REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – Presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano – Consigliere dott. Renato Castaldo – Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in secondo grado iscritta al n. R.G. 2306/2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 3/04/2025, vertente tra
(quale avente causa della AN di MA), con l'avv. Parte_1
Francesco Trotta appellante
e
, con l'avv. Mario Pianese Controparte_1
appellata
e

, con l'avv. Osvaldo Verrecchia Controparte_2
appellato
e
, in persona del curatore, con l'avv. Mario Pianese Controparte_3 appellato
e
Controparte_4
appellato-contumace

avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 520 dell'anno 2010.
OGGETTO: Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato Controparte_2
conveniva in giudizio , quale promissaria venditrice di un Controparte_1
immobile, di sua proprietà sito in Pontecorvo per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta, con condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra per un ammontare di euro
60.000,00, oltre agli interessi legali e alle spese.
Assumeva l'attore che nel preliminare la promissaria venditrice si era espressamente impegnata a cancellare le ipoteche gravanti sull'immobile in data antecedente a quella stabilita per la stipula del contratto definitivo mentre alla data del 18/5/2005 dinanzi al Notaio e presenti le parti emergeva che Persona_1
sui beni immobili gravava ancora l'ipoteca inscritta in favore della AN di MA spa e pertanto non si effettuava il rogito.
Si costituiva la convenuta che chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa (dal quale aveva acquistato l'immobile) e la AN di Controparte_4
MA S.p.a. per essere dagli stessi manlevata, in caso di accoglimento della domanda, e in ogni caso affinché fosse ordinata la cancellazione dell'ipoteca giudiziale 1813 del 1989.
Si costituiva la AN di MA s.p.a. Gruppo Capitalia che eccepiva il difetto di legittimazione passiva e chiedeva di essere estromessa dal giudizio in quanto l'ipoteca in oggetto era stata inscritta in favore della CA di Risparmio di MA, cui era succeduta nella titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive
Capitalia s.p.a.; chiedeva comunque il rigetto della domanda.
, chiedeva di chiamare in causa la curatela del Fallimento di Controparte_4
per essere manlevato e comunque chiedeva il rigetto delle domande CP_3
proposte nei suoi confronti.
Si costituiva la curatela del che chiedeva di dichiarare Controparte_3
inammissibile la chiamata in causa;
nel merito contestava il fondamento della domanda e ne chiedeva il rigetto.
Con la sentenza n. 520/2019, il Tribunale di Cassino, in accoglimento della domanda attrice dichiarava la risoluzione del contratto preliminare e condannava al pagamento, in favore di , di euro Controparte_1 Controparte_2
60.000,00, oltre interessi legali;
rigettava la domanda riconvenzionale della convenuta;
accoglieva la domanda di manleva solo nei confronti della AN di
MA, condannandola a tenere indenne la dagli effetti della sentenza. CP_1
Con ordinanza in data 25/2/2021 il Tribunale, accogliendo il ricorso per correzione dell'errore materiale disponeva che il Conservatore provvedesse alla cancellazione dell'ipoteca.
Avverso l'anzidetta decisione ha proposto appello quale avente Parte_1
causa della AN di MA s.p.a. eccependo preliminarmente il proprio difetto di legittimazione passiva e censurando la sentenza sotto vari profili.
Si costituivano tutte le altre parti chiedendo la conferma della sentenza.
La causa, all'udienza indicata in epigrafe, precisate le conclusioni, veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di appello censura tutti i capi della sentenza Parte_1
che hanno condotto all'accoglimento della domanda di manleva proposta dalla convenuta nei confronti della AN di MA spa che è stata condannata a titolo di risarcimento a tenere indenne dalla condanna al pagamento Controparte_1
di euro 60.000,00 e al pagamento delle spese di lite nei confronti di tutte le parti.
In particolare l'appellante ha censurato dette statuizioni: accertato che “l'ipoteca era stata iscritta dal Banco di Napoli e che in seguito il bene era stato venduto all'asta e attribuito al ”, si è ritenuto che “risalendo l'ipoteca Controparte_4
alla procedura esecutiva ed avendo il acquistato l'immobile all'asta CP_4
ogni peso andava cancellato e la banca che aveva iscritto il privilegio aveva
l'obbligo di cancellazione o quanto meno di autorizzare la cancellazione” (pag.
