REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile composta dai signori: dott. Antonio Francesco Esposito - presidente dott.ssa Consiglia Invitto - consigliere dott. Giovanni Surdo - consigliere est. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 614/2023 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 04/11/2025, vertente tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
IS CH -
APPELLANTE contro
(cf. ), rappresentata e difesa CP_1 C.F._1 dall'Avv. Pietro Viola -
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1904/2023 del Tribunale di
Lecce pubblicata il 21.06.2023.
I procuratori delle parti costituite hanno precisato le conclusioni mediante note scritte sostitutive di udienza ex art.127 ter c.p.c. per l'udienza del 04 novembre 2025, con le quali si sono riportati ai propri scritti.
MOTIVAZIONE
1.- Con atto di citazione, conveniva in giudizio il CP_1 Parte_1
chiedendo di far accertare e dichiarare nulle le delibere condominiali del
[...]
27.05.2019 e 19.11.2019 per illegittima esclusione dell'attrice dall'uso di beni condominiali di cui è comproprietaria;
in subordine, di annullare le citate delibere per omessa convocazione della stessa alle adunanze assembleari. Più precisamente, la deducente esponeva: -di essere proprietaria, assieme alla RE , di un appartamento, sito in Lecce alla via C. Battisti n.37 e CP_2 facente parte del per averlo ricevuto in donazione dal Parte_1 proprio padre, ; -che con suddetta donazione veniva trasferita in Persona_1 capo all'attrice anche la proprietà dell'atrio condominiale comune e la relativa stradina d'accesso; -che l'originario proprietario e le figlie hanno sempre utilizzato e posseduto sia l'appartamento sia le parti comuni del condominio;
- che all'assemblea del 27.05.2019 veniva approvata l'avanzata proposta di escludere dall'uso dei posti auto siti nel cortile tutti coloro che non fossero proprietari di box auto, impedendo dunque a questi ultimi finanche il semplice ingresso nell'atrio stesso;
-che all'assemblea condominiale del 19.11.2019 veniva deliberato di dare esecuzione a quanto deciso nella precedente assemblea del 27.05.2019 consentendo il parcheggio all'interno del cortile condominiale solo ai proprietari dei box con ripartizione degli oneri inerenti all'uso del cortile solo tra proprietari e inquilini dei box;
che, dunque, è stato leso il diritto di all'uso e possesso del cortile nonostante quest'ultima CP_1 fosse condomina e dunque proprietaria pro indiviso della suddetta area.
2.-Istruita la causa a mezzo prova documentale, il Tribunale di Lecce, con sentenza pubblicata il 21.06.2023, ha accolto la domanda attorea e, per l'effetto, ha annullato le delibere del 27.05.2019 e 19.11.2019, con condanna del convenuto condominio al pagamento delle spese di lite quantificate nella somma di euro 4.500,00.
Il primo giudice ha rilevato che: -le convocazioni delle assemblee del
27.5.2019 e del 19.11.2019 non sono state limitate ai soli condomini che fruiscono del cortile condominiale ma sono state estese ai proprietari delle 33 unità immobiliari di cui si compone il;
-in entrambe le occasioni Parte_1 difetta l'evocazione per le proprietarie e;
-sin dal CP_1 Controparte_3
2006 l'attrice è divenuta proprietaria dell'appartamento oggetto di giudizio e pertanto sussisteva il diritto della stessa a partecipare alle assemblee, non rilevando in senso contrario l'effettiva conoscenza da parte dell'amministratore condominiale dell'avvicendamento dominicale.
pag. 2/10 3.-Avverso detta sentenza, ha proposto appello il il Parte_1 quale ha dedotto l'erroneità della decisione del Tribunale per le ragioni che verranno più avanti esaminate.
4. –Si è costituita con comparsa depositata il 30.10.2023 CP_1 con la quale ha dedotto l'infondatezza delle doglianze esposte nell'atto di gravame.
Acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza del 04.11.2025, sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte ex art.127 ter c.p.c., la causa è stata rimessa al collegio per la decisione a norma dell'art.352 c.p.c.
** ** **
5.1. –Con il primo motivo, l'appellante si duole che il Tribunale ha elaborato un'errata ricostruzione del fatto storico, non valutando adeguatamente fatti mai contestati da controparte ed anche quanto emerso dalla prova documentale. Più precisamente, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che le unità immobiliari facenti parte del fossero 33, da Parte_1 tanto deducendo che le assemblee del 27.05.2019 e del 19.11.2019 fossero generali e dunque aperte a tutti i condomini, non rilevando, invece, che il numero totale di unità immobiliari costituenti il è pari a 68: tale dato Parte_1 si deduce sia dalle tabelle millesimali prodotte in giudizio, sia da quanto indicato dall'odierno appellante in tutti i propri scritti difensivi, ad eccezione di un unico passaggio inserito nella comparsa di risposta evidentemente frutto di refuso.
Pertanto, secondo l'appellante, le citate assemblee erano parziali con la sola convocazione dei 33 condomini proprietari e fruitori dei box auto, del cortile condominiale e dell'accesso carrabile, e ciò accadeva poiché all'ordine del giorno di dette assemblee vi erano questioni attinenti, per l'appunto, alla regolamentazione dei parcheggi nel cortile e alla ripartizione delle relative spese: per tale ragione, l'odierna appellata non aveva diritto a partecipare a dette assemblee, sia perché non era comproprietaria delle parti comuni oggetto di discussione, sia perché non aveva alcun altro titolo per fruire del parcheggio condominiale.
pag. 3/10 L'appellante lamenta inoltre che il primo giudice, con ordinanza del
25.03.2011, ha respinto la richiesta di interrogatorio formale e prova testimoniale, ritenendo i detti mezzi di prova irrilevanti, nonostante questi avrebbero per l'appunto consentito di dimostrare che le assemblee erano parziali e non generali e che la convocazione del a dette assemblee CP_1 derivava solo dal fatto che questi era stato autorizzato all'uso del cortile e non perché ne era comproprietario.

