REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Claudia De Martin presidente rel. dr.ssa Anna Maria Raschellà consigliere dr.ssa Adele Foresta consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1033 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del giorno 12/11/2025 sostituta ex art. 127 ter cpc con il deposito di note scritte e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv.to Domenico Magnolia in virtù di procura rilasciata su foglio separato allegato in calce all'atto di citazione di primo grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore, in Isola Capo
Rizzuto (KR), villaggio Stumio;

APPELLANTE
E
1 - Controparte_1
(partita Iva ) in persona del legale rappresentante pt. P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv.to Antonio Testa in virtù di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione nel presente grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Cosenza via Monte Santo n.
25;
APPELLATO
OGGETTO: appello contro la sentenza del Tribunale di Crotone n. 334/2023 pubblicata in data 10/05/2023
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nell'impugnata sentenza: << Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio l al fine di Parte_1 CP_2
sentirla condannare al risarcimento dei danni patiti. Ha dedotto, in fatto, di aver sottoscritto con parte convenuta contratto di compravendita avente ad oggetto appezzamento di terreno con annessi fabbricati rurali. Ha dedotto che, nel certificato di destinazione urbanistica sarebbero indicati solo vincoli tutori e non inibitori. Ha dedotto tuttavia di essere venuto successivamente a conoscenza dell'esistenza di vincoli anche inibitori sul terreno in questione tale da precludergli la realizzazione di una attività agrituristica ricettiva con servizi di ristorazione. Ha pertanto ritenuto in diritto sussistenti i profili di responsabilità civile a carico di parte convenuta con conseguente fondatezza della domanda risarcitoria formulata. Si è costituita in giudizio l CP_2
contestando quanto ex adverso dedotto sia sotto il profilo dell'an debeatur e del quantum. La causa è stata trattenuta in decisione in data odierna, a seguito di discussione orale ex art 281 sexies c.p.c.>>
§ 2. – Il Tribunale di Crotone con sentenza n. 334/2023 così statuiva:
< - Condanna parte attrice Parte_1
2 a rifondere a parte convenuta le spese di lite che liquida in euro 24.668, oltre a rimborso forfettario al 15% delle spese generali, IVA e CPA come per legge.>>
§ 3. – il Tribunale a sostegno della decisione osservava:<< La domanda di parte attrice è del tutto infondata. Occorre preliminarmente rammentare che la sussumibilità del rapporto negoziale intercorso tra le parti nella figura della compravendita, per come prospettato da parte attrice e documentalmente provato, implica l'applicabilità, ai fini della verifica della sussistenza degli elementi costitutivi della pretesa risarcitoria avanzata, del disposto di cui agli artt. 1490 e ss c.c., con conseguente inquadramento della domanda nell'ambito di previsione dell'art 1494 c.c. Orbene, tale azione di risarcimento dei danni per vizi della cosa venduta, pur essendo cumulabile con le azioni edilizie di cui all'art. 1492, può essere esercitata anche autonomamente ( C. 5202/2007; C. 6044/2004; C. 15481/2001; C.
15104/2000; C. 7718/2000; C. 5541/1995; C. 1325/1992; C. 8336/1990; C.
4382/1985), in quanto sussistano i requisiti della garanzia per vizi ( C.
1218/2022; C. 6044/2004; C. 15481/2001; C. 3425/2001; C. 15104/2000; C.
7718/2000; C. 1325/1992; C. 4382/1985) e sussista, inoltre, la colpa del venditore ( C. 14193/2004; C. 3425/2001; C. 15104/2000; C. 7718/2000; C.
1325/1992; C. 4382/1985). Tanto premesso, nel caso di specie, è da ritenersi che la prospettata responsabilità contrattuale, posta a giustificazione della suddetta azione, sia del tutto carente sia dei requisiti oggettivi che di quelli soggettivi necessari ad acclarare la sussistenza del denunciato illecito civile.
