CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 4955/2019
All'udienza collegiale del giorno 25/11/2025 ore 11:35
Presidente Dott. AL OC Consigliere Relatore Dott. UL RO
Consigliere Dott. Domenica Capezzera
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. SANTAROSSA STEFANO Avv. Tiberi presente in sostituzione
Appellato/i
CP_1
Avv. TUFI MIRCO
***
Il verbale viene aperto alle 11:38
La Corte invita la parte presente a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
L'avv. Tiberi discute riportandosi ai propri atti difensivi.
La Corte trattiene la causa in decisione ai sensi dell'art 281 sexies cpc.
Alle ore 12:05 compare l'avv. D'Esposito per Si dà la presenza senza riaprire il CP_1 verbale.
IL PRESIDENTE
AL OC
ED d'TO
Assistente giudiziario
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE così composta: dott. AL OC Presidente dott.ssa UL RO Consigliere rel dott.ssa Domenica Capezzera Consigliere all'esito della camera di consiglio, all'udienza del giorno 25.11.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA definitiva nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4955 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente
TRA
, (C.F. ), rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1 procura in atti, dall'avv. Santarossa Stefano (C.F. , ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso il di lui studio, in Roma, alla Via, della ULna n. 44;
APPELLANTE
E
(C.F./P. IVA n. Controparte_2
) rappresentata e difesa dall'avv. Tufi Mirco (C.F.: dell'Ufficio P.IVA_1 C.F._3 legale ed elettivamente domiciliata presso l'Ufficio Legale medesimo di Via Calderon de la Barca,
87, giusta procura in atti
APPELLATA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 1112/2019, Parte_1 pubblicata in data 16/01/2019, resa tra le parti.
I fatti sono descritti in sentenza nei seguenti termini.
“Il presente giudizio è stato instaurato dall'attrice onde ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti in conseguenza dell'acquisto, attraverso partecipazione ad apposito bando di gara emesso
2 dall' di una cappella funeraria ubicata nel cimitero del Verano, zona Rampa Caracciolo, Rip. CP_1
112, area n. 12 al prezzo finale di euro 245.000,00 a seguito di rialzi sul prezzo e bandendo, infatti, da un prezzo base d'asta di euro 114.456,08, rialzi causati dal concorrente imprenditore nel Per_1 settore alberghiero, che poi aveva acquistato la tomba offerta con il lotto successivo da demolire secondo perizia, al prezzo fissato inizialmente dall'asta di euro 108.000,00. Lamenta l'attrice che, oltre al corrispettivo sborsato quale corrispettivo per la concessione suddetta, A sostegno della propria domanda l'attore esponeva: che il prezzo sborsato per l'acquisto della concessione –
“assolutamente abnorme e sproporzionato rispetto al reale valore ed alla dimensione dell'immobile in esame, in quanto corrispondente in ultima analisi ad un prezzo pari ad euro 35.000/mq –lo stato della cappella si presentava, in verità, profondamente ed intrinsecamente diverso rispetto a quanto Contr dichiarato nella relazione tecnica allegata all'offerta di concessione presentata da . Tale relazione definiva lo stato del manufatto complessivamente “discreto” e potenzialmente idoneo, altresì, a contenere 12 salme in totale e nel potenziale amministrativo a 18 salme. A seguito di relazione peritale esperita in data 31.10.2015 da parte dell'Arch. –in qualità di Persona_2 tecnico rilevatore da parte dell'attrice –erano stati scoperti, rintracciati e registrati all'interno della cappella innumerevoli ed invalidanti vizi mai citati prima ed in particolare: infiltrazioni umide – specificamente nella parte di fondo e sul piano di copertura –condizioni generali di manutenzione in uno stato di degrado avanzato e non già in stato di 'dissesto' come invece, in maniera del inveritiera e falsa, riportato nella scheda tecnica tecnica concernente lo stato di fatto della cappella la cui concessione era stata acquistata in maniera assai onerosa dalla , “limitandosi in tal senso Parte_1 ad enunciare, ad enunciare, quale unica ed isolata pecca, quasi addirittura trascurabile a