REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE
Così composta:
Dott.ssa Gisella Dedato Presidente relatore
Dott. Adolfo Ceccarini Consigliere
Dott.ssa Bianca Maria D'agostino Giudice ausiliario nella causa civile iscritta al n. 5185 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2022, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
, Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Tucci Alessandro, come da procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale Controparte_1 dello Stato, come da procura in atti
, non costituito Controparte_2
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 10121/2022 del Tribunale di Roma, pubblicata il 21/06/2022
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa:
“(…) II. Rilevato che, nella causa iscritta al ruolo n.61829 del 2018, con atto di citazione ritualmente notificato gli Parte_2
[..
, in persona del l.r.p.t., ha convenuto in giudizio il e l' CP_3 [...]
, in persona del l.r.p.t., al fine di sentire accertare le Controparte_4
r.g. n. 1 seguenti conclusioni: “ a) disporre la sospensione del presente giudizio in attesa dell'esito dell'altro R.G. 57852/18 con udienza fissata per il 13 maggio 2019 previamente iscritto e relativo all'accertamento di un rapporto locatizio tra l'attrice e l'Amministrazione finanziaria e/ o la riunione dei due giudizi;

b) accertare l'illegittimità delle somme richieste dal risultanti di una CP_1 mera ed unilaterale quantificazione effettuata dal e la relativa non debenza CP_1 nonché accertare e dichiarare che: bi) le somme richieste fino al 2013 risultano prescritte;

b2) il canone mensile dovuto a fronte del godimento del locale (nell'ambito del quinquennio non prescritto) sulla base di una perizia di parte prodotta in giudizio ammonta ad € 1.080,00 mensili per il 2018, (F 1.070,33 per il 2017, € 1.060,75 peri!
2016, 1.057,50 per il 2015, € 1.064,90 per il 2014 e 1.058,50 per le mensilità del 2013, sottratto quanto eventualmente già versato;

c) In via subordinata accertare e dichiarare che le somme dovute dall'attrice a fronte del godimento dell'immobile per il periodo non prescritto ammontano ad oggi a complessivi € 50.000,00 ovvero a quella somma maggior e/o minore ritenuta di giustizia, sempre previa detrazione degli importi eventualmente versati."
A tal fine hanno esposto e dedotto:
- di essere subentrati nell'azienda di rivendita tabacchi, prodotti per fumatori e souvenir, di a cui era succeduta il coniuge , Persona_1 Parte_1 esercitata nel locale sito in Roma alla Via San CE n. 2, piano strada, Largo di
Brazzà, di proprietà della Azienda di Stato per i Servizi Telefonici del Ministero delle
Poste e delle Telecomunicazioni;

- che l'immobile, appartenente al patrimonio disponibile, era passato nel 2003 alla gestione della;
Controparte_1
- dai documenti allegati ai numeri da 4 a 14 di parte ricorrente si ricava l'esistenza, sin dagli anni '60, di un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile per cui è causa, dapprima con l'A.S.S.T. ed, indi, col Ministero delle Poste e delle
Telecomunicazioni, che si sviluppa su due livelli (piano terra e soppalco non abitabile) di cui una minima parte adibita a zona commerciale, essendo la restante parte – retrobottega utilizzabile solo (anche per l'altezza ridotta e la difficoltà di accesso) a magazzino per le merci. All'interno del locale è presente anche un soppalco con superficie calpestabile ma non abitabile;

- successivamente alla entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 la parte r.g. n. 2 locatrice ha domandato ed ottenuto, altresì, il pagamento degli aumenti Istat maturati su canone (doc. n.15, 16 e 17) ed ha notiziato la conduttrice dei mutamenti soggettivi del lato attivo del rapporto contrattuale, per il passaggio di proprietà dalla A.S.S.T. al
Ministero delle Poste e Comunicazioni;

- ex art. 67 della legge n. 392 del 1978 il contratto si è rinnovato, come da determinazione del 3.9.1979 il Ministero delle Poste e Comunicazioni per altri tre anni e di sessennio in sessennio sino all'attualità;
- il rapporto contrattuale locatizio è proseguito sino all'attualità con tutti gli enti proprietari che si sono, a vario titolo, succeduti nella titolarità dell'immobile;
- dal 1998 il canone ammonta ad euro 975,09 (doc. 17, in assenza di richieste scritte annuali di aumenti Istat;

- a far tempo dal passaggio dell'immobile all' , nel 2003, Controparte_1 questa ha disconosciuto l'esistenza del rapporto locatizio ed ha preteso il pagamento di una indennità di occupazione pari a 2.000,00 euro (doc. 21, 22, 23);
- nelle more dell'accertamento dell'esistenza del contratto e del giusto ammontare del canone di locazione, aveva interrotto ogni pagamento;

- a voler considerare il contratto risolto, spettava l'importo di euro 20.992,14 a titolo di indennità di avviamento;

- in via subordinata, competeva il risarcimento danni derivante dall'affidamento incolpevole;

- con separato giudizio iscritto al n.r.g.a.c.c. 57852 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2018 aveva richiesto, pertanto, di accertare e dichiarare, in via principale, l'esistenza di un rapporto e/o contratto di locazione in capo ai ricorrenti e/o alla costituita avente a oggetto Parte_2
l'immobile di via S. CE n. 23 nonché l'ammontare del canone di locazione in
975,09; in via subordinata, condannare la resistente a corrispondere alla ricorrente la somma di euro 20.992,14 a titolo di indennità di avviamento;
sempre in via subordinata condannare l' al risarcimento del danno per responsabilità e per Controparte_1
l'affidamento ingenerato nelle parti ricorrenti;

- sulla scorta della c.t.p. il canone locativo doveva ritenersi pari ad euro 1351,86, dovendosi conteggiare euro 30 a mq per la sala vendita di 21,44 mq;
euro 15 al mq per il retro-bottega di 16,18 mq;
euro 12 al mq per il soppalco di 38,44 mq;

-l'onere concessorio doveva essere calcolato in misura ridotta rispetto al canone.
Instauratosi il contraddittorio si è costituito in giudizio l' , Controparte_1
r.g. n. 3 contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ha chiesto il rigetto.
A tal fine ha eccepito e dedotto che:
-il compendio denominato Palazzo Brazzà era originariamente assegnato all'Azienda di Stato per i servizi telefonici (d'ora innanzi ASST) controllata dal
Ministero delle Comunicazioni. I piani superiori del compendio in oggetto erano occupati per fini istituzionali, mentre i locali posti a piano terra erano stati affidati dal'ASST a privati, dietro corresponsione di un canone;