Sotto il primo profilo occorre osservare, ad esplicazione di quanto già testé anticipato, che sebbene l'azione di risarcimento del danno spettante all'acquirente per l'inadempimento del venditore abbia carattere autonomo, nel senso che è proponibile indipendentemente dall'esperimento dell'azione di risoluzione del contratto o di quella di riduzione del prezzo, occorre pur sempre, che siano dimostrati la sussistenza di vizi che ne pregiudichino
3 l'idoneità all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modi apprezzabile l valore ovvero che difettino le qualità promesse o essenziali per l'uso a cui è destinata (art 1490 co. 1 e art 1497 co. 1 c.c.). Tale accertamento, pertanto, impone una disamina preventiva dell'oggetto del contratto intercorso tra le parti al fine di addivenire alla comune intenzione avuta di mira dalle parti nella delimitazione e individuazione del bene compravenduto. Occorre preliminarmente rammentare che il procedimento ermeneutico da seguire nell'interpretazione di un contratto deve muovere, secondo l'insegnamento consolidato della Suprema Corte, dal combinato disposto degli artt. 1362 co. 1 c.c. e 1363 c.c. che individuano, come criterio interpretativo primario, il tenore letterale delle pattuizioni contrattuali, per poi prevedere, quale criterio sussidiario, quello di cui all'art 1362 c.c. comma
2, che invita ad identificare il significato dell'atto dal comportamento delle parti posteriore alla conclusione del contratto. Ciò posto, dovendo analizzare, in via primaria, il tenore letterale delle clausole in questione, sia pure alla stregua di una lettura sistematica delle stesse, appare innanzitutto documentalmente provato che dal corredo documentale fornito tanto da parte attrice quanto da parte convenuta, comprensivo del contratto in questione,
l'intenzione delle parti nella stipulazione dello stesso fosse quella di addivenire ad un contratto a prestazioni corrispettive finalizzato alla vendita di terreni a carattere prettamente agricolo, in funzione della coltivazione e dell'utilizzo diretto del fondo da parte dello stesso acquirente. Quanto testé dedotto trova espressa consacrazione, nella stessa intestazione presente nel contratto, contenente la dicitura “contratto di compravendita per l'arrotondamento di impresa agricola diretto-coltivatrice”. Il suddetto elemento testuale, lungi dal costituire una mera formula di stile, trova ulteriore riscontro nella stessa delimitazione oggettiva effettuata dalle parti in relazione ai beni compravenduti, essendo gli stessi espressamente indicati come “Appezzamento di terreno con annessi fabbricati rurali fatiscenti” ed
4 espressamente indicato, a seconda delle particelle catastali di riferimento, il bene de quo come “seminativo”, “bosco alto”, “pascolo arborato”. Inoltre, è fatta espressa menzione, all'art 8, che “la parte acquirente non potrà, prima che siano trascorsi 5 (cinque) anni dall'acquisto e comunque prima del pagamento dell'ultima rata annuale di prezzo, alienare o cessare volontariamente la coltivazione diretta del fondo compravenduto”, avendo, sempre nel prosieguo del contratto, l'acquirente dichiarato “di essere coltivatore diretto”. La chiarezza del tenore letterale delle suddette pattuizioni, unitamente alla completezza del contratto di compravendita in oggetto, per quanto concerne la pattuizione delle reciproche obbligazioni poste a carico delle parti, non può lasciare dubbi in ordine alla delimitazione dell'oggetto pattuito come quello avente caratteristiche prettamente ed esclusivamente agricole, al fine di soddisfare l'interesse individuale di parte acquirente di provvedere alla coltivazione diretta del fondo. Anche volendo prescindere dall'inequivocità delle suddette pattuizioni, occorre ulteriormente rilevare che l'operazione ermeneutica, avviata con la ricostruzione sopra operata dell'intento pratico perseguito dai contraenti ai sensi dell'art 1362 co. 1 e 1363 c.c., trova ulteriore riscontro negli stessi elementi extratestuali, e quindi nel