giudicare dal tenore e dall'andamento di quanto enunciato all'interno della scheda tecnica del piccolo immobile sepolcrale –le cattive condizioni di una parte dell'intonaco costituente le lastre di tumulazione, senza poi porre in evidenza infatti, in maniera pregiudizievole erga alios, inaccettabile e dunque antigiuridica, le disastrose condizioni in cui invece –nei termini precedentemente esposti– si trovasse concretamente l'immobile suddetto”. La perizia era stata “sicuramente redatta senza mai essere entrati nel manufatto che all'atto della consegna alla Dottoressa risultava mancante Parte_1 delle chiavi di accesso tanto da dover chiamare un fabbro per spezzare la catena e il lucchetto completamente ossidati.” In conclusione, lamentava l'attrice che l'Amministrazione “aveva maliziosamente e pregiudizialmente serbato e taciuto circa tutti i (successivamente riscontrati) vizi gravi ed invalidanti attinenti alla cappella sepolcrale presa in concessione dalla CP_3
, violando così di conseguenza il dovere di correttezza e buona fede…e fornendo le basi,
[...] dunque, per la legittima richiesta di risarcimento del danno da parte della assistita
[...]
, ammontanti infatti, in definitiva, ad euro 137.000 – differenza tra il lotto 5 pagato € Parte_1
3 245.000,00 in base alla perizia artefatta e il prezzo del lotto 6 di € 108.000,00” Lamentava poi di aver subito un danno morale per grave violazione del diritto al sepolcro, rientrante tra le libertà di cui all'art. 2 della Costituzione. Si costituiva l' eccependo preliminarmente il difetto di CP_1 giurisdizione del Giudice adito, per essere la causa di competenza del Giudice Amministrativo.
Eccepiva altresì in via preliminare la prescrizione e la decadenza del diritto azionato”.
Il Tribunale di Roma con la sentenza appellata così statuiva: “dichiara decaduta l'attrice dall'azione di risarcimento del danno e compensa integralmente tra le parti le spese di lite.”.
Avverso tale sentenza ha proposto appello, formulando le seguenti Parte_1 conclusioni: “Piaccia all'Onorevole Corte di Appello adita, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, accogliere il presente appello e, dunque, così provvedere: - Nel merito, annullare e/o riformare la sentenza impugnata emessa dal Tribunale Civile di Roma, meglio identificata nell'epigrafe del presente atto e con ogni conseguenza ed effetto di legge, accogliendo, per l'effetto, le conclusioni tutte rassegnate in primo grado a mezzo dell'introduttivo atto di citazione e nella comparsa conclusionale, a cui dunque si rinvia e di seguito riprodotte per comodità di lettura: "1)
In via principale, condannare lla restituzione del prezzo di euro 137.000,00 nei confronti CP_1 della Dott.ssa a titolo di risarcimento del danno patrimoniale procurato nei Parte_1 confronti di questa per grave violazione del dovere generale di correttezza e buona fede ex art. 1175,
1337 e 1375 C.C. che sovraintende al buon adempimento delle obbligazioni, dal momento che a tale ingente somma di danaro corrisponde l'ammontare delle cifre che, secondo, la accurata relazione peritale esperita dall'Arch. , dovranno essere impiegate per rendere l'immobile sepolcrale in Per_2 questione sufficientemente idoneo alla sua destinazione d'uso e conforme al prezzo pagato per il lotto
6 anch'esso da demolire e ricostruire;
2) Sempre in via principale, ancora, condannare CP_1 al risarcimento del danno non patrimoniale nei confronti della Dott.ssa a titolo Parte_1 di danno morale soggettivo di natura non patrimoniale per grave violazione dell'art. 2059 C.C. -sotto lo specifico profilo dello ius sepulchri, costituzionalmente garantito-, per la cifra di euro 100.000,00 ovvero di quella che l'Ill.mo Giudice vorrà rideterminare in via equitativa". In via istruttoria: ove ritenuto, si insiste in tutte le richieste istruttorie avanzate in primo grado, ivi compresa, ove ritenuto, la necessità di disporre apposita CTU sul bene in questione. Con vittoria di onorari e spese di giudizio - per entrambi i gradi - oltre alle spese generali al 15%, alla Cassa Avvocati al 4% ed all'IVA nella misura di legge, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore antistatario, oltre al rimborso del costo del contributo unificato e delle spese di CTU”. si è costituita formulando le seguenti conclusioni: “Si chiede a codesta Ecc.ma CP_1
