REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone dei magistrati
Dott. Luca BOCCUNI PRESIDENTE REL.
Dott.ssa Silvia BARISON CONSIGLIERE
Dott.ssa Silvia FRANZOSO CONSIGLIERE ha pronunciato, ai sensi dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla L. n.
69/2009, la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1363/2024 R.G. promossa
DA
(c.f. ), rappresentato e difeso in Parte_1 C.F._1 giudizio dall'avv.to Gianluca Garbin, con domicilio eletto presso il suo studio in
Venezia – Mestre, via Carducci n. 4, in forza di procura alle liti allegata all'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
CONTRO
1 (c.f. , rappresentato e difeso in Controparte_1 C.F._2 giudizio dall'avv.to Franco Bordignon, con domicilio eletto presso il suo studio in
Noale (VE), via V. Gagliardi n. 2, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello;

APPELLATO
E CON
(c.f. ), rappresentata e Controparte_2 C.F._3 difesa in giudizio dall'avv.to Pierfrancesco Zampieri del foro di Venezia, con domicilio eletto presso il suo studio in Venezia – Mestre, via G. Carducci n. 4, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello;

TERZA CHIAMATA - APPELLANTE

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Venezia n. 1798/2024, pubblicata in data 6 giugno 2024, rimesso in decisione all'esito della scadenza delle note scritte in sostituzione dell'udienza del 15 dicembre 2025.
CONCLUSIONI DELL'APPELLANTE : Parte_1
“Previa ogni declaratoria di rito, nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1798/2024 emessa dal Tribunale di Venezia, depositata in cancelleria in data 6.6.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano. Previo accertamento dei fatti esposti in narrativa al presente atto e, eventualmente, della legittimazione attiva sia essa fondata sulla procura speciale rep. N. 578 del
28.10.10 in atti oppure previo accertamento del negozio fiduciario tra
[...]
e laddove la reale parte acquirente è Controparte_2 Parte_1 [...]
e , anche se poi l'intero fabbricato veniva Pt_1 Controparte_2 formalmente intestato solo a e quindi la proprietà del 50 Controparte_2
% dell'immobile citato in favore del sig. , accertarsi e dichiararsi Parte_1 che il fabbricato venduto dal sig. ai fratelli sia stato Controparte_1 CP_2
2 edificato in piena difformità dalla concessione edilizia e dal progetto originario approvato dal comune tanto che lo stato attuale non corrisponde allo stato concessionato e il mancato rispetto della distanza minima tra fabbricati di m. 10 prevista dall' art. 9 del D.M. 1444/68 e/o che le planimetrie sottoscritte all'allegato
“A” dal sig. del rogito notarile suindicato come conformi allo Controparte_1 stato di fatto indicato, non corrispondono allo stato di fatto in quanto l'altezza indicata nelle planimetrie al piano terra di m. 2,65, non corrisponde alla altezza reale di 2,20 m. e conseguentemente accertarsi e dichiararsi la nullità, e in subordine la annullabilità ex art. 1439 e segg.ti cc dell'atto di compravendita notarile rep. 577 racc. 411 del 28.10.2010 a ministero del notaio Dott.ssa
[...]
avente ad oggetto l'immobile in Mirano (VE) Via Luneo 6 così Per_1 descritto: Comune di Mirano – Foglio 5 – mapp. 248 sub. 12 per un lato con via
Luneo e per un lato mapp. 1114, fabbricato che insiste su porzione di area riportata nel catasto terreni del comune di Noale alla partita 1 – tra gli enti urbani al foglio 5 con mapp. 248 di are 11.50, e conseguentemente accertarsi e dichiararsi il diritto dell'attore al rimborso della somma pari al prezzo della compravendita pari ad euro 235.000,00.= o di quella diversa di giustizia, oltre al risarcimento del danno di giustizia o equità per la ulteriore somma pari ad euro 60.000,00.= e conseguentemente condannarsi il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma pari ad euro 295.000,00.= o della diversa somma che sarà ritenuta di equità e/o giustizia oltre ad interessi in misura del tasso legale ed eventuale rivalutazione monetaria da dovuto al saldo effettivo con eventuale ogni provvedimento conseguente ritenuto necessario. In via subordinata, condannarsi il convenuto alla riduzione in pristino con arretramento dell'immobile di sua proprietà confinante con quello dei in Mirano via Luneo 6. Condannarsi, CP_2 inoltre, il convenuto al risarcimento del danno che si indica in euro 100.000,00.=
(40.000,00.= per il condono e 60.000,00.= per lavori eseguiti) o nella diversa misura di equità o giustizia oltre ad interessi in misura del tasso legale ed eventuale rivalutazione monetaria da dovuto al saldo effettivo con eventuale ogni
3 provvedimento conseguente ritenuto necessario. Con vittoria di spese e competenze di causa. In via istruttoria, si chiede fin d'ora prova per interpello formale del convenuto e prova per testi sulle circostanze di cui Controparte_1 ai capitoli esposti in narrativa all'atto di citazione dal n. 1) a 27) con espressa riserva di meglio formulare i capitoli e di integrarli nonché di indicare i testimoni.