comportamento dello stesso contraente che, per come incontestabilmente emerso nel corso del giudizio e documentalmente indicato nello stesso contratto, era già, negli anni antecedenti la stipula del contratto in questione, nel possesso del bene nella sua qualità di coltivatore diretto. Tale essendo il bene compravenduto appare evidente che l'esercizio di attività di ristorazione/alberghiera prospettata da parte attrice nel proprio atto introduttivo (i.e. “attività agrituristica ricettiva con servizi di ristorazione ed eventi e contestuale realizzazione di una fattoria didattica con valore di mercato di euro 2.456.195,00”) non rientra in alcun modo nell'oggetto del contratto in questione, con la conseguenza che la riscontrata impossibilità di una sua realizzazione a causa di vincoli
5 non segnalati non è in alcun modo idonea ad integrare una difformità del bene rispetto alle qualità essenziali all'uso a cui è stato destinato il terreno in questione. Sotto il profilo soggettivo la domanda prospettata è parimenti carente degli elementi costitutivi. Occorre infatti rammentare che, contrariamente a tutte le altre azioni a garanzia dei vizi normativamente previste dagli artt. 1490 e ss. C.c. “l'azione di risarcimento danni presuppone di per sè la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa” (ex multis
C. 14193/2004; C. 3425/2001; C. 15104/2000; C. 7718/2000; C. 1325/1992;
C. 4382/1985). Nel caso di specie, per come documentalmente riscontrato nello stesso contratto di compravendita, parte alienante ha allegato, come parte integrante del rapporto negoziale, certificato di destinazione urbanistica dei beni oggetto di pattuizione, attestante i vincoli esistenti sull'immobile in questione. In questo contesto, in difetto di allegazione e prova di qualsivoglia elemento successivo modificativo di tale certificazione, non segnalato da parte venditrice, non appare imputabile all'ente alienante alcun profilo di responsabilità contrattuale. Alla totale e palese insussistenza di tutti gli elementi costitutivi del danno-evento prospettato, si aggiunge altresì la mancata allegazione del danno- conseguenza lamentato da parte attrice e quantificato in euro 2.456.195,00.
Tale generica voce non appare in alcun modo supportata dalla articolazione e indicazione dei criteri specifici che sono stati adottati per pervenire alla suddetta posta risarcitoria, non essendo l'importo supportato da concreti elementi identificativi dell'attività avuta di mira da parte attrice e della sua concreta realizzazione idonea a determinarne il valore di mercato indicato.
La riscontrata lacuna non può neppure essere colmata ricorrendo all'equità che non può mai equivalere ad arbitrio da parte del Giudice: l'equità soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma presuppone pur sempre la prova, in base a conferente allegazione, degli
6 elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi la allega (cfr. Cass. 13288/2007; Cass. 10607/2010; Cass. 27447/2011;
Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017). La liquidazione delle spese segue la soccombenza, tenuto conto del valore della pretesa risarcitoria formulata.>>
§ 4. – Ha proposto appello formulando cinque motivi di Parte_1
gravame, di seguito illustrati. Spiegava domanda di inibitoria in relazione al capo concernente le spese di lite e rassegnava le seguenti conclusioni:<< In via preliminare, sospendere la provvisoria esecutività della sentenza impugnata avendo l'appellante dimostrato l'illegittimità della stessa soprattutto nella parte in cui statuisce la condanna del sig. al Pt_1
pagamento delle spese legali. Alla luce di quanto detto appare evidente il grave pregiudizio che l'esecuzione dell'impugnata sentenza produrrebbe nei confronti dell'appellante che, come tutti i coltivatori diretti e tutte le piccole aziende agricole, sta attraversando un momento di seria crisi economica e che, in caso di esecuzione della detta pronuncia e nonostante la fondatezza delle censure mosse col presente atto, si troverebbe costretto a rimborsare oltre trentamila euro di spese legali alla controparte;
