n. 1437/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. cont. 1437/2022 promossa da:
CF: , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'avv. AMATO MASSIMO
APPELLANTE
Contro
CF: e CP_1 C.F._2 Controparte_2
C.F. rappresentati e difesi dagli avv.ti GAETANO C.F._3
GARGIULO e PAOLO DE SILVA
APPELLATI
pagina 1 di 9 CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter cpc sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 29.05.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 27 aprile 2016, CP_1
e convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_2
Santa Maria Capua Vetere Prima Sezione Civile, il geom. Parte_1
, avendo con questi sottoscritto un contratto preliminare di
[...]
compravendita immobiliare in data 21 luglio 2014, registrato in data 15 settembre 2014 presso l'A.E. di Napoli 2 al n. 3583/3, rimasto inadempiuto a causa dell'asserita condotta del . Parte_1
Il contratto preliminare prevedeva l'obbligo per gli attori di vendere alcuni immobili di loro proprietà, siti in Teano (CE), alla località Cese (Borgonuovo), per il prezzo di € 40.000,00, con trasferimento immediato del possesso in capo al promissario acquirente e l'accordo che il contratto definitivo si sarebbe stipulato entro il giorno 14 novembre 2014 presso un Notaio indicato dal promittente acquirente. Il sig. assumeva per contratto, oltre alla Parte_1
custodia dei beni, alcuni obblighi: versare in ogni caso il prezzo di vendita entro e non oltre il giorno 14 novembre 2014, indipendentemente dalla stipula del contratto definitivo;
effettuare, a sua cura e spese, ogni opera necessaria al fine di evitare danni alle parti e a terzi;
risarcire qualunque eventuale danno causato a terzi dai beni in custodia;
espletare, a sua cura e spese, tutte le pratiche per la individuazione delle proprietà ed il loro puntuale accatastamento.
Considerati disattesi gli obblighi scaturenti dal contratto preliminare (mancata stipulazione del contratto definitivo, mancato versamento del saldo), gli attori ne chiedevano la risoluzione ex art 1454 c.c. e 1455 c.c. per grave inadempimento del promittente acquirente, con condanna di questi al rilascio del fondo con annesso fabbricato, oltre al risarcimento dei danni subiti e con vittoria di spese di lite. pagina 2 di 9 Si costituiva il convenuto con comparsa di costituzione con la quale veniva eccepita, preliminarmente, la improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e, nel merito, la infondatezza della stessa, atteso che la titolarità del bene oggetto di vendita presentava diverse carenze di intestazione e di accatastamento ed era confuso in merito ai diritti di comproprietà e comunione relativi a corte e spazi comuni ed anche sui diritti di usufrutto non ben definiti.
Con sentenza n. 3231/2021, pubblicata in data 04.10.2021, il Tribunale di Santa
Maria Capua Vetere accoglieva la domanda proposta dagli attori.
Il Giudice di prime cure, servendosi di una nutrita giurisprudenza di legittimità, dichiarava la risoluzione del contratto di cui è lite per grave inadempimento del promissario acquirente, osservando altresì che quest'ultimo veniva «immesso nella disponibilità degli immobili oggetto del contratto sin dal momento della stipulazione del preliminare con la conseguenza che, per effetto della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare, è venuto meno il titolo che giustifica la detenzione dei predetti beni che devono essere restituiti al promittente venditore» (p. 4 della sentenza impugnata).
Dunque, il Giudice impugnato, oltre a dichiarare la risoluzione del preliminare e ad ordinare l'immediato rilascio degli immobili di cui è causa in favore degli attori, condannava il al pagamento della somma di € 5.000,00 a Parte_1
titolo di indennizzo per il godimento e l'uso dell'immobile nel periodo compreso tra la stipula del preliminare e l'attualità, ed alle spese di lite che venivano liquidate in complessivi € 3.972,00.
Va inoltre evidenziato che in primo grado, all'udienza del 07.06.2018, veniva dichiarato il decesso della Sig.ra ed il giudizio veniva Parte_2
interrotto con ordinanza ai sensi dell'art. 300 c.p.c. e poi ritualmente riassunto con comparsa di riassunzione del 28.09.2018 da parte dei sig.ri e CP_1
pagina 3 di 9 , il primo già parte in causa in proprio, entrambi nella Controparte_2
qualità di eredi di . Parte_2
Avverso detta sentenza proponeva appello il geom. Parte_1
articolando le censure di seguito sinteticamente esposte.
