R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R.G. 589/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 589/2025, promossa con ricorso depositato in data 08.07.2025 OGGETTO: d a Risoluzione del P.Iva ), nella persona dell'Amministratore Parte_1 P.IVA_1 CP_1 contratto di rappresentata e difesa dall'Avv. Lucia Musci (C.F. - PEC: C.F._1 locazione per
-appellante- Email_1 inadempimento contro uso diverso (C.F. e P. IVA ), in persona Controparte_2 P.IVA_2
dell'Institore Avv. Francesco Leggiadro, rappre-sentata e difesa dall'Avv. Antonio Barile
(C.F.: ; PEC ) C.F._2 Email_2
-appellata-
In punto: appello avverso la sentenza del tribunale di Bergamo n. 858/2025, pubbl. il
05/06/2025 e notificata in data 09.06.2025, resa nel giudizio RG n. 2660/2024
CONCLUSIONI dell'appellante disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza pronunciata in data
05/06/2025 e notificata in data 09/06/2025.
Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello Adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione, disattesa, riformare l'impugnata sentenza e per l'effetto dichiarare l'annullamento della predetta sentenza.
pagina 1 di 7 Vinte le spese di entrambi i gradi dei giudizi. dell'appellata
Si compiaccia l'adita Corte di Appello, rigettata ogni contraria istanza – anche sospensiva, posta l'avvenuta esecuzione per rilascio in data 12.5.2025 - di dichiarare l'appello della società inammissibile in quanto non espone i motivi e le ragioni alla base della Parte_1
richiesta riforma della sentenza di primo grado ed, in ogni caso, infondato per essere la sentenza gravata esente dai vizi denunziati e meritevole di conferma.
Vittoria delle spese di lite.
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 858/2025, il Tribunale di Bergamo:
- ha dichiarato la risoluzione per inadempimento grave del conduttore, al Parte_1
contratto di locazione rep. 72/2016 con R.F.I. s.p.a. (al tempo Centostazioni s.p.a.), avente ad oggetto una porzione di immobile ad uso commerciale nella stazione ferroviaria di
Bergamo, della superficie di mq 496,78, da adibire all'attività di market, caffetteria e sala giochi;

- ha confermato l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., emessa in data 12 giugno 2024;
- ha condannato il conduttore al pagamento dell'importo di € 124.550,49 oltre alle somme maturate sino al rilascio, avvenuto in data 12.5.2025, oltre interessi;

- ha condannato altresì l'intimata a rimborsare all'intimante le spese di lite, liquidate in €
9.142.
La ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Parte_1
La si è costituita, chiedendo la dichiarazione di Controparte_2
inammissibilità o il rigetto dell'appello
All'udienza del 30.09.2025, tenutasi in forma cartolare, visto il deposito delle note di trattazione scritta da entrambe le parti, la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha depositato la sentenza, ex art. 436-bis e 127 ter ult. co. c.p.c.
Motivi della decisione
L'appellante afferma che il giudice non ha tenuto conto del fatto che l'immobile, già nel
2019, non era abilitato alla destinazione d'uso per cui è stato locato, poiché privo delle condizioni strutturali minime per essere adibito a locazione;
inoltre ritiene che abbia pagina 2 di 7 erroneamente applicato l'art. 2723 c.c., che, a suo dire, dispone la nullità di ogni patto posteriore alla formazione del documento.
Afferma che, durante il periodo Covid, si è giovata di un credito d'imposta di gran lunga superiore al debito nei confronti della locatrice e ha fatto pervenire questo credito nel cassetto fiscale di RFI S.p.a., chiedendo di compensarlo con quella base di interessi maturati secondo la controparte, ma RFI non ha accettato, peraltro gli interessi non capisce in riferimento a quale periodo siano conteggiati.
Sostiene di aver eseguito, a sue spese, per un esborso di oltre due milioni di euro, interventi, anche strutturali che erano di esclusiva pertinenza del locatore, il quale, però, ha continuato a fatturare, nonostante il locale sia rimasto chiuso per ben 9 anni, di cui 6 anni per i predetti lavori e 3 anni a causa della pandemia di Covid 19.
Afferma che il contratto iniziale “prevedeva un canone annuo uguale ad Euro 30.000,00 ma, durante l'emergenza Covid a locale chiuso, hanno prodotto un altro contratto con altre modalità, di importo di gran lunga superiore che tra l'altro non comprende quell'area poiché l'area per cui è sfratto non è mai stata adibita ad alcuna attività come sopra precisato”.
Sostiene di aver pagato tutto fino a giugno 2020, per un importo di € 120.000 annui, con locale chiuso e durante l'esecuzione dei lavori.