- Nel merito, riformare l'impugnata sentenza nella parte in cui ha dichiarato illegittima ed infondata la richiesta risarcitoria avanzata dal sig. e, per l'effetto e previa (già Pt_1
) al pagamento dei danni patiti dal sig. quantificati in € CP_2 Pt_1
2.454.475,70 o in altra maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, anche mediante ricorso al criterio equitativo;
- In subordine e nella non creduta ipotesi di conferma totale o parziale dell'impugnata pronuncia, riformare la stessa nella parte in cui il sig. è stato condannato alla refusione delle Pt_1
spese legali e, per l'effetto, decretare la totale compensazione di queste ultime;
- In ogni caso, condannare controparte al pagamento delle spese
7 legali di entrambi i gradi di giudizio da distrarre in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 cpc. In via istruttoria, l'appellante chiede, ove la Corte lo ritenga necessario e/o opportuno, di voler disporre una C.T.U. per accertare e quantificare i pregiudizi subiti dal sig. a causa della Pt_1
presenza sugli immobili acquistati dall dei riscontrati vincoli.>> CP_1
§ 4. 1– Si costituiva in giudizio per chiedere il rigetto dell'inibitoria CP_1
e del gravame. Rassegnava le seguenti conclusioni:< Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, rigettare l'appello e, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, confermare la sentenza n. 334/2023, pronunciata in data 10 maggio 2023 dal Tribunale di Crotone in persona del Giudice dott.
Antonio Albenzio, a definizione del procedimento portante RG 738/2022.
Condannare il Sig. al pagamento delle spese e competenze Parte_1
del doppio grado di giudizio.>>
§ 4.2 – Il consigliere istruttore all'udienza di prima comparizione, provvedendo ai sensi dell'art. 352 c.p.c.; riservava al merito la delibazione sulla richiesta di ammissione di CTU;
rinviava la causa all'udienza dell'11 novembre 2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i seguenti termini perentori : 1) termine di 60 giorni prima dell'udienza per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni;
2) termine di 30 giorni prima dell'udienza per il deposito delle comparse conclusionali;
3) termine di 15 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di replica. Riservava di riferire al collegio sull'istanza di inibitoria.
§ 4.3 – Il Collegio con ordinanza in data 8-9 aprile 2024 accoglieva l'istanza di inibitoria.
§ 4.4 – Le parti hanno depositato le note autorizzate nelle date acquisite al fascicolo telematico.
8 § 4.5 – Con decreto presidenziale del 6 ottobre 2025 veniva disposta la riassegnazione della causa, il differimento della stessa all'udienza del 12 novembre 2025 e la sostituzione dell'udienza predetta ex art. 127 ter c.p.c.
Hanno depositato note scritte i difensori delle parti.
§ 4.6 – La causa veniva trattenuta in decisione.
§ 5. – i motivi di gravame
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: << errata applicazione del disposto di cui all'art. 1490 cod. civ.>> l'appellante lamenta che il primo giudice ha ordito la motivazione muovendo da un presupposto errato, ovvero che esso avesse inteso acquistare gli immobili esclusivamente per Pt_1
l'arrotondamento dell'impresa agricola diretto-coltivatrice con utilizzo agricolo in senso stretto ovvero semina ed allevamento quando, invece,
l'imprenditore agricolo o coltivatore diretto ben può svolgere attività imprenditoriale agrituristica attraverso l'utilizzazione della sua azienda, ospitando turisti, somministrando loro pasti e bevande, stagionalmente o tutto l'anno. Rappresentava che l'interpretazione data dal Tribunale era errata non essendo mai precluso l'utilizzo agrituristico del terreno e da tanto scaturiva la domanda di risarcimento del danno per l'impossibilità dell'utilizzo del terreno per suddetti scopi stante la presenza di vincoli ex art. 10 del D. Lgs.
n. 42/2004, conosciuti dal venditore ma celati in sede di stipula.