Si indica fin d'ora a testi il sig. con riserva di altri indicarne. Testimone_1
Riservata la richiesta di CTU anche la fine di confermare la presenza di abusi edilizi e difformità come indicate nelle premesse ed in particolare accertare le distanze tra i fabbricati di cui è causa e il rispetto del DM 1444/68 e la insanabilità di tali abusi edilizi e nonché l'ammontare e congruità delle spese sostenute dal sig.
”. Parte_1
CONCLUSIONI DELL'APPELLATO : Controparte_1
“Dichiararsi per le causali di cui in narrativa l'inammissibilità dell'appello promosso da . Nel merito, rigettarsi in toto il gravame proposto Parte_1 confermando in ogni suo capo la sentenza impugnata. In via istruttoria, si richiamano e si intendono per ritrascritte e richieste in questa sede tutte le istanze istruttorie di cui alle memorie ex art. 183 VI comma cpc n. 2) e n. 3). In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del grado”.
CONCLUSIONI DI : Controparte_2
“Previa ogni declaratoria di rito, nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1798/2024 emessa dal Tribunale di Venezia, depositata in cancelleria in data 6.6.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano. Previo accertamento dei fatti esposti in narrativa al presente atto, accertarsi e dichiararsi che il fabbricato venduto dal sig. ai fratelli sia stato Controparte_1 CP_2 edificato in piena difformità dalla concessione edilizia e dal progetto originario approvato dal comune tanto che lo stato attuale non corrisponde allo stato concessionato e il mancato rispetto della distanza minima tra fabbricati di m. 10 prevista dall' art. 9 del D.M. 1444/68 e/o che le planimetrie sottoscritte all'allegato
4 “A” dal sig. del rogito notarile suindicato come conformi allo Controparte_1 stato di fatto indicato, non corrispondono allo stato di fatto in quanto l'altezza indicata nelle planimetrie al piano terra di m. 2,65, non corrisponde alla altezza reale di 2,20 m. e conseguentemente accertarsi e dichiararsi la nullità, e in subordine la annullabilità ex art. 1439 e segg.ti cc dell'atto di compravendita notarile rep. 577 racc. 411 del 28.10.2010 a ministero del notaio Dott.ssa
[...]
avente ad oggetto l'immobile in Mirano (VE) Via Luneo 6 così Per_1 descritto: Comune di Mirano – Foglio 5 – mapp. 248 sub. 12 per un lato con via
Luneo e per un lato mapp. 1114, fabbricato che insiste su porzione di area riportata nel catasto terreni del comune di Noale alla partita 1 – tra gli enti urbani al foglio 5 con mapp. 248 di are 11.50, e conseguentemente accertarsi e dichiararsi il diritto dell'attore e della terza chiamata al rimborso della Controparte_2 somma pari al prezzo della compravendita pari ad euro 235.000,00.= o di quella diversa di giustizia, oltre al risarcimento del danno di giustizia o equità per la ulteriore somma pari ad euro 60.000,00.= e conseguentemente condannarsi il convenuto al pagamento in favore dell'attore e della terza chiamata della somma pari ad euro 295.000,00.= o della diversa somma che sarà ritenuta di equità e/o giustizia oltre ad interessi in misura del tasso legale ed eventuale rivalutazione monetaria da dovuto al saldo effettivo con eventuale ogni provvedimento conseguente ritenuto necessario. In via subordinata, condannarsi il convenuto alla riduzione in pristino con arretramento dell'immobile di sua proprietà confinante con quello dei in Mirano via Luneo 6. Condannarsi Controparte_2 inoltre il convenuto al risarcimento del danno che si indica in euro 100.000,00.=
(40.000,00.= per il condono e 60.000,00.= per lavori eseguiti) o nella diversa misura di equità o giustizia oltre ad interessi in misura del tasso legale ed eventuale rivalutazione monetaria da dovuto al saldo effettivo con eventuale ogni provvedimento conseguente ritenuto necessario. Con vittoria di spese e competenze di causa. In via istruttoria, si chiede fin d'ora prova per interpello formale del convenuto e prova per testi sulle circostanze di cui Controparte_1
5 ai capitoli esposti in narrativa all'atto di citazione dal n. 1) a 27) con espressa riserva di meglio formulare i capitoli e di integrarli nonché di indicare i testimoni.