1) Con il primo motivo di gravame parte appellante deduceva l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui era stata dichiarata la risoluzione per suo grave inadempimento del contratto per cui è causa nonostante la domanda attorea si presentasse sfornita di prova.
Reiterando quanto già eccepito nella comparsa di costituzione in primo grado,
l'appellante asseriva che il Tribunale aveva totalmente ignorato che la titolarità del bene oggetto di vendita presentasse diverse carenze di intestazione e di accatastamento, recasse confusione sui diritti di comproprietà e comunione di corte e spazi comuni ed anche di diritti di usufrutto non ben definiti.
Inoltre, rilevato che il fabbricato era in corso di accatastamento e la parte venditrice avrebbe dovuto impegnarsi a sottoscrivere i documenti necessari per la definizione della relativa pratica (art. 7 del contratto preliminare), parte appellante sosteneva che, nonostante numerosi solleciti ai promissari alienanti, con l'indicazione degli interventi da eseguire, essi non davano riscontro a dette richieste.
2) Con il secondo motivo di gravame veniva censurata la sentenza nella parte in cui aveva condannato l'odierno appellante al pagamento di € 5.000,00 a titolo di indennizzo per il godimento e l'uso dell'immobile nel periodo compreso tra il
21.07.2014 e la pronuncia di primo grado.
A parere dell'appellante, tale condanna non trovava alcuna base, né equitativa, né probatoria, non avendo le parti attrici in primo grado provato alcunché, nonostante su di esse incombesse l'onere probatorio loro imposto ex art. 2697
pagina 4 di 9 c.c. Pertanto, il Giudice non avrebbe potuto sopperire d'ufficio a tale carenza, ed anche sul punto, pertanto, la domanda attorea avrebbe dovuto essere rigettata.
3) Con il terzo motivo di gravame parte appellante impugnava, per manifesta contraddittorietà ed illogicità, il capo della sentenza che la condannava alla refusione delle spese di lite, dovendo queste ultime essere rimesse in capo agli attori o, comunque, integralmente o parzialmente compensate, tenuto conto della scarsa attività processuale espletata e delle doglianze innanzi esposte.
Si costituivano in giudizio gli appellati sig.ri e CP_1 Controparte_2
i quali, per le ragioni esposte nella comparsa di risposta cui si rinvia in
[...]
questa sede, eccepivano, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello in quanto proposto in violazione dell'art. 342 c.p.c.; nel merito, chiedevano il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, la conferma integrale della sentenza di primo grado che ritenevano corretta ed adeguatamente motivata, con vittoria di spese processuali, diritti ed onorari di giudizio.
In via preliminare va detto che l'appello è da considerarsi rispettoso del disposto dell'art. 342 c.p.c.
Secondo giurisprudenza costante, “gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae"
pagina 5 di 9 del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass. 03/11/2020, n.24262).
In altre parole, ai fini dell'ammissibilità dell'appello, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata.
Nella fattispecie “de quo”, dalla lettura complessiva dell'atto di appello, è possibile desumere quali siano i capi di sentenza che l'appellante ha inteso impugnare e soprattutto quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione di primo grado.
Passando al merito, l'appello è infondato e va rigettato.
Partendo dal primo motivo di appello, come anticipato, parte appellante, in breve, deduce irregolarità catastali e pretese incertezze sulla titolarità dei beni promessi in vendita, unitamente alla mancata collaborazione dei promittenti venditori nella definizione delle pratiche di accatastamento, paventando così un vizio negoziale per impossibilità dell'oggetto del preliminare di cui è causa.
