REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3503 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente tra
Parte_1
Avv. PAOLETTI ANDREA
e LE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n.107 del 2020 con cui il Tribunale di Velletri ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione l'attore, conveniva il giudizio la sig.ra , al fine di sentire Parte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza e deduzione: - accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta nell'ambito della compravendita dell'immobile sito in Frascati, Via San Filipo Neri, n. 4, piano terra, int. 1, composto da tre camere, servizi e terrazzo, censito al NCEU, Foglio MU, particella 331, sub 520, cat A/2; - accertare e dichiarare il recesso della promissaria acquirente dalla proposta di acquisto dell'11 marzo 2016 accertata in data 14.03.2016, ai sensi dell'art 1385 c.c. e, per l'effetto condannare la convenuta alla restituzione della somma di €. 16.000,00 in favore dell'attore ai sensi dell'art. 1385 cc, quale importo pari al doppio della caparra confirmatoria, corrisposta a mezzo assegno bancario tratto sulla Banca di Credito Cooperativo di Tuscolo, n. 010877900-07.– Accertare e dichiarare la violazione dei principi di correttezza e buona fede ex art. 1175 e 1375 cc e per l'effetto condannare la convenuta alla ripetizione delle somme sostenute dall'attrice pari ad euro 6200,00 per l'acquisto della cucina nonché per le spese di perizia dell'ing. Per_1 ovvero in quella maggiore o minore somma eventualmente accertata di giustizia. In subordine, accertato l'inadempimento contrattuale condannare, comunque, la al risarcimento del danno commisurato Pt_1 al valore della caparra confirmatoria di euro 8000,00 oltre ad euro 5000,00 per i disagi subiti per la ricerca improvvisa di altra abitazione acquistata al prezzo di euro 185.000,00 ovvero superiore al valore di acquisto dell'immobile di proprietà dell convenuta, ovvero in quella maggior o minor somma eventuale accertata di giustizia facendo ricorso se del caso mediante i criteri di equità ex art. 1226 cc. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di cui il sottoscritto si dichiara antistatario e anticipatario”.
- L'attore ha chiesto che venisse accertata la responsabilità precontrattuale della sig.ra per Violazione dei principi di Pt_1 correttezza e buona fede ex art. 1175 e 1375 c.c. nonché che venisse valutata la mancata risposta alla istanza di negoziazione assistita, ed infine ha chiesto che venisse accertato il recesso dal contratto di compravendita con la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 cc. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la sig.ra , che chiedeva il rigetto della domanda. Parte_1
La causa veniva istruita con la concessione dei termini di cui all'art. 183, VI comma cpc. La parte attrice ha dedotto che, in data 11.03.2016, formulava una proposta di acquisto relativa all'immobile sito in Frascati, Via San Filippo Neri, n. 4, piano terra, int. 1, composto da tre camere, servizi e terrazzo, censito al NCEU, fg. MU, part. 331, sub. 510, cat A/2, in proprietà della parte convenuta, al prezzo di €. 165.000,00, con versamento di €. 8.000,00 a titolo di “deposito cauzionale”. L'Istituto di Credito Cooperativo, incaricato dalla parte attrice per l'erogazione del mutuo per l'acquisto del suddetto immobile, commissionava all'arch. , una relazione di stima Persona_2 dell'immobile la quale veniva redatta in data 20.07.2016. Nella suddetta relazione, l'Arch. si ribadisce incaricato dall'Istituto di credito, Per_2 non evidenziava alcuna irregolarità dell'immobile oggetto di compravendita, dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Successivamente, l'Arch. redigeva una seconda relazione in data 10.10.2016, con Per_2 la quale evidenziava delle difformità dell'immobile, rispetto al progetto del 1965, concludendo che lo stesso risultava irregolare. Veniva svolta una consulenza tecnica a mezzo dell'architetto e alla quale questo Per_3
