N. R. G. 48/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
SEZIONE TERZA CIVILE
Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Andrea MA Presidente
Dott. Antonella Romano Consigliere
Dott. Luca Marchi Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 48 del ruolo generale dell'anno 2023 promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Barbara Parte_1 C.F._1
TI (c.f. ) con domicilio digitale eletto all'indirizzo PEC: C.F._2
, giusta procura in atti Email_1
APPELLANTE contro
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._3 CP_2
), (c.f. ), C.F._4 CP_3 C.F._5 [...]
(c.f. ), rappresentati e difesi dagli Avv. Carlo Spagnoli CP_4 C.F._6
(c.f. ) e LE NI (c.f. ) ed elettivamente C.F._7 C.F._8
domiciliati presso il loro studio in Via Bruni n. 2 a Forlì, giusta procura in atti
APPELLATI
APPELLANTI INCIDENTALI
IN PUNTO A: appello avverso la sentenza del Tribunale di Forlì n. 582/2022 del 10.6.2022, pubblicata in pari data.
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni all'udienza del 28.01.2025:
Appellante (CASSANO):
pagina 1 di 19 “- condannare le controparti, in solido tra loro, al risarcimento del danno che esse hanno determinato a a seguito del loro inadempimento, nella misura quanto meno Parte_1 pari ad euro 24.788,00 oltre interessi e rivalutazione o in quella diversa che dovesse risultare di giustizia.
- accertare e dichiarare che alcunché è dovuto dal alle controparti, rigettando le Pt_1 relative domande avversarie, in quanto infondate, in fatto ed in diritto;

- in via subordinata e denegata compensare il credito che dovesse essere alle stesse riconosciuto con il controcredito del e con condanna delle controparti al Pt_1 versamento della eccedenza;

- in ogni caso respingere l'appello incidentale avversario in quanto infondato in fatto e in diritto, per carenza dei requisiti di legge e comunque di ammissibilità e procedibilità e di ogni altro presupposto per l'accoglimento dello stesso, oltre che non provato e pertanto confermare sui capi appellati ex adverso la sentenza impugnata;

- in ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari (iva e cpa incluse) di primo e secondo grado, con distrazione a favore del legale antistatario che dichiara di averle anticipate, spese di ctu e ctp di entrambi i gradi del giudizio”.

Appellati- appellanti incidentali (DOTTI):
“1) accertare e dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità, per tutti i motivi esposti, dell'appello promosso dal sig. e delle domande ivi contenute;
Parte_1
- In ogni caso e comunque, ad ogni titolo, respingere e rigettare tutte le domande di parte appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto, per carenza dei requisiti di legge e comunque di ammissibilità e procedibilità e di ogni altro presupposto per l'accoglimento delle stesse, oltre che non provate e pertanto confermare sui capi appellati ex adverso la sentenza impugnata (n. 582/2022);
- In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale o di qualunque condanna nei confronti dei signori TT , , e previa CP_2 CP_4 CP_3 CP_1 riduzione delle somme richieste da controparte nei limiti del giusto, del certo e del provato, operare la compensazione tra i reciproci crediti, tenuto conto di quanto esposto in atti ed eventualmente già corrisposto, e conseguentemente condannare il sig. al Parte_1 pagamento dell'eccedenza in favore dei signori TT;

2) In accoglimento dell'appello incidentale proposto,
- riformare la sentenza impugnata (n. 582/2022) nei soli capi oggetto di appello incidentale accogliendo le seguenti conclusioni ed escludendo ogni condanna nei confronti dei signori
TT ovvero riducendo la stessa nei limiti del giusto, del certo e del provato
In via principale accertare e dichiarare che la scrittura del 1/10/2010 non riveste in ogni caso il carattere del contratto preliminare, ma di minuta o puntuazione rimandante a successivo contratto preliminare;

In via subordinata
accertare e dichiarare che la scrittura del 1/10/2011 è stata comunque superata nella volontà delle parti stesse ed anche attraverso comportamenti concludenti, con l'atto del
2/4/2012 e si è, in ogni caso, risolta e/o dichiararne la risoluzione.
In via gradatamente subordinata accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della scrittura del 1/10/2011 sia per il
pagina 2 di 19 comportamento tenuto da controparte in sede di trattativa e successivamente ex art. 1439
c.c., sia per le ragioni tutte esposte a partire dalla carenza dei requisiti essenziali del contratto stesso;

In via ulteriormente subordinata accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 1/10/2011, sia per scadenza del termine essenziale, sia per inadempimento grave del sig. rispetto agli obblighi assunti: Parte_1
-condannare il sig. al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi in capo agli Parte_1 appellanti incidentali, anche a titolo di responsabilità precontrattuale
3) In ogni caso e comunque, confermare la sentenza di primo grado in merito alla condanna del sig. al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile stesso, da Parte_1 liquidare se del caso anche in via equitativa.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso spese generali 15,00% per entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso spese di
CTU e CTP.
In via istruttoria
Si richiamano tutte le istanze svolte in atti, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, e si insiste per il loro integrale accoglimento, anche nella parte in cui non siano state ammesse e/o esperite, o per la loro rinnovazione se ritenuto opportuno. Si contestano le istanze e produzioni avversarie.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il sig. (da qui CASSANO o promissario acquirente) con atto di Parte_1
citazione del 29.9.2015 conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Forlì i sig.
[...]
, e (da qui anche CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
DOTTI o promittenti venditori) esponendo:
- il 1.10.2011 aveva sottoscritto con i sigg. e un contratto Parte_2 Parte_3
preliminare avente ad oggetto la compravendita di un fabbricato rurale e terreni siti in
Castrocaro Terme e Terre del Sole, al prezzo complessivo di € 50.000,00;
- la scrittura prevedeva:
• il versamento di una caparra confirmatoria di € 5.000,00 entro gennaio 2012 e l'apertura di un libretto nominativo per il versamento mensile di una somma fra €
300,00 e € 1.500,00 da considerarsi in conto prezzo;