-a seguito di lettera raccomandata a/r del 10.06.1985 con cui la ASST comunicava “formale diniego di rinnovazione del contratto di affitto e la volontà di conseguire ... la piena disponibilità del'immobile locato alla scadenza contrattuale” numerosi locali siti in Via san CE/Largo Brazzà, compreso il locale oggetto di causa, posto alla Via San CE n. 23 - allora in uso al sig. - Persona_1 venivano liberati (all. 2);
- in data 24.07.1986, in seguito a trattative tra l'ASST e vari occupanti dei locali siti in Via San CE /Largo Palazzo Brazzà, veniva sottoscritto un “atto ricognitivo per la locazione dei locali di Via San CE/Largo Brazzà” nel quale, tra l'altro, veniva previsto che “le parti si dichiarano disponibili - ed all'uopo si impegnano - a perfezionare separati accordi per la locazione dei singoli locali ... tali accordi separati si concretizzeranno in un nuovo contratto di locazione a termini di legge che dovranno essere perfezionati prima dell'inizio dei lavori e contestualmente alla riconsegna ... i nuovi canoni di locazione dovranno essere indicati su istanza della dall'U.T.E. CP_5
(Ufficio Tecnico Erariale)”;
- successivamente la ASST e la sig. (succeduta a Parte_1 [...]
stipulavano un contratto preliminare di locazione relativo ai locali siti in Per_1
Roma ala Via San CE n. 23 (ALL. 3). In seguito a tale sottoscrizione non si perveniva però alla stipula del contratto di locazione definitivo per l'insorgenza di divergenze sule effettive condizioni contrattuali;
conseguentemente si addiveniva a un giudizio, intrapreso dalla ASST contro la sig.ra ; Pt_2
- con nota del 06.11.1991 la controparte inviava alla ASST una proposta transattiva che si dimostrava favorevole a un eventuale componimento bonario. Tale proposta, unitamente a uno schema contrattuale per la stipula del contratto di locazione relativo al locale in oggetto sottoscritto dalla sig.ra , veniva Pt_2 sottoposta al vaglio dell'Avvocatura Generale dello Stato. Lo “SCHEMA” contrattuale
(ALL. 4) sottoscritto dalla Sig.ra riporta all'art 17 “il presente contratto, ai Pt_2
r.g. n. 4 sensi della normativa vigente in materia contrattuale non sarà vincolante per l'Azienda se non dopo che sia intervenuta la sua approvazione ...”. Non risultano inoltre indicati né la sede dell'ASST, né il soggetto deputato a rappresentarla per la stipula del contratto, mentre vi sono numerosi altri spazi vuoti e soprattutto manca la sottoscrizione autografa del rappresentante dell'ASST. Inoltre, dal testo emerge palesemente che la sig.ra ha aggiunto a penna, tra le altre cose, anche una Pt_2 postilla che, alla destinazione dei locali ad uso tabaccheria e altri generi di monopolio, aggiunge “e per ogni altra attività di cui alle tabelle merceologiche e autorizzazioni di cui dispone o disporrà la conduttrice”, inserendo dunque condizioni contrattuali ulteriori non contemplate nell'originario schema contrattuale. A tale schema contrattuale non seguiva la firma di alcun contratto di locazione;

-nel contempo invece gli altri occupanti che avevano sottoscritto l'atto ricognitivo sopra menzionato e occupavano altri locali siti a piano terra di Palazzo Brazzà addivenivano alla stipula di separati e successivi contratti definitivi di locazione per i locali citati in detto atto (cfr. contratto rep. n. 693 del 23/06/1992 tra ASST e altra società, per il locale di via di S. CE 19; atto rep. 713 del 06/11/1992 tra ASST e altra società, per il locale di via S. CE 30-30°; atto rep. 560 del 07.03.1991 tra
ASST e altra società, per i locali di Via di S. CE 3);
-successivamente, in virtù del disposto del D.L. n. 487/1993, convertito in legge n.
71 del 29.01.1994 e s.m.i.i. sono stati trasferiti al , per conto Controparte_2 dello Stato, vari beni immobili appartenenti all'ex ASST, da destinare esclusivamente a sedi ed uffici del Ministero delle Poste e Telecomunicazioni, come appositamente individuati dal Decreto di quest'ultimo Dicastero del 15.01.1997; le modalità del trasferimento di questi immobili al per la successiva Controparte_2 assegnazione in uso al Ministero delle Comunicazioni venivano poi stabilite con D.P.R.
27.07. 2000, n. 263;
-tra gli immobili oggetto di tale trasferimento, espressamente destinati a “sedi ed uffici del Ministero delle comunicazioni”, al quale sono stati assegnati, come da previsione di legge (DPR 263/2000), “per l'espletamento della propria attività istituzionale” è incluso l'intero Palazzo Brazzà, compresi anche i locali siti in Roma ala Via San CE n. 23, oggetto del presente contenzioso (cfr. elenco allegato al
D.M. del 15.01.1997);
-con nota 225 del 05.06.2003 (ALL. 5) il Ministero delle Comunicazioni trasmetteva all'Agenzia del la nota del Capo Gabinetto del Ministro del CP_1
r.g. n. 5 04.04.2003 che autorizzava la procedura di regolarizzazione relativamente agli utilizzi dei locali commerciali di Palazzo Brazzà siti in via di San CE, confermando dunque l'assoluta inesistenza di titolo in capo agli occupanti dei locali in questione per i quali si autorizza la procedura di regolarizzazione di situazioni evidentemente non
“regolari”;
-l' , subentrata nella gestione e valorizzazione del patrimonio Controparte_1 immobiliare dello Stato al ai sensi del D. Lgs 300/1999 e Controparte_2 ss.mm.ii. provvedeva dunque ad indirizzare numerosi inviti (note prot. 883 del
14.01.2005, ALL. 6; prot. n. 5562 del 24.03.2005; prot. n. 11758 del 14.06.2005) alla
, manifestando la disponibilità ad addivenire alla Parte_3 regolarizzazione dell'occupazione perpetrata in assenza di titolo valido tramite la stipula di regolare atto di concessione, stante la natura di patrimonio indisponibile del bene occupato. Tuttavia, tali offerte restavano ingiustificatamente inevase.
-pertanto, in assenza di qualsivoglia adesione, l' indirizzava alla CP_1 [...]
la prima richiesta di pagamento prot. n. 13344 del 06.07.2005 Parte_3
(ALL. 7) con la quale ingiungeva la corresponsione della somma di € 135.956,19 per il periodo 01.01.2000/31.08.2005. Giova precisare che, sempre nell'anno 2005, l'Agenzia convenuta, in un caso del tutto analogo a quello in esame (locale sito al piano terra di
Palazzo Brazzà, in via S. CE 20/21) in cui si era riscontrata la sussistenza solamente di un mero schema contrattuale (e dunque non di un regolare contratto) , ha indirizzato i medesimi inviti ed ha regolarizzato l'occupazione stipulando apposito atto di concessione in favore dell'occupante, in data 08.11.2005;
-la , di contro, non ha mai formalmente accettato, né adempiuto Parte_3 alle condizioni previste nei predetti inviti, continuando ad occupare l'immobile de quo senza corrispondere né le indennità pregresse né quelle correnti. Inoltre, per i locali analoghi a quelli oggetto di causa e ad essi adiacenti, siti in via di S. CE 19, 30-
30 A e 3, per i quali i rispettivi occupanti avevano a suo tempo stipulato dei contratti di locazione con l'ASST, alla scadenza di questi ultimi, l' ha provveduto a CP_1 stipulare regolari atti di concessione regolarizzandone ulteriormente la posizione (atti di concessione del 24.07.2012, del 26.07.2012). Ciò stante l' con Controparte_1 nota prot. n. 2012/5476/FLZ-PARM del 26.03.2012, ritualmente notificata, ha comunicato ai sensi della L.241/1990 e ss.mm.ii. l'avviso di avvio del procedimento di rilascio del bene di cui in oggetto ex art. 823 c.c.;
-a tal proposito gli eredi della sig.ra hanno espresso le Parte_1
r.g. n. 6 proprie osservazioni contrarie al rilascio de quo ed hanno formulato istanza di accesso agli atti amministrativi;
la convenuta ha riscontrato le osservazioni con note prot. n.
2012/9646/FLZ-UO-PARM del 30.05.2012 e n. 2012/10876/FLZ-UO-PARM, ha consentito l'accesso agli atti, svoltosi in data 08.06.2012 ed ha ulteriormente riscontrato alle deduzioni di controparte con nota prot. 2012/12452/FLZ-UO-PARM
(ALL. 8);
- infine, riscontrata la persistenza dell'occupazione dei locali appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato da parte della ditta Pt_2 Parte_4
l'odierna resistente ha provveduto a inoltrare l'ordinanza di sgombero in via
[...] amministrativa ex art. 823 c.c. per occupazione senza titolo valido prot.
2012/13067/FLZ-PARM del 27/07/2012 notificata in data 14.08.2012 (ALL. 9);
- in data 23/10/2012 i signori ed hanno Pt_2 Parte_5 Parte_6 agito innanzi al TAR Lazio al fine di ottenere “l'annullamento, previa sospensiva, dell'“ordinanza di sgombero in via amministrativa ex art. 823 c.c. per occupazione senza titolo” prot. 2012/13067/FLZ-PARM del 27.07.2012, notificata alla
[...]
a mezzo raccomandata a/r ricevuta in data 14.08.2012 con la Parte_7 quale si “…ordina alla soc. Eredi PI ovvero a Parte_7 C.F._1 chiunque altro occupi l'immobile demaniale sito in comune di Roma, via san CE
23, il rilascio dello stesso, entro e non oltre gg. sessanta dalla data di ricezione della presente, con avvertenza che, in difetto si procederà – con preavviso di 5 giorni – all'esecuzione coattiva della presente ordinanza con addebito delle relative spese nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale…”. Il Tar del Lazio non ha sospeso il predetto avviso e tale decisione veniva confermata anche dal
Consiglio di Stato in sede di impugnativa del provvedimento cautelare di rigetto.
Seguiva poi ricorso per motivi aggiunti essendo stato emesso dalla scrivente anche un avviso di rilascio successivo all'ordinanza impugnata;