5.2. Con il secondo motivo d'appello, il lamenta che il primo Parte_1 giudice, nel valutare la domanda di parte ricorrente, non ha rilevato e dichiarato la tardività dell'impugnazione della delibera assunta all'assemblea del
27.05.2019 essendo intervenuta ben oltre il previsto termine dei trenta giorni.

5.3. Con il terzo motivo, infine, l'appellante si duole della subita condanna alle spese, assumendo che il primo giudice avrebbe dovuto disporre invece la compensazione, integrale o parziale, in applicazione dell'art. 91 c.p.c., dal momento che controparte doveva ritenersi parzialmente soccombente, avendo il Tribunale accolto la sola domanda di annullabilità delle delibere per mancata convocazione e non anche quella di nullità, che pure era stata avanzata dall'attrice.
Inoltre, prosegue l'appellante, risulta errata la quantificazione stessa delle spese, pari ad euro 4.500,00, stante il valore della causa pari ad euro 5.100,00, da ciò derivando che, secondo il D.M. 55/2014, l'ammontare delle spese avrebbe dovuto essere pari ad euro 1.701,00; una quantificazione pari a più del doppio del valore medio indicato dalla citata normativa avrebbe richiesto congrua motivazione, che nel caso di specie manca del tutto.
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6. I primi due motivi di appello, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi, sono infondati, con le precisazioni che seguono.

6.1. In fatto è utile ripercorrere brevemente la posizione giuridica di
[...]
nei confronti del Condominio. Espone la stessa parte appellante CP_1 nell'atto di gravame che , padre dell'appellata, era proprietario, Controparte_4 oltre che dell'appartamento successivamente donato alle figlie, anche di un box pag. 4/10 auto posto nel cortile condominiale adibito a parcheggio, con annesso spazio di manovra e accesso carrabile;
in data 11.01.1983, il predetto aveva Persona_1 venduto il box auto a terzi, conservando la proprietà dell'appartamento posto nello stabile condominiale;
successivamente, “con delibera del 30.01.1993
l'assemblea parziale dei proprietari dei box e del cortile condominiale autorizzava il sig. a parcheggiare la propria vettura nell'anzidetto Persona_1 cortile. Pur non essendo più proprietario del box, del cortile e del cancello,
l'assemblea autorizzava il sig. a parcheggiare nel cortile in via del Persona_1 tutto eccezionale e sol perché uno degli stalli rimaneva spesso inutilizzato” (atto di appello, pag.8).
Con atto di donazione del 18.12.2006 trasferiva alle figlie Persona_1
(odierna appellata) e la proprietà dell'appartamento CP_1 CP_2 sito nel in Via Cesare Battisti n.37. Parte_1
Sulla questione della assegnazione del posto auto a , Controparte_4 assumono rilevanza i seguenti elementi:
- non risulta prodotta in primo grado la delibera del
30.1.1993; sul punto è stata acquisita soltanto una missiva del precedente amministratore in data 21.6.2016, nella quale, Per_2 in ordine alla situazione del cortile , si da atto che CP_5 all'assemblea straordinaria del 30.1.1993 si deliberò in ordine all'accesso ed alla utilizzazione dei posti auto scoperti del cortile
; in tale missiva si legge: “eccezionalmente si decise CP_5 anche di dare un posto macchina al sig. , pur non CP_4 essendo più proprietario del box avendolo venduto” (allegato n. 10 fascicolo di 1 grado del Condominio);
- risultano prodotte (allegati n. 11 e 14 fascicolo di 1 grado del ) numerose delibere condominiali che contengono, Parte_1 tra i punti all'ordine del giorno, il sorteggio dei posti auto scoperti: verbali delle assemblee in data 29.2.96, 10.3.1997, 12.4.2010,
12.5.2005, 13.5.2003, 21.3.2002, 9.5.2001, 29.4.99 (in cui l'assemblea deliberava di mantenere invariata la precedente pag. 5/10 assegnazione dei posti auto) e 20.3.98 (in cui l'assemblea delibera di mantenere gli stessi posti, con due variazioni, non riguardanti la posizione di ); Persona_1
- da evidenziare che a tutti i sorteggi eseguiti in dette assemblee, nel corso di oltre un decennio, risulta sempre ammesso anche , dante causa dell'appellata, con Controparte_4 attribuzione allo stesso del posto auto numerato individuato all'esito del sorteggio;