• il rogito notarile sarebbe dovuto avvenire “tra la fine del 2012 o salvo complicazioni entro aprile 2013”;
• il promissario acquirente era immesso nel possesso del bene;

• poiché il fondo era privo di accesso alla pubblica via, si obbligava a Parte_3
creare una strada per il raggiungimento dell'immobile, consentendo all'attore di transitare sul suo fondo per un periodo di due anni dal contratto di vendita;

pagina 3 di 19 - il termine pattuito era trascorso senza poter addivenire al rogito in quanto nel frattempo erano stati forniti i necessari attestati di regolarità ed idoneità edilizia, di agibilità, di conformità degli impianti e di certificazione energetica dell'immobile che erano invece indispensabili al trasferimento dei beni;

- il termine per la stipula del contratto definitivo non era ritenuto essenziale dalle parti, come comprovato dal comportamento concludente tenuto dalle stesse;

- l'attore aveva svolto alcuni lavori in vista dell'acquisto definitivo;

- al momento di presentare le pratiche necessarie in Comune, TT , Pt_2 CP_1
, e (gli ultimi quattro quali eredi di TT ) si rifiutavano CP_2 CP_3 CP_4 Pt_3
di firmarle, sollevando riserve sulla disponibilità alla stipula;

- l'attore aveva messo in mora i promittenti venditori con lettera del 2.3.2015, chiedendo l'esecuzione del contratto preliminare ovvero il trasferimento dell'immobile,
l'adempimento della promessa di realizzare la strada di accesso alla pubblica via e di consentire nelle more l'accesso per lo stradello di proprietà dei convenuti, oltre al risarcimento dei danni subiti;

- i convenuti si erano rifiutati di raggiungere un accordo anche in sede di mediazione;

- l'attore era venuto a conoscenza che nel frattempo la particella n. 57, oggetto di compravendita, era stata venduta il 24.1.2012 ad un terzo ( ) prima della Persona_1
scadenza del termine indicato in contratto;

- a seguito del rifiuto alla stipula del definitivo, l'attore era stato costretto alla riduzione in pristino delle opere nel frattempo realizzate per il proprio allevamento di cani che erano stati trasferiti presso il canile, con conseguente danno patrimoniale;

- stante l'assenza delle autorizzazioni e certificazioni di legge, non era stato possibile trasferire i beni, con conseguente risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori;

- a causa del comportamento inadempiente dei convenuti l'attore aveva subito diversi danni.
L'attore concludeva chiedendo l'accertamento dell'inadempimento al preliminare e la conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, il trasferimento della proprietà dei beni immobili (detratto il valore della particella n. 57 alienata a terzi) e la condanna alla realizzazione dello stradello di accesso alla via pubblica. In via subordinata l'attore chiedeva l'accertamento la declaratoria di risoluzione del suddetto contratto, oltre al risarcimento dei danni.
2. Si costituivano in giudizio i convenuti, contestando la domanda attrice ed esponendo:
pagina 4 di 19 - i convenuti avevano a loro volta citato il avanti al Tribunale di Forlì al fine di Pt_1
accertare l'inefficacia/nullità/risoluzione della scrittura del 1.10.2011 di cui lo stesso chiedeva l'esecuzione, nonché la illegittimità dell'occupazione dell'immobile da parte dello stesso e la condanna al suo rilascio, oltre che al risarcimento del danno (R.G.
4282/2015);
- il 2.04.2012 era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita tra il sig.
TT e il sig. TT e la sig.ra - figlia del sig. Pt_2 Pt_3 Persona_2
-, avente ad oggetto la vendita del fabbricato abitativo ex rurale, sito in Parte_1
Castrocaro Terme e Terra del Sole (FC), via Podere Rovinate, senza numero civico, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Castrocaro Terme e Terra del Sole al foglio
14 con la particella 56, Zona Censuaria 2, piano T-1, di categoria A/4, classe 2, vani 6;
- il predetto contratto preliminare prevedeva:
• il prezzo di vendita di € 50.000,00, sarebbe stato pagato al momento della stipula dell'atto pubblico;

• la parte promissaria acquirente avrebbe dovuto versare la somma di € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, di cui € 2.800,00 contestualmente alla sottoscrizione del preliminare ed € 300,00 entro i tre successivi giorni;

• il rogito doveva essere stipulato entro e non oltre quattro mesi dalla sottoscrizione del contratto preliminare e se entro tale data la parte promissaria non avesse ottenuto il mutuo per l'acquisto, il contratto preliminare si sarebbe risolto di diritto ed i promittenti venditori avrebbero restituito alla parte promissaria acquirente la caparra ricevuta, senza raddoppio della stessa, né pagamento di interessi o altro;

• il sig. , nel frattempo, occupava il predetto immobile utilizzandolo Parte_1
per la sua attività;
- i convenuti dopo quasi tre anni dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in data
10.11.2014 avevano ricevuto una lettera, apparentemente per conto della sig. Per_2
, con la quale veniva comunicato che, solo in quel momento, era stato ottenuto il
[...]
finanziamento necessario per il pagamento del prezzo pattuito;

- i convenuti avevano replicato chiarendo che il contratto preliminare precedentemente sottoscritto era soggetto a termine e a condizione essenziale con conseguente risoluzione di diritto dello stesso, tenuto conto anche del fatto che, nell'arco di oltre due anni,
l'acquirente non aveva neppure versato la caparra;

