 Controparte_1 deducono che :
-con riferimento al primo motivo d'appello si deve tenere presente che le operazioni contrattuali tra il costruttore e l'acquirente di immobili da costruire sono disciplinati dal D.lgs n.122 del 2005 posti a tutela dei compratori che sono considerati la parte più debole. In particolare , l'art.6 della citata legge indica analiticamente il contenuto del preliminare dal quale devono risultare : la descrizione dell'immobile e le caratteristiche costruttive e di finitura;
i termini massimi di costruzione;
il prezzo complessivo e le modalità di pagamento;
l'indicazione delle trascrizioni pregiudizievoli , delle ipoteche e delle obbligazioni dalle stesse garantite;
il permesso di costruire o gli altri titoli abilitativi alla costruzione. Ai sensi dell'art.1 della stessa legge , sino a quando non si ottiene il certificato d'agibilità l'immobile deve essere considerato da costruire. Di conseguenza , come in questo caso, se sia stato venduto “finito”, il trasferimento della proprietà dovrebbe avvenire solo quando l'abitazione verrà dichiarata agibile, facendo coincidere la venuta in esistenza del bene con la concessione del suddetto certificato e procedere, così, al pagamento del corrispettivo a saldo. La prima inadempienza perpetrata da è stata quella di non Parte_1 consentire di contrarre il mutuo dato che , nonostante quanto previsto dal contratto preliminare, che prevedeva la consegna dell'immobile entro la fine del mese di dicembre 2006, la villetta alla data del 22-3-2007 era ancora priva del certificato d'agibilità, circostanza questa che non ha consentito ai deducenti di ottenere il mutuo dall'INPDAP quali dipendente pubblici, mente in data 21-7-2007 l'immobile si trovava senza porte interne e portone esterno, parquet nelle stanze, rivestimento delle scale e dei sanitari dei bagni , così come accertato sia nel CD allegato alla seconda memoria ex art.183, VI comma, c.p.c. , sia dalle dichiarazioni testimoniali di e Tes_1 CP_1 che hanno confermato come fino a tale data l'immobile non era abitabile. Tes_2
Ciò nonostante e dopo le diffide orali e quella scritta del 22.3.2007 inoltrate dagli acquirenti , a seguito di un iter burocratico che ha previsto la redazione di un perizia estimativa redatta dal geom. incaricato dall'Inpdap, gli attori ottenevano Persona_2
l'erogazione del mutuo e la disponibilità dell'intera somma tanto che provvedevano con fax del 23.7.2007 a richiedere di fissare un appuntamento con il notaio di fiducia del costruttore per la stipula del contratto definitivo. Il 25.7.2007 recatisi dal notaio i deducenti si videro negare dal la Per_3 Parte_1 stipula dell'atto, così come confermato dal teste . Testimone_3
Bene ha fatto quindi il Tribunale a ritenere risolto il contratto preliminare di compravendita considerando un grave inadempimento il rifiuto di a stipulare Pt_6 il rogito e successivamente, in data 28.1.2008, ad alienare a terzi lo stesso immobile. Le argomentazioni dell'appellante che imputano la volontà di non stipulare il contratto di compravendita ai mancati versamenti dei s.a.l che sarebbero dovuti avvenire soltanto qualora “ …gli acquirenti ritenessero opportuno non attingere al mutuo per le cifre sopra citate o frazioni di esse…..” comunicando tale intenzione con lettera raccomandata per come previsto a pagina 3 della scrittura privata. I coniugi avevano già avviato, prima della scadenza del termine per la Parte_3 consegna della casa le pratiche per ottenere il mutuo agevolato preso l'Inpdap che, nel mese di luglio era stato concesso. E' evidente che se l'immobile non fosse stato consegnato finito e agibile con tanto di certificato, le somme pattuite come corrispettivo non potevano essere versate poiché il preliminare prevedeva la corresponsione di euro 150.000,00 a saldo, ossia quando l'unità immobiliare sarebbe stata completata. La casa avrebbe dovuto essere consegnata “finita” entro il dicembre del 2006, alla data di richiesta del mutuo, il 18.12.2006, si trovava al rustico tanto che la documentazione che avrebbe dovuto essere consegnata dall'impresa costruttrice è stata consegnata dal solo quando ha avuto la possibilità, in base all'avanzamento dei lavori, di Parte_1 ottenere la regolarizzazione urbanistica dell'immobile, come da dichiarazione del proprio direttore dei lavori, ing. , del 26.6.2007. Tes_4
