REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott. EP PO Presidente
2) Dott. Rossana Guzzo Consigliere
3) Dott. SO NT Consigliere relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1761 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2023, promossa
DA
(C.F.: ), nato a [...], in data [...], Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dagli avvocati Donato Di Bona e Marco Montalbano;
appellante
CONTRO
(CF: ), nata a [...], in data [...], rappresentata CP_1 CodiceFiscale_2
e difesa nel presente grado di giudizio dagli avvocati Stefano Conti e Dario Vaccaro appellata - appellante incidentale
Oggetto: occupazione senza titolo
Conclusioni. per l'appellante: cfr. nota di precisazione delle conclusioni depositata in data 15 settembre 2025, pagina 1; per l'appellata e appellante incidentale: cfr. nota di precisazione delle conclusioni depositata in data
12 settembre 2025, pagine 1-2.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza 10 marzo 2023, n. 1184, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, rigettò la domanda proposta da , intesa a conseguire il rilascio di un CP_1 immobile sito in Palermo, Via Ettore Ximenes n. 99, di cui l'attrice aveva lamentato l'illegittima occupazione da parte di . Respinse, altresì, la richiesta di risarcimento dei danni Parte_1 correlati alla prospettata perdita di concrete possibilità di sfruttamento economico del bene.
Il primo giudice, premessa la qualificazione giuridica della domanda di rilascio in termini di azione personale di restituzione, ritenne che le risultanze probatorie acquisite nel corso dell'istruttoria processuale fossero indicative del subentro del convenuto in un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in contesa, il cui acquisto a titolo derivativo da parte dell'attrice avrebbe determinato, non l'estinzione del preesistente rapporto obbligatorio e del diritto personale di godimento da esso nascente, bensì la cessione ex lege della posizione contrattuale dell'originaria locatrice in favore dell'acquirente . CP_1
Sul fondamento della perdurante efficacia del titolo giustificativo della detenzione esercitata dal convenuto, dispose, quindi, il rigetto delle domande, con condanna di al pagamento CP_1 delle spese di lite.

2. Con atto di citazione, notificato il 9 ottobre 2023, ha interposto appello, Parte_1 chiedendo la riforma della sentenza gravata sulla scorta di due motivi, così sintetizzabili:
1) erronea qualificazione giuridica della domanda proposta in primo grado, con conseguente violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato;

2) subordinatamente al rigetto del primo motivo d'impugnazione, illegittimità dell'accertamento in ordine all'esistenza di un contratto di locazione, in quanto fondato su dichiarazioni testimoniali invalide o erroneamente interpretate.

3.Costituitasi in questo grado con comparsa depositata in data 23 gennaio 2024, CP_1 ha contestato l'inammissibilità e l'infondatezza del gravame, chiedendo la riforma della sentenza impugnata sulla scorta di un unico motivo di appello incidentale riassumibile nei seguenti termini: erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui omette di riconoscere valenza giuridica all'inadempimento dell'appellante rispetto all'obbligazione di pagamento dei canoni.

4.Senza incombenti istruttori, all'udienza del 14 novembre 2025 - sostituita ai sensi all'art. 127-ter c.p.c. - la causa è stata posta in decisione.

5. Così compendiato l'oggetto del contendere, l'esame nel merito dei motivi di appello principale postula il preliminare vaglio delle censure d'inammissibilità dedotte dall'appellata.

5.1 La parte appellata contesta, in primo luogo, l'inidoneità del gravame a soddisfare i requisiti di specificità prescritti dall'art. 342 c.p.c., sotto il profilo dell'omessa individuazione dei capi della pronuncia di primo grado oggetto d'impugnazione, della mancata esplicitazione delle censure alla ricostruzione in fatto operata dal primo giudice, nonché della carente indicazione delle violazioni di legge denunciate e della loro rilevanza ai fini della decisione.
L'eccezione non merita accoglimento.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra
l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr. Cass. civ., Sezioni unite, sent. 16 novembre 2017, n. 27199).
Nel caso di specie, la valutazione complessiva dell'atto di appello consente una delimitazione sufficientemente univoca delle questioni in fatto e in diritto devolute alla cognizione del giudice del gravame.
In particolare, la contestazione della qualificazione giuridica della domanda si accompagna, per un verso, alla critica della valutazione giudiziale della pretesa fatta valere dalla controparte, nonché, per altro verso, alla precisazione delle ragioni sottese alla dedotta violazione del parametro di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
Parimenti, le censure mosse dall'appellante avverso il ritenuto subentro in un rapporto obbligatorio locatizio si correlano alla contestazione delle dichiarazioni testimoniali rese nel corso del giudizio di primo grado, la cui utilizzabilità ai fini della decisione sarebbe preclusa dal criterio d'incompatibilità sancito dall'art. 246 c.p.c.

