REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
Composta dai signori magistrati:
Dr. GEREMIA CASABURI
Presidente REL.
Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere
Dr. BIAGIO ROBERTO CIMINI
Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 6950/21 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 10 luglio 2025 all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Latina n. 1762\21;
e vertente tra
( , rappresentato e difeso dall'Avv. Daniele Parte_1 C.F._1
NI
- appellante –
E
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Fulvia Ioriati Controparte_1 C.F._2
- appellato –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
-il Tribunale di Latina, con sentenza n. 1762\21 del 30 settembre 2021, ha accolto la domanda proposta da di risoluzione del contratto di compravendita, stipulato tra le parti, per Controparte_1 fatto e colpa del compratore condannando quest'ultimo alla rifusione delle spese di lite;
Pt_1 -le vicende di causa possono così riassumersi: , in qualità di parte venditrice, citava Controparte_1 innanzi al Tribunale di Latina l'acquirente, , per ivi ottenere la dichiarazione Parte_1 di avvenuta risoluzione – di cui alla clausola risolutiva espressa - del contratto di compravendita a rogito notaio , repertorio n. 82743 racc. n. 35263, registrato a Tivoli il 24/2/2017 Persona_1 al n.1151 serie 1T, del 3/2/2017, per l'inadempimento dell'obbligo di pagare il corrispettivo dell'immobile mediante accollo e/o saldo delle rate del mutuo da parte del Deduceva, a Pt_1 fondamento della domanda, che, ai sensi dell'art. 5 del contratto, il pagamento di € 72.728,13 – del complessivo prezzo di € 73.200,00 – sarebbe dovuto essere corrisposto mediante accollo da parte dell'acquirente della quota residua in linea capitale (maggiorata per rate arretrate ed Pt_1 interessi maturati alla data del 2/2/2017) del mutuo gravante sull'immobile stesso o, qualora la banca mutuante entro 12 mesi dalla data del rogito non avesse deliberato l'accettazione dell'accollo con effetto liberatorio per la parte venditrice, tramite provviste proprie e/o mediante nuovo finanziamento da richiedere, a proprie spese, ad Istituto di suo gradimento. E tuttavia, nel mese di giugno 2018, a seguito di richiesta da parte della di rientro della morosità per le rate insolute di mutuo, il CP_2 venditore veniva a conoscenza che l'acquirente non aveva mai provveduto ad accollarsi il mutuo in parola e che aveva interrotto, altresì, il pagamento delle relative rate a decorrere dal marzo 2018, rendendosi così gravemente inadempiente. Di talché , a mezzo del proprio legale, comunicava CP_1 all'acquirente l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 5 del contratto medesimo, intimando la restituzione di fatto e di diritto dell'immobile; tuttavia tale missiva non veniva recapitata per irreperibilità del destinatario e la medesima domanda veniva riproposta nel presente giudizio.
L'acquirente venditore, pur a fronte della regolare e tempestiva notifica dell'atto di citazione, rimaneva contumace. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, dichiarando risolto di diritto il contratto di compravendita stipulato tra e , con Controparte_1 Parte_1 conseguente ordine di immediato rilascio dell'immobile e condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite;

- ha proposto appello, , formulando sostanzialmente due motivi di censura: Parte_1 nullità della sentenza per difetto di procura del difensore dell'attore ovvero di legittimatio ad processum e nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell'art 1456 c. 2 cc;

-si è costituito , contestando l'avverso appello e chiedendo, in via preliminare, Controparte_1
l'inammissibilità ex 348 bis cpc, e, comunque, il rigetto per infondatezza ed, altresì, la condanna di controparte per lite temeraria;

-la Corte, rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza gravata con verbale di udienza del 23/03/2022, ha riservato il giudizio in decisione all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in data
10 luglio 2025, concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c. -Ritenuto, a scioglimento della riserva, che l'appello è infondato;
ed infatti: il Giudice di prime, verificata la corretta instaurazione del contraddittorio, ha condivisibilmente ritenuto integrati, alla luce delle prove prodotte, i presupposti per l'operatività della risoluzione di diritto del contratto di compravendita in virtù della valida dichiarazione dell'attore di voler profittare della clausola risolutiva espressa;

