REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE

composta dai seguenti Magistrati dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott.ssa Francesca Sicilia Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento iscritto al numero 2784 del ruolo generale dell'anno 2021 vertente tra

(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dagli Avv.ti Domenico Amicarelli (C.F. e Mauro Giuga (C.F. C.F._2
); C.F._3
Appellante
(C.F. ) rappresentata e difesa dagli Avv.ti CP_1 C.F._4
IL LI (C.F. ) e MA LI (C.F. C.F._5
; C.F._6
Appellato
pagina 1 di 16 Oggetto: Locazione
Conclusioni: come da verbale di udienza del 7.10.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A. Giudizio di primo grado
Con atto di citazione ritualmente notificato, – in qualità di CP_1 proprietario e locatore dell'immobile sito in Napoli alla via Toledo n. 381, piano terra, censito in catasto al foglio 4, p.lla 9 sub 2, composto da un vano fronte strada, un sottostante vano cantinato avente accesso mediante scala interna ed un servizio - conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, il conduttore Parte_1
, intimando sfratto per morosità.
[...]
In particolare, il deduceva che - in virtù di un contratto di locazione CP_1 commerciale stipulato il 19.12.1997 e reg.to il 23.12.1997, al n. 26686/3 A presso l'Ufficio del Registro Atti Privati di Napoli, con canone mensile di euro 2.840,00 –
l' si rendeva moroso nel pagamento del detto canone dal mese di gennaio Parte_1
2018 sino al mese di ottobre 2018, tale da risultare quest'ultimo debitore per una somma complessiva di euro 28.400,00, oltre interessi convenzionali nella misura del
2% ex art. 11 del contratto.
Ciò predetto, così concludeva:
“• convalidare lo sfratto per morosità dall'immobile sito in Napoli alla via Toledo n.
381, piano terra, con fissazione, a breve, della data del rilascio ed ordine al
Cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto;
• pronunciare a carico di esso convenuto separato decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, per la somma di € 28.400,00 ovvero per quella diversa somma dovuta a titolo di canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi nella misura del 2% pattiziamente stabilita, spese e competenze professionali;
• emettere, in caso disatteso di opposizione, ordinanza provvisoria di rilascio, sempre con fissazione della data di esecuzione;
• dichiarare, comunque, la risoluzione del contratto di locazione inter partes per il grave inadempimento del conduttore, con condanna del medesimo al rilascio dell'immobile; • condannare il convenuto al pagamento delle spese processuali, oltre I.V.A., C.P.A. e spese forfettarie in ragione del
15% sui compensi, ai sensi dell'art. 2, comma 2, D.M. 55/2014; • emettere ogni altra consequenziale statuizione di ragione e di legge”. pagina 2 di 16 Si costituiva in giudizio , opponendosi alla richiesta di Parte_1 convalida di sfratto.
In particolare, deduceva che:
NE e , con due distinti atti di sfratto per intimazione per CP_1 Parte_2 morosità (entrambi con contestuale citazione per il giorno 3.12.2018, introduttivi di due separati procedimenti recanti rispettivamente nn. RG 32198/2018 e
32200/2018) avendolo convenuto in giudizio per il mancato pagamento di una serie di canoni mensili concernenti due locati immobili sovrapposti e comunicanti tra loro
(come rappresentati in atti), necessitava disporsi la riunione dei detti procedimenti, stante un profilo di connessione tra gli stessi;

-ambedue le intimazioni di sfratto per morosità erano manifestamente infondate, dal momento che parte locatrice aveva preteso importi maggiori rispetto a quelli previsti rispettivamente con i due contratti. Ed invero, - da maggio 2011 a CP_1 dicembre 2017 – percepiva l'importo mensile di euro 2.840,00, rispetto a quello pattuito in euro 2.065,83, tale da ricevere una non dovuta somma complessiva di euro 61.159,43; , ugualmente da maggio 2011 sino a dicembre 2017, Parte_2 percepiva l'importo mensile di euro 1.290,00 in luogo di quello pattuito in euro
1.032,91, tale da ricevere un'indebita somma pari ad euro 20.310,11. Per cui, quanto indebitamente versato (ritenuto ripetibile ex art. 79, l. 392/1978) si riteneva eccepibile in compensazione, costituendo per l'intimato un controcredito nei confronti dei detti intimanti;

