R.G.N. 373/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Adriana Cassano Cicuto Presidente relatore
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione il 2.2.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 990/2023, pubblicata il 03/07/2023,
TRA
LL TO ( CF [...])
D'AM CO ( CF [...]) con gli Avv. Giulio Italo Rizzo e Abg. Paolo LÀ
-APPELLANTI
CONTRO
SUPERCONDOMINIO GESTIONE DEL RISCALDAMENTO VILLAGGIO
SANT'ANNA
-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 990/2023, pubblicata il 03/07/2023, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.”.
CONCLUSIONI :
PER IMMOBILIARE NOVELLO S.R.L.:
Previa ammissione delle istanze istruttorie, ACCOGLIERE IL PRESENTE APPELLO E
RIFORMARE LA SENTENZA DI PRIMO GRADO CON CONSEGUENTE STATUIZIONE
IN ORDINE ALLA RESTITUZIONE DI QUANTO VERSATO IN FORZA DELLA
pagina 1 di 8 SENTENZA IMPUGNATA, con particolare riguardo al capo relativo all'accoglimento della domanda riconvenzionale, e per l'effetto:
ACCERTARE E DICHIARARE l'inadempimento del Signor TO AV di BI al Contratto di locazione meglio descritto in narrativa e, per l'effetto,
CONDANNARE TO AV di BI al pagamento della somma complessiva di
Euro 113.406,29, o alla minor o maggior somma ritenuta di giustizia, di cui (i) Euro 44.306,29 per spese e riparazioni sopportate in considerazione dei danni cagionati dalla Conduttrice;
(ii)
Euro 59.100,00 in relazione alle spese per la sostituzione del pavimento posato, rispetto alle quali l'odierna Ricorrente dovrà, in ogni caso, essere tenuta indenne;
(iii) Euro 10.000,00 in considerazione del lucro cessante patito in relazione al nuovo rapporto contrattuale a seguito dell'inadempimento di parte Resistente;

IN VIA ISTRUTTORIA, ammettere tutte le istanze istruttorie proposte nel giudizio di primo grado e ribadite all'udienza di discussione del 16 ottobre 2024, di seguito ritrascritte:
Istanza di prova orale.
Senza alcuna inversione dell'onere probatorio, la Locatrice, pur ritenendo che la fondatezza delle proprie ragioni risulti di per sé dai documenti versati in atti, formula i seguenti capitolo di prova testimoniale, chiedendone l'ammissione:

1. Vero è che il Signor TO AV di BI e la IG TA CH, nel dicembre del 2021, comunicavano alla Immobiliare Novello S.r.l., senza preavviso e verbalmente, di voler rilasciare l'Immobile?

2. Vero è che la Immobiliare Novello S.r.l., a seguito del comunicato intento del Signor
TO AV di BI e della IG TA CH di voler rilasciare l'Immobile, si rendeva disponibile ad addivenire alla risoluzione consensuale del rapporto?

3. Vero è che la Immobiliare Novello S.r.l. si rendeva disponibile ad addivenire alla risoluzione consensuale del rapporto a condizione che l'Immobile venisse liberato entro il 31 dicembre 2022?

4. Vero è che la Immobiliare Novello S.r.l., a seguito del comunicato intento del Signor
TO AV di BI e della IG TA CH di voler rilasciare l'Immobile, raggiungeva, con una diversa conduttrice, un accordo per una nuova locazione con decorrenza dal 1° gennaio 2023?

5. Vero è che il Signor TO AV di BI e la IG TA CH si rifiutavano di aderire alla proposta di risoluzione consensuale del rapporto formulata dalla Immobiliare Novello S.r.l.?

6. Vero è che il Signor TO AV di BI e la IG TA CH si rifiutavano di rilasciare l'Immobile entro il 31 dicembre 2022?

7. Vero è che la data di decorrenza del nuovo contratto di locazione dell'Immobile veniva spostata dal 1° gennaio 2023 al 1° aprile 2023?