§ 5.2 – Con il secondo motivo titolato: << mancata applicazione del disposto di cui all'art. 1489 cod. civ.>> l'appellante lamenta l'immotivata applicazione del disposto di cui all'art. 1489 cod. civ. avendo esso acquirente dimostrato l'esistenza dei vincoli ex art. 10 del D. Lgs n. 42/2004 ed avendo l'alienante dichiarato nell'atto pubblico la piena proprietà e la libera disponibilità di quanto trasferito e che < reali, oneri o vincoli pregiudizievoli >>. Segnalava che a fronte di tale dichiarazione del venditore veniva ad operare per esso acquirente il principio
9 dell'affidamento. Con ulteriore argomento evidenziava che il Tribunale aveva errato nel riconoscere rilevanza, ai fini della discolpa del venditore, al certificato di destinazione urbanistica assumendo preminenza la dichiarazione nel rogito ed essendo marginale il documento.
§ 5.3 – Con il terzo motivo titolato: << errata interpretazione del disposto di cui all'art. 1494 cod. civ.>> l'appellante lamenta l'erroneità della motivazione del tribunale di Crotone con riguardo all'elemento soggettivo.
Ribadiva di aver documentalmente provato che aveva ricevuto la CP_1
notifica del decreto del ministero che disponeva il vincolo. Censurava la tesi difensiva di controparte secondo la quale i beni soggetti a vincolo corrisponderebbero a particelle diverse da quelle oggetto del contratto di compravendita. In relazione alla questione dell'identità tra le particelle sottoposte a vincolo e quelle oggetto del contratto di compravendita evidenziava: << a ben vedere in detto provvedimento (il decreto) non viene indicata alcuna particella catastale ma viene precisato che l'imposizione del vincolo serviva per tutelare l'integrità dell'area indicata nella planimetria, comprensiva della torre, dei ruderi dell'ex Chiesa e dell'opificio Parte_2
e di tutto il fondo su cui gli immobili insistono, facendo espresso richiamo alla relazione ed alla planimetria allegate al decreto del Ministero>> sicché sottoposto a vincolo erano anche le particelle vendute ad esso . Pt_1
Evidenziava che la colpa del venditore risultava più evidente ove si fosse considerato che non aveva posto in essere la procedura prevista per l'alienazione degli immobili gravati da vincoli ex art. 10 ai fine di consentire, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 59 e 60 stesso decreto,
l'esercizio della prelazione artistica da parte del stesso. CP_3
§ 5.4 – Con il quarto motivo titolato: << legittimità e fondatezza della quantificazione del danno>> l'appellante lamenta che la pronuncia di rigetto della domanda risarcitoria è errata avendo esso attore, per mezzo della
10 consulenza di parte, indicato il criterio tecnico per mezzo del quale aveva determinato la somma richiesta a titolo di risarcimento del danno trattandosi dell'importo equivalente al mancato guadagno che esso avrebbe Pt_1
ottenuto ricostruendo gratuitamente gli immobili acquistati mediante l'impiego del sisma bonus, progetto tecnicamente fattibile, ma rivelatosi non realizzabile per l'esistenza, sui beni oggetto di ristrutturazione, dei vincoli ex art. 10 citato. Con ulteriore profilo censurava il passo motivazionale con cui il tribunale aveva rigettato la domanda di liquidazione del danno in via equitativa. Evidenziava che il Tribunale non aveva considerato la difficoltà di documentare oltre ai danni per il mancato utilizzo dei singoli cespiti che compongono il bene compravenduto, ciascuno per sue le potenzialità, anche i pregiudizi subendi in caso di rivendita dei beni essendo esso tenuto a Pt_1