Corte d'Appello, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, di: - In via preliminare, dichiarare inammissibile l'atto di appello ai sensi degli artt. 342, 345 e 348 bis c.p.c., come dedotto
4 ed eccepito ai Capp. I) e II) del presente atto;
- Nel merito: rigettare l'avversa impugnazione poiché infondata in fatto e in diritto, per l'effetto confermare la sentenza impugnata. In via istruttoria, ci si oppone alla nomina di un c.t.u. perché si vorrebbe demandare al consulente d'ufficio “una valutazione sul valore della cappella sepolcrale” a distanza di molti anni, il che significa che le indagini peritali verrebbero espletate su uno stato dei luoghi chiaramente ed incontestabilmente alterato. È di tutta evidenza, infatti, che con il trascorrere degli anni lo stato della cappella sepolcrale sia vieppiù peggiorato e che, pertanto, le sue condizioni generali siano mutate rispetto a quelle rappresentate nella Scheda Tecnica allegata al bando d'asta, che si rammenta è stato pubblicato da Contr in data 15.9.2014, dunque risalente ad oltre cinque anni fa. Con vittoria di spese ed onorari del doppio grado di giudizio.”
All'odierna udienza il difensore dell'appellante ha precisato le conclusioni, riportandosi al proprio scritto, e ha discusso oralmente la causa.
L'appello proposto da è articolato in due motivi diretti a censurare il rigetto Parte_1 della domanda.
Innanzitutto va rigettata l'eccezione d'inammissibilità dell'appello. Appare sul punto sufficiente richiamare l'orientamento del Supremo Collegio secondo il quale ai sensi dell'art. 342
c.p.c. l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, precisando, però, che non occorre all'uopo l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. Sez. I n. 7081/2022). Nel caso di specie l'appello contiene una chiara descrizione delle parti contestate, delle relative doglianze e delle soluzioni prospettate in alternativa a quelle adottate dal giudice di primo grado.
La sentenza di primo grado è motivata come segue.
“Preliminarmente deve rilevare il Giudice la propria Giurisdizione, poiché le controversie concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi sono devolute, dall'art. 5 comma 2 della L. 6 dicembre 1971 n. 1034, alla giurisdizione ordinaria (cfr. Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, n.
14428/2017). Nella controversia in esame non è coinvolto l'accertamento dell'esistenza o del contenuto della concessione, né la verifica dell'azione autoritativa della P.A. sul rapporto concessorio sottostante, né l'esercizio di poteri discrezionali –valutativi nella determinazione delle indennità o canoni stessi, involgendo quindi l'accertamento tecnico dei presupposti fattuali economico aziendali sia sull'an, che sul quantum del corrispettivo (cfr. Cass. Sez. Un. 2007/411;
5 Cass. Sez. Un. 2006/15217), ipotesi non sussistente nella fattispecie in quanto l' nel CP_1 determinare il prezzo base d'asta, ha recepito la quantificazione effettuata da una società terza, oltre a sommarlo a determinati coefficienti fissi: valore di concessione dell'area; valore per la localizzazione dell'opera; valore dei posti salma (cfr. comparsa di costituzione . Tuttavia, CP_1 ove si volessero ritenere violate le norme sulla compravendita, se non prescritta poiché nel caso di specie l'attrice non intende risolvere il contratto di vendita ma intende esercitare l'azione quanti minoris, l'istante deve peraltro considerarsi decaduta dall'azione di garanzia poiché, anche se si volesse far coincidere la conoscenza dei vizi con la data del sopralluogo effettuato dal perito di parte attrice in data 30.1.2015, l'atto di citazione è stato notificato in data 16.3.2017, quindi ben oltre il termine di otto giorni dalla scoperta. Nulla comunque potrebbe liquidarsi a titolo di danno morale, meramente allegato. Le spese di lite, considerata la peculiarità della fattispecie in esame, possono essere integralmente compensate”.
