N. R.G. 5411 /2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere dott. Renato Castaldo Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 5411 /2018 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. PARISI ALESSANDRO, elettivamente domiciliato in Via Indipendenza 93
88046 Lamezia Terme ITALIA presso il difensore avv. PARISI ALESSANDRO
APPELLANTE
CONTRO
, con il patrocinio dell'avv. DE BELLIS PIERLUIGI e CP_1
elettivamente domiciliato in VIA UMBRIA INT.B 24 ISERNIA presso il difensore avv. DE BELLIS PIERLUIGI,
, con il patrocinio dell'avv. DE BELLIS PIERLUIGI, Controparte_2
elettivamente domiciliato in VIA UMBRIA INT.B 24 ISERNIA presso il difensore avv. DE BELLIS PIERLUIGI,
1 , con il patrocinio dell'avv. DE BELLIS PIERLUIGI, Controparte_3
elettivamente domiciliato in VIA UMBRIA INT.B 24 ISERNIA presso il difensore avv. DE BELLIS PIERLUIGI;

APPELLATI
Oggetto appello avverso sentenza n.103/2018 del Tribunale di Cassino
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo grado ha esposto di avere acquistato dai convenuti un Parte_1
immobile e di essere venuto a conoscenza solo successivamente della presenza di difformità urbanistiche.
Ha chiesto, pertanto, la riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile in oggetto nella misura ritenuta di giustizia in proporzione al minor valore determinato dalla difformità edilizia, con condanna dei medesimi convenuti al risarcimento di tutti i danni per aver ingenerato l'affidamento circa la inesistenza delle difformità edilizia.
I convenuti hanno contestato la domanda eccependo la prescrizione e la decadenza.
La domanda è stata respinta.
Il Tribunale ha ritenuto che, pacifica l'esistenza delle difformità, l'attore non aveva minimamente allegato e dimostrato il concreto pregiudizio sofferto. Secondo il
Tribunale mancava qualunque indicazione circa l'effettiva diminuzione di prezzo derivante dalla difformità lamentata e non veniva minimamente dimostrato l'ulteriore danno richiesto, avendo l'attore unicamente dimostrato l'esistenza di una richiesta di risoluzione stragiudiziale da parte del nuovo acquirente ma non l'intervenuta risoluzione (anche per mutuo consenso) del contratto con quest'ultimo né l'eventuale versamento in suo favore di un qualche risarcimento.
Ha proposto appello l'attore.
A sostegno dell'appello ha dedotto
2 Omessa valutazione delle risultanze istruttorie–erroneità e travisamento delle stesse, illogicità e contraddittorietà della sentenza
Ha esposto che il Tribunale non aveva tenuto conto che l'attore dopo avere tentato di vendere l'immobile aveva subito un processo penale per “truffa” ed era stato convenuto in giudizio con azione civile di risoluzione del contratto di compravendita e risarcimento dei danni promossa dal sig. c/ l'odierno attore Persona_1
appellante, ancora pendente e per il quale ovviamente non poteva essere dimostrato l'esito nel corso del giudizio di 1° grado.
Quale secondo motivo di appello ha dedotto
Errata condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite.
Ha esposto che avendo il Tribunale riconosciuto fondato l'an della pretesa avrebbe dovuto per ragioni quanto meno di equità compensare le spese
Ha concluso chiedendo:
Previa ammissione delle richiesta istruttorie non ammesse in 1° grado, ed in particolare previo espletamento della CTU tecnica, accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale di e di , ai sensi dell'art. CP_1 Controparte_4
1489 e 1480 c.c. (ovvero ex art. 1490), per aver falsamente dichiarato, nell'atto di compravendita per notar in data 19.10.1993, che il fabbricato sito in Galluccio Per_2
alla via Sessa Mignano, ed in particolare il vano adibito a laboratorio e deposito, in catasto al foglio 17 mappale 742 sub 3, ceduto a delle , è conforme Parte_1
alla concessione edilizia n. 26 in data 29 ottobre 1990;


2. Per l'effetto, disporre la riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile, a suo tempo pagato, pari a lire 70 milioni, nella misura che si riterrà di giustizia in proporzione al minor valore determinato dalla difformità edilizia, con condanna dei convenuti , in proprio e quale erede di , CP_1 Controparte_4 CP_2
e quali eredi di , alla restituzione della
[...] Controparte_3 Controparte_4
differenza, con interessi e rivalutazione.
3

3. Condannare inoltre i medesimi convenuti, nelle predette qualità innanzi specificate, al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi da per tutte le Parte_1
conseguenze derivanti dall'aver ingenerato nel medesimo l'affidamento della inesistenza di difformità edilizie sull'immobile di cui innanzi, anche ai fini della successiva cessione dell'immobile a . Persona_1


4. condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c..;


5. condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese della espletanda
e richiesta CTU;