- nel riservarsi di far valere i propri diritti, offriva - banco iudicis - sia a
[...]
un assegno pari ad euro 24.789,96 per i canoni (legittimamente stabiliti CP_1 nella misura di euro 2.065,83) dovuti dal mese di gennaio 2018 al mese di dicembre
2018 e sia a un assegno pari ad euro 12.394,92 per i canoni Parte_2
(legittimamente stabiliti nella misura di euro 1.032,91) dovuti per lo stesso detto arco temporale.
Ciò dedotto, così concludeva: “1) in via preliminare disporsi la riunione del procedimento di sfratto per morosità recante n. 32200/2018 a quello recante n. R.G.
32198/2018; 2) all'esito della riunione, ovvero anche indipendentemente da essa, denegare per gli esposti motivi l'ordinanza provvisoria di rilascio con riguardo ad ambedue le azioni riunite ovvero limitatamente alla presente;
3) negare per gli esposti
pagina 3 di 16 motivi di opposizione la convalida di sfratto e disporre il mutamento di rito, assegnando alle parti termine per integrare atti e documenti di causa;
4) con riserva di integrare e proporre eccezioni e domande, anche in via riconvenzionale;
5) con vittoria di spese e compensi di lite della presente fase sommaria, da attribuire ai sottoscritti procuratori antistatari.”.
Il Tribunale non emetteva l'ordinanza provvisoria di rilascio e mutava il rito, da ordinario a speciale, fissando udienza di discussione per il giorno 29.5.2019, con assegnazione alle parti di termini perentori per l'eventuale deposito di memorie integrative e documenti.
con memoria integrativa, deduceva che: CP_1
-in via preliminare, non poteva disporsi alcuna riunione invocata ex adverso, attesa l'insussistenza di qualsivoglia collegamento funzionale dei detti contratti di locazione e, inoltre, che aveva tempestivamente esperito il tentativo di mediazione ex art. 5, co.
1 bis, d.lgs. 28/2010;
-ritenendo la piena validità degli artt. 14 e 15 del contratto, in difetto di qualsivoglia intento elusivo dei limiti fissati ex art. 32 l. 392/1978, al mese di maggio 2019 – ed al netto dell'aggiornamento ISTAT – il canone di locazione ammontava ad euro
4.364,06, quantificazione cui addiveniva dapprima maggiorando del 25% (= euro
516,45), ex art. 14, l'originario canone di euro 2.065,83, poi maggiorando l'importo così ottenuto (euro 2.582,28) del 30% (=euro 774,68), ex art. 15, ed infine maggiorando dell'ulteriore 30% (=euro 1.007.09), sempre a norma dell'art. 15, la scaturita somma di euro 3.356,96;
-dovesse pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento con condanna del convenuto al pagamento delle differenze sui canoni locatizi a decorrere dal mese di gennaio 2018 sino a quel momento, al netto degli acconti medio tempore percepiti.
Ebbene, così concludeva:
“• dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data
19/12/1997 per grave inadempimento del convenuto e, per l'effetto, condannare costui all'immediato rilascio dell'immobile sito in Napoli alla via
Toledo n. 381, piano terra, libero e vuoto da cose e persone, anche interposte;
• condannare il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, di € 36.771,68 (s.e.&o.) ovvero, in subordine, di € 12.386,72 (s.e.&o.), oltre interessi nella misura del 2%
pagina 4 di 16 pattiziamente stabilita, a titolo di differenze dovute sui canoni di locazione a decorrere dal gennaio 2018 sino ad oggi;
• condannare il convenuto al pagamento delle spese processuali nonché del procedimento di mediazione, oltre I.V.A., C.P.A. e spese forfettarie in ragione del 15% sui compensi, ai sensi dell'art. 2, comma 2, D.M.
S5/2014; • emettere ogni altra consequenziale statuizione di ragione e di legge.”
, con memoria integrativa, provvedendo a modificare Parte_1 parzialmente quanto rappresentato in comparsa di costituzione e risposta, deduceva che:
-fino al mese di novembre 2003, aveva regolarmente pagato il canone pari ad euro
2.065,83;
-su ingiustificata richiesta di parte locatrice, dal mese di dicembre 2003 sino al mese di dicembre 2017, avendo erogato la somma di euro 2.840,00, con una indebita differenza mensile pari ad euro 774,17, vantava un credito complessivamente quantificabile in euro 130.834,73. Per cui, stante la nullità delle clausole contrattuali riguardanti gli aumenti superiori consentiti ex art. 32, l.392/78, avanzava domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito ex art. 79, l. 392/78.