Tutte queste circostanze sono state esaminate dal giudice di primo grado che le ha valutate prive di pregiudizio nei confronti del costruttore, non ravvisando alcun inadempimento grave e colpevole idoneo a giustificare il rifiuto del promittente di stipulare il contratto definitivo;

-anche il secondo motivo d'impugnazione relativo all'errata valutazione dei contrapposto comportamenti inadempienti appare priva di pregio dato che, nei contratti a prestazioni corrispettive non è consentito al giudice di nerito di pronunciare la risoluzione ai sensi dell'art.1453 c.c., o di ritenere la legittimità del rifiuto ad adempiere ai sensi dell'art.1460 c.c. perchè la valutazione è unitaria e l'inadempimento deve essere addebitato a quel contraente che con il suo comportamento colpevole prevalente ha alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto. Ad avviso dei deducenti , pertanto, nel giudizio di primo grado è stato correttamente stabilito come l'inadempimento del sia da considerarsi prevalente rispetto Parte_1 ad una presunta inadempienza da parte degli attori, come l'eventuale mancato versamento dei s.a.l., circostanza che avrebbe potuto ritardare la consegna dell'immobile ma mai comportare il rifiuto alla stipula del rogito e contemporaneamente trattenere l'acconto di euro 40.000,00 salvo poi essere costretto a restituirla a seguito dell'ordinanza del 9.2.2009, emessa in corso di causa. Dal comportamento della controparte si evincono una serie di comportamenti inadempienti degli obblighi assunti con il preliminare, tant'è che con la notifica dell'atto di citazione di primo grado ( 14.11.2007) era stata richiesta l'esecuzione in forma specifica del contratto stesso, poi non più perseguita per l'alienazione dell'immobile a terzi avvenuta il 28.1.2008. Il sopravvenire dell'altruità della cosa, costituendo un definitivo e totale inadempimento del promittente , ha legittimato la domanda di risoluzione del contratto per come chiaramente illustrato dal giudice nell'ordinanza del 9.2.2009 sulla controversa questione riguardante il divieto di mutatio libelli durante il procedimento , considerando possibile la stessa quando non siano stati introdotti fatti nuovi idonei a configurare una diversa causa DI . Nel fattispecie la causa DI è rimasta ancorata all'inadempimento contrattuale del convenuto e l'impossibilità di ottenere l'esecuzione in forma specifica per come rilevato tempestivamente nella memoria ex art.183, comma VI, n.1, c.p.c. L'oggetto del contendere è rimasto quindi la manifestazione di volontà contraria alle norme contrattuali tenuta dal costruttore-venditore che è sfociato nell'ingiustificato rifiuto di consegnare l'immobile nei termini previsti dal contratto, tanto che i coniugi fondavano l'intero giudizio sull'illegittimo comportamento del Parte_3
consistito nel rifiuto a cedere l'unità immobiliare , prima ancora che fosse Parte_1 alienata a terzi, nonostante ci fosse un contratto da rispettare, nonché al fine di stabilire l'esatta entità del risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento. Quest'ultimo aspetto, manifestato prima della scadenza dell'obbligazione da parte del promittente venditore, equivale a inadempimento e può dar luogo alla risoluzione del contratto a norma dell'art.1453 c.c. In accoglimento delle tesi attoree il giudice ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta che si basava sul fatto che gli attori non avessero adempiuto al pagamento dei s.a.l., o non si erano rivolti ad un Istituto di credito che avrebbe erogato il mutuo senza certificato d'agibilità;