- in data 16.3.2015 la sig.ra informava i convenuti di non avere Persona_2
mai sottoscritto il preliminare del 2.4.2012 e di non sapere chi lo avesse sottoscritto né di essersi mai attivata per la sua esecuzione;

pagina 5 di 19 - da tale momento il sig. , aveva modificato la propria difesa, affermando Parte_1
di essere in possesso di un antecedente preliminare stipulato sempre con TT e Pt_2
TT il 1.10.2011 e che gli avrebbe dato il diritto di ottenere comunque Pt_3
l'immobile;
- i convenuti non erano però a conoscenza di tale scrittura e ne disconoscevano le sottoscrizioni dei de cuius;
- la permanenza del sig. nell'immobile non era giustificata da alcun Parte_1
titolo;
- la scrittura dell'1.10.2011 non aveva le caratteristiche del contratto preliminare, tanto che il comportamento del , successivamente alla stipula del preliminare del Pt_1
2.4.2012, era stato univoco nel considerare tale atto l'unico vincolante, adoperandosi per la conclusione del contratto apparentemente “sottoscritto” dalla figlia;

- in ogni caso l'atto del 1.10.2011 era nullo per difetto dei requisiti essenziali, non contenendo l'esatta identificazione del bene compravenduto e le stesse modalità di pagamento del prezzo e comunque il termine era essenziale per volontà delle parti.
I convenuti concludevano per il rigetto della domanda attrice.
3. Disposta la riunione delle cause, espletata la CTU grafologica sulle firme apposte da TT
e sulle scritture del 1.10.2011 e del 2.4.2012 nonché la CTU volta ad accertare Pt_3 Pt_2
l'entità dei lavori svolti dal , all'esito della trattazione, il Tribunale con sentenza n. Pt_1
582/2022, dichiarava risolto il contratto del 1.10.2011 per inadempimento di parte convenuta e condannava a restituire l'immobile ed a corrispondere € 158,00 mensili a Parte_1
titolo di indennità di occupazione;
condannava altresì i convenuti a versare a cassano la somma di € 20.538 o l'aumento di valore recato al fondo ex art. 936 c.c..
4. Avverso la predetta sentenza il sig. ha proposto appello con articolati Parte_1
motivi di gravame.
5. Si sono costituiti in giudizio gli appellati chiedendo il rigetto dell'appello e presentando appello incidentale.
6. All'udienza del 28.1.2025, tenutasi con modalità cartolare, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per comparse conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
APPELLO PRINCIPALE
7. Con il primo motivo di gravame, l'appellante censura la sentenza impugnata laddove il
Tribunale lo ha condannato a corrispondere agli appellati la somma di € 158,00 mensili dal pagina 6 di 19 1.10.2011 sino alla riconsegna dell'immobile, a titolo di indennità di occupazione abusiva dell'immobile de quo. Secondo l'appellante, il Tribunale - interpretando erroneamente il principio posto dalla Cassazione nella sentenza n. 2209/1997 (richiamata) – avrebbe deciso ultra petita ed in violazione dell'art. 1458 c.c.; in particolare, accertato l'inadempimento al preliminare da parte dei promittenti venditori, il Giudice di prime cure non avrebbe potuto condannare il alla predetta indennità quale effetto restitutorio della risoluzione del Pt_1
contratto, in quanto applicabile solo quando anche il lucro sia stato generato dal comportamento illecito del danneggiato. In breve, non vi potrebbe essere una condanna per un lucro cessante del promissario acquirente quando la risoluzione è imputabile alla colpa del promittente venditore che chiede l'indennità di indebita occupazione. Nella fattispecie, la domanda dei convenuti aveva ad oggetto il pagamento di una somma per occupazione abusiva e non l'equivalente pecuniario per l'uso del bene, conseguente alla risoluzione del contratto;

