REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Signori Magistrati:
Dott. Enrico Schiavon Presidente
Dott.ssa Martina Gasparini Consigliere
Avv. Loretta Lenzi Giudice Aus.Est.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
definitiva nella causa civile in grado di appello n. 1671/24 R.G.
promossa da:

(CF ) Parte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Prof. Gianluca Sicchiero ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Mestre, Via Torino n. 180;
appellante;

contro

:

Controparte_1
(CF ; C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Schembri ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Venezia – Mestre, Piazzetta Zorzetto n. 1;
appellata;
In punto a: appello avverso la sentenza n. 2203/2024 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 30 maggio 2024.

Conclusioni nell'interesse dell'appellante:
“In riforma della sentenza impugnata, salvo il capo che accerta l'avvenuta revoca della delibera condominiale del 13.4.2021, respingersi le domande tutte di condannandola a restituire al Condominio Controparte_1 quanto pagato in esecuzione dalla sentenza impugnata, con interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. o in subordine legali, dal pagamento al saldo, ovvero € 7.103,30 oltre interessi dal 18.10.2024. Spese rifuse, incluse quelle della fase cautelare avanti al tribunale”.

Conclusioni nell'interesse dell'appellata:
“1) nel merito: respingersi l'appello proposto da Parte_1
in quanto inammissibile o comunque infondato, e, per l'effetto,
[...] confermarsi la sentenza del Tribunale di Venezia n. 2203/2024, pubblicata il 30 maggio 2024, resa nel giudizio n. 2472/2022 R.G.; 2) in ogni caso: spese e compensi del presente grado di giudizio interamente rifusi, ivi compreso il rimborso per spese generali, con distrazione in favore dello scrivente patrocinio ai sensi e per gli effetti dell'art. 93 c.p.c.”

Concisa esposizione delle
ragioni in fatto e diritto della decisione

1. La sig.ra quale condomina del Controparte_1 Parte_1
in Venezia, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_1 Venezia il impugnando i verbali dell'assemblea Parte_1 ordinaria del 13 aprile 2021 e dell'assemblea straordinaria parziale del 7 ottobre 2021, che aveva revocato la precedente delibera del 13.4.2021. L'attrice si doleva che l'assemblea avesse deliberato applicando le tabelle generali con riferimento ad una questione che riguardava soltanto una parte dei condomini, ovvero coloro che risultavano intestatari delle unità dalle quali è possibile accedere alla porta ad acqua corrispondente al civico 1978; lamentava inoltre che si fosse deliberato su aspetti inerenti il pontile e la porta ad acqua, allorquando le concessioni erano state dichiarate dal Comune decadute. Infine, le delibere erano state adottate senza informare la condomina sullo stato e il contenuto delle istanze presentate dal Parte_1
e da uno dei condomini sig. , per ottenere il rilascio di due Parte_2 concessioni di specchio acqueo, lamentando che tra il Condominio e quest'ultimo era intervenuto un accordo per cui gli specchi d'acqua sarebbero stati ripartiti con indebito vantaggio di . Le delibere poi Parte_2 avrebbero dovuto essere assunte all'unanimità mentre all'assemblea l'attrice aveva espresso voto contrario.

2. Si costituiva in giudizio il , il quale chiedeva Parte_1 la reiezione delle domande avversarie ed eccepiva che le delibere erano stato adottate nell'eventualità che la concessione fosse stata rilasciata al Condominio dal Comune;
che erano stati convocati tutti i condomini interessati all'utilizzo della porta ad acqua;
che la delibera aveva ad oggetto l'utilizzo della porta ad acqua;
che non era necessaria l'unanimità e che infine, la delibera del 13.4.2021 era stata revocata, sicchè in ordine alla stessa era cessata la materia del contendere.

3. Nel corso del giudizio veniva accolta dal tribunale l'istanza di sospensione delle delibere impugnate, con ordinanza che veniva però revocata dal Collegio in sede di reclamo.

4. Con la sentenza in epigrafe indicata, il Tribunale, rilevato che la condomina attrice, attraverso il proprio difensore, aveva tempestivamente richiesto al la documentazione inerente l'istanza di concessione e che il Parte_1
non l'aveva messa a disposizione della richiedente prima Parte_1 dell'assemblea, accoglieva la domanda di parte attrice richiamando quella giurisprudenza della Suprema Corte in materia di diritto all'informazione dei condomini che, ove violato, consentirebbe l'annullamento delle delibere assunte in palese asimmetria informativa tra maggioranza (informata) e minoranza (sprovvista delle necessarie informazioni richieste), (così Cass. n. 21271/2020 e 25693/2018).

