REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.sa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.sa Arianna Sbano Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio del 19 giugno 2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n. 695/2024 R.G., vertente
TRA
c.f , rappresentata e difesa dall'avv. MEDEI Parte_1 P.IVA_1
PIERLUIGI elett.te dom.to in Indirizzo Telematico
-appellante-
CONTRO
c.f. rappresentato e difeso dall'avv. AMADUCCI Controparte_1
ANTONIO e dall'avv. ROCCO FINA elett.te dom.to in PIAZZA DEL POPOLO 44 47521 CESENA
AURORA rappresentata e difesa dall'avv. NOTARO Controparte_2
MATTEO elett.te dom.to in Indirizzo Telematico
- appellati-
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società propone appello avverso la sentenza n. 469/2024, depositata il 4 Parte_1 maggio 2024, con la quale il Tribunale di Macerata ha totalmente rigettato le domande dalla stessa formulate nei confronti del nuovo affittuario e del locatore Controparte_3 [...]
, condannandola al pagamento delle spese di lite. Controparte_4
pagina 1 di 6 Riassuntivamente, con il proprio atto di citazione, la , premesso di avere affittato Parte_1 con scrittura privata autenticata del 30.4.2020, l'azienda "chiosco-stabilimento balneare per CP_5 somministrazione bar noleggio natanti ed altre attrezzature sportive e ricreative", denominata "CALMA
CONERO", con sede in V.le Scarfiotti di 62017 Porto Recanati snc (arenile di Porto Recanati, concessione demaniale n.11) di proprietà di " ; di aver Controparte_4 contestualmente sottoscritto in pari data con la medesima società un altro contratto CP_4 preliminare di cessione, afferente la stessa azienda;
premesso che, nonostante fosse in corso di validità il rapporto concessivo, la stessa proprietaria, nella persona dell'accomandataria all'inizio di marzo CP_2 del 2021 recuperava violentemente il possesso dell'azienda affittata, provvedendo, poi, a stipulare un secondo contratto di affitto di azienda con la società per cui quest'ultima, a Controparte_3 partire dal 22 giugno 2021, si insediava nello stabilimento ed iniziava l'attività; tutto ciò premesso, chiedeva di dichiarare vigente il contratto di affitto stipulato in data 30 aprile 2020 tra l'attrice
[...]
e la nonché l'efficacia del contratto preliminare di cessione di azienda Parte_1 CP_4 CP_2 stipulato in pari data;
di dichiarare esistente in capo all'attrice il diritto di detenzione dell'azienda denominata “Calma Conero”, come riconosciuto da ordinanza cautelare del 30 aprile 2021, confermata in sede di reclamo con provvedimento del 20 ottobre 2021 e l'insussistenza del medesimo diritto in capo alla convenuta . Controparte_3
Ebbene, con l'atto di appello, ritiene l'appellante l'erroneità della sentenza impugnata di rigetto delle proprie ragioni per i seguenti motivi: “1) -Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. per aver il giudice pronunciato la risoluzione del contratto preliminare di vendita in data 30/04/2020, dichiarando anche infondatamente inadempiente agli obblighi contrattuali (anziché Parte_1
peraltro, secondo stesso contratto), in assenza di specifica domanda da parte della ditta CP_4 convenuta, così incorrendo in palese vizio di ultrapetizione;
nonché, sotto diverso profilo, violazione e falsa applicazione del medesimo art. 112 cpc per avere il giudice a quo omesso di pronunciare sulla domanda svolta da parte attrice, relativa al capo delle conclusioni con cui la stessa aveva richiesto
“l'esecuzione specifica degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare del 30 aprile 2020”; il tutto con l'aggiunta della violazione e falsa applicazione dell'art. 1454 c.c., secondo il quale la parte che intima la diffida ad adempiere, anche nel caso in cui il termine assegnato sia inutilmente trascorso in assenza di adempimento dell'altro contraente, può rinunciare o tenere un comportamento contrario e chiedere ugualmente l'adempimento del contratto. Ed ancora violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. per aver omesso di apprezzare la causa di forza maggiore sospensiva dell'attività per provvedimento di legge ex Covid 19, determinante ipso iure la proroga del rapporto di pari periodo, come pure contemplato dallo stesso contratto di affitto (art.3); e per quanto non giudichi e non statuisca sulla concessa misura ex pagina 2 di 6 art.700 cpc. 2) -Violazione e falsa applicazione dell'art. 1596 c.c., in forza del quale il giudice a quo ha ritenuto estinto per scadenza del termine alla data del 31/12/2020 il contratto di affitto di azienda ripassato tra le parti – Omessa applicazione nella fattispecie de qua della norma espressamente prevista dall'art. 1597 c.c., trattandosi di contratto di affitto d'azienda ampiamente regolabile in via analogica secondo la norma delle locazioni commerciali;
3) -Capo della sentenza che apprezza erroneamente la qualifica e la condotta della ex dipendente (che riconsegna le chiavi alla chiavi -peraltro- Controparte_6 CP_2 ormai rese inidonee dall'affittuaria), e ritiene tale azione opponibile a 4) -Capo Parte_1 della sentenza che non apprezza i precedenti “giudicati”, sebbene di natura cd. “cautelare” o processuale, ma anche impliciti (per aver il Giudice delibato anche nel merito in punto di diritto valutando la situazione di fatto in relazione ai rispettivi diritti detentivi piuttosto che possessori) e comunque inibitori di altre e contrarie tutele. 5) Capo della sentenza che condanna F.F.F. al pagamento delle spese di causa pur non pronunciando sulle sue domande e neppure statuendo in accoglimento di specifiche domande e/od eccezioni delle controparti. 6) L'impugnazione ripropone, quindi, nel presente grado le domande e le eccezioni tutte non accolte per assorbimento dalla sentenza di primo grado”.