-successivamente, i suddetti ricorrenti proponevano in data 14 marzo 2013, ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione ex art. 41 c.p.c. e art. 10 co. 1
c.p.a., e dunque il Tar del , con ordinanza n. 03667/2013, pur ritenendo CP_4 sussistente la propria giurisdizione, sospendeva il giudizio ma respingeva “la domanda di sospensione dell'esecuzione dell'atto avversato ... considerato che la richiesta misura cautelare non appare, ad una sommaria delibazione, accoglibile conseguendo l'avviso di rilascio avversato ad ordinanza di sfratto riguardo alla quale sia questo tribunale che, in appello, il Consiglio di Stato, hanno respinto la richiesta di r.g. n. 7 sospensione con argomenti che sono in questa sede richiamati” (ALL. 10);
-nelle more l' procedeva nel tentativo di riscossione delle Controparte_1 somme maturate dall'odierna attrice per l'occupazione del locale demaniale in argomento, chiedendo in particolare la corresponsione di una somma pari ad €
251.427,39, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013, con prima richiesta di pagamento prot. n. 2013/9255/LZ-ST-PACR del 15/05/2013
(notificata in data 20/05/2013 a mezzo raccomandata n. 14220940337-8) (ALL. 11), rimasta insoluta a cui faceva seguito, ex art. 1, co 274, L. 311/04, la seconda richiesta di pagamento prot. 2013/14646/DR-ST-PA-RC del 25/07/2013 (ALL. 12) (notificata in data 29/07/2013 a mezzo raccomandata n. 14220940380-1), rimasta anch'essa insoluta;

- con successiva ordinanza n. 9827/2014 depositata in data 07.05.2014, la
Suprema Corte di Cassazione confermava la giurisdizione del Giudice amministrativo evidenziando come controparte avesse chiesto l'annullamento di un'ordinanza di sgombero in via amministrativa, ex art 823 c.c., basando la propria domanda sulla
“perdurante operatività di un contratto di locazione” nonché sull'asserita
“insussistenza della destinazione del bene ad esigenze connesse allo svolgimento delle funzioni proprie dell'amministrazione al cui bene appartiene” e ritenendo, su tali presupposti, applicabile l'art. 7 comma 1 del c.p.a. a norma del quale sono “devolute alla giurisdizione amministrativa tutte le controversie nelle quali si faccia questione di interessi legittimi e , nelle particolari materie indicate dalla legge, di diritti soggettivi, concernenti l'esercizio o il mancato esercizio del potere amministrativo, riguardanti provvedimenti, atti o comportamenti riconducibili anche mediatamente all'esercizio di tale potere, posti in essere da pubbliche amministrazioni” (ALL. 13). In seguito a tale decisione il ricorso non veniva ritualmente riassunto e, dunque, il TAR del Lazio, con decreto n. 545/2017 pubblicato in data 14.02.2017, dichiarava estinto il giudizio (ALL.
14);
- nel contempo, l' convenuta proseguiva ulteriormente negli adempimenti CP_1 volti alla riscossione del quantum maturato dalla società, ingiungendo la corresponsione della somma di € 128.581,20, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/6/2013 ed il 31/5/2018, con prima richiesta di pagamento prot. n.
2018/4709/DRCST1 del 15/05/2018 (ALL. 15) (notificata in data 16/05/2016, a mezzo raccomandata n. 14220940529-0), rimasta insoluta. A tale ultima richiesta di pagamento faceva seguito una richiesta di incontro da parte della società odierna r.g. n. 8 attrice al fine “.. di addivenire ad una soluzione – e di ottenere chiarimenti circa - il calcolo dell'insoluto, la possibilità di dilazionare le somme dovute e altresì la possibilità di regolarizzare attraverso la sottoscrizione di un contratto ...”;
-all'esito di tale incontro l'odierna convenuta ribadiva le proprie ragioni, evidenziando che la possibilità di regolarizzare l'occupazione in parola non avrebbe potuto prescindere dal pagamento del quantum maturato a titolo di indennità per la medesima occupazione che, a far data dall'1/1/2000 al 31/5/2018 risultava, come noto, pari a complessivi €. 380.008,59 salvo conguaglio;