5. Contro la sentenza n. 2203/2024 del Tribunale di Venezia ha promosso tempestivo appello il soccombente in primo grado deducendo i Parte_1 seguenti motivi di appello:
“1) La questione delle tabelle millesimali;

2) Travisamento dell'oggetto della delibera;

3) Errata decisione sulla violazione del diritto del condominio;

4) Nullità per violazione dell'art. 101 cpc e per motivazione per relationem;

5) insussistenza della nullità del trasferimento del pontile per la somma di 1 euro;
violazione dell'art. 1322 cc;

6) Impugnazione della compensazione delle spese sulla fase cautelare”.
In sostanza, parte appellante ribadisce la piena validità delle delibere impugnate, nega che l'appellata non sia stata adeguatamente informata, sostiene che la violazione delle tabelle millesimali non sussiste e che il trasferimento del pontile per la somma di 1 euro è un atto valido. Si duole, infine, della compensazione delle spese della fase cautelare.

6. Si è costituita in giudizio la sig.ra , chiedendo la reiezione Controparte_1 dell'appello e la conferma dell'appellata sentenza.

7. Il primo motivo di appello, afferente le tabelle millesimali, è fondato.
L'amministratore ha convocato l'assemblea, “straordinaria e parziale”, per il giorno 7 ottobre 2021 per deliberare sui seguenti punti all'o.d.g.: “1) comunicazioni ed aggiornamento sullo stato della revoca degli spazi acquei (specchio e posto barca) al condomino e Parte_3 attribuzione di spazio acqueo (specchio e posto barca) al Condominio. Delibere inerenti e conseguenti”; “2) approvazione di regolamento condominiale per l'utilizzo della porta d'acqua e degli spazi acquei”; “3) acquisto del manufatto e pali antistanti la porta d'acqua oggi di proprietà di delibere inerenti e conseguenti”; “4) Parte_3 approvazione preventivo per eventuale nuovo manufatto (ex novo o aggiuntivo) per la fruizione di spazio e posto barca condominiale e incarico alla ditta”; “5) incarico all'architetto e alla ditta Rein Srl per le pratiche Per_1 necessarie alla realizzazione di quanto sub 1 e 4 e approvazione dei relativi compensi.
La delibera impugnata riguarda esclusivamente i condomini del civico 1978; per l'assemblea del 7.10.2021 sono stati convocati solo i cinque condomini che rappresentano l'intero valore del civico 1978, cioè gli unici titolari dell'accesso al Canalgrande tramite la porta d'acqua di cui si discute, senza convocare i condomini del civico n. 1977, dalle cui proprietà non si accede alla porta d'acqua.
A quell'assemblea hanno partecipato tutti e solo i condomini che hanno accesso a quella porta d'acqua, i quali hanno approvato tutti gli argomenti all'o.d.g. con il solo voto contrario dell'attrice.
Ora, sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale;
tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (Cass. n. 4127 del 02/03/2016), come è avvenuto nel caso di specie.