8. Vero è che il Signor TO AV di BI e la IG TA CH rilasciavano l'Immobile in data 2 aprile 2023?

9. Vero è che la Immobiliare Novello S.r.l. e la nuova conduttrice convenivano che il mobilio fisso presente nell'Immobile sarebbe stato mantenuto?
pagina 2 di 8 10. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile, il Signor TO AV di BI e la IG TA CH accedevano in più occasioni all'Immobile stesso?
11. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile, nessuna autorizzazione ad accedere all'Immobile stesso veniva rilasciata al Signor TO AV di BI e alla IG TA CH da parte della Immobiliare Novello S.r.l.?
12. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile da parte del Signor AV di BI e della IG TA CH, avevano la possibilità di accedere all'Immobile stesso solo la Immobiliare Novello S.r.l. o soggetti dalla stessa autorizzati?
13. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile da parte del Signor AV di BI e della IG TA CH, venivano asportate dall'Immobile stesso alcune componenti di mobilio fisso e, segnatamente, i mobili a muro e le strutture fisse dei balconi?
14. Vero è che, a seguito della rimozione dei mobili a muro e delle strutture fisse dei balconi, l'Immobile riportava gravi danni come meglio compendiati e descritti nei documenti 6 e 7, che qui si rammostrano al teste?
15. Vero è che, a seguito della rimozione dei mobili a muro e delle strutture fisse dei balconi, la Immobiliare Novello S.r.l. interveniva di sistemazione strutturale dell'Immobile?
16. Vero è che, nel corso delle visite e dei sopralluoghi effettuati presso l'Immobile dalla Immobiliare Novello S.r.l., la pavimentazione era costantemente coperta da tappeti?
17. Vero è che, successivamente al rilascio dell'Immobile da parte del Signor AV di BI e della IG TA CH, la pavimentazione dell'Immobile presentava i seguenti danni: presenza di crepe sul pavimento in pietra, presenza di buchi sul parquet, scolorimento del parquet dei balconi, come meglio compendiati e descritti nel documento che qui si rammostra al teste?
18. Vero è che la nuova conduttrice richiedeva alla Immobiliare Novello S.r.l. il ripristino urgente della pavimentazione dell'Immobile?
19. Vero è che, stante lo spostamento della data di decorrenza del nuovo contratto di locazione e delle lavorazioni resesi necessarie per il ripristino dell'Immobile, la Immobiliare Novello S.r.l. rinunciava a richiedere alla nuova conduttrice il primo canone?
20. Vero è che, stante lo spostamento della data di decorrenza del nuovo contratto di locazione e delle lavorazioni resesi necessarie per il ripristino dell'Immobile, la Immobiliare Novello S.r.l. rinunciava a richiedere alla nuova conduttrice il deposito cauzionale?
21. Vero è che i Signori AV di BI e TA CH provvedevano a ripristinare la pavimentazione originaria, scegliendo i materiali e la relativa posa?
Si indicano quali testi sui capitoli di prova che precedono:
(i) il Dott. Alfonso Busnelli sui capitoli da 1 a 21; (ii) i Signori Paolo Benini, l'Arch. Antonella Zanardi, l'Ing. Federico Mazzola e il Dott. Alfonso Busnelli sui capitoli da 8 a 21.
Istanza di CTU.
Si richiede, inoltre, che codesto Ill.mo Giudice voglia ammettere CTU volta a verificare lo stato dei luoghi, con particolare riferimento ai danni alla pavimentazione in pietra posata e al costo connesso al rifacimento della stessa.
IN OGNI CASO, condannare controparte al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e di tutte le successive e relative occorse ed occorrende.
PER SUPERCONDOMINIO GESTIONE DEL RISCALDAMENTO VILLAGGIO S. ANNA:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita , contrariis reiectis, previe le opportune declaratorie di rito e di merito, così giudicare: rigettare l'appello e confermare in toto la Sentenza 990/2023 del Tribunale di Busto Arsizio;

pagina 3 di 8 Con vittoria di spese e competenze professionali del grado in favore del convenuto
Supercondominio Gestione del Riscaldamento Villaggio S. Anna. In via istruttoria: ci si oppone all'avversa richiesta di ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado;