- con il primo motivo l'appellante deduce, infondatamente, la nullità della sentenza di primo grado per difetto di procura in capo al difensore della controparte, per aver l'attore omesso la notifica della procura alla lite unitamente all'atto di citazione.
Tale motivo non merita accoglimento alla luce dell'assenza di qualsivoglia norma di legge che imponga espressamente la notificazione della procura ad litem unitamente all'atto introduttivo del giudizio. Ed anzi, ai sensi dell'art. 164 cpc, la procura non è requisito essenziale dell'atto di citazione, di talché persino il suo mancato rilascio non ne determina la nullità e non ne inficia l'idoneità ad introdurre validamente il giudizio. Piuttosto l'assenza della procura tra gli atti del giudizio determina solo l'inesistenza della stessa ma non anche dell'atto di citazione;
vizio questo che si riverbera sulla sentenza nel solo caso che l'omissione non sia sanata con efficacia retroattiva (art. 182, co.2, cpc).
Ebbene, nel caso che ci occupa, la procura alle liti è stata tempestivamente prodotta agli atti del giudizio e ivi riporta, altresì, una data di sottoscrizione anteriore persino alla notificazione dell'atto introduttivo. Ai fini della validità dell'atto, è infatti sufficiente che la procura sia contenuta in uno degli atti depositati dei quali la controparte abbia possibilità di prendere visione al fine di verificare che la procura sia stata rilasciata in data anteriore alla costituzione in giudizio della parte rappresentata
(Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7286 del 23/03/2018). Sicché il primo giudice ha correttamente ritenuto instaurato il contraddittorio, in tutti i suoi elementi – compresa la legittimatio ad processum del difensore costituito – senza necessità di concedere termini per la sanatoria retroattiva. La sentenza, pertanto, non risulta in alcun modo viziata sul punto;

-Del pari infondato, è il motivo con cui l'appellante fa valere la nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell'art 1456 c. 2 cc., in particolare per difetto e/o inesistenza giuridica della
“conditio sine qua non” della comunicazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. In primis risulta sufficientemente chiara e precisa, contrariamente all'equivocità dedotta, la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa nell'atto introduttivo, nella parte in cui l'attore dichiara: “l'inadempimento dell'acquirente per mancato accollo mutuo e/o mancato pagamento delle relative rate, ha comportato la risoluzione di diritto del contratto di compravendita, dal momento in cui l'acquirente stesso ha interrotto il pagamento delle rate, ovvero dal marzo 2018, ai sensi del richiamato art.5 del contratto di compravendita. In conseguenza di detta risoluzione, il
Sig. ha diritto alla restituzione dell'immobile, al risarcimento del danno subito e subendo in CP_1 conseguenza dell'inadempimento, nonché al pagamento in proprio favore di una indennità di occupazione senza titolo da parte del dalla data di risoluzione del contratto fino all'effettivo Pt_1 rilascio” (pag. 3 atto di citazione). Né tale univocità della volontà dell'attore può essere revocata in dubbio dall'ulteriore domanda proposta, ed introdotta dalla disgiuntiva “o”, di “dichiarare comunque la risoluzione per grave inadempimento del convenuto”. Logicamente, ancor prima che giuridicamente, la proposizione di una domanda in via subordinata non priva di valore dichiarativo la domanda principale.
-In secundis, per quanto attiene all'inesistenza della dichiarazione per essere la stessa stata resa da soggetto non munito di procura speciale, la doglianza non merita accoglimento.
Come condivisibilmente statuito dal giudice di primo grado, l'orientamento giurisprudenziale assolutamente pacifico verte nel senso di ritenere validamente espressa la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta, non necessariamente in un atto stragiudiziale precedente alla lite ma, nell'atto di citazione (da ultimo Cass.,
Sez. 3, Sentenza n. 9275 del 04/05/2005). Certamente, la clausola in parola attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento con la sola manifestazione di volontà di volersene avvalere;
sicché essa è validamente espressa dalla parte cui il diritto è attribuito ovvero da un suo rappresentante speciale.
A ben vedere, però, la procura ad litem prodotta da parte attrice assume la forma di procura speciale alle liti, con cui il sig. conferisce agli avvocati Ioriati e Russo il potere di rappresentarlo nel CP_1 giudizio specificamente relativo alla risoluzione del contratto di compravendita, concedendo i più ampi poteri esemplificativamente menzionati, purché connessi con l'oggetto del presente giudizio.
In altri termini, il , unico titolare del diritto potestativo di provocare la risoluzione contrattuale di CP_1 diritto, ha conferito il potere di rappresentanza ai propri legali al precipuo fine di far valere in via processuale tale diritto, mediante l'espressa ed inequivoca volontà di profittare della clausola, per il tramite di procura apposta in calce all'atto di citazione (così deve intendersi – dopo la L. 69/2009 - la procura redatta su foglio cartaceo separato congiunto materialmente all'atto processuale a cui inerisce per il tramite del deposito in PCT); tale procura, rilasciata contestualmente ed apposta all'atto introduttivo è di per sé idonea a ricondurre tale manifestazione di volontà al titolare del potere
(da ultimo, in tema analogo, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14515 del 28/05/2019; Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 9744 del 23/04/2010).
In ogni caso, ad abundantiam, si rileva che, anche a voler ammettere che tale dichiarazione - sì come contenuta nell'atto di citazione - abbia ecceduto i poteri conferiti con il mandato ai legali difensori, essa risulterebbe validamente ratificata – id est sanata – dalla dichiarazione contenuta nell'istanza di mediazione agli atti, firmata personalmente da , e nella quale si rinvia, altresì, CP_1 all'atto di citazione allegato;