Con il primo motivo di appello, rubricato “omessa e/o errata valutazione degli atti e documenti di causa - difetto di motivazione su un fatto decisivo per la decisione - Omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni fondata sulla consegna di aliud pro alio – Assoluta fondatezza”,
l'appellante censura la gravata sentenza nella parte in cui non ha qualificato la domanda come vendita di aliud pro alio, atteso che la cappella acquistata non era idonea all'uso pattuito, con conseguente non applicazione dei termini di prescrizione e decadenza e omessa valutazione della domanda di risarcimento dei danni fondata sulla consegna di aliud pro alio.
In linea generale va evidenziato come secondo l'insegnamento della S.C. “in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il giudice, chiamato a pronunciarsi su una domanda di accertamento dei vizi della cosa venduta, ha il compito di qualificare d'ufficio l'azione proposta in termini di vendita di bene privo delle qualità essenziali ovvero, sulla base delle circostanze acquisite al processo a tal fine rilevanti, di vendita di "aliud pro alio", la quale dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizioni previsti dall'art. 1495 c.c.” (Cass. n. 28069/2021). Pertanto a fronte di una domanda di risoluzione del contratto per vizi della cosa rientra nel potere dovere del giudice, sulla base dei fatti allegati, qualificare la domanda.
Va tuttavia osservato come parte attrice in primo grado ha dedotto la sussistenza dei vizi della cosa comprata ex art. 1490 c.c., esercitando l'azione estimatoria e chiedendo quindi la restituzione del prezzo per € 137.000,00 (l'attrice ha dedotto la “violazione dell'art. 1490 c.c. e sulla garanzia per vizi della cosa venduta in capo ad Richiesta di restituzione del prezzo di 137.000 in CP_1 virtù dell'azione estimatoria”). Pertanto la somma di € 137.000,00 non è stata richiesta quale risarcimento del danno per inadempimento ma quale restituzione di parte del prezzo in conseguenza
6 dell'azione “quanti minoris”, azione che è proponibile unicamente nel caso in cui siano fatti valere i vizi della cosa. Ne consegue che non si pone un problema di qualificazione della domanda (di risarcimento), non essendo stata proposta domanda di risoluzione o comunque di inadempimento proponibile sia nel caso di vizi della cosa che nel caso di “aliud pro alio”. E parte appellante proponendo nel presente grado domanda di risarcimento del danno di aliud pro alio ha proposto una domanda nuova ex art. 345 c.p.c.
Con il secondo motivo di appello, rubricato “Omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni ex artt. 1175, 1337 e 1375 cod. civ. - Assoluta fondatezza.” l'appellante si duole dell'omessa valutazione della domanda fondata sulla violazione dei canoni di buona fede e correttezza, domanda autonoma rispetto alla domanda di garanzia per vizi.
Innanzitutto va evidenziato come a fronte della domanda di risarcimento dei danni ex art. 1175,
1337 e 1375 cod. civ., nulla si è statuito in sentenza, sussistendo quindi il lamentato vizio di omessa pronuncia.
Ne consegue che tale domanda va esaminata nel merito.
L'attore ha lamentato che controparte ha maliziosamente e pregiudizievolmente serbato e taciuto tutti i vizi gravi invalidanti la cappella.
L'attore ha fondato la domanda risarcitoria sullo stato definito come discreto della cappella, non rispondente all'effettivo stato del bene, assumendo che controparte ha sottaciuto tutti i vizi del bene.