Conclude, pertanto, l'appellante per l'accoglimento delle conclusioni come già formulate in primo grado.
Si sono costituite nel presente grado le società appellate e e CP_3 Controparte_3 [...]
eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello in quanto tardivo, per avere CP_4
l'appellante erroneamente introdotto il procedimento di secondo grado impiegando lo strumento della citazione iscrivendo a ruolo la causa oltre il termine dei 30 giorni prescritti dalla legge. Nel merito, ritengono le appellate l'infondatezza in fatto e diritto dell'avversa impugnazione, con conseguente richiesta di conferma della sentenza gravata.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all'introduzione dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello, atteso che l'appellante, nel proporre il gravame, ha seguito il rito che aveva trovato applicazione in primo grado, ossia l'ordinario rito civile, sicché la successiva ordinanza di mutazione del rito non può retroattivamente comportare l'irregolarità di quanto fino ad allora compiuto.
Si tratta di principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità (v. tra le tante Cass. civ. n.
15272/2014) che ha affermato che “Il principio di ultrattività del rito postula che in caso di erronea scelta dello stesso, non corretta dal giudice attraverso ordinanza di mutamento del rito, il giudizio debba proseguire in appello nelle stesse forme, quantunque erronee. Ne consegue che, qualora il giudizio di pagina 3 di 6 primo grado si sia svolto con il rito ordinario anziché con quello del lavoro, l'appello deve essere proposto sempre con citazione e non con ricorso, e, ai fini della verifica della tempestività del gravame, ai sensi dell'art. 327 cod. proc. civ., occorre fare riferimento alla data della notifica del ricorso alla controparte e non del deposito dello stesso in cancelleria”. Nel caso in esame, è pacifico che la notifica della citazione in appello sia avvenuta tempestivamente, sicché l'eccezione va respinta.
Nel merito, l'appello si presenta, tuttavia, del tutto infondato.
1.- Quanto al supposto vizio di extrapetizione, lo stesso non si ravvisa nella sentenza in esame, avendo il primo giudice statuito in merito all'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita su precisa domanda delle convenute, in quanto volta a paralizzare l'opposta domanda di esecuzione in forma specifica. Di conseguenza, avendo il Giudice accertato e dichiarato l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 30.4.2020, appare perfettamente legittimo e coerente che il medesimo non si sia espresso in ordine alla richiesta di “esecuzione specifica” degli obblighi portati dal suddetto contratto.
Quanto alla potestà della parte diffidante di rinunciare all'effetto risolutivo, seppure è vero che, secondo la giurisprudenza (v. da ultimo Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9317 del 09/05/2016) “Il contraente che abbia intimato diffida ad adempiere, dichiarando espressamente che allo spirare del termine fissato, il contratto sarà risolto di diritto, può rinunciare, anche dopo la scadenza nel termine indicato nella stessa e anche attraverso comportamenti concludenti, alla diffida ed al suo effetto risolutivo”, tuttavia, nel caso in esame, tale rinuncia, quand'anche provata, non potrebbe comportare l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica del contratto.
Infatti, la stessa giurisprudenza (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 628 del 17/01/2003) ha avvertito che
“In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, il giudice adito ai sensi dell'art.
2932 cod. civ. deve emettere la sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso quando
l'evento previsto come condizione sospensiva nel contratto preliminare, pur insussistente al momento della proposizione della domanda, risulta essersi verificato al momento della decisione”.
Nel caso in esame, risulta evidente dal tenore letterale del contratto preliminare di compravendita che la stipula era subordinata alla condizione sospensiva dell'avvenuta operazione di scissione.
Nella scrittura privata " e " convenivano, infatti, che "… Controparte_4 Parte_1 tra le parti espressamente si conviene che la parte affittuaria potrà procedere all'acquisto Pt_2 dell'azienda oggetto del suddetto contratto di affitto al prezzo …entro trenta giorni dal perfezionamento di un contratto di scissione societaria con il quale la società " Controparte_4
provvederà alla scissione con creazione di una società scevra da esposizioni debitorie sulla
[...] quale verrà caricata unicamente l'attività relativa all'esercizio commerciale oggetto del contratto di pagina 4 di 6 affitto; - che tale atto di scissione la società " …" si obbliga a perfezionare entro il 31 dicembre CP_4
2020; -che non appena perfezionata la scissione le parti provvederanno alla risoluzione del contratto di affitto di azienda sottoscritto in data 31 dicembre 2020;".
