REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa LO IS Presidente dott.ssa NA SI Consigliere relatore dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 542/2025, in grado di appello, promossa da
(C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Silvia Sorrentino ed elettivamente domiciliato a
Venezia Mestre, via Mestrina n. 42, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(C.F. ), CP_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. Pierpaolo Favaron ed elettivamente domiciliato a
Venezia, San Marco 5278, presso lo studio del difensore;
appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1113/2025 del Tribunale di Venezia
Conclusioni
Per parte appellante
Nel merito
In riforma della sentenza del Tribunale di Venezia rubricata al n. 1113/2025, compensare il credito del locatore, rag. pari a complessivi 5.068,00 CP_1
pagina 1 di 8 euro, con quanto dallo stesso dovuto al sig. a titolo di Parte_1 restituzione del deposito cauzionale versato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (doc 9 fascicolo di primo grado) pari ad euro 1.600,00 oltre interessi.
Disporre la compensazione totale o parziale delle spese del primo grado di giudizio, con vittoria di spese del presente grado.
Distrazione delle spese a favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario.
Per parte appellata
Nel merito
1) respingersi l'appello avversario in quanto inammissibile e infondato e per
l'effetto confermarsi la sentenza n.1113/2025 del Tribunale di Venezia;

2) con vittoria di compensi, spese imponibili e non imponibili e accessori di legge.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, ex art. 658 c.p.c., CP_1 conveniva in giudizio al fine di ottenere la convalida dello sfratto Parte_1 per morosità relativamente all'immobile ad uso abitativo, sito a Venezia Mestre, via Cà Venier n. 20, affermando di avere concesso in locazione, con contratto stipulato il 1° novembre 2018, il predetto immobile a il quale, Parte_1 all'ottobre 2023, si era reso moroso nel pagamento dei canoni per un importo complessivo di euro 6.200,00. Chiedeva, pertanto la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati e, in subordine, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio e la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Si costituiva in giudizio l'intimato il quale si opponeva alla convalida eccependo che la morosità era pari a euro 5.200,00, e non a euro 6.800,00, nonché la scarsa importanza dell'inadempimento, vista la pregressa tolleranza del locatore nell'accettare i ritardi nei pagamenti, e proponendo il rientro della morosità in 10 rate mensili.
Atteso che il locatore rifiutava detta proposta, insistendo per l'emissione dell'ordinanza di rilascio, il Giudice, osservato che il locatore, prima di agire in pagina 2 di 8 giudizio, aveva manifestato la propria volontà di risolvere il contratto, tramite lettera di messa in mora inviata al conduttore e persistenza della morosità, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., ordinava all'intimato il rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 30 maggio 2024; disponeva la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio;
assegnava alle parti termine di quindici giorni per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria e, in caso di fallimento della stessa, fissava l'udienza del 25 luglio 2024, ex art. 420
c.p.c.
In data 22 maggio 2024 il conduttore rilasciava l'immobile.
L'intimante depositava la memoria integrativa, datata 25.6.2024, dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile e quantificando la morosità al maggio 2024, in euro 5.068,00 stante parziali pagamenti eseguiti nelle more dal conduttore.
L'intimato, con memoria integrativa del 15.7.2024 confermava l'avvenuto rilascio dell'immobile, quantificava la morosità in euro 5.068,00 eccependo, però, in parziale compensazione quanto dovuto dal locatore a titolo di restituzione del deposito cauzionale, l'importo di euro 1.600,00, chiedendo la riduzione della morosità a euro 3.4680,00.
All'udienza del 20.9.2024 il locatore eccepiva la tardività della domanda di restituzione della cauzione, contestando, comunque, il controcredito, mentre il conduttore si riportava alla memoria integrativa e chiedeva la compensazione dei canoni, rilevando che si trattava di eccezione riconvenzionale e non di domanda riconvenzionale.
