CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VIII civile
R.G. 156/2021
All'udienza collegiale del giorno 04/12/2025 ore 09:45
Presidente Dott. CA NO Consigliere Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Relatore Dott. Caterina Garufi

Chiamata la causa
Appellante/i

Parte_1
Avv. BANFI VINCENZO
Appellato/i

Controparte_1
Avv. BRUGNATELLI FRANCESCO Avv Ponzo
Avv. PALLINI MASSIMO

CP_2
Avv. BRUGNATELLI FRANCESCO
Avv. PALLINI MASSIMO

È presente per la pratica forense il dott. Mecacci Gemma tessera dell'ordine degli Avvocati di Roma Nr P 79896
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., invita le parti a concludere ed a discutere. Le parti concludono come dai rispettivi atti. La Corte dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare. All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.
1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: CA NO Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. all'udienza del giorno 4.12.2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 156 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente TRA (P.IVA ), in persona dell'amministratore unico, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Roma, Via Premuda n. 18, presso lo studio dell'Avv. Ilaria Di Muccio e rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Banfi in forza di procura in atti appellante E C.F.: ), in persona della procuratrice speciale, elettivamente Controparte_2 P.IVA_2 domiciliata in Roma, Via Marcello Prestinari n. 13, presso lo studio dell'Avv. Massimo Pallini e rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Brugnatelli in forza di procura in atti appellata E (P.IVA ), rappresentata dalla Controparte_1 P.IVA_3 CP_3
in persona del procuratore speciale, elettivamente domiciliata in Roma, Via Marcello
[...]
Prestinari n. 13, presso lo studio dell'Avv. Massimo Pallini e rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Brugnatelli in forza di procura in atti appellata
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Cassino n. 950/2020 – sfratto per morosità.
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato in data 28.9.2016,
[...]
, attuale in persona del procuratore speciale dott. Controparte_4 Controparte_2 [...]
e in persona del procuratore speciale ing. Controparte_5 Controparte_1
, intimavano alla società lo sfratto dell'immobile sito Controparte_6 Parte_1 in Pontecorvo (FR), Viale Dante Alighieri - Via Gramsci, ricompreso nel centro commerciale denominato il “Ponte” (di seguito, indicato sinteticamente come l'immobile), meglio identificato dalla planimetria, sottoscritta tra le parti, integrata nel contratto di locazione all'allegato sub A). Il locale era “destinato alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari” e dotato di “relativi spazi per le lavorazioni, magazzini e servizi per un totale di mq 4.200 circa” nonché di “un'area esterna da adibire allo scarico-carico merci di mq 530 circa”. Nello specifico, le locatrici lamentavano il mancato pagamento di spese e canoni di locazione maturati a partire dal novembre 2014 sino al settembre 2016 per un importo complessivo pari ad euro 513.875,07, oltre interessi legali, canoni maturandi e spese.
2 Precisavano, inoltre, che tale immobile era stato concesso in locazione ad uso commerciale sin dal 27.9.2007 e che tale contratto veniva originariamente sottoscritto dalla GEIM S.p.a., in qualità di locatrice, e dalla in veste di conduttrice. Successivamente, l'intero compendio CP_7 immobiliare in cui era ricompreso il locale de quo, già concesso in locazione alla CP_7 veniva acquistato dalla Mercantile Leasing S.p.a., attualmente divenuta e Controparte_2 dalla Centro Leasing Banca S.p.a., oggi con subentro di tali società Controparte_1 nel lato attivo del rapporto locatizio ai sensi dell'art. 1599 c.c. Nel corso del rapporto contrattuale, si verificavano plurime vicende successorie. In particolare, la cedeva, con atto del 31.10.2014, alla l CP_7 Parte_2 Parte ramo d'azienda operante nell'immobile già concesso in locazione e tale società (per brevità affittava a propria volta il suindicato ramo di azienda ad parte processuale Parte_1 del presente giudizio, con atto del 13.11.2014 ed i cui effetti decorrevano dal 15.11.2014. Ne conseguiva il subentro di nel contratto di locazione concluso in data Parte_1
27.9.2007 tra la e la GEIM S.p.a. CP_7
Si costituiva in giudizio la società intimata, eccependo la pendenza di “tre giudizi di opposizione a decreti ingiunti relativi anche ai canoni e spese consorziali su cui si basa l'odierna intimazione” ed evidenziando la genericità della pretesa delle controparti in punto di indicazioni delle spese consortili nonché l'erroneo conteggio dell'IVA nei canoni di locazione richiesti in pagamento. Su tali basi, insisteva per il rigetto della domanda, con vittoria di spese. Parte_1
La fase sommaria del procedimento per convalida di sfratto si concludeva con l'ordinanza depositata in data 16.1.2017 con cui il Giudice rigettava la richiesta di emissione dell'ordinanza di convalida e dell'ordinanza di rilascio dell'immobile formulata da parte intimante;
ciò poiché
“la convalida dello sfratto è impedita dal sol fatto che v'è stata opposizione”, l'intimata aveva
“proposto eccezioni fondate anche su prova scritta” e, in ogni caso, sussistevano “gravi motivi quantomeno sotto il profilo di oneri probatori non adeguatamente assolti da parte dell'intimante”. In tale sede, inoltre, veniva disposto il mutamento del rito da ordinario a locatizio ed il Tribunale rinviava, all'udienza del 26.4.2017, assegnando alle parti termini per provvedere all'integrazione degli atti introduttivi. Il Giudice invitava le parti, altresì, ad avviare il procedimento obbligatorio di mediazione, successivamente conclusosi con esito negativo. Con memoria integrativa del 24.3.2017, e Controparte_2 Controparte_1 concludevano chiedendo: di dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento;
di condannare al rilascio dell'immobile in favore delle proprietarie Parte_1 locatrici;
in via istruttoria, di ammettere prova testimoniale, di ordinare esibizione di documentazione ex art. 210 c.p.c. e di disporre CTU;
infine, di condannare la società conduttrice al pagamento delle spese e dei compensi professionali, oltre accessori di legge. Con memoria integrativa del 13.4.2017, concludeva chiedendo: in via Parte_1 preliminare, di disporre la sospensione del giudizio in attesa dell'esito del procedimento iscritto al R.g. n. 3698 del 2016 e/o eventualmente di disporre la riunione dei giudizi pendenti;
di disporre, una volta proceduto alla riunione, alla sospensione del processo ordinando l'introduzione della mediazione;
nel merito, di rigettare le richieste avverse perché infondate in fatto ed in diritto. In via istruttoria, di ammettere prova per interrogatorio formale e per testi, di ordinare esibizione ex art. 210 c.p.c. e di disporre CTU contabile. Con vittoria di spese e compensi di lite. All'esito dell'udienza del 14.10.2019, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'udienza del 24.2.2020 per la discussione, concedendo termini per deposito di note conclusionali. Successivamente, tuttavia, con decreto del 22.6.2020, veniva disposta la trattazione scritta del procedimento in attuazione della normativa emergenziale, assegnando alle parti termine sino al 29.6.2020 per il deposito telematico di note scritte. Alla successiva udienza del 3.7.2020, il Giudice rinviava per la discussione e decisione all'udienza del 4.12.2020 ove la causa veniva decisa mediante lettura del dispositivo.
3 Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 950/2020, accoglieva la domanda di risoluzione contrattuale proposta da e accertando il grave Controparte_2 Controparte_1 inadempimento della parte intimata, e condannava la società Parte_1 all'immediato rilascio dell'immobile nonché al pagamento delle spese di giudizio e di quelle derivanti dalla espletata CTU.