Gli appellati hanno chiesto il rigetto dell'appello.
Nel corso del procedimento è stata emessa sentenza parziale con la quale è stato affermato che la presenza di vizi (rappresentati dalle difformità edilizie) costituiva accertamento di fatto passato in giudicato e che risultavano documentate le conseguenziali vicende tra il e l'avente causa Parte_1 Per_1
La Corte, pertanto, ha affermato che mancava solo una precisa quantificazione dei danni. È stata, pertanto, riconosciuto il diritto alla riduzione del prezzo per vizi della cosa per la cui quantificazione è stata disposta ctu.
Questo il dispositivo della Corte:
a) In accoglimento del primo motivo di appello, accerta il diritto alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno in capo a;
Parte_1
b) Rimette la causa sul ruolo, con separata ordinanza, per l'espletamento della ctu
c) Spese al definitivo
L'ausiliario della Corte, dopo avere descritto le difformità urbanistiche consistenti, in sintesi, in variazione di destinazione d'uso e aumento di unità del compendio immobiliare non autorizzati, ha concluso per la loro insanabilità e per la conseguente incommerciabilità del bene.
4 Gli accertamenti del ctu sono giunti all'esito di scrupolose ed esaurienti indagini e il ctu ha risposto in modo convincente ai rilievi sollevati. In particolare, con riferimento alla insanabilità, la parte appellata ha sostenuto che il bene sarebbe sanabile con una
Cila ma si tratta di un rilievo apodittico e non fondato su alcun dato normativo o regolamentare. La parte appellata, infatti, si è limitata ad affermare che la variante tecnica richiesta nel 1993 è stata rigettata per “errore (?)” della commissione edilizia che ha espresso un parere palesemente errato. Ma non spiega le ragioni per le quali la variante doveva essere approvata.
Venendo alla quantificazione del danno, nelle memorie conclusive la parte appellante lo ha così specificato e quantificato:
1) importo del prezzo pagato per l'acquisto originario dell'immobile dagli odierni convenuti ammontante a lire 70.000.000 pari ad € 36.151,98 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dell'atto notarile per notar del 19/10/1993, Per_2
pari ad € 113.827,82 come da conteggio allegato.
L'importo non può essere riconosciuto in questi termini.
Il bene, infatti, per quanto incommerciabile, mantiene sicuramente un valore d'uso e d'altro canto è stato liberamente utilizzato, per lungo tempo e pienamente, sin dal suo acquisto del 1993 ed è stato anche per lungo tempo messo a reddito. È evidente, inoltre, che la restituzione alla parte acquirente dell'intero importo versato pur mantenendo questa la titolarità del bene determinerebbe un indebito arricchimento.
Il residuo valore e l'utilizzo fattone per lungo consente di ritenere equa una restituzione dell'importo pari al 30% del prezzo versato e quindi €. 10.845,594. Su detto importo, da ritenersi liquidato equitativamente all'attualità, competono i soli interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della sentenza
2) sentenza di condanna di 1° grado a risarcire il danno subito dal sig. Persona_1
pari ad € 70.000,00 oltre interessi legali dalla data del pagamento del 20.04.2011
5 all'effettivo soddisfo per un totale di € 82.900,89 come da conteggio allegato (vedi doc.n.2).
Questa richiesta non può essere accolta. La condanna del Tribunale, infatti, ha ad oggetto il versamento del prezzo corrisposto dal terzo acquirente si tratta, Per_1
pertanto, di una restituzione di importi incassati e non di una diminuzione patrimoniale.
3) sentenza di condanna di 1° grado a rimborsare le spese legali dell'attore, pari ad €
13.064,96 + € 443,00 per spese di lite (comprensivo di spese, Cpa ed iva) oltre ad €
5.807,30 + € 406,50 (comprensivo di spese, Cpa ed iva) per la condanna al pagamento delle spese della procedura di sequestro così come liquidate in sentenza (v.doc.n.3);
4) sentenza di condanna di 2° grado a rimborsare le spese legali in favore di Persona_1
, pari ad € 12.357,28 (comprensivo di spese, cpa ed iva) oltre al pagamento in
[...]
favore del dell'ulteriore importo a titolo di contributo Controparte_5
unificato per la proposizione dell'atto di appello pari ad € 777,00 oltre all'ulteriore importo di € 777,00 a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'atto di appello (per un totale complessivo di € 1.554,00) così come liquidate in sentenza (v.doc.n.4)
5) fattura pro-forma del 11.06.2025 pari ad € 20.577,97 a titolo di onorario legale dell'avv. Parisi per il giudizio di 1° presso il tribunale di Napoli, e pari ad € 20.890,22
a titolo di onorario legale per il 2° grado presso Corte di appello di Napoli per un totale complessivo pari ad € 41.468,19 comprensivo di spese, Cpa ed iva (vedi doc.n.5).
Le voci di cui ai punti 3,4,5 costituiscono indubbiamente un danno causalmente collegato alla presenza dei vizi del bene venduto dagli appellati.
Sono state, infatti, le difformità nascoste a causare l'azione di risoluzione contrattuale e le conseguenti condanne.
L'esistenza delle condanne è documentata così come documentate sono le fatture dei professionisti;
manca, tuttavia, la prova dell'effettivo esborso e pertanto, gli appellati
6 dovranno essere condannati alla corresponsione di detti importi solo ove versati dall'appellante.
Importi così quantificati: €. 19.721,76 per il punto 3; €. 13.911,28 per il punto 4; ed €.
41.468,19 per il punto 5, per complessivi €. 75.101,23, oltre interessi e rivalutazione monetaria con decorrenza dal pagamento al saldo.
Le spese di lite del doppio grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
Per la stessa regola vanno poste a carico degli appellati le spese di ctu, liquidate con separato decreto.

P.Q.M.

La Corte di appello di Roma definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n.103/2018 del Tribunale di Cassino, così provvede:
1) Condanna gli appellati , , al CP_1 Controparte_2 Controparte_3
pagamento in favore della parte appellante delle seguenti somme: €. 10.845,594
a titolo di riduzione del prezzo oltre interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della sentenza;
€. 75.101,23, ove e nei limiti in cui siano stati versati dall'appellante alle parti legittimate, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria con decorrenza dal pagamento al saldo.
2) Condanna gli appellati al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio che liquida per il primo grado in €. 10.000,00 per compensi e per il secondo grado in €. 12.000, 00 per compensi, oltre accessori di legge, con distrazione in favore del procuratore costituito dichiaratosi anticipatario;

3) Pone a carico degli appellati le spese di ctu, liquidate con separato decreto
Roma 10/9/25
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. Renato Castaldo dott.ssa Silvia Di Matteo
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