REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE così composta:
dr.ssa LL ZO presidente dr. Giuseppe Staglianò consigliere dr. RC EM IG CI consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4646 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies terzo comma c.p.c., all'udienza del giorno 12/12/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con l'avvocato Parte_1 C.F._1 Alessandro Ongaro nel cui studio in Roma Via Paolo EM 7 è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLANTE
E
(C.F. ), Controparte_1 CodiceFiscale_2 (C.F. ), e Controparte_2 CodiceFiscale_3 CP_3 (C.F. , quali eredi di
[...] CodiceFiscale_4 [...]
, con l'avvocato SERAPIO DEROMA nel cui studio in Roma Per_1 Via Giuseppe Avezzana n. 2 sono elettivamente domiciliati;

PARTE APPELLATA
E
pag. 1 di 18 (C.F. , con Controparte_4 P.IVA_1 l'avvocato Giovanni Valeri nel cui studio in Roma, Viale G. Mazzini n. 11 è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA
E
C.F. ); CP_5 C.F._5
PARTE APPELLATA CONTUMACE
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 791 pubblicata il 19/5/2022 del Tribunale di Tivoli.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione ritualmente notificato, i IGg.ri e convenivano CP_5 Parte_1 in giudizio, innanzi all'intestato tribunale, ex Sezione distaccata di Castelnuovo di Porto, la IG.ra , al fine di sentire accogliere Persona_1 le seguenti conclusioni: “ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito ,contrariis reiectis PRELIMINARMENTE disporre la rinnovazione del supplemento di CTU per la relativa quantificazione della minor cubatura stante l'accertata presenza nel sottosuolo del terreno edificabile oggetto del preliminare di tubazioni dell'acquedotto comunale, e conseguenti correlativi danni, con sostituzione del CTU, chiedendo sia nominato un ingegnere esperto nella materia. NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE in accoglimento delle domande tutte avanzate 1) Dichiarare i IGnori Controparte_1 CP_2 e quali eredi della IGnora obbligati
[...] Controparte_3 Persona_1 a porre in essere tutti gli adempimenti preliminari e propedeutici necessari alla predisposizione degli elaborati progettuali per il rilascio dei permessi di costruire, tra cui sottoscrizione della convenzione meglio indicata nella parte in fatto, sottoscrizione dell' accordo con il Comune di CP_4
ed adempimenti tecnici ivi previsti onde consentire alla P.A. lo
[...] spostamento delle tubazioni nel sottosuolo per permettere ai promissari acquirenti di conoscere il reale stato del terreno ai fini edificatori;
2) In ogni caso, procedere alla riduzione del prezzo di vendita ,detratto l'acconto versato, per la presenza delle tubazioni nel sottosuolo del terreno oggetto di compravendita nella misura che sarà accertata in corso di causa e comunque non inferiore al 20% del prezzo pattuito trattandosi di servitù permanente oltre al risarcimento dei danni a favore dei promissari acquirenti per le motivazioni sopra esposte;
3) Procedere all'ulteriore riduzione del prezzo pattuito riconducendolo ad equità per il mancato incremento patrimoniale conseguente al mancato trasferimento pag. 2 di 18 dell'immobile a causa della mancata esecuzione della prestazione pattuita e della mancanza di diligenza e di cooperazione nonché per l'imperfetta realizzazione del risultato traslativo dipendente da una inidoneità materiale del terreno promesso in vendita preesistente alla condizione dell'atto preliminare (vizi occulti),oltre alle conseguenze derivate dalla grave congiuntura economica che hanno inciso nella misura di € 600.000,00 o della somma maggiore o minore che sarà quantificata dal CTU ovvero in via equitativa, con interessi e rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta;
4) Condannare i IGnori e Controparte_1 Controparte_2 quali eredi della IGnora al pagamento in Controparte_3 Persona_1 favore degli attori pro quota degli interessi sull'acconto versato maturati e maturandi dal 09/02/2006 sino all' effettivo soddisfo;
5) Dichiarare non dovuti da parte degli attori la corresponsione degli interessi legali a favore dei IGnori e quali Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 eredi della IGnora per le motivazioni tutte sopra esposte. Persona_1 Con vittoria delle spese e compensi professionali, oltre oneri come per legge.” Si costituiva in giudizio la IG.ra la quale concludeva Persona_1 come in atti. Si costituiva in giudizio il terzo Controparte_4 chiamato il quale concludeva: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria ed avversa eccezione e deduzione: accertare e dichiarare l'inammissibilità delle domande proposte dalla IG.ra nei Persona_1 confronti del;
in subordine, accertare e Controparte_4 dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio per i profili esposti nella comparsa di costituzione e risposta (v. parte “in diritto”, sub III); in ulteriore subordine e nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza delle domande formulate dalla IG.ra nei confronti del Per_1 CP_4 nonché, ove occorra, l'inammissibilità e/o infondatezza delle domande degli attori. Attesa l'inammissibilità ed infondatezza sotto molteplici profili delle domande avversarie, si insiste per la vittoria di spese ed onorari di causa oltre IVA e CPA”. La causa veniva istruita con il deposito della documentazione agli atti;
veniva espletata anche una consulenza tecnica di ufficio. Nelle more del giudizio decedeva la convenuta e si Persona_1 costituivano gli eredi facendo proprie le difese della de cuius. Le parti precisavano le conclusioni come da rispettivi atti e all'udienza del 25/1/22 dinanzi a questo Giudice.”