- dato il tempo trascorso, non avendo l'occupante adempiuto al pagamento di quanto richiesto e non essendo pervenuta alcuna istanza di dilazione del suddetto quantum maturato a titolo di indennità l' , con nota prot. 6297 del Controparte_1
3/7/2018 (ALL. 16) comunicava alla società odierna attrice l'attivazione della procedura di riscossione mediante iscrizione a ruolo dell'importo di €. 251.432,39, per il periodo compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013, già oggetto di rituali prima e seconda richiesta di pagamento, comprensivo delle spese di spedizione, maggiorato di rivalutazione ed interessi legali, oltre alle ulteriori spese del procedimento, secondo le modalità previste dalla normativa vigente. Tale missiva, notificata controparte a mezzo raccomandata in data 06.07.2018 e a mezzo messi comunali in data 09.07.2018, specificava espressamente il proprio valore di “formale invito al pagamento della predetta somma, anche ai fini interruttivi della prescrizione”. Successivamente, con pec del 17.07.2018, la Società attrice ha proposto una nuova istanza di accesso agli atti utilizzati dalla scrivente ai fini della determinazione “del quantum maturato e preteso a titolo di indennità di occupazione del locale commerciale ubica to in Roma, via di San
CE 23”;
-tale accesso veniva concesso e si svolgeva regolarmente in data 30.07.2018, con la consultazione del fascicolo agli atti della scrivente e l'estrazione di copia di numerosi documenti. Da ultimo - facendo seguito alla "prima richiesta di pagamento" prot.n.4709 del 15/05/2018 - con “seconda richiesta di pagamento” prot. 7363 del
03.08.2018 (ALL. 17) (notificata in data 9 agosto a mezzo messi comunali e 21 agosto a mezzo raccomandata) veniva ingiunto alla ditta occupante il pagamento della somma di
€ 128.581,20 per il periodo 01/06/2013-31/05/2018;
-a ciò seguivano l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, relativo all'annullamento delle richieste di pagamento inviate dall' per il Controparte_1 periodo 2013/2018, nonché per la determinazione ex novo del canone di concessione r.g. n. 9 /locazione spettante alla proprietà per l'utilizzo dei locali in questione. Un ricorso depositato il 13.09.2018 e notificato il 15.11.2018 proposto per l'accertamento della sussistenza di un contratto di locazione tra l'Amministrazione e la società odierna attrice (rg. n. 57852/18 udienza: 13.05.2019). Un ulteriore atto di citazione, proposto dalla società per veder dichiarati "la nullità, Parte_1
l'annullamento, l'inefficacia e l'invalidità del ruolo e della sottostante cartella n. 097
2018 00851840 80 000 e quindi del presunto credito dell'Agenzia" con contestuale richiesta di sospensione cautelare (rg. n. 61829/18);
-il termine prescrizionale applicabile nel caso di specie non è dunque quello breve, bensì quello ordinario di dieci anni ex art. 2946 c.c., non potendosi attribuire all'indennizzo richiesto né natura risarcitoria né afferenza al rapporto locatizio, né la riconducibilità a qualsiasi altra figura per la quale sia espressamente previsto il termine ridotto di cinque anni. Peraltro, in tal senso, si segnala che anche recente giurisprudenza (cfr. Sentenza del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche n.
72/2017 dep. In data 14.04.2017) che ha ribadito un già noto orientamento della
Suprema Corte, ritenendo che "nell'ipotesi in questione trova applicazione il termine lungo di prescrizione decennale ex art. 2946 per l'ipotesi di occupazione senza titolo di bene demaniale, da qualificarsi come occupazione senza causa ex art. 2041 c.c. (...) apparendo irrilevante l'eventuale titolo concessorio ormai scaduto";
- l' ha, nel tempo, interrotto il decorso del termine Controparte_1 prescrizionale mediante l'invio alla dele seguenti note: - la Parte_3 prima richiesta di pagamento prot. n. 13344 del 06.07.2005 (notificata in data
11.07.2005) con la quale ingiungeva la corresponsione dela somma di € 135.956,19 per il periodo 01.01.2000/31.08.2005 (all. 7); - prima richiesta di pagamento prot. n.
2013/9255/LZ-ST-PACR del 15/05/2013 (notificata in data a mezzo raccomandata n.
14220940337-8 in data 20.05.2013) chiedendo la corresponsione di una somma pari ad
€. 251.427,39, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013
(all. 11); - seconda richiesta di pagamento prot. 2013/14646/DR-ST-PA-RC del
25/07/2013 per il medesimo periodo di occupazione compreso tra l'1/1/2000 ed il
31/5/2013 (notificata a mezzo raccomandata 14220940380-1 in data 29.07.2013) (all.
12); - prima richiesta di pagamento prot. n. 2018/4709/DRCST1 del 15/05/2018
(notificata in data 16/05/2016, a mezzo raccomandata n. 14220940529-0) per €
128.581,20, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/6/2013 ed il 31/5/2018 (all.
15); - “seconda richiesta di pagamento” prot. 7363 del 03.08.2018 (notificata in data r.g. n. 10 9.08.2018 a mezzo messi comunali e 21.08.2018 a mezzo raccomandata) con cui veniva ingiunto ala ditta occupante il pagamento della somma di € 128.581,20 per il periodo
01/06/2013-31/05/2018 (all. 17); - iscrizione a ruolo - comunicata formalmente al debitore con nota prot. 6297 del 3/7/2018 (notificata a mezzo raccomandata
14220940546 in data 06.07.2018 - relativa al credito di € 251.432,39, per il periodo compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013, già oggetto di rituali prima e seconda richiesta di pagamento (ALL. 16).
Rigettata la richiesta di riunione alla presente causa della causa iscritta al nr.g.a.c.c. 57852 del 2018; con ordinanza del 4.2.2020 veniva disposta la riunione alla presente causa della causa rubricata al nr.g.a.c.c. 78070 del 2018.
Con la causa iscritta al n.r.g.a.c.c. 78070 del 2018 gli
[...]
(CF.12228461005), adivano il Parte_8
Tribunale di Roma, convenendo in giudizio l' chiedendo che Controparte_1 fossero dichiarata “la nullità, l'annullamento, l'inefficacia e l'invalidità del ruolo e della sottostante cartella n. 097 2018 00851840 80 000 e quindi del presunto credito dell' ” con contestuale richiesta di sospensione cautelare della pretesa di euro CP_1
377.352,93 eccependo la prescrizione della pretesa ante 2013 (periodo 2000-2013) e dunque, applicando il termine di prescrizione quinquennale;
la “Litispendenza e/o connessione con giudizi pendenti”, essendo “le pretese fatte valere con la cartella già oggetto di ben due giudizi pendenti” dinanzi al medesimo Tribunale “e precisamente giudizio R.G. 57852 sez VI ud. 13.05.19 promosso con ricorso depositato il 13.09.2018
e notificato il 15.11.2018 e giudizio R.G. 61829/18 sez VI, ud. 09.05.2019 promosso con atto di citazione notificato il 24.09.2018” e relativi, il primo all'accertamento della sussistenza di un rapporto e/o contratto di locazione in capo a controparte nonché dell'ammontare del canone di locazione, e il secondo all'annullamento delle richieste di pagamento emesse dalla scrivente e relative alle indennità di occupazione CP_1 maturate da controparte e volto alla determinazione, in sede giudiziale, di un diverso canone mensile – rispetto a quello determinato dall' - per il godimento del CP_1 locale occupato dalla società odierna attrice;
l“Esorbitanza ed illegittimità degli importi richiesti in cartella” atteso che, da una parte, l'importo del corrispettivo oggetto della originaria locazione, di cui l'attrice ritiene di essere titolare, prevedeva asseritamente un canone di € 957,09 e che, dall'altra, in ogni caso, la società attrice aveva prodotto una CTP secondo cui “il canone locativo commerciale dei locali in questione può attestarsi intorno agli € 1.350,00 mensili”, da ridursi ai fini della r.g. n. 11 determinazione del canone di concessione/ locativo “di un 20% giungendo a individuare la misura dell'onere di concessione mensile in € 1.080,00 per il 2018 (da adeguare “a ritroso applicando in riduzione gli indici ISTAT” per gli anni precedenti fino al 2013)”; la “Nullità della cartella per mancata indicazione dei criteri di quantificazione degli interessi di mora e del periodo di riferimento del preteso debito”.
Instauratosi il contradditorio si costituiva l' reiterando le Controparte_1 medesime eccezioni e doglianze della causa principale e eccependo il difetto di legittimazione passiva della convenuta, rispetto ai presunti vizi dell'atto impositivo che, come tale, rientrano nella competenza del concessionario, il quale tuttavia non è stato citato nel presente giudizio.
Disposti c.t.u., a seguito della sostituzione del giudice trasferito, rinviate le cause per la decisione innanzi a sé, all'udienza di discussione odierna le stesse sono state decise con lettura del dispositivo ex art. 429 c.p.c.
III. Dalla documentazione prodotta si ricava che il compendio denominato
Palazzo Brazzà fosse originariamente assegnato all'Azienda di Stato per i servizi telefonici (d'ora innanzi ASST) controllata dal Ministero delle Comunicazioni.
I piani superiori del compendio in oggetto erano occupati per fini istituzionali, mentre i locali posti a piano terra erano stati affidati dall'ASST a privati, dietro corresponsione di un canone.
All'indomani dell'entrata in vigore della legge locazioni l'Asst appare aver comunicato a molteplici inquilini il formale diniego di rinnovazione del contratto di affitto e la volontà di conseguire la piena disponibilità dell'immobile locato alla scadenza contrattuale.
In data 24.07.1986, in seguito a trattative tra l'ASST e vari occupanti dei locali siti in Via San CE /Largo Palazzo Brazzà, è stato sottoscritto un “atto ricognitivo per la locazione dei locali di Via San CE/Largo Brazzà” nel quale, tra l'altro, veniva previsto che “le parti si dichiarano disponibili - ed all'uopo si impegnano - a perfezionare separati accordi per la locazione dei singoli locali ... tali accordi separati si concretizzeranno in un nuovo contratto di locazione a termini di legge che dovranno essere perfezionati prima dell'inizio dei lavori e contestualmente alla riconsegna ... i nuovi canoni di locazione dovranno essere indicati su istanza della dall'U.T.E. CP_5
(Ufficio Tecnico Erariale)”.
Appare che successivamente la ASST e la sig. (succeduta a Parte_1
abbiano stipulato un contratto preliminare di locazione relativo ai Persona_1
r.g. n. 12 locali siti in Roma ala Via San CE n. 23.
Dalla ricerca a Sicid risulta che sulla scorta di tale atto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17119 del 2021, emessa nel procedimento n. 5852 del 2018, oggetto di appello, abbia rigettato la domanda degli sul rilievo della cessazione Parte_2 del contratto di locazione tra le parti quanto meno alla data del 5.2.1988. E' stato valutato che, in seguito a tale sottoscrizione, le parti non siano pervenute alla stipula del contratto di locazione definitivo per l'insorgenza di divergenze sulle effettive condizioni contrattuali.