5.2 Le cause d'inammissibilità eccepite dall'appellata attengono, altresì, alla prospettata carenza d'interesse della controparte alla proposizione dell'impugnazione. Secondo la tesi sostenuta con la comparsa di costituzione nel presente giudizio, l'accoglimento delle deduzioni difensive formulate dal convenuto nel giudizio di primo grado precluderebbe al giudice dell'appello il riconoscimento di utilità ulteriori rispetto a quelle conferite dalla pronuncia oggetto di gravame.
Anche tale eccezione è infondata.
Il generale canone di valutazione dell'interesse ad impugnare fondato sul raffronto formale tra il contenuto dell'istanza di tutela giurisdizionale e la decisione sulla fondatezza della domanda deve essere adeguato all'attitudine dell'autorità di cosa giudicata ad estendersi agli antecedenti necessari della statuizione sulla pretesa dedotta in giudizio.
Invero, se la relazione di dipendenza tra diritti implica, di regola, la natura incidentale della cognizione sulla situazione pregiudiziale (art. 34 c.p.c.), per contro, l'idoneità del rapporto giuridico a conformare in senso unitario la disciplina degli effetti che da esso discendono si traduce nell'estensione dei confini del giudicato sostanziale agli antecedenti logici della decisione sul bene della vita controverso (cosiddetta pregiudizialità in senso logico-giuridico).
In particolare, deve ritenersi che, laddove la cognizione su una situazione giuridica finale rinvenga il suo fondamento necessario nell'accertamento sull'esistenza del rapporto che ne costituisce la fonte, la valutazione del giudice in ordine al motivo portante della statuizione di accoglimento o di rigetto della domanda è suscettibile di acquisire l'autorità del giudicato in un successivo giudizio tra le stesse parti avente ad oggetto gli ulteriori effetti del medesimo rapporto. Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, “qualora due giudizi tra le stesse parti si riferiscano al medesimo rapporto giuridico ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il petitum del primo” (cfr. Cass. civ., Sez. III, sent. 15 maggio 2018, n. 11754. Cfr., altresì, Cass. civ., Sezioni unite, sent. 16 giugno 2006, n. 13916; Cass. civ., Sez. lav., sent. 12 aprile 2010, n. 8650; Cass. civ.,
Sez. lav., sent. 9 dicembre 2016, n. 25269).
Trasponendo la teorica del giudicato sugli antecedenti logici necessari sul piano delle condizioni per l'esercizio dell'azione d'impugnazione, si ricava che il sindacato giudiziale sui requisiti dell'interesse ad agire deve includere l'esame dei profili motivazionali sui quali si fonda la statuizione contenuta nel dispositivo, ove dal passaggio in giudicato dei medesimi possa discendere un pregiudizio per la parte vittoriosa nel merito della lite (cfr. Cass. civ., Sez. III, sent. 15 maggio
2018, n. 11754; Cass. civ., Sez. I, sent. 9 ottobre 2012, n. 17193).
Nel caso di specie, l'accertamento in ordine al subentro dell'appellante in un valido ed efficace contratto di locazione, in quanto posto a fondamento della decisione di rigetto della domanda di rilascio proposta in primo grado, è suscettibile di far stato in ogni successivo giudizio tra le stesse parti avente ad oggetto gli ulteriori effetti nascenti dal rapporto obbligatorio locatizio. Deve, quindi, ritenersi che la proposizione dell'impugnazione principale rinvenga il suo presupposto giustificativo nell'interesse ad impedire la formazione del giudicato sull'esistenza di un rapporto contrattuale idoneo ad essere attuato nella sua portata obbligatoria.