Orbene, così concludeva: “1) dichiarare la nullità delle clausole contenute nei patti nn.
14 e 15 del contratto di locazione inter partes, anche eventualmente per ragioni diverse da quelle rappresentate, e per l'effetto dichiarare che il canone mensile dovuto dal Sig. al Sig. , a far tempo dal dicembre 2003 Parte_1 CP_1
e sino a tutt'oggi, è pari ad € 2.065,83;
2) dichiarare, anche d'ufficio, la nullità di eventuali altre clausole contrattuali invalide che avessero rilevanza ai fini del decidere;
in ragione dell'accoglimento della domanda nullità di cui al punto 1) condannare il Sig. alla restituzione, ai sensi e CP_1 per gli effetti dell'art. 79 L. 392/1978, delle somme indebitamente percepite dal Sig. in eccedenza rispetto al canone di locazione effettivamente do-vuto, Parte_1 quantificate in € 130.834,73, come da allegata tabella, ovvero nella somma maggiore
o minore ritenuta esatta, oltre interessi moratori o in subordine legali, nonché rivalutazione monetaria, da ogni singolo indebito versamento mensile al soddisfo;
4) con vittoria di spese e competenze di lite da distrarre in favore dei sottoscritti procuratori antistatari;
5) inoltre si chiede la condanna dell'attore per lite temeraria.”.
In data 28.09.2020, il Tribunale riteneva non doversi disporre la riunione del pagina 5 di 16 procedimento recante RG n. 33253/2018 (giudizio di intimazione RG N.
32200/2018) e di quello rubricato al n. 2514/2019 (giudizio di intimazione RG n.
32198/2018), in quanto trattavasi due procedimenti concernenti due distinti contratti di locazione, aventi differenti la parte locatrice, l'unità immobiliare locata ed il canone di locazione.
Conclusa l'istruttoria, il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 4682, pubblicata il
17.05.2021, così provvedeva: “1) dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa del conduttore il contratto di locazione decorrente dal 04/12/1997, reg.to il 23/12/1997 per il quale è causa, avente ad oggetto il locale commerciale sito in Napoli alla Via
Toledo n. 381, composto da un vano terraneo fronte strada ed un sottostante vano cantinato avente accesso tramite scala interna ed un servizio, meglio descritto in citazione e nel contratto di locazione in produzione attorea;
2) condanna Pt_1 [...] al rilascio in favore di all'immobile indicato al punto che Parte_1 CP_1 precede, libero e vuoto da cose e persone fissandosi in mancanza di rilascio spontaneo la data del 1/7/2021; 3) condanna al pagamento in favore di Parte_1 delle differenze sui canoni inevasi da gennaio 2018 a maggio 2021, CP_1 come indicato in motivazione per complessivi € 22.514,47 oltre interessi nella misura del 2% pattiziamente stabilita, a titolo di differenze dovute sui canoni di locazione dalle singole scadenze dal gennaio 2018 al mese di maggio 2021 ; 4) Rigetta le domande riconvenzionali;
5) condanna al pagamento in Parte_1 favore di delle spese di lite che liquida in € 450,00 CP_1
(quattrocentocinquanta/00) per spese, € 5.000,00 (cinquemila/00) per compensi oltre rimborso spese generali IVA, CPA ed accessori nella misura di legge”.
In motivazione, il Tribunale affermava che:
-la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore era fondata, tale da dover essere accolta. Difatti, ritenendosi incontestata l'inadempienza attuata dal convenuto – alla data della notificazione della citazione - rispetto all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio 2018 sino al mese di dicembre 2018; rilevato che per i primi sei anni di locazione (dal 4.12.1997 al
4.12.2003), aveva pagato il canone mensile di lire 4.000,00 (pari ad euro Parte_1
2.065,83) e che dal 4.12.2003 il detto conduttore aveva accettato di corrispondere al locatore un canone mensile pari ad euro 2.840,00, quale rimasto invariato per ben pagina 6 di 16 14 anni di locazione (dal 4.12.2003 al 4.12.2017), non poteva non ritenersi infondato quanto eccepito da parte convenuta, rispetto a quanto legittimamente richiesto da parte attrice;