Successivamente, in virtù del disposto del D.L. n. 487/1993, convertito in legge n.
71 del 29.01.1994 e s.m.i.i. sono stati trasferiti al , per conto Controparte_2 dello Stato, vari beni immobili appartenenti all'ex ASST, da destinare esclusivamente a sedi ed uffici del Ministero delle Poste e Telecomunicazioni, come appositamente individuati dal Decreto di quest'ultimo Dicastero del 15.01.1997; le modalità del trasferimento di questi immobili al per la successiva Controparte_2 assegnazione in uso al Ministero delle Comunicazioni sono state stabilite con D.P.R.
27.07. 2000, n. 263. Tra gli immobili oggetto di tale trasferimento, espressamente destinati a “sedi ed uffici del Ministero delle comunicazioni”, al quale sono stati assegnati, come da previsione di legge (DPR 263/2000), “per l'espletamento della propria attività istituzionale” è incluso l'intero Palazzo Brazzà, compresi anche i locali siti in Roma ala Via San CE n. 23, oggetto del presente contenzioso (cfr. elenco allegato al D.M. del 15.01.1997).
Con nota 225 del 05.06.2003 il Ministero delle Comunicazioni ha trasmesso all' la nota del Capo Gabinetto del Ministro del 04.04.2003 che Controparte_1 autorizzava la procedura di regolarizzazione relativamente agli utilizzi dei locali commerciali di Palazzo Brazzà siti in via di San CE, confermando dunque l'assoluta inesistenza di titolo in capo agli occupanti dei locali in questione per i quali si autorizza la procedura di regolarizzazione.
L' , subentrata nella gestione e valorizzazione del patrimonio CP_1 CP_1 immobiliare dello Stato al ai sensi del D. Lgs 300/1999 e Controparte_2 ss.mm.ii. ha provveduto ad indirizzare numerosi inviti (note prot. 883 del 14.01.2005,
ALL. 6; prot. n. 5562 del 24.03.2005; prot. n. 11758 del 14.06.2005) alla
[...]
, manifestando la disponibilità ad addivenire alla regolarizzazione Parte_3 dell'occupazione perpetrata, in assenza di titolo valido tramite la stipula di regolare atto di concessione, stante la natura di patrimonio indisponibile del bene occupato.
r.g. n. 13 Tuttavia, tali offerte sono rimaste inevase.
Pertanto, l' con nota prot. n. 2012/5476/FLZ-PARM del Controparte_1
26.03.2012, ritualmente notificata, ha comunicato ai sensi della L.241/1990 e ss.mm.ii.
l'avviso di avvio del procedimento di rilascio del bene di cui in oggetto ex art. 823 c.c., con successiva ordinanza di sgombero in via amministrativa ex art. 823 c.c. per occupazione senza titolo valido prot. 2012/13067/FLZ-PARM del 27/07/2012 notificata in data 14.08.2012 (ALL. 9).
In data 23/10/2012 i signori ed hanno agito Pt_2 Parte_5 Parte_6 innanzi al TAR Lazio al fine di ottenere “l'annullamento, previa sospensiva, dell'“ordinanza di sgombero in via amministrativa ex art. 823 c.c. per occupazione senza titolo” prot. 2012/13067/FLZ-PARM del 27.07.2012, notificata alla
[...]
a mezzo raccomandata a/r ricevuta in data 14.08.2012 con la Parte_7 quale si ordinava alla soc. Eredi PI ovvero a Parte_7 P.IVA_1 chiunque altro occupi l'immobile demaniale sito in comune di Roma, via san CE
23, il rilascio dello stesso, entro e non oltre gg. sessanta dalla data di ricezione della presente, con avvertenza che, in difetto si procederà – con preavviso di 5 giorni – all'esecuzione coattiva della presente ordinanza con addebito delle relative spese” nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale”. In seguito al regolamento di giurisdizione, il ricorso è stato dichiarato estinto con decreto n.
545/2017 pubblicato in data 14.02.2017 (ALL. 14).
Separatamente l' ha agito per il recupero del quantum maturato dalla CP_1 società, ingiungendo la corresponsione della somma di € 128.581,20, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/6/2013 ed il 31/5/2018, con prima richiesta di pagamento prot. n. 2018/4709/DRCST1 del 15/05/2018 (ALL. 15) (notificata in data 16/05/2016, a mezzo raccomandata n. 14220940529-0), rimasta insoluta.
La bozza di contratto di locazione prodotta dai ricorrenti non è stata accettata dalla pubblica amministrazione tenuta, in ogni caso, ex lege, a stipulare il contratto in forma pubblica. Il Tribunale di Roma ha, dunque, sancito, nella pronuncia oggetto di appello che: “La volontà della P.a. non può desumersi per implicito da fatti o atti e pertanto nei confronti di essa non è configurabile il rinnovo tacito del contratto né rileva per la formazione del rapporto negoziale, un mero comportamento concludente”
(ex multis, Cass. Civ .Sez II sent. n. 12323 del 10.06.2005, nonchè sul punto: Cass. civ.
Sez. III, 18 novembre 1994, n. 9762; Cass. Civ. Sez I n. 13039, 24.11.1999; Cass Sez.
III n. 9165/2002 e n. 8950/2006; Cass. Sez I n. 2067/2003; Cass. Civ .Sez II sent. n.
r.g. n. 14 12323 del 10.06.2005; Consiglio di Stato, sez. V, 15 dicembre 2005, n. 7147 e
24/09/2003 n. 544) e, che pertanto, il bene immobile sia rientrato ex lege nel novero del patrimonio indisponibile Ministero delle comunicazioni e, poi, dell' CP_1
Di conseguenza ha, anche, respinto la richiesta di avviamento commerciale
[...] non essendo configurabile alcun contratto con l' , per essere Controparte_1 cessato il rapporto contrattuale nella prima parte del lontano 1988.
IV. Il Dott. Arch. , nominato C.T.U. nel presente giudizio, Persona_2 al fine di accertare avuto riguardo ai valori di mercato, l'ammontare delle somme spettanti all' in ragione dell'occupazione ai locali siti in Controparte_1
Roma alla Via San CE n. 23 da parte dei ricorrenti, ha effettuato un sopralluogo presso i luoghi di causa, siti in Roma, Via San CE n. 23 ed ha verificato che l'immobile in oggetto consiste in un locale commerciale adibito a vendita di tabacchi, oggetti e gadget per turisti, composto da uno spazio vendita, in cui accede il pubblico e in cui vi è esposta la merce e vi si trova il bancone per la vendita. Nella parte retrostante è annesso il retro-negozio in cui si trova il servizio igienico;
una scala interna metallica collega il retro-negozio al soprastante piano soppalcato. Tale piano soppalcato viene utilizzato prevalentemente come magazzino/deposito della merce, data anche l'altezza media di mt. 2,15. Il negozio presenta le pareti e i soffitti tinteggiati, il pavimento è in lastre di marmo. Il servizio igienico e parte del retro-negozio sono rivestiti in maioliche. Il servizio igienico ha il pavimento in piastrelle di ceramica. Il piano soppalcato ha il pavimento anch'esso in lastre di marmo e le pareti e soffitto tinteggiate;
l'infisso esterno del piano soppalcato è in legno;
le porte interne (del bagno e piano soppalcato) sono in legno tamburato. Al locale commerciale in oggetto si accede dalla strada mediante saracinesca metallica avvolgibile. Il cespite nel suo insieme si presenta in normali condizioni d'uso, necessitando prevalentemente di ritinteggiature e revisione dell'impianto elettrico (vi sono alcuni punti con cavi volanti, ecc.). La sua ubicazione è in pieno centro storico, nel Rione EV, su di una via (Via
San CE) che collega ON di EV (posta a brevissima distanza dall'immobile in oggetto) con il Quirinale.
Effettuata un'indagine sui valori locativi riferita all'arco temporale complessivo dal 2000 al 2018 compresi, calcolate le superfici commerciali, ha verificato, tenuto conto dei valori conservativi normali dell'immobile, sulla scorta dell'OMI, valutata la vetustà del sistema elettrico, i seguenti valori locativi privatistici:
- 20.840,13 per l'anno 2000; - 21.287,17 per l'anno 2001; - 21.968,19 per l'anno r.g. n. 15 2002; - 22,485,36 per l'anno 2003; - 21.163,08 per l'anno 2004; -34.413,24 per l'anno
2005; - 39.274,86 per l'anno 2006; - 42.696,72 per l'anno 2007; - 45.108,54 per l'anno
2008; - 44.764,20 per l'anno 2009; - 44.419,80 per l'anno 2010; - 42.698,16 per l'anno
2011; - 40.115,58 per l'anno 2012; - 36.155.70 per l'anno 2013; - 30.301,92 per l'anno
2014; - 28.408,02 per l'anno 2015; - 26.961,78 per l'anno 2016; - 27.065,04 per l'anno
2017;- 26.376,36 per l'anno 2018.
Ha poi accertato che, avuto riguardo ai regimi concessori, nei bandi di gara, i corrispettivi sono inferiori di circa il 15% dei valori locativi privatistici (…).
Il Tribunale aderisce pienamente a tali conclusioni debitamente motivate e scevre da vizi logici e giuridiche.
Alla pretesa così rideterminata – a cui vanno aggiunti gli interessi moratori ex art. 1282 c.c., comma 2 – gli sono tenuti nei confronti Parte_7 dell' . Controparte_1
Il credito esatto non è prescritto essendo stato, infatti, interrotto il decorso del termine prescrizionale mediante l'invio alla delle seguenti Parte_3 istanze di costituzione e messa in mora: - richiesta di pagamento prot. n. 13344 del
06.07.2005 (notificata in data 11.07.2005) per il periodo 01.01.2000/31.08.2005 (all.
7); - richiesta di pagamento prot. n. 2013/9255/LZST-PACR del 15/05/2013 (notificata in data a mezzo raccomandata n. 14220940337-8 in data 20.05.2013) chiedendo la corresponsione di una somma pari ad €. 251.427,39, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013 (all. 11); - la richiesta di pagamento prot.
2013/14646/DR-ST-PA-RC del 25/07/2013 per il medesimo periodo di occupazione compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013 (notificata a mezzo raccomandata
14220940380-1 in data 29.07.2013) (all. 12); - la richiesta di pagamento prot. n.
2018/4709/DRCST1 del 15/05/2018 (notificata in data 16/05/2016, a mezzo raccomandata n. 14220940529-0) per € 128.581,20, per il periodo di occupazione compreso tra l'1/6/2013 ed il 31/5/2018 (all. 15); - la richiesta di pagamento prot. 7363 del 03.08.2018 (notificata in data 9.08.2018 a mezzo messi comunali e 21.08.2018 a mezzo raccomandata) con cui veniva ingiunto ala ditta occupante il pagamento della somma di € 128.581,20 per il periodo 01/06/2013-31/05/2018 (all. 17); l'iscrizione a ruolo - comunicata formalmente al debitore con nota prot. 6297 del 3/7/2018 (notificata a mezzo raccomandata 14220940546 in data 06.07.2018 - relativa al credito di €
251.432,39, per il periodo compreso tra l'1/1/2000 ed il 31/5/2013 (ALL. 16).
Sugli importi come sopra determinati vanno aggiunti gli interessi moratori ex art.
r.g. n. 16 1282 c.c. dalle singole messe in mora sino al soddisfo.
Le domande di cui alle cause riunite devono essere parzialmente accolte e la cartella impugnata deve essere, pertanto, annullata, per quanto di ragione dovendosi rideterminare la pretesa debitoria come da dispositivo.
IV.