Tale censura è del tutto infondata. In primo luogo questa Corte ritiene che le circostanze addotte dagli appellanti non valgono di certo a giustificare l'inadempimento del , grave ed incontestato sotto diversi aspetti: Parte_1
1) mancata stipula del contratto definitivo non essendosi egli attivato per la indicazione e comunicazione a controparti della data e luogo del rogito e del notaio rogante, come prescritto nel preliminare, 2) mancato versamento entro il termine contrattuale del saldo, obbligo su di lui gravante a prescindere dalla stipula o meno del definitivo secondo le espresse pattuizioni del preliminare;
3) mancata restituzione dell'immobile nonostante la mancata stipula del rogito definitivo.
pagina 6 di 9 Va inoltre rilevato, quanto alla pretesa impossibilità e/o indeterminatezza dell'oggetto del preliminare di vendita immobiliare, che, contrariamente a quanto asserito dall'appellante, l'oggetto della promessa vendita risulta nel preliminare adeguatamente specificato nei suoi elementi identificativi relativi sia al terreno che al fabbricato al rustico su di esso insistente, sia alla titolarità dei beni stessi, laddove per espressa previsione contrattuale tutte le pratiche meramente amministrative relative al frazionamento e successivo accatastamento erano specificamente poste a carico del promissario acquirente che non risulta essersi fattivamente attivato in tal senso, laddove di contro alcuna specifica condotta omissiva o inadempiente a riguardo dei promissari venditori è stata addotta e provata da controparte.
Da quanto precede ne discende che il Giudice di prime cure ha correttamente ritenuto integrati gli estremi per la risoluzione del contratto per grave inadempimento del promissario acquirente, senza che le doglianze proposte in questa sede possano in alcun modo incidere sull'impianto motivazionale della decisione.
Il secondo motivo di appello è altresì infondato e va rigettato.
Come correttamente osservato dal Giudice di prime, a seguito della declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, avente effetto retroattivo alla data di stipula del contratto, è venuto meno il titolo che legittimava il godimento/possesso dell'immobile da parte dell'appellante (promissario acquirente). Conseguentemente, l'uso e/o disponibilità “sine titulo” protratta del bene comporta l'obbligo per il possessore di corrispondere ai legittimi proprietari un indennizzo a ristoro del pregiudizio subito dai promittenti venditori.
Orbene, la valutazione equitativa adottata dal primo Giudice appare del tutto conforme a giustizia e pienamente ispirata a ragionevolezza, tenuto conto dell'esiguità della somma liquidata (complessivi € 5.000,00 per sette anni decorrenti dal preliminare e sino alla pubblicazione della sentenza, pari a circa €
pagina 7 di 9 59,52 mensili) giustificata dallo stato di fatiscenza e di degrado in cui in particolare versava il fabbricato rimasto nella disponibilità del promissario acquirente.
Va infine respinto anche il terzo motivo di appello in quanto infondato.
La censura relativa alla regolamentazione delle spese processuali è parimenti priva di fondamento. Il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio generale di soccombenza di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., ponendo le spese di lite a carico della parte promissaria acquirente risultata integralmente soccombente all'esito del giudizio di primo grado, così rispettando, nell'ambito del potere discrezionale ad esso riservato, i parametri di cui al DM di riferimento n. 55/2014 e procedendo alla liquidazione dei compensi entro i minimi e massimi tabellarmente previsti.
Le spese processuali del giudizio di appello seguono la soccombenza dell'appellante ex art. 91 comma 1 cpc e si liquidano a Parte_1
carico di quest'ultimo come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (scaglione da €
26.000,01 ad € 52.000,00), ed applicati gli importi medi previsti in tabella per ciascuna fase di giudizio effettivamente svolta, con esclusione dunque di quella istruttoria non tenutasi in appello.
Non ricorrono i presupposti per la condanna della parte soccombente al pagamento di una ulteriore somma ex art. 96 comma 3 cpc, non traendosi dagli atti elementi da cui desumere una mala fede dell'appellante nella proposizione dell'atto di appello ovvero un abuso dello strumento processuale dell'impugnativa.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello respinto, l'appellante soccombente ha l'obbligo Parte_1
pagina 8 di 9 di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del comma 1-bis di detto articolo.

PQM

La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 3231/2021, pubblicata in data 04.10.2021, emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua
Vetere, così provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado;

2) Condanna l'appellante al pagamento, in favore degli Parte_1
appellati e , delle spese processuali del CP_1 Controparte_2
grado di appello che liquida in € 6.946,00 per compensi di avvocato, oltre il 15
% sui compensi per rimborso spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. con attribuzione ai difensori avv. ti Paolo de Silva e Gaetano Gargiulo;

3) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l'appellante di Parte_1
versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co. 1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli il 19.09.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Paolo Mariani Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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