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha così pronunciato
“1)rigetta tutte le domande attrici in quanto infondate in fatto e diritto e non provate;
2)in accoglimento delle domande riconvenzionali spiegate dai convenuti, accoglie la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto definitivo di compravendita, e pertanto, trasferisce pag. 3 di 18 la proprietà del terreno sito nel Comune di località Controparte_4 Monte Onorio, distinto al N.C.T. foglio n.7 Particelle 156- 158- 1086 (derivata dalla part. 159/a) giusta atto preliminare di compravendita del 9.02.2006, sottoscritto dagli attori IGg.ri e con CP_5 Parte_1 la IG.ra onerando la Conservatoria di trascrivere la Persona_1 presente sentenza con esonero da ogni responsabilità; 3)per l'effetto di quanto sopra, condanna gli attori in solido al pagamento, in favore degli eredi , delle seguenti somme: a)per il , il saldo prezzo Per_1 CP_5 contrattualmente convenuto nella misura del 70% di euro 581.000,00; b)a trasferire le erigende unità immobiliari sul terreno de quo per la superficie di 266 mq;
c)per il al pagamento della somma di euro Parte_1 249.000,00 e a trasferire le erigende unità immobiliari sul terreno de quo per la superficie di mq 114; 4)condanna gli attori in solido al pagamento degli interessi legali, nelle diverse percentuali del 70% e del 30%, dalla domanda al soddisfo;
5)rigetta la riconvenzione formulata dai convenuti di condanna al risarcimento dei danni per gli inadempimenti imputati agli attori in quanto non prova nel suo ammontare;
6)condanna gli attori, in solido al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 21.424,00 oltre accessori di legge e secondo lo scaglione di riferimento ex D.M. 55/14 per ciascun procuratore e nei confronti dei convenuti e del terzo chiamato;
7)pone definitivamente a carico degli attori Controparte_4 le spese di ctu come liquidate con separato decreto, consulenza tecnica ed integrazione. Ordina alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la trascrizione della presente sentenza esonerandola da ogni responsabilità”.
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “Le domande di parte attrice non sono fondate e provate e devono essere respinte. Premettevano gli attori,
-che con atto di citazione gli attori, nella loro qualità di promissari acquirenti, citavano in giudizio la sig.ra nella sua qualità di Persona_1 promittente venditrice di un appezzamento di terreno edificabile, sito nel Comune di località Monte Onorio distinto al N.C.T. Controparte_4 foglio n.7 Particelle 156- 158- 1086 (derivata dallapart. 159/a) giusta atto preliminare di compravendita del 9.02.2006, sottoscritto dalle parti unitamente alla planimetria di riferimento, al precipuo fine di ottenere una congrua riduzione del prezzo pattuito sotto i profili specificati in citazione, il pagamento a loro favore degli interessi sull'acconto versato dal 9.02.2006 sino al saldo, il risarcimento danni come richiesti, e la declaratoria relativa alla non dovuta corresponsione degli interessi legali a favore della convenuta;

-che nel detto atto preliminare veniva dato atto del versamento alla proprietaria sig.ra vedova da parte degli attuali Persona_1 CP_1 attori della somma di € 500.000,00 a titolo di caparra confirmatoria,
pag. 4 di 18 ripartiti tra gli attori in diversa misura;
la sig.ra garantva una Per_1 cubatura totale realizzabile minima di 12.092 metri cubi in zona C1 del Piano Regolatore e che il detto terreno oggetto di preliminare era “libero da pesi, vincoli, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che ne possano impedire il suo godimento anche ai fini edificatori;
restando impegnata per le evizioni e molestie”;
-che solo successivamente gli odierni attori si avvedevano di un problema relativa alla presenza, nel sottosuolo del terreno promesso in vendita, di tubazioni dell'acquedotto comunale che servono l'intero paese di;
che pertanto rilevavano un vizio non apparente, non Controparte_4 dichiarato dalla promittente venditrice, né risultante dalla citata planimetria, costituendo una vera e propria servitù che diminuisce sensibilmente il valore del terreno stesso, limitandone il godimento e quindi l'edificazione;
-che conseguentemente concludevano come da atto di citazione. La sig.ra si costituiva in giudizio con comparsa di Persona_1 costituzione e risposta con domanda in via riconvenzionale e chiamata del terzo, contestava le domande attrici in fatto e diritto e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il per essere Controparte_4 garantita dalla P.A.. Il Comune si costituiva in giudizio contestando le avverse richieste e provando documentalmente la perfetta conoscenza dell'esistenza delle tubazioni per cui è causa da parte della sig.ra . Per_1 Veniva espletata consulenza tecnica di ufficio e successiva integrazione e la causa, matura per la decisione, veniva introitata da questo giudice, dopo un avvicendarsi di rinvii e di giudici diversi, per la redazione della sentenza. Il precedente giudice, con ordinanza del 19/11/20 rimetteva la causa sul ruolo per l'espletamento, da parte delle parti, della mediazione obbligatoria, che, tuttavia, aveva esito negativo. L'ordinanza, tuttavia, analizzando analiticamente ed approfonditamente tutti i punti cardine della causa, stabiliva dei principi fondamentali al fine della decisione e che portano questo giudice ai convincimenti che seguono. Appare provato attraverso la consulenza tecnica di ufficio che esistono delle tubature nel sottosuolo del terreno oggetto del preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti. La ctu, infatti, ha accertato che:
-il terreno è ubicato al centro del Comune di in Controparte_4 Zona C ed è distinto in catasto al fgl 7, partt. 156,158 e 1086 di mq 36314,00;
-intestato alla IG.ra Persona_1
-che nelle planimetrie presenti nell'ufficio tecnico manutentivo del Comune di sono presenti documenti attestanti la Controparte_4
pag. 5 di 18 presenza di serbatoio e servitù di passaggio delle condotte idriche che servono tutto il medesimo. CP_4 Ed ancora, nella integrazione il Ctu poteva accertare che il valore del terreno de quo è di euro 1.737.896,00. Le tubature dell'acquedotto attraversano la lottizzazione progettata ma non è possibile quantificare esattamente la superficie ove non è possibile l'edificazione per la presenza delle tubazioni né si è a conoscenza del piano di posa delle stesse.