Si indica fin d'ora a testi i sig.ri e il geom. . Si Testimone_1 Controparte_3 chiede sia disposta di CTU anche la fine di confermare la presenza di abusi edilizi e difformità come indicate nelle premesse ed in particolare accertare le distanze tra i fabbricati di cui è causa e il rispetto del DM 1444/68 e la insanabilità di tali abusi edilizi e nonché l'ammontare e congruità delle spese sostenute dal sig. Parte_1
. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
[...]
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato in data 22 agosto 2019, Parte_2 conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Venezia Controparte_1 deducendo di aver da questi acquistato in data 28 ottobre 2010 un fabbricato in
Mirano (VE), via Luneo n. 6, per l'importo di euro 235.00,00.= complessivi, di cui euro 120.000,00.= corrisposti da lui e la restante parte dalla sorella
[...]
. Secondo quanto allegato dall'attore, l'immobile veniva Controparte_2 intestato solamente alla sorella che si impegnava contestualmente a restituire entro un anno e mezzo la somma prestata dal fratello, obbligandosi, decorso tale termine, a vendere l'immobile. Contestualmente, la Sig.ra conferiva al CP_2 fratello una procura speciale ed irrevocabile a vendere, anche a se stesso,
l'immobile suindicato al prezzo ritenuto più opportuno. L'attore, affermava che, nel 2014, a seguito di opere di divisione del fabbricato dall'ammontare complessivo di circa euro 51.000,00.=, parte attrice veniva a conoscenza della presenza di gravi abusi edilizi e difformità tra lo stato autorizzatorio e quello reale, difformità consistenti nell'altezza del piano terra del fabbricato pari a 2,65 metri anziché i 2,00 metri autorizzati;
nella edificazione del fabbricato ad una distanza inferiore a 10 metri rispetto a quello confinante;
nella realizzazione dell'immobile,
6 in difformità rispetto al progetto approvato, a 2,53 metri dal confine.

Per questi motivi

, l'attore chiedeva dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita o la sua annullabilità per dolo, nonché il rimborso del prezzo di compravendita pari ad euro
235.000,00.=, oltre al risarcimento del danno per ulteriori euro 60.000,00.=.
si costituiva regolarmente in giudizio, chiedendo il rigetto Controparte_1 delle pretese attoree, mentre , inizialmente contumace, si Controparte_2 costituiva successivamente aderendo alle domande del fratello.
Con sentenza n. 1798/2024 pubblicata il 6 giugno 2024, il Tribunale di
Venezia rigettava le domande attoree e condannava attore e terza chiamata a rifondere, in solido tra loro, alla parte convenuta le spese processuali, liquidate in euro 11.229,00.= per compensi professionali oltre spese e accessori come per legge. Secondo il Giudice di prime cure, le domande di nullità e annullabilità non erano sorrette da specifica allegazione e prova in ordine ai relativi fatti costitutivi, poiché basate su documentazione a tratti incompleta, insufficiente o addirittura erronea. Le domande istruttorie di parte attrice venivano inoltre interamente ritenute inammissibili, ritenendo in particolare la richiesta di CTU esplorativa e generica. In aggiunta, il Giudice riteneva infondate in diritto le domande relative alla presunta violazione delle distanze tra gli immobili, rilevando tra l'altro evidenti contraddizioni nelle argomentazioni formulate nonché prospettazioni generiche e poco comprensibili.