-nel caso di specie, trattandosi di contratto a canone differenziato (cd. a scaletta), ovvero con frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi, non si ravvisava alcuna nullità delle clausole contrattuali ex artt. 14 e 15 cit.:
-il convenuto non aveva dimostrato di aver versato determinate somme eccedenti rispetto a quelle pattuite in sede contrattuale;

-attesa la gravità del comportamento attuato da parte conduttrice, si riteneva quest'ultima inadempiente, tale da non ritenersi sanante l'offerta banco iudicis di euro 24.789,96 mediante assegno bancario. Ed invero, a carico dell' Parte_1 risultava essersi maturata – nel corso del giudizio - una morosità pari ad euro
22.514,47 (come da calcolo rappresentato in atti).
B. Giudizio d'appello
ha proposto appello avverso la predetta sentenza, perché Parte_1 ritenuta ingiusta, tale da richiederne la riforma.
L'appellante, dopo aver riportato la memoria integrativa di primo grado e le note illustrative formulate in data 17.5.2021 ha lamentato che il giudice di prime cure è incorso in un grave equivoco in sede di statuizione. Ed invero - secondo l' - Parte_1 il Tribunale avrebbe, erroneamente, ritenuto la rata mensile iniziale del canone di lire 4.000,000 (pari ad euro 2.065,83) un importo ridotto a carattere provvisorio versato per 6 anni di contratto locatizio (ovvero sino al mese di novembre del 2003) e non un corrispettivo pieno per la concessione dell'utilizzo dell'immobile, tale da non considerare che l'effettivo canone agevolato provvisorio fosse quello di lire 3.500,00
(pari ad euro 1.549,37) versato per i primi 39 mesi di contratto locatizio (ovvero dal