Asserisce che nel 2019 vi è stata una forte inondazione, che ha devastato il tetto diventato pericoloso per l'incolumità dei terzi e RFI è stata avvertita della situazione e del danneggiamento dei beni strumentali da poco collocati e mai usati;
il perito Dott. Persona_1
di ha redatto un elaborato per il danneggiamento delle opere
[...] Controparte_3
strutturali riscontrando danni importanti, ma solo nel 2021 è arrivato un team di esperti di
RFI S.p.a. che ha preso atto della grave situazione, dichiarando la necessità di mettere l'immobile in sicurezza e sospendendo la fatturazione.
Lamenta che il Giudice non abbia considerato che la controparte ha rifiutato tutte le sue offerte in mediazione.
Chiede la sospensione dell'esecutività o esecuzione della sentenza impugnata, in quanto: afferma di aver già pagato tutto quello che doveva e che la somma per cui è sentenza è la risultanza di un calcolo di una penale, inoltre osserva che sarebbe messa in ginocchio dall'esecuzione, con danno anche per i dipendenti;

pagina 3 di 7 in mancanza di sospensiva, ritiene che l'eventuale riforma della sentenza gravata si rivelerebbe inutile, per l'impossibilità di ripetere le somme pagate ingiustamente a seguito dell'esecuzione forzata intrapresa dalla controparte.
Nelle note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del 30.9.2025 ha aggiunto una domanda di risarcimento del danno psichico, causato dalla condotta della controparte che accusa di aver rifiutato le sue proposte di pagamento integrale, dopo circa venti anni di locazione e rapporti ineccepibili.
L'appellata afferma che, alla data del 7 marzo 2024, aveva maturato un credito nei confronti della conduttrice di complessivi € 124.550,49 a titolo di canone di Parte_1
locazione, indennità di occupazione, oneri accessori ed altri oneri contrattuali, per il mancato pagamento delle fatture per il periodo 1.7.2020 - 30.6.2021, dettagliate ed allegate all'intimazione di sfratto e, a seguito di ordinanza di rilascio e avvio della procedura esecutiva, l'immobile veniva riconsegnato il 12.05.2025, senza ulteriori pagamenti da parte della Parte_1
Ritiene l'appello inammissibile, in quanto non è articolato in motivi in alcun modo ricollegabili alle statuizioni ed alle motivazioni della sentenza del Tribunale di Bergamo.
Afferma che le circostanze su cui si fonda la sentenza non sono contestate:
è pacifico che il godimento del bene sia stato trasferito alla conduttrice ed è pacifica l'integrale omissione, fin dal luglio 2020, di qualsivoglia versamento di somme contrattualmente pattuite e maturate, a titolo di canoni, oneri accessori, imposta di bollo e altro, come quantificate.
Sostiene, altresì, che la domanda riconvenzionale, riguardo alle spese asseritamente sostenute dalla conduttrice, è inammissibile perché proposta in appello senza essere stata coltivata in primo grado: dopo essere stata solo preannunciata dall'intimata nella fase sommaria, la domanda non è stata ulteriormente argomentata e formalizzata nel giudizio di merito conseguente all'opposizione alla convalida, in sede di note integrative, secondo le prescrizioni di cui al rito locatizio, quindi con la specifica indicazione delle deduzioni, delle richieste, dei mezzi di prova e dei documenti a supporto e non è stato richiesto il rituale differimento dell'udienza prescritto dal rito locatizio (art. 416 e 418 c.p.c.) onde consentire pagina 4 di 7 alla parte convenuta in riconvenzionale di depositare, entro dieci giorni prima della udienza così differita, una memoria di costituzione e risposta.
In mancanza di tale istanza prescritta dall'art. 418 c.p.c. a pena di decadenza, ritiene che la domanda riconvenzionale sia inammissibile ed è, in ogni caso, radicalmente infondata.
Precisa che il Tribunale, senza pronunciarsi sull'eccezione di inammissibilità e irritualità
(rilevabile in ogni fase e grado del giudizio) ha comunque respinto la domanda riconvenzionale e anche l'argomentazione sul punto non è contestata dall'appellante, che si limita a riformulare le generiche e non comprovate lamentele già svolte in primo grado.
Ritiene, comunque, l'appello infondato nel merito.
Sottolinea che manca qualsiasi prova del danno asseritamente patito dalla controparte per l'astronomica somma di € 2.300.000 e del nesso causale che collegherebbe il danno paventato con condotte e/o comportamenti negoziali o fattuali della proprietà, mentre è provata la gravità del comportamento della che per anni, a prescindere da Parte_1
correlazioni con la pregressa epidemia COVID, ha omesso il versamento di qualsiasi corrispettivo per il proficuo godimento del bene locato.