porre in essere la procedura per la vendita di beni soggetti a vicolo ex art. 10
D. Lgs n 42/2004.
§ 5.5 – Con il quinto motivo titolato: << errata applicazione del principio di soccombenza>> criticava la decisione per non avere il Tribunale, pur pronunciando il rigetto della domanda, valorizzato la circostanza che esso attore aveva documentato le numerose inadempienze poste in essere dalla parte venditrice tra cui aver reso dichiarazione di libertà del bene quando invece corrispondeva al vero che esso era gravato da vincolo culturale notificato ad essa . CP_2
§ 6 – L'analisi dei motivi
§ 6.1 – I primi tre motivi possono venir esaminati congiuntamente e sono infondati
Il Tribunale ha chiarito che la domanda risarcitoria per vizi della cosa venduta può essere proposta autonomamente. Invero, nel caso in esame l'acquirente non ha chiesto la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, ma unicamente il risarcimento del danno. 11 Il presupposto della domanda risarcitoria è indicato nella mancata possibilità di accedere al sisma bonus 110%; invero, come illustrato nell'atto di citazione di prime cure l'attore ha evidenziato di aver conferito l'incarico- nel marzo
2021 - all'arch. di eseguire < Per_1
realizzazione di un progetto di riqualificazione, restauro e risanamento conservativo ai fini del riutilizzo dei fabbricati rurali fatiscenti presenti all'interno della proprietà di esso dove svolge anche attività agricola e Pt_1
zootecnica>>; che nel corso dell'acquisizione della documentazione necessaria per istruire la pratica era emerso che gli immobili censiti al foglio di mappa 9 particelle 3,58,9.10,11, 101, 102 parte, 144 riferite all'immobile denominato “ il NC “ erano soggette a vincolo ex art 10 D.Lgs n. 42/2004 che la parte venditrice non aveva dichiarato nell'atto di vendita, pur essendone a conoscenza essendo stata destinataria di valida notifica da per del Ministero del decreto n. 65 del 26 marzo 2014 di apposizione del vincolo.
Correttamente il Tribunale per delibare in relazione alla domanda risarcitoria si è preliminarmente interrogato se le parti si fossero determinate a contrarre, vendendo ed acquistando quel bene, affinché il venditore potesse acquistare un suolo suscettibile di sfruttamento economico, realizzando un agriturismo.
Nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c. (così
Cass. costante da ultimo n. 6444/2025)
Il tribunale ha escluso che le parti abbiano pattuito l'acquisto di un bene affinché l'acquirente potesse promuovere un'attività turistico/ ricettiva con servizi di ristorazione, fattoria didattica, agriturismo.
12 Il tribunale è giunto alla conclusione suddetta analizzando il dato letterale, la natura dei beni compravenduti, le espressioni usate, la circostanza dichiarata in contratto che il era già nel possesso dei beni dal 2004. Pt_1
La decisione del Tribunale va condivisa.
Risulta versata in atti quale doc. 6 fascicolo di primo grado l'istanza CP_1
di acquisto protocollata al. n 2616 del 1° giugno 2016 dal nella quale Pt_1
si dichiara << di essere in possesso da oltre dieci anni dei terreni ubicati nel comune di Isola capo Rizzuto all'interno del foglio di mappa 9 particelle 2-
7-13-158-160-162 -3 (ruderi ex fabbrica), 101 (altri ruderi) siti in località
NC e di volerli acquistare.>> Risulta rilasciata autodichiarazione in cui dichiarava di esserne in possesso dal 2004. Inoltre, il Certificato di Pt_1
destinazione urbanistica (all. 8) n. 9/2017 risulta rilasciato dal Comune di
Isola Capo Rizzuto su istanza avanzata dal medesimo che si qualificava Pt_1
“possessore”.
