N. 216/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE III CIVILE
composta dai Magistrati:
dr. Aponte Roberto Presidente
dr.ssa Elena Grazioli Consigliere
dr.ssa Alessandra Del Corvo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 24.1.2025

DA

(C.F.: ) quale titolare dell'esercizio Parte_1 CodiceFiscale_1 Freedom Cafe' (P.I. , rappresentato e difeso dall'Avv.to Enrico Ceriotti ed P.IVA_1 elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Busto Garolfo (MI) Via Legnano n.
17;

APPELLANTE

CONTRO

c.f. con gli avvocati Marco Oldani e Controparte_1 C.F._2
Donatagrazia Raccuglia, entrambi del foro di Milano con studio in Magenta (MI) vicolo San
Giacomo n. 4, presso il quale elegge domicilio;

APPELLATA
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso pagina 1 di 9 CONCLUSIONI DELLE PARTI PER L'APPELLANTE:
“Nel merito in principalità: previa ogni più opportuna declaratoria, in accoglimento del presente appello riformare integralmente la sentenza appellata siccome ingiusta, errata, nulla
e gravatoria, con la reiezione di ogni domanda della parte appellata ed accoglimento delle conclusioni assunte in primo grado dall'appellante, che si riportano: “Preliminarmente / pregiudizialmente: previa ogni più opportuna declaratoria, e solo occorrendo, previo spostamento e differimento dell'udienza, stante la domanda riconvenzionale svolta, e previa forma-e acquisizione del fascicolo R.G. 2817/23 e delle allegazioni e produzioni operate:
-dichiarare la nullità ed inutilizzabilità del contratto di locazione nel presente giudizio con la conseguente inammissibilità ed improcedibilità di ogni domanda / azione dell'attrice;
-dichiarare comunque l'inammissibilità della presente domanda azione;

-dichiarare l'improcedibilità di ogni domanda attrice;

-dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attrice con le conseguenze di legge;

-dichiarare la carenza di valida procura alle liti e l'inammissibilità improcedibilità delle domande tutte con le conseguenze di legge.
Nel merito: rigettare ogni domanda e pretesa attrice siccome infondata in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale: la domanda è già stata introdotta avanti al Giudice in sede di convalida
e viene mantenuta. Solo occorrendo, previo spostamento di udienza, accertare e dichiarare parte attrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare la stessa all'esecuzione di tutti i lavori necessari indicati in premessa per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti e subendi dal convenuto a causa della negligenza e dell'inadempimento del locatore nella misura che risulterà provata o di quella di giustizia. Compensare quantomeno, anche parzialmente, gli stessi con i presunti canoni / indennità oggetto di domanda e/o per quanto risulterà dovuto e/o riconosciuto per qualsivoglia titolo alla parte conduttrice. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi.
Nel merito, in via subordinata: riformare comunque la sentenza siccome errata, immotivata, ingiusta e gravatoria, operando ogni riduzione del presunto dovuto e/o applicando le rispettive compensazioni con i danni subiti dal . Pt_1
In via di ulteriore subordine: riformare la sentenza de qua siccome errata, ingiusta e gravatoria rimettendo la causa in istruttoria con l'ammissione della C.T.U. e delle prove orali per interrogatorio e testi dedotte in primo grado.
In via istruttoria: ammettere la C.T.U. e le prove orali per interrogatorio e testi dedotte in primo grado, riservata ogni ulteriore richiesta e deduzione. Occorrendo, si chiede la formale acquisizione del fascicolo telematico di primo grado (Tribunale di Busto Arsizio RG 4244/23, sentenza n. 1374/24 depositata il 21/11/24) e del fascicolo telematico della procedura di intimazione di sfratto per morosità (Tribunale di Busto Arsizio RG 2817/23 Dott.ssa Manuela
Marastoni).
In ogni caso: con vittoria di spese compensi del doppio grado di giudizio”.
PER l'APPELLATA:
“rigettare l'appello in quando infondato
- confermare integralmente la sentenza n. 1374/2024 emessa dal Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, nell'ambito del procedimento n. rg. 4244/2023.
- condannare l'appellante alle spese del giudizio di appello”.