Afferma che, comunque, le presunte ragioni di danno avanzate da controparte – mai comprovate e che si contestano - erano già state soddisfatte pro bono pacis e ad abundantiam mediante l'emissione di cospicue note di credito e mediante la sospensione della fatturazione per il canone dal 01.07.21, in uno con la costante manifestazione della volontà di eseguire i lavori necessari, impediti dalla controparte a dispetto delle numerose diffide ricevute, agli atti.
Ricorda di avere prodotto in primo grado un prospetto del potenziale fatturato, per soli canoni, non richiesti in giudizio per il periodo 1.7.2021 – 1.7.2024, che evidenzia la mancata emissione di fatture per un imponibile di € 390.000,00, oltre IVA.
Afferma che la controparte ha disatteso la transazione 12.11.2021 con cui, sul fatturato inerente al contratto per cui è causa, si avvaleva di note di credito per circa € 200.000, a fronte di un versamento, a stralcio di somme, dovute per morosità, che ometteva di effettuare, per cui l'accordo veniva risolto, tramite pec del 04.03.2022, con contestuale richiesta di riconsegna degli immobili, che, però, la controparte non effettuava.
Sottolinea che ha riaperto i locali nel marzo 2023, come ha affermato con Parte_1
valenza confessoria nella memoria di costituzione nella fase sommaria di intimazione, senza pagina 5 di 7 sua autorizzazione e nonostante non le avesse consentito di fare i lavori necessari e la riconsegna è avvenuta, solo a seguito di esecuzione forzata, il 12.05.2025.
Osserva che, nonostante ciò, la controparte insiste nel prospettare, in maniera generica e confusa, presunte ragioni da contrapporre alle proprie obbligazioni contrattuali, nel conteggio delle quali confluiscono sia i canoni legittimamente pagati, sia presunti costi di migliorie e di allestimento non comprovati e per i quali non si ravvede alcun titolo valido ai fini del loro ristoro.
La Corte osserva che l'appello non indica specificamente i capi della sentenza impugnati, le argomentazioni contestate, né le norme violate.
La sentenza afferma che si opponeva all'intimato sfratto “in ragione delle Parte_1
ingenti spese dichiarate come sostenute per le migliorie apportate al locale per cui è causa, nonché alla mancata riduzione dei canoni durante il periodo pandemico, nonostante un accordo intercorso tra e , associazione Controparte_2 CP_4
rappresentativa dei conduttori presso gli immobili di stazione. Svolgeva altresì domanda riconvenzionale per l'importo di euro 2.400.000,00. “ e così motiva il rigetto dell'impugnazione e della domanda riconvenzionale (pag. 4-5):
“Dagli atti e documenti di causa si evince che l'odierna resistente intimata si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione per l'importo, aggiornato alla data del 7 marzo 2024, di euro 124.550,49, morosità che non si riferisce solo al periodo di emergenza sanitaria e che continuava ad incrementarsi nel corso della presente procedura, durante la quale alcuna somma veniva versata da parte della resistente. La lettera circolare, prodotta da quest'ultima, a sostegno della propria tesi difensiva, datata 2 febbraio 2023, richiamante anche la circolare del 29 novembre 2022, oltre a non essere stata sottoscritta da R.F.I., riportava fra le condizioni di disponibilità di concessione, da parte di quest'ultima, di uno sconto del 20% o di un piano di rientro, che la morosità fosse riferita al solo periodo Covid.
Da quanto sopra esposto emerge il grave inadempimento di parte resistente intimata ex art.
1455 c.c.
Continuando ad occupare la porzione di immobile menzionata, senza la corresponsione dei relativi canoni ed oneri accessori, creava uno squilibrio del sinallagma contrattuale in sfavore di parte ricorrente intimante.
pagina 6 di 7 Per quanto concerne la circostanza dell'investimento di circa 2.000.000,00 di euro in infrastrutture, arredi, riscaldamento, posta a sostegno della domanda riconvenzionale di parte resistente intimata, occorre considerare che alcuna idonea prova veniva fornita a sostegno di un eventuale accordo riguardo alla compensazione dei canoni con le migliorie apportate all'immobile per cui è causa.”
L'appello non contesta specificamente le riportate motivazioni ed è complessivamente poco chiaro: l'appellante riporta la sua versione dei fatti in maniera confusa e le motivazioni dell'impugnazione risultano scarsamente comprensibili, si ritiene pertanto inammissibile, per violazione dell'art.342 c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando dichiara inammissibile ex art. 342 c.p.c. l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
858/2025 del Tribunale di Bergamo.
Condanna l'appellante a rimborsare all'appellata le spese di lite del presente grado, che liquida in € 9.991, per compensi professionali, di cui € 2.977 per la fase di studio, € 1.911 per la fase introduttiva ed € 5.103 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché l'appellante sia tenuta a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Brescia, collegio del 30.09.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
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