N. 2111/2021 r.g.a.c.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di AP – settima sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere rel. dott. Paolo Mariani Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli affari contenziosi sopra indicato, avente ad oggetto: appello contro la sentenza n.
217/2021 del Tribunale di AP depositata il 12.01.2021, vertente
TRA
, C.F. , nato a [...] Parte_1 C.F._1
UE (Francia) il 31.07.1964, rappresentato e difeso dall'avv.
Margherita Bruno
APPELLANTE
E
, nato a [...] il [...], C.F. Controparte_1
, e C.F. C.F._2 Controparte_2
, rappresentati e difesi dall'avv. Francesco C.F._3
Montemurro
APPELLATI
Pagina 1 NONCHE'
e in persona del legale Controparte_3 Controparte_4
rappresentante pt,
APPELLATI CONTUMACI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti e verbali di causa da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 26.7.2017, Parte_1
conveniva in giudizio dinnanzi al Tribunale di AP , Controparte_1
, e la avanzando le Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
seguenti pretese relative al contratto stipulato in data 03.05.2016, a mezzo del quale egli aveva acquistato un appartamento su due livelli in AP alla via Ben Hur n. 72, per il prezzo di € 435.000,00, il cui piano superiore era stato successivamente demolito in virtù di preesistente sentenza penale della Corte di Appello di AP. A seguito dell'esposizione della complessa vicenda, l'attore così concludeva:
- dichiararsi la nullità del contratto di compravendita immobiliare concluso con atto per Notar in data 03.05.2016, Repertorio n. Controparte_3
13.249, Raccolta n. 8.362, con il quale esso istante aveva acquistato, dai venditori coniugi , l'appartamento in AP, alla via Controparte_5
Ben Hur n. 72, su due livelli, al piano quinto e sesto e con terrazzo a livello del piano sesto;

- per l'effetto, condannarsi i coniugi , con vincolo di Controparte_5
solidarietà, ovvero chi di ragione, alla restituzione in proprio favore della somma di € 435.000,00 versata loro a titolo di prezzo, oltre interessi dalla data dell'atto all'acquisto, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e
Pagina 2 non patrimoniali, da quantificarsi nell'importo di € 70.000,00 ovvero nel diverso importo ritenuto di giustizia;

- condannarsi i coniugi , in uno col , quale Controparte_5 CP
notaio rogante l'atto di trasferimento, alla restituzione in proprio favore dell'onorario professionale e delle spese affrontate per la stesura e la registrazione dell'atto nullo, in ragione di € 5.901,00 nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti, da liquidarsi in via equitativa;

- condannarsi la in uno ai coniugi , Controparte_4 Controparte_5
alla restituzione in proprio favore di quanto incassato dalla predetta società
a titolo di provvigione per l'attività di mediazione svolta, in ragione di €
15.100,00, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali, da liquidarsi in via equitativa;

- in via subordinata, dichiararsi la riduzione del prezzo della descritta compravendita immobiliare, da € 435.000,00 ad € 174.000,00 e, per l'effetto, condannarsi i coniugi alla restituzione della Controparte_5
differenza pari a € 261.000,00 ovvero della diversa somma accertata, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria.
Con condanna dei convenuti al pagamento di spese ed onorari di causa con distrazione.
Si costituivano tutti i convenuti chiedendo rigettarsi la domanda attorea.
A seguito della concessione alle parti dei termini di cui all'art. 183, 6° comma, c.p.c., il Giudice, con ordinanza resa all'udienza del 7.2.2019, disattendeva la richiesta di prova testimoniale formulata dall'attore ed accoglieva quella di ordinare ex art. 210 c.p.c. la esibizione di copia della sentenza pronunciata dalla Corte di Appello di AP, II Sez. Penale, in data 5/04/2000, ordine di esibizione poi ottemperato.
Pagina 3 All'esito dell'istruttoria meramente documentale, il Tribunale di AP rigettava tutte le domanda formulate dell'attore in citazione e dichiarava inammissibile la domanda di risoluzione del contratto di compravendita oggetto di causa, formulata nella prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c., condannando altresì l'attore al pagamento delle spese processuali.
Avverso detta sentenza proponeva appello con atto Parte_1
notificato a mezzo pec in data 5.5.2021, deducendo che il primo giudice aveva operato un'errata ricostruzione del fatto ed aveva violato l'art. 183
c.p.c. e gli artt. 1418 e 1421 c.c. nonché gli artt. 1492 II comma c.c., 92
c.p.c.. L'appellante, quindi, rassegnava le seguenti conclusioni:
a) dichiarare ammissibile e proponibile il presente gravame;