pagina 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha impugnato, con ricorso regolarmente depositato, la sentenza n. Parte_1
1374/2024, notificata in data 2.1.2025, con la quale il Tribunale di Busto Arsizio, definendo il giudizio introdotto nei suoi confronti da con atto di intimazione di Controparte_1 sfratto per morosità, ha dichiarato risolto il contratto di locazione inter partes per inadempimento del conduttore intimato, condannandolo al rilascio dell'immobile e al pagamento, in favore della locatrice intimante, della somma di € 68.000,00, oltre interessi legali dal dovuto al saldo ed oltre all'indennizzo per l'occupazione del bene dalla data della pronuncia fino all'effettivo rilascio, in misura pari al canone contrattuale mensile. Nel giudizio di primo grado lo sfratto è stato intimato nei confronti di quale Parte_1 titolare dell'impresa individuale “Ristorante Mambly di Lanzetta Giovanni”, avente ad oggetto l'attività di gestione di un bar: la locatrice, in particolare, a sostegno della domanda ha dedotto l'inadempimento del conduttore all'obbligo di pagare i canoni dovuti in forza del contratto di locazione dell'immobile, sito in Turbigo, per uso diverso da quello abitativo stipulato in data 15.09.2016 con l'allora proprietario, , padre dell'intimante. Persona_1
Premesso quindi di essere erede del locatore, deceduto in data 5.5.2022, la ha dedotto CP_1 che il conduttore si era reso inadempiente all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione a decorrere dal mese di marzo 2021, cumulando una morosità di € 42.500,00, e ha chiesto la convalida dell'intimato sfratto. Il conduttore, costituitosi nel procedimento sommario, si è opposto alla convalida eccependo la nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione del contratto (stipulato nel 2016 e registrato nel 2019) nonché la mancata registrazione “per gli anni successivi 2020, 2021, 2022 e 2023”, con conseguente inammissibilità della procedura di sfratto e dell'ingiunzione di pagamento, nonché l'inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, per non aver provveduto all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile causando così la parziale inagibilità dello stesso con conseguenti gravi danni. Ha sostenuto il che la Pt_1 sospensione del pagamento dei canoni era da ritenersi giustificata e che, comunque, era stata espressamente autorizzata dallo stesso locatore, consapevole dello stato di degrado dell'immobile. Il conduttore ha quindi proposto domanda riconvenzionale di condanna del locatore all'esecuzione dei lavori necessari, come accertato dalla c.t.u. disposta nel procedimento di a.t.p. n. 1785/2021 r.g., ed al risarcimento dei danni subiti. Disposto il mutamento di rito, con le memorie integrative ritualmente depositate le parti hanno reiterato le difese e conclusioni già svolte. Il ha eccepito altresì il difetto di Pt_1 legittimazione attiva dell'intimante non risultando a suo dire provata la qualità di erede e la conseguente nullità della procura alle liti conferita al difensore.
2. Il Tribunale, acquisito il fascicolo dell'a.t.p. e decisa la causa senza espletamento di ulteriore attività istruttoria, ha innanzitutto disatteso l'eccezione di difetto di legittimazione attiva di parte intimante, così motivando “va osservato che l'intimato, contestando la prova della qualità di erede dell'intimante, non pone una questione di legittimazione attiva ma di prova della titolarità del diritto di credito azionato dall'intimante medesima. Quest'ultima, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio, ha prospettato di essere subentrata nel contratto di locazione del 15.9.2016 avendo accettato l'eredità del de cuius . Poiché Persona_1 la legittimazione ad causam va verificata alla stregua della prospettazione delle parti, ciò è bastevole ad affermare che la legittimazione attiva dell'intimante sussiste, ponendosi sul diverso piano del merito della causa l'accertamento dell'effettiva sussistenza della titolarità del diritto (ad esempio Cass., Sez. 1, Sentenza n. 7776 del 27/03/2017). Ciò detto, la stessa contestazione dell'intimato evidenzia che non sia controverso né il rapporto di filiazione tra l'odierna attrice e l'originario locatore né la chiamata all'eredità dell'intimante, appuntandosi ogni eccezione sulla prova dell'effettiva accettazione dell'eredità. Tale prova sussiste avendo pagina 3 di 9 la , con la notifica dell'intimazione di sfratto, manifestato in modo inequivoco la CP_1 volontà di accettare l'eredità del proprio