È incontestato tra le parti che la società non abbia mai provveduto a perfezionare l'atto di CP_4 scissione societaria con la creazione di una nuova società scevra da debiti, sicché, non essendosi verificata la condizione sospensiva, mai potrebbe pronunciarsi sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dell'azienda promessa in vendita.
Quanto, poi, al fatto rilevato dall'appellante secondo cui, in ossequio all'art. 3 del contratto di affitto, il contratto dovrebbe ritenersi essersi prorogato di diritto, in ragione della normativa di urgenza del periodo pandemico che aveva comportato la chiusura dell'attività, tale allegazione, oltre che essere tardiva, appare poco conducente, atteso che, quand'anche il contratto di affitto si fosse prorogato, come preteso, fino all'estate 2021, in ogni caso, tale circostanza non avrebbe impedito l'emissione dell'ordine di rilascio di tale immobile, pronunciato a maggio 2022, a seguito di procedimento ex art. 700 c.p.c. intentato dalla e . CP_3 CP_3
L'appellante lamenta, poi, in maniera generica, senza un preciso riferimento alle argomentazioni della sentenza impugnata, che il predetto ricorso ex art. 700 c.p.c. non fosse esperibile, essendovi di ostacolo il giudicato possessorio che aveva statuito il legittimo possesso in capo alla . Parte_1
Ebbene, a prescindere dalla non configurabilità di un giudicato sostanziale ex art. 2909 c.c. come affermato dal primo giudice, sta di fatto che l'azione esperita dalla ed in cui era risultata Pt_1 Parte_1 vittoriosa riguardava unicamente la tutela della situazione di fatto, ossia del possesso sull'azienda, laddove, nel caso dell'azione esperita dalla e poi proseguita in sede di merito, l'oggetto del CP_3 giudizio è la detenzione qualificata del bene, sulla base del titolo contrattuale costituito dal contratto di affitto. Non può, pertanto, verificarsi alcuna preclusione a seguito del “giudicato” cautelare.
Si noti, peraltro, come l'azione di spoglio avanzata dalla appellante fosse rivolta unicamente nei confronti della proprietaria dell'azienda, ossia la società , con conseguente estraneità al CP_4 giudicato cautelare della società che ha agito ex art. 700 c.p.c. sul fondamento di un rapporto CP_3 contrattuale.
In ogni caso, ogni critica avverso l'ordinanza emessa all'esito del procedimento cautelare appare estranea al presente giudizio che attiene al merito dell'azione contrattuale, potendo, semmai, interessare l'eventuale procedimento di reclamo cautelare.
2.- Lamenta, poi, l'appellante che il primo giudice non avrebbe applicato alla fattispecie in esame il disposto di cui all'art. 1597 c.c. che prevede il rinnovo del contratto di locazione se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata. In tal caso, la nuova pagina 5 di 6 locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Tuttavia, nel caso di specie, non pare a questo Collegio che la perdurante detenzione da parte dell'appellante dell'azienda in questione sia avvenuta con il consenso della proprietaria, tant'è che Part quest'ultima, già nel gennaio 2021, otteneva le chiavi dell'immobile da una ex dipendente della e, nel successivo mese di febbraio, tentava di riprendere possesso del medesimo, forzando la serratura.
Correttamente, dunque, il primo giudice escludeva la configurazione del rinnovo dell'affitto di azienda, rinnovo, ad ogni modo, che sarebbe soggetto alla disciplina di cui all'art. l'articolo 1616 del
Codice civile in tema di affitto di cosa produttiva con conseguente facoltà di ciascuna parte di recedere liberamente comunicando all'altra congruo preavviso.
3.- Alla luce di quanto sopra, deve ritenersi irrilevante il fatto che il primo giudice abbia affermato che la persona ) che aveva restituito le chiavi alla ra una dipendente della Controparte_6 CP_2
Part
anziché una sua ex dipendente, con conseguente irrilevanza, ai fini del decidere del relativo motivo di appello (va, peraltro, considerato che non basterebbe la qualifica di dipendente per ritenere che la Part consegna delle chiavi sia consapevolmente avvenuta da parte della dovendosi dimostrare anche l'affidamento espresso del relativo incarico).
4.- Su tale motivo di appello, anch'esso formulato senza uno specifico riferimento alla sentenza impugnata, non può che rinviarsi a quanto già detto al punto 1 in merito al giudicato cautelare.
5.- Quanto al regime delle spese, correttamente il primo giudice le ha poste a carico dell'appellante, essendo rimasto totalmente soccombente sulle domande da lui proposte.
L'appello va, di conseguenza respinto, con conferma integrale della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
2) condanna la società appellante a rifondere alle società appellate le spese del presente grado che si liquidano, per ciascuna parte, nella misura di euro 3.500,00 per onorari oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge;
3) dichiara la parte appellante tenuta al pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello già versato per l'impugnazione, salvo eventuali motivi di esenzione.
Ancona, 19 giugno 2025
Il Consigliere est. Il Presidente Dott.ssa Arianna Sbano dott. Luigi Santini
pagina 6 di 6