In primo luogo va rilevato come l'attore non ha dedotto a fondamento di tale domanda nessun Contro ulteriore comportamento posto in essere da parte dell' nella fase di conclusione del contratto se non quello attinente all'offerta di cui al bando di gara.
La scheda tecnica in questione dopo aver definito lo stato di conservazione come discreto, descrive il manufatto nei seguenti termini “Cappella in laterizio con finitura in travertino;
la facciata
è coronata da una trabeazione con timpano che nasconde la copertura piana. All'interno il cui accesso è protetto da un cancelletto in ferro battuto, le lastre di tumulazione verticale sono in marmo, il resto è intonaco ed è in cattive condizioni. Il manufatto è edificato parzialmente contro terra e sono probabili infiltrazioni anche della copertura coperta in lastre di travertino ma colonizzata dalla vegetazione, con sconnessione di alcuni elementi di coronamento all'interno possono essere custodite
8 salme la camera sepolcrale asciutta e poco profonda e può contenere ulteriori quattro posti salma”.
Tale bene è stato bandito ad un prezzo a base d'asta di € 144.456,08.
Tale scheda è stata redatta tenuto conto della perizia di stima effettuata dalla su CP_4
Contro incarico dell'

Contro

L'assunto dell'attore secondo cui l' fosse a conoscenza di uno stato dell'immobile diverso
7 da quello della descrizione e quindi ha artatamente dichiarato una situazione diversa da quella reale Contro non trova alcun riscontro. Questo anche considerando che l' ha fatto proprio una perizia di una società terza. D'altronde sul punto la difesa dell'attore non appare lineare in quanto da un lato afferma Contro che l' ha deliberatamente sottaciuto lo stato della cappella e dall'altro lato sostiene che la perizia
è stata effettuata senza mai essere entrati nella cappella.
Ulteriormente dalla lettura della scheda lo stato, definito come discreto, è da rapportare chiaramente alla descrizione dell'immobile stesso di cui alla medesima scheda, dal quale emergono diverse criticità: l'intonaco in cattive condizioni;
le probabili infiltrazioni del manufatto (riguardanti anche la copertura, e quindi anche il manufatto nel suo complesso); la camera sepolcrale poco profonda. Pertanto il bene viene descritto con plurime criticità.
Peraltro sotto il profilo dell'incongruenza tra l'indicazione del lotto 5 come discreto rispetto al lotto 6 indicato in “pessime condizioni statico manutentive”, va evidenziato come mentre nella cappella del lotto 6 il tetto era completamente crollato e tutta la costruzione pericolante, dalla stessa perizia di parte risulta che la cappella oggetto di causa non si trova nella condizione di cui al lotto 6.
Peraltro in relazione al prezzo, va osservato come mentre la base d'asta del lotto 6 era di € 108.552,80, quella del lotto in esame (lotto 5) era di € 144.456,08; e questo a fronte di situazioni in fatto significativamente diverse. Né in senso contrario vale richiamare il fatto che l'appellante ha corrisposto una somma ben più elevata, atteso che ciò è stato conseguenza del meccanismo del rialzo della base d'asta.
In definitiva quindi gli elementi acquisiti non consentono di ritenere provata una condotta Contro contraria a buona fede dell' con conseguente rigetto del motivo di appello.
In definitiva l'appello non può essere accolto, dovendo essere confermata la sentenza di primo grado (come integrata in parte motiva).
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del
DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022 (valore della causa sino ad € 260.000, tabella XII, scaglione V, valori nei minimi, stante la semplicità delle questioni trattate).
Poiché l'impugnazione è respinta, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre
2012, n. 228.

P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 1112/2019 del Tribunale di Roma, così provvede: rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata;
condanna alla refusione a favore di delle spese del grado che Parte_1 CP_1
8 liquida in € 7.100,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;
dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento, da parte di di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per Parte_1
l'impugnazione.
Roma, così deciso nella camera di consiglio del 25/11/2025
Il Consigliere est. Il Presidente
UL RO AL OC
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