2. Nel ricorso in appello depositato in data 11.1.2021, contestava le Parte_1 conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) errata declaratoria di inadempimento contrattuale – assenza di prova e di motivazione. Il Giudice di prime cure avrebbe impropriamente dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dell'odierna appellante nonostante la natura incerta del credito invocato dalle locatrici a sostegno della propria pretesa. L'incertezza sarebbe comprovata dall'attuale pendenza di diversi procedimenti aventi un perimetro oggettivo sovrapponibile all'odierno giudizio di opposizione allo sfratto, ma volti a contestare il decreto ingiuntivo n. 763/2016 emesso dal Tribunale di Cassino. La natura contestata del credito vantato dal e da Controparte_2
essendo tutt'ora sub iudice l'accertamento circa l'effettiva Controparte_1 spettanza delle somme ingiunte, renderebbe quindi controversa la stessa morosità della società conduttrice e dunque non condivisibile la risoluzione dichiarata dal Giudice nella sentenza impugnata dinanzi a questa Corte. L'assenza di un credito certo, liquido ed esigibile e comunque la mancata prova della sua sussistenza avrebbero piuttosto dovuto condurre al rigetto integrale della pretesa azionata dalle società locatrici nel giudizio in esame, preservando il vincolo negoziale. Al contempo, con riguardo alle spese del , il Tribunale non avrebbe CP_8 adeguatamente vagliato la legittimità della loro formazione, tenuto conto della carenza sul punto della stessa CTU espletata in primo grado;
tali costi consortili sarebbero infatti costantemente aumentati nel tempo in maniera ingiustificata, nonostante la mancanza degli investimenti promessi da parte delle società locatrici e, in ogni caso, in mancanza di approvazione formale da parte della società conduttrice.