Ritenuto che

doversi ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese di C.T.U. devono essere poste a carico di parte ricorrente, debitrice, per due terzi e per l'altro terzo a carico di parte resistente.”
Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“1) accoglie, in parte, per le ragioni di cui in motivazione, le domande dei giudizi riuniti e, previo annullamento in parte, della cartella esattoriale impugnata, accerta che gli per il periodo che va dal 1.1.2000 al 31.12.2018 sono tenuti a Parte_2 versare all' , a titolo di corrispettivo per il godimento e per Controparte_1
l'utilizzo dell'immobile, ad uso commerciale, sito in Roma alla Via San CE n. 2 oggi 23, piano strada, Largo di Brazzà, i seguenti importi: 17.714,11 per l'anno 2000;
18.094,09 per l'anno 2001; 18.672,96 per l'anno 2002; 19.112,55 per l'anno 2003;
17.988,61 per l'anno 2004; 29.251,25 per l'anno 2005; 33.383,63 per l'anno 2006;
36.292,21 per l'anno 2007; 38.342,25 per l'anno 2008; 38.049,57 per l'anno 2009;
37.756,83 per l'anno 2010; 36.293,43 per l'anno 2011; 34.098,24 per l'anno 2012;
30.732,34 per l'anno 2013; 25.756,63 per l'anno 2014; 24.146,81 per l'anno 2015;
22.917,51 per l'anno 2016; 23.005,28 per l'anno 2017; 22.419,90 per l'anno 2018, oltre interessi moratori ex art. 1282 c.c., comma 2, calcolati, anno per anno, dagli atti di messa in mora indicati in parte motiva, al soddisfo effettivo;

2) rigetta, nel resto, le domande attoree;

3) dichiara integralmente compensate le spese e le competenze dei giudizi riuniti;

4) pone le spese di C.T.U., come liquidate con separato decreto, per due terzi a carico di parte ricorrente e per un terzo a carico di parte resistente.
Motivi a giorni 60.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello Parte_1
, rassegnando le seguenti conclusioni:
[...]
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione:
r.g. n. 17 1) In via principale voglia dichiarare nulla la sentenza impugnata per le ragioni esposte in parte motiva con ogni conseguente e consequenziale provvedimento;