“Dovendo delimitare la superficie inedificabile a causa delle tubazioni sulla base della planimetria allegata alla integrazione di ctu, viene approssimativamente stimata in mq 1050.00; non vi è incidenza sul valore in quanto la cubatura rimane invariata”. Secondo quanto accertato dal consulente di ufficio, dunque, non essendovi riduzione di valore a causa della presenza delle tubature idriche, non essendovi variazione di cubatura, la domanda attorea di riduzione del prezzo e conseguente risarcimento dei danni non può essere accolta. Parte attrice poi non ha dato alcuna prova diretta a dimostrare che le dette tubature possano essere diverse da quelle di cui al contratto preliminare, dove espressamente era stato detto: “a carico della particella 1086 (derivata dalla particella 159/a) oggetto di compravendita, grava una servitù prediale sia di passaggio carrabile e sotterraneo per eventuali tubazioni o condotti necessarie a futuri impianti tecnologici”. Non è, peraltro, emerso da alcuna prova che esista una servitù prediale resa manifesta nel contratto preliminare ed altra servitù non dichiarata, per ulteriori tubature diverse da quelle esplicitate dalla parte promittente venditrice. Né vi è prova dell'esistenza di tubature diverse da quelle indicate nel piano particolareggiato che, peraltro, è stato approvato successivamente alla stipula del preliminare ed il suo contenuto non è oggetto di specifica obbligazione. In merito poi alla domanda attorea relativa al pagamento di interessi sulla caparra versata di euro 500.000,00 (di cui 350.000,00 dal e 150.000,00 dal ), già il precedente giudice ne CP_5 Parte_1 aveva disposto il rigetto non essendo stata richiesta la risoluzione contrattuale per inadempimento con conseguente restituzione della caparra bensì la diminuzione di prezzo, e sussuste pertanto incompatibilità e tale orientamento viene condiviso da questo giudice. Peraltro, la caparra altro non è che garanzia del corretto adempimento dell'obbligazione assunta ed alla stipula del definitivo cessa questa funzione per assumere la diversa causale di acconto sul prezzo che viene decurtato dal saldo dovuto e che, certamente, non può produrre interessi.
In merito agli interessi richiesti dalla promittente venditrice si osserva.
pag. 6 di 18 Il precedente giudice ne ha riconosciuto la debenza in conformità a quanto espressamente pattuito nel preliminare (pag. 2 riga 18) per il caso di ritardi dovuti a problematiche relative alle pratiche amministrative che peraltro erano state delegate dalla promittente venditrice ai promissari acquirenti. Infatti, in data 20/2/07, su richiesta degli attori, la IG.ra , Per_1 con procura notarile, incaricava alla presentazione, in nome e per conto della medesima, gli odierni attori, di tutti gli elaborati grafici e tecnici necessari alle autorizzazioni e nulla osta per il rilascio dei permessi di costruire alle autorità competenti. E gli attori esoneravano la IG.ra da ogni responsabilità in merito. Per_1 Procura notarile autenticata dal notaio in data Persona_2
20.02.2007, repertorio 34.362 del seguente contenuto: ”affinché i medesimi, il nome e per conto di essa costituente, presentino tutti gli elaborati grafici e tecnici necessari all'ottenimento delle autorizzazioni e di tutti i necessari nulla osta richiesti per il rilascio dei permessi di costruire alle autorità competenti comunali, regionali e ministeriali”. In data 30/5/08 la IG.ra rilasciava procura notarile e con Per_1 gli attori sottoscrivevano convenzioni ed atti d'obbligo. Procura notarile autenticata dal notaio in data Persona_2 30.05.2008, repertorio 35.831 del seguente contenuto: “affinché i medesimi, in nome e per conto di essa costituente, presentino tutti gli elaborati grafici e tecnici necessari all'ottenimento delle autorizzazioni e di tutti i necessari nulla osta richiesti per il rilascio dei permessi di costruire alle autorità competenti comunali regionali e ministeriali e sottoscrivano tutte le convenzioni e gli atti d'obbligo”.