Avverso la predetta pronuncia, ha proposto appello, Parte_1 rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe ed articolando diverse doglianze che ineriscono esclusivamente alle parti della sentenza relative alla violazione delle distanze previste tra fabbricati.
In primo luogo, l'appellante ha contestato la ricostruzione del Giudice di prime cure quanto alla distanza degli edifici oggetto di causa, deducendo anche che sarebbero state applicate erroneamente le norme in materia.
In secondo luogo, ha ritenuto scorretta la ricostruzione Parte_1 temporale effettuata in sentenza di primo grado relativamente al momento in cui
7 gli edifici sarebbero stati costruiti, con la conseguenza che le norme relative, in particolare il D.M. 1444/1968, non sarebbero state applicate correttamente.
Come terzo motivo di gravame, l'impugnante ha riportato nell'atto di citazione in appello l'intera pagina 5 del provvedimento impugnato, sostenendo che il Tribunale avrebbe errato nell'affermare che “le domande di nullità e annullabilità non sono sorrette da specifica allegazione e prova in ordine ai fatti costitutivi del diritto fatto valere”, aggiungendo che il mancato rispetto delle distanze tra fabbricati sarebbe fatto incontestato da controparte.
Ulteriormente, è oggetto di gravame la parte di sentenza che ha considerato dirimente, ai fini dell'esclusione di violazioni in materia di distanze minime legali tra gli edifici, il fatto che gli immobili in questione insistessero su un unico fondo di proprietà del convenuto prima della compravendita oggetto del giudizio. Sul punto l'appellante ritiene non derogabili le distanze minime imposte da norme primarie, ribadendo di avere diritto di chiedere ed ottenere l'abbattimento e la riduzione a distanza legale.
si è costituito regolarmente nella presente sede di Controparte_1 gravame, concludendo per il rigetto dell'appello avversario, eccependo la carenza di legittimazione ad agire in capo all'appellante; l'inammissibilità ex art. 342 cpc dell'appello poiché non specifico, non chiaro e non sintetico;
l'assenza di interesse attoreo ad agire;
la mancata impugnazione dei punti relativi alle domande di nullità
e annullabilità; la non pertinenza del richiamo al D.M. 1444/1968 nel caso in esame;
il mancato assolvimento degli oneri di allegazione e prova.
A sua volta, si è costituita regolarmente in Controparte_2 posizione adesiva in fatto ed in diritto alle conclusioni dell'appellante, facendo proprie le conclusioni di quest'ultimo.
*****
8 1 – Preliminarmente, va osservato che l'art. 342 cpc prevede che l'atto di citazione in appello debba essere “motivato in modo chiaro, sintetico e specifico”.
L'appellante ha l'onere di individuare per ciascuno dei motivi, a pena di inammissibilità, lo specifico capo della decisione impugnato e in relazione a questo deve indicare le censure proposte alla ricostruzione dei fatti effettuata dal
Giudice di prime cure nonché le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Nel caso in esame, a pagina 6 dell'atto di citazione, l'appellante premette che “il presente appello verte solo sulle parti della sentenza che riguardano la violazione della distanza tra fabbricati inferiore a 10 m.
e violazione del DM 1444/68”. Coerentemente, seppur in modo non del tutto organico, le argomentazioni successive riguardano proprio profili inerenti alla distanza tra fabbricati, con deduzioni sia in fatto sia in diritto. In considerazione sia di questa premessa dell'appellante sia della mancanza di specifichi motivi di gravame sul punto, sono pertanto da considerarsi estranei al quantum devolutum i profili inerenti all'altezza reale differente da quella indicata nelle planimetrie, pur ancora riportati nelle conclusioni dell'appellante.
1.1 – Sempre in preliminare ed in relazione alla reiterata eccezione sollevata dall'appellato di carenza di legittimazione processuale dell'appellante, va osservato che la questione deve qualificarsi propriamente come contestazione di merito della titolarità del diritto fatto valere in giudizio, posto che nel caso di specie, ha affermato di essere il titolare delle posizioni giuridiche Parte_1 soggettive azionate e scaturenti dal contratto di compravendita per cui è giudizio, diversamente dovendosi opinare circa la carenza di legittimazione nell'ipotesi in cui l'attore faccia valere un diritto di cui egli professi non essere titolare, al di fuori delle ipotesi tassative in cui il legislatore ammette la legittimazione straordinaria,
a mente dell'art. 81 cpc. Ora, la difesa di , volta a contestare la Controparte_1 titolarità dei diritti azionati in giudizio in capo all'odierno appellante è stata ritenuta assorbita dal Tribunale che ha rigettato le domande attoree per motivi di merito differenti e da soli idonei a sorreggere la decisione, cosicché la difesa
9 dell'appellato in punto, reiterata a mente dell'art. 346 cc, trova la sua rilevanza nella decisine del merito dell'appello e, come tale, può essere considerata assorbita ove i motivi di gravame sollevati dall'impugnante dovessero essere infondati.