defunto padre, a nulla rilevando l'inclusione dell'immobile oggetto di causa tra i beni ereditari dichiarati nella denuncia di successione, in quanto atto avente valore essenzialmente fiscale alla cui redazione è tenuto – peraltro – il semplice chiamato all'eredità indipendentemente dall'accettazione. Resta assorbita l'eccezione di nullità della procura alle liti che l'intimato vorrebbe fare derivare dal preteso e insussistente difetto di legittimazione attiva. Parimenti, la medesima procura alle liti conferita in sede di procedimento di convalida è idonea a conferire lo ius postulandi anche nella successiva fase di merito, avente ad oggetto la medesima controversia”. Il Tribunale ha disatteso anche l'eccezione di nullità del contratto per mancata o tardiva registrazione, in quanto “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 23601 del 09/10/2017)”. Ha osservato il giudice che la copia del contratto di locazione allegato in atti dall'intimante recava l'attestazione dell'avvenuta registrazione in data 28.2.2019, sicchè la tardiva registrazione del contratto stesso aveva sanato ogni vizio dell'atto, da ritenersi perfettamente valido ed efficace tra le parti. Era poi “del tutto irrilevante l'asserito omesso pagamento dell'imposta di registro dovuta per gli anni successivi. Ed infatti, il mancato versamento di alcune annualità dell'imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva al fine della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui all'art.
1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto (Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 13870 del 19/05/2023), stante il carattere tassativo delle ipotesi di nullità negoziale”. Nel merito, il Tribunale ha ritenuto che la decisione del conduttore di interrompere il pagamento dei canoni sin dal marzo 2021, pur proseguendo nell'occupazione dell'immobile (e nello svolgimento di un'attività commerciale), non fosse giustificabile ex art. 1460 c.c. e integrasse, pertanto, inadempimento imputabile, di non scarsa importanza, alle obbligazioni scaturenti dal contratto, rilevante ai fini della risoluzione giudiziale ex artt. 1453 e 1455 c.c.. Ha aggiunto che “il contratto di locazione prevedeva espressamente che il conduttore dovesse eseguire il pagamento del canone senza potere opporre alcuna eccezione (art. 7, clausola di cui non rileva l'eventuale carattere vessatorio non sussistendo il presupposto della sua previsione nel contesto di condizioni generali di contratto ex art. 1341 c.c.)”, ed ha rilevato che
“l'asserzione del convenuto secondo cui l'originario locatore lo avrebbe autorizzato a siffatta sospensione è rimasta priva di prova. I capitoli di prova testimoniale articolati sul punto, infatti, sono risultati del tutto generici, non facendo alcun riferimento a fatti storici (ovvero aventi una collocazione nel tempo e nello spazio per mezzo dell'indicazione di circostanze oggettive e concrete puntualmente indicate) ma esaurendosi in definitiva nella formulazione di un mero giudizio dell'intervento di una supposta remissione del debito”. Ha in definitiva accolto la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'intimante locatrice e quella connessa di rilascio e di condanna al pagamento dei canoni dovuti fino alla data della pronuncia. Ha altresì condannato il conduttore al pagamento dell'indennizzo (di pari misura) dovuto ex art. 1591 c.c. fino all'effettivo rilascio del bene.
3. Con i primi tre motivi di impugnazione il deduce violazione dell'art. 2697 c.c. per Pt_1 avere il Tribunale omesso di pronunciarsi sull'istanza di espletamento di CTU volta ad accertare pagina 4 di 9 le condizioni dell'immobile e sull'istanza di revoca dell'ordinanza di rigetto delle istanze istruttorie. Lamenta altresì erronea motivazione con riguardo al rigetto della chiesta prova testimoniale. Con il quarto motivo l'appellante deduce l'erroneità dell'importo liquidato dal Tribunale a titolo di canoni di locazione dovuti all'intimante, mentre con il quinto motivo lamenta che il giudice non abbia disposto almeno una riduzione del canone dovuto in considerazione della ridotta agibilità dell'immobile con riferimento in particolare ai locali posti al piano superiore e adibiti ad abitazione.
Con gli ultimi due motivi di appello reitera le eccezioni di difetto di procura alle liti e di carenza di legittimazione attiva della SI.ra . CP_1