4.12.1997 al 3.3.2001). Per cui, atteso l'errore in cui è incorso il giudice di prime cure;
attesa la natura c.d. a scaletta del canone in esame;
atteso quanto già rappresentato nella prima fase del giudizio in ordine alla nullità delle clausole contenute nei patti nn. 14 e 15 del contratto de quo;
atteso il modus procedendi tenuto da e (come analiticamente rappresentato in CP_1 Parte_2 atti), e, inoltre, considerati i richiamati principi espressi dalla giurisprudenza di pagina 7 di 16 legittimità, l'appellante ha asserito che l'importo della rata del canone pari ad euro
2.840,00 (corrispondente all'aggiornamento e alla maggiorazione del 25%, dal primo rinnovo contrattuale, del detto canone pari ad euro 2.065,83) non possa che risultare illecito.
Ragion per cui, l'appellante ha così concluso: “…in riforma della sentenza impugnata, accogliere le domande già formulate con la propria memoria integrativa 1) dichiarare la nullità delle clausole contenute nei patti nn. 14 e 15 del contratto di locazione inter partes, anche eventualmente per ragioni diverse da quelle rap-presentate, e per
l'effetto dichiarare che il canone mensile dovuto dal Sig. al Parte_1
Sig. , a far tempo dal dicembre 2003 al prossimo rinnovo contrattuale CP_1 del dicembre 2021, è pari ad € 2.065,83; 2) dichiarare, anche d'ufficio, la nullità di eventuali altre clausole contrattuali invalide che avessero rilevanza ai fini del decidere;
3) per l'effetto dichiarare che l'appellante non è insolvente, quindi non è inadempiente;
4) in ragione dell'accoglimento della domanda nullità di cui al punto 1) o
2), condannare il Sig. alla restituzione, ai sensi e per gli effetti dell' art. CP_1
79 L. 392/1978, delle somme indebitamente percepite dal Sig. in eccedenza Parte_1 rispetto al canone di locazione effettivamente dovuto, quantificate in € 130.834,73, come da allegata tabella, ovvero nella somma maggiore o minore ritenuta esatta, oltre interessi moratori o in subordine legali, nonché rivalutazione monetaria, da ogni singolo indebito versamento mensile al soddisfo;
5) con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio da distrarre in favore dei sottoscritti procuratori antistatari;
6) inoltre si chiede la condanna dell'attore per lite temeraria”.
si costituisce in giudizio, impugnando il predetto appello, in quanto CP_1 ritenuto inammissibile ed infondato.
In particolare, ha dedotto parte appellata che:
-essendo già stato rigettato il medesimo appello avanzato dall' nei Parte_1 confronti di (germano dell'odierno appellato), l'adito Collegio dovrà Parte_2 conformarsi a quanto già deciso in materia, tale da evitare un conflitto di giudicati su medesime questioni di diritto;

-dato quanto correttamente statuito dal Tribunale, l'atto di gravame risulta inammissibile, in quanto carente di specificità e non avente alcuna probabilità di essere accolto.
pagina 8 di 16 Ciò dedotto, così conclude: “• dichiarare inammissibile l'appello o rigettarlo per manifesta infondatezza;
• condannare l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, oltre I.V.A., C.P.A. e spese forfettarie in misura del 15% sui compensi a liquidarsi, ex art. 2, comma 2, D.M. 55/2014; • condannare l'appellante al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione. sussistendo i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002; • emettere ogni altro consequenziale provvedimento di ragione e di legge”.
Con ordinanza del 22.2.2022 la Corte ha rinviato la causa, per la discussione, all'udienza del 30/5/2023, poi differita all'udienza del 7.10.2025.
All'udienza del 7.10.2025 la causa veniva decisa come da dispositivo in atti di cui si dava lettura.
MOTIVI DELLA DECISIONE