l'unico titolo che i convenuti avrebbero potuto azionare sarebbe stata la richiesta restitutoria in forza dell'art. 2033 c.c. (domanda però non avanzata).
8. Il motivo è infondato.
9. Nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività (art. 1458 co. 1 c.c.) della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento collegata al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta a carico di ciascun contraente indipendentemente dalle inadempienze a lui eventualmente imputabili e, qualora questo non sia possibile, del suo equivalente. Gli effetti restitutori rimangono immutati indipendentemente dal fatto che la risoluzione del contratto venga pronunciata per inadempimento di una parte piuttosto che dell'altra, in quanto la giustificazione dell'obbligo restitutorio trova il suo fondamento non nella colpa, ma nella risoluzione del contratto e quindi gli effetti sanzionatori si distinguono dagli effetti restitutori.
10. L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. A ciò è tenuta anche la parte non inadempiente, trovando l'obbligo di restituzione la propria causa nel venir meno del titolo e non già nel comportamento colpevole fonte di responsabilità contrattuale, con un effetto restitutorio per le obbligazioni che siano state già eseguite ed in relazione alle quali sorge per l'”accipiens“ l'obbligo di restituzione, anche se le prestazioni siano state ricevute dal contraente non inadempiente (v. Cass. n. 6911/2018). Ne consegue pagina 7 di 19 che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (v. Cass. n. 6575/2017, n. 35280/2022, n. 19569/2021) (¹).
11. In sintesi, tra gli effetti restitutori conseguenti alla pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore, rientra l'obbligo del promissario acquirente, cui sia stato anticipatamente consegnato il bene negoziato di corrispondere alla controparte che l'abbia richiesto l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene medesimo nell'intervallo compreso tra la data consegna e quella della restituzione. Tali effetti si verificano sia in caso di risoluzione per inadempimento del promittente venditore (Cass. n. 4465/1997; n. 875/1995), sia nel caso di risoluzione per inadempimento del promissario (Cass. n. 550/2002; n. 10632/1996) in quanto conseguenti al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite e si verificano indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento (Cass. 28381/2017) (così in motivazione Cass. n. 19569/2021). In conclusione, in caso di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, l'efficacia retroattiva della risoluzione comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, e pertanto comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna anticipata l'obbligo non solo di restituire il bene, ma anche i frutti per l'anticipato godimento, in funzione restitutoria e non risarcitoria (cfr. Cass. n. 5891/2024 Rv. 670863-01; n. 18867/2024; n.
5201/2025).
12. Gli effetti retroattivi della risoluzione del contratto escludono, quindi, che nella fattispecie si possa configurare la legittimità dell'occupazione, ancorché autorizzata in origine, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Pur in assenza di percezione di frutti, dunque, in forza della retroattività prevista dall'art. 1458 c.c., il promissario acquirente nella detenzione del bene (che ha avuto il godimento dell'immobile senza pagare alcun corrispettivo) è tenuto a tenere indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera (Cass. n. 24235/2017, n.
(¹) L'orientamento pacifico della Suprema Corte è nel senso che “l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (Sez. 2, n. 35280 del 30 novembre 2022; Sez. 2, n. 6575 del 14 marzo 2017; Sez. 2, n. 16629 del 3 luglio 2013)” (così in motivazione
Cass. n. 5891/2024).
pagina 8 di 19 20823/2015). Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo della Cassazione, al canone locatizio di mercato (v. Cass. 16670/2016).
13. Nella fattispecie, è pacifico che il promissario acquirente sig. era stato immesso Pt_1
nel possesso dell'immobile (1.10.2011). Le considerazioni espresse dall'appellante in ordine all'inadempimento degli appellati non incidono in alcun modo sull'obbligo del promissario acquirente di corrispondere ai promittenti venditori, nonostante la loro accertata inadempienza, una somma di danaro in funzione compensativa del mancato godimento dei frutti civili prodotti o producibili dall'immobile da lui detenuto.
14. Né tale conclusione muta avuto riguardo all'interpretazione della domanda degli appellati. Fermo restando che il giudice deve indagare e considerare il contenuto sostanziale della domanda (v. ex multis Cass. n. 13602/2019; n. 27940/2013) come ricavabile non solo dalle argomentazioni dell'atto introduttivo, ma in generale dagli atti defensionali, dai mezzi istruttori offerti e dallo scopo cui mira la parte (²), non coglie nel segno la difesa appellante laddove ritiene che i convenuti non abbiano mai richiesto l'equivalente pecuniario dell'uso del bene conseguente all'effetto restitutorio per proprio inadempimento. Invero, dalla lettura degli atti ed in particolare dalle conclusioni formulate dai sig. TT, emerge come gli stessi hanno chiesto in via principale la risoluzione del contratto con tutti i conseguenti effetti restitutori comprendenti non solo la restituzione dell'immobile ed il ripristino della condizione dell'immobile preesistente alla modifiche apportate dal , ma hanno anche Pt_1
chiesto in via principale il pagamento dell'indennità di occupazione correlata alla risoluzione,
a prescindere dall'imputabilità dell'inadempimento, mentre la domanda risarcitoria è stata formulata autonomamente ed in via subordinata.
15. Con il secondo motivo di gravame, strettamente connesso al precedente, l'appellante lamenta la violazione dell'art. 1458 c.c. sotto altro profilo, ritenendo censurabile la decisione impugnata laddove il Tribunale ha riconosciuto gli effetti restitutori a far data dall'immissione in possesso dell'immobile (1.10.2011) per effetto del contratto preliminare;
secondo l'appellante, l'immissione nel possesso del bene conferito al in forza del contratto Pt_1
preliminare, avrebbe determinato la legittima detenzione dello stesso con conseguente
(²) “Nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito non è condizionato dalla formulazione letterale adottata dalla parte, dovendo egli tener conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del medesimo, nonché del provvedimento in concreto richiesto, non essendo condizionato dalla mera formula adottata dalla parte" (Cass. n. 11304/2018).
pagina 9 di 19 esclusione dell'effetto restitutorio previsto dall'art. 1458 c.c. per i contratti di durata, essendo ricollegabile all'imputabilità della risoluzione del contratto. Pertanto, l'effetto restitutorio sarebbe escluso in quanto la risoluzione del contratto sarebbe stata causata dall'inadempimento della parte promittente venditrice, e non dal . Pt_1
16. Il motivo è infondato.
17. Come detto, tra gli effetti restitutori conseguenti alla pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore, rientra l'obbligo del promissario acquirente, cui sia stato anticipatamente consegnato il bene negoziato di corrispondere alla controparte che l'abbia richiesto l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene medesimo nell'intervallo compreso tra la data consegna e quella della restituzione.