-per quel che riguarda la condanna al pagamento della penale per il ritardo, la stessa può ben coesistere con il risarcimento del danno essendo autonoma rispetto all'inadempimento e che può essere prevista anche in assenza di un concreto pregiudizio economico. E' giusto il riconoscimento dell'importo richiesto a titolo di penale in quanto il primo giudice ha ritenuto correttamente di estendere la domanda sino alla data in cui è stata avanzata per la prima volta la domanda di risoluzione del contratto, (memoria ex art.183 c.p.c. del 26.3.2008) per come ritenuto dalla Cassazione con la sentenza n. 10441/2017. Dunque non sussiste nessun vizio di ultrapetizione che si verificherebbe solo quando il giudice di merito alteri petitum e causa DI e, sostituendo i fatti costitutivi della pretesa, emetta un provvedimento diverso da quello conteso. Più semplicemente, il vizio in questione ricorre quando il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dalle parti, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso dalla domanda;

-infine , appaiono destituite di fondamento le doglianze relative alla condanna alle spese di primo grado , stante l'accoglimento parziale di quanto richiesto. Anzitutto nella quantificazione il giudice ha rigettato la domanda riconvenzionale della controparte;
in secondo luogo l'importo di euro 25,000,00 che l'appellante ritiene erroneamente non essere stato riconosciuto non è stato inserito nel totale di euro 116.540,36 a titolo di mancato guadagno . L'unico importo detratto sono i 40.000,00 euro richiesti quale danno morale ed esistenziale non provato. Quindi la liquidazione delle spese è congrua in virtù del principio della soccombenza. Concludono chiedendo il rigetto della richiesta di sospensione dell'esecutorietà della sentenza non sussistendo alcun pericolo d'insolvenza da parte degli appellati dipendenti pubblici e infondato il pregiudizio economico dell'appellante ; il rigetto dell'appello con la conferma della sentenza di primo grado;
la vittoria delle spese dell'appello.
Al rigetto, con ordinanza del 20.5.2019, della richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza gravata, seguivano più rinvii. Da ultimo, stabilita con decreto la trattazione dell'udienza del 6.11.2023 a norma dell'art.127 ter c.p.c., con ordinanza del 3.12.2023, la causa veniva posta in decisione con i termini previsti dall'art.190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'appello sostiene che la sentenza impugnata è affetta da Parte_1 errore per avere il primo giudice, valutando male gli impegni reciprocamente assunti dalle parti con la scrittura del 23.5.2006, ritenuto unicamente il suo comportamento inadempiente e causa di risoluzione del contratto mentre, al contrario, inadempienti risultano essere gli appellati che richiedevano il mutuo all'Inpdap e non ad una banca, lo richiedevano con ritardo, non versavano il residuo prezzo con riferimento ai s.a.l., ordinavano modifiche interne all'immobile che ritardavano i tempi di consegna . Di conseguenza , tutti detti gravi inadempimenti giustificavano l'eccezione d'inadempimento sollevata nei confronti degli appellati , la scelta di vendere a terzi la villetta e le domande riconvenzionali proposte in primo grado ed erroneamente rigettate . 1.-Va premesso che i coniugi con la prima memoria ex art.183, VI Parte_3 comma , c.p.c., modificavano l'originaria domanda di esecuzione in forma specifica della scrittura privata del 23.5.2006 ( con cui , titolare dell'omonima Parte_1 impresa di costruzione, prometteva di vendere ai coniugi e Controparte_1 Controparte_2 una delle 15 villette unifamiliari in costruzione in Pellaro di Reggio Calabria, località Sottolume, contraddistinto nella planimetria del progetto allegato alla scrittura con il n.5, finito e completo in ogni sua parte per la somma complessiva di euro 190.000,00 da pagare con euro 40.000,00 alla sottoscrizione di detta scrittura ed per i restanti euro 150.000,00 ad opera finita “ a mezzo mutuo che gli acquirenti accenderanno quanto prima presso l'istituto di credito di loro fiducia” ; la consegna dell'immobile entro il mese di dicembre 2006 e il pagamento da parte del costruttore di una penale di euro 40,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna;