- l'appellante sostiene che si trattò di una autorizzazione a titolo di cortesia e di natura eccezionale; tuttavia l'assegnazione e concreta utilizzazione del posto auto nel cortile condominiale è durata, quanto meno, dal 1993 (data della delibera citata) fino al
2019 (data delle delibere di cui si discute), vale a dire oltre 25 anni;
inoltre, la fruizione del posto auto è stata sempre accompagnata dalla partecipazione alle spese relative al cancello ed al predetto cortile (come si evince dalla documentazione relativa CP_5 al riparto di dette spese, prodotta dallo stesso ); Parte_1
- non vi è dubbio che tale fruizione del posto auto, riconosciuta espressamente dal e reiterata nel corso Parte_1 di un lungo lasso di tempo, è da ritenersi collegata alla titolarità dell'appartamento posto al terzo piano dello stabile condominiale di via Battisti n.37, oggetto di successiva donazione in favore dell'appellata.

6.2. In presenza di questi elementi, assume scarso significato la questione posta a base dei motivi di appello, in relazione alla natura parziale o generale delle delibere impugnate. Anche ad ammettere che tali delibere fossero
“parziali” (vale a dire relative ai soli proprietari dei box ed agli assegnatari dei posti auto scoperti), alle assemblee chiamate a deliberare sulla soppressione del posto auto condominiale - assegnato, a suo tempo, a , e CP_1 CP_4 connesso con l'appartamento anzidetto, attualmente di proprietà di
[...]
- avrebbe dovuto essere convocata anche quest'ultima, in quanto CP_1
pag. 6/10 soggetto subentrante nella medesima situazione giuridica del proprio dante causa, , originario assegnatario del posto auto collocato nel Controparte_4 predetto cortile comune. Si legge nell'atto di donazione per notaio del Per_3
18/12/2006 che “il donante dona alle proprie figlie e Persona_1 CP_1
, che accettano in piena proprietà, l'appartamento per civile Controparte_3 abitazione al piano terzo facente parte di un fabbricato sito a Lecce in via C.
Battisti n. 37, distinto detto appartamento con il numero interno 5 e composto da quattro vani ed accessori, oltre la proprietà pro quota e l'uso comune delle cose indivise (stradina di accesso, atrio comune, terrazza comune ecc.)”
In altri termini, il posto auto – oggetto delle delibere impugnate nel presente giudizio – trova titolo nella delibera dell'assemblea condominiale del
30.1.1993, che ne consentiva l'utilizzo al dante causa di . CP_1
Quest'ultima avrebbe dovuto essere convocata ed alla stessa spetta la legittimazione attiva ad impugnare i deliberati assembleari, che incidono sulla utilizzazione del posto auto in questione, da ritenersi connessa alla titolarità dell'unità abitativa e delle parti comuni pro-quota dello stabile condominiale.
In definitiva, , in quanto condomina/proprietaria dell'unità CP_1 abitativa anzidetta, avrebbe dovuto ricevere la convocazione per le adunanze assembleari del 27/05/2019 e 19/11/2019, aventi ad oggetto la destinazione del posto auto già assegnato al genitore , dante cause dell'unità Controparte_4 medesima.
Per altro verso, risulta pacifico che i verbali delle delibere impugnate del
27/05/2019 e 19/11/2019 non sono stati mai comunicati all'odierna appellata, con la conseguenza che non è mai decorso il termine di trenta giorni stabilito dall'art.1137 c.c. per la relativa impugnazione. Ne consegue la infondatezza dell'eccezione di tardività dell'impugnazione della delibera assunta all'assemblea del 27.05.2019.
Le richieste istruttorie reiterate con l'atto di appello, oltre che inammissibili per non essere state specificamente richiamate al momento della precisazione delle conclusioni in primo grado (v. verbale udienza 10.1.2023), sono infondate, stante la natura documentale delle questioni oggetto di lite. pag. 7/10 7. Col terzo motivo di appello, il censura la condanna alle Parte_1 spese di lite, sostenendo che la controparte doveva ritenersi parzialmente soccombente, avendo il Tribunale accolto la sola domanda di annullabilità delle delibere per mancata convocazione e non anche quella di nullità, che pure era stata avanzata dall'attrice.