-Infine, e con il medesimo motivo, l'appellante si duole del mancato accertamento – a dir suo doveroso - del giudice di prime cure, in merito alla colpevolezza – e quindi all'imputabilità - dell'inadempimento, che non risulterebbe da alcun documento probatorio. Ebbene, pur trattandosi di eccezione in senso lato - come tale assimilabile alle mere difese – non soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 167 cpc (Cass., Sez. 6, Ordinanza n. 12980 del 30 giugno 2020), anch'essa deve essere rigettata. Innanzitutto, sul piano squisitamente processuale, è insegnamento granitico che, ai sensi dell'art. 1218 c.c., al creditore istante sarà sufficiente provare la fonte del suo diritto di credito ed allegare l'inadempimento della controparte, gravando invece sul debitore dimostrare i fatti estintivi, modificativi o impeditivi (Sezioni Unite, sent. 13533/2001), tra cui la non imputabilità dell'inadempimento; di talché la colpa si presume sino a prova contraria. Ed allora bene ha fatto il giudice, in assenza della prova liberatoria, a ritenere imputabile l'inadempimento di , il quale, Pt_1 avendo scelto la strategia processuale della contumacia, tale prova non ha fornito.
Né l'approdo di cui alla sentenza impugnata appare scalfito dalle deduzioni proposte nel presente gravame, ed ancora una volta sfornite di qualsivoglia supporto probatorio: che l'atto di compravendita sia stato o meno correttamente trascritto appare del tutto irrilevante rispetto al mancato pagamento del corrispettivo, trattandosi di adempimento necessario all'opponibilità del trasferimento della proprietà ai terzi ed a cui certo non è subordinata l'efficacia del contratto tra le parti;
del pari che il notaio non abbia provveduto a notificare l'atto di accollo alla Banca e che la
Banca non abbia mai comunicato l'avvenuto accollo del mutuo, - così non consentendo al Pt_1 di essere a conoscenza dell'accollo effettivo dell'obbligazione – è addirittura prova dell'inadempimento imputabile, atteso che, da un lato, proprio l'obbligazione di accollarsi il mutuo avrebbe imposto al di attivarsi nei confronti della Banca, sì come peraltro contrattualmente Pt_1 previsto all'art. 5 – “parte acquirente... impegnandosi a notificare copia autentica del presente atto all'Istituto mutuante a tutti gli effetti di legge” - e, dall'altro la prestazione poteva essere eseguita con modalità alternative, di modo che, ove la Banca mutuante non avesse entro 12 mesi deliberato l'accettazione dell'accollo con effetto liberatorio per la parte venditrice, la parte acquirente – fermo restando l'obbligo di corrispondere puntualmente le rate di ammortamento frattanto in scadenza – avrebbe comunque dovuto provvedere ad estinguere il mutuo con provviste proprie;
sicché la dedotta impossibilità di una prestazione – l'accollo del mutuo – non ha fatto venire meno l'obbligazione, bensì ha imposto al debitore, al fine di liberarsi dal vincolo giuridico, di eseguire l'altra prestazione dedotta in contratto;