l'impegno del costruttore di fornire agli acquirenti tutta la documentazione occorrente per la richiesta e l'ottenimento del mutuo;
la possibilità per gli acquirenti, nel caso in cui avessero deciso di non attingere al mutuo per la somma da versare a saldo , di comunicare con raccomandata all'impresa “ un piano di pagamento ben dettagliato , ripartendo la stessa somma , in giusta quota, negli S.A.L.” ) e chiedevano la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno in conseguenza di quanto affermato dall'appellante nell'atto di costituzione , ossia la vendita a terzi dell'immobile che configurava un'oggettiva impossibilità di eseguire il contratto preliminare. L'ammissibilità della domanda di risoluzione del contratto preliminare, risolta dal primo giudice con l'ordinanza dell'11.2.2009 e confermata con la decisione impugnata, non è specificatamente contestata dall'appellante che, come detto, insiste nell'affermare che gli inadempienti agli obblighi derivanti dal contratto preliminare sono i coniugi appellati e che, quindi, la sentenza va modificata in tal senso. In ogni caso la domanda di risoluzione al posto di quella di adempimento nei contratti a prestazioni corrispettive è sempre consentita o lo è , quantomeno, fino a quando l'adempimento ( in questo caso del promittente venditore ) anche se tardivo è ancora possibile . Nella fattispecie l'impossibilità di adempimento tardivo è costituita dalla vendita del bene a terzi determinata unicamente dalla volontà dell'appellante. E' principio affermato costantemente dal giudice di legittimità che nel caso in cui venga proposta da una parte l'eccezione “ inadimplenti non est adimplendum “ il giudice deve procedere alla valutazione comparativa degli opposti adempimenti con riguardo alla rispettiva proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico , sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave , ovvero ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art.1455 c.c., deve ritenere che il rifiuto di quest'ultima di adempiere alla propria obbligazione non sia in buona fede e quindi non giustificata ai sensi dell'art.1460 c.c. Nel preliminare di vendita oggetto di giudizio le parti non indicano una data precisa per la stipula del contratto definitivo e anche se risulta l'impegno del costruttore di consegnare l'immobile finito, previo saldo del prezzo, entro il mese di dicembre 2006, in assenza di precise indicazioni circa l'essenzialità di detto termine , deve ritenersi ordinario e, quindi, valido alla persistenza del vincolo contrattuale sino a quando la parte interessata non intima all'altra l'adempimento a norma dell'art.1454 c.c., ovvero chieda la risoluzione a norma dell'art.1453 c.c. in modo da impedire all'inadempiente la possibilità di adempimento tardivo. Nel caso in esame con la missiva del 2.4.2007 i coniugi non Parte_3 rinunciavano all'immobile ma rappresentavano l'esistenza di inadempimenti del potenzialmente comportanti la risoluzione del contratto e l'obbligo alla Parte_1 restituzione della somma anticipata. Tale volontà è confermata con il telegramma del 23.7.2007 con cui invitavano e diffidavano “in via definitiva “ Parte_1
“ a presentarsi presso lo studio notaio via Arconti per la
[...] Persona_4 compravendita di cui alla scrittura privata del 23/05/2006. A tal fine vorrà presentarsi alle ore 9.00 con seguito ed ivi, anche in considerazione della avvenuta concessione del mutuo in nostro favore seguito sua documentazione prodotta si salderà la somma per come stabilito in scrittura essendo maturata la concessione del mutuo. Significhiamo ancora che detto mutuo appare necessario in quanto in esecuzione di atto di compravendita e come in quella data davanti allo stesso notaio la sua persona sarà presente per altri rogiti concernenti altri lotti “. La presenza di nello studio Zagami il 25.7.2007 risulta dal rogito di Parte_1 pari data allegato dagli appellati alla seconda memoria istruttoria con cui l'appellante vende a altra villetta unifamiliare e dalla deposizione del teste Parte_7 Tes_5
, presente come accompagnatore della sorella e del cognato.