6. In considerazione del rigetto delle censure d'inammissibilità avanzate dall'appellata, deve pervenirsi all'esame nel merito delle doglianze fatte valere con il gravame principale.

6.1 Con il primo motivo, l'appellante lamenta l'erroneità della qualificazione giuridica della domanda operata dal Tribunale, il quale, attribuendo natura personale all'azione di restituzione proposta dalla controparte, avrebbe esorbitato dai suoi poteri di sussunzione della fattispecie controversa nell'ambito della disciplina legale astratta, incorrendo, per tale via, in un'alterazione dell'oggetto del processo preclusa dal parametro di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.).
La doglianza è infondata.
L'azione personale di restituzione e la rivendica, pur condividendo un comune scopo di ripristino della materiale disponibilità del bene, differiscono in ordine al presupposto giustificativo della pretesa fatta valere in giudizio. Se l'accoglimento dell'azione ex contractu richiede la dimostrazione del fatto generativo dell'obbligazione restitutoria, il fruttuoso esperimento della rivendica esige, per contro, l'accertamento del diritto di proprietà in capo all'attore.
Proprio l'individuazione del discrimine fra tali azioni nella causa petendi orienta la qualificazione della richiesta di tutela giurisdizionale avanzata dall'attore nel senso di escludere la natura reale alla domanda che correli la consegna della cosa all'adempimento dell'obbligazione nascente da un titolo.
La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha infatti chiarito che i profili costitutivi dell'azione di rivendica possono esclusivamente ravvisarsi nella lesione del diritto di proprietà cagionata da un possesso non preceduto da alcuna materiale trasmissione del bene, la quale, per converso, instaura una relazione di detenzione destinata a cessare in conseguenza dell'originaria inesistenza o del venir meno del suo titolo giustificativo (cfr. Cass. civ., Sezioni unite, sent. 28 marzo
2014, n. 7305).
Nel caso di specie, la domanda proposta dall'attrice - come precisata a seguito delle deduzioni difensive avverse e delle risultanze probatorie acquisite nel corso del giudizio di primo grado - si sostanzia in un'istanza di tutela che, muovendo dalla risalente conclusione di un contratto di locazione e dal subentro del convenuto nella detenzione dell'immobile, giunge ad esigere il ripristino della materiale disponibilità del bene sul presupposto (rivelatosi infondato) della sopravvenuta caducazione del titolo costitutivo del diritto personale di godimento.
In considerazione della riconducibilità della pretesa entro lo schema normativo di un rapporto obbligatorio, deve, dunque, ritenersi che il Tribunale sia correttamente pervenuto alla qualificazione in termini personali dell'azione di restituzione proposta da . CP_1

