Sentenza
Ruolo Generale n. 4487/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
PRIMA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
Dott. Fulvio Dacomo Presidente
Dott. Antonio Mungo Consigliere
Dott. Angelo Del Franco Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4487/2020
R.G.A.C., avente ad oggetto: altre controversie di diritto amministrativo, posta in decisione all'udienza collegiale a trattazione scritta del 25-6-25, con assegnazione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
( ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
26/10/1954, residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Veltre (cf. C.F._2
) con studio in Camigliano (CE) alla via Vittorio Veneto n. 50
[...]
e presso quest'ultimo elettivamente domiciliato giusta procura agli atti
Appellante
E
, in persona del Presidente pro tempore, Controparte_1 cf./P.Iva con sede legale in Napoli alla via Santa P.IVA_1
Lucia n. 81, ove elettivamente domicilia, già rappresentata e difesa in primo grado dall'avv. Giuseppe Calabrese (cf.
).PEC egione. C.F._3 Email_1 [...]
Ema_
Appellata contumace

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 10/4/2015
[...]
ha spiegato dinanzi al Tribunale di Napoli opposizione Pt_1 ex art. 3 del R.D. n. 639 del 1910 avverso l'ingiunzione del
12/12/2014 (notificata in data 11/3/2015) con la quale la CP_1 ha ingiunto il pagamento della complessiva somma di
[...] euro 71.031,56 a titolo di indennità, canoni ed interessi dovuti per la locazione di un immobile in CA (segnatamente, euro
64.183,76 per il debito principale ed euro 6.847,79 per interessi).
Parte opponente ha contestato la pretesa formulata con l'ingiunzione di pagamento sopra indicata, deducendo, fra l'altro, che la avrebbe omesso di contabilizzare sia le spese CP_1 sostenute dall' per la cessione dell'azienda dal precedente Pt_1 conduttore dell'immobile, sia le spese per la ristrutturazione del compendio (spese queste ultime che sarebbero state oggetto di riconoscimento all'art. 3 del contratto di locazione).
Sulla scorta di tali deduzioni, quindi, parte opponente ha domandato dichiararsi la nullità dell'ingiunzione, in quanto emessa sulla scorta di un debito inesistente o comunque incerto, nonché – in ogni caso – disporsi la compensazione con il

contro

-credito nascente dall'esecuzione dei lavori di ristrutturazione oggetto di riconoscimento da parte della stessa . CP_1
Il Tribunale rigettava le domande con la gravata sentenza n.
3761/2020.
proponeva appello avverso la detta sentenza, Parte_1 chiedendo: “accertare e dichiarare nulla e/o annullare l'ingiunzione di pagamento impugnata in quanto emessa sulla scorta di una debitoria inesistente –quantomeno incerta, per i motivi dedotti in narrativa;

2. accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della per i motivi di cui in premessa;
3. Controparte_1 accertare e dichiarare la nullità ed inefficacia della determinazione degli importi richiesti con l'impugnata ingiunzione, che non tengono conto delle somme elargite per i lavori di ristrutturazione, riconosciuti dalla parte opposta ma mai conteggiati, effettuando una compensazione giudiziale, quantomeno parziale;

4. in via meramente gradata, accertare e rideterminare comunque le minori somme che sono eventualmente dovute previo accertamento mediante ctu, onde accertare l'ammontare del credito epurato da ogni somma contabilizzata ma illegittimamente richiesta;

5. accertare e dichiarare la violazione da parte dell'ente delle regole di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto per cui è causa;