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Il primo grado di giudizio:
Su ricorso presentato da Supercondominio Gestione Riscaldamento Villaggio S. Anna veniva emesso dal Tribunale di Busto Arsizio decreto ingiuntivo n. 1385/2021, con il quale veniva ingiunto a D'AT NF e LÀ TO, in solido tra loro in quanto comproprietari dell'immobile, il pagamento della complessiva somma di € 6.255,97, oltre interessi e spese di procedimento, per spese di riscaldamento. Gli ingiunti proponevano separate opposizioni instaurando due distinti procedimenti che venivano successivamente riuniti all'udienza del 07/04/2022. Gli opponenti fondavano l'opposizione sui medesimi motivi, cioè deducevano che la delibera condominiale del 14.9.2020, con la quale venivano approvati il preventivo, il consuntivo ed i riparti, doveva dichiararsi nulla in quanto adottata da entità inesistente, il Supercondominio, ed assunta in violazione dell'obbligo di contabilizzazione dei consumi individuali e suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascuno ed infine adottata in violazione della procedura prevista ex lege per la nomina dei rappresentanti di ciascun edificio condominiale.
Eccepivano inoltre la nullità della procura rilasciata dall'amministratore Attilio IN al procuratore costituito, la carenza di legittimazione attiva dello IN e di legittimazione passiva degli opponenti, attesa l'inesistenza del Supercondominio.
Veniva inoltre lamentata la mancata consegna ai condòmini delle fatture e della documentazione atta a verificare l'entità delle spese.
Gli opponenti chiedevano, quindi, la revoca del decreto ingiuntivo opposto, la declaratoria di inesistenza del Supercondominio e la condanna dell'opposto Condominio al risarcimento del danno, da liquidare in € 3.000,00 per ciascun opponente.
Il Supercondominio si costituiva chiedendo il rigetto delle avverse domande e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Il giudizio esitava nella Sentenza n. 990/2023 con la quale il Tribunale rigettava tutte le domande proposte dagli opponenti e confermava il decreto ingiuntivo opposto con condanna degli opponenti al pagamento delle spese di lite in favore del Supercondominio.
Il presente grado di appello:
Avverso la suddetta sentenza interponevano appello D'AT NF e LÀ TO deducendo i seguenti motivi: inesistenza del Supercondominio e violazione della normativa inerente l'installazione dei dispositivi di termoregolazione.
Si costituiva in giudizio Supercondominio Villaggio S. Anna contestando le doglianze degli appellanti e chiedendo il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata.
pagina 4 di 8 Il Giudice concedeva i termini di cui all'art. 352 c.p.c. e all'udienza del 18.3.2025 la causa veniva rimessa innanzi al Collegio per la decisione e poi decisa nella camera di consiglio svoltasi il 24.3.2025.
***
Ritiene la Corte che l'appello sia infondato e debba essere respinto.
Quanto al primo motivo di appello concernente la natura di Supercondominio del complesso denominato Gestione del Riscaldamento Villaggio S. Anna si osserva quanto segue.
Ritiene parte appellante che le peculiari caratteristiche che connotano il servizio di teleriscaldamento che serve il complesso immobiliare S.Anna non siano idonee a determinarne la natura di Supercondominio dello stesso.
Preliminarmente gli appellanti deducono che il Giudice di primo grado abbia omesso di motivare sul punto e nel merito contestano che l'impianto di teleriscaldamento possa essere considerato al pari di una centrale termica condominiale, che il quartiere S.Anna possa essere considerato un unico complesso e che in ogni caso mancherebbe il vincolo di accessorietà necessaria essendo l'impianto di teleriscaldamento di proprietà dell'Aler.
Le doglianze sono infondate.
Va anzitutto premesso che Giudice di prime cure, a differenza di quanto dedotto dagli appellanti, non si è limitato a richiamare l'esistenza di sentenze già intervenute sul punto ma ha compiutamente sviluppato l'iter logico – giuridico alle stesse sotteso e pertanto non può certamente riconoscersi un difetto di motivazione sul punto.
Nella sentenza vengono infatti ripercorsi i requisiti in fatto del complesso la cui presenza integra
“ipso iure e de facto” la sussistenza della fattispecie “Supercondominio” e viene inoltre data evidenza all'esistenza di tali requisiti nel complesso del Villaggio S. Anna, ossia la chiara relazione funzionale che correla l'impianto di riscaldamento e i suoi accessori con gli edifici facenti parte del complesso “Villaggio S. Anna”. In particolare si evidenzia il vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere (super) condominiale esistente tra gli elementi della centrale termica indicati nell'art. 10 del Regolamento depositato sub doc. 13 del fascicolo di parte opposta e gli edifici serviti dal Supercondominio Gestione Riscaldamento Villaggio S.
Anna, tra cui quelli in cui sono site le unità immobiliari per le quali fu chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo per cui è causa.