2) Sempre in via principale e nel merito, voglia accogliere per i motivi tutti esposti in narrativa l'appello proposto e conseguentemente, riformare l'impugnata sentenza n. 10121/2022, emessa dal Tribunale Civile di Roma, Sezione VI, Giudice
Civile, Giudice Dott.ssa Maria Flora Febbraro, che ha definito il giudizio n. R.G.
61829/2018 (riunito a quello 78070/18 di R.G.), e per l'effetto accogliere le domande avanzate in primo grado, da intendersi integralmente riportate e trascritte.
3) in via istruttoria, si insiste per la concessione di una nuova CTU.
(..) Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio.
Si dichiara che il valore del presente processo è compreso tra gli € 260.000,00 e gli € 520.000,00.”
ha rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Voglia codesto Tribunale, contrariis reiectis, respinta preliminarmente la richiesta di rinnovo della CTU, nel merito, rigettare l'avverso atto di appello con integrale conferma della sentenza impugnata.
Vinte le spese.”
All' udienza del 13 novembre 2025, la causa è stata discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Con il primo motivo di appello, intitolato “Nullità della Sentenza – violazione degli artt. 190 c.p.c., nonché artt. 24 e 111 Cost.”, Parte_1
, ha eccepito la nullità della sentenza per violazione del
[...] contraddittorio, non avendo il Tribunale concesso i termini per le memorie conclusionali e le repliche di cui all'art. 190 c.p.c.
Osserva la Corte che l'eccezione è fondata.
Risulta per tabulas che il giudizio di primo grado, pur vertendo in materia locatizia, è stato introdotto con atto di citazione in luogo del ricorso.
Il Tribunale non ha disposto il mutamento di rito, con assegnazione alle parti di un termine per note integrative, ma ciononostante, all' esito dell'udienza cartolare per la precisazione delle conclusioni, non ha concesso i termini di cui all'art. 190 c.p.c., ma ha emesso la sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Balza in evidenza, dunque, la violazione del principio del contraddittorio in grado di inficiare la validità della sentenza.
In proposito, secondo le Sezioni Unite (sentenza n. 36596 del 25/11/2021) la r.g. n. 18 violazione determinata dall'avere il giudice deciso la controversia senza assegnare alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ovvero senza attendere la loro scadenza, comporta di per sé la nullità della sentenza per impedimento frapposto alla possibilità per i difensori delle parti di svolgere con completezza il diritto di difesa, in quanto la violazione del principio del contraddittorio, al quale il diritto di difesa si associa, non è riferibile solo all'atto introduttivo del giudizio, ma implica che il contraddittorio e la difesa si realizzino in piena effettività durante tutto lo svolgimento del processo.
In sostanza, il giudice di primo grado che decide la causa senza assegnare i termini fissati per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, ovvero prima della loro scadenza, viola il principio del contraddittorio, determinando la nullità della sentenza emessa, per l'assorbente rilievo che, così agendo, impedisce al difensore di una parte di svolgere nella sua completezza il proprio diritto di difesa (Cass. nn.
7760/2011; 20180/2015, 24636/2016, 4125/2020).
Tuttavia, la nullità della sentenza di primo grado non determina la rimessione della causa al primo giudice in quanto tale ipotesi non rientra in quelle tassativamente previste dall'art. 354 c.p.c.
Pertanto, in questa sede, si dovrà procedere all'esame nel merito della controversia, nei limiti delle doglianze svolte, ossia sulla base della situazione processuale maturata nel giudizio di primo grado e di quanto dedotto in relazione ad essa nell'atto di appello.
Ebbene, le domande proposte da Parte_1 non sono fondate, ad eccezione della domanda di annullamento della
[...] cartella di pagamento in relazione alla quale si riscontra una fondatezza sia pure parziale.
L'insussistenza di un rapporto locatizio tra le parti è evidente, in ragione del diniego di rinnovo del contratto (lettera raccomandata a/r del 10.06.1985 con cui la
ASST ha comunicato “formale diniego di rinnovazione del contratto di affitto e la volontà di conseguire (..) la piena disponibilità dell'immobile locato alla scadenza contrattuale”.
Successivamente la ASST e la sig. (succeduta a Parte_1 [...]
hanno stipulato un contratto preliminare di locazione relativo ai locali siti in Per_1
Roma ala Via San CE n. 23, anche se non sono pervenuti alla stipula del contratto di locazione definitivo per l'insorgenza di divergenze sule effettive condizioni r.g. n. 19 contrattuali.
In data 6.11.1991 la controparte inviava alla ASST una proposta transattiva, corredata da uno schema contrattuale per la stipula del contratto di locazione relativo al locale in oggetto sottoscritto dalla sig.ra . Pt_2
Tuttavia, a tale schema, in ragione del parere contrario dell'Avvocatura Generale dello Stato, non è seguita la stipula del contratto definito.
L'appellante, in questa sede, ha sostenuto di non essere stata fornita la prova della comunicazione del diniego di rinnovo, donde il rapporto è proseguito.
Osserva la Corte che la contestazione è tardiva ai sensi dell'art. 345 c.p.c., non avendo l'appellante dedotto ciò nel giudizio di primo grado, e né tantomeno lo avrebbe potuto dedurre con le memorie conclusionali, nelle quali è precluso prospettare per la prima volta questioni nuove, avendo esse la sola funzione di illustrare le domande ed eccezioni già proposte.
Oltretutto, non solo nel giudizio di primo grado non ha dedotto tale circostanza
(mancata comunicazione del diniego di rinnovo), ma ha anche fatto riferimento ad essa, provvedendo anche al relativo deposito, nei numerosi giudizi intercorsi tra le parti.
In particolare, l'esistenza di una disdetta contrattuale, indirizzata dall'ASST nel
1985 a tutti gli utilizzatori dei locali in argomento, non solo non è mai stata negata, ma è stata espressamente affermata da controparte.
Basti fra tutti i giudizi esaminare quello che si è concluso con la sentenza n.
25281/2006 del Tribunale di Roma, che ha rigettato la domanda proposta dalla dante causa degli odierni appellanti volta ad accertare la sussistenza di un contratto di locazione e/o di un obbligo a contrarre della P.A. relativamente al locale oggetto dell'odierno giudizio.
Nel ricorso introduttivo di tale giudizio ha fatto riferimento alla disdetta inviata nel 1985 a tutti gli inquilini, avendo l'ente la necessità di ristrutturare gli immobili, e ha provveduto anche a depositarla.
Ed inoltre ha dato atto delle trattative successive volte alla stipula di nuovi contratti, documentandole.
Nella lettera in risposta all'ultima richiesta di pagamento ha chiesto un incontro al fine “di addivenire ad una soluzione – e di ottenere chiarimenti circa - il calcolo dell'insoluto, la possibilità di dilazionare le somme dovute e altresì la possibilità di regolarizzare, attraverso la sottoscrizione di un contratto (..).”.
In sostanza, dalla corrispondenza si evince la consapevolezza in ordine al diniego r.g. n. 20 di rinnovo e, quindi, alla cessazione del contratto.
L'appellante ha sostenuto che successivamente all'asserito inoltro della disdetta il rapporto locatizio è proseguito, tanto che la controparte l'ha invitata annualmente a corrispondere gli aumenti ISTAT.
Anche tale argomentazione è priva di pregio, in quanto per i contratti della P.A. è necessaria la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che alla stipula del contratto non può giungersi con comportamenti concludenti.
In ogni caso, la richiesta delle indennità, anche con i dovuti aggiornamenti, non costituisce un comportamento da cui dedurre la volontà di stipulare il contratto.
L'appellante ha contestato l'esito della consulenza tecnica, sostenendo che l'immobile è in condizioni scadenti e non normali, come sostenuto dal consulente, sol se si consideri che l'impianto elettrico è obsolescente, come d'altronde riconosciuto dallo stesso consulente.
Osserva la Corte che il consulente tecnico, nominato nel giudizio di primo grado, al fine di accertare, avuto riguardo ai valori di mercato, l'ammontare delle somme spettanti all' in ragione dell'occupazione dei locali siti in Roma Controparte_1 alla Via San CE n. 23 da parte dei ricorrenti, ha accertato che l'immobile occupato consiste in un locale commerciale adibito a vendita di tabacchi, oggetti e gadget per turisti, e si compone da uno spazio vendita, in cui accede il pubblico e in cui vi è esposta la merce, e da un retro negozio in cui si trova il servizio igienico, specificando che una scala interna collega il retro negozio al soprastante piano soppalcato, utilizzato come magazzino/deposito della merce, in ragione della 'altezza media di mt. 2,15. Nel descrivere le condizioni del negozio, ha specificato che le pareti e i soffitti sono tinteggiati, il pavimento è in lastre di marmo, il servizio igienico e parte del retro-negozio sono rivestiti in maioliche, il servizio igienico ha il pavimento in piastrelle di ceramica, il piano soppalcato ha il pavimento in lastre di marmo e le pareti e il soffitto sono tinteggiati, l'infisso esterno del piano soppalcato è in legno, le porte interne (del bagno e piano soppalcato) sono in legno tamburato.
La descrizione del locale non è stata contestata dall'appellante, avendo questi sostanzialmente limitato la sua doglianza alla presenza di un impianto elettrico necessitante di ristrutturazione, in forza del quale, a suo avviso, le condizioni dell'immobile sono scadenti.
In realtà, il consulente ha tenuto conto dello stato dell'impianto elettrico, avendo affermato che il locale necessita di revisione per la presenza di alcuni punti con cavi r.g. n. 21 volanti, ed in forza di ciò, all'esito delle contestazioni del C.T.P., ha ritenuto presente il valore minimo dello stato conservativo normale, in luogo del valore medio preso inizialmente a riferimento nella propria relazione preliminare.
Il consulente, sempre in risposta al C.T.P., ha ritenuto che sarebbe stato eccessivo solo per l'impianto elettrico ritenere presente uno stato scadente, da ricollegarsi, di regola, a delle notevoli situazioni di degrado (alle murature, infissi, finiture, ecc.) non presenti nel caso in esame.
Il consulente ha poi evidenziato la posizione privilegiata dell'immobile, trovandosi in pieno centro storico, nel Rione EV, su di una via (Via San CE) che collega ON di EV (posta a brevissima distanza dall'immobile in oggetto) con il , ed ha effettuato un'indagine sui valori locativi riferita all'arco temporale CP_6 complessivo dal 2000 al 2018 compresi sulla scorta dei valori OMI, tenuto conto delle superfici commerciali e dei valori conservativi normali dell'immobile, e, per quel che qui interessa, valutata la vetustà dell'impianto elettrico.
In sostanza, l'appellante si è limitato ad affermare che avrebbe dovuto tenersi conto dello stato dell'impianto elettrico, di cui invece il consulente ha tenuto espressamente conto.
Le conclusioni cui è pervenuto il consulente sono pienamente condivisibili, in quanto intrinsecamente attendibili e immuni da vizi logico-giuridici, tenuto conto anche dell'accuratezza e dell'esaustività con cui sono stati raccolti i dati, del condivisibile metodo di analisi utilizzato, nonché delle esaurienti motivazioni addotte dall'ausiliare a sostegno delle proprie considerazioni.
Quanto alle osservazioni sollevate dai c.t.p. nel corso delle operazioni peritali va rilevato che le stesse sono state efficacemente confutate dal consulente tecnico d'ufficio nella relazione definitiva.
Appare comunque opportuno ricordare che, quando il giudice aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento sicché non è necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. III, 9.1.2024, n. 800).
L'appellante ha dedotto, altresì, che nella lettera del 6 luglio 2005, versata in atti da controparte, con cui si richiedeva il pagamento delle indennità dal 2000 al 2005, non r.g. n. 22 viene indicata – a differenza delle altre missive inviate – “né il numero di raccomandata cui la ricevuta di ritorno depositata si riferisce né la ricevuta di spedizione della stessa raccomandata”
Per tal motivo, dalla lettera del 6 luglio 2005, ad avviso dell'appellante, non è evincibile il collegamento esistente “tra la raccomandata con cui sono state richieste le morosità relative al 2000-2005 e la relativa ricevuta di ricezione”, con la conseguenza che non risulta fornita la prova della interruzione della prescrizione per tale periodo.
Osserva la Corte che la produzione in giudizio di copia di un atto spedito con lettera raccomandata, unitamente all'avviso di ricevimento della stessa, fa presumere, ex art. 1335 c.c., la conoscenza di tale atto da parte del destinatario, al quale spetta, in conformità al principio di “vicinanza della prova”, l'onere di dimostrare che il plico conteneva un atto diverso o nessun documento. (in tal senso Cassazione Ordinanza
n.964 del 15 gennaio 2025).
Conseguentemente spettava all'odierno appellante dimostrare che con la raccomandata ricevuta, di cui è stata versata in atti la cartolina di ricevimento, non ha ricevuto la richiesta di pagamento di cui si discute.
In ragione dell'esito del giudizio (accoglimento parziale -nullità della sentenza- delle ragioni fatte valere dall'appellante), le spese del presente giudizio si compensano.