b) ritenere fondata la impugnazione de qua, con riforma della sentenza
Tribunale di AP n.217/2021, nelle suesposte parti della stessa, per le argomentazioni ut sopra esposte, da ritenersi altrettanti motivi di appello;

c) ritenere fondata l'azione proposta in primo grado dal sig. Parte_1
nei confronti dei sigg.ri e ,
[...] Controparte_1 Controparte_2
in virtù di tutte le attività dall'attore espletate (in uno ai documenti postevi
a supporto), rigettate le avverse difese da tali convenuti prospettate anche laddove ut supra non espressamente impugnate;

d) per lo effetto, condannare i sigg.ri e Controparte_1 CP_2
acclaratosi tra l'altro la loro grave responsabilità contrattuale-
[...]
al pagamento in solido delle somme che la Corte riconoscerà spettare al sig. , in accoglimento delle domande specificate nell'an Parte_1
e nel quantum nel capo 6 ut supra, in via principale o in via subordinata;
in via gradata, procedere alla liquidazione in via equitativa;
in via ancora più gradata, nominarsi CTU. In ogni caso, prevedersi interessi e rivalutazione monetaria sui liquidandi importi;

Pagina 4 e) condannare i predetti coniugi in solido, alle competenze del CP_1
doppio grado di giudizio, disponendo la ripetizione di quanto l'attuale appellante ha corrisposto a titolo di spese di soccombenza liquidate a loro favore dal Giudice di prime cure;