Sulle domande risarcitorie si rileva, come osservato dal precedente giudice, che “quella attorea appare, in base alla delibazione tipica di questa fase, destituita di fondamento, essendo riassorbita nell'actio quanti minoris di cui si è già detto, e mancando elementi ulteriori, in primis la quantificazione dei danni lamentati, essendo da un lato del tutto irrilevante il mutare della congiuntura economica, ed essendo dall'altro solo genericamente allegata una diminuzione di valore del bene distinta da quella conseguente la diminuzione o diversa distribuzione della cubatura, mancando qualsivoglia indicazione di eventuali maggiori costi a carico dell'acquirente relativi alla realizzazione dell'opera; di tali ulteriori costi, che appaiono allo stato non provati, non emerge del resto in modo chiaro la rilevanza rispetto al contenuto del preliminare”. E tanto viene condiviso da questo giudice. Quanto al danno chiesto dalla venditrice, come osservato, “si sottolinea che ad essere contestato a controparte non è un inadempimento relativo al contenuto del contratto preliminare bensì uno specifico inadempimento degli obblighi assunti dalle controparti nella veste di mandatari, i quali avrebbero asseritamente omesso di curare le pratiche pag. 7 di 18 amministrative volte al buon esito della vicenda, sicché la fondatezza e consistenza di tale inadempimento deve essere vagliata in relazione ai mandati in atti (rispetto ai quali sono contestati da controparte, rispetto al primo, l'ampiezza del contenuto e, rispetto al secondo, la stessa conoscenza in capo ai mandatari)”. Invero, vi è prova in atti che gli attori si siano resi inadempienti in relazione agli obblighi a loro derivanti dai mandati ricevuti e pertanto l'importo risarcitorio ben può essere determinato in via equitativa. Tuttavia, anche quando viene riconosciuto e liquidato un danno in via equitativa da parte del giudice, secondo la giurisprudenza prevalente, vi deve essere almeno un principio di prova di tale danno ad opera della parte che le chiede la liquidazione ed in questa caso tale prova non viene ravvisata e dunque, la domanda rigettata.
In merito ai danni si osserva come i convenuti non abbiano fornito prova dell'esistenza né dell'esatta portata.
“Né, ai fini del risarcimento del danno, potrebbe richiamarsi il potere di liquidazione in via equitativa attribuito al giudice dall'art. 1226 c.c.. Secondo l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli art. 1226 e 2056 c.c., espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c., dà luogo non già ad un giudizio di equità, ma ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, che, pertanto, da un lato è subordinato alla condizione che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile per la parte interessata, provare il danno nel suo preciso ammontare, dall'altro non ricomprende anche l'accertamento del pregiudizio della cui liquidazione si tratta, presupponendo già assolto l'onere della parte di dimostrare la sussistenza e l'entità materiale del danno, né esonera la parte stessa dal fornire gli elementi probatori e i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre, affinché l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile, ricondotto alla sua funzione di colmare solo le lacune insuperabili nell'iter della determinazione dell'equivalente pecuniario del danno (cfr. Cassazione civile 7 giugno 2007 n. 13288)”. Sulla domanda riconvenzionale ex art 2932 c.c. dei convenuti il giudice ha osservato che “quanto ai presupposti per l'accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata ex art. 2932 c.c., si rileva che la parte ha chiesto l'acquisizione ex art. 213 c.p.c. del certificato di destinazione urbanistica, ma la mancanza in atti di tale documento, rilevabile d'ufficio in quanto condizione dell'azione, preclude la pronuncia, come anche recentemente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019)”. Nel merito si osserva.
pag. 8 di 18 Questo giudice non condivide quanto esposto nell'ordinanza laddove afferma che mancherebbe in atti il C.D.U. (Certificato di Destinazione Urbanistica) e lo stesso, costituendo condizione dell'azione, precluderebbe l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. Sul punto parte convenuta cita quanto affermato dal Supremo Collegio:
“In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (Cass. 14.06.2019, n. 16068). I nvero la IG.ra , a mezzo del precedente difensore, aveva Per_1 prodotto il C.D.U. con nota di deposito del 19.12.2017 e quindi, contrariamente a quanto affermato nella richiamata ordinanza, il certificato era in atti. Successivamente, con nota del 19.4.2021, il nuovo difensore provvedeva al deposito del C.D.U. 2017 già depositato dall'avv. Tozzi, aggiornando lo stesso con il deposito dell'ulteriore C.D.U. n. 5/2021. Il C.D.U., giusta l'insegnamento del Supremo Collegio, non è presupposto processuale, ma condizione dell'azione e come tale, può essere depositato in ogni stato del giudizio e finanche in grado d'appello, prima che intervenga la decisione;
consegue da ciò che la produzione devesi ritenere assolutamente rituale e tempestiva. Essendo, quindi, in atti il documento che costituisce la condizione dell'azione, può essere accolta la domanda ex art. 2932 c.c.. Ed infine, “..La domanda avanzata dall'attrice in via riconvenzionale nei confronti del di essere tenuta indenne di CP_4 quanto eventualmente dovuto alla parte promissaria acquirente, così come prospettata sembra, alla luce di una delibazione tipica di questa fase, rientrare nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativa”. Anche questo assunto viene condiviso. Concludendo, devono essere rigettate le domande attrici mentre deve essere accolta la riconvenzionale dei convenuti di esecuzione coattiva dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. nonché quella di pagamento del corrispettivo prezzo, ed ancora quella di pagamento, da parte degli attori, degli interessi legali sul saldo prezzo dalla domanda al soddisfo. Viene rigettata, di contro, la domanda di condanna al risarcimento per i gravi inadempimenti posti in essere dagli attori per il mancato pag. 9 di 18 esperimento delle pratiche amministrative inerenti il terreno per le ragioni più sopra esposte. Per quanto riguarda la posizione del si osserva come le CP_4 domande attrici siano state rigettate e pertanto cade anche la domanda dei convenuti di essere tenuti indenni per il caso di accoglimento delle domande attrici. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo”.