[...] Tes_5 riferisce anche del rifiuto del alla stipula del contratto definitivo
[...] Parte_1 con gli appellati e la sua deposizione non è inficiata da quella del notaio che, Per_5 anzi, interpellato sulla circostanza se fosse stato fissato un appuntamento per quel giorno con il e i evita di dare una risposta e dichiara di non Parte_1 Parte_3 ricordare “ ciò che è accaduto oltre due anni fa “. La concessione del mutuo ipotecario di euro 160.000,00 da parte dell'Inpdap risulta dalla determina inviata a dalla sede di Reggio Calabria dell' dove viene CP_2 Pt_8 anche precisato che l'ufficio aveva preso contatti con il notaio concordando la Per_3 stipula del rogito per il 2.7. 2007, ossia ancor prima del telegramma di invito e diffida a presentarsi dal notaio inviato dai a il 23.7.2007. Parte_3 Parte_1
Il rifiuto all'obbligo di concludere il contratto definitivo (tra l'altro davanti al notaio di fiducia del ) e la successiva alienazione del bene ad altro soggetto Parte_1 costituiscono grave inadempimento del contratto preliminare e, quindi, causa di risoluzione. L'inadempimento degli acquirenti derivante secondo l'appellante dall'avere richiesto il mutuo a sette mesi di distanza dalla sottoscrizione del contratto;
dall'averlo richiesto all'Inpdap e non ad una Banca;
dal non avere comunicato un piano di pagamento correlato ai s.a.l. non sussiste . Infatti :
-per il mutuo il preliminare non prevedeva alcuna data entro cui richiederlo ma unicamente che gli acquirenti lo avrebbero acceso “quanto prima presso l'istituto di credito di loro fiducia….”. Inoltre, dagli atti esitati risulta che gli appellati depositavano il 18.12.2006 , ovvero prima della fine dell'anno 2006 prevista come termine di consegna dell'immobile finito , la domanda di concessione di mutuo agevolato per l'acquisto di prima casa all'Inpdap allegando documentazione tra cui la relazione del notaio dell'11.12.2006, relativa alle indagini svolte per accertare l'assenza Per_3 sull'immobile offerto in garanzia di pesi , trascrizioni pregiudizievoli o altro. Dai documenti 5 e 6 allegati dagli appellati e non contestati emerge che Parte_1
emetteva nel dicembre del 2006 dichiarazione d'impegno alla cancellazione
[...] preventiva di dette trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli richiesta dall'Inpdap per concedere il finanziamento e tanto dimostra che conosceva il soggetto al quale la richiesta era stata avanzata dai accettandola. Parte_3
Sempre dagli atti esitati , segnatamente dalla comunicazione dell'Inpdap del 29.3.2007, risulta che la domanda di finanziamento veniva rigettata perché mancante della documentazione attestante la conformità della costruzione al progetto approvato con concessione ,completa di collaudo e certificazione di agibilità, documentazione che avrebbe dovuto essere fornita dal agli appellati che, però, non ne era in Parte_1 possesso in quanto il collaudo statico del complesso edilizio risulta effettuato il 9.3.2007, il Direttore dei Lavori, ing. dichiarava il 12.3.2007 Parte_9
l'ultimazione dei lavori e la conformità degli stessi al permesso a costruire ottenuto nel 2004 , chiedeva il certificato d'agibilità il 16.3.2007. Parte_1
Anche se nel preliminare gli acquirenti si impegnavano ad accendere un mutuo
“quanto prima presso un istituto di credito di loro fiducia “ e il venditore a “fornire la documentazione di rito per la richiesta del mutuo alla banca che dovrà istruire la pratica e qualsiasi altra documentazione occorrente per l'ottenimento dello stesso “ , risultando dai citati atti di causa che l'appellante non era in possesso della documentazione necessaria all'ottenimento del finanziamento e la consegnava in ritardo agli appellati che solo così potevano ripresentare la domanda di finanziamento , che la documentazione richiesta dall'Inpdap è sovrapponibile a quella richiesta allo stesso scopo da un istituto di credito, nonché che l'appellante era a conoscenza che gli appellati avevano scelto un Ente e non una Banca accettando tale scelta con la summenzionata dichiarazione del dicembre 2006 alla preventiva cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nessun danno risulta abbia subito da tale scelta tenuto anche in conto che egli, comunque, non aveva ultimato la costruzione entro il mese di dicembre 2006 per come si era impegnato a fare. Inoltre, a ben vedere , l'impegno degli acquirenti era quello di richiedere un finanziamento prima della fine di dicembre 2006, ossia prima del termine finale di consegna dell'immobile, cosa che risulta avvenuta;

-nel preliminare l'obbligo di comunicare un piano di pagamenti correlato allo stato d'avanzamento dei lavori era subordinato alla valutazione unilaterale degli acquirenti di
“non attingere al mutuo” per il versamento del saldo di euro 150.000,00. Una volta scelto di ricorrere al mutuo , manca il presupposto della comunicazione e quindi, l'inadempimento. Pertanto, valutando comparativamente il comportamento tenuto nella vicenda dagli acquirenti e dal venditore, deve ritenersi che il venir meno del sinallagma invocato dall'appellante è conseguenza del suo comportamento che rifiutava la stipula del contratto definitivo una volta ottenuto dagli acquirenti il finanziamento nei tempi e nei modi da lui stesso resi possibili e, soprattutto, alienava ingiustificatamente al la villetta promessa in vendita agli appellati. Per_1
Trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive , la pronuncia di risoluzione per inadempimento determina l'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta ovvero, nel caso di specie, della somma di euro 40.000,00 versata dagli acquirenti quale acconto sul prezzo e il risarcimento del danno. 2.- Venendo ai danni riconosciuti dal primo giudice ai coniugi appellati
[...]