Con sentenza n. 1113/2025 il Tribunale rigettava l'eccezione di compensazione formulata da;
dichiarava risolto il contratto di locazione stipulato CP_2 in data 1° novembre 2018, stante l'inadempimento ex art. 1453 c.c. del conduttore in ordine al pagamento dei canoni di locazione, Parte_1 condannando il predetto a corrispondere al la somma di euro 5.068,00 CP_1 per canoni scaduti alla data del rilascio (22.5.24), nonché al pagamento delle spese di lite in favore di . CP_1
In particolare, il Tribunale osservava che:
pagina 3 di 8 - in materia di locazioni ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore moroso è implicita nel mancato pagamento del canone di locazione ex art. 5 legge. 392/78;
- pacifico era l'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione;

- infondata era l'eccezione di parziale compensazione formulata dall'opponente atteso che, nella fattispecie, non si verteva nell'ipotesi di compensazione volontaria, considerato che il contratto di locazione escludeva espressamente l'imputabilità del deposito cauzionale a canoni, e che la compensazione giudiziale è relativa a crediti che, pur non essendo determinati nel loro ammontare, risultano di facile e pronta liquidazione, circostanza che doveva escludersi stante la contestazione sollevata dal locatore, nel verbale di riconsegna dell'immobile, in ordine alle pessime condizioni dell'immobile rilasciato, che imponeva che l'accertamento del diritto dell'opponente con efficacia di giudicato, e, pertanto, comportando che il diritto alla compensazione avrebbe dovuto essere dedotto con domanda riconvenzionale
(Cass. n. 157/2005) e non con l'eccezione di compensazione (Cass. S.U. n.
23225/2016 secondo cui per potersi dichiarare la compensazione giudiziale il controcredito deve essere certo nella sua esistenza e cioè non controverso, altrimenti l'eccezione di compensazione va respinta).
Avverso detta sentenza ha proposto appello lamentando: Parte_2
1) l'errata esclusione della compensazione volontaria atteso che, nel caso di specie, essendo cessato il rapporto contrattuale con il rilascio dell'immobile, il credito per la restituzione del deposito cauzionale sarebbe divenuto liquido ed esigibile e avrebbe potuto essere opposto in compensazione, prescindendo dalla clausola contrattuale cui il Tribunale aveva, invece, fatto riferimento per escluderla:
2) l'errata esclusione della compensazione giudiziale, atteso che il Tribunale non avrebbe correttamente valutato la portata e gli effetti del verbale di riconsegna dell'immobile dove il locatore aveva, in modo generico, valutato che l'immobile gli era stato riconsegnato “in pessime condizioni” e tale contestazione non pagina 4 di 8 poteva considerarsi “precisa e documentale” come ritenuto dal Giudice di prime cure. Comunque, anche a prescindere dal contenuto di detto verbale, per legittimare il locatore a trattenere per sé il deposito cauzionale era necessario che lo stesso avesse proposto una domanda finalizzata a trattenere la cauzione a copertura dei danni asseritamente subiti a opera del conduttore, domanda non proposta dal nemmeno con la memoria integrativa. CP_1
Inoltre, secondo l'appellante, ricorrerebbe una ipotesi di compensazione impropria in quanto il debito e il credito avevano origine da un unico rapporto e il Tribunale ne avrebbe dovuto tenere conto. Anche qualificando l'eccezione di compensazione sollevata dal come compensazione giudiziale, la Pt_1 stessa avrebbe meritato accoglimento atteso che il diritto alla restituzione del deposito cauzionale era divenuto esigibile a seguito della restituzione dell'immobile; il locatore non aveva specificato quali danni sarebbero stati arrecati dal conduttore e non aveva introdotto alcuna azione giudiziale per l'accertamento degli asseriti danni;

3) la violazione degli artt. 36 e 416 c.p.c. per avere il Tribunale ritenuto che, ai fini compensatori, il conduttore avrebbe dovuto avanzare domanda riconvenzionale non potendo avvalersi della mera eccezione per contrastare la pretesa creditoria del atteso che la compensazione era stata richiesta CP_1 con la memoria integrativa, dopo il rilascio dell'immobile;
4) l'omessa valutazione della reciproca soccombenza che avrebbe giustificato una compensazione delle spese di lite.
Tanto premesso in ordine alle censure mosse dall'appellante alla sentenza del
Tribunale di Venezia, ritiene il Collegio che l'appello non sia fondato e debba, pertanto, essere rigettato.