Ritiene la Corte di condividere quanto statuito dal Giudie di primo grado.
Infatti, come ripetutamente affermato dalla Cassazione (ex multis con sentenza 19800/2014)
“ai fini della configurabilità del Supercondominio, non è indispensabile la esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l'esistenza di servizi comuni a più edifici”.
Ed invero "nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "Supercondomini"), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi,
pagina 5 di 8 l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale (Cass. n. 9096 del 2000).”
Sul punto, è sufficiente notare che l'art. 1130 c.c. al punto n. 2 e in relazione alle attribuzioni dell'amministratore fa espresso riferimento a servizi nell'interesse comune, prescindendo dalla proprietà dei beni interessati.
Che il servizio di riscaldamento centrale sia un servizio di interesse condominiale è dimostrato, tra l'altro, dalla Dir. n. 2002/91/CE in tema di rendimento energetico degli edifici e dal relativo regolamento di attuazione (D.P.R. n. 59 del 2009) che all'art. 4, comma 9, stabilisce "che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiori a 4 … è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti".
A supporto di quanto qui sostenuto, inoltre, si richiama il principio giurisprudenziale secondo cui:
"il limite della legittimazione processuale passiva dell'amministratore di condominio, costituito, a norma dell'art. 1131 c.c., dall'inerenza delle azioni proposte "alle parti comuni" dell'edificio, deve essere inteso in modo da ricomprendere nel concetto di "parti comuni" qualsiasi bene, anche se non condominiale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali. Ne consegue che ricorre la legittimazione passiva ad processum dell'amministratore rispetto all'azione di spoglio esperita da un terzo, in riferimento ad un terreno ubicato all'esterno dello stabile condominiale,
a fronte dei lavori intrapresi dai condomini sullo stesso, in attuazione dell'interesse, a loro prossimo e comune, alla sistemazione dell'area verde vicina a detto stabile" (Cass. Sez. Un.
471/15).
Le stesse Sezioni Unite hanno precisato altresì che tra le parti comuni dell'edificio rientrano anche beni, di natura non condominiale, ma certamente destinati all'uso comune degli appartenenti al condominio. Negli stessi termini, si sono espresse poi le sentenze Cass.
19799/14 e Cass. 9096/00.
Dunque nel caso di specie è evidente l'erroneità della prospettazione di parte appellante che ritiene inesistente il Supercondominio solo perché la centrale termica e le tubature non sono beni comuni del Condominio, ignorando invece la pacifica giurisprudenza della Cassazione che ai fini della sussistenza del Supercondominio ritiene sufficiente l'esistenza di servizi di interesse comune (come nel caso di specie quello di riscaldamento).
Inoltre la natura supercondominiale del complesso degli stabili serviti dall'impianto collegato alla centrale termica sita in Busto Arsizio, Via Stoppani n. 2, denominato “Supercondominio
Gestione del Riscaldamento Villaggio S. Anna” è già stata accertata dal Tribunale di Busto
Arsizio con le Sentenze 1405/2020 dott.ssa Capotorti, 256/2021 Dott. Barile e 1013/2022 Dott.
Cosentino, queste ultime depositate sub. doc. 21 e 22 del fascicolo di parte opposta, tutte passate in giudicato per mancata impugnazione.
pagina 6 di 8 Secondo la giurisprudenza costante della Suprema Corte, il giudicato formatosi nel processo in cui sia costituito l'Amministratore, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini non intervenuti uti singuli nel giudizio, come se fossero una delle parti originarie del giudizio, in quanto tutti rappresentati dall'Amministratore di Condominio e dunque, a parere della Suprema
Corte in virtù di tale “inscindibilità” tra condominio e condomini, il giudicato fa stato anche nei confronti dei singoli condomini non intervenuti singolarmente nel giudizio. (In questo senso
Cass. 10717/2022 e Cass 4436/2017).
Il primo motivo di gravame è dunque infondato e deve essere confermata la natura di super condominio del complesso Villaggio S. Anna.
Quanto al secondo motivo di gravame, gli appellanti deducono la violazione della normativa inerente all'installazione dei dispositivi di termoregolazione. In particolare le somme richieste con il decreto ingiuntivo opposto non sarebbero state conteggiate in modo conforme al D.lgs.
n. 102/2014 che ha imposto il ricorso agli strumenti della termoregolazione e contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare.
La sentenza oggetto di gravame trae origine da un procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo del Tribunale di Busto Arsizio n. 1385/2021 chiesto ed ottenuto dal
Supercondominio Gestione del Riscaldamento Villaggio S. Anna per ottenere il pagamento delle spese condominiali a carico di due delle unità immobiliari di proprietà degli appellanti in comunione tra loro, e nello specifico spese condominiali relative alle unità contraddistinte nel piano di riparto:
- al n. 134, sita in via Masaccio n.