18. Non coglie nel segno l'appellante nel ritenere che nella fattispecie si sia in presenza di un contratto durata e quindi vengano esclusi gli effetti restitutori per il periodo di occupazione
(legittimata dal preliminare). Invero i contratti ad esecuzione continuata e periodica si caratterizzano per il fatto che le obbligazioni sorgono per entrambe le parti e l'esecuzione avviene attraverso le reciproche prestazioni (v. Cass. 3019/1996). Quindi il contratto preliminare esula dal novero di tale categoria di negozi in quanto è un contratto ad efficacia obbligatoria che prevede una prestazione "istantanea" di "fare" (stipulare il definitivo), ma con effetti che si protraggono fino all'adempimento. D'altra parte, “la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c..”
Cass. n. 5891/2024 - Rv. 670863 – 01).
19. Con il terzo motivo, l'appellante ritiene, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, che nella fattispecie il non avrebbe tratto alcun godimento o vantaggio Pt_1
dall'occupazione dell'immobile, in quanto destinato ad un uso che è stato impossibile e quindi non sarebbe tenuto a versare alcuna indennità. Difatti, sarebbe provato (v. teste Ing. Tes_1
che l'immobile era un rudere non abitabile o sfruttabile sia per le autorizzazioni non concesse dai proprietari, sia per le difficoltà di accesso al fondo, sia per l'impossibilità di avviare l'attività di allevamento cinofilo.
20. Il motivo è infondato per le stesse ragioni già espresse con riferimento al primo motivo pagina 10 di 19 gravame.
21. L'effetto restitutorio ex art. 1458 c.c. discende dalla risoluzione del contratto preliminare ed indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento e dall'utilità per il possessore;
il che rende irrilevante la circostanza che la parte non inadempiente abbia o meno tratto un vantaggio dall'esecuzione medio tempore del preliminare, in quanto l'effetto restitutorio è conseguente alla indisponibilità del bene da parte dei proprietari.
22. Va comunque rilevato che, in ogni caso, il quadro probatorio evidenzia che in realtà il ha comunque utilizzato l'immobile. Il CTU ha precisato (v. pag. 15): “sul fatto che il Pt_1
bene sia inabitabile: all'interno, in evidenza durante il sopralluogo, c'erano tracce legate alla permanenza di persone al suo interno e un tentativo di montare una stufa.” A verbale del
19.4.2021, il teste ha confermato che nell'immobile il Testimone_2 Pt_1
esercitava l'allevamento cinofilo: “cap. 26) vero che l'attività svolta dal sul fondo Pt_1
consisteva, in particolare, nel prendere a pensione i cani dei propri clienti, nell'addestramento dei suddetti cani, nonché nella vendita dei propri cuccioli di Pt_4
come emerge altresì dall'attestato che le si rammostra;
” “Si, è vero” (v. anche sul
[...]
cap. 22 e 23 di parte attrice). La circostanza è stata confermata dal teste “mi Testimone_3
risulta che in quegli anni l'allevamento di cani ci fosse”.
23. Con il quarto motivo di gravame, l'appellante ritiene che il Tribunale abbia erroneamente applicato l'art. 936 c.c. nel condannare i convenuti, in via alternativa, al pagamento della somma di € 20.538,00 o all'aumento del valore delle opere. L'appellante sostiene invece che tale somma sarebbe stata richiesta a titolo diverso ovvero di risarcimento del danno per le spese sostenute e quindi la sentenza sarebbe viziata per violazione dell'art. 112 c.p.c.
24. Il motivo è infondato.
25. In primo luogo, si osserva che la domanda risarcitoria dell'attore (v. conclusioni primo grado) era basata su alcune voci quali: danni all'autovettura rimasta in panne per impraticabilità dello stradello di accesso all'immobile, il disagio arrecato dallo stradello stesso, danni all'attività di allevamento cani. Su tali singole voci il Tribunale ha fornito ampia e puntuale motivazione sulla quale non è stata formulata alcuna censura. L'attore ha poi allegato fra le voci di danno (v. punto n. 6 della citazione) “le spese sostenute per ristrutturare l'immobile ed adeguarlo alle proprie esigenze e della propria attività di allevamento”.
26. Ribadito che la qualificazione della domanda giudiziale è attività riservata al giudice che deve indagare e considerare il contenuto sostanziale della domanda (v. ex multis Cass. n.
pagina 11 di 19 13602/2019; n. 27940/2013), nella fattispecie il Tribunale ha correttamente interpretato e qualificato la domanda del come diretta ad ottenere il rimborso dei costi per che le Pt_1
opere realizzate e non come risarcimento del danno, trovando applicazione l'art. 936 co. 2 c.c.
(opere fatte da un terzo con materiali propri). La giurisprudenza ammette l'applicabilità dell'art. 936 c.c. nei casi in cui, pur sussistendo un rapporto tra proprietario del fondo e autore dell'accessione, tale rapporto sia invalido, in quanto nullo od annullato (cfr. già Cass. n.
4623/2001 e n. 11835/2003). Pertanto, l'art. 936 c.c., trova applicazione quando l'opera del terzo non avviene in esecuzione di un rapporto contrattuale che lo lega al proprietario del fondo ovvero quando il precedente rapporto è stato giudicato invalido o è stato risolto (v.
Cass. n. 1208/1993). Considerato che la predetta norma consente al proprietario la scelta alternativa di ritenere le opere e pagare i materiali e manodopera (nella specie quantificati dal
CTU in € 20.538,00) o l'aumento di valore come effetto della pronuncia della del risoluzione del contratto preliminare del 1.10.2011, va confermata la decisione impugnata.
27. Con il quinto motivo, l'appellante si duole del mancato riconoscimento del danno costituito dalle spese sostenute dal per l'attività professionale dell'Ing. Pt_1 Tes_1
relativa alle pratiche per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile (somma, quantificata dal CTU in € 4.205,00).
28. Il motivo è inammissibile ancor prima che infondato.
29. Il motivo non soddisfa i requisiti minimi di specificità prescritti dall'art. 342 c.p.c; la censura non risulta compiutamente sviluppata nell'ambito del motivo di gravame. L'atto di appello non si esaurisce solo nella parte volitiva, ma contiene anche una parte argomentativa;
difatti l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità rilevabile d'ufficio, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa, che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice (ex plurimis Cass. n. 7675/2019). Il motivo di impugnazione è rappresentato dall'enunciazione delle ragioni per le quali la decisione è erronea;
il che implica che i motivi si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell'esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata.
30. Nella fattispecie l'appellante nulla dice in merito alla motivazione assunta dal Tribunale nel rigettare la domanda, motivata con l'assenza di prova e di allegazione del relativo pagamento. In ogni caso, le spese tecniche professionali di parte possono essere riconosciute solo in quanto siano specificate e sia depositata la quietanza di avvenuto pagamento;
trattandosi di danno emergente che soggiace alle ordinarie regole probatorie, è necessario che sia fornita la prova dell'esborso, dovendosi escludere che l'assunzione dell'obbligazione sia pagina 12 di 19 sufficiente a dimostrare il pagamento. Detto onere non risulta ottemperato dall'appellante.
31. In conclusione, l'appello principale va rigettato con conseguente rigetto anche dell'ultimo motivo di gravame con il quale l'appellante ritiene censurabile la sentenza che ha compensato le spese di lite in ragione della reciproca soccombenza.