8. Il secondo e terzo motivo di appello, con i quali si denuncia il travisamento dell'oggetto della delibera impugnata e l'errore in cui è incorso il tribunale per avere ritenuto violato il diritto della condomina di essere informata, sono parimenti fondati.
Il tribunale, alla luce del fatto che la sig.ra Controparte_1 aveva richiesto tramite il proprio difensore la documentazione afferente all'istanza eventualmente presentata dal per il rilascio della Parte_1 concessione amministrativa per l'occupazione permanente di spazi acquei, richiesta che era stata disattesa dall'amministratore condominiale, ha ritenuto violato il diritto all'informativa della condomina rilevando che “In materia di condominio, pur in assenza di norme specifiche, la Suprema Corte è arrivata, infatti, ad affermare il concetto facendo perno sulla ratio dell'avviso di convocazione e sui concetti di buona fede in senso oggettivo ex art. 1175 e 1375 c.c., come costituzionalizzata ex art. 2 Cost. (si leggano per esteso Cass. nn. 21271/2020 e 25693/2018 che citano giurisprudenza precedente)” ed ha annullato la delibera impugnata.
Sennonché nell'atto di citazione in primo grado tra i motivi di annullabilità della delibera approvata dall'assemblea del 7.10.2021, fatti valere da
[...] non vi era quello relativo all'assenza della preventiva Controparte_1 informazione sulle questioni poste all'ordine del giorno, bensì la circostanza che la delibera approvata risultava pregiudizievole per l'uso della cosa comune (v. pag. 10 e ss. dell'atto di citazione), questione che non è stata esaminata dal giudice di prime cure (“Per quanto concerne la mancanza di pregiudizi per la signora attrice, in realtà, ad avviso di questo Giudice, visto quanto riferito sopra, si deve prescindere dai contenuti della delibera, visto che la lesione del diritto di informativa si colloca a monte”).
L'attrice, invero, si era lamentata del fatto che in data 23 luglio 2021 il sig.
, da un lato (cfr. doc. 11 cit.), ed il Condominio Parte_2 Parte_1
dall'altro lato (cfr. doc. 12 cit.), avessero presentato al
[...] CP_2
, rispettivamente, una concessione di spazio acqueo ed una
[...] concessione di specchio acqueo, entrambe relative alla porta d'acqua – condominiale – di cui al civico n. 1978, a totale insaputa degli altri condomini, e che l'Amministratore avesse deciso (illegittimamente) di “autolimitare” il diritto dei condomini di ottenere dal una concessione di Controparte_2 specchio/spazio acqueo “piena”, allo scopo di avvantaggiare (sempre illegittimamente) uno specifico condomino, trovatosi privo di concessione a seguito del provvedimento di decadenza/revoca adottato dall' comunale. CP_3
Ora, va rilevato che l'appellante non ha censurato la sentenza in quanto affetta dal vizio di ultra ed extra petizione (il quale, non determinando una nullità insanabile della sentenza, è denunciabile solo con gli ordinari mezzi di impugnazione e non è rilevabile d'ufficio dal giudice dell'impugnazione: v. Cass. n. 4592 del 11/04/2000).
Nondimeno è senz'altro significativa la circostanza che l'attrice non abbia fondato l'impugnazione sulla violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea.
E ciò è logicamente dovuto al fatto che l'oggetto delle delibere non riguardava specificamente le concessioni comunali, ma l'intestazione dello specchio d'acqua con accesso al civico 1978 al Condominio, l'approvazione del Regolamento per l'utilizzo dello specchio d'acqua, l'acquisto del manufatto e dei pali di proprietà del condomino al prezzo Parte_3 di euro 1,00, l'approvazione del preventivo per la realizzazione dell'eventuale nuovo manufatto e per l'incarico al professionista e alle ditte a cui affidare l'esecuzione dei lavori e le pratiche amministrative.
E' evidente che l'utilità pratica di tali decisioni è condizionata al rilascio delle concessioni amministrative, ma ciò non significa che la delibera abbia ad oggetto anche queste ultime.
D'altra parte, l'asserito pregiudizio derivante alla condomina dall'approvazione della delibera non viene più fatto valere da quest'ultima in questa sede come motivo di invalidità della delibera, essendosi l'appellata limitata a chiedere la conferma della sentenza impugnata, senza riproporre la relativa questione che in primo grado, come in precedenza indicato, era rimasta assorbita.

9. I motivi 4 e 5, riguardanti la cessione del pontile a 1 euro da parte di Parte_2
al , censurata dal Tribunale di primo
[...] Parte_1 grado, sono fondati.
Il giudice di prime cure ha affermato che la parte della delibera che approva l'acquisto da parte del del manufatto e dei pali di proprietà del Parte_1 condomino al prezzo di euro 1,00, è invalida Parte_3 per impossibilità giuridica del suo oggetto, in quanto la vendita ad un prezzo meramente simbolico sarebbe nulla.
In realtà il negozio in questione è un negozio gratuito atipico diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento giuridico ex art. 1322 c.c.: da un lato infatti il Condominio acquista gratuitamente un pontile che deve solo adattare alla porta d'acqua, laddove la sua costruzione ex novo avrebbe comportato costi di impianto molto superiori;
dall'altro il , che ne Parte_1 mantiene la proprietà pro quota millesimale, conserva il diritto al suo utilizzo e beneficia di una consistente riduzione dei costi di manutenzione del bene stesso.
10. La soccombenza dell'appellata comporta l'accoglimento anche del sesto motivo di gravame, inerente alle spese relative alla fase cautelare.
11.Le spese di lite, ivi comprese quella relative alla fase cautelare, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza di primo grado:
1) rigetta l'impugnazione proposta avverso la delibera approvata dell'assemblea condominiale il 7 ottobre 2021;
2) condanna parte appellata a rifondere a parte appellante le spese legali del giudizio di primo grado, che si liquidano in complessivi €5.500,00 per compensi (di cui €2.000,00 per la fase cautelare), oltre il 15% di spese generali, il 4% di CPA e l'IVA di legge;

3) condanna parte appellata a rifondere a parte appellante le spese del grado di appello che si liquidano in €4.500,00 per compensi, oltre il 15% di spese generali, il 4% di CPA e l'IVA di legge.
Così deciso in Venezia, lì 23 settembre 2025.
Il Presidente Dottor Enrico Schiavon
Il Giudice Ausiliario Avv. Loretta Lenzi