ne contesta esistenza ed entità. Parte_1
I rilievi sono infondati atteso che l'insegnamento della Suprema Corte è costante nell'affermare che nel caso in cui le domande di risoluzione e di risarcimento siano proposte dal promissario acquirente a causa dell'inadempimento del promittente venditore il risarcimento spetta solo per i danni che siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato ne fornisca la prova. Nel caso in esame costituiscono conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento dell'appellante le spese documentate sopportate dagli appellati in vista della stipula del contratto definitivo , ovvero euro 1.020, 36 per acquisto dalla Tec s.r.l. di ceramiche per i bagni consegnate al costruttore per il montaggio, euro 1.500,00 versati in contanti al l'1.3.2007 che ne ricevuta a con documento di pari Parte_1 Pt_10 CP_2 data quale saldo relativo a spese già previste nella scrittura privata di compravendita del 23.5.2006, nonchè euro 300.00 pagata il 13.7.2007 al geom. per la Persona_2 perizia estimativa della villetta necessaria alla concessione del mutuo, per un totale complessivo di euro 2.820,00. Altra conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del è l'esborso Parte_1 di euro 18.000,00 per la locazione di un immobile effettuata dai in Parte_3 attesa della pronuncia sull'originaria richiesta di esecuzione del contratto in forma specifica , ovvero il contratto della durata di anni tre stipulato il 26.10.2007 ( registrato il 20.11.2007 ) con per un appartamento in via Ciccarello di Reggio Controparte_3
Calabria , per il canone mensile di euro 500,00. E che era necessario locare un immobile dove andare ad abitare stabilmente risulta dal testimoniale atteso che dallo steso emerge come gli appellati , sposati nel settembre del 2006 e confidando di ottenere la propria casa entro il dicembre dello stesso anno , erano stati ospitati provvisoriamente in Delianuova in un immobile concesso dai genitori della Parte_11
3.- Quanto alla condanna al pagamento della penale di euro 18.000,00 per il ritardo
[...] nella consegna dell'immobile l'appellante sostiene che, riconosciuto il danno conseguente alla risoluzione per grave inadempimento del venditore, riconoscere somme a tale titolo determina un ingiustificato aggravio del danno e in parte duplicazione. Inoltre , la quantificazione in misura maggiore a quella richiesta dagli appellati costituisce vizio di ultrapetizione della decisione. Il primo rilievo è infondato in quanto la giurisprudenza del giudice di legittimità ritiene la domanda di pagamento della penale contrattualmente prevista autonoma rispetto a quella di risarcimento del danno per inadempimento . Nella fattispecie per quanto sopra detto il ritardo nella consegna della villetta è dipeso dalla circostanza raccontata dai testi escussi , ossia che l'immobile non era ancora ultimato alla fine del mese di dicembre 2006 . Né su tale punto è sufficiente la deposizione di , capo cantiere dell'impresa , che Testimone_6 Parte_1 riferisce sull'esecuzione di modifiche interne all'immobile disposte dagli appellati , atteso che la possibilità di modifica era stata prevista nel preliminare e , comunque, egli non sa precisare come la realizzazione di un incasso a muro del televisore, lo spostamento di un tramezzo e l'aggiunta di punti luce abbia potuto comportare una dilatazione dei tempi di finitura e di consegna dell'immobile. In seguito il ritardo è dipeso unicamente dalla volontà del che nonostante la notifica, il Parte_1