5, sentenza), specificando, inoltre, che “come sopra detto era l'istituto bancario iscrivente e chi per esso è succeduto nei diritti attivi e passivi a dover provvedere dopo la vendita all'asta dell'immobile alla cancellazione del peso e/o privilegio.”
(pag. 6, sentenza);
- sulla specifica imputazione in capo alla AN di MA S.p.A. della responsabilità esclusiva circa l'omessa cancellazione dell'ipoteca del 12.12.1989
(R.g. n. 17281, R.p. n. 1813) inscritta in favore della CA di Risparmio di MA
– Credito Fondiario e contro il Sig. , è stato affermato che “Va, Controparte_3
invece, ravvisata la responsabilità del Banco di Napoli a cui è succeduta la AN di MA e che pertanto bene avrebbe potuto anche nelle more del giudizio autorizzare la cancellazione dei pesi pendenti sul predetto immobile. E' infatti presente nel fascicolo della la copia della raccomandata inviata alla CP_1
AN di MA 14/10/2004 il riscontro del 26/10/2004 e la ricevuta di pagamento da parte della delle commissioni al rilascio dell'atto di assenso (allegati CP_1
2,3,4 del fascicolo dell'avv. )”, specificando altresì (in Controparte_5 merito alle conseguenze di tale responsabilità) che “L'inadempimento dell'istituto di credito (che con la ricezione del pagamento degli oneri di assenso ha di fatto ammesso di essere autorizzata alla cancellazione) all' obbligo di cancellazione del peso importa che il medesimo debba tenere indenne la ed il Controparte_1
suo dante causa degli effetti negativi della presente causa e nel Controparte_4
caso di specie degli effetti della risoluzione contrattuale del preliminare sottoscritto dalla con il e del pagamento del doppio CP_1 Parte_2
della caparra di € 60.000,00.” (pag. 6, sentenza);
- in conclusione, basandosi sull'errato presupposto che l'inadempimento della
(che avrebbe condotto al rifiuto del Sig. di sottoscrivere il CP_1 CP_4
contratto definitivo di compravendita dell'immobile in questione) avesse riguardato solamente la mancata cancellazione dell'ipoteca iscritta in favore della
CA di Risparmio S.p.A., si è “ritenuto che l'inadempimento della è CP_1
stato causato dall'inadempimento dell'istituto bancario che è succeduto al Banco di Napoli e che ha addirittura accettato il pagamento delle commissioni per
l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca il medesimo istituto bancario deve essere condannato a tenere indenne la dalla condanna al Controparte_1
pagamento del doppio della caparre e di tutte le conseguenze della presente sentenza nonché al pagamento nei suoi confronti delle spese di lite.” (pag. 6, sentenza);
Con il secondo motivo l'appellante ha censurato la sentenza per non avere accolto l'eccezione di difetto di legittimazione della AN di MA s.p.a., sostenendo che al momento della notifica dell'atto di chiamata in causa la AN di MA aveva mutato denominazione in Capitalia e il difensore si era costituito eccependo la carenza di legittimazione passiva.
Per motivi di ordine logico va esaminata in primo luogo l'eccezione di difetto di legittimazione sollevato dall'appellante. Detta eccezione va respinta considerando che nel giudizio di primo grado risulta che si è costituita in giudizio e, oltre ad eccepire il Controparte_6
difetto di legittimazione passiva, ha contestato nel merito la domanda.
In ogni caso risulta che la difesa della (e a seguito della predetta CP_1
eccezione della AN) ha chiamato in causa Controparte_7
che era nel frattempo succeduta a Capitalia.
Nel merito l'appello è fondato.