6. condannare la al Controparte_1 risarcimento dei danni subiti dalla parte opponente, sia patrimoniali che non, per la violazione degli obblighi posti in capo al locatore da liquidarsi in € 30.000,00 ovvero in via equitativa”.
Non si costituiva la . Controparte_1
Il primo motivo è inammissibile ex art. 342 c.p.c., non avendo l'appellante specificamente censurato la motivazione del Tribunale, laddove il medesimo, con riguardo alla eccezione di nullità del contratto di locazione per difetto di registrazione, ha affermato che: “il contratto di locazione per cui è causa è stato stipulato in data antecedente l'entrata in vigore della disposizione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004. Il contratto è stato stipulato, infatti, in data 8/11/2004, ragion per cui trova applicazione il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui “la previsione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 - a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso” (Cass. n. 27169 del 2016 e Cass. n. 23192 del
2019)”.
Infatti, l'appellante ha al riguardo soltanto genericamente dedotto che: ”i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Il contratto deve essere registrato nel termine di trenta giorni dalla stipulazione...; una volta integrata l'omissione, il contratto è da intendersi non registrato e, quindi matura la nullità così come espressamente prevista dalla legislazione civile. Le disposizioni di legge successive al 1998 introducono il principio in base al quale l'inosservanza dell'obbligo tributario (registrazione del contratto) comporta la nullità del contratto di locazione. L'art. 1421 c.c. stabilisce che la nullità può essere rilevata d'ufficio dal giudice”.
Anche il secondo motivo è inammissibile ex art. 342 c.p.c., non avendo l'appellante specificamente censurato la motivazione del
Tribunale, laddove il medesimo ha affermato che: “Circa le somme pagate al terzo al momento della cessione Controparte_2 dell'azienda, non v'è chi non veda come trattasi di esborsi collegati ad un rapporto del tutto diverso (per l'appunto, quello di cessione d'azienda) e che in alcun modo coinvolge la Controparte_1 quale soggetto locatore dell'immobile. Circa le somme asseritamente versate per spese di ristrutturazione dei locali oggetto di locazione e per l'adeguamento funzionale degli stessi, si
è visto come – nella prospettazione dell'odierna parte opponente –
l'art. 3 del contratto di locazione dell'8/11/2004 conterrebbe il riconoscimento del diritto al rimborso a carico della . CP_1
Tuttavia, la lettura completa della disposizione contrattuale in parola non supporta un'interpretazione di tal fatta: invero, l'art. 3 espressamente prevede che il computo metrico fornito da parte conduttrice venga “sottoposto alla valutazione del Servizio Tecnico per il riconoscimento di eventuali spese a carico della CP_1
effettivamente eseguite e documentate” e solo in tale
[...] ipotesi le parti convengono l'imputazione di tali somme al canone dovuto e, quindi, l'esonero dall'obbligo di versamento del canone medesimo… non vi è alcun diretto riconoscimento della “debenza” delle stesse da parte della , atteso che – come sopra CP_1 evidenziato – si prevede la sottoposizione del computo metrico al vaglio del Servizio Tecnico regionale. Peraltro, la corretta interpretazione desumibile dal tenore complessivo dell'art. 3 trova conferma negli atti preparatori alla stipula: il riferimento è alla nota della del 4/10/2004 depositata in uno alla Controparte_1 memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2), c.p.c., nota nella quale
– richiamandosi quel medesimo computo metrico sottoposto all'attenzione dell'ente locatore nel mese di settembre 2004 (e che del tutto verosimilmente corrisponde a quello recante la data del
10/9/2004 a firma dell'arch. ed agli atti della Persona_1 produzione di parte opponente) – si ribadisce parimenti la necessità di previa verifica della debenza di tali oneri a carico del soggetto locatore. Una volta escluso che, nel caso di specie, abbia avuto luogo il riconoscimento del credito in sede di stipula contrattuale, ritiene questo giudice che neppure sia possibile operare nella presente sede l'accertamento richiesto circa il riconoscimento di tale preteso