L'atto di acquisto risulta stipulato, con patto di riservato dominio, in data 16 marzo 2017 a cui risulta allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato al . Pt_1
interviene quale titolare dell'omonima impresa agricola individuale (art Pt_1
14); il bene venduto è l'appezzamento di terreno con annessi fabbricati rurali fatiscenti;
il prezzo risulta individuato in € 93.055,00 sulla base di perizia redatta in data 25 gennaio 2017 dalla commissione di valutazione dell . Le parti danno atto, nella premessa, che in data 8 febbraio CP_2 Pt_1
2017 si è impegnato a pagare, contestualmente alla stipula dell'atto, un indennizzo risarcitorio per l'utilizzo del suddetto terreno dal 2004, calcolato in misura percentuale al prezzo di vendita e pari ad € 4652,75. Il pagamento del prezzo viene rateizzato in trent'anni, con rate costanti, una all'anno, scandente il 30 agosto di importo pari a € 3.358,11 ciascuna, la prima da pagare il 30 agosto 2018 e l'ultima il 30 agosto 2047. Si dà atto che 13 l'acquirente è nel possesso del fondo da anni per cui non vi è luogo a consegna del bene. Il dichiara di rinunciare a qualsiasi miglioria apportata al Pt_1
fondo. Ai paragrafi 7 e 8 risulta la dichiarazione di libertà del fondo e l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica. L'art. 8 prescrive che l'acquirente non potrà, prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, alienare o cessare volontariamente la coltivazione del fondo compravenduto sotto pena della risoluzione di diritto del contratto in uno alla decadenza dai benefici fiscali. L'art. 9 prescrive che per quindici anni i terreni sono sottoposti a vincolo di indivisibilità; è fatto obbligo all'acquirente di migliorare il fondo acquistato seguendo i suggerimenti tecnici dell'Ente. Il fondo viene acquistato con le agevolazioni fiscali e tributarie.
La motivazione di prime cure, sopra trascritta al paragrafo 3, è aderente al dato testuale del contratto,; il Tribunale analizza il testo contrattuale in tutte le sue espressioni e segnale quelle rilevanti al fine di individuare il dato che la vendita riguardava terreni agricoli, con annessi fabbricati fatiscenti ed aveva finalità di far cessare il possesso del bene da parte del ( iniziato Pt_1
nel 2004), sanare quell'illecito con il pagamento della somma indicata nel contratto, regolarizzare in una vendita la posizione del coltivatore diretto che si impegnava a non alienare il fondo per cinque anni ed a lavorarlo, quale coltivatore diretto. I terreni sono descritti quali seminativo, pascolo arborato, bosco alto ed il prezzo è del tutto proporzionato a terreni agricoli con siffatte caratteristiche.
A giudizio della Corte è inimmaginabile, infatti, che fosse intento pratico delle parti -che hanno stipulato una vendita con patto di riservato dominio, con una dilazione di trenta rate, costanti e di modestissimo importo (di €
3.358,11, l'ultima a scadere nel 2047) - quello di consentire all'acquirente, che ha acquistato il fondo con i benefici della legge 590/1965, lo sfruttamento degli immobili fatiscenti, ricorrendo alla sovvenzione del sismabonus 110%
14 che all'epoca non sussisteva, per poi accatastarli e trasformarli in unità residenziali, qui di tipo alberghiero al servizio dell'attività di agriturismo del coltivatore diretto del fondo. Trattasi, all'evidenza, non del miglioramento fondiario pattuito all'art. 9, ma di un'attività di tipo speculativo, a totale onere dello Stato, con il sismabonus del 110% grazie alla quale avrebbe Pt_1
potuto realizzare un incremento di valore del fondo di portata milionaria, corrispondente all'importo del danno richiesto, detratte le rate di prezzo versate, senza oneri (sismabonus 110%, introdotto nel 2021 ad integrazione dell'originario sisma bonus introdotto nel 2017 quale mera detrazione fiscale).