2.b) sull'istruttoria e sulle spese di giudizio. Il Giudice di prime cure avrebbe dovuto ammettere le richieste istruttorie della reiterate in questo grado di giudizio, poiché Parte_1 esse avrebbero consentito di dimostrare il mancato rispetto degli obblighi di investimento a cui la proprietà si era impegnata per il rilancio del centro commerciale. Tali inadempienze avrebbero arrecato danni ingenti e comunque un grave pregiudizio al fatturato della società conduttrice, fattori questi ultimi che avrebbero dovuto essere adeguatamente valorizzati dal Tribunale nella sentenza di primo grado. Inoltre, le carenze della CTU già espletata dovrebbero imporre, a giudizio dell'appellante, il rinnovo della CTU contabile. Parimenti degna di censure sarebbe la pronuncia in punto di spese, avendo il Giudice di primo grado posto erroneamente le spese di lite a carico della Parte_1
Concludeva chiedendo, in riforma della sentenza impugnata: in via preliminare, di sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
nel merito, di dichiarare la carenza di certezza, di liquidità ed esigibilità del credito e, pertanto, di rigettare la domanda di risoluzione e restituzione dell'immobile; di dichiarare l'inadempimento contrattuale imputabile alle locatrici appellate;
di condannare e al pagamento delle spese del Controparte_2 Controparte_1 doppio grado di giudizio con restituzione di quelle eventualmente pagate per il primo grado;
in via istruttoria, di ammettere prova per interrogatorio formale e per testi, di ordinare esibizione ex art. 210 c.p.c. e di disporre CTU contabile.

3. Si costituivano in giudizio e chiedendo, Controparte_2 Controparte_1 previo rigetto dell'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado, di respingere integralmente l'appello, condannando alla Parte_1 restituzione dell'immobile; in via istruttoria, di ammettere prova testimoniale, di ordinare
4 l'esibizione di cui all'art. 210 c.p.c. Con condanna alle spese del grado di giudizio, con relativi accessori.

4. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 22.4.2021, la Corte con ordinanza depositata in data 29.4.2021, rigettata l'istanza di sospensione, rinviava la causa per la discussione e decisione all'udienza del 1.12.2022, assegnando alle parti termine per depositare note conclusive. La Corte, non essendo state depositate note di interesse, rinviava per gli stessi incombenti all'udienza del 4.12.2025. In tale sede, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto sottese alla decisione. MOTIVAZIONE