§ 3. – Ha proposto appello rassegnando le Parte_1 seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in riforma della la Sentenza N. 791/2022 pubbl. 19/05/2022 RG N. 200155/2011 del Tribunale Ordinario di Tivoli, Sezione Civile, in persona del Giudice, Dott.ssa Adriana Mazzacane, notificata 22.06.2022, così giudicare PRELIMINARMENTE disporre la sospensione della sentenza de quo per i motivi tutti dedotti nell'atto di appello NEL MERITO 1) Dichiarare i IGnori Controparte_1 CP_2 e quali eredi della IGnora obbligati
[...] Controparte_3 Persona_1 a porre in essere tutti gli adempimenti preliminari e propedeutici necessari alla predisposizione degli elaborati progettuali per il rilascio dei permessi di costruire, tra cui sottoscrizione della convenzione meglio indicata nella parte in fatto, sottoscrizione dell' accordo con il Comune di CP_4
ed adempimenti tecnici ivi previsti onde consentire alla P.A. lo
[...] spostamento delle tubazioni nel sottosuolo per permettere ai promissari acquirenti di conoscere il reale stato del terreno ai fini edificatori;
2) In ogni caso, procedere alla riduzione del prezzo di vendita ,detratto l'acconto versato, per la presenza delle tubazioni nel sottosuolo del terreno oggetto di compravendita nella misura che sarà accertata in corso di causa e comunque non inferiore al 20% del prezzo pattuito trattandosi di servitù permanente oltre al risarcimento dei danni a favore dei promissari acquirenti per le motivazioni sopra esposte;
3) Procedere all'ulteriore riduzione del prezzo pattuito riconducendolo ad equità per il mancato incremento patrimoniale conseguente al mancato trasferimento dell'immobile a causa della mancata esecuzione della prestazione pattuita e della mancanza di diligenza e di cooperazione nonché per l'imperfetta realizzazione del risultato traslativo dipendente da una inidoneità materiale del terreno promesso in vendita preesistente alla condizione dell'atto preliminare (vizi occulti),oltre alle conseguenze derivate dalla grave congiuntura economica che hanno inciso nella misura di € 600.000,00 o della somma maggiore o minore che sarà quantificata dal CTU ovvero in via equitativa, con interessi e rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta;
4) Dichiarare non dovuta da parte dell' appellante
[...] la corresponsione degli interessi legali a favore dei IGnori Pt_1
e quali eredi della Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
pag. 10 di 18 IGnora per le motivazione tutte sopra esposte Con vittoria Persona_1 delle spese e compensi professionali, oltre oneri come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA disporre la rinnovazione del supplemento di CTU per la relativa quantificazione della minor cubatura stante l'accertata presenza nel sottosuolo del terreno edificabile oggetto del preliminare di tubazioni dell'acquedotto comunale, e conseguenti correlativi danni, con sostituzione del CTU, chiedendo che sia nominato un ingegnere esperto nella materia.”.
Hanno resistito e Controparte_1 Controparte_2 quali eredi di , rassegnando le Controparte_3 Persona_1 seguenti conclusioni: “Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello Adita, contrariis reiectis In via pregiudiziale 1) Dichiarare inammissibile perché carente dei presupposti del fumus boni juris e del periculum in mora, o comunque infondata nel merito, la richiesta sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado. 2) Dichiarare nullo il proposto appello per violazione del litisconsorzio necessario. 3) Dichiarare inammissibile il proposto appello, per la palese violazione dell'art. 342 c.p.c. 4) Dichiarare inammissibile la richiesta di rinnovo della C.T.U., perché non sorretta dalla proposizione di apposito motivo di appello e comunque non meritevole di accoglimento, risultando ineccepibile la CTU ed il suo supplemento svolti nel corso del primo grado. Nel merito 5) Rigettare il proposto atto di appello, perché totalmente infondato in fatto e diritto, risultando ineccepibile la motivazione del Tribunale in relazione a tutte le doglianze ex adverso proposte. 6) In via subordinata, per la denegata e non creduta ipotesi di accoglimento del proposto appello, dichiarare il CP_4
tenuto a manlevare i concludenti da ogni avversa richiesta, atteso
[...] che con delibera 21.7.2010 n. 154 della Giunta Comunale, aveva assunto il formale impegno di spostare le tubazioni lungo le dividenti dei confini dei lotti, rispettando l'andamento altimetrico per la corretta distribuzione dell'acqua potabile 7) Con integrali vittoria di spese ed onorari del presente grado di giudizio.”
Ha resistito il rassegnando le seguenti Controparte_4 conclusioni: “si chiede di dichiarare inammissibili e comunque infondati, per i profili suesposti, l'appello principale e la domanda di manleva formulata in via subordinata dai IGg.ri e di estromettere il CP_1 dal presente giudizio. Con vittoria di spese ed onorari di causa, CP_4 oltre IVA e CPA”.