4. Con decreto del 13.2.2025, è stata fissata l'udienza di discussione per il giorno 10.9.2025. L'appellata si è costituita con comparsa depositata il 29.8.2025 e ha chiesto il rigetto per infondatezza dell'appello proposto da controparte. All'udienza di discussione la Corte ha tentato, con esito negativo, la conciliazione della causa. I procuratori delle parti hanno discusso la causa oralmente riportandosi ai propri scritti difensivi e, all'esito, la Corte ha dato lettura pubblica del dispositivo qui oltre integralmente riportato.
5. L'appello è infondato. Vanno innanzitutto rigettati i due motivi di appello con cui sono riproposte le eccezioni di difetto di legittimazione attiva dell'intimante e di difetto di procura alle liti.
Ed infatti la locatrice, che ha prospettato di essere subentrata nel contratto di locazione oggetto di causa per aver accettato l'eredità del padre , originario locatore, ha Persona_1 prodotto nel giudizio di primo grado un estratto della dichiarazione di successione comprovante l'effettiva accettazione dell'eredità e quindi l'allegata qualità di erede, a nulla rilevando, come correttamente ritenuto dal Tribunale, l'inclusione dell'immobile oggetto di causa tra i beni ereditari dichiarati nella denuncia di successione, in quanto atto avente valore essenzialmente fiscale. Ne consegue l'assorbimento dell'ulteriore eccezione di nullità della procura alle liti che l'appellante vorrebbe fare derivare dal preteso di legittimazione attiva, procura conferita dall'intimante in sede di procedimento di convalida di sfratto e come tale pienamente idonea e valida anche nella fase di merito successiva al disposto mutamento di rito. Nel merito la decisione del Tribunale va condivisa e confermata. L'appellante lamenta l'omesso espletamento di attività istruttoria da parte del primo giudice, deduce la totale inagibilità dell'immobile locato ed invoca – anche richiamandosi alla documentazione prodotta successivamente al deposito del ricorso, con nota del 17.7.2025 - l'eccezione di inadempimento al fine di sostenere che la sospensione del pagamento del canone sia stata pienamente legittima in quanto conseguente alla condotta inadempiente tenuta dalla locatrice.
Sulla scorta di ciò formula le stesse conclusioni articolate in primo grado, ovvero chiede di
“accertare e dichiarare parte attrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria” e di “obbligare la stessa all'esecuzione di tutti i lavori necessari indicati in premessa per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti e subendi dal convenuto a causa della negligenza e dell'inadempimento del locatore nella misura che risulterà provata o di quella di giustizia”. Chiede anche di “compensare quantomeno, anche parzialmente, gli stessi con i presunti canoni / indennità oggetto di domanda e/o per quanto risulterà dovuto e/o riconosciuto per qualsivoglia titolo alla parte conduttrice”. La Corte rileva, quale dato pacifico, che a fronte di un canone semestrale dell'importo di euro 8.500,00 dovuto per il godimento dell'intero immobile – e quindi sia per la parte al piano inferiore adibita ad uso commerciale sia per la parte al piano superiore adibita ad abitazione del pagina 5 di 9 – quest'ultimo ha interrotto unilateralmente ogni pagamento in favore della locatrice Pt_1
a far data dal mese di marzo del 2021, non effettuando più alcun versamento, nemmeno parziale, degli importi dovuti, e continuando ciò nonostante ad occupare il bene locato fino al giorno 22.7.2025, quando l'immobile è stato riconsegnato alla (il giorno prima di quello CP_1 fissato per l'esecuzione forzata del rilascio). Nel giudizio di primo grado è stata depositata la relazione redatta a seguito di ricorso per ATP promosso dallo stesso , relazione con la quale il CTU nominato, Geom. Pt_1 Persona_2 ha dato atto che lo stato dell'immobile era “scadente” con riguardo all'impermeabilizzazione dei balconi (costituita dalle sole guaine bituminose “che seppur calpestabili, non essendo protette da pavimentazione, subiscono un maggiore e precoce invecchiamento e conseguente deterioramento), alla mancanza di impianto di riscaldamento nei locali adibiti ad abitazione ed alle condizioni dell'impianto elettrico. Più nello specifico, il CTU ha rilevato la presenza di infiltrazioni nei soli locali adibiti a cucina e ad area sosta/consumo tavoli al piano inferiore, provenienti dai sovrastanti balconi rivolti verso la strada e dal serramento attiguo rivolto verso il cortile interno, con “estensione delle macchie limitata ad aree di dimensioni contenute”. Ancora, ha riferito di non aver riscontrato cadute o crolli del controsoffitto nell'area di sosta e consumo o in quella cucina, ma la presenza di “sfarinamenti delle pitture e lo sgretolamento dell'intonaco (in particolare orizzontale)”. Ha descritto le condizioni dell'impianto elettrico, riferendo di un suo precoce invecchiamento a causa della condensa scaturita dalle infiltrazioni d'acqua e della presenza di cavi conduttori interrotti o non infilati in condotti, al tempo stesso precisando di non aver ricevuto comunicazione di danni a persone, immobili, impianti o cose derivanti da corto circuito.