B. Esame dei motivi di appello
In via preliminare la Corte rileva l'infondatezza dell'eccezione, sollevata dall'appellata, di inammissibilità (richiamando l'art. 348 bis c.p.c.) dell'appello ex adverso proposto.
In via preliminare va detto, quanto all'inammissibilità dell'appello invocata da parte appellata ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., che l'ordinanza di inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348-ter c.p.c., deve essere pronunciata dal giudice competente prima di procedere alla trattazione della causa.
Essa, infatti, deve collocarsi prima di ogni altra attività, immediatamente dopo la verifica della regolare costituzione delle parti nel giudizio di appello (cfr. Cass. civ.,
Sez. L., n. 10409 del 01/06/2020).
Ragion per cui tale facoltà è preclusa, nel caso di specie, essendo stata già ampiamente superata la fase della trattazione della causa.
Del resto, la scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare l'inammissibilità per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento;
pertanto,
pagina 9 di 16 ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter, comma
1, c.p.c., la questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, “in procedendo” o “in iudicando”, e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate (cfr. Cass. civ., Sez. 6 – L, Ord. n. 37272 del 29/11/2021).
L'appello è inammissibile per carenza di specificità, limitandosi parte appellante a trascrivere atti defensionali di primo grado e a riproporre argomentazioni svolte in primo grado ritenute infondate dal Tribunale, senza che dal ricorso possa evincersi una censura adeguata e specifica della decisione impugnata.
Ed infatti, dalla lettura dell'atto di appello è possibile individuare con sufficiente chiarezza i punti della sentenza investiti da censura, nonché le ragioni per le quali è stata chiesta la riforma della decisione assunta dal Tribunale, onde va senz'altro esclusa la ricorrenza delle condizioni richieste dalla citata disposizione del codice di rito per la declaratoria di inammissibilità del gravame.
Ai fini della specificità dei motivi d'appello è sufficiente, invero, una chiara esposizione delle doglianze rivolte alla pronuncia impugnata (cfr. Cass. civ., Sez. 6 –
3, Ord. N. 40560 del 17/12/2021), in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica (cfr. Cass. civ.,
Sez. 2, Ord. N. 7675 del 19/03/2019).
Al riguardo va detto che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. Con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di
“revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. civ., Sez. Un., n. 27199 del
16/11/2017).
pagina 10 di 16 Del resto, ai fini della specificità dei motivi d'appello richiesta dall'art. 342 c.p.c.,
l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, invocate a sostegno del gravame, può sostanziarsi anche nella prospettazione delle medesime ragioni addotte nel giudizio di primo grado, non essendo necessaria l'allegazione di profili fattuali e giuridici aggiuntivi, purché ciò determini una critica adeguata e specifica della decisione impugnata e consenta al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice (cfr. Cass. civ., Sez. 2, Ord. N. 23781 del 28/10/2020).
In ogni caso, volendo ritenere che l'appello di abbia come Parte_1 censura la motivazione del primo giudice nella parte in cui questi ha ritenuto valida la determinazione del canone a scaglioni progressivi, va detto che lo stesso è infondato e va rigettato, per i motivi di seguito esposti.
Quanto all'ampio motivo di appello, la Corte rileva che lo stesso è destituito di fondamento in fatto e in diritto.
Corretta appare, infatti, la motivazione del giudice di prime cure in ordine all'inquadramento della fattispecie ed al rigetto sia delle eccezioni di nullità dei patti nn. 14 e 15 del contratto di locazione in essere tra le parti sia delle richieste di restituzione di somme versate in eccedenza rispetto a quelle pattuite nel contratto, con la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento per colpa del conduttore essendo di notevole importanza il mancato pagamento del canone per le dodici mensilità indicate dal giudice di prime cure.
La sentenza di primo grado opportunamente ha esaminato preliminarmente le clausole ex artt.