contro

-credito.
Al di là dei profili inerenti la prova dell'esecuzione delle opere in questione, appaiono assorbenti due distinti rilievi: da un lato, si tratterebbe di opere pacificamente riconducibili ad un periodo antecedente la stipula del contratto di locazione dell'8/11/2004, ragion per cui esse non potrebbero causalmente ricollegarsi al rapporto in questione (bensì, al più, al precedente rapporto originariamente intercorrente con il soggetto poi cedente l'azienda); dall'altro lato, parte opponente giammai ha dedotto quale sarebbe il fondamento causale del preteso onere di rimborso di siffatte spese, ciò ove si ponga mente al fatto che l'esecuzione di opere di manutenzione da parte di un conduttore non implica, per ciò solo, l'insorgere di un diritto al rimborso a carico del soggetto locatore, occorrendo verificare se – nel quadro della disciplina legale e convenzionale della locazione – esse siano a carico del locatore medesimo”.
Infatti, l'appellante ha al riguardo in sostanza riproposto le difese formulate in primo grado, deducendo che” nel corso del rapporto, in ragione della visita a CA del Sommo Pontefice, fu ordinato dal Commissario Prefettizio la demolizione dei capannoni insistenti su Piazza d'AR (tra i quali anche quello condotto dal sig.
). Con autorizzazione n. 85/2 del 1996, il Comune di CP_2
CA rappresentava che nell'aprile del 1992 fu ordinato dal
Commissario Prefettizio tale demolizione, autorizzando la ricostruzione dello stabile, in sostituzione del precedente demolito, anche a seguito del rilascio del nulla-osta da parte della CP_1
(nota n. 8680/1996), Tutto ciò avveniva a spese del sig.
[...]
. Nel 2002 quest'ultimo decideva di cedere l'attività CP_2 commerciale. In data 21/10/2002 veniva stipulato, con scrittura privata, atto di cessione d'azienda tra il sig. ed Controparte_2
, registrata in pari data con n. 735, ove veniva Parte_1 altresì ceduta anche l'autorizzazione amministrativa n. 442 rilasciata dal Comune di CA. Successivamente il sig. Pt_1 eseguiva dei lavori per ottenere l'agibilità dei locali, giusta perizia versata in atti. Difatti, all'atto di acquisto l'immobile versava in pessime condizioni, tali da non permettere l'espletamento dell'attività commerciale di somministrazione di cibo e bevande al pubblico. Vi erano infiltrazioni di acqua piovana, distacco di intonaco e pittura, distacco parziale di pavimenti e rivestimenti, impianti degradati ed inadeguati, etc… A proprie spese, quindi, il sig. decideva di provvedere all'esecuzione dei pur necessari Pt_1 lavori di ristrutturazione per il risanamento dei locali. Come si evince dal computo metrico dal CTP agli atti anche della CP_1
, l'opponente effettuava lavori per € 24.566,98, oltre
[...] quanto versato al sig. per la cessione d'azienda. CP_2
In data 08/11/2004 veniva stipulato contratto di locazione tra il sig. e la . Tra le condizioni contrattuali, Pt_1 Controparte_1 all'art. 3, viene convenuto che “in considerazione delle spese sostenute dal conduttore per l'adeguamento funzionale del locale,
….le parti convengono che lo stesso sarà esonerato dal pagamento del canone…, sino all'estinzione dell'importo che sarà riconosciuto”. in data 20/12/2012 il sig. chiedeva all'ente Pt_1
l'accatastamento ed il frazionamento dell'immobile (anche a proprie spese e cura), facendo presente che tale ritardo stava causando enormi danni economici allo stesso, rischiando addirittura la chiusura del locale.
Quindi, la non tiene in debita considerazione il richiamato CP_1 art. 3 del contratto di locazione, laddove le parti convenivano che lo stesso sarebbe stato esonerato dal pagamento del canone…, sino all'estinzione dell'importo che lo stesso Ente avrebbe dovuto riconoscere”.
Infine, devono ritenersi inammissibili ex art. 342 c.p.c. le domande formulate nelle conclusioni dell'appello in esame, dirette ad
“dichiarare la carenza di legittimazione attiva della Controparte_1 accertare e dichiarare la violazione da parte dell'ente delle regole di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto per cui è causa e a condannare la al risarcimento dei Controparte_1 danni”, in quanto del tutto sfornite di motivi di censura avverso la sentenza appellata.
Nulla si dispone in ordine alle spese di lite del presente grado di giudizio, stante la mancata costituzione della , Controparte_1 parte appellata.


P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunziando sull'appello avverso la sentenza n. 3761/2020 del Tribunale di Napoli, proposto da con atto notificato alla Parte_1 CP_1
così provvede:
[...]
• dichiara inammissibile l'appello;
• dà atto delle condizioni di cui all'art. 13 comma 1-quater del
D.P.R. 115/02 nei riguardi della parte appellante. Così deciso nella camera di consiglio del 22-10-2025.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Angelo Del Franco dott. Fulvio Dacomo