Ha dato atto altresì di non aver rilevato danni all'impianto di riscaldamento posto nel locale al piano terra derivanti da infiltrazioni o crolli, quanto piuttosto, come già indicato, il mancato funzionamento dello stesso all'interno dell'appartamento posto al piano primo. Infine, con riferimento alla lamentata presenza di amianto sul tetto dello stabile, il CTU ha confermato di aver riscontrato manti di copertura costituiti da lastre ondulate con verosimile presenza di eternit, rilevando al tempo stesso come “le polveri presenti a ridosso della controsoffittatura lesionata fossero asciutte, ciò esclude l'insorgenza di infiltrazione e/o imbibizioni nei giorni immediatamente precedenti al sopralluogo”.
Ciò evidenziato, ritiene la Corte di dover aderire al consolidato indirizzo della Suprema Corte, da ultimo ribadito con l'ordinanza n. 17020/2022, secondo il quale “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”. Sempre per pacifica giurisprudenza di legittimità, in materia di locazioni il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. allorchè venga completamente a mancare la prestazione della controparte, oppure nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi comunque una riduzione del godimento del bene locato, ma la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone deve sempre risultare giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (tra le tante v. Cass., sent. n. 16918/2019).
pagina 6 di 9 Nel caso di specie il conduttore, che ha goduto ininterrottamente del bene locato sia nella parte adibita ad abitazione sia in quella adibita a bar/tabaccheria nella quale ha esercitato pacificamente la propria attività commerciale fino al luglio del 2025, ha sospeso unilateralmente e totalmente il pagamento del canone già dal marzo 2021 con una condotta che non può ritenersi oggettivamente proporzionata e giustificata dall'inesatto inadempimento della locatrice.
Ed infatti i vizi lamentati dal e accertati dal consulente si sono tradotti, quanto alla Pt_1 parte del bene locata ad uso commerciale, in infiltrazioni circoscritte e di limitata estensione, senza pericoli di crollo e senza rischio, quindi, per la sicurezza e la salubrità degli avventori.
Di fatto tali vizi, conseguenti nella sostanza ad una cattiva impermeabilizzazione dei balconi sovrastanti, non hanno neanche comportato una parziale inagibilità dell'immobile locato, che infatti ha continuato ad essere utilizzato dal anche per la propria attività di Pt_1 bar/tabaccheria per ulteriori quattro anni dopo l'unilaterale sospensione del versamento del canone. Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi con riguardo alle condizioni dell'impianto elettrico, che non erano certamente “ottimali” ma nemmeno tali da aver causato (come sottolineato dal CTU) pericolo di “danni a persone, immobili, impianti o cose derivanti da corto circuito”. Anche con riferimento al vizio riscontrato nei locali posti al piano superiore adibito ad abitazione, ovvero la mancanza dell'impianto di riscaldamento, la sospensione totale del versamento del corrispettivo alla locatrice non può ritenersi condotta giustificata ex art. 1460
c.c., in quanto il conduttore avrebbe dovuto semmai agire in giudizio per chiedere una riduzione del canone ex art. 1578 comma 1 e 1581 c.c. in proporzione al preteso diminuito godimento dell'immobile. Ciò anche in considerazione del fatto che l'importo del canone semestrale era omnicomprensivo, essendo stato previsto quale remunerazione per il godimento di entrambe le parti dell'immobile (uso abitativo ed uso commerciale), così che appare ancor più ingiustificata la condotta del conduttore di sospenderne il pagamento per l'intero. Né il ha provato di aver dovuto reperire una diversa abitazione a causa dei vizi Pt_1 lamentati, non essendo prova idonea a tal fine la copia del certificato di residenza depositato nel giudizio di primo grado (peraltro con data di due anni successiva all'inizio della morosità del conduttore), che non dimostra di per sé