5. L'appello nel merito è privo di fondamento. Con riguardo al motivo d'appello 2a), il Tribunale ha correttamente accertato il grave inadempimento in capo alla società dichiarando la risoluzione del Parte_1 contratto ed ordinando il conseguente rilascio dell'immobile, con motivazione adeguata e priva di censure sul piano logico. È opportuno premettere che in materia di sfratto per morosità il solo presupposto dell'intimazione è la mancata corresponsione del canone di locazione;
basti a tal fine richiamare l'art. 658 c.p.c. nella parte in cui richiede per l'attivazione del procedimento di convalida esclusivamente il “mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze”. Conseguentemente, ai fini del giudizio di opposizione, è dirimente la sola esistenza di una morosità imputabile alla parte conduttrice tale da concretare un grave inadempimento contrattuale. Nel caso in esame, la risoluzione negoziale è stata chiesta dalla parte locatrice ( Controparte_2
e , stante il mancato versamento di plurimi canoni scaduti da Controparte_1 per un importo complessivo ingente di oltre mezzo milione di euro. Parte_1
Come correttamente osservato dal Tribunale, le odierne appellate hanno efficacemente assolto il proprio onere di allegazione, in conformità con l'orientamento pacifico della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 13533 del 2001), avendo prodotto il contratto di locazione, ossia il titolo della pretesa dedotta in giudizio. Sulla morosità, la parte motiva della sentenza, dopo aver esaminato criticamente la CTU ( “fonte oggettiva di prova in tutti i casi in cui opera come accertamento di situazioni di fatto rilevabili esclusivamente attraverso il ricorso a determinate cognizione tecniche (ex multis Cass. 88/2004), per cui, le conclusioni del CTU, argomentate in modo logico e condivisibile, ben possono essere poste a fondamento della decisione, cui si rinvia per l'eventuale integrazione extra-testuale (cfr. SS.UU. Cass. Civ., 2/7/2012, n. 11066)”, l'ha condivisa ritenendola logica e ben documentata. In particolare, il consulente ha accertato il mancato pagamento di canoni e spese da parte della società conduttrice per un importo pari ad euro 540.665,37 limitatamente all'intervallo di tempo intercorrente dal 15.11.2014 al 30.9.2016. Ciò posto, il motivo di doglianza di parte appellante non coglie nel segno poiché l'invocata pendenza di giudizi di opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 763/2016 è circostanza irrilevante ai fini del presente appello. Le domande di risoluzione e la restituzione dell'immobile possono essere valutate autonomamente rispetto a quella di condanna al pagamento del quantum, risultando, in ogni caso, accertata la debenza dell'importo già citato. Tale ultimo accertamento è stato effettuato nel giudizio in esame dal CTU, il cui elaborato viene integralmente condiviso dal Tribunale( “secondo quanto emerge dalla CTU la morosità sussiste (v. relazione e conclusioni del CTU)”. La tendenziale autonomia della convalida di sfratto per morosità e del procedimento per ingiunzione trova riscontro anche nel codice di rito, in quanto l'art. 658 c.p.c. ammette l'eventualità che il giudizio di sfratto proceda indipendentemente da quello sulla restituzione dei canoni, affermando che il locatore solo in via facoltativa può “chiedere nello stesso atto
5 l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”; pertanto, gli esiti del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo non possono paralizzare la procedura di sfratto per morosità, avendo lo stesso legislatore consentito tale sviluppo indipendente dei rispettivi iter processuali. Invero, la società conduttrice si è limitata nell'atto di appello ad affermare la natura incerta del credito con esclusivo riguardo alla pendenza di plurimi procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo citato in precedenza, ma nulla ha contestato con riferimento all'affermazione della importante morosità contenuta nella sentenza di primo grado. Soprattutto, non sono mosse doglianze specifiche avverso la CTU rispetto a quanto prospettato dal consulente con riguardo ai canoni scaduti. Conclusioni analoghe possono discendere dall'esame delle spese consortili (ripartite in CTU ai sensi dell'art. 13 del regolamento di gestione del sulla base delle CP_8 tabelle millesimali ivi allegati), avverso le quali il conduttore muove censure generiche. Posto che il complesso dei canoni e delle spese rappresenta un importo economicamente importante, in grado di costituire un grave inadempimento del contratto, va confermata la declaratoria di risoluzione. Giova rammentare, al riguardo, che, mentre per le locazioni ad uso abitativo la morosità è determinata dal mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza (cfr. art.5 della l.n.392/1978), per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale deve esserci un inadempimento di “non scarsa importanza” ai sensi dell'art. 1455 c.c. Secondo la giurisprudenza consolidata dei Giudici di legittimità, l'inadempimento del conduttore deve essere valutato secondo un dato soggettivo e un dato oggettivo;
in particolare, va valutato “l'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale” ( Cass. civ. sent. n. 22346/2014). In merito al motivo di gravame sub 2b), la doglianza dell'appellante è estremamente generica e, in ogni caso, priva di pregio. L'appellante lamenta la mancata ammissione di mezzi istruttori che, a suo dire, sarebbero stati idonei a dimostrare “l'inadempimento delle odierne appellate” rispetto ad investimenti promessi e mai avvenuti. A fronte di tale affermazione, priva di adeguato riscontro, va rimarcato come è stata la locatrice a introdurre questo giudizio lamentando il grave inadempimento della conduttrice, circostanza quest'ultima ampiamente provata. Come preme evidenziare, il mancato pagamento del canone costituisce inosservanza dell'obbligazione principale del conduttore. Nel caso di specie, la conduttrice risulta venuta meno a tre delle obbligazioni principali a suo carico (è stato precisato da Cass. civ. sent. n. 19579/2021 che “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento”), in tal modo sconvolgendo il regolamento pattuito in danno della locatrice. Va confermata, quindi, la declaratoria di risoluzione stante il grave inadempimento. Infine, meritevoli di conferma sono le statuizioni del Tribunale anche con riguardo all'imputazione delle spese, avendo trovato corretta applicazione il criterio della soccombenza.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori minimi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 520.000,00 e inferiore a euro 1.000.000,00, senza calcolare la fase istruttoria, tenendo conto che le due appellate hanno svolto difese sovrapponibili avvalendosi (seppure con due costituzioni autonome) dello stesso difensore.

PQM.


6 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 950/2020 nei confronti di
[...] Controparte_2
e Condanna l'appellante al pagamento delle Controparte_1 Parte_1 spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore di ciascuna delle appellate e in € 5.322,00 per compensi, oltre spese Controparte_2 Controparte_1 generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, il 4.12.2025 La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
CA NO
Il provvedimento è stato redatto con il contributo del MOT dott. Davide Bernardo Naclerio.
Il Cancelliere
AR IA RI
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