f) nella dannata ipotesi di rigetto delle domande del sig. Parte_1
compensare le spese di lite, sia del primo grado nei confronti dei sigg.ri
, sia del presente grado>. Parte_2
Si costituivano in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
chiedendo il rigetto dell'appello perché infondato in fatto e in diritto, con vittoria delle spese processuali.
Esaurita l'attività di trattazione, dopo alcuni rinvii per esigenze di ruolo, la causa è stata trattenuta in decisione, con l'assegnazione dei termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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1. Va precisato che il presente gravame è stato espressamente limitato ai soli capi della sentenza concernenti i coniugi , e quindi Parte_2
a tutte le parti del provvedimento che hanno riguardato soltanto i predetti appellati. Non sono state, infatti, reiterate le domande avanzate nei confronti degli altri convenuti in primo grado, ovvero il Notaio e la CP
, di guisa che la notifica dell'atto di appello è avvenuta ai Controparte_6
procuratori costituiti in primo grado in rappresentanza delle predette due parti unicamente per esigenze di litisconsorzio processuale necessario ovvero di notifica del gravame a tutti i soggetti presenti nel giudizio di primo grado, per il principio dell'unità soggettiva del processo di impugnazione di cui agli artt. 331 e 332 c.p.c.
Le due parti suddette, peraltro, non si sono costituite in giudizio.
Pagina 5 2. Il giudice di prime cure, dopo un ampio excursus giurisprudenziale, ha escluso la fondatezza della domanda di nullità del contratto dedotto in lite sostenendo che erano state rispettate le disposizioni di cui all'art. 46 comma 1 D.P.R. n. 380/2001 in quanto le parti alienanti avevano dichiarato gli estremi della concessione in sanatoria sulla cui base era stato realizzato il manufatto al sesto piano dell'appartamento venduto.
Il Tribunale ha, quindi, sostenuto che il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato, una volta qualificata come nullità testuale quella prevista dalla citata disposizione. Ciò vale anche rispetto alla successiva revoca in sede di autotutela del provvedimento di concessione in sanatoria che non incide sulla validità formale dell'atto di compravendita né sulla domanda subordinata di riduzione del prezzo.
Come primo motivo di gravame, parte appellante ha dedotto che la ricostruzione della vicenda da parte del giudice di prime cure è errata, in particolare per quanto concerne la condizione urbanistica dell'immobile prima della sentenza di condanna del 5.3.1999 del Pretore di AP, poi passata in giudicato, relativa all'ordine di demolizione delle opere abusive presenti nell'immobile in questione. Ha, quindi, sostenuto che, invece, all'esito della corretta ricostruzione dei fatti e dell'esatto inquadramento giuridico – “il contratto inter partes è nullo in considerazione della preesistenza della sentenza penale di abbattimento, acclarato che i venditori non potevano non sapere degli effetti pregiudizievoli della stessa, come da procedimento penale r.g. n. 1706/2015, ancora in corso all'epoca della vendita all'acquirente, il quale in tal modo non poteva che ignorarli
(essendo rimasto incontestato che i venditori nulla gli riferirono in merito).
Parimenti indiscutibile sarà ritenere come sia stato tale giudicato penale a
Pagina 6 fungere da impulso e causa generatrice dell'avvenuto abbattimento, e come le connesse circostanze siano di pregnante rilevanza ai fini della prospettata responsabilità dei coniugi , quindi Parte_2
legittimante tutte le domande proposte dall'attore nei loro confronti, di nullità e/o comunque ulteriori avanzate in primo grado, sia in via principale che in via subordinata”.
Ora, va premesso, in linea di diritto, che, secondo l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte anche a sezioni unite: "La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. La nullità comminata dall'art. 46
d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono nei soli casi di mancata menzione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile o di menzione falsa perché riferita a un titolo che non esiste realmente o non riguarda quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale
e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cassazione civile sez. un., 22/03/2019, n.8230).
Pagina 7 Pertanto, la dichiarazione relativa agli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile compravenduto, rende formalmente valido il contratto, benché l'immobile sia edificato con dimensioni difformi e maggiori rispetto a quelle assentite. Solo la mancata indicazione degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria costituiscono ipotesi di nullità del contratto al pari del caso in cui la dichiarazione sia presente, ma mendace (Cassazione 21/10/2021, n.29317).