pag. 2/6 Giudice sottoponeva il seguente quesito “accerti e dica il ctu se l'immobile in Frascati, Via San Filippo Neri n. 4 alla data della proposta di acquisto del 14.03.2016 fosse idoneo al trasferimento immobiliare dal punto di vista urbanistico ed edilizio, visti i documenti allegati dalle parti anche tecnici,… “ Le conclusioni del ctu possono essere condivise atteso che il ctu ha accertato che dal punto di vista urbanistico ed edilizio l'immobile in Frascati, Via San Filippo Neri 4, piano terra, distinto al catasto edilizio Urbano al Foglio: MU - Particella: 331 - Sub.: 510, alla data del 14.03.2016, presenta alcune non conformità rilevanti rispetto ai titoli edilizi di provenienza. Tali difformità sono dovute in parte a modifiche nella distribuzione interna ed in parte ad una differente composizione delle aperture finestrate sul prospetto interno che sia affaccia sul cortile. Non risultano al contrario difformità dal punto di vista catastale in quanto la planimetria in atti è conforme allo stato di fatto secondo quanto dichiarato dall'arch. nella relazione del 10.10.2016. Non è dato di Per_2 conoscere se queste modifiche sono state eseguite nel corso dei lavori di costruzione dell'immobile oppure in epoca successiva, ma di fatto persistono ed, devono essere regolarizzate prima del trasferimento immobiliare a garanzia di ciò che deve essere dichiarato dalla parte venditrice all'atto del futuro trasferimento. Ha precisato il ctu che occorre istanza di accertamento di Compatibilità Paesaggistica ai sensi dell'art. 167 D.Lgs 42/2004 presso la Regione Lazio Dipartimento Territorio Direzione Regionale Territorio e Urbanistica per le opere eseguite in assenza di autorizzazione paesaggistica. La procedura prevede il pagamento di una sanzione, determinata tramite perizia di stima, commisurata al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. (tale procedura è stata attivata dalla parte attrice con deposito della pratica nel maggio 2017, a firma dell'arch.
alla data odierna non è stata rilasciata), inoltre occorre istanza Per_2 di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001 presso l'Ufficio tecnico del Comune di Frascati per ottenere il permesso in sanatoria relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Si precisa che tale istanza deve essere corredata dell'autorizzazione paesaggistica di cui al punto precedente, in assenza della quale non può essere processata dall'organismo comunale. (in luogo di questa procedura nel maggio del 2017 l'arch. per conto della sig.ra ha presentato una Per_2 Pt_1
Comunicazione Inizio Lavori Asseverata per interventi già eseguiti ai sensi pag. 3/6 dell'art. 6 bis comma 5 del DPR 380/2001 - articolo introdotto dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016 in vigore dall'11.12.2016) Solo successivamente al rilascio da parte degli organi competenti delle autorizzazioni di cui sopra si sarebbe potuta dichiarare la completa conformità edilizia ed urbanistica dell'immobile. Pertanto alla luce di quanto emerso dall' elaborato peritale l'immobile non presenta i requisiti di conformità edilizia. Nel merito la domanda è fondata ed in particolare risulta provato l'inadempimento della convenuta nell' ambito della compravendita dell'immobiliare, e pertanto appare meritevole di accoglimento. Merita accoglimento la domanda volta alla restituzione del doppio della caparra, ai sensi dell'art.1385 c.c. quale importo pari al doppio della caparra corrisposta a mezzo assegno bancario. Le altre domande non risultano provate. Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto la parte convenuta viene condannata al pagamento delle spese di lite che si liquidano in euro 2500,00 oltre accessori di legge. Le spese di ctu seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accoglie la domanda principale e per l'effetto accerta e dichiara l'inadempimento della convenuta alla compravendita immobiliare, accerta il recesso dalla proposta di acquisto ai sensi dell'art.1385 c.c. e condanna la convenuta al pagamento della somma pari ad doppio della caparra e pari ad euro 16.000,00. Spese di lite e di ctu come liquidate. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.”. La parte appellata ha optato per la contumacia. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è fondato e, pertanto, merita d'essere accolto. Osserva la Corte che la proposta d'acquisto accettata il 14/03/2016, oltre a prevedere che la stipula del definitivo dovesse avvenire «indicativamente entro il 15/09/2016», poneva a carico della promittente venditrice l'obbligo di: «[...] garantire, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, la conformità alle vigenti norme urbanistiche e fiscali».