È dirimente osservare che l'elevato impegno economico per trasformare gli immobili fatiscenti in strutture residenziali non risulta posto a carico di , Pt_1
ma questi avrebbe beneficiato del superbonus 110% introdotto in epoca di gran lunga successiva al rogito dal momento che, all'epoca del rogito, esisteva unicamente la detrazione fiscale per interventi di miglioramento volti a ridurre il rischio sismico degli edifici.
Va invece osservato, che ogni parola, ogni espressione contenuta nel testo contrattuale fa riferimento al coltivatore diretto che acquista i terreni, Pt_1
che già possedeva abusivamente, per ampliare la sua azienda agricola, così come emerge dalla titolazione del contratto: << contratto di compravendita per l'arrotondamento di impresa agricola diretto-coltivatrice >> ad un prezzo consono per terreni agricoli con i benefici della L. n. 590/1965, dilazionato in trent'anni.
A giudizio della Corte il tribunale ha correttamente escluso che l'esercizio di attività agrituristica potesse rientrare nell'oggetto del contratto, motivazione in sé esaustiva, dal momento che il primo giudice ha analizzato tutte le espressioni testuali;
essa può essere qui integrata con la riflessione che l'operazione di realizzazione di attività alberghiera poggiava necessariamente
15 sull'attività di trasformazione dei fabbricati fatiscenti in strutture residenziali;
essa risulta possibile con il sismabonus 1110% che è normativa sopravvenuta al rogito. che ha stipulato un contratto con la dilazione del prezzo in 30 Pt_1
rate di € 3.358,11 avrebbe dovuto dimostrare almeno che, all'epoca del rogito, avrebbe potuto contrarre un mutuo di pari importo per realizzare la trasformazione dei fabbricati al fine di avvalersi della detrazione fiscale all'epoca introdotta;
diversamente si tratta di un'ingegnosa operazione speculativa che rimane del tutto estranea ai patti ed all'intenzione delle parti al momento del rogito ed alla concreta operazione che le parti si prefiggevano con la compravendita. L'unico dato obiettivo che emerge è quello di consentire al coltivatore diretto di ampliare la sua impresa agricola diretto- coltivatrice dove per ampliamento si intende l'estensione dei fondi da lavorare e non l'attività agrituristica.
Stando così le cose, il vincolo ex art. 10 D. Lgs. n. 42/2004 non ha comportato, come illustrato dal Tribunale, alcun vizio del rogito perché non vi è difformità del bene venduto rispetto alle qualità essenziali all'uso a cui i terreni oggetto di vendita erano destinati, nella comune intenzione delle parti, all'epoca del rogito.
Il rigetto dei motivi in esame rende superflua la disamina dell'ulteriore questione circa la non coincidenza tra i beni oggetto del contratto di compravendita e quelli indicati nel decreto ministeriale n. 65/2014.
Rimane assorbita la disamina del quarto motivo.
§ 6. – Il quinto motivo è infondato
Il Tribunale ha applicato il criterio della soccombenza e posto le spese a carico integrale dell'attore. Il rigetto della domanda risulta integrale;
non ricorre un'ipotesi di soccombenza reciproca, né risultano allegate quelle gravi ed eccezionali ragioni nel testo risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n.
16 132 del 2014 e dalla sentenza della Corte costituzionale n. 77 del 2018) che in assenza di soccombenza reciproca potrebbero legittimare la compensazione anche parziale delle spese di lite.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in dispositivo, sulla base dello scaglione di valore della causa corrispondente al valore della domanda risarcitoria avanzata (fino a €
4.000.000,00) nei valori medi.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass. n. 26907/2018,
Cass. n. 13055/2018).

PQM


La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di contro la sentenza resa tra le parti dal Parte_1 CP_1
Tribunale di Crotone n. 334/2023 pubblicata in data 10/05/2023, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_1
favore di controparte che liquida in € 44.201.00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
17 Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Corte d'Appello di
Catanzaro sezione Prima civile in data 13 novembre 2025.
Il Presidente est.
dott.ssa Claudia De Martin
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