14.11.2007, dell'originario atto di citazione per l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita, prima non si presenta davanti al notaio , poi, vende a Per_3 terzi l'immobile in data 28.1.2008. Al contrario, va accolto il secondo rilievo atteso che gli appellati chiedevano euro
15.720,00 “ a titolo di penale giornaliera per la mancata consegna entro il mese di dicembre 2006 dell'unità immobiliare così come stabilito nella scrittura privata del 26/05/2006 da conteggiare sino alla data di stipula della compravendita con il terzo acquirente avvenuta il 28/01/2008. Posto che la penale era stata stabilita in euro 40,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile finito , che la consegna era stata prevista entro il mese di dicembre 2006, il ritardo è di giorni 393 per come evidenziato dagli appellati , ovvero dall'1.1.2007 al 28.1.2008 e, quindi , la penale dovuta è di euro 15.720,00 (393x40,00). Pertanto, la decisione va modificata in tal senso con la condanna dell'appellante al pagamento in favore di e della somma di euro CP_2 Controparte_1
15.720,00, oltre interessi dal 28.1.2008 al saldo e senza rivalutazione trattandosi di debito di valuta e non di valore , a titolo di penale per il ritardo nella consegna dell'immobile.
4) L'ultima doglianza dell'appellante attiene alla condanna al pagamento delle spese processuali di primo grado . Sul punto sostiene che essendo gli appellanti da considerare inadempienti, la condanna avrebbe dovuto essere disposta nei loro confronti e che, comunque, stante il rigetto delle altre domande di risarcimento proposte dagli stessi, le spese avrebbero dovuto essere compensate. Il rilievo è infondato in quanto l'accertamento del grave inadempimento dell'appellante comportante la risoluzione del preliminare di vendita e l'esistenza dei danni conseguenti allo stesso, determina la totale soccombenza nel giudizio e dunque la condanna alla rifusione delle spese processuali alla parte vittoriosa.
5) Nonostante il parziale accoglimento dell'appello con rideterminazione della somma dovuta dall'appellante agli appellati a titolo di penale, deve ritenersi la sua soccombenza virtuale nel giudizio con conseguente condanna al pagamento delle spese processuali in favore degli appellati. Tenuto conto valore della causa ( dichiarato in € 38.820,36) va applicato quanto previsto nel IV scaglione del D.M. n.147/2022 e, quindi , le spese processuali si liquidano, in favore di e in complessivi euro CP_2 Controparte_1
9.991,00, di cui euro 2.058,00 per fase di studio, euro 1.418,00 per fase introduttiva, euro 3.045,00 per fase di trattazione ed euro 3.470,00 per fase decisionale, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
anche quale legale rappresentante pro tempore della Parte_1 unipersonale, con atto di citazione notificato Parte_2
e , Controparte_1 Controparte_2 disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così decide: 1)accoglie parzialmente l'appello e condanna anche quale Parte_1 legale rappresentate della pagamento, Controparte_4 in favore di e della somma di euro Controparte_2 Controparte_1
15.720,00, oltre interessi legali dal 28.1.2008 al saldo, a titolo di penale per ritardo nella consegna dell'immobile , somma così rideterminata per le ragioni di cui in parte motiva;

2)rigetta ogni altra domanda avanzata dall'appellante nei confronti degli appellati;

3)condanna anche quale legale rappresentante della Parte_1
, al pagamento delle spese di questo grado Controparte_4 del giudizio in favore di e che quantifica in Controparte_2 Controparte_1 complessivi euro 9.991,00, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge. Reggio Calabria ,del 30/06/2025.
La Giud.Aus.est.
(dott.ssa Angelina Maria) La Presidente
(dott.ssa Patrizia Morabito)