APPELLO INCIDENTALE
32. Con il primo motivo di appello incidentale, i sig. TT lamentano l'omessa pronuncia del
Tribunale in merito alle eccezioni sollevate circa la qualificazione giuridica della scrittura privata del 1.10.2011.
33. Secondo gli appellanti incidentali, il giudice di prime cure avrebbe omesso di applicare i principi ermeneutici previsti dall'art. 1362 c.c. in base ai quali avrebbe dovuto escludere la natura di contratto preliminare della predetta scrittura;
nelle intenzioni delle parti, tale atto sarebbe stato solo una prima dichiarazione di intenti non vincolante, cui avrebbe dovuto far seguito un vero e proprio preliminare allorché fossero stati chiariti alcuni punti dell'accordo.
Ciò emergerebbe sia dal tenore letterale dell'atto (ove si prevede l'apertura di un libretto “alla firma del preliminare”), sia dal fatto che il versamento della caparra era posticipato, sia dalla mancata individuazione del bene oggetto della vendita, sia dal comportamento successivo tenuto dalle parti (v. il successivo preliminare del 2.4.2012 stipulato dalla figlia del , Pt_1
il quale era stato presente all'atto e che aveva sostenuto i relativi costi). In ogni caso, anche a voler considerare l'atto come preliminare, il contratto sarebbe nullo per difetto degli elementi essenziali ovvero l'esatta indicazione del bene venduto e le modalità di pagamento del prezzo.
Infine, con il contratto preliminare del 2.4.2012 fra la figlia del ( Pt_1 Persona_2
) ed i sig. TT, stipulato alla presenza del stesso, le parti avrebbero
[...] Pt_1
implicitamente revocato il precedente accordo per “mutuo dissenso”.
34. Il motivo è infondato.
35. La Corte ritiene che l'atto in questione abbia gli elementi essenziali del contratto preliminare. In primo luogo, va escluso che le parti abbiano inteso redigere una mera
“minuta” o una sorta di work in progress delle trattative;
difatti, la minuta, o puntuazione del contratto, costituisce il risultato di una prima fase embrionale di trattative che le parti intendono regolare per le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare ed è carente degli elementi essenziali del contratto, assolvendo solo ad una funzione essenzialmente storica e probatoria della fase della trattativa. Oggetto del contratto preliminare, invece, deve ritenersi esclusivamente l'obbligo di prestazione del consenso in sede di futuro contrahere da tener distinto dall'oggetto del futuro contratto definitivo,
pagina 13 di 19 costituito, invece, dal bene destinato al trasferimento di proprietà; con la conseguenza che, ai fini della sua validità, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando, per converso, sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In sintesi, qualora l'intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento del rapporto non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà attuale di un accordo contrattuale vincolante per le parti.
36. Pertanto, laddove, come nella fattispecie, le parti abbiano voluto vincolarsi ad un comportamento successivo (l'obbligo a contrarre), con indicazione degli elementi essenziali del negozio (immobile oggetto della vendita, prezzo e le modalità di pagamento), si è in presenza di un contratto preliminare e non una semplice minuta. Conferma di ciò, va aggiunto che le parti hanno anticipato alcuni effetti della compravendita, come la consegna immediata dei beni al promissario acquirente e la concessione al “in qualità di acquirente” di Pt_1
transitare per due anni sulla proprietà TT.
37. Non coglie nel segno la difesa degli gli appellanti incidentali laddove ritengono che l'oggetto del contrato sia indeterminato, mancando l'esatta identificazione del bene. L'oggetto del contratto può essere determinato o determinabile (art. 1346 c.c.), e nel secondo caso l'identificazione degli immobili non fa parte del relativo contenuto, intervenendo in un momento successivo;
ai fini della validità del contratto è sufficiente che lo stesso contenga l'indicazione dei criteri in forza dei quali va operata la determinazione dell'oggetto e quindi l'identificazione dell'immobile.
38. Sul punto la giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente ribadito che è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile;
l'esatta indicazione del bene oggetto della compravendita attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o addirittura mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza della volontà sia anche “aliunde” o “per relationem” logicamente ricostruibile
(v. Cass. n. 11297/2018). Non è indispensabile, pertanto, indicare anche i confini o i dati catastali perché quelle informazioni sono rilevanti ai fini della trascrizione (v. Cass. n.
5536/2024). “Come si legge in Cass. Sez. 2 24-1-2020 n. 1626 (Rv. 65684601), pag.6, è acquisito che l'oggetto del contratto preliminare sia costituito non già dall'oggetto del futuro contratto, che con il preliminare le parti si obbligano a concludere, ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo. Pertanto, ai fini della validità del preliminare non è necessaria
pagina 14 di 19 l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita di un bene immobile, l'indicazione del bene oggetto del futuro trasferimento della proprietà può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o determinabile. In altri termini, è sufficiente che dall'atto scritto risulti, anche attraverso il richiamo a elementi esterni ma idonei a consentire l'identificazione del bene in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o comunque determinabile;
la relativa individuazione attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il contratto definitivo può non solo essere incompleta, ma anche mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà sia logicamente ricostruibile dal giudice di merito, sia pure aliunde o per relationem (Cass. Sez. 2 23-8-1997 n. 7935 Rv. 507047-01, Cass. Sez. 2 30-5-
2003 n. 8810 Rv. 563817-01, Cass. Sez. 2 1-2-2013 n. 2473 Rv. 624872-01, Cass. Sez. 2 10-5-
2018 n. 11297 Rv. 648322-02)” (così in motivazione Cass. n. 19334/2025).
39. Nella fattispecie le parti hanno manifestato la volontà di addivenire alla compravendita del compendio immobiliare determinato o comunque determinabile;
difatti, le parti hanno individuato il bene precisando che il fabbricato rurale è “in fase di accatastamento” “il tutto come da piantina che verrà disegnata dal geometra incaricato catastalmente”. Quindi le parti hanno chiaramente individuato il bene anche se era necessario procedere all'accatastamento
(necessaria per il rogito definitivo) per la cui formalizzazione era già stato incaricato il geometra. Poiché, come detto, l'indicazione dei dati catastali (peraltro in parte indicati) non è necessaria ai fini della validità del preliminare, l'oggetto è determinabile per relationem mediante il rinvio ad un criterio prestabilito, obiettivamente individuabile. In tal senso non vi
è necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi, escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell'oggetto del contratto, della regola ermeneutica stabilita dall'art. 1362, co. 2 c.c., che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto.
40. Alla stessa conclusione si perviene in merito alla definizione del prezzo, che appaiono dettagliate (indicazione del prezzo e della caparra confirmatoria con termine fissato per la consegna della stessa). In conclusione, non può revocarsi in dubbio che la scrittura privata del