1 - Dati catastali Sez. Urb.: BU Foglio: 5 Particella: 18519
Sub.: 5 servita dalla Sottostazione n. 3 (cfr. Doc. 9 pag. 2 e Doc. 16 del fascicolo di parte opposta) e
- al n. 364 sita in Piazzale D'Annunzio n.

8 - Dati Catastali Sez. Urb.: BU Foglio: 5 Particella:
18549 Sub.: 9 servita dalla sottostazione n. 6. (cfr. Doc. 9 pag. 2 e Doc. 17 del fascicolo di parte opposta)
La ricostruzione in fatto effettuata dal Giudice di prime cure rispetto all'assenza di un sistema di contabilizzazione dei consumi in tutte le singole unità immobiliari nel Supercondominio
Gestione del Riscaldamento Villaggio S. Anna è del tutto corretta.
Il procedimento monitorio per cui è causa era stato infatti emesso sulla base della delibera del
14.09.2020 durante la quale fu approvato il Rendiconto spese della gestione 01.05.2020 –
30.04.2021 oltre al Preventivo di spesa per la gestione 01.05.2021 – 30.04.2022, con i relativi piani di ripartizione. Entrambe le ripartizioni, in assenza di un sistema di contabilizzazione dei consumi individuali, furono effettuate sulla base del criterio di cui al Regolamento dello stabile.
Il D.lgs. n. 102/2014 citato dagli appellanti prevede l'obbligatoria installazione nei condominii di contatori individuali per misurare l'effettivo consumo per unità immobiliare, ma solo nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. È evidente che l'obbligo di ripartire secondo il consumo pagina 7 di 8 effettivamente registrato sussiste ove vi sia un sistema di contabilizzazione del calore. Ove invece, come nel caso di specie, manchino sistemi di misurazione del calore erogato in favore di ciascuna unità immobiliare, che ne consentano il riparto in proporzione all'uso, le spese del riscaldamento centralizzato possono essere validamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari (Cass. Sez. 2, 07/11/2016, n. 22573; Cass. Sez. 2, 04/08/2017,
n. 19651; Cass. Sez. 6-2, 09/03/2017, n. 6128; e più di recente principio richiamato da
Cassazione civile, ordinanza n. 28282/2019).
Anche il secondo motivo di appello è dunque infondato e deve essere respinto stante la legittima ripartizione delle spese oggetto del decreto ingiuntivo opposto.
In conclusione l'appello va respinto con conferma della sentenza di primo grado n. 990/2023.
In applicazione del principio di soccombenza processuale a carico di D'AT NF e
LÀ TO andranno poste le spese affrontate da Supercondominio Gestione Riscaldamento
Villaggio S. Anna per il presente giudizio di appello, liquidate con applicazione dei parametri medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e minimi per la fase di trattazione, consistente nella sola partecipazione all'udienza di prima comparizione, ma da liquidarsi necessariamente anche in appello (Cass. n. 30219/23).
Sussistono altresì i presupposti, ex art.13, comma 1-quater, D.P.R. n.115/2022, per il versamento a carico di parte appellante dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano definitivamente pronunciando sull'appello proposto da D'AT
NF e LÀ TO avverso la sentenza del Tribunale di Busto Arsizio n. 990/2023 così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 4.888,00 oltre 15
% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c.
1 quater.
Così deciso in Milano, il 24.3.2025 Il Presidente rel.
Adriana Cassano Cicuto
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