pag. 4/6 Il Tribunale ha trascurato di considerare che la condizione urbanistico- edilizia dell'immobile doveva essere valutata alla stregua della data di stipula del contratto definitivo e non a quella di accettazione della proposta di acquisto (14/03/2016), ovvero allorquando l'adempimento dell'obbligo in tal senso da parte della promittente venditrice neppure era ancora divenuto esigibile. Non solo. Ma ha tralasciato anche di valutare che le parti avevano solo
“indicativamente” individuato nel 15.9.2016 il termine per la stipula del definitivo, con ciò stabilendo un termine flessibile e chiaramente privo di tassatività, il cui mero superamento evidentemente non avrebbe potuto comportare in capo all'acquirente la perdita dell'interesse al rogito. Oltretutto un termine solo “indicativamente” individuato non avrebbe in alcun modo impedito al venditore di regolarizzare l'immobile entro la data che avrebbero “definitivamente” stabilito, tenuto conto che le irregolarità riscontrate dal CTU sono state ritenute sanabili. Ed invero, con l'indagine peritale è stato accertato che l'immobile presentava delle difformità rispetto al progetto approvato consistenti nella diversa distribuzione degli spazi interni e nelle diverse aperture sul prospetto interno, comunque rappresentate nella planimetria catastale e regolarizzabili tramite «istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 167 D. Lgs 42/2004 presso la Regione Lazio
[…]» e «istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001 presso il Comune di Frascati […]». Diverso sarebbe stato nel caso in cui non fossero state insanabili. Poiché allora ben avrebbe potuto il Tribunale operare una valutazione prognostica relativa all'ineludibile inadempimento della parte venditrice. Pertanto, erroneamente il Tribunale ha ritenuto sussistente l'inadempimento in un momento in cui l'adempimento non era ancora esigibile. Ma quel che più rileva è che il recesso è stato esercitato dalla promittente acquirente addirittura dopo lo scadere del termine. Ma prima di allora l'acquirente non ha sollecitato la controparte alla sottoscrizione del rogito. Con ciò dimostrando di non attribuire alcuna rilevanza al termine stesso e di avere ancora interesse alla conclusione dell'affare. Sicchè, in mancanza di prova della presenza di irregolarità urbanistico- edilizie tali da determinare la inidoneità al trasferimento dell'immobile oggetto della proposta d'acquisto al momento della stipula del definitivo, va ritenuta l'illegittimità del recesso esercitato dalla promissaria acquirente, e per l'effetto il rigetto della sua domanda.
pag. 5/6 A ciò aggiungasi, sotto diverso ed autonomo profilo, che - come correttamente allegato dall'appellante - l'espletata CTU ha accertato la presenza di idonei titoli abilitativi di edificazione riferibili all'immobile (progetto approvato dalla Commissione Edilizia Comunale in data 03/02/1964 e progetto di sopraelevazione approvato il 13/09/196527) e la conformità catastale («Non risultano al contrario difformità dal punto di vista catastale»28), tali essendo gli unici requisiti ritenuti, dalla pronuncia delle SSUU n. 8230 del 2019, («In costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, il contratto di compravendita immobiliare sarà valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità
o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato
[...]»), necessari e sufficienti ai fini della regolare commerciabilità del bene. Sicchè anche sotto tale profilo non può dubitarsi della commerciabilità del bene e dell'assenza di inadempimento della venditrice. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellata.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: in accoglimento dell'appello e riforma della sentenza gravata;
respinge la domanda di;
Parte_2 condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_2 favore di nella misura che liquida in euro 10.000,00, Parte_1 quanto al primo grado ed euro 8.000,00 quanto al secondo grado, oltre spese generali ed oneri di legge. Pone a carico della stessa le spese della CTU così come liquidate dal Tribunale. Così deciso nella camera di consiglio del 16.9.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 6/6