Disposta l'integrazione del contraddittorio con e CP_5 dichiarata la sua contumacia, dichiarata inammissibile l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza, dopo il mutamento del rito che ha disposto la discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., la causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3
pag. 11 di 18 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024).
§ 4. – Preliminarmente non si ravvisa l'inammissibilità dell'appello, eccepita dall'appellato, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto i motivi dedotti dall'appellante a sostegno della impugnazione sono sufficientemente specifici e chiari e consentono di esaminare il merito dell'appello. Come anche di recente riaffermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l'art. 342 c.p.c. impone all'appellante «di individuare in modo chiaro ed esauriente il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata, sia pure con un grado di specificità ben più accentuato rispetto al passato, imponendo la norma novellata un ben preciso ed articolato onere processuale, compendiabile nella necessità che l'atto di gravame, per sottrarsi alla sanzione di inammissibilità ora specificamente prevista, offra una ragionata e diversa soluzione della controversia rispetto a quella adottata dal primo giudice» (da ultimo, Cass. n. 4541/2017; si tratta di principi affermati, peraltro, anche nel vigore del precedente testo dell'art. 342 c.p.c. dalla nota sentenza delle sezioni unite n. 16/2000). Va, altresì, precisato che comunque l'appello non deve necessariamente tradursi nella prospettazione di un progetto alternativo di sentenza e non deve rivestire particolari forme sacramentali, purché dal tenore complessivo dello stesso sia possibile evincere i passaggi della sentenza che vengono impugnati e, quanto meno per alcuni di essi, il ragionamento che viene contrapposto, a prescindere poi dalla fondatezza delle doglianze stesse che, in quanto strettamente connesse tra loro, possono essere unitamente delibate.
§ 5. – L'appello proposto da contiene quattro Parte_1 motivi.
§ 5.1 – Con il primo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente escluso che la promittente venditrice fosse Persona_1 obbligata a curare gli adempimenti preliminari e propedeutici al rilascio dei permessi di costruire, sul presupposto che avesse rilasciato procura notarile ai promissari acquirenti e per la sottoscrizione di Parte_1 CP_5 convenzioni e atti d'obbligo, trascurando che la venditrice non avrebbe provato di aver consegnato tale procura autenticata dal notaio
[...] in data 30.05.2008, repertorio 35.831, nonostante nel corso del Per_2 primo grado ne fosse stata eccepita la mancata consegna ai promissari acquirenti, i quali ricevettero diversa procura notarile autenticata dal notaio pag. 12 di 18 in data 20.02.2007, repertorio 34.362, utile alla sola Persona_2 predisposizione degli elaborati grafici e tecnici necessari all'ottenimento delle autorizzazioni e dei nulla osta. Senza la disponibilità di procura per la sottoscrizione di convenzioni e atti d'obbligo da parte di essi futuri acquirenti, sarebbe stata la sola proprietaria a poter sottoscrivere lo schema di convenzione del Comune allegato alla delibera di Consiglio Comunale n. 79 del 23.12.2010 di approvazione del Piano Particolareggiato, o eventuali accordi per lo spostamento delle tubazioni secondo la disponibilità mostrata dallo stesso Comune con la delibera di Giunta Comunale n.154 del 21.07.2010.
Il motivo è infondato.
La promittente venditrice non aveva l'onere di provare la consegna della procura autenticata dal notaio in data 30.05.2008, Persona_2 repertorio 35.831, perché i promissari acquirenti non hanno contestato entro il termine delle preclusioni assertive di aver ricevuto tale procura. Nella comparsa di costituzione in primo grado , dopo Persona_1 aver dedotto di aver rilasciato a e una prima Parte_1 CP_5 procura notarile, quella autenticata dal notaio in data Persona_2 20.02.2007, repertorio 34.362, ha allegato di aver rilasciato, su richiesta degli stessi e in data 30/5/2008, una seconda Parte_1 CP_5 procura notarile, quella autenticata dal notaio in data Persona_2 30.05.2008, repertorio 35.831, specificamente volta a consentire che i promissari acquirenti, pur non ancora proprietari, potessero sottoscrivere convenzioni e atti d'obbligo. La circostanza della consegna della seconda procura non è stata specificamente contestata da e nella memoria ex Parte_1 CP_5 art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c., destinata a consolidare il thema decidendum, mentre soltanto tardivamente in sede di memoria di replica essi hanno dedotto la circostanza che non avrebbero avuto conoscenza
“dell'ulteriore generica procura citata da parte convenuta e risalente al 30.05.2008”, non consentendo ad di provarne la consegna. Persona_1 Vero è, allora, che la circostanza della consegna anche di tale procura, espressamente dedotta, non è stata specificamente e tempestivamente contestata, concorrendo a definire i fatti sulla base del quali fondare la decisione, con l'effetto che ben avrebbero potuto i promissari acquirenti e ancorchè non ancora Parte_1 CP_5 proprietari, sottoscrivere convenzioni e atti d'obbligo, donde l'esatta deduzione del Tribunale per cui la proprietaria non fosse Persona_1 affatto obbligata a curare gli adempimenti preliminari e propedeutici al rilascio dei permessi di costruire. Di conseguenza, non ha pregio rimproverare ad Persona_1 l'inadempimento per non aver provveduto a sottoscrivere, nella qualità di proprietaria, lo schema di convenzione predisposto dal Comune di CP_4
pag. 13 di 18 Flaminio allegato alla delibera di Consiglio Comunale n. 79 del 23.12.2010 di approvazione del Piano Particolareggiato, divenuto, con la pubblicazione, efficace ed esecutivo in data 22.01.2011, ben avendone potuto farsene carico gli stessi interessati e Parte_1 CP_5 Analogamente, non può rimproverarsi ad l'inerzia per Persona_1 non aver stretto accordi con il dopo la Controparte_4 disponibilità, mostrata con la delibera di Giunta Comunale n.154 del 21.07.2010, allo spostamento delle tubazioni che avrebbero impedito la corretta realizzazione degli edifici “lungo le dividenti dei confini dei lotti e nel rispetto dell'andamento altimetrico per la corretta distribuzione dell'acqua potabile”, ben avendone potuto farsene carico gli stessi interessati e Parte_1 CP_5
§ 5.2 – Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente rigettato la domanda di riduzione del prezzo per la presenza delle tubazioni, sul presupposto che esse non avessero ridimensionato il valore della cubatura edificabile, nonché sul presupposto che non fossero insistenti tubazioni diverse da quelle già indicate con la servitù di passaggio sotterraneo, trascurando che le conclusioni della CTU che aveva fondato tali presupposti sarebbero state ampiamente contestate e che esse avrebbero comunque dato atto dell'assoggettamento di 1600 mq a vincolo di inedificabilità per il passaggio delle reti idriche a servizio del serbatoio idrico che investe l'area edificabile promessa in vendita libera da vincoli.