-In ultimo occorre dare atto che parte appellata ha proposto domanda di condanna ai sensi dell'art. 96, co.1, c.p.c., per aver il agito temerariamente in appello, nonostante la contumacia in Pt_1 primo grado e l'omessa presentazione alla mediazione, proponendo eccezioni inconsistenti e palesemente infondate alla luce della documentazione in atti. Ebbene, sul punto, risulta provata agli atti la mala fede del allorquando, pur pienamente consapevole del suo debito e della bontà Pt_1 delle ragioni di parte avversa, ha abusato del diritto al giusto processo a meri fini dilatori per tardare il pagamento di quanto certamente dovuto, causando un aggravio eccessivo in capo al creditore costretto, medio tempore, a saldare le rate residue del mutuo allo stesso ancora intestato sebbene la proprietà e disponibilità dell'immobile fosse già stata trasferita. Ciò si evince, innanzitutto, dal contegno dilatorio tenuto dal prima dell'instaurazione del giudizio, allorquando, nonostante Pt_1
i numerosi tentativi di – durati circa un anno - di sollecitare l'adempimento spontaneo del CP_1 debitore, quest'ultimo si rendeva irreperibile ovvero si mostrava condiscendente, senza tuttavia mai dare seguito a quanto dichiarato (doc. 5); del pari a dirsi per il comportamento adottato dal Pt_1 in occasione del tentativo di mediazione;
sebbene quest'ultimo avesse comunicato, per il tramite del proprio legale, - dopo ben cinque mesi dalla notifica dell'atto di citazione - la propria propensione ad esperire un tentativo – non obbligatorio – di mediazione, esso ha tuttavia disertato immotivatamente l'incontro a cui era stato espressamente invitato dall'Organismo di mediazione, dilatando così i tempi del giudizio di primo grado più volte rinviato in attesa dell'esito del tentativo di componimento bonario
(docc. 3 – doc. 11). Inoltre, , dopo aver scelto di rimanere contumace nel giudizio di primo Pt_1 grado, ha proposto appello avverso alla sentenza, formulando motivi pretestuosi ed assolutamente infondati, così ritardando ancora una volta il passaggio in giudicato della sentenza;
non di poco conto in termini di consapevolezza dell'infondatezza delle proprie pretese, poi, è lo spiccato disinteresse alla nomina di nuovo difensore a seguito di rinuncia al mandato dell'Avv. NI, per l'omessa corresponsione dei compensi spettantegli, depositata in data 21 maggio 2024.
Ne consegue, la condanna di parte appellante al pagamento di una somma equitativamente determinata, sì come richiesto da parte appellata, ed eguagliata alle spese di lite come liquidate di seguito;

-al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante alle spese di lite, liquidate in € 9.900,00, oltre competenze di legge;
sussistono, altresì, i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002;

P.Q.M


Rigetta l'appello proposto da e condanna l'appellante al pagamento della Parte_1 somma equitativamente determinata, pari ad € 9.900,00, per lite temeraria ed alla refusione delle spese di lite, pari ad ulteriori 9.900,00, oltre competenze di legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.
Roma, data del deposito
Il presidente est. (dr. G. Casaburi)