Dagli elementi acquisiti agli atti risulta che:
-il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione contrattuale proposta da nei confronti di dichiarando la risoluzione Controparte_2 Controparte_1
del contratto preliminare di compravendita di immobili in quanto alla data in cui doveva essere stipulato il rogito gravavano ancora sugli immobili alcune ipoteche, tra le quali anche quella inscritta in favore della CA di Risparmio di MA, poi
AN di MA s.p.a.;
- che aveva acquistato l'immobile da , che a Controparte_1 Controparte_4
sua volta l'aveva acquistato dalla curatela del fallimento di , CP_3
-che nonostante la vendita all'asta l'ipoteca inscritta in favore del Banco di Napoli
(poi AN di MA) non era stata cancellata.
La domanda di manleva proposta dalla nei confronti della banca va CP_1
respinta per una serie di ragioni.
In primo luogo, alla luce degli elementi sopra indicati, è evidente che, trattandosi di una vendita all'asta spettava alla procedura esecutiva provvedere alla cancellazione delle ipoteche e degli altri pesi che gravavano sull'immobile, dovendo il bene essere trasferito all'aggiudicatario libero da ogni onere o peso ex art. 108, secondo comma L.F.
O comunque laddove il G.D. avesse dato l'autorizzazione alla cancellazione- nel caso in esame- gravava prima sulla curatela di Parte_3 CP_3
(aggiudicatario dell'immobile de quo) e poi su quale
[...] Controparte_4 acquirente l'onere di provvedere alle operazioni materiali di cancellazione dell'ipoteca e non sulla banca come affermato dal Tribunale di Cassino.
Rileva il collegio che comunque la domanda di manleva proposta dalla CP_1
nei confronti della banca andava rigettata anche per le seguenti ragioni.
Risulta che alla data del rogito il bene era gravato da altre ipoteche, oltre quella inscritta dalla AN di MA e non si vede come possa attribuirsi una responsabilità alla sola AN di MA, posto che anche qualora fosse stata cancellata quella inscritta in favore della banca appellante l'acquirente avrebbe potuto rifiutare legittimamente di effettuare il contratto definitivo, atteso che sul bene gravavano altri vincoli, come confermato dal Notaio dott. che Per_1
avrebbe dovuto stipulare il rogito.
Costui sentito come testimone ha dichiarato:” Io avrei dovuto redigere il contratto definitivo cosa che non è avvenuta perché il bene oggetto della compravendita era gravato da alcune formalità pregiudizievoli e precisamente ipoteca giudiziale
a favore della CA di Risparmio di MA (in realtà si trattava di ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo e non ipoteca giudiziale); ipoteca giudiziale a favore del Banco di Napoli e due pignoramenti di cui uno a favore della AN
Commerciale e altro a favore di AN MA”;
- “quando mi accorsi della presenza di quelle ipoteche lo feci presente”;
- “il 18/05/2005, non è stata possibile la stipulazione perché erano ancora presenti le ipoteche almeno sino alla data del 16.05.2005”.
Da ciò discende che l'inadempimento della ha riguardato la mancata CP_1
cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull'immobile promesso in vendita e che, per tale motivo, solo la stessa convenuta poteva considerarsi l'esclusiva responsabile di tale inadempimento.
Ne consegue che, mancando il rapporto di causalità tra l'attività omissiva imputata alla banca e il danno subito dalla a seguito della mancata stipula CP_1
del contratto definitivo e liquidato dal Tribunale nel pagamento di euro 60.000,00 pari al doppio della caparra, la domanda di manleva proposta nei confronti della banca va rigettata.
Le spese di lite di primo e secondo grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base al D.M. n. 55/2014, tra l'appellante e
; nei confronti delle altre parti vanno compensate. Controparte_1


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 520/2019, così provvede in parziale riforma della sentenza:
- rigetta la domanda di manleva proposta da nei confronti Controparte_1
di AN di MA S.p.A. (ora ; Parte_1
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1
che liquida per il primo grado nella misura complessiva di euro Parte_1
5.000,00 e per il presente giudizio nella misura complessiva di euro 3.600,00, oltre accessori di legge;

- compensa le spese del presente grado tra e le altre parti. Parte_1
Così deciso in MA, il 18 giugno 2025
Il Presidente estensore