1.10.2011 contenga tutti gli elementi essenziali per potersi qualificare come contratto preliminare.
41. Quanto, infine, agli effetti del preliminare del 2.4.2012, la Corte condivide quanto pagina 15 di 19 affermato dal primo giudice in merito alla non configurabilità di una risoluzione del precedente contratto del 1.10.2011 per “mutuo consenso”. Difatti, il contratto preliminare produce effetti solo fra le parti e l'ipotesi del mutuo dissenso prevede che l'atto successivo incompatibile con il precedente, riguardi le medesime parti (cosa non avvenuta nella fattispecie).
42. Né può aver alcuna rilevanza che alla stipula vi abbia assistito , dalla cui Parte_1
presenza dovrebbe conseguire la risoluzione del contratto per “mutuo consenso” per comportamento tacito concludente. Infatti, in linea generale, atteso il principio della libertà della forma, il contratto risolutorio non deve necessariamente risultare da un accordo esplicito dei contraenti diretto a sciogliere il contratto, ma può risultare anche dalla volontà di non dare ulteriore corso allo stesso, liberandosi dalle rispettive obbligazioni, emergente da fatti univoci successivi alla stipula e contrastanti con la volontà di mantenerlo in vita;
però, è necessaria la forma scritta ad substantiam ove tale forma sia richiesta per il contratto da risolvere (v. Cass.
n. 3245/2012). “Anche il contratto il quale le parti manifestano la volontà concorde di sciogliere il precedente contratto preliminare di compravendita immobiliare deve avere, ad substantiam, la stessa forma scritta richiesta per il contratto originario che si intende sciogliere, pur non essendo ciò espressamente disposto dall'art.1351 c.c." (Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 945 del 27/04/1961, Rv. 882839; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5454 del
07/06/1990, Rv. 467578; Cass. Sez. U Sentenza n. 8878 del 28/08/1990, Rv. 469104; Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 10707 del 11/10/1991, Rv. 474183; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1092 del
30/01/1995, Rv. 490119; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1790 del 18/02/1995, Rv. 490524; Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 13104 del 23/12/1995, Rv. 495204; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 936 del
30/01/1997, Rv. 502139; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11939 del 27/11/1997, Rv. 510466)2 (Cass.
n. 18875/2024). La risoluzione consensuale di un contratto riguardante il trasferimento o l'estensione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam" non solo quando il contratto da sciogliere è definitivo ma anche quando è preliminare in quanto esso si pone riguardo agli effetti che produce sui diritti reali immobiliari in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare medesimo (v. Cass. n. 162/1996).
43. Nella fattispecie, la forma scritta era richiesta per il contratto preliminare di compravendita di immobile;
perciò, la forma scritta era necessaria anche per lo scioglimento di quel contratto e non è integrata dal contratto preliminare del 2.4.2012 nel quale non si fa alcun riferimento al precedente contratto del 1.10.2011, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza dei “facta concludentia” evincibili dalla eventuale presenza del alla stipula. Pt_1
44. Con il secondo motivo di appello incidentale, viene censurata la decisione impugnata pagina 16 di 19 laddove è stata esclusa la natura essenziale del termine e l'imputabilità della risoluzione all'inadempimento del . Quanto al primo profilo, gli appellanti incidentali sostengono Pt_1 che la locuzione “salvo complicazioni” non renderebbe elastico il termine dell'aprile 2013, essendo la predetta data da intendersi come termine ultimo e non prorogabile per l'adempimento delle obbligazioni assunte dal rispetto al primo termine della “fine Pt_1
2012”. Il termine sarebbe essenziale nell'interesse dei promittenti venditori sia in ragione della loro avanzata età sia del fatto che al era stato consegnato l'immobile, e quindi Pt_1
avrebbe determinato la perdita di ogni utilità economica dell'affare. Quanto al secondo profilo, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che i promittenti venditori abbiano omesso di allegare in quali inadempimenti il sarebbe incorso, sebbene siano stati indicati Pt_1
(ovvero mancato versamento della somma e apertura de libretto, esecuzione di opere abusive, omesso pagamento di somme per il godimento del bene); inoltre, sarebbe censurabile l'affermazione del Tribunale secondo la quale l'inadempimento non sarebbe imputabile al solo perché gli eredi non conoscevano il preliminare del 1.10.2011 prima del marzo Pt_1
2015.
45. Le censure sono infondate.
46. La mera indicazione della data entro la quale provvedere alla stipula del contratto definitivo non consente un'automatica individuazione di un termine “essenziale” ex art. 1457
c.c.. In tema di contratto preliminare di compravendita, la Suprema Corte ha precisato che l'essenzialità del termine deve trovare puntuali ed inequivocabili riscontri, attraverso l'indicazione delle ragioni ad essa sottese, dovendosi ritenere la “non essenzialità” come ipotesi normale (v. Cass. n. 1552/2022).