Applicando tali principi alla fattispecie, è sufficiente che, nell'atto di compravendita in esame, fosse contenuta la dichiarazione degli estremi della concessione in sanatoria effettivamente esistente e sulla cui base era stato realizzato il manufatto al sesto piano dell'appartamento venduto, a prescindere dall'allegazione della planimetria e del documento amministrativo.
In tale contesto, risulta irrilevante, ai fini in esame, non solo la sentenza penale di abbattimento ma anche che il provvedimento di concessione in sanatoria sia stato poi revocato perché sia tale revoca sia l'abbattimento del sesto piano, essendo intervenuti successivamente, non possono esplicare alcun effetto sulla dichiarazione resa nell'atto di compravendita e sulla validità formale dello stesso che, come detto, prescinde dalla conformità
o difformità della costruzione al titolo.
Ne consegue che, secondo l'insegnamento della richiamata pronuncia a
Sezioni unite, l'atto di trasferimento dell'immobile va considerato formalmente valido, essendo stato menzionato un titolo reale e riferibile al fabbricato oggetto di causa e non potendo rilevare ai fini della nullità la concreta difformità dell'immobile rispetto al titolo menzionato.
I profili critici segnalati dall'appellante potrebbero trovare astrattamente la loro corretta collocazione nell'ambito dei diversi rimedi
Pagina 8 dell'inadempimento contrattuale e di riduzione del prezzo, che verranno di seguito esaminati.
3. Risulta, allora, evidente l'infondatezza anche dell'ulteriore censura secondo cui la sentenza penale di abbattimento comporterebbe “un difetto strutturale”, ossia l'assenza di uno degli elementi costitutivi di cui all'art. 1325 c.c. e, pertanto, la nullità negoziale ex art. 1421 c.c.
L'unico profilo di nullità dell'atto di trasferimento che potrebbe scaturire dalla condizione urbanistica dell'immobile è quello sopra esaminato, e, del resto, non è stato neppure individuato precisamente in cosa consisterebbe giuridicamente questo difetto lamentato, che viene fatto discendere automaticamente dalla sentenza penale senza alcun'altra precisazione sull'inquadramento del vizio denunciato (cfr. Cass. 28/09/2023, n.27559, secondo cui nell'ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dal titolo concessorio, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene).
Peraltro, come ben rilevato dal Tribunale, le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
4. Parte appellante ha anche criticato la sentenza di prime cure nella parte in cui ha affermato che la domanda di risoluzione del contratto de quo fosse inammissibile perché formulata solo nella prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. Assume, al riguardo, l'appellante che non si tratterebbe di domanda nuova ma solo di una precisazione di quella originaria, avendo l'attore già prospettato in citazione tutte le circostanze di fatto poste a base dell'inadempimento dei venditori e della connessa domanda risolutoria.
Pagina 9 Il motivo è inconferente.
Il primo giudice, infatti, non ha dichiarato inammissibile la domanda di risoluzione perché tardiva ma soltanto perché, avendo l'istante proposto in citazione, in via principale, la domanda di nullità dell'atto e, in subordine, quella di riduzione del prezzo, la scelta fatta con la domanda giudiziale tra il rimedio della risoluzione e quello della riduzione del prezzo, ha carattere
“irrevocabile” ai sensi dell'art. 1492 II comma c.c.
E' evidente, allora, che la critica della decisione impugnata non coglie la ratio decidendi della statuizione in tema di inammissibilità della domanda di risoluzione, statuizione che risulta comunque del tutto corretta e condivisibile, alla luce del chiaro disposto del secondo comma dell'art. 1492 c.c. che attribuisce efficacia preclusiva alla scelta tra le due azioni edilizie operata in via giudiziale.
5. Ulteriore motivo di gravame è rappresentato dalla mancata affermazione della responsabilità degli alienanti, in violazione dell'art. 1476 n. 3 c.c. che pone, tra le obbligazioni principali del venditore, quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa venduta, come disciplinata dall'art. 1483 c.c.. Assume parte appellante che il aveva CP_1
dolosamente nascosto al il vizio costituito dall'assoggettamento Parte_1
dell'immobile ai procedimenti penali in corso, essendo “di stile” le clausole di esonero della responsabilità contenute nell'atto di compravendita, in presenza peraltro della mala fede dei venditori perfettamente consapevoli della sentenza penale di abbattimento nonché del fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato.
Le stesse considerazioni sono state poste a base della domanda di riduzione del prezzo.
A tal proposito, il giudice di prime cure aveva avanzato i seguenti rilievi:
Pagina 10 - nell'art. 7 dell'atto di vendita, dopo il richiamo al rilascio della concessione in sanatoria per la sopraelevazione, le parti venditrici dichiaravano di non sapere se fossero stati rilasciati “i permessi di agibilità ricevendone dalla parte acquirente esonero da ogni responsabilità in merito”;