Il motivo è infondato.
Il CTU Geom. richiamato ad esprimere una Persona_3 valutazione tecnica sul valore del terreno promesso in vendita, lo ha stimato in € 1.737.896,00, sul presupposto che sullo stesso fosse edificabile la cubatura di 10.861,85 mc, attribuita dal Piano Particolareggiato approvato il 23/12/2010, e che il corrispettivo fosse stato concordato il 9/2/2006 in € 160 euro per metro cubo edificabile, e cioè in ragione della cubatura edificabile quando ancora essa non era nota. Il CTU ha, anche, circoscritto la superficie inedificabile a causa del passaggio sotterraneo delle tubazioni in 1.600,00 metri quadri, ed ha escluso che tale ridotta inedificabilità potesse impedire di realizzare la cubatura autorizzata di 10.861,85 mc, con l'effetto che il passaggio sotterraneo delle tubazioni non avesse alcuna incidenza sul prezzo concordato in ragione della cubatura realizzabile. Il CTU ha espresso tale giudizio tecnico e confermato la sua originaria risposta, accogliendo le obiezioni del CTP Geom. Persona_4 nella parte in cui aveva criticato la quantificazione in 1.050,00 metri quadri, anziché 1600 metri quadri, della porzione inedificabile a causa della insistenza di fasce di rispetto di metri 10 dall'asse delle tubazioni, ma pag. 14 di 18 respingendo la conclusione del consulente di parte secondo cui la maggiore porzione di fondo inedificabile avrebbe ridotto la cubatura complessiva, argomentando che una maggiore cubatura potesse essere distribuita tra tutti i lotti realizzabili. Tale conclusione è giustificata dalla insistenza delle tubazioni, resa evidente dalla emersione del serbatoio idrico, già al momento dell'elaborazione del Piano particolareggiato, sicchè, a giudizio del consulente d'ufficio, esso è senz'altro compensabile con maggiore cubatura proporzionale al necessario restringimento delle superfici edificabili. La conclusione rende irrilevante, ai fini della domanda di riduzione del prezzo, l'eventuale circostanza che il contratto preliminare non avesse contemplato la presenza di tali tubazioni d'acquedotto e che avesse riferito la menzionata servitù insistente nel sottosuolo unicamente al passaggio di futuri impianti tecnologici, mentre, in ogni caso, il contratto preliminare fa espressa menzione dell'insistenza sul fondo del serbatoio idrico, e cioè del serbatoio di accumulo dell'acqua per l'approvvigionamento idrico dell'abitato di , che rendeva evidente come all'interno del Controparte_4 fondo transitassero le tubazioni di adduzione e di scarico delle acque.
Ne discende che bene ha fatto il Tribunale a rigettare la domanda di riduzione del prezzo, così come quella risarcitoria.
§ 5.3 – Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe immotivatamente accolto la domanda della promittente venditrice di sentenza che prendesse luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c., trascurando che sarebbe stata a rendersi inadempiente per Persona_1 non aver dichiarato l'insistenza delle tubazioni che avrebbero impedito la compiuta edificabilità dell'area, che sarebbe stata promessa l'edificabilità minima di 12.092 metri cubi e accertata dallo stesso CTU l'edificabilità effettiva di minori 10.861,85 metri cubi, che non si sarebbe verificata la condizione del rilascio della concessione edilizia entro 24 mesi dal 30/4/2006, che sarebbe stata la mancata sottoscrizione della convenzione di lottizzazione da parte di a bloccare il rilascio della Persona_1 concessione edilizia, e che sarebbe stato preso in considerazione l'erroneo prezzo di € 1.900.000,00, anziché di € 1.737.896,00.
Il motivo è infondato.