47. Esaminando la fattispecie, la Corte condivide la motivazione assunta dal Tribunale secondo la quale l'espressione usata nel preliminare non possa ritenersi inequivocabilmente a carattere "essenziale". Nel testo manca qualsiasi riferimento o indicazione dal quale ricavare che le parti intendessero considerare perduta l'utilità del contratto definitivo nel caso di stipula dello stesso oltre la data indicata (aprile 2012), senza fornire all'interprete indici inequivoci dai quali ricostruire la comune volontà delle parti. Se il termine fosse stato ritenuto essenziale, le parti avrebbero dovuto esplicitare la ragione per la quale il suo superamento avrebbe determinato il venir meno dell'utilità economica del contratto, non potendosi affidare ad una espressione generica l'attribuzione del carattere essenziale al termine stesso e degli effetti ad esso connessi (inadempimento). L'essenzialità del termine, infatti, è connessa alla causa del contratto ed è correlata alle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine, che, perché si attivi il meccanismo risolutivo, devono essere chiaramente indicate.
pagina 17 di 19 Anzi la circostanza che le parti abbiano previsto il manifestarsi di possibili “complicazioni” come eventualità, porta a ritenere che le parti abbiano volutamente escludere il termine come essenziale, essendo consapevoli che, in ragione dell'attività da svolgere (v. per es.
l'accatastamento del fabbricato), il termine non potesse ragionevolmente essere rispettato. In breve, gli appellanti incidentali non hanno individuato elementi concreti dai quali poter inequivocabilmente dedurre l'essenzialità del termine rispetto alle obbligazioni assunte.
48. Va poi considerato anche il comportamento complessivo tenuto dalle parti successivamente alla conclusione del contratto (art. 1362 co. 2 c.c.); difatti, a norma dell'art. 1457 c.c., la parte può manifestare l'interesse ad esigere l'esecuzione del contratto nonostante la scadenza del termine essenziale e la rinuncia ad avvalersi dello stesso può risultare anche implicitamente, dai comportamenti tenuti dalla parte interessata, purché siano incompatibili con la volontà di NE (ex multis, Cass. n.16880/2013, n. 8881/2000). Nella fattispecie, il comportamento successivo al 2011 di entrambe le parti presenta segni contrari all'invocata essenzialità del termine, non essendo riscontrato alcun atto di messa in mora né è stato dedotto o provato la perdita di interesse alla stipula con lo scadere del termine. Invero vi era il contrario interesse a non considerare il termine come essenziale da parte dei sig. TT
(essendo necessario procedere all'accatastamento per poter rogitare il contratto definitivo).
Pertanto, tenuto conto delle espressioni adoperate dai contraenti (“salvo complicazioni”), dalla natura ed all'oggetto del contratto e del comportamento complessivo tenuto dalle parti, il termine non doveva ritenersi essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c..
49. Ne consegue l'irrilevanza del fatto che gli eredi TT siano venuti a conoscenza o meno del preliminare del 1.10.2011 solo nel 2015; il comportamento degli originari contraenti, protratto per anni, esclude che ciò determini l'imputabilità dell'inadempimento al Pt_1
stesso, come rilevato dal Tribunale, in ragione del comportamento tenuto dai contraenti.
D'altra parte, i sig. TT non hanno allegato (nei termini decadenziali) quale sia stato il comportamento inadempiente del a fronte della sua intimazione a procedere alla Pt_1
stipula del definitivo del 2.3.2015 (doc. 2 fasc. app.nte), considerato che il CTU ha accertato che non vi era un impedimento formale alla stipula (“Dal sopralluogo effettuato si può affermare che l'immobile non presenta particolari difformità rispetto alla documentazione che si trova agli atti presso il comune di Castrocaro”).
50. In conclusione, l'appello incidentale va rigettato.
51. Le spese di lite del presente grado, in considerazione della reciproca soccombenza, vanno compensate fra le parti.
pagina 18 di 19 52. Ai sensi del D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla L. n. 228/2012,
art. 1, co. 17), applicabile ratione temporis (essendo stato l'appello proposto successivamente al 31.1.2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dell'appellante e da parte degli appellati-appellanti incidentali a norma dello stesso art. 13, co. 1 – bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'appello principale proposto da;
Parte_1
- rigetta l'appello incidentale proposto da , CP_1 CP_2
, CP_3 CP_4
- compensa integralmente fra le parti le spese del presente grado di giudizio;

- dà atto che sussistono i presupposti per porre a carico dell'appellante principale e degli appellanti incidentali il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater, D.P.R. n. 115/2002.
Bologna, 18 dicembre 2025.
Il Presidente
Dott. Andrea MA
Il Consigliere Ausiliario Relatore
Dott. Luca Marchi
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