2 – Quanto sopra premesso e osservato, i motivi di appello formulati da Parte_1
riguardano esclusivamente la distanza tra fabbricati e possono essere
[...] pertanto affrontati congiuntamente, dapprima esaminando i profili fattuali e successivamente quelli di diritto relativi.
2.1 – In ordine ai profili fattuali, è rilevante determinare se i fabbricati in esame siano effettivamente ad una distanza inferiore ai 10 metri prevista dal D.M.
1444/1968. Sul punto, a fronte di una costante deduzione di questa circostanza da parte dell'attore - appellante, controparte non ha invece mai argomentato e nemmeno obiettato il contrario. In effetti, già nella comparsa di risposta in primo grado il convenuto contestava in fatto l'allegazione di controparte relativa all'altezza del piano terra (pag. 13: “la misura dichiarata di 2,65 metri corrisponde a quella reale al momento della compravendita siccome misurata dai tecnici intervenuti e, in ogni caso, l'immobile oggetto di compravendita è stato in seguito interessato da interventi interni radicali effettuati da ”), Controparte_2 mentre in relazione alla violazione delle distanze si limitava ad eccepire profili di diritto (“quanto alla distanza tra pareti finestrate di immobili posti su fondi confinanti, il richiamo del patrocinio attoreo all'art. 9, comma 1, num. 2), del D.M.
n. 1444/1968 non è pertinente”). Coerentemente, l'appellato non sostiene nemmeno in secondo grado che la distanza tra i fabbricati sia pari o superiore a 10 metri: di conseguenza, in assenza di elementi di fatto o perlomeno di allegazioni contrarie dirimenti, è possibile considerare come pacifico che la distanza tra gli immobili oggetto di causa sia inferiore ai 10 metri previsti dal D.M. 1444/1968.
2.2 – Ciò chiarito, l'odierno appellante ha impugnato la sentenza di prime cure quanto alla domanda non accolta di accertare la nullità o in subordine di dichiarare l'annullabilità del contratto di compravendita in relazione alle irregolarità catastali riscontrate relativamente alla distanza minima tra fabbricati non rispettata. Sul
10 punto, va innanzitutto osservato che l'art. 17 della L.n. 765/1967, in vigore dal 1° settembre 1967, ha previsto che “in tutti i Comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati”, da definire con decreto ministeriale. Il D.M. n. 1444/1968 ha, quindi, individuato tali limiti di distanza, prevedendo che “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”
(art. 9). La L.n. 47/1985, in tema di “Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” ed emanata al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell'abusivismo e di sanare il pregresso, ha successivamente rimodulato la sanzione di nullità prevista in ipotesi di abusi edilizi. Detta legge ha previsto un regime differenziato per le costruzioni realizzate prima (art. 40) e dopo (art. 17) l'entrata in vigore della legge stessa (anno 1985).
Per le costruzioni antecedenti, l'art. 40 comma 2 ha previsto che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, inclusa quindi la compravendita, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (che la legge introduceva). La medesima norma ha, tuttavia, aggiunto che “per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, […] attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo”. Ai fini della validità dell'atto, la normativa prevede quindi che l'alienante produca il titolo legittimante ad edificare o, per i fabbricati risalenti a prima del 1967, una dichiarazione che attesti appunto che l'opera è iniziata prima di quella data, e cioè prima dell'entrata in vigore della normativa vigente anche in materia di distanze tra i fabbricati, sopra meglio esposta. Tale lettura combinata delle norme è peraltro stata confermata dalla sentenza della
11 giurisprudenza di legittimità (Cassazione Sez. Un. n. 8230/2019). Nel caso in esame, come correttamente osservato dal Giudice di prime cure, l'art. 9 del contratto di compravendita oggetto di lite e stipulato 28 ottobre 2010 specifica appunto che “La parte venditrice da me ammonita sulle conseguenze penali delle dichiarazioni false o reticenti […], dichiara: a) che la costruzione dell'immobile di cui al presente atto è stata iniziata anteriormente al 1° settembre 1967; b) che a tutt'oggi non sono state eseguite ulteriori opere oltre a quelle di cui sopra, suscettibili di licenze edilizie, concessioni a edificare o in sanatoria”. Di conseguenza, il contratto di compravendita per cu è causa non può considerarsi nullo proprio perché l'immobile in esame è da considerare come costruito prima dell'entrata in vigore della normativa ora vigente in materia di distanza minima tra fabbricati.