- sempre nell'art. 7 le parti dichiaravano “di aver fatto eseguire dai tecnici di propria fiducia gli opportuni controlli in relazione alla situazione urbanistica ed edilizia degli immobili oggetto di questo atto”;
- l'acquirente, pertanto, era pienamente a conoscenza del fatto che la costruzione al piano sesto era stata abusivamente realizzata e che sussisteva una situazione di incertezza sui provvedimenti di agibilità;
- lo stesso attore, a seguito di controlli di propri tecnici, poté appurare che la situazione urbanistica ed edilizia del piano sesto era critica, come emergeva anche dalla nota Prot. 633340 del 29.7.2016 del Comune di
AP – Servizio Antiabusivismo e Condono edilizio, con cui veniva comunicato al l'avvio del procedimento di autotutela di diniego CP_1
parziale della disposta concessione in sanatoria, a causa di un'altezza inferiore a quella prevista per l'abitabilità (mt. 2,50 in luogo di mt. 2,70);
- la mancata conoscenza della sentenza penale contenente l'ordine di abbattimento non ha rilevanza poiché l'annullamento in autotutela del provvedimento di concessione in sanatoria non fu disposto perché il
Comune di AP aveva avuto contezza di detto provvedimento penale, ma a seguito degli accertamenti eseguiti nel procedimento di autotutela che portarono al diniego della concessione in sanatoria (adottato con
Disposizione Dirigenziale n. 148 del 19.7.2017), contenente l'ordine di abbattimento del manufatto, poi materialmente demolito.
Pagina 11 Da tali rilievi emerge che, al contrario di quanto rappresentato dall'appellante, del tutto irrilevante risulta la mancata rappresentazione dai venditori al della sentenza penale di abbattimento. Parte_1
La demolizione dell'opera abusiva è stata, infatti, disposta a seguito di un autonomo procedimento amministrativo di autotutela del Comune di
AP, sfociato nella summenzionata revoca della concessione in sanatoria.
Inoltre, come si evince sempre dal citato art. 7, l'acquirente aveva piena contezza delle incertezze esistenti sul titolo abilitativo dell'unità immobiliare del sesto piano, malgrado il provvedimento di concessione in sanatoria, ed era perfettamente in condizioni di verificarne l'abuso, cioè la carenza dell'altezza minima interna, attraverso i controlli dei propri tecnici incaricati proprio di compiere le verifiche sulla condizione urbanistica degli immobili oggetto dell'atto.
Nonostante il riferimento all'avvenuto abbattimento dell'immobile non vi è stata, comunque, una esplicita domanda di garanzia per evizione nelle conclusioni rassegnate in primo grado e nel presente atto di appello.
Ed inoltre la situazione derivante dall'annullamento della sanatoria ben può farsi rientrare nell'esonero di responsabilità dichiarato dal Parte_1
nell'art. 7 del contratto, non essendovi elementi per attribuire alla clausola contenente tale esonero natura meramente “di stile”. Depone, anzi, in senso contrario l'ulteriore previsione dell'intervento di tecnici di propria fiducia per i controlli sulla situazione urbanistica ed edilizia degli immobili, previsione che è chiaramente sintomatica della piena consapevolezza da parte degli acquirenti della problematica in questione e dell'importanza che alla stessa essi intendevano attribuire.
Pagina 12 6. Per quanto riguarda l'ultima censura afferente la condanna delle spese di primo grado, effettivamente il Collegio ritiene equa un'integrale compensazione delle stesse tra le parti, tenuto conto delle incertezze interpretative e delle oscillazioni giurisprudenziali che hanno caratterizzato, nel tempo, le questioni dibattute, in particolare quella principale oggetto di causa, ossia le conseguenze della difformità tra l'immobile costruito e il titolo abilitativo in tema di validità del contratto di trasferimento.
Come pure non trascurarsi di segnalare che concorre a ritenere sussistenti gravi ragioni in tal senso, l'avvenuta demolizione di una parte dell'immobile compravenduto derivante dalla condotta illegittima posta in essere dai venditori.
In definitiva, l'appello va accolto limitatamente alla pronuncia sulle spese di primo grado e, in parziale riforma della sentenza che si conferma per tutto il resto, deve disporsi la integrale compensazione di tutte le spese del giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di AP – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 217/2021 del
Tribunale di AP depositata il 12.01.2021, così provvede:
1) Accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che conferma per tutto il resto, compensa integralmente le spese del primo grado di giudizio;

2) Compensa interamente tra le parti anche le spese del secondo grado.
Così deciso in AP nella camera di consiglio del 26.06.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr. Michele Magliulo dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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