La censura è infondata, poiché, in primo luogo, il primo giudice non ha scrutinato la domanda di nullità, ma ha accolto la domanda di annullabilità delle delibere condominiali fondando la propria decisione sulla "ragione più liquida" costituita dal vizio afferente alla mancata convocazione dell'avente diritto.
In secondo luogo, nella specie non è configurabile il caso di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o il caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi. Soltanto in queste ipotesi è configurabile la reciproca soccombenza (v.
Cass. S.U. n. 32061/2022, Rv. 666063 - 01), la quale invece va esclusa in caso di accoglimento in misura ridotta di una domanda articolata in un unico capo (a questa ipotesi può essere assimilato l'accoglimento della domanda per un vizio meno grave, tra quelli prospettati dall'attore). La compensazione totale o parziale può essere disposta soltanto in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c., che nella specie non ricorrono.
L'appellante contesta altresì la liquidazione del compenso nella misura di euro 4.500, il quale sarebbe incongruo e immotivato in relazione al valore della causa pari ad euro 5.100; sulla scorta di questo importo (dichiarato nell'atto introduttivo della lite), l'ammontare delle spese, secondo il D.M. 55/2014, avrebbe dovuto essere pari ad euro 1.701,00.
Anche questa doglianza risulta infondata. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, la dichiarazione del difensore, attinente alla determinazione del contributo unificato, è ininfluente sulla determinazione valore della domanda, in quanto è indirizzata al funzionario di cancelleria, cui compete il relativo controllo (ex multis v. Cass. n. 13145/2025, Rv. 674621 -
02). Ai fini della liquidazione del compenso spettante al difensore il valore della pag. 8/10 causa deve essere determinato secondo i criteri dettati dagli artt.10 e segg.
c.p.c., avendo riguardo all'oggetto della domanda.
Nella specie, l'impugnazione delle delibere condominiali non è ancorata ad un determinato valore monetario, in quanto non mira a contestare una voce di spesa o il piano di ripartizione di una spesa complessiva, ma deduce un vizio nel procedimento di convocazione delle assemblee in relazione all'oggetto posto in discussione. Ne consegue l'attribuzione alla causa di un valore indeterminabile di complessità medio-bassa, in ragione dei temi trattati, dei correlati elementi fattuali oggetto di accertamento e della entità – non elevata, ma neppure non del tutto trascurabile - degli interessi perseguiti dalle parti (arg. ex art. 5, comma 1 DM n.55/2014), aventi ad oggetto l'utilizzazione di un posto auto in una zona centrale della città di Lecce. Pertanto, ai fini della liquidazione del compenso, si ritiene che la causa rientri nello scaglione da 5.201 a 26.000 euro (art. 5, comma 6 D.M. citato). A detto scaglione corrisponde un compenso medio di euro 5.077 euro (tabella 2 DM 147/2022), per cui l'importo liquidato nella sentenza impugnata, pari ad euro 4.500, risulta del tutto congruo e proporzionato.
Alla stregua delle considerazioni esposte deve essere confermata la sentenza impugnata, con conseguente condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002 - della sussistenza, a carico dell'appellante, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'impugnazione proposta dal Parte_1 avverso la sentenza n. 1904/2023 del Tribunale di Lecce pubblicata il
21.06.2023 nei confronti di , così provvede: CP_1
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma il provvedimento impugnato;

pag. 9/10 2) condanna parte appellante al pagamento in favore di
[...]
delle spese del grado, liquidate in complessivi euro 5.000, oltre CP_1 rimborso forfettario spese di studio nella misura del 15%, iva e cap come per legge;

3) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico dell'appellante di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Lecce, 18 novembre 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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