3 – Esclusa la nullità del contratto, va esaminato il motivo di appello subordinato relativo all'annullabilità dello stesso. Sul punto è innanzitutto necessario premettere che la domanda di annullamento può essere domandata solo dalla parte che vi ha interesse e, al contrario della domanda di nullità, non è possibile una declaratoria d'ufficio da parte del Giudice. Nel caso in esame la domanda dell'attore qui appellante appare infondata nel merito. Escluso che si possa configurare una ipotesi di errore essenziale, non avendo l'appellante introdotto alcuna argomentazione in fatto ovvero alcuna istanza istruttoria onde dare contezza di detto vizio del consenso (Cass. n. 8201/1998 e n. 23409/2022), anche l'ipotesi di dolo, ossia di raggiri usati dall'alienante, non è configurabile nel caso in esame.
Se, infatti, per il dolo commissivo manca qualunque allegazione in merito ai relativi elementi costitutivi, anche l'ipotesi di dolo omissivo in relazione alla mancata dichiarazione delle possibili anomalie edilizie presenti non sarebbe comunque configurabile. Come precisato dalla Giurisprudenza di legittimità
(Cass. n. 11605/2022), il dolo omissivo è causa di annullamento “solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando
12 l'errore del deceptus. Pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza” non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto. Tra l'altro, con la citata pronuncia, la Suprema Corte aveva condiviso il ragionamento del Giudice di appello che aveva escluso la configurabilità del dolo proprio poiché l'acquirente non aveva verificato la conformità dello stato di fatto a quello di diritto in sede di stipula di contratto di compravendita immobiliare su bene risultato poi affetto da irregolarità edilizie.
4 – Accertata la piena validità del contratto di compravendita, rimangono da esaminare i motivi dedotti relativamente al rimborso del prezzo, al risarcimento del danno o, in subordine, alla riduzione in pristino.
4.1 – La domanda di di ottenere il rimborso, totale o parziale, Parte_1 della somma corrisposta per acquistare il bene può essere ricondotta all'art. 1489 cc, ai sensi del quale “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo”. Nel caso sub iudice, tuttavia, la domanda in questione deve essere respinta sul presupposto che l'appellane, proprio in ragione dello stato dei luoghi esistente al momento della conclusione del contratto ben avrebbe potuto avere conoscenza, usando l'ordinaria diligenza, che l'immobile acquistato si trovava distanza inferiore rispetto a quanto prescritto dalla normativa sulle distanze già menzionata. In effetti, emerge chiaramente dagli atti di causa che gli immobili relativamente ai quali l'appellante lamenta una distanza inferiore a quella legale, ovvero il fabbricato dal medesimo acquistato ed il fabbricato rimasto in proprietà dell'alienante, fossero edificati sul medesimo fondo indiviso del venditore, fondo frazionato successivamente, conservando la proprietà Controparte_1 dell'immobile finitimo, con ciò costituendosi, per destinazione del padre di famiglia, il diritto a mantenere il fabbricato a distanza inferiore a quella prevista.
In altre parole, esistevano sul fondo finitimo del venditore opere visibili e
13 permanenti tali da diminuire il libero godimento dell'immobile acquistato e tali da escludere che l'appellante possa domandare la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo.