6.2 Con il secondo motivo, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui desume il subentro nel rapporto di locazione dalle dichiarazioni rese da un soggetto che, in qualità di alienante dell'immobile acquistato dalla parte attrice, sarebbe titolare di un interesse nella causa tale da escluderne la capacità a testimoniare ai sensi dell'art. 246 c.p.c.
In via preliminare, deve essere respinta l'eccezione d'inammissibilità sollevata dall'appellata in relazione al suddetto motivo di gravame, il quale, secondo la prospettazione difensiva della resistente, si tradurrebbe in un'autonoma domanda di accertamento negativo sull'efficacia del contratto di locazione, la cui formulazione nel giudizio d'appello sarebbe preclusa dal divieto previsto dall'art. 345, co. 1, c.p.c.
Al riguardo, giova osservare che la proposizione di nuove domande postula l'allegazione di fatti costitutivi che, modificando il contenuto della pretesa originariamente dedotta in giudizio, introducano un petitum radicalmente differente o compongano la fattispecie sostanziale di situazioni giuridiche mai fatte valere in precedenza (cfr. Cass. civ., Sez. lav., sent. 27 luglio 2009, n. 17457).
Nel caso di specie, la richiesta di rigetto della domanda di rilascio non si accompagna alla deduzione di nuovi fatti idonei ad ampliare l'oggetto del processo, ma si risolve nella contestazione della pretesa avversa mediante una ricostruzione giuridico-fattuale incompatibile con quella accolta dalla pronuncia di primo grado.
Deve, quindi, escludersi che l'ammissibilità del secondo motivo d'appello trovi ostacolo nel divieto di domande nuove sancito dall'art. 345, co. 1, c.p.c.
Nel merito, anche la seconda doglianza fatta valere dall'appellante è destituita di fondamento e deve essere rigettata.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il requisito di terzietà prescritto dall'art. 246 c.p.c. esclude la capacità a testimoniare del soggetto che, in ragione della titolarità di un interesse giuridicamente rilevante ai sensi dell'art. 100 c.p.c., sia legittimato a intervenire o ad essere chiamato nel giudizio (cfr. Cass. civ., Sez. I, ord. 6 febbraio 2024, n. 3361;
Cass. civ., Sez. II, sent. 5 gennaio 2018, n. 167; Cass. civ., sez. II, sent. 8 giugno 2012, n. 9353).
Poiché le difese formulate dalla parte convenuta in primo grado, esaurendosi nell'allegazione dell'esercizio del possesso sull'immobile in contesa, non configurano la proposizione di una domanda petitoria suscettibile di determinare l'evizione del bene compravenduto, non sussistono le ragioni d'incompatibilità che, ai sensi dell'art. 246 c.p.c., impedirebbero l'inclusione delle deposizioni testimoniali tra i materiali utilizzabili ai fini della decisione.
Alla luce della validità delle prove dichiarative acquisite, deve ritenersi che le testimonianze rese dalla dante causa della parte attrice e dall'originario conduttore dell'immobile, al pari dei riscontri documentali attestanti la periodica corresponsione di canoni per la detenzione del bene locato, conferiscano sostegno probatorio alla valutazione giudiziale in ordine all'effettivo subentro dell'appellante in un rapporto contrattuale locatizio, la cui perdurante efficacia si oppone all'accoglimento della pretesa restitutoria fatta valere con la domanda.

7. Passando all'analisi dell'unico motivo di gravame incidentale, l'appellata lamenta che il giudice di primo grado abbia disposto il rigetto della domanda di rilascio astenendosi da un accertamento in via ufficiosa della sopravvenuta risoluzione per inadempimento del contratto.
La doglianza è infondata.
Al di fuori dell'ambito di applicazione delle fattispecie risolutorie stragiudiziali, la violazione funzionale del sinallagma conseguente all'inadempimento di non scarsa importanza determina la nascita del diritto potestativo ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto, il cui esercizio costituisce l'antecedente necessario della pronuncia di una sentenza costitutiva con efficacia caducatoria. In difetto di una domanda giudiziale del creditore non inadempiente, la cogenza del vincolo negoziale preclude al giudice l'esercizio di poteri di qualificazione della fattispecie controversa che implichino una dichiarazione d'intervenuta estinzione ipso iure del rapporto contrattuale.
Nel caso di specie, deve dunque escludersi che, accertata la perdurante efficacia del titolo locatizio, la domanda di rilascio formulata da possa giustificare una declaratoria ufficiosa CP_1 di risoluzione del contratto per inadempimento e la conseguente condanna del conduttore alla restituzione dell'immobile e al risarcimento dei danni cagionati dal mancato pagamento dei canoni.
Né può omettersi di osservare che, ove pure il tenore dell'unico motivo di gravame incidentale fosse indicativo della proposizione di un'azione di risoluzione per inadempimento, l'ampliamento dell'oggetto del processo da essa scaturente incorrerebbe nel divieto di domande nuove in appello sancito dall'art. 345, co. 1, c.p.c.

8. In considerazione del rigetto dei motivi d'impugnazione principale e incidentale, la sentenza di primo grado deve essere interamente confermata.
L'esito dei gravami - e, quindi, la sostanziale soccombenza reciproca - giustifica la compensazione integrale delle spese del grado.

P.Q.M.

La Corte, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, così provvede: conferma la sentenza 10 marzo 2023, n. 1184, resa dal Tribunale di Palermo, appellata da
, con atto di citazione notificato in data 9 ottobre 2023, nonché, in via incidentale Parte_1 da;
CP_1 compensa integralmente le spese del grado di appello;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, co.

1-quater del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, così come modificato dall'art. 1, co. 17 della legge 24 dicembre 2012, n. 228.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 17 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
SO NT EP PO