sola l'effettivo trasferimento di quest'ultimo in un diverso immobile. Per tali motivi, e alla luce delle domande concretamente formulate dall'appellante in questo giudizio, non può trovare accoglimento la richiesta di disporre una nuova CTU sullo stato dell'immobile: va ribadito infatti che il conduttore non formula una domanda di parziale riduzione del canone dovuto, né ne quantifica in ipotesi il diverso ammontare, ma propone un'inammissibile domanda di condanna della locatrice ad un facere (eliminazione dei vizi riscontrati dal perito) e in subordine di compensazione tra quanto ad essa dovuto e presunti danni subiti del tutto genericamente allegati dal e rimasti indimostrati, sia sotto il Pt_1 profilo di una pretesa contrazione dei guadagni sia sotto quello dei lamentati danni alla salute.
Proprio perché la condotta tenuta dal non è giustificabile in quanto oggettivamente Pt_1 non proporzionata ai vizi del bene locato quali accertati dal perito in sede di ATP, è superfluo anche l'espletamento di attività istruttoria, che correttamente il Tribunale non ha ammesso avendo peraltro il conduttore-intimato articolato capitoli generici, di contenuto valutativo o contenenti giudizi comunque demandabili solo ad un tecnico. Analogamente, quanto all'asserzione del secondo cui l'originario locatore lo avrebbe Pt_1 autorizzato a sospendere il pagamento del canone, i capitoli di prova testimoniale articolati sono risultati del tutto generici, non facendo alcun riferimento a fatti storici puntualmente collocati nel tempo e nello spazio e traducendosi, quindi, nella formulazione di un mero giudizio su una supposta intervenuta remissione del debito. Aggiunge la Corte che l'appellante non ha nemmeno specificamente confutato l'ulteriore argomentazione del Tribunale fondata sul tenore della clausola di cui all'art. 7 del contratto di pagina 7 di 9 locazione, clausola in forza della quale il conduttore era tenuto ad eseguire il pagamento del canone senza poter opporre alcuna eccezione alla locatrice. Del tutto pretestuosa nonché generica è poi la doglianza relativa alla mancanza di prova sul quantum dovuto alla e oggetto di condanna da parte del Tribunale, essendo pacifico CP_1 l'importo del canone semestrale previsto in contratto e non avendo il conduttore mai dimostrato di aver eseguito dal 2021 pagamenti anche solo parziali delle somme richieste in questo giudizio. Infine, le conclusioni esposte non mutano, alla luce di quanto detto, nemmeno alla luce dei documenti prodotti dal successivamente al deposito del ricorso introduttivo del Pt_1 presente giudizio di appello (v. nota del 17.7.2025). Da tali documenti si evince che l'impianto elettrico dell'immobile, nel luglio del 2025 e pochi giorni prima, quindi, della data fissata per il rilascio forzato dello stesso, ha subito un cortocircuito con conseguente temporanea inagibilità dichiarata dal Comune di Turbigo: si tratta di accadimento avente causa ignota e temporalmente di gran lunga successivo all'interruzione del pagamento dei canoni da parte del conduttore, che non può quindi avere alcuna incidenza al fine di ritenere fondata l'eccezione di inadempimento sollevata in questo giudizio. L'appello va in definitiva rigettato.
6. Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza di e sono Parte_1 liquidate come in dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. n. 147/2022, tenendo conto, oltre al valore della controversia – da euro 52.000,00 a euro 260.000,00 – dei parametri medi, stante la media difficoltà delle questioni trattate, dimezzati i compensi per la fase di trattazione e decisionale svoltesi in forma esclusivamente orale. Ricorrono le condizioni, ai sensi dell'art. 13, co.1-quater, D.P.R. n.115/2002 (inserito dall'art.1, co.17, l. 228/2012), per la sussistenza dell'obbligo di versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da

UALE TIT. DELL'ESERCIZIO FREEDOM CAFE' Parte_1
-appellante-
CONTRO

Controparte_1
-appellata-
Avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 1374/2024 così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna a rimborsare in favore di Parte_1 Controparte_1
le spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in
[...] complessivi € 9.603,00, di cui € 2.977,00 per la fase di studio della controversia, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione ed € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 10.9.2025 pagina 8 di 9 Il consigliere rel. Il Presidente Dott.ssa Del Corvo Alessandra Dott. Aponte Roberto
pagina 9 di 9