4.2 – Analogamente, anche la domanda di risarcimento non può essere accolta, posta l'infondatezza della domanda ex art. 1489 cc. In ogni caso, parte appellante deduce un costo di euro 100.000,00.= complessivi, di cui euro 40.000,00.= necessari per il condono ed euro 60.000,00.= per gi eseguiti lavori di adeguamento. Tuttavia, i lavori di adeguamento allegati, peraltro per un importo di euro 51.574,22.=, ineriscono interamente a lavori interni al fabbricato o comunque non afferenti alla distanza tra gli edifici, che si ricorda essere l'unico motivo controverso appellato. Quanto, invece, ai costi del condono, premesso che parte appellante non ha prodotto alcuna documentazione circa detta regolarizzazione, né tantomeno relativa ai costi che essa richiederebbe, l'attore, con il proprio atto introduttivo del giudizio di prime cure, ha riferito il costo allegato non alla sanatoria relativa alla distanza tra gli edifici ma alla sanatoria relativa alla presenza di pareti finestrate non autorizzate. Quest'ultimo profilo è tuttavia estraneo al quantum devolutum in questa sede, come già più volte precisato.
4.3 – Infine, anche la domanda di riduzione in pristino ex art. 872 cc non ha fondamento. È acclarato infatti che i due immobili relativamente ai quali l'appellante lamenta una distanza inferiore a quella legale fossero in origine appartenenti allo stesso fondo. Solo successivamente il proprietario ha diviso il fondo, conservando la proprietà di un fabbricato ed alienando l'altro all'appellante.
Proprio la considerazione che gli immobili insistessero sul fondo del medesimo proprietario assume carattere dirimente. La giurisprudenza di legittimità (Cass. n.
6855/2017) ha precisato infatti che “la previsione di un'area di distacco mira essenzialmente ad assicurare il rispetto delle distanze tra fabbricati edificati su fondi finitimi ed appartenenti a diversi proprietari, non potendosi ravvisare l'illegittimità dal punto di vista privatistico, per costruzioni realizzate eventualmente a distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un
14 unico proprietario”. Questa ricostruzione è tra l'altro avvalorata anche da altra risalente pronuncia di legittimità, che ha precisato che allorquando non si tratti di costruzioni su fondi finitimi, ma di edifici costruiti sul medesimo fondo successivamente frazionato tra più proprietari, gli acquirenti delle singole porzioni non possono far ricorso al principio della prevenzione per modificare la situazione di fatto già esistente e questa, ove ve ne siano gli estremi, potrà dar luogo al sorgere di una o più servitù per destinazione del padre di famiglia (Cass. n.
1918/1973). Ebbene, il diritto a mantenere i fabbricati a distanza inferiore a quella prevista dai piani regolatori e dai regolamenti edilizi, se non può essere riconosciuto in via pattizia, essendo detta disciplina, convenzionalmente inderogabile, preordinata alla tutela di interessi pubblicistici, è tuttavia possibile costituirlo per usucapione, ovvero a titolo originario (Cass. n. 7744/2024), così come a titolo originario può essere costituito per destinazione del padre di famiglia, come è nel caso di specie.
5 – In relazione al rigetto da parte del Giudice di prime cure della richiesta di di assumere testi e di disporre la CTU, la decisione assunta con Parte_1 ordinanza del 10 aprile 2021 è pienamente condivisibile. Infatti, mentre i capitoli richiesti sono meramente ripropositivi dell'intero atto di citazione in primo grado e in ogni caso inconferenti e/o superflui, la richiesta di CTU è invece del tutto generica ed esplorativa.
6 – In considerazione del rigetto di tutti i motivi di appello, le spese di primo grado sono confermate. Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza e sono liquidate in euro 10.060,00.= facendo applicazione dei parametri minimi, considerando il valore della controversia, lo scaglione di riferimento, l'attività difensiva effettivamente espletata ed il fatto che la terza chiamata si è limitata a fare proprie le difese dell'appellante. Infine, considerato l'integrale rigetto del gravame, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n. 228/2012, essendo tenuto l'appellante a versare
15 l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale Parte_1 di Venezia n. 1798/2024, pubblicata in data 6 giugno 2024;

2. conferma, per l'effetto, la ridetta sentenza;

3. condanna e , in solido tra loro, a Parte_1 Controparte_2 pagare in favore dell'appellato le spese di lite del presente Controparte_1 giudizio di appello che si liquidano in euro 10.060,00.= per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali, IVA e CPA dovuti per legge;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n.
228/2012, essendo tenuto l'appellante a versare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto;

5. dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 17 dicembre 2025.
Il Presidente est.
Dott. Luca Boccuni
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