3-4 del contratto del 4/12/1997 che prevedono un canone iniziale di lire 4.000.000 (pari ad € 2.065,83) per “facilitare l'avviamento dell'attività del conduttore e consentirgli di sostenere le spese che ha sostenuto per l'allestimento della sua attività” , canone che però ogni anno andava aggiornato “in base all'indice
ISTAT”.
Orbene, interpretata tale clausola in conformità all'art 32 l 392/78 correttamente è stato affermato che la richiesta di aggiornamento ISTA era condizione per il sorgere del relativo diritto, che in ogni caso l'ISTAT richiedibile non poteva superare il 75 % e che per quanto concerne la base e le modalità di calcolo, per l'aggiornamento del pagina 11 di 16 canone di locazione, esso appariva dovuto a partire dal mese successivo alla richiesta (non necessariamente avanzata in forma scritta).
Invero, l'art.32 della legge 392 del 1978, come modificato dall'art. 1 della legge n.118 del 1985, ha riferimento, come dato sul quale operare annualmente l'aggiornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato (cosiddetto metodo della variazione assoluta). Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (cd. "arretrati") .
Nel caso di specie, il contratto in atti all'art 14) ha previsto al primo rinnovo del contratto ovvero al 4/12/2003 che il canone di locazione mensile avrebbe avuto un importo pari all'ultima rata mensile dovuta precedentemente al rinnovo (quindi aggiornata secondo l'Istat ex art 4 del contratto ed ex art 32 l 392/78 ), maggiorata del 25%, stabilendo che di ciò le parti ne avevano tenuto conto nella determinazione del canone di locazione di cui al patto n° 3) della presente scrittura, unitamente a quanto convenuto al patto n° 5) e che il canone sarebbe stato aggiornato annualmente come previsto al patto n° 4 .
Corretto è apparso, l'inquadramento, nel caso di specie, del contratto di locazione tra le parti come contratto a “canone differenziato”(cosiddetto “a scaletta”), ovvero con frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi, a ciascuno dei quali corrisponde un canone possibile di maggiorazione, in difetto dell'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati ed influenti, secondo la comune visione dei contraenti, sull'equilibrio economico del sinallagma.
Conseguentemente correttamente nessuna invalidità della clausola è stata ravvisata, nell'art. 14 del contratto e 15 del contratto, con legittimità della decisione del locatore di richiedere il canone da dicembre 2003 in misura pari ad CP_1 euro 2.840/00 mensili, importo addirittura inferiore a quello che secondo legge (art
32 l 392/78) e contratto poteva richiedere pari ad euro 2.861,17, non avendo pagina 12 di 16 peraltro dimostrato di aver versato somme eccedenti a Parte_1 quelle pattuite nel contratto medesimo
Ed invero, il meccanismo del canone “differenziato” o “a scaletta”, in materia di immobili urbani locati ad uso diverso di abitazione, è stato ritenuto legittimo in base all'orientamento giurisprudenziale riferito in sentenza (da ultimo Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 2019, n. 23986, ampiamente riportata). In essa testualmente si legge: «Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L'ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. La legittimità di tale clausola dev'essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9 sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con modif. dalla legge 5 aprile 1985, n. 118), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge».
Per l'effetto, ad avviso della Corte, correttamente il giudice di prime cure ha ritenuto pienamente validi gli artt. 14 e 15, negando ad essi qualsivoglia intento elusivo dei limiti fissati dall'art. 32 della legge n. 392/1978, non provato dal conduttore nel caso in esame.
pagina 13 di 16 Va, inoltre, evidenziato, perchè dirimente, il principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo. Legittima è, infatti, la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, convenuta al momento stesso della negoziazione, quando la posizione dei contraenti è assolutamente perequata e le rispettive determinazioni frutto di autonomia ed indipendenza contrattuale, come nel caso in esame.
Per le motivazioni sopra esposte, va rigettato l'appello proposto da Parte_1 in quanto infondato in fatto e in diritto, con conseguente conferma
[...] della sentenza impugnata.

D. Le spese processuali

Al rigetto dell'appello proposto segue, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio in favore di parte appellata.
In particolare, i compensi professionali spettanti in favore di parte appellata vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri tra minimi e medi per tutte le fasi (cfr. Cass. civ., Sez. 6 - 2, Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 29/09/2022, n. 28325), di cui al D.M. n.
55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022, essendo l'attività difensiva della parte appellata vittoriosa stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab.
n.12), con riferimento allo scaglione indeterminabile di complessità bassa.
****
Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche
pagina 14 di 16 incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.



PQM


La Corte d'Appello di Napoli, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello rg n. 2784/2021 proposto da Parte_1 nei confronti di , avverso la sentenza del Tribunale
[...] CP_1 di Napoli n. 4682 pubblicata il 17/05/2021 resa nel procedimento n° R.G.
26495/2019, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Napoli n. 4682 pubblicata il 17/05/2021 resa nel procedimento n° R.G. 26495/2019;
2) dichiara tenuto e condanna al pagamento, in Parte_1 favore di , dei compensi professionali del secondo grado di CP_1 giudizio, liquidati complessivamente in euro 8.000,00, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed
IVA (se dovuta) come per legge.
3) Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1-quater, D.P.R.
n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Napoli, 9.10.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Sicilia dr. Giuseppe De Tullio
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