Infondato è il primo motivo alla luce della previsione contrattuale che espressamente escludeva che il deposito cauzionale potesse essere imputato ai canoni (art. 3 del contratto di locazione: “A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore...una somma di euro 1.600,00 pari a due mensilità del canone, non imputabile a conto canoni...il deposito così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato
pagina 5 di 8 dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”) e, quindi, che potesse operare la compensazione volontaria.
Inoltre, il contratto di locazione non era cessato alla data del rilascio dell'immobile, dovendo il giudizio proseguire per l'esame dell'opposizione proposta dall'intimato, tanto che il Tribunale con la sentenza impugnata ha dichiarato, e senza che sul punto sia stato proposto appello, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore derivante dal mancato pagamento dei canoni.
Parimenti infondati sono il secondo e il terzo motivo di appello che, in quanto connessi, possono essere esaminati congiuntamente.
In primo luogo, merita di essere condivisa la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto, sulla base del verbale di riconsegna dell'immobile, che il locatore avesse sollevato una contestazione specifica e documentale del credito eccepito in compensazione dal conduttore, tenuto conto del fatto che il aveva CP_1 espressamente riferito in ordine alla pessime condizioni dell'immobile al momento del rilascio, mentre l'immobile era stato locato in ottime condizioni essendo stato oggetto di integrale ristrutturazione edilizia e rifacimento degli impianti.
Appare, pertanto, evidente che il diritto alla restituzione del deposito era controverso, come ritenuto dal Tribunale, e conseguentemente, che il controcredito del conduttore, per poter essere compensato, doveva essere oggetto di accertamento a seguito di proposizione di specifica domanda, e non di eccezione, conformemente a quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità richiamata dal Giudice di primo grado.
Né il Giudice avrebbe potuto procedere a una compensazione impropria o atecnica, trattandosi di credito contestato e non riducendosi il tutto al mero calcolo delle somme a credito o a debito.
Le sentenze citate dall'appellante attengono a fattispecie differenti da quella oggetto di esame e riguardano o fattispecie in cui il conduttore aveva effettivamente proposto una domanda riconvenzionale o casi in cui non era controverso, in mancanza di pretese risarcitorie da parte del locatore, il diritto del pagina 6 di 8 conduttore di vedersi restituire, successivamente allo scioglimento del vincolo contrattuale, il deposito cauzionale.
L'eccezione di compensazione con il deposito cauzionale, in un procedimento di sfratto per morosità, non è ammissibile per opporsi alla richiesta di pagamento dei canoni scaduti, poiché il deposito cauzionale ha una funzione specifica di garanzia e non può essere utilizzato per estinguere debiti relativi ai canoni se non al termine del contratto e previa verifica di eventuali danni.
In altre parole, il credito per la restituzione del deposito era inesigibile fino a quando non fosse stato risolto il vincolo contrattuale e per far valere le su pretese l'odierno appellante avrebbe dovuto proporre la relativa domanda nel giudizio.
Soltanto con la sentenza di primo grado è stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa.
Quanto alla doglianza relativa alle spese di lite (quarto motivo di appello), si osserva che il Tribunale ha correttamente posto tali spese a carico del conduttore, totalmente soccombente rispetto alle domande proposte dal , e che la CP_1 quantificazione della morosità, in misura lievemente inferiore a quanto indicato nell'atto di intimazione, non poteva giustificare una compensazione delle spese di lite.
Al rigetto dell'appello consegue la condanna di al pagamento Parte_1 delle spese di lite del grado in favore di , liquidate come in CP_1 dispositivo in considerazione del valore della controversia (euro 1.600,00 - scaglione da euro 1.101,00 a euro 5.200,00, parametri medi per le fasi introduttiva e di studio e parametri minimi per la fase decisionale, senza fase istruttoria).
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di Giustizia n.115/02.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1113/2024 del Tribunale di Venezia, così pronuncia:
- rigetta l'appello proposto da;
Parte_1
pagina 7 di 8 - condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado Parte_1 in favore di che si liquidano in complessivi euro 1.498,00 per CP_1 compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Pt_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello
[...] dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r.
n. 115/2002.
Venezia, 24 settembre 2025
La Presidente
LO IS
Il Consigliere estensore
NA SI
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