Per quanto già visto non è ravvisabile un inadempimento di
[...]
per essere evidente che nel sottosuolo insistesse il passaggio delle Per_1 tubazioni di adduzione e scarico del serbatoio di accumulo dell'acqua per l'approvvigionamento idrico dell'abitato di . Controparte_4 Con la sottoscrizione del contratto preliminare del 9/2/2006 i promissari acquirenti confidavano di edificare la cubatura astrattamente contemplata nella zona C1 del Piano Regolatore, ma è evidente che l'effettiva edificabilità sarebbe stata attribuita dal successivo Piano
pag. 15 di 18 Particolareggiato approvato il 23/12/2010, che l'ha ridotta a 10.861,85 mc, senza che una tale rideterminazione per factum principis possa rendere inadempiente la promissaria venditrice . Persona_1 Se la condizione del rilascio della concessione edilizia entro 24 mesi dal 30/4/2006 non si è verificata è per causa imputabile agli stessi promissari acquirenti, dovendo considerarsi avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c., atteso che, per quanto già visto, essi avrebbero dovuto sottoscrivere la convenzione di lottizzazione con il Comune di , Controparte_4 disponendo della procura autenticata dal notaio in data Persona_2 30.05.2008, repertorio 35.831, che consentiva loro di sottoscrivere convenzioni e atti d'obbligo. Il prezzo preso in considerazione del Tribunale è di prezzo di € 1.900.000,00, anziché di € 1.737.896,00, perché il primo viene espressamente indicato come quello minimo al quale la compravendita era stata regolata, soltanto incrementabile in ragione di eventuale maggiore edificabilità, a nulla rilevando che il CTU avrebbe stimato l'effettivo valore del lotto in misura inferiore a motivo della sopravvenuta ridotta edificabilità.
§ 5.4 – Con il quarto motivo l'appellante lamenta che il Tribunale l'avrebbe condannato alle spese processuali in favore del
[...]
, sull'erroneo presupposto che fosse stato chiamato in Controparte_4 causa da esso anziché dalla . Pt_1 Per_1
Il motivo è infondato.
Non è vero che il Tribunale ha condannato al Parte_1 pagamento delle spese processuali in favore del Controparte_4
, sul presupposto che fosse stato chiamato in causa da esso ,
[...] Pt_1 anziché da , nel passaggio motivazionale: “..La domanda avanzata Per_1 dall'attrice in via riconvenzionale nei confronti del di essere tenuta CP_4 indenne di quanto eventualmente dovuto alla parte promissaria acquirente, così come prospettata sembra, alla luce di una delibazione tipica di questa fase, rientrare nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativa”. In tale passaggio il riferimento all'attrice in riconvenzionale è palesemente frutto di una svista trattandosi della convenuta in riconvenzionale, tuttavia siffatta motivazione che richiama il difetto di giurisdizione è in realtà posta a fondamento del rigetto delle diverse domande di spiegate contro il . Per_1 Controparte_4 Vero è, invece, che il Tribunale ha condannato al Parte_1 pagamento delle spese processuali in favore del Controparte_4
sul diverso presupposto espressamente enunciato nell'inciso: “Per
[...] quanto riguarda la posizione del si osserva come le domande CP_4 attrici siano state rigettate e pertanto cade anche la domanda dei convenuti di essere tenuti indenni per il caso di accoglimento delle domande attrici.”
pag. 16 di 18 Ne consegue che il Tribunale ha fatto gravare le spese processuali del primo grado del terzo chiamato sull'attore in Parte_1 applicazione del costante principio per cui la parte attrice debba farsi carico di tale rimborso tutte le volte che, come in questo caso, la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda (Cass. n. 7431 del 14/5/12).
§ 6. – Non è prospettato tra i motivi di impugnazione, ed è tardivamente evocato solo con le note conclusive, l'inadempimento rimproverato ai venditori, i quali avrebbero dato causa all'esproprio del 2015, avrebbero violato obblighi di informazione precontrattuale e contrattuale sulla reale situazione urbanistica, né avrebbero messo a disposizione l'immobile nella consistenza pattuita. Analoghe considerazioni devono valere per tutte le questioni nuove ivi dedotte.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto allo scaglione di riferimento da
€ 520.001 ad € 1.000.000,00 in relazione all'effettivo valore della causa, secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo. Riproposta anche nel grado d'appello la domanda di manleva, le spese sostenute dall'appellato devono gravare Controparte_4 sull'appellante, in applicazione del medesimo principio per cui, attesa la lata accezione con cui il termine "soccombenza" è assunto nell'art. 91 cod. proc. civ., il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato deve essere posto a carico dell'attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda (Cass. n. 7431 del 14/5/12).
§ 8. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] nei confronti di Pt_1 Controparte_1 CP_2 e quali eredi di ,
[...] Controparte_3 Persona_1 nonchè del , nella contumacia di Controparte_4
pag. 17 di 18 contro la sentenza n. 791 pubblicata il 19/5/2022 resa tra le CP_5 parti dal Tribunale di Tivoli, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. – condanna al pagamento delle spese di lite Parte_1 in favore di di Controparte_1 Controparte_2 e quali eredi di , Controparte_3 Persona_1 nonchè del , liquidate per Controparte_4 ciascuna delle parti costituite in complessivi € 22.333,00, di cui € 5.706,00 per la fase di studio, € 3.318,00 per la fase introduttiva,
€ 3.822,00 per la fase di trattazione, € 9.487,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;
3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 12/12/2025.
L'estensore Il presidente
RC EM IG CI LL ZO
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