PQM


La Corte, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la nullità della sentenza n. 10121/2022 del Tribunale di Roma, pubblicata il 21/06/2022, per violazione del contraddittorio;

- “accoglie parzialmente le domande proposte da
[...]
nel giudizio di primo grado e, previo Parte_1 annullamento in parte, della cartella esattoriale impugnata, accerta che la società
per il periodo che va Parte_1 dal 1.1.2000 al 31.12.2018 è tenuta a versare all' , a titolo Controparte_1 di corrispettivo per il godimento e per l'utilizzo dell'immobile, ad uso commerciale, sito in Roma alla Via San CE n. 2 oggi 23, piano strada,
Largo di Brazzà, i seguenti importi: 17.714,11 per l'anno 2000; 18.094,09 per l'anno 2001; 18.672,96 per l'anno 2002; 19.112,55 per l'anno 2003; 17.988,61 per l'anno 2004; 29.251,25 per l'anno 2005; 33.383,63 per l'anno 2006;
36.292,21 per l'anno 2007; 38.342,25 per l'anno 2008; 38.049,57 per l'anno
2009; 37.756,83 per l'anno 2010; 36.293,43 per l'anno 2011; 34.098,24 per r.g. n. 23 l'anno 2012; 30.732,34 per l'anno 2013; 25.756,63 per l'anno 2014; 24.146,81 per l'anno 2015; 22.917,51 per l'anno 2016; 23.005,28 per l'anno 2017;
22.419,90 per l'anno 2018, oltre interessi moratori ex art. 1282 c.c., comma 2, calcolati, anno per anno, dagli atti di messa in mora, al soddisfo;

- rigetta, nel resto, le domande proposte da Parte_1
[...]
- dichiara integralmente compensate le spese di lite del giudizio di primo grado;

- pone le spese di C.T.U., come già liquidate, per due terzi a carico di parte ricorrente e per un terzo a carico di parte resistente;

- compensa le spese di lite del presente giudizio.
Così deciso, nella camera di consiglio del 13 novembre 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 24